房地产投资理财规划范文篇1

一、投资入股方式

根据相关税收法律法规规定，企业以房地产对外投资，不需缴纳营业税及附加、土地增值税(房地产企业除外)，但必须缴纳企业所得税、印花税和契税。

（一）投资方——母公司纳税分析：1.营业税及附加。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”母公司该项房地产投资行为，不征收营业税，也不需要缴纳城建税和教育费附加。2.土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第四条规定：“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”和第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”由于母公司和子公司均不是房地产开发企业，因此该项房地产投资不需要缴纳土地增值税。3.印花税。根据《印花税暂行条例》第三条规定：“纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。产权转移书据，立据人按所载金额万分之五贴花。”《印花税暂行条例施行细则》第五条规定：“条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。”《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）规定：“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，母公司应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。4.企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。”母公司的该项房地产投资业务属于非货币性资产对外投资，因此，应视同转让财产确认非货币性资产转让所得，计算缴纳企业所得税124.8125万元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共计应缴税费125.5625万元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投资方——子公司纳税分析：1.契税。根据《契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。”《契税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股。”承受房地产权属的子公司，应按房地产投资价值1500万元的4%计算缴纳契税60万元(1500×4%)。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，子公司也应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。以上，子公司共计应纳税费60.75万元(60＋0.75)。“投资入股”方式纳税分析，母、子两公司共计应纳税费186.3125万元(125.5625＋60.75)。中兴煤业集团财务负责人听完笔者解答后，对于母公司不缴纳营业税及附加和土地增值税表示满意，但对于子公司需要缴纳60万元契税却不大乐意，随即提出子公司能不能不缴契税？笔者回答：如果采用上述投资入股方式投资房地产，根据相关税收法规规定，接受投资方必须缴纳契税。该财务负责人问：如果采用“资产划转”方式，母公司将商务楼权属无偿划转给子公司，是否可以不缴契税？笔者回答：中兴煤业集团公司作为母公司，将其房地产权属划转给所属全资子公司，属于同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转。根据《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号，以下简称“37号文”）第六条“资产划转”第二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”承受房地产权属的子公司无需缴纳契税。需要提醒，虽然承受房地产权属的子公司能够享受免征契税优惠政策，但由于母、子公司都是法人单位，所以，“无偿划转资产”业务，根据其他相关税收法律法规规定，划入方虽然无需缴纳契税，但却需要缴纳印花税和企业所得税；同时，划出方不但需要缴纳企业所得税和印花税，还需要缴纳营业税和土地增值税，显然增加了税负。

二、无偿划转方式

（一）资产划出方——母公司纳税分析：1.营业税及附加。根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第（一）项规定：“单位和个人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位和个人，视同发生应税行为。”母公司将其商务楼权属无偿划转给子公司，属于赠送行为，应按视同销售不动产“应税行为”缴纳5％的营业税，并按照规定比例缴纳城建税和教育费附加。应缴纳营业税及附加为84万元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，母公司应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。3.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：“细则所称的‘赠与’是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。”母公司将其商务楼权属无偿划转给子公司的行为，不属于上述两种情况，故应缴纳土地增值税。因为商务楼是新建成的，所以房屋成新度应为100％，则计算土地增值税的增值额为415.25万元（1500－1000－84－0.75）。增值率为38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率应为30%。因此，母公司应缴纳土地增值税为124.575万元（415.25×30％）4.企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定和《企业所得税法》第九条规定：“企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除”。《企业所得税法》第十条规定：“在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（五）本法第九条规定以外的捐赠支出”，以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定“：企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：(5)用于对外捐赠。”母、子公司都是法人单位，因此，母公司无偿划转给子公司的商务楼权属，属于对外捐赠，权属已发生改变，应当视同转让财产，按划转资产公允价值与账面价值及所纳税费的差额确定应税收入，计算缴纳企业所得税。另外，母公司对子公司的无偿划转行为，在税法上视同直接捐赠，而且由于捐赠行为所发生的支出不属于公益性的捐赠，所以不能在企业所得税税前扣除。因此，母公司应全额计算缴纳企业所得税72.66875万元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共计应缴税款281.99375万元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）资产划入方——子公司纳税分析：1.契税。根据37号文第六条“资产划转”第二款规定，子公司承受母公司无偿划转的商务楼权属，可不缴纳契税。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，子公司也应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。3.企业所得税。根据《企业所得税法》第六条规定：“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，包括(八)接受捐赠收入。”和《企业所得税法实施条例》第二十一条规定：“企业所得税法第六条第(八)项所称接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。”第十三条规定：“企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。”子公司接受母公司无偿划转的商务楼权属，属于接受非货币性资产捐赠，应按公允价值1500万元确定捐赠收入额，并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税375万元(1500×25%)。

房地产投资理财规划范文

关键词：房地产企业财务战略规划调整

一、房地产企业财务战略综述

（一）何谓“房地产企业财务战略”

房地产企业财务战略，是指在一定时期内，房地产企业根据政府宏观经济政策，围绕企业自身发展战略，在财务范畴之内，将财务工作与企业发展战略进行有效结合。对企业财务活动的内容、发展方向、目标等进行创造性、长期性、全局性的调整与规划。具体内容包括房地产企业筹资、投资、股利分配等。在房地产企业的整个发展战略中，财务战略仅是其中的一个“子战略”。按时间长度，房地产企业的财务战略是针对企业财务活动制定并实施的一种中长期的战略规划。结合房地产企业内外部经济环境，通过对筹资、投资、股利分配等内容的分析与整合，对企业财务工作进行适时调整，以突破企业的发展瓶颈，突出企业自身的战略优势。

（二）房地产企业有效实施与规划财务战略的必要性

有效的财务发展战略对房地产企业具有积极意义。不仅能增强房地产企业抵御宏观经济政策变化的压力，还能提高其市场竞争力。据笔者统计，房地产企业实施财务战略的必要性主要有三点。详见表1-1。

表1-1房地产企业实施财务战略的必要性

二、当前我国房地产企业财务战略发展现状及存在的主要问题

（一）房地产企业管理者及相关人员财务管理重视程度欠缺

在我国目前的房地产企业，尤其是中小型房地产企业中，管理者大多不重视财务管理，认为财务管理是财务人员的工作、是财务部的工作。甚至很多管理者认为所谓的财务管理仅不过是核算、记账、过账等基础财务工作。没有将财务管理上升到战略的高度。在企业管理者进行财务决策时，也无法及时提供准确有效的财务信息。这在很大程度上，直接限制了房地产企业财务战略的规划与发展，从而使房地产企业财务战略的作用也无法真正发挥。

（二）房地产企业建筑成本投资过高

房地产企业项目投资时间跨度大、回收期长、单笔资金数额大，对资金的依赖性较高。这些自有特点，使房地产企业与一般企业不同。房地产企业财务战略的规划与实施中，需额外重视资金占用问题。然而，我国目前的房地产企业建筑成本投资普遍过高。大额的投资量，使很多房地产企业的自有资金不足以满足项目需求，很多建筑项目的完成都不得不依赖于银行贷款。而同时，由于房地产企业项目投资时间跨度大，间接导致企业所支付的银行贷款利息数额大，这在一定程度上变相增加了房地产企业的建筑成本，直接影响了财务战略的有效实施。目前，随着市场经济的发展，物价水平不断上涨。从某个程度而言，资金的运转是一个不断贬值的过程。对需要大量使用资金、大额占用资金的房地产企业来说，应有效控制施工建设周期，降低资金占用损失，为企业创造效益。

（三）房地产企业缺乏强有力的财务监督机制

除了上述问题之外，我国房地产企业尚缺乏强有力的财务监督机制。该机制的有效实施，能够保证房地产企业的财务信息真实、可靠，能够从根本上确保房地产企业内部财务信息的经济价值。同时，还能保证企业的财务管理行为被合法、合理的开展。房地产企业缺乏强有力的财务监督机制，主要表现在以下方面。首先，房地产企业财务授权机制缺乏统一性与明确性。甚至很多房地产企业内部存在着部门之间各自为政的情况，给管理带来难度。使得房地产企业的大量资金被流失和盗用。其次，有些房地产企业的管理者为了提高企业利益或个人利益，常常会认为阻碍财务监督，影响了其职能的正常发挥。使得财务监督机制沦为企业的一种摆设。

（四）房产项目进展缓慢，资金成本高，财务风险较大

房地产企业的工程项目通常需要投资大量资金，回收期限长，而房地产企业的自有资金有限。此外，房地产企业的资金获取渠道通常较窄。这在一定程度上不仅制约了房地产企业对工程项目的承接，使其无法在同一时期进行多项目、多领域的投资建设。同时，房地产企业还因营运资金的减少，阻碍了其规模的扩张。自有资金之外的银行贷款，由于贷款金额往往巨大，项目占用资金时间长，使得贷款利息通常较高。这才一定程度使得房地产企业资金成本较大，不利于企业财务杠杆的运用。房地产企业唯有等待投资项目竣工验收，资金回笼之后再行它用。该模式下，工程项目倘若一旦失败，将可能会直接拉垮一个企业。因此，房地产企业所面临的的财务风险也较大。

三、针对我国房地产企业财务战略的未来发展建议

如何才能使房地产企业的财务战略获得长远发展并与企业其他发展战略积极配合充分发挥其效用，并非一件易事。作为房地产企业，必须运筹帷幄，设计科学的战略方案，整体上把握财务战略。对此，笔者有以下几方面建议。

（一）宏观角度――考虑宏观经济周期的波动

近几年，我国政府对房地产企业的宏观经济调控的力度较大，在有效规范了我国房地产市场的同时，却也给企业财务战略带来很多不利影响。因此，房地产企业在运营的同时，应关注宏观经济政策的调整与波动，及时做出应对策略。在选择具体的财务战略时，要注意与经济波动周期相契合。通过制定富有弹性的财务战略，抵御宏观经济政策的波动对企业所造成的不利影响与潜在风险。

（二）微观角度

1、财务战略的制定要密切结合企业的自身特点

上文已述，房地产企业具有项目投资时间跨度大、回收期长、变现能力差、资金周转慢、单笔资金数额大、成本开支大等特点。很多投资项目的完成需要2-5年，甚至更多。在这期间，房地产企业还要应对可能随时发生变化的宏观经济政策。企业所面临的潜在财务风险较大。基于此，房地产企业在制定财务战略时，应充分考虑其自身经营特点，有效配置企业资源，合理调度资金，争取使房地产企业在财务战略的“指导”下，资金能够获得均衡流动，实现企业价值最大化，全面提高房地产企业的核心竞争力。

2、财务等相关人员要树立正确的财务战略理念

同时，房地产企业的管理者及财务人员海英树立正确的财务战略理念，构筑以财务管理为核心的内部管理体系。随着市场经济的发展与国家对房地产市场宏观调控力度的加强，房地产企业所面临的市场竞争日益激烈。这些因素无一不要求房地产企业的管理者及财务人员树立正确的财务战略理念，将财务工作从传统的核算模式转型为战略型模式。唯有树立了财务战略理念，以财务战略为依托，房地产企业才能在市场竞争中获得长远发展。

3、财务战略的制定要围绕企业所处的发展阶段

房地产企业同一般企业一样，也会经历创立、成长、成熟、衰退四个时期。因此，企业在实施和规划财务战略时，可以对经营风险和财务风险进行反向搭配，根据企业不同发展阶段的实际需要，围绕企业所处的发展战略，制定具体的财务战略。发展战略不同，财务战略的侧重点不同，以有效满足不同阶段的房地产企业发展战略的需要。

四、结论

作为房地产企业整体发展战略的一个重要组成部分，财务战略需要在其规划与实施中与其他战略相结合，围绕企业自身特点与宏观经济政策，指导企业财务工作与决策，有效帮助房地产企业防范财务风险，提高企业的综合能力。而房地产企业若要在激烈的市场竞争环境中获得长远发展，制定合理、科学的财务战略至关重要。

参考文献：

[1]刘纯超.基于海南旅游房地产企业综合能力评价的财务战略管理模型[J].现代营销（学苑版），2011；02

[2]谢超文.房地产上市企业财务战略分析[J].时代金融，2011；5

房地产投资理财规划范文

一、财务部门在房地产企业中的成本费用控制的意义以及现状

房地产企业中的成本费用控制是财务部门的核心工作，也是决定房地产企业未来发展趋势的决定性因素。我们生活在21世纪，这是一个机遇与风险并存的社会，每一份投资，其最终的收获带有极大的可变性。对于房地产行业来说，只有做好前期的投资规划，做好风险预估，才能确保好的收益。这里的规划与风险预估，绝大部分是针对财务部门的成本费用控制来说的。一般一项房地产开发项目的资金投入都能达到上百万或者上亿元，良好的成本费用控制不仅能够最大程度的提升房地产企业的利润空间，还可以帮助房地产企业规避投资风险，摆脱资金短缺的威胁，提升企业整体的竞争力。

然而，当前很多房地产行业对财政部门的管理力度不够，没有深刻意识到成本费用控制的意义。相信从房地产发展浪潮大起大落当中，幸存下来并且损失率极低，依然能够保持公司利润增长的企业，必定是做好了财政部门对资金的管理和成本控制的企业。很多走向破产的房地产企业，绝大多数都是忽略了成本费用控制，在公司经济危机来临之初，无法做到良好的风险规避。而且，现阶段下专业的成本费用控制人才缺乏，房地产财政部门有素质、有能力的管理人才缺口很大。

二、财务部门在房地产企业中的成本费用控制

（一）财务部门在房地产企业项目决策时期的成本费用控制

项目决策阶段是决定房地产企业发展方向的重要阶段，需要多个部门共同配合，做好可行性研究，才能得出最后的结论。一般的项目决策流程主要包括一下几个阶段：首先，企业的营销部门应该做好市场需求调查，为房地产行业的项目决策提供最佳的发展方向。其次，企业的设计部门应该充分利用新技术和工艺，融合民意以及实际需求，制定出初步的设计图以及规划。紧接着企业的造价部门对设计部设计出的项目方案进行成本预估，并作出详细的报告。工程部则需要安排具体的时间和工作人员，最后营销部还需要制定出适当的营销计划。而一直贯穿在项目决策过程当中的，是财政部门的成本费用控制。

财政部门需要综合项目决策的整个过程，进行资金成本的合理把控。并且综合项目决策过程当中各个阶段得出的报表，以及相关的税务费用等，绘制出成本、盈亏等量表。其中最重要的就是实现损益表、现金流量表以及资产负债表。通过分析这三份表格，能够很明显的看出项目投资开发的可行性，有效的规避风险，避免盲目投资。而且前期决策阶段也需要花费大量的资金，都需要财务部门进行合理的把控。上述这些工作都需要提前进行成本预算，以及财务部门在房地产企业中的成本费用控制直接的参与，因此在项目决策过程当中，财务部门对成本费用的控制，也发挥了十分重要的作用。新时代下，信息科技在不断的发展，财务部门工作人员也应该不断提升自己的专业能力，充分发挥计算机技术的强有力作用，为财务部门在房地产企业中的成本费用控制提供技术保障。

（二）财务部门在房地产企业中对管理费用的成本费用控制

管理是保障房地产企业正常运行的重要手段，管理费用主要是指房地产企业为了实现既有的目标，而花费的一系列日常行政费用支出。管理费用的成本费用控制，能够很好的提高房地产企业的工作效率。而管理费用的成本控制一般又分为以下几个方面，首先我们先对管理费用的具体分类作出详细的了解。管理费用是一个十分复杂的整体，包含房地产企业大大小小的管理费用支出。主要有人工费、办公费以及其他费用。人工费用是我们最常接触到的，主要包括房地产企业工作员工的工资、奖金以及公司保险等的费用。做好人工费用的成本费用控制，能够起到很好的正面激励作用，提高员工的工作热情。让他们更好的投入到工作当中，为企业创造出更好的利润。办公费用支出主要包括房地产工作设备费用，出差费用，业务招待等。管理费用是保障房地产企业正常运行的基础，其中工作设备投入的花费较大。进行工作设备成本费用控制过程当中，应该从公司发展的长远利益出发，不能贪图蝇头小利。一定要提前进行有效的成本控制，在实际情况的允许范围之内，进购有质量保证的设备。不仅能营造出良好的工作管理，还可以提高员工的幸福指数。而出差费用、业务招待费用等的成本费用控制，能够有效的利用资金，避免滥用公款现象的发生。

其次就是月度资金计划，以及年度资金计划。一般房地产企业的费用支出都分为直接的现金支出，以及累计折旧费用等非现金支出。月度资金计划的费用控制是具有很大的可变性的，房地产企业会针对每月的盈利情况以及年度盈利报表进行分析综合，提出新的改进计划。没有一成不变的发现计划，对于房地产企业来说，其月度资金的成本费用控制也需要跟随时展的潮流，进行合理的变通和创新。很多企业的管理不到位，月度计划的资金调控不及时。这就需要房地产企业加强月度资金计划的重视力度，有效的利用现有资源，有效的提升财务部门在房地产企业中的成本费用控制的质量。其次就是在执行资金计划以及预算费用的支出的管理方面，房地产企业应该严格按照制定好的计划进行费用支出，超出预算费用都会给房地产企业带来损失。因此在进行财务部门在房地产企业中的成本费用控制的过程当中，应该加强资金计划与资金预算的沟通交流，争取为房地产企业带来更好的收益。

（三）财务部门在房地产企业税收方面的成本费用控制

对于投资金额巨大的房地产企业，其税务支出也是财务支出的重要组成部分，房地产企业应该加强财政部门在税收方面的成本费用控制。首先企业税收成本费用控制部门应该详细了解国家的相关政策，尽最大可能的寻找优惠政策，减少房地产企业的税物支出。利用合法的手段，在税收比较灵活的竣工前期，合理的进行节税。当然，税收是保障国家顺利发展的保障，少数房地产企业想要通过逃税、漏税等手段提升自己的利润，这不仅不可取更是违法的行为。这也提醒房地产企业在进行财务部门在房地产企业中的成本费用控制的过程当中，一定要在遵守法律的前提之下进行，可以尽可能的提升公司的利润，但是一定要以国家的发展为重。只有国家发展好了，才为房地产企业的茁壮成长提供坚实的外部保障。