房地产公司盈利模式篇1

【关键词】上市；民营；房地产企业；股利政策

一、引言

上市公司是否分配、如何分配、分配多少都是公司在决策时需要考虑的问题，这些将直接影响到公司未来的筹资行为及经营业绩。对于民营上市房地产企业来说，上市是降低融资成本最有效的方法，众多国企进入房地产市场，不断高价获取土地资源，成为推动民企通过上市筹集资金的客观因素。然而，股利政策不规范、股利政策法规实施结果参差不齐，一直以来都是我国股票市场的通病，在房地产行业也不例外。对民营上市房地产企业的股利政策进行分析，有助于了解民营上市房地产企业在收益是留存还是分配问题上所做出的权衡，进而分析其股利政策的特征，探寻其中的影响要素。本文以在沪深股市上市的房地产企业第一大股东是否是民营企业为标准对民营上市房地产企业的股利分配状况进行统计，并在此基础上分析民营上市房地产企业的股利政策。

二、民营上市房企股利政策特征分析

从总体上看，在我国股票市场上市的房地产企业一共有125家，民营房地产企业在其中占有很大一部分。股票市场作为融资的重要渠道，是民营房企展开土地争夺、开发市场的有效筹资来源。由于民营房企在经营筹资、利润分配上的自身特性，其股利政策表现出了显著的特征。按照在沪深股市上市的房地产企业第一大股东是否是民营企业这一标准，本文统计的民营房地产企业共70家，它们的股利分配状况如表1所示。

表1民营上市房企股利分配情况统计表

项目2006年2007年2008年2009年2010年

仅派现公司数目108121312

分配（现、股、转、送）公司数目1825232527

不分配股利的公司数目5245474543

公司总数7070707070

分配股利公司占所有公司比重25.71%35.71%32.86%35.71%38.57%

数据来源：根据新浪财经（finance.省略/stock/）整理得出

在结合民营上市房地产企业具体现状的基础上，进一步分析股利分配状况，可总结出以下几个特征。

（一）盈利公司不分配股利现象普遍

不分配股利的优点在于公司可将盈余全部留存到企业内部，有利于公司净资产的稳定增长和扩大再生产的顺利进行。但从另一方面看，由于公司长期不分配股利，致使投资者的投资回报不足，给投资者的信心带来打击，不利于公司的股权融资。

（二）股利分配方式不稳定，且以现金股利为主

从2006年至2010年民营上市房企股利分配形式统计可以看出，股利分配方式不稳定，分配股利的公司主要以派发现金股利为主，另外还有少数公司选择现金、送股、转增等多种形式组合的分配方式。从理论上讲，公司现金股利分配受到公司盈利能力的限制，即公司的盈利能力越强，公司的现金股利支付也就越高。总体来说，在2002-2010年进行股利分配的民营房企中，各公司的股利分配方式不稳定，形式较为多样，以现金股利为主，同时结合转增和送股两大形式。

（三）股息发放水平较低，高盈余低派现现象突出

股息发放率反映了普通股股东从每股的全部净收益中分得多少，就单独的普通股投资者来讲，这一指标比每股净收益更直接体现当前利益。每股未分配利润反映的是公司历年的盈余或亏损的总积累，因此，它更能真实地反映公司的历年滚存的账面亏损。

三、民营上市房企股利政策的影响因素

（一）外部环境因素

国家的经济发展具有一定的周期性。不同发展时期的经济环境对该国各个行业的发展影响是不同的。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，房地产企业发展出现一定困难，这从一定程度上影响了房地产类上市公司的盈利水平，从而使民营房企没有能力分配股利。民营房企同国营房企相比，其贷款和政策性的补助都相对较少，因而发展更加困难重重。此外，国内整个股票市场参与者对股利政策的不重视，也导致了民营上市房企在股利政策上的消极行为。

（二）内部影响因素

（1）盈利水平。企业只有具有良好的盈利才能确保股利分配得以进行，从表1民营上市房企股利分配情况统计表中可知，部分民营房企存在亏损现象，这使得该类公司在亏损年度并没有能力分配股利。但另外大部分公司都处于盈利状态，依然采取不分配股利政策同其每股未分配利润为负值有密切关系。通过统计，有一半以上民营上市房企每股未分配利润为负值，这部分公司在公司盈利的情况下，只能将利润用于弥补历年亏损，这也就解释了为何在多数房企在盈利情况下依然采用不分配股利政策。

房地产公司盈利模式篇2

销售获利型就是指企业通过销售来获得利润;作业效率型表示企业通过加速资金运转实现收益;财务杠杆型表示企业善用资本的获利能力。生态资源行业的盈利模式不仅是其获取经济利益的通道,同时,也是其赖以生存的基础。

XX公司控股股份有限公司(简称XX公司)是由共青团中央直属企业中国青旅集团发起通过募集成立的股份有限公司。公司在制度设置、管理机制以及企业文化上追求创新,通过优化运行模式、细分市场,进一步确定专业化的工作流程,实现向多个行业的扩张,提升其经营实力,从而不断追求可持续发展的目标。

分析XX公司2015,2016,2017,2018年度收入发现,生态资源产品服务收入的占总收入比例由59.25%下降到了42.80%。但IT产品销售与技术服务收入由17.39%上升到22.65%。可见XX公司正逐渐改变收入模式,IT产品销售与技术服务是XX公司正在发展的项目。企业会展服务收入、景区经营逐年增加。从XX公司年报看来XX公司对景区经营的未来期望很高。2017年房地产收入与上年相比减少了0.86个百分点。这是因为2016年度公司下属子公司XX公司A投资置业有限公司B房地产项目二期实现全面竣工,共计结算收入17.8亿元。2017年度,XX公司A投资置业有限公司仅剩部分尾盘销售结算,因此公司房地产结算收入仅1.46亿元,大幅下降。2018年度,公司不再对地产行业增加投入,将着力点更多的放在了IT方向,顺应时展,与互联网结合,线上线下共同发展。推荐阅读>>管理学博士论文范文:企业管理危机相关概念的研究

通过对XX公司2015,2016,2017,2018年度利润进行分析,我们可以看到XX公司在2018年房地产销售利润比有很大幅度的下降,同时IT产品销售与技术服务收入逐年上升。而房地产业XX公司A投资置业有限公司B项目继续销售,因受限于国家政策及当地房地产市场竞争加剧,尾盘销售情况较为缓慢。而IT产品销售与技术服务的利润上升则说明了XX公司顺应大时代,有意向互联网方向发展。四年相比利润比最高的在2015年是生态资源产品服务,到了2016年、2017年和2018年转为景区经营利润最高。同时,可以看到景区经营和酒店业的毛利率高达80%左右,也就是投入少,回报高,因此可以看到XX公司近三年发展向其倾向更多。并且能够看到,景区经营才是生态资源公司的主要盈利项目。生态资源公司的长期发展既要有良好的生态资源产品服务,有效的利用互联网时代的便利的营销方式,更要有规模化的景区,合理的经营方式。

生态资源上市公司为了进一步提升自身的生存能力,扩大利润空间,确保能够达到上司资格的目的,近些年来,国内的生态资源上市公司纷纷进行了资产重组活动,进一步向发展前景好的行业进一步开辟。但是很多上市公司因为缺乏主营特色,只想走多元化的道路,这就会导致决策失误,进而陷入经营上的恶性循环。

尽管现在很多生态资源公司名声大噪,但是从细化的生态资源市场来看,其发展态势并不可观。加强对生态资源上市公司的规模经济研究对于企业在经营上改善多元化经营、避免恶性扩张有着重要的指导意义。诸多生态资源上市公司虽然具备一定的规模效益,但是却又减弱的趋势,一些公司存在规模发展恶化的趋势。总体上来看,景区类的上市公司发展规模较为稳定且经济状况良好。

衡量一个企业的经营业绩,可以从它的经营模式入手,该模式也反映了该企业在赚钱方面的能力。首先资源类的生态资源上市公司盈利能力最强;其次是酒店餐饮类;最后是综合类。从本质上来看,因为资源类的公司具有垄断性,在经营上具有较强的自主权,再加上有政府的投资,所以经营管理上更容易活力。而综合类的生态资源行业因为业务覆盖面积较广,在核心业务上缺乏持久力,所以在盈利上必然不会有太多的优势。总的来说,当下生态资源上市公司主要有景点类、酒店类与交通类这三种,而在这三种经营模式中,其盈利空间差距较大。

当下生态资源上市公司的发展有着明显的多元化趋势,其中包括高科技产业、房地产以及零售等多个行业,一些企业在这样多元化的经营模式下能够受益,但是大多数却面临着资产总量上升,主业实力下降的问题。总体来说是因为主业被多元化经营模式削弱了,这是企业忽略对自身发展的核心竞争力培养而导致的。受益生态资源市场结构调整与自身架构有效整合,生态资源服务主业发展提速,生态资源服务主业正在经历前期业务架构全面整合后的快速发展期,受益于生态资源市场的结构性发展,各业务板块呈现出强劲的发展势头,而生态资源上市公司应着力培育主营产业链发展。生态资源上市公司的持续、健康的发展离不开主营业务的精进。只有核心业务定位清晰,提供专业化的产品才可能使公司产品拥有充分的市场定价能力。

房地产公司盈利模式篇3

一、引言

房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。

在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。

房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。

在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用Z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下:

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5

式中,Z=判别函数值,X1=营运资金/资产总额,X2=留存收益/资产总额,X3=息税前利润/资产总额,X4=股东权益账面价值总额/负债账面价值总额,X5=销售收入/资产总额

企业破产临界值:

(1)Z<1.23时,企业处于破产的“危险地带”;

(2)1.23<Z<2.9时,企业处于破产的“灰色地带”;

(3)Z>2.9时,企业财务状况良好。

考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标:

(1)现金盈利质量率。

现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

(2)现金增值质量率。

现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。

本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司Z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业Z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。

二、基本财务指标分析

2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为:

与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。

三、Z模型分析

根据Z模型的公式,算得万科公司2002年的Z指数指标为:

但是,行业平均值Z<1.23,即处于破产的危险地带。由此对比可见,房地产行业的财务警情已经很严重,风险很大,就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。

房地产公司盈利模式篇4

目前，房地产上市公司的改革正在向纵深推进，从2010年开始，针对我国房地产价格的过分膨胀，中央政府相继颁布了“限贷”、“限购”、“限价”等政策，另预计建设3600万保障房以缓解住房需求，以及颁布以房产税代替“限购令”的政策。这一系列的政策性调控措施，有效地遏制了房价的泡沫膨胀，给老百姓带来了利益。但是对于房地产公司而言，由于该行业资金投入量大、回收期长，资产负债率一般都比较高，如何在瞬息万变的市场形势下，占据一席之地，这是对房地产公司的挑战。在限购令和银行严厉信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞，加上房价的波动，使得房地产企业的资金链产生了断裂的危险，严重影响和极大的限制了公司的资本结构与盈利水平。因此对房地产上市公司资本结构与盈利能力关系的研究有一定的现实意义。

二、研究设计

（一）样本选取与来源本文选取沪、深两市A股房地产上市公司作为研究对象，将2011年财务数据作为原始数据资料，并进行如下筛选：将ST处理过的公司及数据明显异常的公司排除在外；只选取具有代表性的房地产开发与经营类上市公司，剔除房地产中介公司，因中介公司的业务特点与经营类迥异，开发经营类公司的资本结构代表性更强。经过如上筛选最终选取24家公司作为有效样本，相关财务数据来源于新浪网站的财经频道。

（二）指标选取反映公司的盈利能力财务指标很多，但并不是都能综合诠释盈利能力，有的指标只是反映了公司盈利能力的某一方面，并且这些指标之间相互关联，因而单纯以个别财务比率指标为依据难以做出客观精确的评价。因此，本文选取综合因子得分来衡量企业的盈利能力。本文的综合因子得分是运用Analyze菜单中的Factor选项进行因子主成分分析，以销售净利率、总资产利润率、净资产收益率和销售净利率四个财务指标为基础，构建衡量上市公司盈利能力的主成分分析模型，最终得出综合评价分值，并且将资本负债率作为衡量资本结构的指标，具体如表1所示。

三、实证结果与分析

（一）主成分分析评价上市公司的盈利能力具体步骤如下：

（1）描述性统计分析。描述性统计就是在表示样本数据的中心位置（平均值）的同时，还能表示样本数据的变异程度（即离散程度），由结果可以大概看出样本的集中度是否适合做统计分析。

从表2中可以看出：四项指标中销售毛利率的平均值最高，达到35.48；而总资产利润率的平均值相对较低，仅有1.64。而平均值与各最大最小值之间并没有太大的异常差距，证明数据的选取有利于做相关性分析。而从输出结果中的各指标的标准差来看，离散程度最小的是总资产利润率，较大的销售毛利率也处于正常区域内。

（2）主成分分析。主成分分析的基本思想是对存在关联关系的原始变量进行线性组合，提取主要成分得到新的综合变量。因此，这些综合变量不仅保留了原始变量的主要信息，而且不相关联，通过主成分分析，剔除重复信息，从而达到最佳综合。从相关系数矩阵能够看出，相关系数普遍较高，分别为r12=0.760，r13=0.738，r14=0.681，r23=0.912，因此变量间线性关系较强，可以提取公共因子；由KMO和Bartlett检验结果知：KMO=0.654>0.5，表明所选取的指标适于做主成分分析。根据累计方差贡献率选取两个主成分，基本上可以较好地代表原有指标（见表3）。

保留的两个因子是原有变量糅合后产生的，对原有变量的解释度为总方差的94.615%，基本能够反映多数信息，并且因子之间不存在显著的线性关系，适合进行统计分析。

（3）计算盈利能力综合分值根据因子得分系数矩阵（见表4），构建主成分表达式如下：

Fac1_1=0.162x1+0.480x2+0.479x3-0.273x4；

Fac2_1=0.355x1-0.179x2-0.181x3+0.843x4；

通过观察表4，第一主成分对4个变量的因子载荷矩阵中，总资产净利润率和净资产收益率两个指标相对较大，由此第一主成分主要代表公司资产的盈利能力；第二主成分对4个变量的因子载荷矩阵中，销售毛利率和销售净利率两个指标相对较大，由此第二主成分主要代表公司经营的盈利能力。根据新变量Fac1_1、Fac2_1得出公司盈利能力的综合得分F：

F=（72.233×Fac1_1+22.382×Fac2_1）/94.615

（二）回归分析与相关性检验选择资产负债率作为自变量X，因变量是盈利能力的综合得分F，构建线性回归方程，即：F=k*x+b+？着。其中，k表示斜率，b表示常数，ε表示误差。运用Analyze菜单中的Linear选项进行线性回归，得到结果见表5。

结果表明，两者均通过了0.05显著性水平的t检验，说明回归方程的常数项与自变量系数均不为0，即表明代表资本结构对盈利能力有显著的影响。回归方程的常数项b为0.5，在0.046的显著性水平下通过t检验；回归方程的斜率k为-0.804，在0.038的显著性水平下通过t检验，从而得出回归方程为：F=-0.804x+0.5+？着。即2011年资产负债率每增加一个百分点，企业的盈利能力会减少0.804个百分点。

四、结论与建议

本文以新浪财经的行业分类作为标准，选取在沪、深两市挂牌的所有A股房地产公司作为样本。利用SPSS17.0中的主成分分析法得出能够代表公司盈利能力的综合得分F，进而研究上市公司盈利能力与资本结构的相关性。运用相关分析和回归分析探究所选样本的资产负债率与企业盈利能力之间的关系，论证出房地产行业上市公司的资本结构与盈利能力存在中度负相关关系，即公司的资本结构对其盈利能力有所影响，并且资产负债率越低，盈利能力则越强，这符合获利水平高的企业一般不会大量使用债务资本的实际情况。而PearsonCorrelation为-0.185，说明存在不是很强的相关性，可能还存在其他影响盈利能力的因素。

自2010年开始，银行多次上调存款准备金利率，来控制公司的信贷业务，这本身就给企业融资带来了困难，尤其是对于房地产行业的高资产负债率而言。而进入2011年后，随着“限购”、房产税等一系列举措，使得房价大面积缩水，成交量也是放缓，令房地产公司面临“内”融资不畅，“外”销售不佳。由于宏观政策的频繁变化，从大形势来讲，国家对于房价的调控并非暂时的决定，而是势必要改善我国的居住现状。因此，房地产公司应打破以往的高负债经营模式，明确经营理念，调整资产结构，增加多种融资渠道，如拓宽股权融资渠道，制定详细的融资及经营战略，同时应顺应民生，趋向民意，这样才能确保企业长久的发展。

参考文献：

[1]NKhanna，STice：Strategicresponsesofincumbentstonewentry：theeffectofownershipstructure，capitalstructure，andfocus[J].ReviewofFinancialStudies，2000；

[2]宾成：《上市公司盈利能力与资本结构的统计分析》，《全国商情（经济理论研究）》2006年第11期。

[3]薛薇：《SPSS统计分析方法及应用（第2版）》，电子工业出版社2009年版。

房地产公司盈利模式篇5

【关键词】房地产信贷；盈利能力；商业银行

1.研究背景

我国于1994年开始推进住房市场化改革，紧接着是商业银行信贷政策的不断完善，信贷业务规模的持续扩大。从1998到2007，仅仅10年的时间，我国房地产贷款占各项贷款额的比重从3.12%上升到18.34%，贷款额也增加了将近18倍。无论是从绝对额还是相对比重上，房地产贷款的增速远远高于其他各项贷款。2008年的金融危机，让全球领略了过度放贷（尤指房地产信贷）所带来的灾难。为了应对房地产信贷的潜在风险，我国政府出台了多种宏观调控政策。但是在2008至2011年期间，根据各年金融机构贷款投向统计报告显示，房地产信贷的投放量依然居高不下，尤其是2009年房市的回暖交易。虽然2011年房地产信贷投放量相比较2010年增幅有所下降，但是从绝对额上计量，总值一直在增加，只是增加的幅度稍稍放缓。房地产业是一个具有高度联动性的产业。它的兴衰直接影响各行各业，小到家用电器、建材装修行业，大到钢筋水泥行业，既联系实体产业，又与虚拟资产为主的金融行业紧密相关。我国房地产业所需的资金大部分来自于银行的信贷，脱离了银行信贷的支持，房地产业将无法生存。所以，笔者认为房地产信贷与银行盈利能力间必然存在某种关系，这种关系值得深入研究。

2.研究现状

针对房地产信贷和银行间盈利能力的问题，国内外学者也做了很多研究。多数文献认为，信贷的推动是80年代许多国家房价出现剧烈波动现象背后诸多因素中最重要的影响因素。Bernanke与Gertler（1986）首先提出了信贷市场对宏观经济波动的放大作用。在一个内生的新古典商业周期动态模型中，他们认为由于信息的不对称，借方清偿能力的变化能启动和放大商业周期。BGG（1996，1998）提出了“金融加速器”概念，直接将信贷市场摩擦引入标准的宏观经济模型中，形成了一个包含金融加速器的动态宏观经济学模型，并发现金融加速器对美国经济有重要的影响。DavisandHaibinZhu（2004）利用17个国家的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间的关系进行了实证分析，结论是，房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张，而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨。

相对于国外的学者，段忠东等（2007）运用多变量协整分析技术对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行实证检验。研究表明，房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系，房地产价格波动在短期对银行信贷发放的直接影响十分有限，主要是在长期内对银行信贷增长产生影响。而银行信贷也通过协整关系成为房地产价格短期波动的Granger原因。郭永济等（2011）运用资本边际收益率法对房地产泡沫进行了测度，认为房地产价格和银行信贷在信贷总额中所占的比率存在明显的正相关。房地产部门在中国经济中占有中心位置，并与上游产业（如钢铁和水泥）以及生产家电和其他耐用消费品的下游企业紧密相联，在居民和企业资产负债表上占很大份量，因此二位学者认为房地产泡沫将给宏观经济和金融稳定带来严重风险。如果对房价上涨不加控制，将会导致银行风险进一步增大，对金融安全产生不利影响。段军山（2008）通过银行信贷集中模型表明银行具有扩大房地产信贷的动力，但银行的乐观主义以及对嵌在无追索权的抵押贷款中的看涨期权的低估，导致房地产价格上涨并超过基础价格。

已有的研究大多数重点放在房地产价格和银行信贷规模的关系上，并未过多研究银行房地产信贷规模对银行盈利能力的影响程度。笔者认为，如今银行房地产信贷已经占据了银行信贷总额的绝大部分，有关房地产信贷的略微变动一定会直接影响银行的盈利能力。因此，银银行在大量放贷赚取存贷利差的同时，应该警惕由于放贷所暴露的风险。基于上述原因，本文把重点研究房地产信贷规模与银行盈利能力间的关系上，认为信贷资产不是越多越好，并且根据中国目前的信贷市场，我国房地产信贷的投放量明显已经超规模发行。房地产风险正逐步威胁着银行的盈利能力。

3.研究方法

存贷利率差收益一直以来是我国银行业的主要收益。但是这种单一的收益方式不仅给银行带来了更多的信贷风险，而且还会使银行过分依赖信贷资产。过分依赖的结果就是大量放贷最后产生泡沫。我国房地产最近两年发展速度迅猛，已经出现了一种过度增长的趋势。然而，房地产的发展很大程度上因为银行信贷的支持。所以，房地产信贷和银行盈利能力必然存在着某种关系，否则银行不会放弃大量的投资机会而把资金大量借给房地产行业。但是笔者认为，任何事情都有一个限度，房地产信贷的过度投放已经给银行的盈利能力造成一定的阻碍。本文以2007—2011年沪深两市16家上市银行为样本，对16家上市银行的半年报、年报和其他相关资料进行选择和下载。选取银行样本共144组，克服了样本不足的统计缺陷。样本数据主要来源于WIND数据库、中国人民银行网、中国银监会、凤凰网和各上市银行定期报告。

3.1变量的定义和选取

银行盈利能力指上市商业银行的获利能力，具体包括以下几个指标：

（1）每股收益（EPS），表明普通股的获利水平。公式为：每股收益=净收益/普通股数[12]。

（2）总资产收益率（ROA），反映资产的获利程度。公式为：资产收益率=税后利润/银行平均总资产。

（3）净资产收益率（ROE），反映银行资金运用效率和财务管理能力，同股东财富最大化直接相关。公式为：权益收益率=税后利润/所有者权益[13]162-164。

（4）销售净利率（ROR），反映了银行主营业务收入状况。公式为：销售净利率=净利润/主营业务收入。

为了使数据的量纲保持一致，所以盈利能力指标笔者选取了后三者，即：总资产收益率、净资产收益率和销售净利率。

商业银行房地产信贷的组成主要有：

（1）建筑业贷款：凡是从事建筑业生产经营和基建物资流通活动，在银行开户，实行独立核算，自负盈亏，具有法人资格的全民所有制和集体所有制企业，均可申请建筑业流动资金贷款。根据有关规定，贷款的具体对象如下：

①建筑行业、房地产行业以及所办各类附属企业。建筑行业包括建筑公司、设备安装公司、市政工程公司、房屋维修工程公司等；房地产行业包括城市综合开发公司、各类房地产开发公司等。

②建筑材料生产企业。包括建筑材料生产、供销企业，地质部门物资供应公司及附属修配厂，农村房屋建材生产供应公司等。

③与建筑业有关的企业、单位。包括勘察设计单位、施工机械租赁公司、工程承包公司等。

（2）房地产行业贷款：指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。

（3）个人住房按揭贷款：指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款，即通常所说的“个人住房按揭贷款”。银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。贷款期限最长不超过30年。通常，贷款最终到期日借款人年龄不超过65周岁。

由于每家银行的资产负债规模都不同，为了便于比较，本文采用比值这个概念，即贷款余额/总资产，作为变量融入模型。为防止实证结果波动过大，本文又增加了四个协变量：

（1）国内生产总值：国内生产总值（GrossDomesticProduct，简称GDP）是指在一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。它不但可反映一个国家的经济表现，还可以反映一国的国力与财富。

（2）5年期以上贷款利率：贷款利率的高低不仅会影响贷款者的还款能力，也能反映一个国家在某一时期的货币政策。若为紧缩，则贷款量也会急剧下降；若为宽松，那么贷款量将上升。

（3）各上市银行在样本时期的总资产。笔者认为资产规模的大小会影响银行的盈利能力，故也把该指标列入模型。

（4）资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率：表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。

3.2建立多元线性回归模型

多元线性回归分析是指根据观测样本数据估计回归方程模型中的各个参数，并对估计参数及回归方程进行统计检验，从而利用回归模型进行经济预测和控制。为检验房地产信贷与银行盈利能力的关系，假设因变量与多个自变量有线性关系时，因变量是自变量的多元线性函数。根据这个思路，可以将多元线性回归方程表达为：

ROE（ROAorROR）=β0+β1×Asset+β2×JZYA+β3×GSA+β4×GRA+β5×GDP+β6×R+β7×LA+ε

ROE（ROA、ROR）：上市银行盈利能力衡量指标；β0：模型常数项；β1～β7：各变量前的系数；Asset：银行总资产的自然对数；JZYA：建筑业贷款/总资产；GSA：房地产贷款/总资产；GRA：个人住房按揭贷款/总资产；GDP：国内生产总值；R：5年期以上贷款利率；LA：总负债/总资产，即资产负债率。

3.3数据分析

本文使用SPSS软件对样本数据进行分析。具体的数据结果和分析如下：

由上表知，ROE、ROA和ROR这三者间的极大极小值差距很大，也就是说每家银行的盈利能力水平相差很大。而JZYA、GSA和GRA的极大值和极小值间也有5倍以上的差距。笔者认为，上表的分析间接说明了银行的盈利能力和房地产信贷之间存在正向或者负向的关系。在模型检验中，我们从以下表的F检验可以看出三个模型的F值分别为3.027、14.27、13.702，sig分别为0.005、0、0，所以建立这三个模型是有效的。

由回归结果知：

以上三个式子可以很明显的看到：GSA与ROE、ROA呈线性的负相关关系；GRA与ROE、ROA呈线性的正相关关系；JZYA与ROR呈线性的负相关关系。也就是说我国个人住房按揭贷款的发放给银行带来的效益是：投放越多，盈利越多；而建筑业和房地产业的贷款已过饱和，已经不存在边际效益最优。以上结果为近几年连续出台的房地产政策提供了一定的事实基础。

4.实证结果与分析

实证结果发现建筑业信贷资产越多，银行的盈利能力就越弱。也就是说当建筑业信贷投放量超过一定额度以后，继续投放建筑业信贷会拖垮银行的盈利能力。个人住房按揭贷款信贷资产越多，银行的盈利能力就越强。以上结果笔者认为原因首先是，建筑业和房地产业的发展已经过了顶峰时期，而银行对其的信贷支持却依然保持在顶峰时的状态。这样的结果就是信贷资产不停的发放，贷款利率不断的上升，房价已经停止上涨甚至下跌，贷款者的还款能力下降，抵押物价值不断贬值。最后信用风险、市场风险产生，所有的亏损银行全部囊入口中。房地产信贷具有很强的联动性、集中性和长期性。对银行来说，房地产信贷资产不像短期投资那样具有高度的流动性，大量的资金被某两个行业占用，并且看似不同的行业却相互联系着。这为变现能力较弱的资金给银行带来了巨大的挑战，一旦某一层资金断裂，将会使整个资金层断裂，毫无资金变现可言。其次，集中性的投资也违背了投资最关键的一点：分散风险。风险的集中影响了银行的资本充足，为了防范这种风险，银行需要更多的准备金，这些不能挪用的准备金也降低了银行的盈利能力。

我国个人住房按揭贷款质量较好，可以继续加大投放量。笔者认为原因如下：首先，我国的居民收入稳定增长，这为贷款者的还款能力提供了一定的保障；其次，我国个人住房按揭贷款的审批条件较高，这在一定程度上规避了部分信用风险，而且贷款额不像行业类贷款那样数额巨大。最后，个人住房按揭贷款的申请者各行各业，信贷风险得到了稀释。虽然目前个人住房按揭贷款对银行依然产生正面效应，但是其潜在的风险不容忽视。按照人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，个人住房贷款的还款期限最长可达30年。住房信贷是一种中长期消费信贷，具有长期性、分期偿还性和不确定因素多的特点，其风险是逐渐积累和释放的，目前国内个人无法正常履行按揭的现象已经开始出现。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年，这也就意味着，在近年来个人住房信贷余额快速增加的形势下，虽然我国目前的不良率还较低（仅为0.60%），但极有可能国内个人住房贷款已经步入了违约的高风险期。

参考文献

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167-168.

房地产公司盈利模式篇6

论文关键词：投资性房地产；公允价值；盈余管理；会计政策

随着我国市场经济的不断发展，越来越多的企业将房地产用于对外出租或持有并准备增值后转让。为了更好的规范这类业务的核算，财政部于2006年颁布的《企业会计准则》增加了投资性房地产准则，对投资性房地产的确认、计量和转换作出了全面的规定，并将公允价值引入到后续计量之中。公允价值有利于增强会计信息的相关性，有利于信息使用者进行决策。但由于我国资本市场尚不完善，许多商品难以获得公允的交易价格，并且公允价值的计量方法选择余地大，估值技术和估值模型仍有诸多欠缺，这为盈余管理提供了一定的空间。

1投资性房地产盈余管理的空间分析

由于准则规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。

1.1利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理

准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。并且采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。由于近年来房地产价格呈现总体上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。对于坐落于大中型城市中心城区的房地产，通常具有活跃的交易市场，因此，这些房地产满足使用公允价值模式进行后续计量的条件。虽然准则规定成本模式转换为公允价值模式应按会计政策变更处理，转换无法立即产生收益，但企业在以后各期却可能由于这种会计政策的选择获益。一方面转换可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的资产和所有者权益，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组。转换相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止的。另一方面转换后的投资性房地产不计提折旧，减少了企业每期的费用，同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产公允价值的增加能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销，因此，在目前的条件下投资性房地产的转换不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税盾”作用。

1.2利用资产类别的转换进行盈余管理

准则规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业可以与关联方签订租赁合同，将闲置的房地产从原先的固定资产转换为投资性房地产进行核算。同时，如果满足准则中的相关规定，便可以使用公允价值模式进行后续计量。同时，企业可以将原已计提的固定资产减值准备在转换时转回，从而规避了《企业会计准则第8号——资产减值损失》中资产减值损失一经确认，不得转回的规定。准则还规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。这样通过两次转换，企业在转换期间内减少了固定资产的折旧费用，获得了公允价值变动带来的收益，同时增加了资产的账面价值，从而达到粉饰报表的目的。

1.3利用公允价值计量方法的不同进行盈余管理

根据准则的规定，资产负债表日企业应该从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这表明公允价值首先应该从公开市场报价中取得。当无法从公开市场上取得同类或类似房地产的市场价格时，可以使用估值技术取得公允价值。但由于我国市场经济起步较晚，市场机制尚不完善，房地产市场尚不成熟，公开报价不易获得，并且由于存在大量的投机行为，公开报价也未必是公允的价格。因此，上市公司目前更倾向于使用资产评估机构或房地产评估机构的评估价格作为公允价值，其次是通过参考同类或类似房地产的市场价格获取公允价值。现行准则中，没有对公允价值的计量方法作出明确适当的规定，企业可以根据自己的需要选择对经营业绩有利或能够达到特定目的的方法。估值模型本身具有复杂性和不确定性，容易受到主观判断的影响，但准则对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。企业还可能选择关联方资产评估机构进行房地产评估，出具对自身有利的资产评估报告。这都给企业进行盈余管理提供了操作空间，使企业可以通过操纵公允价值满足自身利益，降低会计信息的可靠性和可比性，损害其他利益相关者的利益。

2投资性房地产盈余管理的实例解析

2.1世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主营商业地产开发运营的上市公司。2009年6月30日，世茂股份临时股东大会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，公司根据准则规定进行了追溯调整，导致增加2009年度利润总额408万元，其中因不计提折旧增加2009年度利润总额102万元，因公允价值变动增加利润总额306万元，增加投资性房地产1317万元，增加留存收益987万元。当年下半年，因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生公允价值变动损益为1.61亿元，约占当年利润总额的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为4.26亿元，约占当年利润总额的31.14%。然而，该公司并未在财务报表附注中披露进行会计政策变更的原因。世茂股份租售并举的经营模式导致该企业拥有大量的投资性房地产，且其商业地产主要坐落于北京、上海等地区，市场交易活跃，这给使用公允价值模式提供了必要条件。2009年全国范围内房地产价格普遍高企，发达地区涨幅尤为明显。世茂股份在此时进行会计政策变更，公允价值的大幅变动直接导致了当年及此后一年的利润大幅增加，相对于其他采用成本模式的房地产企业而言，业绩更加“漂亮”。并且，由于投资性房地产公允价值变动带来的净利润暂不得用于利润分配，上市公司无需担心这部分并无实际现金流入的利润将增加企业利润分配的负担。这在一定程度上打消了企业使用公允价值模式的忧虑。

2.2海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，根据准则规定进行了追溯调整，导致2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。尤其值得注意的是，变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年，该公司因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为3.48亿元，约占当年利润总额的7.96%。2009年，海南的房地产价格涨幅明显。2009年12月31日，国务院文件，海南国际旅游岛正式获批，此举更是推动了房地产价格的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京，三亚以及博鳌，受益于这轮涨价，其房地产的市场价值已经远远高出账面价值。海南航空此次的变更在当期就产生了巨大的效果，直接使公司扭亏为盈，并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额，效果十分明显。

3投资性房地产盈余管理的防范措施

3.1重新规定后续计量模式的使用范围

现行准则以能否持续可靠取得公允价值为依据进行投资性房地产后续计量模式的选择，并且企业对所有投资性房地产只能采用同一种后续计量模式。对于用于出租的土地使用权或建筑物，企业获得的是租金收入，与该项资产的市场价值并无太大的联系。通常在合同签订时已载明租赁期间承租方支付的费用，且出租房并无租赁到期时将其转让的意图。因此，对于这类资产使用成本模式即可。并且公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，企业只有营业收入，却没有营业成本，收入费用在逻辑上不配比，违背了基本的会计原则。而对于持有并准备增值后转让的士地使用权，由于企业持有的目的是待其增值后进行转让，需要及时了解资产的市场价值，掌握充分的信息，以选择合适的时机对外出售，使企业的利益最大化，因此有必要采用公允价值模式计量。准则可以规定企业应根据投资性房地产的业务类型选择后续计量模式，且企业可以区别不同的投资性房地产同时使用成本模式和公允价值模式。

3.2增加不同类别资产二次转换的限制条件

为了防止企业利用持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类操纵利润和资产的账面价值，进行盈余管理，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对于持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类作出了明确的规定。由于公允价值这一计量属性首先在金融工具领域得到广泛使用，其准则制定相对较为完善。因此，投资性房地产准则可以借鉴金融工具准则，规定企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公允价值模式进行后续计量的，因持有目的改变，转换为固定资产或无形资产的，在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再次转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，同时对因不可抗力或其他特殊状况导致可以转换的例外条件作出规定。这样即截断了企业利用资产类别的转换进行盈余管理的道路，又可以保护企业必要而合法的利益。

3.3加强投资性房地产的信息披露