房地产企业的盈利模式篇1

一、引言

房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。

在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。

房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。

在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用Z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下:

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5

式中,Z=判别函数值,X1=营运资金/资产总额,X2=留存收益/资产总额,X3=息税前利润/资产总额,X4=股东权益账面价值总额/负债账面价值总额,X5=销售收入/资产总额

企业破产临界值:

(1)Z<1.23时,企业处于破产的“危险地带”;

(2)1.23<Z<2.9时,企业处于破产的“灰色地带”;

(3)Z>2.9时,企业财务状况良好。

考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标:

(1)现金盈利质量率。

现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

(2)现金增值质量率。

现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。

本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司Z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业Z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。

二、基本财务指标分析

2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为:

与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。

三、Z模型分析

根据Z模型的公式,算得万科公司2002年的Z指数指标为:

但是,行业平均值Z<1.23,即处于破产的危险地带。由此对比可见,房地产行业的财务警情已经很严重,风险很大,就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。

房地产企业的盈利模式篇2

关键词：房地产；盈余管理；手段；建议

随着证券市场的发展，我国上市公司的会计环境正在日趋复杂化，对于盈余管理问题的研究开始出现，并且逐渐成为会计理论研究的热点之一。盈余管理从世纪的创造性会计演变而来，从最初的进行利润平滑，到后来的从事秘密准备，并逐步向现在的盈余管理发展，被称为是“市场参与者的游戏”，日益受到我国会计学界的关注。近年来房价高居不下，房地产行业的持续升温，更加剧了人们对于房地产企业盈余信息的广泛关注。房地产上市公司作为房地产行业的代表，其总市值在我国整个上市公司中占有很大比重，对于资本市场的稳定起着举足轻重的作用。鉴于此，本文认为研究房地产上市公司的盈余管理状况对于保证我国资本市场健康发展有着重要意义。

一、盈余管理概述

盈余管理是管理当局在会计准则允许的范围内，通过对会计信息的加工处理实现自身利益最大化，却损害投资者、股东、债权人等其他利益相关者的行为。盈余管理的主体是企业管理当局，客体是财务报告，是利用会计政策的可选择性以及会计准则本身存在的漏洞而实现的，使企业不同会计期间的盈利有所变化，但并不会改变企业整个生命周期的实际盈利水平，最终目的是企业经营者获取自身利益，而直接后果是造成财务报表使用者对财务信息的误解，最终导致判断或决策失误。企业经营者进行盈余管理就是希望通过较低的盈余管理成本获得与之相比更大的收益时，这就是盈余管理动机即诱发盈余管理行为的力量源泉，具体而言有融资动机、报酬动机、避税动机、资本市场动机等。

二、我国房地产行业的盈余管理手段

1、通过调节收入确认时点进行盈余管理

由于《企业会计准则》仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件进行规定，给企业在实践中留有一定的自行判断空间。目前，房地产企业对收入确认条件的规定存在多种判断，主要体现在风险转移的时点上。虽然上市公司对收入确认的时点都做了不同程度的规定，但实际上，公司管理人T通常会采取一些手段来推迟收入的确认时间，从而在账面上调减当期销售收入，相应地减少当期应支付的企业所得税，以此实现盈余管理的目标。房地产企业除了自行开发业务之外，还可能会经营一些不受国家规划制约，隐蔽性较强的业务，企业通常会将这些业务隐瞒不入账，成为企业小金库收入的主要来源，且减少当期的销售收入，进而减少当期的应纳所得税额。

2、通过调节成本、费用进行盈余管理

由于房地产楼盘的开发周期一般都要横跨两个或更多的会计期间，这就要求企业在工程完工时或会计期间结束时按规定结合实际成本发生情况确认收入并结转相配比对应的成本。然而在分配费用、结转成本的时候，企业管理人员很可能根据自身的需求来进行相应的判断和选择。企业通过将部分已完工工程的成本费用转至未完工工程，从而拖延结转成本，达到虚增利润的目的；同样也可以将未完工工程的成本费用提前确认至已完工的工程里，从而达到多计成本少计利润的目的。企业可以提前开始或拖延结束资本化时点，将借款费用计入在建工程，以达到虚增资产、虚减费用的目的；企业可以拖延开始或提前结束资本化时点，将本应计入在建工程的借款费用按普通借款计入财务费用，以达到虚减资产、虚增费用的目的。

3、通过公允价值计量模式进行盈余管理

公允价值既能客观、公允地反映企业真实的市场价值，但同时也给企业盈余管理提供了更大的空间，尤其是投资性房地产的公允价值后续计量，更是给房地产行业企业进行盈余管理提供了更为便利的条件。采用公允价值计量的投资性房地产不再计提累计折旧和资产减值准备，大大减少了相关成本费用，相应的使企业利润得到很大提高；另一方面，对投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式进行计量的，将资产负债表日的公允价值与账面价值之间的差额直接计入当期损益，这样就会对企业当期利润造成很大影响；除此之外，由于我国土地资源紧缺，人口众多，对商品房需求很大，房地产市场一路走俏，市场价格一直居高不下且增长迅猛，所以每年由房地产市场价格上升导致的公允价值变动损益对一般企业来说，也是一笔可观的非经常性损益，可以不同程度地增加企业当年利润以及企业价值。

4、通过资产减值进行盈余管理

资产减值准备范围的增加也让企业管理人员进行盈余管理有机可乘。尤其对于房地产开发企业而言，企业准则新增的对建造合同资产计提相应的减值准备，很可能成为企业盈余管理有力的工具。由于房地产行业项目投资规模一般较大，工程周期较长，存在着大量在建工程项目，很多项目横跨至少一个会计周期，但由于国内市场变化较快，比如原材料涨价等因素，经常会导致建造合同的预计总成本超过合同总收入，形成合同预计损失；而由于地域不同等因素，企业在提取减值准备的时候自主空间较大，这无疑给房地产公司提供了新的盈余管理空间。

二、房地产行业盈余管理的建议

1、建立健全房地产行业会计准则制度

实践的不断发展，经济业务的不断创新，给企业的管理层进行盈余管理也提供了便利。这是因为无法在准则中体现的经济业务，使企业有了很大可以自行判断的空间。为了尽可能避免盈余管理行为，需要健全和完善会计准则和制度，更加清晰得界定不同经济业务应该使用的会计方法和估计模型，以保证会计信息的质量和信息披露的真实性。对于房地产这一具有非常多特殊情况的行业来说，应该从企业新项目立项、项目规划、土地收购、施工审批、施工、竣工、交付使用、出租出售到投资回报收回这各个环节，都不能用一般的生产制造类企业的会计准则来衡量。我国房地产行业迫切需要一个统一的行业会计准则来规范所有的业务流程，加强行业信息的披露以及行业内部统一的可对比的规范。这样不仅有利于行业本身的发展，也有利于国家经济市场的发展，统一的规范使得国家能够更有效地进行宏观调控，实现资源的优化配置。

2、进一步加强房地产行业的信息披露

为了解决信息不对称这一问题，政府作为经济市场的宏观领导者，应当出台更加详细和规范的信息披露制度，使企业的财务信息进一步透明化。对于房地产行业来说，项目因为有着复杂性，则更应该针对具体项目的情况进行披露，保证会计信息的相关性和可靠性。对具体施工的项目的详细情况进行披露，只有将充分的信息披露出来，真实反映企业的生产运营状况，保证会计信息的可靠性，才能减少企业利用财务准则体系进行盈余管理，从而保护行业投资者的权益，保护我国市场经济秩序的稳定发展。

3、加强房地产行业外部监督体系的建设

房地产行业作为我国经济社会的主导产业，又关系着国计民生，从其开始发展至今一直处于政府和社会公众关注的中心，这也就使得对房地产行业的外部监督体系应该更加完善和健全，才能保证其健康稳定发展。房地产行业上市公司应该提高其财务信息披露程度，保证财务信息和生产经营信息的及时准确披露，会计事务所和监管机构应该起到外部监督作用，对房地产行业的相关新闻和动态予以关注，及时敦促上市公司真实反映各项信息，减少管理层的盈余管理机会。

5、加强房地产企业的诚信道德建设

虽然通过外部手段可以对企业的盈余管理行为进行约束，使披露出来的会计信息可以反应企业真实的财务状况和生产经营状况，但是诚信建设依然非常重要。如果经济市场上的参与者没有诚信，制度规范也无法起到改善市场环境的实质性作用，只有当诚信道德深入人心，用道德规范来影响整个市场经济，才能维护整个市场的良好运行，才能使我国的经济产生质的飞跃。政府应该做好诚信观念和诚信意识的强化工作，将道德和教育相结合，将信用和法律制度相结合，这样才能将诚信道德逐步在整个经济市场乃至整个社会中成为基础。

参考文献：

[1]高冉冉，会计准则对房地产行业盈余管理行为的影响[J]，合作经济与科技，2011（2）

房地产企业的盈利模式篇3

关键词：投资性房地产后续计量盈余管理

盈余管理是指管理者在有会计政策或会计估计选择自由的情况下使自身利益或企业价值最大化的行为。我国财政部于2006年了《企业会计准则》，其中对投资性房地产从固定资产中分离出来单独计量。准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。随着我国经济的发展，房地产市场的日趋完善，许多城市已满足公允价值计量的条件，不少企业正是利用投资性房地产后续计量进行盈余管理，蓄意操作利润。

为此，本文以上海世茂为例，分析投资性房地产后续计量模式变更对企业盈余管理的影响，并在此基础上提出相关建议，以提高会计信息质量，改善市场秩序。

一、案例介绍

（一）公司简介及案例概况

上海世茂股份有限公司（以下简称上海世茂）是经上海市政府批准成立且其股票在上海证券交易所上市的股份有限公司。2009年6月30日，上海世茂对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式。资产负债表日，公司采用公允价值模式，不对其计提折旧或进行摊销，以期末公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。通过本次后续计量模式变更，上海世茂投资性房地产的账面价值增加到23.04亿元，占资产比重从0.51%上升到14.74%，对利润的影响从0.97%上升到54.84%，由投资性房地产公允价值变动增加当年营业利润1.6亿元。

（二）利润及其变动原因分析

1、各期利润情况介绍

表1显示，从2006年到2008年，公司利润逐年下降，但2009年却大幅增长，相比2008年几乎翻了两翻，而2010年利润增幅更是异常，为2009年利润的4.6倍，完全摆脱了利润逐年下降的危机。

2、投资性房地产后续计量模式变更对利润的影响

由表2可以计算出，投资性房地产公允价值变动损益占2009年营业利润的53.23%，净利润的72.68%，占2010年营业利润的29.37%，净利润的41.52%；若将公允价值变动损益从净利润中扣除，则2009年净利润仅为6064.99万元，即依然呈现逐年下降趋势，2010年净利润为60071.06万元，减幅近一半。由此可见，投资性房地产后续计量模式的变更是企业利润大幅增长的直接原因。

3、现金流量及偿债能力分析

表3列示了上海世茂各年偿债能力的情况。可以看出，除2007年经营活动现金净流量相比上年有所增长外，其余年份均逐年递减，甚至出现负数；从现金负债总额比率来看，除了2007年，其余年份均不容乐观。

分析可知，投资性房地产后续计量模式变更是企业利润增长的主要原因，但其背后并没有相对应的现金流支撑，不利于企业的长期发展。

二、后续计量模式变更的动机分析

（一）“美化”利润

分析可知，上海世茂从2006年至2008年利润逐年下降，而在2009年对投资性房地产进行后续计量模式变更后，该年净利润提高到22199.74万元，而2010年净利润的增长更是异常，提高到102720.74万元，几乎是2008年的十倍。由此可见，通过后续计量模式的变更，利用公允价值变动损益进行盈余管理，上海世茂不仅摆脱了利润下降的危机，还呈现了利润逐年上升的“业绩”。

（二）“税盾”依然存在

我国税法规定，对于以公允价值计量的投资性房地产，公允价值变动损益产生的利润不计入应纳税所得额。因此，企业不仅获得了由损益产生的利润，“税盾”效应也依然存在，扫除了企业对于未产生现金流的利润缴纳税金的顾虑；并且，对于投资性房地产公允价值变动损益所产生的利润，当年无需进行股利分配，进一步减少企业资金流出，从而彻底扫清了企业的“后顾之忧”。

（三）拾取其他资产转换的收益

由于目前我国投资性房地产的公允价值普遍高于其账面价值，因此，利用其他资产转换为投资性房地产，一方面可直接使资产增值，另一方面，对于其他资产转换为投资性房地产后产生的损益，又为企业盈余管理带来操作空间；此外，准则对于资产减值损失不得转回的规定，其目的是为防止企业利用资产减值转回进行盈余管理，但对于投资性房地产却可正常转回，这样企业可适时扭转亏损，而在必要的情况下，将其二次转回，达到盈余管理的目的。

三、建议

（一）完善后续计量模式变更条件

从目前情况来看，许多企业利用投资性房地产后续计量模式变更进行盈余管理。因此，完善投资性房地产后续计量模式变更的条件，不应仅仅局限于投资性房地产所在地是否具有活跃的交易市场，能否从交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格等条件，而还应当考虑管理者的持有意图等，比如对于以赚取租金为目的持有的投资性房地产，管理者所获取的是稳定的现金收入，与市场价值并不存在多大关系，若采用公允价值计量显然是不合时宜的。

（二）对投资性房地产计量模式区别选择

准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，但这种“一刀切”模式，显然是不科学的。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。对于以出租为目的的投资性房地产，管理者持有意图是赚取稳定的现金收入，若以公允价值模式计量，不仅过程繁琐，而且浪费了不必要的评估成本。因此，可采取兼容的方法，即对于以赚取租金为目的的投资性房地产，无论其是否满足公允价值计量的条件，均采用成本计量模式；对于持有并准备增值后转让的土地使用权，与公允价值直接相关，则采用公允价值模式计量。

（三）提高公允价值的可靠性

企业在评估资产时，若无法从公开市场上取得公允价值，可以采用估值技术。但我国的估值技术并不成熟，加之对估值模型的选择也没有相关规定，因此，为防止企业利用估值技术的不确定性进行有目的的价值评估，应当完善公允价值的计量标准，并对估值模型的选择作必要规定；此外，由于我国法律的不完善，许多企业为使其利益最大化，会选择联系较为密切的评估机构，因此，为提高公允价值的可靠性，必须加强资产评估行业的管理，促进市场经济的完善。

参考文献：

房地产企业的盈利模式篇4

[关键词]房地产上市公司资本结构

一、引言

房地产业开发资金投入大,投资回收期长以及房地产价值昂贵等原因,使得房地产企业面临开发、投资所需资金巨大等问题,因此融资成为房地产业不可回避的一个重要问题。据证券时报在《2009中国房地产上市公司TOP10研究报告》的统计,2008年沪深两市房地产上市公司的资产负债率在56.86%。这说明房地产业对银行信贷依存度过高,资本结构不合理。本文通过研究公司的资本结构影响因素,帮助其从整体考虑采用合理的方式筹集资金,调整企业的资本结构;并且帮助房地产上市公司的相关利益方(如企业,银行等)调整自己的行为。

二、研究方法及数据处理

1.研究方法

笔者采用主成分分析方法提取主要影响因子进行研究分析。其基本思想是,通过适当的线性变换,把多个指标变量转化为少数几个综合指标变量,并使得这几个综合指标尽可能地反映原来变量所含信息量,且彼此不相关。

2.变量设计、数据收集与处理

笔者借鉴国内外研究成果并结合国内实际,选取了16个影响我国民营上市公司资本结构的指标作为解释变量,各指标变量如下:

(1)反映企业规模的指标:总资产与主营业务收入的自然对数两个指标反映企业规模因素;

(2)反映企业成长性的指标:主营业务收入增长率以及总资产增长率;

(3)反映所有权或股权结构的指标:国家持股比率及流通股比率;

(4)实际所得税税率:应交所得税与税前总利润之比;

(5)反映抵押价值的指标:存货占总资产的比例;

(6)反映非负债税盾的指标:固定资产折旧与总资产之比;

(7)反映盈利能力的指标:主营业务利润率、净资产收益率;

(8)反映短期偿债能力的指标:流动比率和流动负债比率;

(9)反映企业经营能力的指标:应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率。

本文用账面资产负债率指标作为被解释变量,来反映企业资本结构的总体特征。

3.省略),并选择各上市公司2005年末的数据。

三、模型分析及结果

1.采用SPSS10.0统计分析软件,得出6个主成分,根据其意义分别定义如下:

主成分1定义为盈利能力指标;主成分2定义为企业规模指标;主成分3定义为经营能力指标;主成分4定义为非负债税盾;主成分5定义为公司偿债能力指标;主成分6定义为公司股权集中程度指标。

假定帐面资产负债率与6个主成分存在线性关系,选取这6个主成分对其进行多元回归分析,建立回归模型,如下:

DAR=β0+β1*v1+β2*v2+β3*v3+β4*v4+β5*v5+β6*v6+εj

式中:β0是常数项,βi是主成分的估计参数,Vk是各主成分,εj为误差项。

2.回归模型分析

通过表1,我们可以看到模型拟合优度系数为0.680(调整后为0.567),说明解释变量基本对被解释变量进行了释义。通过表2可以得出:因子2即企业规模与资本结构正相关,因子3经营能力和因子6即公司股权集中程度与资产负债率负相关,另外三个因素(盈利能力、非负债税盾、偿债能力)与资产负债率相关程度不显著。

3.实证分析总结

由以上分析可以知道,上市房地产公司的资本结构受到公司规模指标、经营能力指标、股权集中程度指标等因素的影响较大,而与盈利能力、非负债税盾以及偿债能力的关系不显著。

(1)公司规模与其资产负债比率正相关

其原因主要是:目前国内房地产企业包括房地产上市公司,在其各种债务融资渠道中,银行通过直接或间接贷款成为房地产债务融资的主要资金来源。从直接贷款来说,大企业较小企业更为稳定,这种情况使得银行能够较容易信任,进而能提供更多的信贷资金。而从间接贷款来说,在房地产开发资金来源的“其他资金”中,绝大多数是购房者的定金和预付款,而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费贷款。由于规模大的房地产企业更能获得消费者的信赖,消费者更愿意购买这些房地产企业的产品,从而也就更容易获得银行的间接贷款。因此,作为我国房地产业最重要的债务融资渠道的银行信贷来说,无论是从直接的还是间接的角度而言,都是偏好于规模较大的房地产企业。

(2)经营能力与资产负债率负相关

和其他上市公司一样,当房地产公司经营能力较强时,企业经营所需要的资金相对要少一些,因而就可更少地负债。相反,如若企业经营能力较差,则需要更多的运营资金,则可能会更多地依赖于负债融资。

(3)股权集中程度与资产负债率负相关

其合理的解释是:我国的上市公司中,当公司需要外部融资时,大股东的利益人即管理层偏好于没有多少约束力,同时又不会动摇大股东控股地位的股权融资,而不是经济约束力很强的负债融资。公司股权越集中,管理层的这种偏好就越明显。

(4)非负债税盾与企业资产负债率效果不显著

折旧作为会计上收益成本核算的一个要素,是内源融资的一种,两者负相关说明企业折旧融资的自然性特征。然而,在我国上市企业中,折旧占融资总额的比率偏低。据统计,2002年51家1992年底以前上市公司折旧融资占总体融资的6.25%,而房地产上市由于其行业特点决定了其折旧占融资总额的比率相对其他行业的企业更低,以本文中2003年24家房地产上市公司为例,其折旧融资占融资总额的平均值仅为2.20%,因此造成非负债税盾和资产负债率关系不显著也就可以理解了。

(5)盈利能力以及偿债能力与资本结构影响不显著

这一点可以有以下解释:

①在当前我国市场经济不完善,法律制度不健全的情况下,有些企业,尤其是房地产企业获得银行贷款的条件并不是以其盈利能力和偿债能力为条件的。企业与其他相关利益团体捆绑的程度很大程度上决定了企业能否获得银行贷款,能否获得经营资本,从而促使企业的规模增长越快越大,增加市场对该企业经营的信心。

②在国内商品房需求量很大的环境下,目前我国房地产开发公司主要是资源依赖型公司。全国约3万多家房地产开发公司,绝大部分为项目公司,即使是上市公司中的优秀代表,更多的是资源依赖型公司而不是效率型公司。房地产公司对土地的争夺就说明了这一点。因此市场对于其认可主要是看其资源占有程度,有资源就会有投资或借贷,而较少关注其盈利能力和偿债能力,这些与我国的现实是基本相符的。因此,在目前情况下,盈利能力和偿债能力对于资本结构所产生的影响会由于交易成本的作用,被严重削弱。

参考文献:

[1]王家庭张换兆:房地产融资方式多元化的经济学分析[J].财经科学,2005(6)

[2]张红凌常峰:房地产企业上市融资的回顾与展望[J].中国房地产金融,2001

房地产企业的盈利模式篇5

【关键词】房地产盈余管理

一、房地产行业盈余管理的研究现状

目前，以房地产行业为研究对象的盈余管理研究不太多，晋峰龙（2009）对房地产公司的盈余管理行为进行实证研究就得出了我国房地产上市公司出于避税动机进行盈余管理的结论。刘跃生、王小妮（2002）在《房地产企业常见的偷税方式及检查对策》一文中阐述了房地产行业进行偷税、逃税的具体手段。汤惠（2007）主要是对房地产行业利润调节的具体手段进行了研究，研究结果显示：房地产类公司主要是通过调减营业收入和调增营业成本进行盈余管理的。张雁翎、刘昊（2007）对我国房地产行业的盈余管理行为进行了实证研究，在研究过程中以修正的Jones模型为基本，加入了一个新的变量—预收账款，从而创立了以预收账款作为被解释变量新模型。通过实证分析得出结论：房地产上市公司通过预收账款进行微弱的正向的盈余管理行为。吴敏（2007）以房地产行业为研究对象通过对比新旧会计准则，得出了以下结论：原会计准则的相关规定给房地产行业留下了较大的盈余管理空间，因为在收入的确认、辅助设施等开发成本的计量以及借款费用核算方面存在较大的不确定性，从而使得房地产上市公司披露的会计信息缺乏价值，而新的会计准则的推行提高了会计信息的使用价值，在一定程度上缩小了上市公司盈余管理的空间。

二、调控政策的颁布

由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌，市场不稳定等情况，2010年，我国政府采取遏制房价上涨过快，减少投资投机性购房，进一步稳定房地产市场，减少房地产市场泡沫等措施。2010年是我国房地产市场调控最为密集的一年。4月27日国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），这次调控被称为“史上最严厉的调控政策”。9月29日，国务院又出台了“新国五条”。据2010年6月份数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0%；环比下降0.1%，较5月回落0.3%，调控初见成效。在当前政策下，由于国家对房地产行业进行了多角度的限制，无论从对政策的利用角度还是从盈余管理角度，这一时期都应该考虑缩减和推迟投资，但是，新国八条第五条指出：囤地捂盘的房地产开发企业将停止发行股票债券，并停止发放贷款。但是，与首付比和房产税的条款不同，这一条规定具有量化上的困难性，除了土地使用政策的相关规定外，无法判定囤地捂盘的标准。且企业根据宏观政策调整发展战略和方向也具有合理性。因此，这一时期地产企业在可能会考虑通过修改企业投资计划的方式，在土地使用政策允许的范围内，推迟企业的支出项目，从而实现预算和利润的双重平滑。

三、房地产行业盈余管理的分析研究

我国房地产企业具有十分明显的区别于其他行业的特殊之处：一是，房屋建筑工期较长，一般来说楼盘建筑工期为2年左右，大量房地产开发企业为了保证企业的年度利润均采取多个楼盘滚动开发的模式，这一特点一方面加重了企业在开发过程中的资金负担，但是，这一多项目叠加的复杂开发模式也给企业盈余管理提供了时间机会；二是，房地产企业开发完成后，一部分房屋将作为存货和代销商品进入房地产市场，而另一部分则根据企业使用方式自用或出租，分别可以确认为固定资产和投资性房地产。这就为房地产企业的盈余管理提供了空间机会；三是，由于房地产企业具有工期长和资金密集型两大特点，因此，从1994年开始，国家允许我国房地产企业实行审批环境下的预售制，这一销售特点反应在会计上即表现为房地产开发企业具有大量的预收账款，为房地产开发企业创造了利润操纵的可能性。

正是基于上述对房地产开发企业行业特征的分析可以看出，上述的行业和业务特征在房地产开发企业的财务系统中表现出了账务处理及财务核算的复杂性，而正是这些复杂性为管理层进行盈余管理创造了机会。首先，采用会计方式进行盈余管理，在当前政策背景下，由于房地产开发企业的收入受到影响，因此，其有可能通过将当期完工楼盘费用确认入下期的方式，在一定程度上降低本年度成本费用支出，创造平滑的当期利润。除了通过费用调节当期利润，房地产开发企业也会通过对开发房屋用途的选择，这一点主要表现为加大对投资性房地产的确认比重。由于投资性房地产以公允价值进行计量，而当前的宏观调控政策更多地表现在对销售量的影响上，因此，确认投资性房地产将使房地产开发企业仍然享受房价上升带来的短期收益，从而创造并平滑报表利润。其次，采用经济方式进行盈余管理，在当前政策下，由于国家对房地产行业进行了多角度的限制，无论从对政策的利用角度还是从盈余管理角度，这一时期都应该考虑缩减和推迟投资，从而实现预算和利润的双重平滑。

参考文献

[1]刘文涛.国八条下房地产行业盈余管理空间探析[J].财会通讯.2012.

房地产企业的盈利模式篇6

006年2月15日财政部的新企业会计准则(ChinaAccountingStandard，即CAS)与原有准则在许多领域存在着明显的差异，本文将对新准则进行逐项分析，在全面对比、剖析新旧准则差异的基础上，从多个维度来梳理新准则施行将对企业盈亏态势产生的影响，包括从旧准则过渡到新准则的一次性会计政策转换带来的盈亏变异，也包括施行新准则对今后会计盈亏产生的导向性差异。期待能借此为企业界认知和应用新准则提供一些帮助。

一、准则体系与盈亏影响相关性的初步归类

1整套准则结构体系配置严密。新的企业会计准则体系，在体系与结构完整性方面浑然一体，从原有16项扩充到39项，由1项基本框架性准则、37项具体准则和1项专门用于首次采用新准则时指导实务过渡和衔接性准则《CAS38号一首次执行企业会计准则》所组成，而37项具体准则又分门别类对企业发生的各类经济业务的会计处理进行规范。

2具体准则各有适用范围。在新准则中，各具体准则所针对的约束对象与规范内容有所不同，有些是普遍适用于所有企业的，而有些则主要是针对特定行业会计活动的，通常情况下，这些专门准则对其所对应的业务的影响是直接的、深刻的，而对其他行业则没有明显影响力。

3具体准则盈亏影响效力不同。在会计确认、计量和披露的全面流程中，由于确认直接关系到会计要素的核算口径，计量直接关系到会计要素的价值标准，而披露主要侧重于对会计信息的列报与公布。因此，从一定意义上看，三者对企业盈亏的影响力是完全不同的。因此，在对37个具体准则进行相关分析后，其中一些具体准则主要侧重于对企业会计信息的列报与披露事项的规范，并不直接涉及会计要素的确认、计量。因此，这类准则对企业盈亏状况没有直接的影响。当然，基于企业内部是一个相互联系、彼此互动的信息体系，这类准则在事实上可能也会产生某些间接的影响。除此之外的其他27项具体准则则会对盈亏状况产生直接的决定性影响。

4盈亏影响主要起源于新计价模式。新准则广泛应用了公允价值的成熟市场理念，使公允价值计价模式成为一大亮点，这将在诸多方面产生强烈的影响，比如，金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面均采用了公允价值。这相对于以前谨慎性理念原则下的市价和成本孰低法而言，对相关环境提出了更高、更严的要求，这也是新准则能够直接影响盈亏变化的内在撬动力量。

二、施行准则引发盈亏变异的具体分析

1《CAS1－存货》对企业会计盈亏的影响，主要体现在两个方面。

一是基于存货计价方法的变动。由于取消了对当期存货成本计价的“后进先出法”，如果市场价格持续走高，原采用“后进先出法”的企业在改用其他方法后，当期发货成本会相对下降，存赁结存价值抬高，期间利润会相应增加；反之，市场价格持续走低时，对原采用“后进先出法”的企业在改用其他方法后，会使当期发货结转成本相应增加，期间利润相应减少，而存货结存价值则抬高。

二是基于借款费用资本化的变动。《CAS1―存货》将纳入借款费用资本化的资产范围将扩大到某些存货项目(如生产周期较长的成套设备、船舶、建筑产品等)，对此类需凭借对外借款，并经过相当长的生产周期才能达到可销售状态的企业而言，其当期的财务费用就会相应减少，而经营利润则相应增加。

2《CAS2―长期股权投资》对企业会计盈亏的影响。主要源于三个方面。一是长期投资由权益法变更为成本法的影响。对子公司投资由权益法核算改为成本法核算时，如果该子公司处于盈利状态，会相应引起母公司会计报表利润数额的减少和资产数额的减少：如果其投资子公司处于亏损状态，将使母公司会计报表的利润和资产的同时虚增。二是新准则对股权投资差额视同为商誉，不计摊销。但可能计提减值准备，而原准则中对股权投资差额要进行摊销，这也将影响企业损益和财务状况。三是新准则对长期投资计提减值准备后，规定不可以实施转账冲回，而原准则在价值回升时可以转回，这将使企业利润在特定情况下产生相对减少现象。

3《CAS3―投资性房地产》对企业会计盈亏的影响。主要源于公允价值模式的实施。在原制度下，房地产统一纳入固定资产或无形资产核算，需要定期计提折旧或摊销，而新准则规定在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，采用公允价值模式进行后续计量，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将二者差额直接计入当期损益。此举不仅直接减少了折旧或摊销费用，使利润相应增加，而且在房地产市值提升的情况下，因其公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，也将使当期利润相应增加。

4《CAS4―固定资产》与原准则相比，并没有实质性

区别，不会因此对企业当期盈亏状况产生重大的直接影响。但需要注意，新准则内在规定的变动有可能产生相关的影响：一是新准则取消了固定资产“单位价值较高”的定性标准，由此可能引起企业固定资产确认范围及相应折旧费的变化：二是新准则要求某些特殊行业，在固定资产存在高额弃置费用时，按其相应现值计入固定资产初始成本并追溯调整，此举会增加资产价值，引致折旧费用。

5《CAS5―生物资产》主要针对农业生产企业，且与前已实施的充分吸收相关国际准则的农业企业会计核算办法拥有相同的理念基础，加之新准则对生物资产的计量未参考国际会计准则的公允价值模式，实施新准则对企业盈亏状况的影响需要深入观察和进一步分析。

6《CAS6―无形资产》对企业会计盈亏的影响，主要源于三个方面：一是对原整体性的研发费用一律费用化变更为分阶段区别处理，将前期的研究费用直接计入当期损益，而对后期的开发费用允许资本化，此模式将相应增加开发阶段的当期盈利和资产价值；二是对为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，废止原准则“应以该无形资产在投资方的账面价值作为入账价值”，通过投资双方议定价格入账，可能会增加企业资产和权益；三是增加有关不确定使用寿命无形资产的会计处理规定，明确规定了此类无形资产不再采用摊销的办法，而是采用减值测试，这可能改变企业的资产和损益状况。

7《CAS7―非货币性资产交换》对企业会计盈亏的影响，主要来自于在符合公允价值模式下差额的处理规定：非货币性资产交换在该项交换具有商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的情况下，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产入账价值，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。并连锁反应到当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产等要素。

8《CAS8―资产减值》对企业会计盈亏的影响，主要源于其第十七条“资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回”的规定。由于该准则适用于除《CAS1号―存货》《CAS3号―投资性房地产》《CAS15号―建造合同》《CAS18号―所得税》《CAS21号―租赁》《CAS22号―金融工具确认和计量》《CAS27号―石油天然气开采》所分别对应的存货、投资性房地产、消耗性生物资产、建造合同、递延所得税资产、融资租赁中出租人未担保余值、金融资产、未探明石油天然气矿区权益等八类资产之外的资产减值业务。此准则的施行，将从制度上有效防止企业针对相关资产项目，通过计提秘密准备来调节利润的行为，促使会计报表信息更加客观真实。

9《CAS9―职工薪酬》基于IAS19号准则的启迪，首次系统规范了企业职工薪酬的定义、内涵和会计处理，导入了某些区别于原有制度的会计处理办法，可能会对不同的企业产生一定的财务影响。此外，新准则要求对于提前解除劳动而可能发生的补偿，作为企业预计负债处理，由此可能会直接影响企业损益。

10《CAS10―企业年金基金》规范的是与企业日常经营无关的企业年金独立会计主体的相关事项，即不是作为企业年金委托人的上市公司或相关企业，而是企业年金基金的受托人、账户管理人、托管人和投资管理人。因此，新准则施行对企业盈亏并没有产生直接的实质性影响。

11《CAS11―股份支付》专门规范企业为获取职工和其他方提供服务或商品而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债交易。对于现在没有股份支付业务的企业可能影响比较小，但对于现在和将来可能发生股份支付业务的企业则可能存在很大的影响。现行规定是，在行权前费用一般不纳入表内反映，在行权时才全额计八行权当期的损益；而新准则要求企业，在行权前采用公允价值计算期权之成本费用，并确认当期的负债或权益，由此将影响到利润的下降和资产负债表日结构。

12《CAS12―债务重组》对企业会计盈亏的影响，主要源于公允价值计量模式的采用：新准则明确规定，债务人以现金清偿债务的，应当将重组债务的账面价值与实际支付现金之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益；债务人以非现金资产清偿债务的，应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益；当债务转为资本时，重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之问的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益；修改其他债务条件的，债务人应当将修改其他债务条件后债务的公允价值作为重组后债务的入账价值。重组债务的账面价值与重组后债务的入账价值之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益。

13《CAS14―收入》对企业会计盈亏的影响，主要源于公允价值计量模式的采用。在企业采用分期收款结算方式下，可能会短期内推迟部分企业确认收入的时间，由于收款期较长(比如超过一个会计年度)，对收八必须采用现值进行计量，从而减少了当期损益和权益。但就长期看，并不影响盈亏和和权益状况。

14《CAS15―建造合同》对盈亏的影响，主要是由于借款利息可以通过资本化进入建造工程成本，直接引起当期利润和存货资产增加。