公司财产安全注意事项篇1

1、本规章制度适用于公司所有员工，包括管理人员、技术人员和普通员工;包括试用工和正式工;对特殊职位的员工另有规定的从其规定。

2、员工享有取得劳动报酬、休息休假、获得劳动安全卫生保护、享受社会保险和福利等劳动权利，同时应当履行完成劳动任务、遵守公司规章制度和职业道德等劳动义务。

3、公司负有支付员工劳动报酬、为员工提供劳动和生活条件、保护员工合法劳动权益等义务，同时享有生产经营决策权、劳动用工和人事管理权、工资奖金分配权、依法制定规章制度权等权利。

第一章会议制度

为有效地实行经理负责制和健全民主管理，特制订各种会议制度。一、经理办公会议

一般每半月召开一次，由总经理主持，管理层次人员参加，必要时请有关负责人列席。会议主要内容：

1、学习和贯彻政府有关建设工作政策;2、讨论年(季)度工作计划和总结;

3、讨论公司发展规划、经营方针、人事劳资与分配等全局性的重大事项。二、工作会议

每周召开一次，由总经理主持，副总经理、总工程师及各职能部门负责人和各项目总工作工程师参加。会议内容：

1、各部室负责人汇报工作的执行和完成情况;

2、传达上级有关的重要规定和内部的工作措施或决定;3、听取各种加强管理和改进工作的会议;4、讨论存在的主要问题及提出相应的改进措施。

三、职工大会

每半年召开一次，由总经理主持，全体职工参加。也可有外聘人员参加。会议主要内容是向职工报告生产经营的完成情况，年(季)度的工作计划、行政总结以及表彰先进等。

四、业务会议

按各职能部门所规定的业务职责，根据待讨论的具体事项，不定期的有总经理、总工程师或部门负责人分别召开，要求对某事项达到同一认识、协调配合和解决问题的目的。

各种会议的召开，务须做到事前有准备、事后有记录，凡总经理召开和主持的会议，其会议工作由综合部负责;其他各种会议由会议主持人的所在部门负责。

第二章人事管理制度

为了加强我公司工作人员的管理，调动全体成员的积极性、主动性和创造性，不断提高工作效率，保证公司以工程工作为中心的各项工作的完成，特制订本制度。

一、职工的使用、考核与晋升(一)职工的聘用原则

公司对所属人员的调配使用按照学用一致和用其所长的原则，根据工作需要统一调配、双向选择，择优聘用。

(二)职工的考核1.考核标准、依据及原则

职工的考核制度是实行岗位责任制的关键，考核职工以德才兼备为标准，以执行各类人员岗位制为依据，坚持客观公正、民主公开、注重实际的原则。

2.考核时间

年度考核每年一次，随年度工作总结一起进行。3.考核内容

考核内容包括：德、能、勤、绩四个方面，重点考核工作实绩。德：主要考核政治、思想表现和职业道德表现。

能：主要考核业务技术水平，管理能力的运用发挥，业务技术提高，知识更新情况。

勤：主要考核工作态度，勤奋敬业精神和遵守劳动纪律情况。绩：主要考核履行职责情况。4.考核组织

在年度考核时，设立非常设性的考核委员会或考核小组，负责公司年度考核工作。

5.考核方法

实行领导与群众相结合，平时与定期相结合，定性与定量相结合的方法。第三章档案管理制度

为执行国家《档案法》的规定和加强档案的管理，特制订本办法。一、公司各部门和项目工作在工作活动中形成的文件材料、照片、盘片、录像等凡有保存和利用价值的均应作为档案材料。

二、档案是公司的集体财产，由综合部负责统一管理和保管。

三、所有资料要有专人负责管理，档案的管理人员，要做好以下工作：1、按档案类别，制定各类的编号规定;

2、严格档案材料的接收手续，仔细检点移交的归档材料并履行移交签字手续;

3、档案材料的立卷及编制总目录;

4、档案材料的检查工具，制定借阅办法，重视机密文件，要经领导批准后，方可借出;

5、做好档案汇编和利用的统计;

6定期清点档案，经组织鉴定后销毁无保存价值的材料。

四、凡档案材料均要求字迹工整、审簽手续齐全，禁用字迹不牢固和易褪色的书写工具。

五、材料的整理与归档期限

1、行政文书类材料，在完成该项目活动后由专职人员于半月内整理归档。

2、工程项目工作类的管理和技术性材料，在完成项目合同任务，后项目工作组一个月内整理归档。

六、行政文书类材料的归档范围见附件一。项目工作类材料的归档范围见附件二

七、其他如人事、劳资、经营、财务、资产设备类档案材料的范围另行补充。八、保守机密，防止泄露有可能损害本公司利益的资料信息。九、遇到有关人员查寻资料要随时予以协助。第四章工程部管理制度

一、工程部由主任负责全面工作，对上做好经理安排的所有工作项目，对下做好人员的协调工作，调动各方积极性，充分创造出最大的积极效益。

二、部属各工作人员要严格执行国家和省工程建设工作政策、法规、维护国家利益。认真执行国家和省颁布的设计、施工规范、工程质量验评标准，建筑安装工程施工技术资料管理规定。

三、各专业人员间要团结协作，、密切配合。

四、要积极、热情、主动、诚恳，以第三方的公正立场维护单位和施工单位的正当合理利益。

五、坚持原则、秉公办事、自觉抵制不正之风。

六、努力学习工作业务，按时参加每周一次的工作业务学习，不断提高工作业务水平。

七、认真执行工作服务协议，不得从事授权范围外的工作。第五章财务管理制度

为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及建设局财务制度，结合公司具体情况，制定本制度。

一、财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益、壮大企业经济实力为宗旨，财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约、精打细算、在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。

财务机构与会计人员

二、公司设财务部，财务部主任协助总经理管理好财务会计工作。三、出纳员不得兼管、会计档案保管和债权债务帐目的登记工作。四、财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。记帐、算帐、报帐必须

做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结、近期报帐。五、财务人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向总经理报告。

六、财会人员力求稳定，不随便调动。财务人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、帐目、款项、公章、实物及未了事项等。移交交接必须由建设局财务科监交。

会计核算原则及科目

七、公司严格执行《中华人民共和国会计法》、《会计人员职权条例》、《会计人员工作规则》等法律法规关于会计核算一般原则、会计凭证和帐簿、内部审计和财产清查、成本清查等事项的规定。

八、记帐方法采用借贷记帐法。记帐原则采用权责发生制，以人民币为记帐本位币。

九、一切会计凭证、帐簿、报表中各种文字记录用中文记载，数目字用阿拉伯数字记载。记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。

资金、现金、费用管理

十、财务部要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。

十一、银行帐户必须遵守银行的规定开设和使用。银行帐户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁借帐户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转帐套现。

方可购置。

二十四、所有用具必须统一由办公室专人管理。办理登记领用手续、办公柜、桌、椅要编号，经常检查核对。

二十五、个人领用的办公用品、用具要妥善保管，不得随意丢弃和外借，工作调动时，必须办理移交手续，如有遗失，照价赔偿。

其它事项

二十六、按照上级主管部门的要求，及时报送财务会计报表和其它财务资料。

二十七、积极参与建设资金的筹措工作，通过筹集资金的活动，尽量使资金结构趋于合理，以期达到最优化。

二十八、配合公司业务部门对项目工程的竣工、财务决算进行监督管理。二十九、自觉接受上级主管、财政、税务等部门的检查指导，并按其要求不断完善制度、改进工作。

第六章合同管理制度

为加强合同管理，避免失误，提高经济效益，根据《合同法》及其他有关法规的规定，结合公司的实际情况，制订本制度。一、公司对外签订的各类合同一律使用本制度。

二、合同管理是企业管理的一项重要内容，搞好合同管理，对于公司经济活动的开展和经济利益的取得，都有积极的意义。各级领导干部、法人委托人以及其他有关人员，都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信誉”为核心的合同管理工作。合同的签订

三、合同谈判须由总经理或副总经理与相关部门负责人共同参加，不得一个人直接与对方谈判合同。

四、签订合同必须遵守国家的法律、政策及有关规定。对外签订合同，除法定代表人外，必须是持有法人委托书的法人委托人，法人委托人必须对本企业负责。

五、签约人在签订合同之前，必须认真了解对方当事人的情况。六、签订合同必须贯彻“平等互利、协商一致、等价有偿”的原则和“价廉物美、择优签约”的原则。

七、合同除即时清结者外，一律采用书面格式，并必须采用统一合同文本。八、合同对各方当事人权利、义务的规定必须明确、具体，文字表达要清楚、准确。

合同内容应注意的主要问题是：

1、部首部分，要注意写明双方的全称、签约时间和签约地点;

2、正文部分：建设合同的内容包括工程范围、建设工期，中间交工工程的开工和竣工时间，工程质量、工程造价、技术资料交付期间、材料和设备供应责任，拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款;产品合同应注明产品名称、技术标准和质量、数量、包装、运输方式及运费负担、交货期限、地点及验收方法、价格、违约责任等;

3、结尾部分：注意双方都必须使用合同专用章，原则上不使用公章，严禁使用财务章或业务章，注明合同有效期限。九、签订合同：除合同履行地在我方所在地外，签约时应力争协议合同由我方所在市人民法院管辖。

九、任何人对外签订合同，都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨，决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利，违者依法严惩。公司管理制度合同的审查批准

十、合同在正式签订前，必须按规定上报领导审查批准后，方能正式签订。十一、合同审批权限如下：

1、一般情况下合同由董事长授权总经理审批。2、下列合同由董事长审批：

标的超过50万元的;投资10万元以上的联营、合资、合作、涉外合同。3、标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。

十二、合同原则上由部门负责人具体经办，拟订初稿后必须经分管副总经理审阅后按合同审批权限审批。重要合同必须经法律顾问审查。合同审查的要点是：

1、合同的合法性。包括：当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。

2、合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全;当事人双方的权利、义务是否具体、明确;文字表述是否确切无误。

3、合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件;预计取得的经济效益和可能承担的风险;合同非正常履行时可能受到的经济损失。

十三、根据法律规定或实际需要，合同还应当或可以呈报上级主管机关鉴证、批准，或报工商行政管理部门鉴证，或请公证处公证。公司管理制度合同的履行

十四、合同依法成立，既具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着“重合同、守信誉”的原则。严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行或全面履行。

十五、合同履行完毕的标准，应以合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的，一般应以物资交清，工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。

十六、总经理、副总经理、财务部及有关部门负责人应随时了解、掌握合同的履行情况，发现问题及时处理或汇报。否则，造成合同不能履行、不能完全履行的，要追究有关人员的责任。公司管理制度合同的变更、解除

在合同履行过程中，碰到困难的，首先应尽一切努力克服困难，尽力保障合同的履行。如实际履行或适当履行确有人力不可克服的困难而需要变更，解除合同时，应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。

十七、对方当事人提出变更、解除合同的，应从维护本公司合法权益出发，从严控制。

十八、变更、解除合同，必须符合《合同法》的规定，并应在公司内办理有关的手续。

十九、变更、解除合同的手续，应按本制度规定的审批权限和程序执行。二十、变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前，原合同仍有效，仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的例外。

二十一、变更、解除合同，一律必需采用书面形式(包括当事人双方的信件、函电、电传等)，口头形式一律无效。

二十二、以变更、解除合同为名，行用权谋私、假公济私之实，损公肥私的，一经发现，从严惩处。

二十三、因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的，除法律允许免责任的以外，均应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。合同纠纷的处理

二十四、合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的，应按《合同法》等有关法规和本《制度》规定妥善处理。

二十五、合同纠纷有关业务部门与法律顾问负责处理，经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。

二十六、处理合同的原则是：

1.坚持以事实为依据、以法律为准绳，法律没规定的，以国家政策或合同条款为准。

2.以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后，应及时与对方当事人友好协商，在既维护本公司合法权益，又不侵犯对方合法权益的基础上，互谅互让，达成协议，解决纠纷。

3.因对方责任引起怕纠纷，应坚持原则，保障我方合法权益不受侵犯;因我方责任引起的纠纷，应尊重对方的合法权益，主动承担责任，并尽量采取补救措施，减少我方损失;因双方责任引起的纠纷，应实事求是，分清主次，合情合理解决。

第七章安全管理制度

1.组织安全生产领导小组的活动，定期不定期的开展对监理组及项目部职工进行遵纪守法教育，不断增强职工的安全生产意识，并经常对工地安全员进行

灌输实施，现场的安全指挥知识。

2.负责制定好安全生产管理制度，操作规章制度及各项安全制度，并监督实施。

3.领导编制安全技术改造计划，合理安排安全技改经费，并认真组织实施，保证安全技改经费的及时落实。

4.组织创建“安全企业”活动，强化“班组安全建设”工作。

5.加强对施工现场的消防设施的检查管理，及交通复杂的施工现场管理。6.安全员上岗必须经上级主管部门严格培训考核，做到持证上岗。7.牢固树立安全第一的思想，搞好安全、文明试生产，坚持交接班时必须交清安全情况。

8.遵守劳动制度，认真执行安全员工作制度，制止他人违章操作。9.按时检查，发现问题能自己处理的立即解决，不能解决的立即上报领导，以防事故发生。

*********有限公司

****年*月**日

2、合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全;当事人双方的权利、义务是否具体、明确;文字表述是否确切无误。

3、合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件;预计取得的经济效益和可能承担的风险;合同非正常履行时可能受到的经济损失。

十三、根据法律规定或实际需要，合同还应当或可以呈报上级主管机关鉴证、批准，或报工商行政管理部门鉴证，或请公证处公证。公司管理制度合同的履行

十四、合同依法成立，既具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着重合同、守信誉的原则。严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行或全面履行。

十五、合同履行完毕的标准，应以合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的，一般应以物资交清，工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。

十六、总经理、副总经理、财务部及有关部门负责人应随时了解、掌握合同的履行情况，发现问题及时处理或汇报。否则，造成合同不能履行、不能完全履行的，要追究有关人员的责任。公司管理制度合同的变更、解除

在合同履行过程中，碰到困难的，首先应尽一切努力克服困难，尽力保障合同的履行。如实际履行或适当履行确有人力不可克服的困难而需要变更，解除合同时，应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。

十七、对方当事人提出变更、解除合同的，应从维护本公司合法权益出发，从严控制。

十八、变更、解除合同，必须符合《合同法》的规定，并应在公司内办理有关的手续。

十九、变更、解除合同的手续，应按本制度规定的审批权限和程序执行。二十、变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前，原合同仍有效，仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的例外。

二十一、变更、解除合同，一律必需采用书面形式(包括当事人双方的信件、函电、电传等)，口头形式一律无效。

二十二、以变更、解除合同为名，行以权谋私、假公济私之实，损公肥私的，一经发现，从严惩处。

二十三、因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的，除法律允许免责任的以外，均应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。合同纠纷的处理

二十四、合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的，应按《合同法》等有关法规和本《制度》规定妥善处理。

二十五、合同纠纷有关业务部门与法律顾问负责处理，经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。

二十六、处理合同的原则是：

1.坚持以事实为依据、以法律为准绳，法律没规定的，以国家政策或合同条款为准。

2.以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后，应及时与对方当事人友好协商，在既维护本公司合法权益，又不侵犯对方合法权益的基础上，互谅互让，达成协议，解决纠纷。

3.因对方责任引起怕纠纷，应坚持原则，保障我方合法权益不受侵犯;因我方责任引起的纠纷，应尊重对方的合法权益，主动承担责任，并尽量采取补救措施，减少我方损失;因双方责任引起的纠纷，应实事求是，分清主次，合情合理解决。

第七章安全管理制度

1.组织安全生产领导小组的活动，定期不定期的开展对监理组及项目部职工进行遵纪守法教育，不断增强职工的安全生产意识，并经常对工地安全员进行

灌输实施，现场的安全指挥知识。

2.负责制定好安全生产管理制度，操作规章制度及各项安全制度，并监督实施。

3.领导编制安全技术改造计划，合理安排安全技改经费，并认真组织实施，保证安全技改经费的及时落实。

4.组织创建安全企业活动，强化班组安全建设工作。

5.加强对施工现场的消防设施的检查管理，及交通复杂的施工现场管理。6.安全员上岗必须经上级主管部门严格培训考核，做到持证上岗。7.牢固树立安全第一的思想，搞好安全、文明试生产，坚持交接班时必须交清安全情况。

8.遵守劳动制度，认真执行安全员工作制度，制止他人违章操作。9.按时检查，发现问题能自己处理的立即解决，不能解决的立即上报领导，以防事故发生。

公司财产安全注意事项篇2

关键词:出资登记/非货币财产出资/出质登记制度

市场是陌生人之间在追逐利益的交易中的一种经济互动，公司是市场经济中的重要主体，对市场经济的重要性远远大于自然人，但与自然人不同，自然人是天生的，在一个社会当中，自然人是一个实体、实在的人，而公司作为一个法律拟制的实体，其权利能力与行为能力和法律规定紧密相关，相关法律规定了公司法人的成立、变更、消亡程序。公司的设立意味着投资者可以进行交易，可以有效地即时地利用商业机会，从而给自己带来利益，可以说，谁能够尽快地参与到公司交易中去，谁就能更快地把握机遇发挥创造财富的作用，而公司要想发挥作用，参与到经济运行中，市场的准入机制起着举足轻重的作用，无法成为法律上的“人”，就无法参与市场活动。公司的成立以取得营业执照为前提，而营业执照取得需要进行公司登记，对于登记过程中货币登记实践中不存在问题，而非货币财产出资却因为公司制度与登记制度间的不衔接，导致非货币财产出资制度设计在理论上优美，而在实践中却行不通。本文则从非货币财产出资登记的实践困惑出发，提出解决这种困惑的三种方案，通过比较最终选择创设出质登记制度，以便解决实践中的矛盾，这也是本文探讨公司非货币出资登记的意义所在。

一、非货币财产出资的法律规定

2005年10月27日全国人大十届十八次会议修订新《公司法》，根据新《公司法》的规定，设立公司必须到公司登记机关登记，公司登记机关颁发营业执照之日为公司成立之日，《公司法》第二十七条以授权性规定的方式赋予股东自主选择出资方式的权利：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外”。第二十八条进一步明确了股东缴付出资应尽的义务：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续”。为保证公司资本的确定性，防止以价值不确定的财产向公司出资可能带来的风险，国务院2005年12月18修订的《公司登记管理条例》第十四条又以禁止性规定的方式列明了不能作为出资的范围：“股东不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资”。为了防范出资不到位或杜绝虚假出资，《公司登记管理条例》第二十条对申请设立有限责任公司以非货币出资应当向公司登记机关提交的文件做出规定：“股东首次出资是非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理其财产权转移手续的证明文件”。《公司登记管理条例》第二十一条对申请设立股份有限责任公司也做出相应规定：“发起人首次出资是非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理其财产权转移手续的证明文件”。考虑到新《公司法》规定的实物、知识产权、土地使用权作为非货币财产出资外，其他可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资的情况比较复杂，条例明确对这类出资方式的登记办法授权国家工商总局会同国务院有关部门规定。[1]

二、非货币财产出资实体法律制度与公司登记制度的冲突

公司登记制度作为与公司法配套施行的重要制度，在非货币财产出资制度的设计中《公司法》允许其出资形式，而登记部门却拒绝登记，冲突来自于公司法的规定和登记制度不衔接。

上述《公司法》实体性规定为股东出资赋予了较大选择权，只要不违反法律、行政法禁止性规定，选择何种方式出资是股东的法定权利。这是我国借鉴国外公司制度的先进成果，提高制度竞争优势，在资本制度方面的重大突破和改变。但《公司法》配套执行法规《公司登记管理条例》有关以非货币出资设立公司的有关程序性规定，却与《公司法》出现冲突与不相顺接，不仅未真正给股东带来自主选择出资方式的便利和喜悦，也未给承担登记和监管重任的工商行政管理机关带来技术层面的轻松，造成工商登记中实践与法律冲突的困惑。

《公司登记管理条例》的上述规定初衷虽好，却经不起法理推敲。在申请公司设立登记阶段，股东或发起人拟出资设立的公司是一个待法律程序确认的主体，是一个法律上尚未确立的“孕生”中主体，作为一个“腹中胎儿”，是不能独立享有法律权利和承担法律义务的。此时，股东或发起人以非货币财产出资，要想提交已办理其财产权转移手续的证明文件，除机器、经营用工具等实物外，其他出资如房产、土地使用权、知识产权等，股东或发起人是不可能取得财产权转移手续的证明文件的。由于受让者（即拟成立的公司）能否正常“出生”，尚处于不能确定状态，作为房产、土地管理部门、国家商标局、专利局依法也不可能将一项财产权转让给一个法律上尚未确立的主体。《条例》第二十条、二十一条实际上为非货币出资股东或发起人设置了一项提交“法律不能”的申请文件的义务。依据《条例》上述规定选择权却“生硬地”变成了无法选择权，股东以知识产权等非货币财产出资成为一块吃不到的“悬挂在头顶上的蛋糕”。《公司登记管理条例》的相关规定可以说变相地剥夺了股东或发起人非货币出资自主权。

上述规定不仅给股东、发起人带来法律理解上的迷茫和实际投资的不便，也给具体负责登记注册的工商行政管理机关带来困惑和操作的不便。“法律的实现是法律的生命”[2]，有关非货币财产登记的法律失去了其存在的实践基础就形同虚设。

三、

解决冲突的路径选择

针对非货币财产出资的登记过程中的困惑，笔者提出了三种解决的办法：1、从商事登记角度分析：实行公司经营资格和法人资格分列的登记设立制度以解决实践困惑；2、直接规定禁止非货币财产首次出资；3、构建出质登记制度。这些措施在解决困惑的过程中，究竟能够发挥怎样的作用？哪个才是最为根本而有效的呢？笔者对其进行权衡论证分析，以期得到一个最佳路径。

（一）从商事登记角度分析：实行公司法人资格和经营资格分列的登记设立制度以解决实践困惑

目前我国的商事登记具有双重意义：一方面，赋予登记者主体资格；另一方面又使其具有合法的营业能力，主体资格与营业资格的登记是合一的，两种资格都体现在一张《营业执照》上，营业执照既是商事主体资格凭证，又是商事主体营业资格的凭证。这种合二为一的商事登记立法模型，被一些学者称为“统一主义”立法模型[3]，事实上商事主体资格与营业资格是两类不同性质的资格，主体资格登记意味着商事主体在法律上的“出生”；而营业登记则意味着商事主体取得某一行业的经营权。[4]营业资格的丧失并不意味着主体资格的丧失。对于营业执照和公司主体资格之间的关系，在这方面，在工商部门和法律界长期存在不同的理解，工商机关认为颁发营业执照即确认了公司的成立，营业执照是公司营业资格和主体资格的表现形式和证明[5]，这给司法实践带来了操作上的不便，即营业资格的丧失就意味着主体资格的丧失使得吊销营业执照很可能成为公司逃避债务的合法工具，最高法院专门针对此类问题做出批复，认为公司营业执照吊销后仍具有主体资格。最高法院的做法无异于亡羊补牢，解决了市场主体退出机制，却解决不了市场准入非货币出资登记的困惑。

上述分析中法律与实践的冲突与困惑产生的根本原因是申请公司设立登记阶段，股东或发起人拟出资设立的公司是一个待法律程序确认的主体，尚不存在。笔者认为可以通过修改现行登记制度，仿照香港台湾地区商事登记制度，[6]将登记中主体资格与营业资格进行分离[7]，财产登记作为营业资格的成立条件，在主体资格确立之后，再由公司股东进行财产登记以取得营业资格。

但是这种分离登记的做法会使得登记程序繁琐，缺乏灵活性和效益性，不利于对市场主体进行有效的工商管理。公司登记应当注重效率，从立法上确定两证的做法，无疑意味着又一道法律程序的增加，容易导致公司登记程序过于烦琐，而且容易导致工商行政机关滥用这种颁发两证的权利而滋生腐败，很可能为工商权利寻租打开方便之门。

（二）直接规定禁止非货币财产首次出资

工商登记机关在多大程度上对非货币出资登记进行干预体现了登记机关对交易相对人利益的保护考量。非货币出资不像货币一样能够“现实”地归公司所有，货币出资设立公司即使在公司出现破产倒闭的情况下，也能够最大限度地保护相对人的利益，将这部分货币财产用来补偿相对人的损失，维持最基本的市场秩序。这种“安全”来自于货币存入指定银行的“实在”，以物权的形式归于公司所有，所以对于非货币出资，由于其外在特性，以及评估过程中的不确定性，工准则部门在市场准入把关时，直接禁止非货币财产首次出资登记，事实上在实践中工商部门也是一概限制非货币财产首次出资登记的。这种做法其实是不科学的，它虽然可以解决公司法与登记管理条例的冲突，也能够防止非货币出资的“造假”，维护一定的市场交易安全，但市场经济是以效率为首要价值的，不能过分注重安全而摈弃一切带有不安全因素的制度，我们需要改变一个传统观念：即限制主体进入的措施不等于这部分主体就“进不入”[8]。

从公司法修订的基本目标和价值取向上看，实践中工商管理部门对非货币出资的做法会违背鼓励投资促进企业发展和公司繁荣、提高公司和社会竞争力的立法初衷。公司作为一种营利性组织，是投资者可以选择的股权式的投资工具，最基本的经济和社会功能在于获取投资收益、募集经营资金和实行企业科学管理，由此决定公司法制度设计的使命和宗旨在于对公司行为的规范和对公司内外法律关系的调整，鼓励社会投资，促进企业发展和公司繁荣，同时又能兼顾债权人的权益安全、平衡公司参与人之间潜在的利益冲突。[9]限制非货币出资首次登记是公权主体过度的干预行为，它使得非货币投资者不能有效地参与市场活动，不利于参与主体的利益多赢。

（三）构建出质登记制度：非货币财产出资登记的最佳选择

新的《公司法》为了促进投资，采用分期缴付制度[10]与减少注册资本限额来降低社会主体的投资门槛，然而对于非货币财产出资要办理财产权转移手续就应当以公司法人的成立为前提，否则财产权因为没有登记主体而无法登记，导致分期缴付制度的作用发挥的空间很狭小，这部分非货币财产因无法办理其财产权的转移而不能作为首次出资，只有在设立登记前能够转移财产权的非货币出资才具备首期出资的条件。

这种立法与实践的冲突增加了股东或发起人设立上的资金成本和时间成本，不利于市场主体的准入，不能使市场主体及时的把握商机做出决策，创造财富，同时也使得资源使用的效率降低，人们追求利益的积极性减弱，“人们奋斗所争取的一切，都同他们的利益有关。”[11]“它是人类个别地或在集团社会中谋求得到满足的一种欲望或要求，因此人们在调整人与人之间的关系和安排人类行为时，必须考虑到这种欲望或要求。”[12]基于此，笔者认为可以仿照商品房预售制度，构建一种新的工商登记制度，即本文所要探讨的出质登记制度，以刺激潜在的市场主体发挥创造财富的积极性，创造价值。

笔者所说的出质登记是一种附期限的法律行为，属于商事登记。商事登记包括两种：一种为设权性登记，即此类登记具有创设权利主体或法律关系的效果；另一种为宣示性登记，此类登记具有宣示权利的效果，只是未登记不具有对抗第三人的效力。[13]本文所设计的出质登记是一种设权性登记，它是指在公司法人人格没有形成的状态下所进行的赋予设立中公司以准物权的登记，将登记内容记载在登记簿中。对于出质登记，工商登记机关应采用严格审查方式，要求非货币财产出资人在出质登记时必须提供证明其有权处分的相关文件以确保交易的安全性，减少纠纷。

西方法谚说到：“权利需要救济，否则将一文不值”，出质登记赋予公司以准物权，能够解决公司主体未成立时非货币登记的困惑，但市场交易是复杂的，存在着不法行为需要规制，对出资人的非货币财产需要进行区分，1、出资财产无瑕疵，即出资人提供的出资是自己的合法财产，出质登记后又擅自处分该财产给第三人。对此，第三人知道出资人无权处分情形仍然受让的，可推定其资源承担不利后果，法律不予保护。但是，如果第三人受让时尽其谨慎交易的注意义务仍不能知道出资人无权处分，因为非货币财产中动产的占有即推定物权效力，不能再苛求第三人为更多的注意义务，[14]此时应当保护第三人的利益，基于此，可以设计为：出质登记事项经登记并公告后，对第三人产生对抗效力，但第三人有正当理由表明自己不知道公司登记事项的除外。2、出资财产有瑕疵。所谓出资财产瑕疵是指出资财产非出资人所有或者已经设置抵押或者其它物权，登记部门登记时进行实质审查没有发现瑕疵的情形下，从维护市场交易安全的角度考虑，承认瑕疵财产出质登记成立，由此造成对真正权利人的损害由出资人承担。

较之分离主体资格与营业资格来解决冲突的做法，创设出质登记制度能够简化手续，加快交易速度，增大贸易量，从而促进经济的发展，是解决非货币财产登记困惑的最佳路径选择。

四、

出质制度设计的效力定位

针对设计的出质登记制度，笔者认为公司设立中非货币财产出质登记应具有以下的法律效力：

（一）保全公司请求出资人按约交付财产的效力

在公司设立实物出资出质登记中，出质登记最主要的作用就在于，经出质登记后公司的财产权就具有了对抗第三人的效力，出资人再实施妨害公司财产权的处分行为时就归于无效，第三人也不能为善意之抗辩，从而保障公司能够取得稳定的财产。

（二）公司设立失败保护交易相对人的效力

公司没有成立的债务由于出质登记使得公司的财产处于安全状态之中，使交易相对人不会因为出资人非法处分给善意第三人而使其对公司的债权处于风险的状态，能够保障其实现债券请求权，使交易相对人的债权不会因出资人的非法处分而消灭公司责任财产受到影响，即使在出资人卷款潜逃时也可使交易相对人的损失减少到最低限度。

（三）公告效力

出质登记使出资人的财产对潜在的第三人有出质公示的作用，让第三人知晓该房屋已由公司所有，公司的财产权受出质登记保护，具有物权的排他效力，在公司登记领取营业执照前，第三人不得以不知出质登记为由进行善意之抗辩。由此，警告第三人不要为妨害公司准物权的行为，并提示第三人交易此财产的法律风险，从而达到维护交易安全的目的。

（四）顺位效力

出质登记的效力不仅在于保全公司物权请求权这种实体权利，还在于它能保全这种请求权的顺位，即因出质登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力。《德国民法典》第883条第3款规定，以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按出质登记日期加以确定。《日本不动产登记法》第7条规定，本登记的顺位按假登记的顺位而定。如公司A在登记机构办理了出质登记后，股东B将该财产抵押给银行C并办理了抵押登记，则A财产为第一顺位，得排斥C的抵押权，在进行本登记时得请求涂销C的抵押权登记。

（五）出质登记后中间处分行为的效力

除了上述四种效力之外，还需明晰出质登记中间处分行为的效力。中间处分行为，是指在登记后公司成立前出资人所为的妨害公司财产权的处分行为。实物出资标的的特殊性，一方面可以让公司迅速成立，另一方面也可以发挥融资效力，实现其资源利用效益的最大化，为兼顾当事人利益，保持目的和手段的平衡，笔者认为应采取处分行为效力待定说，即在出质登记后，出资人仍得为处分，只是在公司与第三人之间，在妨害公司准物权的范围内，出资人的处分行为无效。

五、

出质登记制度设计的价值分析

（一）出质登记制度的效率和安全价值

1、效率价值。出质登记制度允许非货币首次出资人设立公司，较之于限制其登记的做法，显然前者创造的产出大于后者，满足了效率[15]的要求。公司登记是“生产”公司的规则，公司是现代社会最主要也是最重要的市场主体，是社会财富的主要创造者。在一定意义上可以这样说，公司创造的财富总和即社会财富的总和。因此，出质登记制度从一定意义上快速地为社会“生产”尽量多的社会财富的创造者—公司。

2、安全价值。维护交易安全是法律首要的价值功能，正如霍布斯所说：“人的安全乃是至高无尚的法律”而庞德又从历史的角度将人们对安全的认识概括为四种：原始法阶段的安全认为法律的存在是为了维持一定社会的和平；古希腊的圣哲们则将维持社会现状视为法律的安全；文艺复兴之后，安全的着眼点集中于如何保障个人权；现代的法学家不再停留于个人自然权利或自由意志的水平谈论安全，即安全不再是自我主张的最大化，而是需求满足的最大化。[16]市场中人的主体层次不仅包括个人还包括团体、国家，因此制度的构建应同时兼顾个体和群体的安全，兼顾个人的安全和社会整体的安全。出质登记制度正是秉着这一思想，在充满投资风险的市场环境下赋予公司以准物权的效力，可以使社会交易风险降到最低限度，减少欺诈，为交易主体和市场上的利益相关人提供最大限度的安全保证。

（二）出质登记制度的实践价值

对上述探讨，或许有人认为股东或发起人可以通过分期缴付或变更登记实现自己非货币出资的权利，即依据《条例》规定首次登记可以不以土地、房产、知识产权等非货币出资，待所设立公司登记注册后，再通过分期缴付或增资变更登记以非货币出资，《条例》的规定并未影响其实质权利。这种“曲线救国”论看似合理，实则毫无道理。一是这种迂回反复有违《公司法》立法初衷和立法理念，如果说“迟来的正义是非正义”，那么依法应该享有的权利成了“打了折扣的权利”也是法律执行上的不公正。二是违反投资人自身意愿，是否想分期出资或以变更登记方式将非货币财产作为出资是投资人自决行为，不能因为行政程序规定强行篡改其本意，同时这种篡改也增加了股东或发起人设立上的资金成本和时间成本，三是增加了工商行政机关登记成本。另外，《条例》仅规定设立登记需要提交非货币财产已办理转移手续证明，对变更登记是否需要提交办理转移手续证明则没有明确规定，“法无明文规定则无需为之”，如果说变更登记不需要，那么设立登记中要求提交的意义又何在呢？

从竞争的角度看，市场经济要求市场主体的地位平等、竞争机会平等，市场经济的核心是主体独立、权利自主。出质登记制度，充分尊重和体现多样化投资主体的投资自由，使得更多的人有资格、有能力去设立公司，以更为宽容和开放的态度刺激和鼓励了非货币出资进入市场领域，真正建立起了以多样化资本为血液的现代企业制度。出质登记制度完善和维护了公平竞争的市场机制。允许非货币投资者首次出资登记，使其能够像货币出资者一样，公平地参与到市场环境中。不同出资形式的投资者才有可能尊重其他私主体而最大限度地发挥其营利的功能，所有的投资者能够充分地参与竞争，有效地配置资源，有助于市场环境的公平和有序。

从营利的角度来看，公司是投资者进行营利的工具，投资者欲通过具体的业务活动以获取利润，它根植与投资者的投资欲望和动机之中，投资者在把资金转为生产资金时都希望资本增殖，而增殖的实现有赖于公司的成立，从这一角度来看，公司的存在对于投资者而言具有工具意义。限制首次非货币出资登记就是限制了这部分投资者进行营利活动的权利，剥夺了其创造财富的工具，压抑其投资欲望和动机，此外商业环境复杂多变难以透彻认识，在这样一个环境中，投资人为抓住商业机会往往必须迅速作出经营决策，但是对于未出生的公司来讲，这种决策的做出，因为公司没有成立拿不到营业执照，会阻碍公司的经营活动，延误商业机会，抑制经济活动，从而损害社会的整体利益，因此设立出质登记制度就是给了所有非货币出资者进行投资创造财富的工具，释放其压抑，有利于市场经济的发展。出质登记制度设计还体现了“鼓励投资，鼓励创业，促进发展”的思想。“公司”是人类历史上一项了不起的发明，它将志趣相同而能力各异的个体集中起来，通过公司的内部制度—章程来实现个体间的分工与协作，完成单独个体难以完成的工作，进而推动人类文明的快速发展。因此，只有当“公司”这一工具更容易为个体所利用时，个体才能更好的发挥作用，从而推动整个社会的繁荣。[17]增设出质登记制度，放宽对股东出资方式的限制和无形财产出资比例的严格要求可以让更多的潜在有商机的主体进入市场。能够使得各种投资主体投资行为得到鼓励，肯定和鼓励对各种投资资源充分利用，对各种投资形式和投资渠道的开拓，达到对运营效率的追求和市场机制的有效运用，“从大陆法系和英美法系公司法和科技法的立法分析，非货币资产股权占比有扩大的趋势和遵循交易者意愿的趋向。”[18]该制度的确立是有其现实意义和理论意义的。

结束语：

徒法不足以自行，法律制定得好，修改得好，更需要执行好。对非货币财产登记的探讨，无论是从公司市场准入制度的完善，还是从对工商登记困惑的解决，都意义重大。但由于篇幅和能力所限，笔者仅是原则和概括地提出了概念和效力，进行理论上的粗浅解析，希望能起到抛砖引玉的作用，或是引起大家的共鸣，使得该领域的理论不断发展完善，从而解决我国司法实践的一些难题。

借用公司法修改专家、中国政法大学教授博士生导师赵旭东的一句话：“在全球经济竞争的背景之下，各国经济的竞争不仅是产品和市场的竞争，某种程度上更重要的是制度的竞争，就是谁必谁的规则更优，谁的制度更佳，谁能为企业发展成长和经济发展提供最广阔的空间和优越环境”。我们要做的不仅在实体制度层面，为鼓励投资设置一张有足够张力的弓体，同时要在程序操作上配套设置一根弹力十足的弓弦，以提高经济效益和增进社会财富为目的，以适应社会注意市场经济需要，促进我国生产力发展为根本出发点，这样才能相得益彰发射经济强力之箭，以更快速度缩小与国际经济靶心的差距。

注释:

[1]《公司登记管理条例》第十四条规定股东以货币、实物、知识产权、土地使用权以外的其他财产出资的，其登记办法由国家工商行政管理总局会同国务院有关部门规定。

[2]法律规范是一种可能的规定，要使这种可能性转化为现实性，就必须使法律规范真正落实到社会关系和人的行为中，这就是法律的实现问题。

[3]蒋大兴：《公司法的展开与评判》，北京法律出版社，2001年版，第348页。

[4]将主体资格登记与营业登记合二为一的登记模式，使得在对营业能力进行监管控制的同时，不恰当地限制了工商自由，侵犯了个人的工商活动自由权。

[5]朱江主任刘兰芳主编：《公司法前沿理论与实践》，法律出版社，2009年5月第1版，第40页。

[6]我国台湾地区，对公司除由“经济部”，发给执照准予成立外，尚须由市县政府发给营利事业登记证。营利事业登记证的目的在于使公司取得一个税籍，作为征税依据和目的事业控制的途径之一。在香港，公司的登记注册首先由公司的创办人或其委托的人向香港公司注册宫提出注册申请，然后由公司注册官将章程大纲和章程细则登记备案并发给公司注册证书后，公司合法成立。

[7]2004年5月在苏州召开的入世与商事登记立法研讨会上，我国著名法学家江平教授就商事登记立法的建议中也提到，“不妨把主体资格与营业资格分开。”以便于理清商事交易中各种复杂的关系，有利于市场主体机制的建立和完善。

[8]就公司设立本身而言，实践中就经常出现“道高一尺，魔高一丈”的现象。

[9]王保树：《转型中的公司法的现代化》，社会科学文献出版社，2006年4月第1版，第65页。

[10]如《公司法》第26条规定，公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的20%，不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起2年内缴足；其中，投资公司可以在5年内缴足。

[11]马克思思格斯著：《马克思恩格斯全集》第l卷，人民出版社1963年版，第82页。

[12]I美庞德著：《通过法律的社会控制—法律的任务》，商务印书馆1984年版，第81-82页。

[13]蒋大兴：“公司股东取得资格之研究”，载《民商法论丛》第3卷，金桥文化出版有限公司2001年版，第436-437页。

[14]对于非货币出资中的不动产，不存在善意恶意之分，因为处分不动产，需要登记，而登记过程中可以通过登记簿查阅到该不动产已经出质登记。

[15]作为经济学的基本范畴，效率是指从一个给定的投入量中获得最大的产出，即以最少的资源消耗取得同样多的效率。

[16]博登海默:《法理学—法律哲学和方法》（中译本）；上海人民出版社，1992年。

公司财产安全注意事项篇3

【关键词】财务报告陷阱陷阱识别防范

【中图分类号】f275【文献标识码】a【文章编号】1673-8209(2010)06-000-05

目前会计资料的失真、会计做假现象的严重,已使我国企业会计工作笼罩在假账的阴影之下。因此,对会计信息中存在的造假行为及其形成根源进行深入研究是一项非常艰巨而又重要的工作。本文将从企业造假中常用的几种财务报告陷阱入手,有针对性地提出相应的识别手法,以期对广大投资者有所帮助,并结合当前的一些政策改革,对从根本上治理虚假财务报告提出几点对策。

1上市公司财务报告的陷阱

编制和提供财务报告的最终目的,是为了达到社会资源的合理配置。因此,现有和潜在投资者、债权人、政府及其机构都要求企业能够提供真实、公允地反映企业财务状况、经营成果和现金流量的财务报告。但现实生活中,企业管理层为了达到获取非法利益的目的而蓄意粉饰财务报告,通过各种办法设置财务报告陷阱。以下是几种较常用的陷阱手法。

1.1虚构交易事实

财务会计的主要功能是对企业己经发生的交易和事项进行确认、计量、记录和披露,并且在这个基础上向外界提供关于企业财务状况和经营成果的财务报告信息。但若发生的交易和事项是虚构的,那么据此记录的财务报告自然也是虚假的。由于国外的市场经济较发达,各项法规已较完善,所以国外公司一般会通过会计技术手段来进行利润修饰。而我国的一些企业却是主要通过构造实质上并没有的虚假的交易和事项,并让其“真实”地发生,从而实现粉饰财务会计报告的目的。这种在没有实物流和现金流的情况下虚构交易,也许是最方便的业绩创造手法了:虚构一个交易事项和交易对象,开一张发票或者收据,然后以此作为原始凭证,虚构交易就此完成。为了确保虚构交易的仿真程度,造假者会认真编制一份合同和产品的出库或发运单或者出口报关单,同时结转销售收入和销售成本,虚增利润就此而来。

1.2利用关联方交易设置陷阱

《企业会计准则》规定:“在企业的财务和经营决策中,如果一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响,本准则将其视为关联方;如果两方或多方同受一方控制,本准则也将其视为关联方。”具体包括:直接或间接地控制其他企业或受其他企业控制,以及同受某一企业控制的两个或多个企业;合营企业;联营企业;主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员;受主要投资者、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员直接控制的其他企业。关联方之间发生的交易行为称关联交易。关联交易是一种有别于一般市场交易的交易行为;其特殊性在于交易主体之间存在某种程度的甚至是相当复杂的特殊利益关系。正由于此,有可能使得交易失去一般的市场交易行为应有的公允性。由于历史的原因,我国的许多上市公司在上市改组时是由母公司某一块优质资产为主整合而成,与母公司往往存在着千丝万缕的联系,这就为上市公司利用关联交易构造陷阱,从而粉饰财务报告提供了条件,具体的手法有:

(1)利用关联购销增加收入,转嫁费用

由于不少上市公司与其关联方之间存在着产、供、销及其他服务方面的密切联系,上市公司常常利用关联购销来设置财务报告陷阱。当上市公司业绩不好时,关联方就会以低于市场价格的价格向公司提供原材料,而又以较高的价格买断并包销公司的产品,从而增加上市公司的业绩,达到财务报告粉饰的目的。

由于上市公司有时会与其关联方同用一个销售系统,或者共同开发一些项目等等,上市公司就会与其关联方签定协议各自分摊销售费用、管理费用等费用项目。但是各种费用的具体数量和摊销原则因外界无法准确地判断是否合理,操作空间较大。当一些公司业绩不好时,母公司就会调低上市公司应交纳的费用标准,或承担上市公司的管理费用、广告费用、离退休人员的费用,甚至将上市公司以前年度交纳的费用退回,从而达到降低当年费用的目的。如波导股份曾将其10427万元的广告宣传费用的70%,即7299万元转由大股东奉化波导科技发展公司承担,占当年利润总额4401万元的165.8%。若剔除这部分原因,波导股份将会亏损2898万元。

(2)受托经营

近年来,受托经营逐渐成为上市公司经营运作的重要方式之一。但由于信息不对称和缺少相关方面的法律、法规,受托经营常常成为粉饰财务报告的工具。具体有:上市公司将不良资产委托母公司经营,定额收取回报,不仅回避了不良资产的亏损,还意外获得了一块利润;或是母公司将稳定的、高获利的资产以低收益的形式委托给上市公司经营,并在协议中将收入以较高比例留在上市公司,直接增加上市公司的利润。

(3)委托或合作投资

如果上市公司面临的投资项目周期长、风险大,往往将部分资金转让给总公司,以总公司名义进行投资,将投资风险转嫁给总公司,而将投资收益的回报确定为上市公司当前利润。另外,当上市公司预计净资产收益率达不到预期目标时,往往会倒退计算利润缺口,然后与总公司签订联合投资协议,投资回报按测算的利润缺口确定,从公司利润中让出一部分利润给上市公司。

(4)关联方占用上市公司资金

按我国现行有关法规规定,企业之间不允许进行资金拆借,但实际情况是关联公司之间的资金往来和拆借非常普遍。归纳起来主要有两种形式:一是资金由上市公司流向关联方;二是资金由关联方流向上市公司。在现实中,由于上市公司可通过资本市场筹集资金,资金较为充裕,因此关联方占用上市公司资金的情况较为普遍。有的关联方长期大量占用上市公司资金,严重影响了上市公司的生产经营。如托普软件(含控股子公司)与其控股子公司以外的关联公司之间进行了大量没有实质交易的资金划拨,并最终形成了这些关联公司对托普软件资金的占用,仅一年时间被关联方占用未归还的资金额达98247万元。

(5)利用资产置换粉饰会计报表

有关法规规定,上市公司若连续三年亏损,将被取消上市资格;上市一年的公司获取配股资格的条件是必须在最近三年内连续盈利,而且净资产税后收益率应在10%以上。股份公司为了保住“壳资源”或利用“壳资源”继续进行股权融资,资产置换便成为“壳企业”扭亏增盈、提高经济效益最常用的手法。而其利用资产置换扭亏为盈的“秘诀”便在于以不等价交换获取巨额利润。基本做法是:先由非上市的企业将盈利能力较强的优质资产剥离出来廉价出售给上市公司,再由上市公司将一些闲置资产高价出售给非上市公司,借助关联交易,由非上市的国有企业以优质资产置换上市公司的劣质资产,以此达到粉饰会计报表的目的。

1.3“巧用”会计政策和会计估计设置陷阱

很多人认为会计是一门精确的科学。其实,这是一个不全面的理解。会计并不是以精确作为唯一的追求。财务会计中的权责发生制、收入实现制等原则虽然是计量企业经营业绩所必需的,但也给一些别有用心的公司提供了财务报告粉饰的机会,他们往往借助于多种多样的会计政策选择和会计估计来实现对自己有利的经济后果,其主要方式有:

(1)将收益性支出或期间费用资本化

会计上一般将支出按受益期的不同,分为收益性支出和资本性支出,收益性支出直接计入当期损益,资本性支出形成长期资产。在实务中,一些公司缺乏承受能力而将己经发生的支出或费用挂在“待摊费用”、“长期待摊费用”、“在建工程”等科目,将虚拟资产科目作为蓄水池。这是中外企业惯用的手法,比如将本应列入本期费用的利润表项目反映为待摊项目或长期待摊项目的资产负债表项目。在国内深铜城上市公司将当年发生的118万元管理费用于年末调入递延资产,虚增当年利润118万元。在国外,如世界通信将总额38亿美元的营业支出记在资本支出项目下从而虚增利润。

在实务中常发生的还有借款费用资本化。借款费用包括借款利息、汇兑损益以及相关的金融手续费。按企业会计制度规定借款费用根据其借款的用途可将其计入开办费、在建工程或财务费用等。某些上市公司借此人为调节借款费用,应计入费用的却予以资本化,从而达到人为调节利润的目的。如金路公司曾以多计资本化利息,少计财务费用等手段虚增利润3415.17万元。

(2)利用不同的资产计价方式设置陷阱

在现行会计制度下,利用资产的计价方式不同而使企业的资产“虚胖”,使资产负债表中的账面资产与实际资产价值相背离,是当前企业粉饰财务报告的一个司空见惯的手段。具体有:

1)变更存货的计价方法。销售成本是根据存货(产成品)的发出来计量的,公司可以根据具体情况,采用先进先出法、加权平均法、移动平均法、后进先出法和个别计价法(新会计准则取消了后进先出法),方法一经确定,不得随意变更,如需变更,应在会计报表附注中予以说明。使用不同的计价方法直接影响本期销货成本的大小,进而影响着主营业务利润的大小。由于公司产品销售量很大,变更销售商品成本的计价方法对主营业务成本及利润的影响是非常明显的。如南洋实业发出存货的计价方法由原来的加权平均法改为先进先出法,因此公司的销售毛利率由2000年的17.6%升到18.9%,使得公司主营业务利润增加了2474万元。

2)不良资产挂账。一般来说,在企业的资产账户中,三年以上的应收账款、待摊费用、长期待摊费用及待处理财产损失基本上己不具备盈利能力,质量较差,属于不良资产,应进行冲销。但不少公司却将其长时间挂在账上,从而出现虚增资产,利润水分较大。如数码测绘公司年报中对五年以上的应收账款未按规定全额计提坏账准备,造成少计亏损9,181.73万元。

3)运用不恰当的股权投资方法,人为调节收益。根据会计准则规定,公司对长期股权投资可以采用成本法或权益法。如果采用权益法,当被投资企业出现亏损时,投资企业必须按投资比例确认投资损失。但一些公司却相机致宜,对于亏损的被投资企业,应采用权益法核算却采用了成本法,不确认投资损失。如铜城集团旗下租赁公司,注册资本5.13亿元人民币,铜城集团持19.16%股权,仍是第一大股东,对租赁公司有着重大影响。按照《企业会计准则—投资》规定,对租赁公司投资差额1100万元应按权益法核算,并以不超过10年期限将股权投资差额进行摊销。但该公司仍按成本法核算,使当年应摊销长期股权投资差额110万元未摊销,由此虚增利润110万元。

(3)变更会计核算和会计估计方法

根据《企业会计准则》的要求,企业在一般情况下不得随意变更会计程序和会计处理方法,即企业采用的会计程序和会计处理方法前后各期必须一致。当企业的经营情况、经营范围和经营方式,或国家有关的政策规定发生重大变化时,企业可以根据实际情况,选择使用更能客观真实反映企业经营情况的会计政策和会计处理方法。然而,事实上,是否改变或采用什么样的会计核算方法大多是根据企业的需要来决定的。其手法主要有:

1)改变折旧政策。延长固定资产折旧年限(即降低折旧率),本期折旧费用减少,相应减少了本期的成本费用,从而增加了本期帐面利润,同时还可以高估资产价值。对固定资产占总资产比重大的企业,折旧政策的调整对当期的利润影响重大,可成为某些上市公司财务报告造假的重要手段。

2)利用资产减值准备。《企业会计制度》规定上市公司必须进行八项计提,即对短期投资、长期投资、存货、应收账款、固定资产、在建工程、无形资产、委托贷款八个项目计提减值准备。但一些上市公司出于粉饰财务报告的目的,根据需要变更有关计提比例,有的甚至将其视为操纵盈亏的“蓄水池”。特别是一些st,pt公司,为了下年度“保牌”或避免“摘帽”,索性在当年大提资产减值准备,一次性亏个够,然后在下年度冲回一部分减值准备就能“扭亏为盈”。新的企业会计准则对此作了修改,规范了资产减值迹象的判断。规定在会计期末是否必须计提资产减值准备,应当首先取决于资产是否存在减值迹象,如果资产不存在减值迹象,则既不必估计资产的可回收金额,也不必确认减值损失。

2上市公司财务报告陷阱的识别

面对纷繁复杂的财务报告陷阱,广大财务报告使用者如何识别这些陷阱以评价企业的真实盈利能力从而识别财务报告陷阱呢?作为一名投资者,他所接触的企业财务资料是有限的,无法像经营者一样熟知公司的内部经营情况,当对经营情况有疑问时,甚至无法像注册会计师一样做各种调查与函证,他所面对的只有一张企业的财务报告。下面是本人以一个投资者的角度提出的一些意见,希望能给投资者提供一些参考。

2.1关注市场动态,做好阅读财务报告的前期准备

(1)关注整体的经济及行业情况

企业设置财务报告陷阱必然有其动机,如整个行业不景气或新竞争对手的出现等从而使企业的营业额减少,利润率降低,或要想维持公司在证券市场上的良好形象,或要达到证券市场的某些规定,或保证自己的薪金不受影响,高层管理者往往会通过设置财务报告陷阱达到目的。因此,只有对企业整体情况有深入的了解之后,投资者才有可能抓住公司管理当局的心思,发现其潜在的舞弊动机,从而事半功倍地发现财务报告陷阱。具体来说,企业的整体情况可以从宏观经济信息、公司行业背景资料、业内其他公司的信息入手。

1)每一家企业都处在宏观经济中,市场中的一举一动都会直接、间接地影响企业的生产经营。如经济周期的变化,政府宏观政策的出台,新税法的开征,利率、汇率的变化等等,这些宏观经济的变化对不同的企业影响是不同的:有的利于企业,有的就会对企业造成不良的影响;可能对有的企业影响很大,而对另外一些企业几乎没有影响。如今年开始国家大力鼓励企业创新,这对一直致力于企业创新的企业是个好消息,这是有利于企业的。而汇率的变化就会对进出口贸易企业造成很大影响,对专做国内业务的企业几乎没有影响。宏观经济对自己不利的企业为了维持公司的良好印象,财务报告造假的可能性就会增大。

2)行业是影响财务报告陷阱的一个重要因素。例如近年来,从行业的角度分析,在汽车、房地产业快速增长的直接带动下,相关的机械、钢铁、化工、电力等行业也呈现出良好的增长态势。因此,这些行业内上市公司一般业绩都好,有望取得超出整体水平的收益,相应的,财务造假的可能性也相对较小。但这并不排除企业提供虚假财务报告的可能性。

3)如果说财务报告是企业情况的一面镜子的话,那么同行业企业的财务报告可算是财务报告陷阱的照妖镜。一般不同行业的利润率会有所不同,但同行业的不会相差很大。就拿蓝田股份来说,该公司称其单亩鱼塘产值可达3万元;而同样是在湖北养鱼的武昌鱼的单亩产值却不足1000元。蓝田股份创造了武昌鱼30倍的鱼塘养殖业绩,这种奇迹到底有多少可信度呢?

(2)关注审计报告

虽然随着近几年虚假财务报告案的发生,注册会计师的公信力降到了最低,但注册会计师作为独立行使经济评价职能的“经济警察”,作为“公众看门狗”,对财务报告陷阱的防范无疑起了重要作用。由于注册会计师拥有较高的专业技能,能够接触到上市公司的原始凭证、记账凭证、总账、明细账、经济合同等第一手资料,可以用实地调查和函证等方法来证实企业的真实情况,因而注册会计师出具的审计报告对投资者有很大的价值。阅读审计报告是投资者跨越财务报告陷阱的一个重要方法。但是,在目前证券市场上,很少有投资者能全文阅读完注册会计师出具的审计报告,大多数投资者对其持有股票的上市公司被出具何种审计报告并不清楚。诚然,由于多方面的原因,我国注册会计师制度在许多方面仍需加以完善,公众对其出具的审计意见的信任度不高。但是如果出具的是非标准无保留意见的审计报告,包括带强调事项段的无保留意见、有保留意见、无法表示意见和否定意见的审计报告,投资者就应该对这些公司有所警惕,对说明段中所涉及的事项予以充分关注,并适当参考公司管理当局对此的解释,从而做出合理的判断。

2.2认真阅读财务报告,还财务报告真实面目

(1)利用会计报表相关财务指标的计算及其与同行业对比,分析公司经营状况

财务学家们作了大量的统计研究,结果发现“任何严重的会计欺诈,如虚增巨额的销售收入和应收账款,都可能使得公司的财务结构出现异常的状态”,导致公司的财务指标出现异常。因此可以利用财务报表资料进行有关财务指标的计算,如资产负债率、流动比率、速动比率等分析公司的偿债能力;利用应收账款周转率、存货周转率等分析企业资本营运能力;运用营业收益率、资本收益率、成本费用收益率等指标分析公司的盈利能力;同时将各项财务指标与同行业进行横向数据的比较,分析公司在同行业中的状况及业绩,分析指标有否异常,借以分析公司的财务状况。并可利用相关指标的钩稽关系来判断是否有财务报告舞弊。

(2)现金流量分析

现金流量分析法是指将经营活动产生的现金净流量、投资活动产生的现金净流量、现金净流量分别与主营业务利润、投资收益和净利润进行比较分析,以判断企业的主营业务利润、投资收益和净利润的质量。一般而言,没有相应现金净流量的利润,其质量是不可靠的。如果企业的现金净流量长期低于净利润,将意味着与已经确认为利润相对应的资产可能属于不能转化为现金流量的虚拟资产,表明企业可能存在着粉饰财务报表的财务造假现象。

现金流量分析法的具体方法有:通过综合分析“利润表”的“主营业务收入”,“资产负债表”中的“应收帐款”和“应收票据”的期初数和期末数以及“现金流量表附注”中“净利润”“经营性应收项目的减少(或增加)”以及“经营活动产生的现金流量净额”之间的相互数量关系,我们可以对上市公司所披露的利润水平进行综合分析和判断。如果经营性应收项目的数额增加较大,就说明所披露的销售收入和利润的变现能力较差、收款风险较大,可能有虚构交易事实的现象发生,应引起密切关注。此外通过比较“损益表”中的“投资收益”项目,“现金流量表”中的“分得股利或利润所收到的现金”项目和“权益性投资所支付的现金”项目,我们可以清楚地了解其投资活动的现金流入与收益状况,得出其产出效果。以往一些公司将投资收益作为调节利润阀门的现象也将得到遏制。否则,“投资收益”过大而“分得股利或利润所收到的现金”过小的矛盾必将暴露无疑。

(3)关注会计报表附注

会计报表附注是为了便于财务报告使用者了解会计报表的内容而对报表的编制基础、编制依据、编制原则和方法及主要项目等所作的进一步说明。如果我们将会计报表视为一种“会计产品”,则会计报表附注就是“会计产品”的使用说明书。如果“会计产品”有什么瑕疵,我们都可以在这个使用说明书上找到一些蛛丝马迹。

根据《企业会计准则》、《企业会计制度》和

在实施国有股减持的同时,还要完善公司的产权制度。完善的产权制度是股东等市场主体根据真实财务报告进行交易活动的先决条件和基础,只有完善的产权制度,才能使得股东追求资本收益的最大化,才能形成其与公司管理层之间经济上的契约关系,进而形成真实财务报告的需求主体。

当前进行的股权分置改革很好地解决了产权的分散化和多元化,受到了投资者的普遍欢迎。但在此基础上,还需进一步完善公司的产权制度。具体有:落实股东权利,使董事会受到股东大会的有效制约。其次,完善公司章程,明确界定股东大会、董事会、监事会及经理的权限,做到分工明确、责任落实,并尽量避免董事和经理交叉任职,从而确实建立起董事会和监事会对股东大会负责、经理对董事会负责的制衡机制。第三,中央或各地证券管理部门应抓好董、监事及经理人员的培训工作,促使他们熟悉相关法律、法规,并树立正确指导思想,自觉履行对股东的诚信义务和勤勉责任。

(2)建立健全公司内部审计控制,减少管理层财务造假的机会

内部审计控制是指单位为了提高会计信息质量,保护资产的安全、完整,确保有关法律法规和规章制度的贯彻执行等而制定和实施的一系列控制方法、措施和程序。我国上市公司内部审计工作普遍薄弱,很多公司的内部审计形同虚设,或仅将内部审计作为公司经理人员对下级单位财务、经营的监督手段,内部审计向公司经理人员报告并负责。在这种情况下,即使内部审计发现公司管理人员蓄意操纵财务报告也无能为力。这样,内部审计的监督作用其实是名存实亡。实际上,内部审计作为内部控制的一部分,它的一个重要功能就是监督经理人员的行为。

健全的内部审计制度是对公司管理者的一种监督机制。充分发挥内部审计工作的作用,既会对管理层造假产生一定的约束作用,又会大大降低外部审计的费用,这对公司自身也是有利的。但到目前为止,我国还未正式建立内部审计工作制度规范,为此政府有关部门应尽快制定关于公司建立内部审计制度的相关规定,使得内部审计控制走上制度化、法制化的轨道。

(3)完善独立董事制度,强化董事会的中立性

完善公司治理结构标志之一就是公司的董事会所代表的利益应具有中立性,为强化董事会所代表的利益的中立性,不仅应在董事会中引入独立董事,而且要不断地完善独立董事制度。防范虚假财务报告是独立董事的重要作用。理性的管理当局将权衡披露虚假财务信息的潜在收益和成本,从而决定雄露的质量以使其收益最大化,或使其承担的成本最小化。引进独立董事将增大对内部人的压力,提高其提供虚假财务报告的成本。财务报告要经过董事会的批准,而由于独立董事在经济上独立于控股股东和管理者,因而能够承受公司操纵利润的压力,有效地监督财务会计程序。大量实证研究表明,独立董事对于监督财务报告,保证财务报告的真实可靠,防范盈余操纵,保护中小投资者的利益具有重要意义。

目前在一些发达国家的公司中,独立董事都占有相当高的比例,如美国、英国、法国等。我国近些年独立董事所占比例也有显著提高,但却没有发挥相应的作用,对此建议:第一,为了维护独立董事会的引入独立性,独立董事应来自外部投资机构,不仅满足形式上的独立性,同时满足实质上的独立性。第二,授予独立董事更多的监督权利。让独立董事能更多地深入企业,了解企业的实际情况,而不是仅凭经理们上报的材料做出判断。可以给予独立董事更多的参与公司管理的机会。第三,建立独立董事诚信档案系统。作为外部董事,由于企业经营的好坏与自己无关,因此必须以诚信档案来保证对独立董事的激励作用。

3.2完善立法和严格执法

在调查报告中被问到假账的根源在哪里时,有28.23%的总会计师认为法规不健全、惩处不严厉是假账屡禁不止的重要原因。在我国证券市场发展的十多年中,对规范企业财务会计报告的各项法律法规陆续推出,为规范市场行为、维护市场秩序、促进经济发展做出了巨大的贡献。但计划永远没有变化快,随着经济的发展,各项创新交易和事项不断涌现,但法律的建设却相对落后。而且由于我国正处于从计划经济向市场经济的过渡时期,各项政治、经济体制改革还处在一个渐进阶段,人们的思想观念跟不上改革的步伐,处理问题时很多情况下只是按照政府的旨意行事,或是根据领导人的话去做,政策的不确定性很大程度上增大了企业提供虚假财务报告的可能性,结果不能从源头上规范经济行为。因此,必须加强财经会计法规建设,做到有法可依,把治理虚假财务报告行为放到法制的环境中。庆幸的是,国家领导人早已经意识到了这个问题,2006年2月15日,我国财政部在北京正式了新修订的《企业会计准则》,并于2007年1月1日实施。这套会计准则体系比以前更强调对企业财务状况的真实反映,而不仅仅是简单地关注企业损益情况;更强调企业盈利模式和资产的营运效率而不仅仅是效果;更重视资产质量、关注企业今后的增长潜能、揭示可能存在的风险,在一定程度上减少了财务会计人员设置财务报告陷阱的可能性。

在完善法律的同时,还要严格执法。目前,证券市场执法不严已引起了社会的普遍反感。每次虚假财务报告丑闻之后,广大投资者和债券人都遭受了巨大的损失,但对得益人的处罚却区区几万元了事。当前虚假财务报告泛滥的一个很重要的原因就是处罚不严,即公司提供虚假的收益远远大于所付出的成本,法律制度没有落实到实处,没有起到应有的威慑作用。在成熟市场国家,特别是美国,让出具虚假财务报告者最为胆战的不是刑事诉讼或者行政处罚,而是由中小股东提起的民事诉讼要求民事损害赔偿。因此,首先我们在处理处罚上要严格执法,加大查处力度;其次要建立起严厉的处罚规定,包括刑事处罚和经济处罚等,增大造假者的“成本”,从而从根本上遏制虚假财务报告的蔓延。

3.3完善注册会计师制度

注册会计师审计是“客观收集和评价有关经济活动和事项陈述的证据,判断这些证据与建立的标准符合的程度,并将其结果传递给有关利益的使用人”。因此,注册会计师制度在确立财务报告可靠性,防范财务报告陷阱方面起着重要的作用。但由于我国注册会计师制度起步比较晚,与快速发展的资本市场不相适应,因此在许多方面有待完善,以便充分发挥注册会计师的“经济警察”的作用。

(1)加强注册会计师的独立性

独立性是注册会计师审计的灵魂和生命,是其能否发挥防范虚假财务报告的关键所在。尽管

(3)推行合伙制会计师事务所,提高对注册会计师出具虚假审计报告的处罚

与国际上通行的“合伙制”做法不一样,目前我国会计师事务所90%以上采用的是有限责任制,这种组织形式使会计师事务所对其审计质量所承担的责任过于轻微,不利于强化事务所和注册会计师的风险意识和对社会的责任感。只有推行“合伙制”,让注册会计师成为这个行业的真正主体,承担无限责任。在会计师事务所作假时,利害关系人可以要求会计师事务所及注册会计师赔偿其损失,从而加强其过失成本。只有这样才能真正实现民事赔偿,使会计师事务所自愿建立起风险和质量控制,充分利用经济杠杆迫使注册会计师强化风险意识和质量意识,以达到提高执业水平。

3.4加强诚信教育

公司财产安全注意事项篇4

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40

公司财产安全注意事项篇5

[关键词]房地产企业财务风险资本结构

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40

公司财产安全注意事项篇6

摘要随着城市化进程的不断加快，住宅小区随之发展壮大，从而带动了物业服务行业的快速发展，但与此同时业主与物业公司的纠纷和争端日益增多，其中业主人身、财产遭受损害的问题最为突出，主要是由于物业公司未尽到安全保障义务造成的。对此，本文从物业公司对业主的安全保障义务出发，就其现状进行了分析，并提出了完善措施，以此为解决业主和物业公司的纠纷提供帮助。

关键词物业公司业主安全保障义务

作者简介：张玲，新疆维吾尔自治区喀什市人民法院。

中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）08-076-02

物业管理起源于英国，因其行之有效的物业管理措施发展至全球。近年来，随着我国房地产行业突飞猛进的发展，物业公司凭借其周到、高效的服务成为业主管理住宅的首选对象，但是随之产生的纠纷也层出不穷，特别是安全保障问题，为社会稳定埋下了隐患，因此妥善、有效的解决业主和物业公司间的纠纷亟不可待。

一、物业公司对业主的安全保障义务阐述

（一）含义

所谓物业公司的安全保障义务是指物业公司应履行合同所列条款的义务，在合理限度内切实保障业主的人身财产安全，并根据相关规定，对规定区域进行消防管理以及小区治安的维护。

（二）性质

目前对于物业公司安全保障义务的性质尚无定论，主要存在约定义务、合同附随义务、法定义务、注意义务等几种观点，笔者认为将安全保障义务归为法定义务较为妥当，依据是《消费者权益保护法》等诸多法律中直接或间接的规定了安全保障义务的部分内容，如果违反其中的义务规定，就意味着要承担侵权责任。所以它符合我国的法律模式，更利于保障业主的合法权益。

（三）内容

1.保障设施设备安全的义务，是指物业公司要负责管理区域内一切设施设备的安全性，若因管理工作不当损害了业主的人身、财产安全，就要承担相应的责任。对设备设施的具体管理包括检查、维修、撤换，并及时向业主反映电梯等危险性设施的真实情况，制定科学、合理的解决措施，避免问题的发生。

2.对侵权行为的防范与制止义务，这项义务是针对管理区域的安全性而言的，督促物业公司应加强防范，及时制止犯罪分子实施的有损业主人身、财产安全的不法行为，否则应按规定承担相应的责任。该项义务要求物业公司设置和维护安全防范措施正常运作，如门禁、监控、报警系统等，同时强化执勤、巡逻力度，以维护小区秩序和安全。

摘要随着城市化进程的不断加快，住宅小区随之发展壮大，从而带动了物业服务行业的快速发展，但与此同时业主与物业公司的纠纷和争端日益增多，其中业主人身、财产遭受损害的问题最为突出，主要是由于物业公司未尽到安全保障义务造成的。对此，本文从物业公司对业主的安全保障义务出发，就其现状进行了分析，并提出了完善措施，以此为解决业主和物业公司的纠纷提供帮助。

关键词物业公司业主安全保障义务

作者简介：张玲，新疆维吾尔自治区喀什市人民法院。

中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）08-076-02

物业管理起源于英国，因其行之有效的物业管理措施发展至全球。近年来，随着我国房地产行业突飞猛进的发展，物业公司凭借其周到、高效的服务成为业主管理住宅的首选对象，但是随之产生的纠纷也层出不穷，特别是安全保障问题，为社会稳定埋下了隐患，因此妥善、有效的解决业主和物业公司间的纠纷亟不可待。

一、物业公司对业主的安全保障义务阐述

（一）含义

所谓物业公司的安全保障义务是指物业公司应履行合同所列条款的义务，在合理限度内切实保障业主的人身财产安全，并根据相关规定，对规定区域进行消防管理以及小区治安的维护。

（二）性质

目前对于物业公司安全保障义务的性质尚无定论，主要存在约定义务、合同附随义务、法定义务、注意义务等几种观点，笔者认为将安全保障义务归为法定义务较为妥当，依据是《消费者权益保护法》等诸多法律中直接或间接的规定了安全保障义务的部分内容，如果违反其中的义务规定，就意味着要承担侵权责任。所以它符合我国的法律模式，更利于保障业主的合法权益。

（三）内容

1.保障设施设备安全的义务，是指物业公司要负责管理区域内一切设施设备的安全性，若因管理工作不当损害了业主的人身、财产安全，就要承担相应的责任。对设备设施的具体管理包括检查、维修、撤换，并及时向业主反映电梯等危险性设施的真实情况，制定科学、合理的解决措施，避免问题的发生。

2.对侵权行为的防范与制止义务，这项义务是针对管理区域的安全性而言的，督促物业公司应加强防范，及时制止犯罪分子实施的有损业主人身、财产安全的不法行为，否则应按规定承担相应的责任。该项义务要求物业公司设置和维护安全防范措施正常运作，如门禁、监控、报警系统等，同时强化执勤、巡逻力度，以维护小区秩序和安全。

二、物业公司违反安全保障义务的行为分析

（一）物业公司违反安全保障义务的行为认定

1.存在违反安全保障义务的行为具体包括两种表现形式，一是在特定情况下，物业公司应遵循法律或合同要求实施相应的行为，但是并未实施；二是实施了法律禁止的违法行为。

2.存在损害事实，业主人身或财产遭受损害的事实也是物业公司承担责任的前提，也就是说没有损害就没有赔偿，如房屋、动产等财产的损害，以及声誉、健康、生命等人身的损害，都属于损害事实。

3.存在因果关系，是指物业公司的违反安全保障义务的行为与损害事实之间存在因果关系，其中因果关系又被分为直接和间接原因，前者是物业公司因自身的作为和不作为直接导致损害事实的发生，后者是因义务落实不到位导致第三人侵犯了业主的合法权利，产生了损害事实。

4.存在过错，笔者认为错误的认定包括下述几点，首先是是否采取了有效的防范措施，物业公司应根据相关要求和需要，科学、合理的设计和布置防范措施，并保证其处于良好的运行状态；然后是管理工作是否到位，特别是对可疑人员的关注，必要的情况下可以对其进行身份认定和盘查；最后是针对侵害行为是否采取了果断、勇敢的制止措施，物业公司应加强巡逻力度，提高敏感度与警惕性，能够及时发现可疑迹象并予以劝阻，果敢、有效的制止侵权行为，避免危险事件的发生或将危险程度降到最低。如果物业公司未做到上述要求造成业主权益受损的，就应被列为过错。