公积金购房政策篇1

住房问题是重要的民生问题。加强城市住房保障体系建设，特别是着力解决城市低收入家庭的住房困难问题，是各级政府必须履行好的基本公共服务职能，对全面建设小康社会具有十分重要的意义。近年来，我市认真贯彻落实中央和省关于住宅与房地产业发展的各项方针政策，加强住房保障体系建设,城市居民居住条件得到较大改善。但也必须看到，当前城市住房保障体制机制还不够健全，廉租住房制度的覆盖面还不广，经济适用住房制度有待进一步规范完善，住房保障政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房仍然比较困难。为认真贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）和《浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（浙政发〔2007〕57号）精神，根据我市住房保障实际情况，就加快解决我市城市低收入家庭住房困难问题，提出如下实施意见，请认真贯彻执行。

一、进一步明确总体要求和目标任务

（一）总体要求。坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设惠及全市人民的小康社会的要求，以满足城市低收入家庭基本居住需求为目标，把解决城市低收入家庭住房困难作为全面改善民生的重要内容，扩大廉租住房制度实施覆盖面和受益面，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件。加快形成以廉租住房制度为重点，经济适用住房制度和旧城综合改造、农民工居住条件改善等多渠道并举、多形式解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

（二）目标任务。到2010年底，基本实现人均收入在我市低保标准2.5倍以下、人均住房建筑面积在16平方米以下的城市困难家庭廉租住房“应保尽保”；基本满足人均收入在当地人均可支配收入60%以下、人均住房建筑面积低于16平方米的城市困难家庭购买经济适用住房；基本完成已规划的现有旧城区的综合改造；多渠道改善农民工等其他住房困难群体的居住条件，城市低收入家庭的住房困难得到基本解决。按照这个目标，2008—2010年期间，全市保障廉租住房家庭600户以上，新开工经济适用住房15万平方米以上。

二、加大廉租住房制度实施覆盖面和受益面

（三）合理确定廉租住房保障范围和对象。廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。要加快实施廉租住房制度，从2008年起，将保障范围逐步扩大到人均收入在当地城市低保标准2.5倍之内、人均住房建筑面积低于16平方米，在2010年底前基本实现“应保尽保”。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准实行动态调整。

（四）完善廉租住房保障方式。廉租住房保障实行租金补贴为主、租金减免和实物配租为辅的方式。家庭中的军烈属、残疾人及家庭主要劳动力丧失劳动能力的无房户，尽可能实行实物配租。实行实物配租，可根据房源落实情况轮候实施到位。现住房面积已经达到廉租住房保障水平80%以上的保障对象，原则上实行货币补贴。

（五）合理确定廉租住房保障面积标准。每户家庭廉租住房人均保障面积控制在建筑面积16平方米以内。

享受租金补贴的，对城市低保家庭在保障面积标准以内的，按市场平均租金给予补贴，超过保障面积部分不予补贴；对低保边缘住房困难家庭在保障面积标准以内的，按市场平均租金的80%给予补贴，超过保障面积部分不予补贴；对其他城市低收入住房困难家庭在保障面积标准以内的，按市场平均租金的60%给予补贴，超过保障面积部分不予补贴。市场平均租金由当地价格主管部门会同有关部门确定，报当地政府批准后公布执行。

对符合条件的城市低保家庭，实行实物配租的，在保障面积标准以内的，其租金按照《浙江省城镇廉租住房保障办法》规定标准收取，超过保障面积标准的部分按照当地公有住房租金标准缴纳；对租住直管公房的低保家庭，按廉租房租金缴纳办法收取租金；对租住直管公房的低保边缘家庭，在保障面积标准内按公房租金标准的70%交纳;其他低收入家庭按照公房租金标准交纳房租。

（六）多渠道增加廉租住房房源。各县（区）要采取新建、改建、收购、直管公房调剂及鼓励社会捐赠等方式，多渠道增加廉租住房房源，增强政府调控和保障能力。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。

（七）确保廉租住房保障资金来源。切实落实廉租住房保障资金，确保廉租住房制度实施。廉租住房保障资金实行财政专户管理。

资金来源主要包括：

1.按土地出让金总额的2%提取廉租住房保障资金；

2.住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的余额；

3.财政预算安排资金；

4．直管公房出售以及拆迁补偿资金的结余部分；

5.社会定向捐赠资金及其他渠道筹措的资金。

资金支出主要包括：

1.建造、购买、维修廉租住房资金；

2.廉租住房的租金补贴支出；

3.廉租住房的租金减免支出；

城市低收入家庭住房状况调查、年审工作经费，列入同级财政预算。

（八）建立健全廉租住房的退出机制。建设行政主管部门要会同民政部门加强动态管理，定期对享受廉租住房保障家庭的成员、收入、住房等状况进行核查，及时掌握其变动情况。对享受廉租住房保障的家庭，其家庭人均收入连续一年以上超过当地廉租住房政策确定的收入标准的，或因家庭人数减少、住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房面积标准的，应收回承租的廉租住房或停止享受租赁补贴。对因未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况获得廉租住房保障的，以及擅自改变房屋用途，转租、转借廉租住房，无正当理由连续6个月以上未在廉租住房居住的，无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的，建设行政主管部门应当作出取消保障资格的决定，收回承租的廉租住房或者停止发放租赁补贴。

三、改进和完善经济适用住房制度

（九）严格界定经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为家庭人均收入低于当地城镇居民人均可支配收入60%以下的城市低收入住房困难家庭。经济适用住房优先供应本地户籍、无自有住房的城市低收入住房困难家庭。凡已享受过房改购房、解困房、安居房、房改补差等优惠政策，且人均住房建筑面积达到16平方米的家庭和已购买过经济适用住房的家庭不得再享受经济适用住房政策。享受廉租住房保障家庭购买经济适用住房的，不再享受廉租住房保障政策。

（十）合理确定经济适用住房建设标准。按照满足基本居住需求的原则，新建经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米以内。为提高土地利用率，增加经济适用住房有效供给，对高层、小高层可适当增加建筑面积，增加的建筑面积一般不超过10平方米。各县（区）要根据城市低收入住房困难家庭的经济适用住房需求，合理安排经济适用住房的建设规模。经济适用住房建设要坚持标准适度、功能齐全、经济适用、节能省地的原则，提高规划设计水平和建设质量。引入市场机制，积极探索经济适用住房建设的运作方式，可以集中建设，也可在土地出让条件中约定，在普通商品住房建设中划出一定的比例作为经济适用住房房源。

（十一）合理确定经济适用住房制度的实施方式。对符合申请经济适用住房条件又有购买能力的家庭，可通过申请购买经济适用住房改善家庭居住条件；对符合条件但无购买能力的家庭，要尽可能在直管公房中以租赁形式解决；对有稳定的补贴资金来源、房价相对稳定的县（区），可实行一次性货币化补贴的方式，鼓励符合申请经济适用住房条件的家庭购买商品住房。

（十二）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。5年内因特殊原因确需转让的，经建设行政主管部门批准,按照届时同地段普通商品住房价格与原购买经济适用住房价格差价的60%向政府交纳土地收益等价款后,允许上市交易。购买的经济适用住房满5年的，购房人可转让，但应按照届时同地段普通商品住房价格与原购买经济适用住房价格差价的60%向政府交纳土地收益等价款；购房人也可向政府交纳土地收益等价款后，取得完全产权。购买了经济适用住房后又购买其他住房的，应先办理经济适用住房补交土地收益等价款手续取得完全产权后，再办理所购其它住房的登记手续。上述规定，应在经济适用住房购房合同中予以明确约定。

（十三）加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿区和住房困难户较多的企业，在符合城市规划的前提下，经当地政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工家庭购买的基础上，剩余房源纳入当地经济适用房的供应房源，由当地政府组织向符合条件的家庭出售或出租。各级国家机关、事业单位一律不得搞单位集资合作建房。任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房。

四、努力解决和改善其他住房困难群体的居住条件

（十四）积极推进旧城综合改造。旧城综合改造应遵循政府组织、群众自愿、统一规划、配套建设、区别对待、改造与保护相结合的原则，以改善城市低收入家庭居住条件和保护历史文化街区为宗旨。

定海城区按照《**市人民政府关于加快推进定海旧城改造的实施意见》要求，力争到2012年底前，基本完成列入近中期改造计划的危旧房屋改造、低洼地段改造、历史文化保护区修缮、“城中村”整治等任务。各县（区）政府也应制定规划，加快旧城综合改造。

（十五）多渠道改善农民工居住条件。用工单位是改善农民工居住条件的责任主体，承担向农民工提供符合基本卫生和安全条件居住场所的义务。要求农民工自行解决居住场所的，要在劳动合同中明确。有条件的用工单位，应在生活服务设施用地中配套建设农民工公寓，享受经济适用住房的各项税费政策。农民工公寓不得出售。“城中村”改造时，可在符合城市规划和土地利用规划的前提下，引导当地集体经济组织，投资建设向农民工出租的集体宿舍。建筑施工企业，应按照国家相关标准要求，为施工现场农民工提供标准化的临时宿舍。

（十六）切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。继续贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔2006〕37号），重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加普通商品住房的有效供应。按照“总量平衡、区域平衡、落实项目”的要求，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应量的70%。继续落实有差别的住房消费税收政策，严格控制拆迁规模，加大住房需求调节力度，引导住房合理消费。

（十七）积极解决新就业大学毕业生、创业人员等住房困难问题。各地要根据实际情况，建设好中小户型、经济实用的人才公寓，为人才引进创造条件。人才公寓为有限产权，其上市交易时，按照届时同地段普通商品住房价格与原购买价格差价的60%向政府交纳土地收益等价款。

五、完善配套政策和工作机制

（十八）进一步落实解决低收入家庭住房困难的经济政策和用地政策。廉租住房和经济适用住房建设、旧城综合改造，一律免收城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金。廉租住房、经济适用住房建设用地实行行政划拨，在土地供应计划中予以优先安排。各县（区）在编制申报年度建设项目和用地计划时，要将廉租住房、经济适用住房建设用地单独列出，其用地指标一般不低于居住用地的10%。廉租住房、经济适用住房建设用地指标不得挪作他用。

（十九）进一步落实工作责任。各县（区）政府要进一步建立健全住房保障管理机构和具体实施机构，解决好住房保障机构编制、人员、经费等问题，研究落实解决城市低收入家庭住房困难的有关政策，协调解决政策实施中遇到的重大问题。从2008年起，市政府把解决城市低收入家庭住房困难工作列入市级有关部门和县（区）政府的目标责任考核。

各有关部门要按照各自职责，加强对各地的指导，抓好督促落实。市、县（区）建设行政主管部门作为城市住房保障的主管部门，负责牵头协调工作，研究制定城市住房困难认定标准，市城建委要会同市法制办等有关部门抓紧修订相关政策。民政部门负责制定城市低收入家庭的认定标准，负责收入审核。国土资源管理部门要优先保证住房保障用地。财政部门要会同城建、国土资源管理部门研究制定廉租住房保障资金的归集、使用、管理办法，财政、税务部门要督促指导各地认真贯彻落实国家有关税收支持政策，并制定相关具体实施办法。人行**市中心支行要会同市城建委、市财政局制定贯彻落实国家有关金融支持政策的具体措施。

（二十）强化政策实施的基础性工作。各县（区）政府要在城市低收入家庭住房状况调查的基础上，制订2008—2010年城市低收入家庭住房保障规划和年度实施计划，上报市政府备案。建立健全低收入家庭住房困难申报、审核和退出制度。各县（区）政府要在2008年3月底前，确定当年本地城市低收入家庭收入标准、住房困难标准和廉租住房保障家庭的收入标准、住房困难标准，同时制订低收入住房困难家庭申报、审核和公示办法，并向社会公布。各级建设、民政部门要建立工作协调机制，按照各自职责共同做好低收入家庭资格审核和年审工作，各级民政部门要认真做好城市低收入家庭的收入调查审核工作；各级建设行政主管部门要认真做好申请人家庭住房状况的调查审核工作。要坚决查处弄虚作假等违法违规行为，确保住房保障工作公开、公平、公正。

公积金购房政策篇2

最低首付款比例调整为20%充分保障民生

政策条款：人民银行决定自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为20%。

就北京地区而言，从房屋住宅一、二级市场来看，在房地产市场价格高企时一手房市场相较于二手房市场更容易受到投资者的青睐，存在的投资成份也较大。而住宅二级市场由于其现房的特殊性，多数购买人群以个人或家庭为单位的自住型购房群体居多。所以，此次央行针对这部分群体明确了最低首付款比例调整为20％，充分保障了中低收入购买群体的利益，使得有需求的普通购房群体得到更多实惠，不再一概而论让人望尘莫及。

扩大商业性个人房贷利率幅度利于市场化定价机制

政策条款：人民银行决定自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

央行新闻负责人表示：“扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后，金融机构拥有更大的自主定价空间，有利于不断完善市场化的定价机制。”此次央行决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度的好处在于更好地为居民购买普通住房提供金融贷款方面的支持，尤其对于符合贷款条件的自住购房群体，贷款买房可以从享受优惠利率下浮15％的基础上扩大到30％，使得手头稍有拮据的购房人也能够贷款买房，体现了政策保障民生的用意。另外，扩大商业性个人住房贷款利率的下限幅度使得货币政策不再停留在水平线的调整，而是逐渐向市场化定价机制转变，这也是货币政策调控以来的一大突破。

央行政策“松口”，二套房贷有望适度改革

政策条款：对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

央行未出台该政策前，媒体争论不可开交的就是二套房贷政策是否取消的问题。现在央行在这次政策中对普遍住房与非普通住房给予了新的定义，虽然具体实施的政策条款并未一并出台，但这不仅是对之前二套房贷政策取消给予的“辟谣”，同时又较为客观的将首套购买普通住房、改善型普通自住房贷款需求；非自住房、非普通住房很好的区分开来，便于政策上的进一步划分与疏导。

从这一点来看，央行逐渐“放权”给地方政府及各金融机构，在金融机构能够规避及掌控放贷风险的同时，在贷款利率和首付款比例上按照优惠条件给予政策层面的一定支持。从这一点来看，央行下一步的金融调控中二套房贷政策有望适度改革，恢复借款人信心，稳定房地产金融市场健康发展。

央行总控放贷风险自成“一派”

政策条款：人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。

央行在适当放宽个人住房首付贷款比例的同时又要求各家银行严查借款人个人信用情况，可以看出央行对总控放贷风险的严谨程度。从美次贷危机看，由于过低的首付款比例加上审核放贷门槛的降低，导致房地产市场低迷时大量借款人偿还不清房贷以至于引发银行金融贷款危机，造成资金链的断裂。为了防范国内金融市场出现类似的危机，央行在适度调整房地产金融政策时对放贷风险控制也愈加严格，尤其要求对借款人个人信用资质审核方面从严审视，强化金融监管制度与执行力度，有效的防范信贷风险，实现合理引导居民购房消费，确保经济运行中的平稳与稳定增长的目标。

降息后新的贷款利率计征点将灵活调整

政策条款：对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。

自降息后对于已经贷款的借款人来说，最为关心的问题就是新的税率时间如何计征。一般央行在与借款人签署贷款协议中，借款人通常都会选择从固定日开始调整，也就是从下一年度的1月1日起进行调整。现在，从央行新出台的政策来看，对于新的贷款利率计征时间调整更为灵活，便于金融机构的自行管理且很大程度上方便借款人自主调整。

公积金贷款继续优惠便于大众普及使用

政策条款：下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

央行进入降息通道后，对于公积金贷款政策给予更大的优惠，每一次下调商业个人住房贷款基准利率的同时也会下调住房公积金的贷款利率，利率上的优惠促使越来越多的借款人在贷款买房时更加倾向于住房公积金贷款。而北京市在今年也对住房公积金缴纳比例进行了调整，在京各企事业单位也基本上都会为职工缴纳住房公积金，这些都将会更有利于公积金贷款的普及和中低收入购房贷款群体的使用。

减免税环节刺激交易量增长不会抬高房价

政策条款：财政部22日宣布，从11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

政府对存量房交易流转环节的税费终于实施了部分减免，对于中低收入自住购房群体来说无疑是件大“喜”事。以往买卖双方在二手房交易环节中所要交纳的税费要超过总房款的10％左右，而在存量房市场持续走高阶段，这部分税费业主一般都会加入总房价当中转嫁给客户造成人为的哄抬房价。现在，财政部将存量房流转环节中的印花税、土地增值税减除使购房人在交易税费环节节省不小的开支，更加有利于普通百姓购房。同时，90平方米及以下普通住房契税税率的暂统下调也为刺激楼市消费需求带来更多信心。

公积金购房政策篇3

广州公积金新政细则：广州公积金去年放贷逾297亿元3月31日，广州住房公积金管理中心广州住房公积金20xx年年度报告。报告显示，20xx年该中心发放个人住房贷款4.87万笔，297.83亿元，同比增长47.88%、73.49%。

20xx年发放个人住房贷款支持职工购建房433.97万平方米。职工贷款所购住房套数中，90(含)平方米以下53.66%，90144(含)平方米占44.08%。通过申请住房公积金个人住房贷款，可节约职工购房利息支出642432.2万元。

20xx年，提取住房公积金184.12万笔523.58亿元，同比增长16.85%;占当年缴存额的比率84.67%，比上年同期增加7.43个百分点。截至20xx年底，提取总额3133.97亿元，同比增长20.06%。提取的金额中，住房消费提取占86.78%(购买、建造、翻建、大修自住住房占15.83%，偿还购房贷款本息占79.25%，租赁住房占4.9%)。

广州公积金新政细则：广州公积金贷款新政解读根据新政解读，住房贷款记录的认定以人民银行征信记录和广州住房公积金管理中心贷款记录为准。办理异地贷款的，贷款记录以人民银行征信记录、广州住房公积金管理中心贷款记录和缴存地公积金管理中心出具的异地贷款职工住房公积金缴存使用证明为准，若上述缴存使用证明上显示有公积金贷款记录，但人民银行征信报告未显示的，仍认定其有贷款记录。

新政解读再次强调了政策执行时间点为：20xx年3月17日及之前已完成购房合同网签的，按原政策执行;20xx年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，按原政策执行。

广州公积金新政细则：公积金贷款无需收入证明广州住房公积金管理中心日前宣布，从本月开始，职工申请公积金贷款时不需要提供收入证明，其贷款时认定的收入标准按照是否达到广州市公积金缴存基数上限划分为两种情况：职工公积金缴存基数未达到广州市缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准;缴存基数达到上限的，以其缴存基数和工资的高值认定收入，工资以单位在中心登记的数额为准。

昨日，这一政策的细则进一步落地。据大源按揭总经理郑大源昨日透露，公积金因应新政的系统已改造完成上线。除了贷款申请人之外，购房者还可以提供配偶或其他共同产权人在公积金中心缴存的公积金缴存基数，而缴存基数合计只需达到申请公积金贷款月供两倍以上，即符合申请条件。另外，对于申请组合贷款的申请人，其商业贷款的月供部分不在计算之列。

值得一提的是，配偶如是在异地缴存公积金的，其缴存基数目前还不能纳入申请一并计算。

公积金购房政策篇4

我国从1980年提出住房制度改革,经十多年的酝酿和准备,1992年启动实质性改革,历时25年,主要经历以下几项改革:提租补贴、建立租赁关系;建立了住房公积金制度;公有住房按成本价向职工出售,盘活存量住房资产;开放二手房市场。提前允许房改房上市交易,为职工进入市场卖旧房、买新房创造了条件;实施住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。

一、住房改革面临的困难、问题

经过多年努力,目前全国基本实现了停止实物分房、逐步实行了以建立住房公积金制度、发放一次性住房补贴或按月发放住房公积金补贴等形式的住房货币化补贴制度,初步建立了收入高的家庭购买或租赁市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用住房或普通商品住房、最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房的住房供应体系。但住房公积金制度、住房补贴制度、住房供应体系依然存在和面临不适应、不适合的困难和问题,主要表现在:

(一)住房公积金制度有待进一步完善

现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差异过分悬殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够广、住房公积金贷款限额偏低、住房公积金管理不善等现象,不利于住房公积金制度的健康有序发展。

《国务院住房公积金条例》规定,住房公积金每月按工资基数的一定比例缴交。但对工资基数界定未作具体规定,由各地自行规定,且未对工资基数实行封顶,造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公积金月缴额过分悬殊。如有的单位职工平均月缴交额高达3000元,有的单位平均不足200元,个体最高达上万元。显然存在过分悬殊有失公正性和保障性,存在利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税的嫌疑。由于与工资收入挂钩,造成高收入者得高额住房公积金,低收入者少得住房公积金的怪现象。

由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不够,住房公积金的覆盖面明显不够广。据来自建设部的数据显示,2004年实际缴存职工人数为6138.5万人,覆盖率仅为58.4%。主要是住房公积金还存在应建未建的现象,如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度,大量进城务工人员,非常需要在城市买房或租房居住,但目前住房公积金也没有覆盖到他们身上。一些单位利用当前就业压力,对一些新招员工签订固定薪酬合同,将住房公积金故意排除在外。

住房公积金的作用没有得到完全发挥。据建设部数据显示,截至去年底,全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元,除去个人住房贷款和购买国债,仍有沉淀资金2086.3亿元。这些资金的保管运作完全掌控在340多家住房公积金管理中心手中。近年来挤占、挪用等违法违规现象时有发生。对住房公积金的运作管理强化监管已刻不容缓。由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职能作用,“房委会决策”流于形式;住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行,个别地方资金管理分散,有过分追求自身利益的现象;住房公积金的作用没有得到充分发挥;一些地方住房公积金监督机制不健全,住房公积金存在风险隐患。

(二)住房补贴制度矛盾突出,住房补贴发放进展缓慢

以杭州市区为例,对1998年12月31日前参加工作的住房未达标和无房户按可享受面积每平方米1200元发放住房补贴,对1999年1月1日以后参加工作的无房新职工按月工资的25%发放住房公积金补贴。

一方面,对于杭州市市区商品房价高达每平方米10000元甚至远郊也高达7000元以上,住房补贴简直是杯水车薪;另一方面,企事业单位对庞大住房补贴资金需求不堪重负,至今累计发放率不到20%。新人的住房补贴比例又明显过高,按现行住房公积金同口径计算,住房补贴每月普遍高达1000元,新老职工之间严重不平衡。

(三)住房供应体系亟待完善

过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实,苛刻的廉租房条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房,又不能租住廉租房。

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。由于商品房价过高,广大中低收入家庭对政府经济适用住房寄予厚望,而经济适用住房供应量又非常有限,供需矛盾非常突出。同时,这里还存在一个由什么机构、怎么来认定个人家庭收入的问题。由于巨大的利益差异,又缺乏相关权威的收入证明机构,收入线的划分形同虚设,使得一些事实上的中高收入者能利用各种手段,模糊收入来源,混入购房队伍,加剧供需矛盾。

(四)异地调动、军转干部住房政策矛盾较大

由于各地经济、社会发展的不平衡,住房政策、标准、需求有较大的差异,各地住房政策也不尽相同,这对组织需要异地调动的干部、军转干部的住房安置带来较大的差异和矛盾。从落后地区调到发达地区工作的干部、军转干部解决自住住房的能力较弱,难度很大。由于干部交流、异地调动造成两地分居的家庭又增加了居住成本,个人难以承担。

(五)住房维修基金作用没有得到有效发挥

在公有住房按房改政策向住户出售时,原产权单位按售房款的15-30%提取了住房公共部位和公用设施维修基金简称住房维修基金,由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉,许多居住区没有成立业主委员会,房改部门没有统一的可操作的住房维修基金使用管理办法,使得住房维修资金长期在银行沉淀,其作用没有得到有效发挥。

二、进一步推进住房制度改革的对策和建议

(一)进一步完善住房公积金制度

住房公积金制度中存在的月缴额差距过大、覆盖面不广、比重过高、管理不善等问题,主要是制度缺陷和管理缺位问题。

住房公积金制度是住房分配货币化的主要形式,具有福利性、保障性和互助性等特点。不同单位、不同职位之间不应有过分的悬殊。职工工资中已体现了按劳分配、多劳多得的原则,住房公积金再与工资挂钩,高收入者多得住房公积金,低收入者少得公积金,有失公平。既然住房公积金具有住房保障性,住房公积金的月缴额度就应根据当地的商品房价格、经济发展水平有所限制,对一个职工年平均工资不到20000元的城市,一些单位住房公积金人均月缴额高达3000元是有点离谱的,比个人所得税起征点1600元也高出许多,从制度上也给人进行所谓合理避税的驱动力,显现住房公积金制度上的缺陷。笔者认为,住房公积金月缴额应与工资基数脱钩,按当地的经济水平、住房市场价格水平、适当拉开差距、适当考虑职务职称等原则确定缴交额。以杭州市为例,按市场均价每平方米8000元购买90平方米住房计72万元,按工作30年计,通过银行按揭需每月支付3882元,按夫妻二人计算,职工个人享受的住房公积金和住房补贴每月合计不应超过2000元,对享受住房补贴的职工每月的住房公积金应不超过1000元。

住房公积金的覆盖面不广的根本原因是对《住房公积金条例》宣传不够和执行不力。据了解,许多新参加工作人员、私企员工和进城务工人员基本不了解或根本不知道住房公积金的概念,更不了解立法规定,在当前就业压力较大的情况下,一些员工就是知道了也不敢向企业提出缴交住房公积金的要求。因此,住房公积金管理机构应通过各种媒体大力宣传《住房公积金条例》,设立维权机构,加大执法力度,扩大住房公积金的覆盖面,维护职工权益。

加强对住房公积金管理机构的管理,是有效规避住房公积金风险、发挥住房公积金效能的重要措施。要充分发挥住房公积金管理委员会的决策作用,优化住房公积金管理委员会成员的结构,适当增加金融、房地产、法律专业人才比例,为科学决策提供保障。

(二)采取更加灵活的政策,推进住房补贴发放进程

政府相关部门应加大力度,推进住房补贴的发放。据分析,住房补贴发放进展缓慢主要有四个方面的原因:

一是企事业单位领导重视不够,一些单位没有将住房补贴工作列入本单位工作计划,无视弱势职工的权益,不愿意有计划地安排资金发放住房补贴。

二是住房补贴资金来源严重不足,事业单位本身收入来源有限,财政补贴又难以到位,企业单位要看经济效益来确定。

三是由于企事业改革改制过程中未考虑老职工的住房补贴问题,改制后的企业又不愿承担住房补贴的责任,造成无人管现象。

四是企事业单位对住房补贴政策的了解不够,不了解国家、省、市对住房补贴政策的优惠支持,如企业发放住房补贴资金可以在成本上列支等等。

笔者认为,房改、财政部门应加大力度,促进住房补贴的发放进程,主要应从以下几个方面着手:

一是加强政策推动力度,对企事业单位区分情况分类指导,对有能力解决的单位应限期发放,对一次性解决有困难的单位应研究办法分步实施,对确实困难又符合财政支持的要加大加快财政支持。

二是对企事业单位改制改革中未考虑的应由现企业会同国有资产管理部门、房改部门研究解决。

三是加大住房补贴宣传力度,让企事业单位重视和掌握政策,加快实施步伐。

四是加强对住房补贴政策研究,增强解决政策实施中出现矛盾的能力,尽快出台解决群众反响较大的新老职工补贴不平衡问题的政策。

(三)加强住房保障体系建设,调整供需关系,完善住房供应体系

住房是老百姓的最基本需求,建立基本的住房保障体系也是政府的基本职能,但政府要立即解决全部的住房问题是很困难的,也是不现实的。政府应从确保广大中低收入家庭“有房住”,通过完善经济适用住房制度、廉租房制度、住房公积金制度,建立和完善住房保障体系。

一要合理确定经济适用住房供应对象。在收入多元化的今天仅通过工资性收入作为收入线划分是有失公平的,但其他收入又是难以掌握的。因此,笔者认为,应摒弃不具有操作性的收入线作刚性规定,对正在户籍改革中要剔除附加值的户口不应作为简单条件,改户口迁入年限作为要件,如将具有本市常住户口5年以上的住房困难中低收入家庭作为供应对象将更加具有合理性,抑制那些为了马上购买经济适用房迁移户口的出现。

二要规范经济适用住房面积标准、户型标准。住房是经久耐用商品,要有适当超前意识,尽管是经济适用住房,但也不宜过小、功能过于简单。要与全面建设小康社会的目标一致,如多数城市为了节省建设成本,经济适用房选址较远离市区,生活成本又很高,房子户型、面积又很不如意,成了中低收入家庭“食之无肉、弃之可惜”的鸡肋。这与开发经济适用住房的初衷是不相符的。因此,要根据需求适当增加面积、提供多种户型满足不同层次家庭的需求。

三要倡导租售并举,引导合理的住房消费,改变“有房产”为“有房住”的观念。购买住房不是解决住房的惟一途径,应通过规范租赁市场、加强租赁服务、减低租赁租费等有力措施大力倡导向市场租赁来解决自住住房困难。据了解,在市场经济发达国家,通过租赁解决住房的人占60%以上,自有住房率在40%左右。要合理引导人们的住房消费观念,首先要“有房住”,其次才是“有房产权”,二者可分步解决,不求一次到位。

四要适当扩大“廉租房”供应对象。对卖不起甚至租不起经济适用住房又不是最低收入的困难家庭,应逐步列入廉租房解困对象,采取适当补贴支持向市场租房,逐步消除住房“夹心层”。

五要采取措施抑制投资炒房带来的“泡沫需求”。政府宜采用金融、税费政策抑制购买第二套住房的投资者,如通过对购买第二套住房和大户型购房者加大首付比例、贷款利息、交易时间限制、交易税费等政策,来抑制投资购房和非理性住房消费。

(四)因地制宜、实事求是地制定实施异地调动、军转干部的住房管理政策

2003年7月中共中央办公厅、国务院办公厅联合转发了《建设部、中组部、财政部关于异地调动干部住房管理暂行规定》,对异地调动干部承租或购买现住房、申请领取购房补贴、建立临时周转住房制度、建立调动干部住房档案、严肃住房纪律等方面作了具体规定,并规定由各省、市、区结合实际情况制定实施办法。笔者认为,省、市、区在制定实施办法时应实事求是、因地制宜,切实保证异地调动、军转干部能住得上、住得起房。由于住房价格的持续上涨,应适时调整补贴标准,对原工作地退出房改房产权的应不受准购条件限制优先供应经济适用住房。

(五)加快研究制定住房维修基金使用管理办法,充分发挥住房维修基金的作用

公积金购房政策篇5

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）已于1994年10月13日翻印下发，现将我省贯彻实施意见印发给你们，请一并贯彻执行。执行中有何情况和问题，请向省房改办反映。

附：广东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定实施意见

自1988年9月省政府颁布《广东省城镇住房制度改革意见》以来，各地根据省政府的统一部署和要求，积极推行了住房制度改革。目前，全省已有20个地级以上市，65个县（市）进行了住房制度改革，为下一步住房改革积累经验，奠定了基础。为了进一步深化我省住房制度改革，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）（以下简称《决定》），结合我省实际，提出如下实施意见：

一、全面实行住房公积金制度

（一）为了筹集资金，加快住房建设，提高职工购、建住房能力，所有行政、企事业单位及其职工和外商投资企业及其中方职工，均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴交住房公积金，建立住房公积金制度。已实行住房公积金制度的市（县），要进一步完善交纳、管理、使用规范。尚未建立住房公积金制度的市（县），要在今年内建立。

（二）住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的5％逐月交纳，单位提供和职工交纳的住房公积金本息归个人所有，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房，职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。

职工住房公积金本息免征个人所得税。

（三）单位交纳住房公积金的来源。企业从提取的住房折旧和其他划转资金中列支，不足部分经财政部门核定，可在成本、费用中列支；全额预算的行政事业单位首先要在原有住房资金中列支，不足部分由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例在财政预算和单位自有资金中列支；自收自支的事业单位比照企业开支渠道开支。

（四）按照责权利一致的原则，市（县）政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。市（县）政府设立专门的住房公积金管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等日常管理工作。

（五）住房公积金的存贷款等金融业务由当地政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据当地政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。住房公积金要做到专款专用。政府统筹使用时主要用于解困房的建设，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督、管理。

二、稳步出售公有住房

（一）城镇公有住房，除按照省委粤发〔1990〕22号、省政府粤府〔1988〕148号文件规定不宜出售的外，均可向有城镇户口的职工出售。职工购买公有住房应遵循购房自愿的原则，购房后维修自理。新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。按成本价出售的公有住房，每户职工家庭只能购买一次。购房面积必须严格按照省政府粤府〔1983〕68号文件规定的住房分配标准执行，超过标准面积部分一律实行市场价。

（二）出售公有住房按成本价出售。成本价应包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各市县自行确定）、管理费、贷款利息和税金等7项因素。

公有住房的出售，坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价要根据住房所处地段、结构、朝向、层次、设施和装修等因素进行调整。

出售公有住房的成本价由市（县）人民政府逐年测定，报省房改领导小组批准后执行。售房价格年度为每年7月1日至次年6月30日。

（三）职工按成本价购买公有住房，享有以下折扣：

1.旧公有住房成新折扣。以成本价购买旧房，可按售房当年的成本价成新折扣计算。旧住房折旧年限一般为50年，每年成新折扣率2％。但使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。

2.工龄折扣。对购房职工在购房前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按《决定》规定的办法计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。

3.现住房折扣。职工购买现已住用的公有住房，折扣率为5％。到2000年取消。

4.付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。售房单位可对一次付清房款的职工给予一次性折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。最高不得超过20％。实行分期付款的，首期付款不得低于应付房价款的30％，每多付10％，可给予应付房价款2％的折扣。分期付款的期限一般不超过10年，分期付款部分计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

（四）职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场交易，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

（五）各地要认真按照国家和省的有关规定，加强对出售公有住房回收资金的管理，切实保证房改回收的资金用于住房建设和住房制度改革。

（六）《关于成本价出售公有住房的计算办法》由省房改领导小组办公室另行颁布。

三、积极推进租金改革

（一）加快租金改革步伐，改变低租金状况，使租售比价趋于合理。提租的幅度和次数，要与职工的收入增长幅度相适应，并根据物价指数控制目标统筹安排，但原则上不应低于工资平均增长幅度。各地可根据实际情况，采取少提不补、多提少补、小步快走的办法。

（二）根据职工收入逐步提高住房租金，各地租金水平要按占上年双职工家庭平均工资总额的比例确定。原则上1995年为3％，以后每年递增2％，2000年原则上应达到15％。

市（县）要根据实际情况，结合省制定的提租规划，制定2000年以前的租金改革规划，有条件的市（县）和单位，可以加大提租幅度，加快向成本租金和市场租金过渡。

在制定具体的房租标准时，还应根据住房所处地段、结构、设施、装修等因素按质论租。

（三）为加快房改进程，促使新房率先进入住房新体制，在租金水平达到成本租金以前，新建的公有住房租金标准应高于同期现住房租金标准，具体标准由市（县）政府确定，有条件的地方可实行职工承租新房交纳租赁保证金。

（四）住房面积标准执行粤府〔1983〕68号文件的规定。对超过标准面积部分按成本租金或市场租金计租。

（五）红军时期的离休干部及民政部门确定的社会救济户，在规定的标准面积内，提租后每户每月净增租金全免；抗日战争、解放战争时期离休干部，提租后每户每月净增租金分别免70％和50％。退休职工减免补具体办法由市（县）政府确定。因住房超过标准面积部分而增加的租金不予减免补。

（六）居住标准面积住房的职工家庭，如用规定的家庭合理负担的部分加上全部房租补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。企业和自收自支事业单位的补助金可在单位住房基金中列支；其他行政事业单位的补助金应先在单位住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在财政预算中列支。因住房超过标准面积部分而增加的租金不予补助。职工经单位同意租住非本单位住房，其租金标准高于本单位住房租金的可给予适当补贴，具体补贴额度，由单位自行确定。

（七）要加强对租金收入的管理。租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。

四、加快经济适用住房的开发建设

（一）各级政府要十分重视经济适用住房的开发建设，把房改归集起来的住房资金充分有效地用于住房建设，加快解决城镇中低收入家庭的住房问题。当前，重点是按照省政府颁发的《广东省城镇解困房建设管理规定》（粤府〔1994〕106号），认真抓好解困房的建设，切实解决好危房户、无房户、住房困难户的住房问题。

（二）解困房成片建设应坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”和国家、单位、个人合理负担的原则。解困房的建设用地应采取行政划拨方式供应。各有关部门要在计划、规划、拆迁、税费等方面给予政策扶持。金融部门要在信贷等方面给予支持。各级房改部门要会同有关部门制定本地解困房建设的计划和“九五”规划，并做好建设的组织协调、出售和管理工作。各级建设行政主管部门要切实组织好解困房建设的实施工作。

五、做好原有售房政策同本实施意见的衔接

（一）凡1993年12月31日前经批准购买的公有住房，维持原“出售的增值部分，二成归原产权单位，八成归个人所有”的规定，但经购房人同意也可按购房当年的成本价（成本价构成按本实施意见）补交房价款及利息后，享受按成本价购买的产权。对1994年1月1日至本实施意见之前出售的公有住房（包括预交购房款），一律按本实施意见规定的售房政策执行。

（二）按省政府粤府〔1988〕148号文件规定，确定的出售公有住房的标准价和最低限价一律停止执行。

（三）要认真做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。划转的资金和原有的住房补贴，要逐步理入职工工资或用于列支住房公积金。

六、加强领导，健全机构，全面推进我省城镇住房制度改革

（一）推进住房制度改革和加快住房建设是各级政府的重要职责。住房制度改革直接关系广大群众的切身利益，关系到政治稳定和社会安定，各级人民政府必须高度重视，切实加强对这项工作的领导。

（二）住房制度改革是一项长期性以及政策性较强的工作，各级人民政府要建立健全工作机构，并赋予相应的职权。做到有计划地进行干部培训，建立一支政治思想好、业务素质过硬、作风扎实的稳定的干部队伍，切实担负起住房制度改革的重任。

（三）各级政府要根据本实施意见，结合本地实际，因地制宜制定和完善住房制度改革方案。各市的房改方案须报省房改领导小组批准后方可实施；县（市）的房改方案报省住房制度改革领导小组办公室审核后，由市政府批准后执行。

各级政府要加强对房改工作的检查督促，保证国家和省房改政策的贯彻落实。所有单位，不论隶属关系，都应执行所在市（县）政府对房改工作的统一部署和规定。

（四）加快企业住房制度改革步伐。企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，逐步把住房建设、分配、管理和维修服务等社会职能从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。

（五）省房改领导小组要加强对全省住房制度改革工作的协调和分类指导，各级房改部门都应在同级政府房改领导小组的统一领导下，积极开展工作，各尽其职。各部门制定的有关住房制度改革的配套文件应与同级房改部门协商后联合下发。

（六）各地要认真做好住房制度改革的宣传工作，向群众讲明房改的目的、意义、政策和实施步骤，注意针对群众的反映做好解释宣传工作，引导广大干部、群众转变观念，提高住房商品化思想意识，积极参与城镇住房制度改革。

公积金购房政策篇6

美国住房金融机构体系的特点

机构结构呈现多元化特征

在美国的住房金融机构体系中,既有商业性的住房金融机构,也有互助合作性的住房金融机构,还有政策性住房金融机构。图1是美国主要的住房金融机构的数量、占比及其变化情况。从中看出,美国的住房金融体系具有明显的多元化特点。典型的机构包括作为商业性金融机构的商业银行和人身保险公司,作为合作性金融机构的储蓄和贷款协会以及作为政策性金融机构的联邦和相关机构。其中政策性住房金融机构的占比呈明显的上升趋势,1996年这一比例已近50%。典型的政策性金融机构及所谓的“两房”,其一是联邦住宅抵押贷款公司即房地美。其二是联邦国家抵押贷款协会即房利美。这两家公司的主要任务是收购住房抵押贷款并将其证券化。此外还有一家政策性住房金融机构即联邦住房贷款银行系统,该系统成立于1932年,由12家分部组成,主要任务是向各类住房金融机构提供流动性贷款,以改善这些贷款机构的流动性。这3家住房金融机构均属私人性质,但受政府支持并执行政府的住房政策。

政策性住房金融机构对美国房地产的稳定发展居功至伟

美国有非常体系化的政策性住房金融机构,除了上述三家私人性质的住房金融机构外,还有三家纯政府金融机构。一是联邦住宅局,该机构成立于1934年,主要任务是为中低收入家庭的商业性住房抵押贷款提供低价保险。二是退伍军人局,成立于1944年,目的是为退伍军人的商业性住房抵押贷款提供免费保证。三是政府全国抵押贷款协会,成立于1968年,主要任务之一是对由退伍军人局和联邦住宅局保险或保证的住房抵押贷款的证券化债券提供及时偿付保证。

美国政策性住房金融机构的作用主要有二:

一是支持中低收入家庭实现住房梦想。早在20世纪30年代,大萧条促使美国政府意识到,美国经济的持续稳定发展离不开庞大的中低收入家庭的积极参与和分享。表现在住房方面的标志性的事件就是此时的罗斯福政府提出了“居者有其屋”的政策目标,这一政策目标可以说是奠定了美国住房发展史的基调,此后的历届政府均依次仿效罗斯福的政策,致力于为中低收入家庭提供舒适住房。在金融层面的主要落实措施即逐步建立了体系化的政策性住房金融支持机构,一方面对穷人的住房抵押贷款实施低价甚至免费保险或保证,鼓励中低收入家庭向金融机构贷款买房。另一方面通过发行低利率公债收购各商业性抵押贷款机构的住房贷款,为商业性住房金融机构补充流动性。

二是通过直接或间接参与住房抵押贷款证券化促进住房金融市场改善流动性和优化风险管理。两个至今仍赫赫有名的机构即房地美和房利美,难怪在本轮次贷危机中,美国政府力挺这两个惹了大麻烦的机构。住房抵押贷款证券化由于具有对于住房贷款的流动性、收益性和风险性的有效配置功能,逐渐为多个国家所仿效。

住房金融监管具有较强的专业性

最早的监管机构是针对联邦住房贷款银行系统及其会员银行而成立的。该机构自1932年至1939年,被称为联邦住房贷款银行委员会。该委员会的主要职能是监管由12家联邦区域性住房贷款银行组成的联邦住房贷款银行系统。除此之外还有两项职能,一是为从事住房抵押贷款业务的会员银行提供储备信用;二是监管储蓄和贷款协会的运营。19世纪80年代末的储贷机构危机后,联邦住房贷款银行委员会被撤销,其职能也被分解,其中为住房银行提供储备信用并实施监管的职能由一家新的政府机构即联邦住房金融委员会取代。监管储贷协会的职能则被划转给了财政部新设的储蓄机构监管办公室。

针对以“两房”为主体的执行政府公共政策的私人住房金融机构而成立的监管机构的名称叫联邦住房企业监管办公室,成立于1992年,隶属于住房和城市发展部,主要任务是确保两房的资本充足、运作安全、经营良好。

本轮次贷危机暴露了两大监管机构(联邦住房金融委员会、联邦住房企业监管办公室)所存在的缺陷,为此,美国政府已将将其合并为一家机构即联邦住房金融局,分别监管的模式因此转变为统一监管即联邦住房金融局同时监管联邦住房贷款银行系统和两房。

新加坡住房金融体系的特点

相比美国住房金融的多元化特点,新加坡的住房金融体系要单一得多,但同样有效率。新加坡的住房金融体系的突出特点是政策性金融占绝对主导地位。具体特点是:

单一化特点明显,政策性金融突出

表面看,新加坡的住房金融体系由包括邮政储蓄银行、私人商业银行和政策性金融机构在内的多种机构组成。实际上,商业性住房金融占比很小,政策性金融机构对住房建设和消费的支持占绝对主导优势,占比约85%。新加坡的政策性金融体系由两大核心机构组成,其一是中央公积金局。该机构成立于1955年,负责公积金的归集、管理和运营工作。其中大约20%的住房公积金用作百姓提取储备,另外约80%的公积金用于住房开发和消费。其二是建屋发展局。该机构成立于1960年,因为该机构的职能不仅仅是为购房人融通资金,还肩负着新加坡组屋的建设、分配和管理的重任,该机构不是严格意义上的金融机构。其资金来源主要是中央政府。中央政府的这些资金则是出自中央公积金局,中央公积金局通过购买中央政府债券而将公积金归集款转给中央政府,这些资金再以建房贷款、购房贷款和津贴的形式进入建屋发展局的账户,其中的购房贷款以优惠组屋抵押贷款的方式发放给符合条件的购房者。

公积金惠及民生范围高达85%

建屋发展局按照购房者的家庭月收入将购房家庭分为四个等级,并据此确定贷款资格和使用方向。800新元以下的家庭被归入最低的一个等级,这部分家庭享受廉租房即租赁组屋,一般是一居室、两居室和三居室的组屋。租金自己出一半,另一半由政府以补贴的形式给予资助,这个等级的家庭约为10%。另外三个等级的家庭的月总收入水平分别是800～5000新元,5000～8000新元和8000新元以上。其中第二和第三等级的家庭不能租房,必须买房,收入为5000～8000新元的家庭还可购买档次较高的公寓。购房家庭在首付大约20%的购房款后即可向建屋发展局申请公积金贷款,而收入处于第四个等级的家庭既不能购买建屋发展局提供的组屋,也不能享受优惠的公积金贷款。他们只能从房地产市场直接购买住房并通过商业渠道获得贷款。处于前三个收入等级的家庭占比大约为85%,由此受惠于中央公积金制度的家庭约占新加坡家庭总数的85%。

公积金管理严格

新加坡公积金管理的主要法律依据是《中央公积金法》。该法分八章,对公积金的机构设置和职能,公积金的归集、提取、使用以及违法等事项做出了明确界定。对政府、中央公积金局、雇主、雇员的行为也予以了明确规范。如,政府无权直接调用公积金存款,只能通过政府债务形式有偿使用并按期归还;强行收缴公积金,对无故不缴的雇主和雇员,中央公积金局有权强行划账,延迟缴纳者还要追加滞纳金。中央公积金局的员工实行的是类似政府公务员的职级工资制度,禁止工资收入和公积金运营的经济效益挂钩以及用公积金的增值收益发奖金。《中央公积金法》为新加坡公积金制度廉洁而有效运转奠定了根本基础,保证了新加坡公共住房政策的实施和目标的实现。

德国住房金融体系的特点

作为发达的经济体,德国的住房金融也是由多种机构组成的体系,与美国和新加坡相比,德国的合作金融独具特色。德国的第一家住房合作金融机构----住房储蓄银行成立于1924年。历经近一个世纪的发展,这部分机构的市场份额超过20%。德国互助合作金融的特点主要有以下几个特点。

契约性

购房家庭事先与储蓄银行签订住房储蓄合同,并按月向银行存入相同的金额。当存款额达到储蓄合同金额的50%后,住房储蓄银行就把合同额贷给该家庭,即贷给已有存款2倍的贷款,该家庭每月按固定金额还款。住房储蓄合同制度实行的初衷是使购房人不但能获得稳定的购房资金来源,而且还能缩短其购房时间。一般情况下,一个按十年计购房的家庭,因签订并履行住房储蓄合同会缩短至5.5年。

专营性

德国的《住房储蓄银行法》明确规定,契约储蓄是住房储蓄银行的专有经营领域,其他全功能商业银行不能承办此类业务。

封闭性

住房储蓄银行的业务只针对那些事先签订住房储蓄合同、参加了住房储蓄的个人或家庭,只有这部分人在满足合同要求的条件下申请买房和建房的低息贷款。住房储蓄银行所吸收的存款的唯一用途是为建房、购房进行融资,而不用于其他任何消费目的。住房储蓄银行的封闭性还表现在其不受资本市场波动的影响,存贷款利率保持较强的稳定性。

政府激励

住房储蓄银行的储蓄业务得到政府的大力支持,政府通过以下两种形式鼓励德国民众,特别是低收入家庭参与住房储蓄。具体的激励形式大体分为两类。

其一是针对中低收入家庭的住房储蓄奖励。如对于年收入在5万马克以下的单身居民,当住房储蓄合同中的存款达1万马克时,政府给予每年100马克的奖励。而对于年收入不超过10万马克的夫妇,当其共同存款达到2万马克时,政府给予每年200马克的奖金。