房地产审计报告篇1

Keywords：realestateindustry；earningsmanagement；auditopinion

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1006-4311（2016）14-0109-03

0引言

注册会计师出具的审计意见往往能给广大财务报告使用者传递关于报告真实性的重要信息，帮助相关利益者做出正确的决策。对于审计意见形成的影响因素的研究也引起了学者们的注意。而上市公司的盈余管理程度对审计意见出具的影响更是成为研究的一大热点。

近年来，我国房地产行业的发展在经历快速腾飞后也曾陷入一定程度的萎靡动荡。实行房地产调控第一阶段的2010-2011年时期，出现了交易量持续萎缩的低迷状态。2012年，调控进入了第二阶段，前期阶段调控成效的肯定与持续低迷带来的上涨压力，使得该年出现了较好的回稳状况。这种稳步回升的发展态势无疑为研究该行业相关经济问题提供了良好条件。

根据行业分类标准，本文选取房地产行业的150家上市公司作为研究样本，利用样本公司2012年度报告的财务数据实证分析了房地产行业的盈余管理程度对审计意见出具的影响。

1文献综述

国内外盈余管理的研究现状：

1.1关于模型的选择与建立

目前学界存在着多种盈余管理模型，包括Healy模型（1985）、DeAngelo模型（1986）、行业模型（DechowandSloan，1991）、较为盛行琼斯模型等。但随后又有研究显示，这些模型存在着不同程度的设定问题。总结回顾相关研究，本文认为，尽管琼斯模型被公认为是比较优秀的盈余管理检验模型，但为取得更理想的检验效果，需要根据实际对象和目的特定选择合适的模型。

1.2关于研究结果

目前国内外关于盈余管理程度对审计意见类型的影响问题已有较多研究成果，但并没有一致结论。Bartov（2001）等人的研究结果表明，公司盈余管理程度越高，被出具非标意见的概率越大。Butler（2004）则认为，市场上被出具非标意见公司的应计利润为多出现数额巨大的负值，可能引起财务困境，审计师因为公司持续经营的不确定性出具非标意见，与盈余管理无关。Laura等（2008）利用西班牙的数据验证了Butler的结果，但他们认为审计师出具非标意见是因为自身的保守性而不是企业持续经营的不确定性。

大量学者也对中国的情况进行了验证，选取不同的样本和研究方法，结果也不一致：李东平等（2001）发现审计意见与核心的盈余管理指标没有显著关系。章永奎和刘峰（2002）则发现上市公司盈余管理行为越厉害，越可能被出具非标意见，但同时大规模的会计师事务所会体现更严格的审计质量控制。

2研究设计

2.1研究概述

我国企业存在大量的盈余管理行为。这些盈余管理的结果往往可以反映在企业公布的财务报表中，而外部民间审计也将作为一种审核手段对财务报告的真实性完整性等起到重要的监督保障作用本文将研究的是企业盈余管理程度对注册会计师出具的审计意见类型的影响。基于研究目的，提出假设：公司当期盈余管理程度与审计师出具非标意见的概率不相关。

2.2样本选择

本文研究的样本初步选择为根据CSRC行业分类指导选择出的174家房地产上市公司。为了保证所选样本公司之间能够进行各项指标的对比，对初选样本进行筛选剔除，最终获得了150个有效样本。本文使用的数据来自GTA国泰安金融数据库。对数据的处理使用的是EXCEL2010，变量的描述性统计及回归分析使用软件Eviews7.2。

进行变量的回归分析之前先对样本进行了描述性统计，结果如表1。

2.3模型选择

本文以审计意见类型为被解释变量，以盈余管理程度为解释变量，并加入控制变量。因为被解释变量定义为虚拟变量故选择用Logistic模型为回归模型进行实证检验。结合行业的市场审计现状特点，参考各类文献中的模型建立后，最终为本次研究选用构建如下模型：

Audit=α0+α1EI+α2lnAsset+α3NARR+α4CR+α5DR

+α6+Big4+∈

模型变量解释：

①被解释变量：Audit为虚拟变量。如果审计意见类型为标准无保留审计意见，则Audit取值为0，否则为1（非标意见）。

②解释变量：如前文所述，正对我国上市公司盈余管理程度度量有多重方式，比如充分采用考虑风险的应记款项法；琼斯模型下较为复杂的应计利润法等。考虑到计量模型中对变量设置的尽量简单简明的要求，了解到房地产行业中重要的盈余管理手段为用非经常性损益项目来操纵利润，再结合到公司规模对非经常性损益的影响。本文采用了年度报告中披露的非经常性损益的绝对值除以总资产作为衡量盈余管理程度的指标。即：

EI为盈余管理程度，EI=年度非经常性损益绝对值/总资产

③控制变量：

LnAsset：总资产的自然对数；

NARR：表示加权平均净资产收益率；

CR：表示流动比率，CR=资产合计/流动负债合计；

DR：表示资产负债率，DR=负债总额/资产总额；

Big4：虚拟变量，如果审计师为国际四大会计师事务所则Big10为1，否则为0。

3统计与回归结果

如表2所示，运用Eviews先求出了各个变量之间的相关系数以及相关性检验下的t统计量和对应的概率P值。接着运用Logistic回归模型回归结果如表3所示

4结果分析

4.1相关系数结果分析

①通过观察图二不难发现，2012年我国房地行业上市公司所属会计师事务所所出具的审计意见与盈余管理程度之间相关系数为正，大小为0.362593，初步判断可能存在较弱的正相关关系。

②相关检验下t统计量的值为4.685032，且概率P=0.0000，在α=5%，1%的显著性水平下P都很小，所以需要拒绝原假设，解释变量显著。这表明企业的盈余管理程与审计师出具非标准无保留标审计意见的之间有较弱的相关性而且是正的相关性。

③同时也可以发现该结果也表明控制变量之间与审计意见之间也存在着一定相关性，但可计算出方差膨胀因子VIF

4.2回归结果分析

①首先观察模型总体的你和程度调整后的判定系数McFaddenR-squared=0.535174，说明回归的结果方程相对较好的拟合和样本情况。总体的显著性检验P值：Prob（LRstatistic）0.000009也很小，可以通过显著性水平α=10%下的总体显著性检验，说明方程总体显著。

②观察回归结果图，可以注意到解释变量EI：盈余管理程度的参数估计结果约为18.66，t统计量值2.012842，对应t检验的概率值P=0.0441在5%的置信水平系可以通过Z的显著性检验（概率P=0.0441

③同时可以关注一下其他的变量：审计意见与控制变量净资产收益率在5%的置信水平上也呈现出显著负相关，（P=0.0049

房地产审计报告篇2

房地产业是我国国民经济的支柱行业，自身具有两大特点，一是与宏观经济政策紧密联系，具有明显的周期性；二是属于资金密集型行业，与金融体系关系密切。近十几年，在房地产行业迅猛发展的同时，商业银行房地产信贷规模也不断攀升。综观全国，当前房地产处于复杂的宏观调控期，在房地产调控不放松的情况下，房价回调预期愈加增强，房地产信贷风险外溢正在加快，未来商业银行房地产信贷业务面临较大风险。

一、商业银行房地产开发贷款的含义及投放情况

房地产开发贷款，是指运用信贷资金向房地产开发企业发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。按贷款用途，分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。按照中国人民银行的数据，2011年，全国房地产开发贷款全年总计新增约3313亿元。这一数字较2010年、2009年减少了四成。2010年，全国房地产开发贷款总计新增5916亿元。2009年，全国房地产开发贷款累计新增也高达5764亿元。可以看出，房地产开发贷款投放受到来自监管方面的压力，银行对房地产开发贷款持审慎态度，投速降低，房地产开发企业资金压力、财务压力上升；与此同时，银行房地产信贷风险——政策性风险、流动性风险和系统性风险逐步显现。商业银行如何把握政策导向，积极应对房地产开发贷款风险，成为银行审计人员关注的重点。

二、房地产开发贷款的风险点和审计要点

房地产金融中的风险，主要包括信用风险、市场风险、产权风险、制度风险等。在房地产贷款审计中既要关注宏观层面又要关注微观操作层面。这里只侧重关注与操作风险相关的合规审计内容。表1中所列基本涵盖了房地产开发贷款业务内部控制各环节及风险点。

（一）贷款审批发放流程中的审计要点

1．贷款时项目的立项手续、土地使用证等“四证一书”手续是否齐备。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等四证的项目，不得发放任何形式的贷款。

2．贷款时项目资本金是否足额到位。根据固定资产投资项目资本金的有关规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%，在审计中应关注贷款时项目资本金是否及时足额到位，是否存在对自有资金严重不足的开发企业发放贷款。可以通过审查企业在银行开立的账户以及当地建设主管部门批复同意的资本金到位情况等证明材料，并与该项目在发改委备案登记的项目投资进行比对判断项目的资本金是否及时足额到位。

3．开发企业是否利用已完工项目重复申请贷款，或利用同一项目在多家商业银行重复申请贷款导致贷款金额超过项目投资额。比如，审计中曾发现某大型房地产开发企业为开发某项目，分别向当地两家商业银行申请贷款6.5亿元（该项目备案投资10亿元），先后获得两家银行授信并签订贷款合同。

4．开发商是否存在向银行多报投资额，超比例获取贷款。通过比较开发商备案登记的项目总投资与向银行申请贷款时的项目总投资，关注开发企业在申请贷款时是否存在通过提供虚假可研报告等资料，虚增项目投资额套取银行贷款等。

5．核实抵押情况是否真实有效。通过实地考察当地房价情况，并根据《土地项目评估报告》估算出项目贷款的资金担保比例，审查土地价值是否被高估或评估报告是否虚假不真实。

（二）贷款资金回款路径封闭式管理的审计要点

对房地产开发贷款进行封闭管理，在开发阶段，可以保证贷款资金用于项目开发；在销售阶段，通过封闭管理归集销售资金，保证销售资金优先用于还贷。否则，一旦贷款资金被挪用，有可能造成项目不能按期完成甚至烂尾，而项目销售资金被挪用，就有可能丧失还款资金来源，贷款存在违约风险，甚至造成贷款损失，所以贷款资金回款路径的封闭管理是确保贷款安全性的重点。加强封闭管理账户的监管，对项目结算资金和销售回笼资金必须在封闭账户存入和使用。禁止从销售回笼专户直接对外支付项目建设资金。因房屋销售提取抵押权证的，需先收回不低于权利价值的开发贷款。项目销售进度达到审批书要求的起还点时，销售回笼资金应全部用于归还开发贷款。

房地产审计报告篇3

央行城镇储户调查显示物价满意度历史最低。中国人民银行公布的第四季度全国城镇储户问卷调查显示，城镇居民对当期物价满意度连续3个季度下滑，到第四季度，认为物价“令人满意”的占比仅为10.8%，达到历史最低水平。其中大城市居民对物价不满意的程度明显高于中小城市。物价预期也不乐观，有50.8%的居民预测物价上升，未来物价预期指数为48.2%，刷新1999年调查以来的最高。（摘自《中国青年报》）

建设部两次通牒，城市住建规划仍有迟到者。12月20日，是建设部要求全国公布住房建设规划的最后期限。然而虽然大部分城市已经在近期公布了规划，但仍有城市没有赶上大限――全部城市公布住房建设规划的设想再度落空。另据了解，福州、北京、深圳、厦门、秦皇岛、成都和贵阳等公布了住房建设规划的城市房价仍一路走高。（摘自新浪网）

银行家对宏观经济运行判断趋好。由央行和国家统计局共同完成的全国银行家问卷调查显示，手握“钱袋子”的银行家们对宏观经济运行判断趋好，银行业经营状况良好，行业景气指数达历史新高，贷款需求景气指数达66.6％，仍处于高位。

调查显示，银行家判断经济运行“偏热”的比例首度出现回落，对经济“偏热”的担忧较有所缓和。银行家信心指数反弹至50％的均衡点以上，达到58.4％。这显示银行家对宏观经济运行的判断趋于好转，但未来走势如何仍待继续监测。（摘自中国证券网）

难耐升值冲动，人民币盘中刷新纪录报7.8142。经过短暂的整理之后，人民币在美元颓势帮助下又踏上了创新高的升值通道。人民币在询价市场以7.8152元的收盘价创下了汇改以来的又一新高。市场人士表示，人民币能够得以再次创出久违的新高，美元颓势和市场供求造成的自发升值都是重要原因。而美国财政部最新公布的半年货币报告未将中国列入汇率操纵国，这一消息并未给人民币的自主走势带来太大的影响。

（摘自《上海证券报》）

中国城镇居民对未来收入信心再创新高。中国人民银行的最新调查显示，中国城镇居民对当期收入满意度明显上升，对收入预期比较乐观，未来收入信心指数达27.1%，再创历史新高。统计数据还显示，中国城镇居民对存款利率认可度有所提高，认为存款利率“适度”的居民人数所占比重为42.8%，达到历史次高水平。

（摘自搜狐网）

央企减了数目加了利润。对生活在今天的中国年轻人来说，国务院国资委所监管的中央企业，实实在在地影响着我们的钱包和生活。国资委成立3年多来，中央企业已经由196家调整到目前的161家。到2010年，国资委履行出资人职责的企业调整和重组到80至100家。从2005年的数据看，企业国有资本排前80名的中央企业的利润总额、国有资本和销售收入，分别占全部中央企业的99%、98%和92%；而且处于重要行业和关键领域的中央企业，一般不会超过100家。（摘自中国新闻网）

中国农村征地制度改革将在八省市进行试点。中国政府与联合国开发计划署在北京签署了一个新项目，旨在通过解决在农村土地权利、农村治理和公共服务等方面存在的问题，促进中国农村地区的发展。联合国开发计划署驻华代表马和励在签字仪式上表示，保护农民土地权利、提高农民在土地交易中的决策权以及保证土地被征用后农民能够得到足够的补偿金，这些都是中国农村地区改革的难题。这一项目旨在为促进农村地区的发展而在政策改革、立法和制度改革方面提出建议，项目最终目的是希望促进农村地区现代化进程，减少城乡之间的差距。（摘自中国新闻网）

住房贷款零首付或者1成首付又现江湖。在深圳房价的持续上涨之下，银行争夺房贷客户的热情有增无减，房贷首付暗降至1成甚至零首付的情况也开始出现。一些银行为了争取到尽量多的房贷业务，对于一些地产中介暗中降低房贷首付的做法也开始睁一眼闭一眼，尤其是二手房房贷。按照相关规定，银行办理个人按揭贷款，90平方米以上房子首付不得低于3成，90平方米以及90平米以下的房子首付不得低于2成。

（摘自腾迅网）

储蓄存款下降意味着什么？最近，中国人民银行公布了格外引人注目的一组数据：10月末，人民币储蓄存款余额为15.8万亿元，同比增长15.5%，增幅比上月低0.5个百分点，是2005年4月以来的最低点；当月储蓄存款减少76亿元，是2001年6月份以来首次出现的月度储蓄存款下降。从贷款结构来看，短期贷款减少较多，中长期贷款增加较多；而存款结构则趋于活期化或短期化，显示货币流通速度增大，可能推动资产价格继续膨胀。一些数据也表明，利率体系存在着一定程度的扭曲，利率的期限结构还不尽合理，越是长期的定期存款，相对收益水平与资金市场价格差距越大。不断加剧的资产价格膨胀和对市场前景的不确定预期，使金融投资活动日益短期化、短视化。

（摘自《中国青年报》）

同业视点

浙江省审计厅召开冬季集训会。为进一步提高厅机关干部的综合素质，积极创建学习型机关，适应构建社会主义和谐社会的要求，浙江省审计厅在杭州召开了冬季集训会。厅领导班子成员和全体机关干部、职工共156人参加了集训。旨对全厅干部职工学风和工作作风进行整顿，鼓舞士气，振奋精神，提高素质，自觉将思想和行动统一到厅党组提出的从传统审计向现代审计转轨的决策上来。

审计提出建议，企业迅速整改，中铁四局二万多职工权益得到维护。记者从审计署驻南京特派办获悉，该办在对合肥市住房公积金专项审计调查中，通过对中铁四局集团有限公司自行归集管理住房公积金造成职工无法办理公积金住房贷款等问题的反映，促使该企业将职工住房公积金调整纳入地方统一管理，从而不仅保障了这部分公积金的资金安全，也使该局2万多名职工的权益得到了维护。审计发现，合肥市职工住房公积金存在省、市、县和行业多重机构管理和使用的问题，其中，中铁四局集团有限公司未经安徽省政府批准，自1995年2月以来一直自行归集住房公积金。至2005年底，该公司共归集住房公积金37亿多元，其中个人支取1亿多元，除其下属一家分公司曾向200多名职工发放过住房公积金个人贷款400多万元外，该公司本部（注册地为合肥）及其他分支机构未向职工发放过一分钱住房公积金个人贷款，住房公积金账面余额高达26亿多元。

湖北审计查出问题整改动真格。湖北省审计厅受省政府委托，向省十届人大常委会第24次会议提交《关于2005年度省级预算执行审计查出问题整改情况的报告》。省人大常委会听取报告后，充分肯定审计整改工作。有关地方和部门纠正违纪违规问题资金20.74亿元，采纳审计建议完善各项制度规定479项；司法机关和纪检、监察部门根据审计线索立案查处各类案件25起，16人受到党纪政纪处分或被移送司法机关处理。

湖北省十分重视审计后的整改工作，省人大要求在报告审计工作报告后必须报告整改情况报告，对审计发现问题的整改情况实行跟踪问效。

审计建议被采纳，工程难点变亮点。京杭大运河江苏常州段改建工程是常州市交通水运史上投资最大的工程，概算投资高达30亿元，该市决心将其建成全国运河航道示范工程。设计时，将新运河开挖土方用于新312国道、高速公路的路基填筑、太湖流域防洪工程以及其它市政项目同步实施，可以节约大量土地资源和建设资金。

但在新运河实际施工过程中，由于运河沿线拆迁、杆线迁移等工作迟迟不能按计划完成，随着沪宁高速公路扩建、新312国道等项目的陆续完工，运河土方的出处由原来的亮点变成了难点。常州市审计局根据这一情况，及时提出建议，指出土方综合利用是本工程成本控制的关键点，该市交通局及运河指挥部通过专家论证，采纳审计建议，制定土方综合利用方案，确保土方的综合利用取得最大效益。针对土方工程特点，审计人员蹲点现场，对土方的每一次测量进行现场的复核，做到工程完，计量完，审计完。至目前，该段运河开挖土方共750万方，已综合利用560万方。据测算，由此节约压废土地3000亩，发挥综合经济效益近2亿元。

天津积极探索区县长经济责任审计新模式。天津市审计局采用经济责任审计与财政决算审计相结合的审计模式，对全市18个区县长进行任期内经济责任审计，审计覆盖面达到100%。该局在对区县长进行了两轮届中经济责任审计的基础上，向市委组织部提交了18个区县长任期经济责任审计结果报告，对区县长的经济发展责任、经济决策责任、经济政策执行责任、经济管理责任和廉政责任等“五大”责任做出客观、全面的评价，为组织部门考察干部和政府换届工作提供了重要的参考依据，得到了市委组织部门的充分肯定。

广西出台审计项目质量责任及过错追究制度。广西审计厅出台了《审计机关审计项目质量责任及过错追究制度（试行）》。制度明确了对20种情形应追究审计质量过错责任，确定了10种审计质量过错责任追究方式，并对责任追究程序作出具体规定。

该制度规定的应该追究审计项目质量过错责任的情形包括未进行审前调查，导致审计实施方案目标不清，责任不明；未经批准调整审计实施方案中的主要内容，致使审计实施方案所确定的目标不能实现；未按审计实施方案和法定审计程序开展审计，，漏审审计实施方案确定的审计内容，或滥用审计职权给相对人造成损害；未实施法规规定的审计程序，致使证据不充分，审计结果失实，没有认真复核，致使审计事项未收集到审计证据或者审计证据不足以支持审计结论；违反审计纪律，造成审计结果失实或带来不良影响等20种情形。

云南省规范“绿色通道”通行费减免工作。审计署驻昆明特派办对云南省收费公路进行审计调查时发现，云南省交通厅有关部门执行国家关于鲜活农产品通过收费公路时减免通行费的“绿色通道”政策不严格，存在发放绿色通行证办证不验货，较多的空车、混装车、非免费物资车假冒鲜活农产品运输车辆通过收费公路等问题，造成通行费收入流失严重并扰乱了正常的收费秩序。审计调查发现的问题，引起了云南省的高度重视。云南省交通厅专门听取了有关情况汇报，省公路运输管理局立即向全省下发了关于加强绿色通行证核发管理工作的内部特急明传电报，并及时组织召开了全省专题工作会议部署整改。经过整治，13条收费公路2006年6至8月绿色通道免费额下降了55%，月均下降573万元。

赣审动态

江西省审计厅经执处在南昌市工商局现场审计期间，接到三家个私企业举报：南昌市工商局和南昌市消费者协会在“消费、节能、环保”宣传咨询活动中，存在强行拉赞助的嫌疑，每户少则一千元，多则数千元。经审计查实是主办单位将此次活动授权给江西三维广告有限公司承办，该公司以主办单位名义对个私企业拉赞助，并且赞助费收入和活动支出全部在广告公司，没有通过主办单位的账户核算。审计组要求立即整改，消除影响，并杜绝今后类似情况发生。再一次维护了个体户和企业单位的合法权益，树立了审计执政为民的社会形象。（周媛娇）

南昌市经济适用房建设项目审计显示，由于经济适用房建设资金缺口大等原因，各项目拖欠应交政府的土地征用费及行政事业性收费等各项税费较严重，如城东、城南、城北三个经济适用房项目就欠交政府各项税费共计2236万元，严重影响了报建程序的正常履行和诸如土地权属证明等相关项目建设手续的办理。另外，由于各种因素已不适合作为经济适用房的城西项目，虽已经政府批准改为普通商品房，但该项目至审计之日欠缴政府各项税费计4656万元，虽通过审计已上缴相关税费3168万元，但至今仍欠缴1488万元。经济适用住房建设关系到国家固定资产投资政策的实施及解决广大中低收入阶层住房的落实，以上行为势必影响政府投资资金的调控和使用，各相关政府部门应引起高度重视，督促各开发建设单位及时向各有关部门申报缴纳各项税费。（李万洪）

吉安市审计局通过各种方式贯彻落实审计署6号令，一是办学习班，组织全市审计人员专门学习审计署6号令及审计档案的管理；二是制定《吉安市审计机关实施〈审计机关审计项目质量控制办法（试行）〉暂行细则》，从制度上规范审计项目的管理工作；三是对全市各县（市、区）审计局的审计项目质量进行抽查，并对抽查情况进行通报，要求对不符合规范的地方一律进行整改。四是将审计项目档案的管理工作纳入年终目标考核，对考核先进的单位进行奖励。（吴克安）

宜春市审计局组织开展优秀审计报告评比活动。活动将按财政财务收支审计报告和综合审计报告分别进行。对财政财务收支审计报告侧重评比是否如实反映审计发现的问题，如何依法定性，处理处罚，是否严格执行了6号令的规范要求；对综合审计报告，重点评比对审计发现问题原因的综合分析和意见建议，是否具有一定的广度，深度和力度，是否引起领导和有关部门的重视和提供宏观决策依据，是否促进被审计单位加深内控制度建设，提高经济效益等社会效果。并将两类报告的格式，措辞等基本元素都列出了评分标准。

（张小平）

日前，《樟树市固定资产投资建设项目审计监督工作办法》经樟树市政府常务会议研究通过，并以市政府的名义下发全市及驻市各单位贯彻执行。《办法》规定，凡在该市范围内各类基建项目（含装修工程、投资项目）必须接受审计机关的审计监督，同时必须向审计机关申请办理资金来源事前审计方可列入基建计划，未办理开工前审计而擅自开工建设的，由有关主管部门责令其停工履行审计程序，并按规定处予总投资额1%以下（含1%）的罚款。基建项目竣工后，应及时办理工程决算，并接受审计机关的审计监督，建设单位对所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。《办法》同时规定，基建项目在未办理竣工决算审计前，支付工程款不得超过70%，剩余部分必须经竣工决算审计，持审计报告或决定按规定结算。否则，视情节追究相关单位和人员责任。

（黄涛）

近日，南康市审计局组织全体干部职工认真学习审计署《审计机关文明礼仪公约》，根据“办公礼仪”和“审计礼仪”推出了职业道德教育《铭志歌》，依照《生活礼仪》，制定了九条礼貌用语，并打印发至全局干部职工手中。（江萍）

湘东区审计局为配合区委、区政府提出的实施工业集约化战略，加速工业经济崛起的工作思路，利用本单位自收自支专业人员多，会计业务力量强的优势，与江西省奥铿特税务师事务所合作，在湘东设立了税务师事务所有限责任公司湘东分公司，专门配合区百强企业涉政事务中心，为区内企业提供涉税服务、鉴证、审计验资、财务人员培训等中介服务。

（萍乡市湘东区审计局）

新干县审计局加大对挂点村桃溪乡城头村新农村建设的帮扶力度，一是帮助寻找致富路。指导动员村民种植蔬菜西瓜850亩，直接创收255万元，二是指导帮促综治工作。把综治工作引入新农村建设中去，建立健全了综治工作机构和工作制度，实行了目标责任奖惩制度，确保了全村无一人违法乱纪、无一例刑事案件、无一起上访事件；三是加大建设资金扶持力度。在协助搞好村组规划、拆迁整顿的同时，扶持该村资金2.5万元，水泥10吨，建设了蓝球场，整顿修整了村巷道，受到了村民的普遍好评。（曾建军）

大余县审计局始终把廉政作为审计机关的生命线来抓，教育审计干部牢固筑起拒腐防变的思想防线，该局向社会做出廉政公开承诺，自觉接受社会各界的监督，审计进点时宣布审计纪律，张贴廉政公告，接受被审计单位干部职工监督；坚持发函调查和上门回访制度，向审计单位发放执行“八不准”情况调查函，上门了解审计组和审计人员廉政情况。建立了审计组廉政监督制度。审计结束后，审计组在汇报审计业务的同时汇报审计期间执行“八不准”情况。（王倩倩王莹）

最近，泰和县审计局对县建设局2005年元月至2006年6月城建规费收入征收情况进行了专项审计，共查出该局在房地产审批发证过程中违规减免各种规费409.3万元，占应收数的35.9%。并向县政府提出了加强非税收入征管的建议，引起县政府领导高度重视，出台了《泰和县非税收入征收入管理工作》，以进一步规范非税收入征管工作。目前，所减免规费正在追收过程中，审计工作得了县政府领导的充分肯定。（刘海福）

都昌县审计局始终把行风建设作为推进审计事业发展的重点工作，常抓不懈。通过进一步严格审计程序，规范审计行为，搞好廉洁从审，加大执法力度，使该县审计工作有为有位，在经社会各界人士对全县执法单位行风工作测评中，连续三年荣获“优胜单位”光荣称号。

（石振宇）

会昌县审计局在审计工作中，努力将“审、帮、促”贯穿于审计的全过程和审后跟踪，对存在问题的单位不是简单地为审而审，处罚了事，而是把重点放在审后的跟踪管理上，帮助被审单位建立健全各项管理制度，规范财务活动，堵塞漏洞，给被审计单位一种全新的感受，改变了许多人心目中审计就是挑毛病的印象。如：在对县医院保局审计中发现多付某医疗机构医疗费，他们没有简单作为违纪问题去认定和处理，而是全面客观地分析问题存在的主客观原因，结果发现是县医保局审批环节问题，于是向县医保局提出了完善医疗保险支出审批制度审计建议，县医保局立即对该问题进行了整改。（杨伦华曾小春）

为贯彻落实国务院、江西省人民政府办公厅《关于坚决制止发生新乡村债务有关问题的通知》和《中华人民共和国教育法》，兴国县审计局倾全局审计力量，从教育债务资金入手，与县教育局组成联合审计组，对全县25个乡镇中小学及各村教学点和县直中小学1994年以来至2006年9月止中小学校舍建设债务情况进行全面审计调查。该局将逐校核实、逐年分类、逐项登记、逐乡汇总，采取财务收支审计与工程决算审计相结合的办法，统一时间、统一计算口径、统一处理。（黄珍黄金香）

分宜县审计局从五个方面服务新农村建设，一是加强对农业基础建设资金的审计监督，促进提高农业综合生产能力；二是监督财政资金和财政转移支付资金的使用效果，确保资金安全的提高效益；三是强化事关农民切身利益的各项资金的审计监督，促进惠民政策落实；四是加大乡镇和村级领导干部的经济责任审计力度，促进提高新农村建设能力；五是发挥审计服务作用，积极推进农村改革发展。一方面，发挥好审计机关和乡镇内审机构的合力，通过审、帮、促，不断完善乡镇、村财务管理制度，推进民主公开，提高财务管理水平。另一方面，与县直有关部门密切配合，加强监督，管好用好涉农资金，为建设社会主义新农村服务。（尹向前）

万安县人大监督政府工作以审计情况为重要依据，近三年来，县人大一直要求对政府各部门工作的监督、评议活动要在审计的基础上进行。县人大提出此项要求，是因为审计部门近几年中加大了对政府部门的审计监督力度，向人大提交的审计工作报告反映政府各部门在行使职能、财政财务收支管理及廉政建设方面的实质性情况较多，给人大监督、评议政府工作提供了翔实的依据，提高了人大对政府工作监督、评价的层次。

（李前勇）

近日，永丰县审计局对该县佐龙大道拓宽改造工程进行决算审计，实现了对市政公路工程建设审计零的突破。这次审计的工程总造价为524.73万元，经审定为467.75万元，核减56.98万元，核减率10.85%。为该县市政公路工程建设节约了资金，取得了良好的经济效益和社会效益，也为今后的市政工程和公路工程审计作了一次很好的铺垫。（袁承红）

房地产审计报告篇4

关键词：住房公积金；内部审计；对策

一、住房公积金内部审计的内容

住房公积金内部审计包含的主要内容有：内部会计控制制度的审计、住房公积金归集业务审计、住房公积金支取业务审计、住房公积金贷款业务审计、会计核算情况审计，委托业务审计。

（一）住房公积金贷款审计

主要审查贷款发放是否符合规定，是否存在人情贷款情况，抵押物是否经过有资质的房地产评估机构评估；借款合同填写是否规范；房产抵押是否有财产保险；购房合同是否真实，商品房项目是否报中心审查备案；是否存在逾期贷款情况等。

（二）会计核算审计

主要审查会计核算是否符合《住房公积金管理条例》、《住房公积金会计核算办法》等规定。重点是审查货币资金是否按规定管理和核算，增值收益核算是否准确，是否按规定计提风险准备金、廉租房建设资金、中心管理费用；公积金账与中心管理费用账是否分开核算等。

（三）委托业务审计

主要审查受托银行是否按照中心与银行签订的协议来办理住房公积金业务，中心支付的委托业务手续费是否属实，中心是否按照考核目标责任制对受托银行进行考核。

（四）内部会计控制制度的审计

目前，大部分住房公积金管理中心人员较少，有很多职工身兼多岗，县级管理部等分支机构有的只有3个职工，而这几个职工却管理着几千万的公积金。所以，对于内部会计控制的审计尤为重要。住房公积金内部会计控制审计主要包括：不相容职务是否分离、风险控制是否存在、授权批准制度是否发挥作用、信息系统控制是否可靠等。

（五）住房公积金归集业务审计

主要是审查中心是否按照《住房公积金管理条例》规定进行归集，是否存在单位不按规定缴交公积金情况；单位降低缴交比例、缓交公积金是否经过中心审批；单位开户是否经过中心审批，单位和职工是否存在多头开户情况等。

（六）住房公积金支取审计

主要审查公积金支取是否符合规定，特别是购房支取是否存在套取、骗取公积金情况。对购房支取审计可先对本年度的住房公积金购房支取进行分析性复核，与往年住房公积金购房支取进行对比来发现是否存在异常情况。如果情况异常，可以通过与当地的房地产管理部门、税务部门联系，查明是否存在以虚假合同和虚假印章套取、骗取公积金情况。

二、发挥内部审计作用，控制住房公积金风险

（一）积极开展专项审计，有效化解运营风险

开展卓有成效的专项审计，有效化解风险：对分中心住房公积金支取专项审计，杜绝支取风险。针对全国普遍存在的住房公积金涉假骗取问题，定期审核支取材料，发现疑点，在与相关权威部门核实的基础上，找出前台业务操作中可能存在的纰漏，提出规范管理、控制操作风险的切实可行的建议。

开展部门负责人及重点岗位经办人任期经济责任专项审计。对中心每次干部调整交流有变化的部门负责人及重要岗位干部进行经济责任实地审计。

对个贷业务风险情况进行专项审计检查。随着近几年个贷业务持续迅猛发展，个贷业务的风险管理显得尤为重要。为了全面摸清个贷业务风险状况，有效控制和化解贷款风险，对各分中心个人住房政策性贷款风险情况进行现场检查。为中心具体实施风险分类和呆账核销提供了准确依据。

（二）完善内部审计长效监督机制，提高监管质量

制定严密的审计计划，细化审计过程。在进行审计前，事先制定审计计划，根据审计项目的大小，审计对象的不同，采取不同的审计方式。在制定具体审计计划时，对项目的重要程度、审计风险进行评估，再制定审计方案，经中心领导批准后，下发审计通知书，具体实施。在实施过程中，根据实际情况对审计计划进行相应的修正，以确保审计目标的实现。

对审计报告严格把关，提高审计报告质量。在对大量的审计工作底稿进行认真梳理、分析的基础上，审计小组集体讨论研究审计报告的基本框架和内容，确保客观、公正出具审计报告。在每次形成审计报告后，审计人员还要运用专业判断，确定审计证据是否充分、适当，是否足以支持审计建议和审计结论。同时审计报告必须提出可行的建议和意见，为中心管理者决策提供依据。

采取后续审计，做好审计发现问题的落实和整改。为保证审计意见的贯彻落实，在审计报告定稿上报、中心领导决策后，检查相关单位对审计建议的落实情况。要求审计对象提出整改措施，审计部门进行跟踪，落实整改情况；对发现带普遍性的问题要对系统内的机构发出情况通报，要求各部门举一反三，引用借鉴；向相关管理部门报告情况，提醒主管部门重视相关业务的管理和规范；同时对制度上存在的问题、空白点，要求主管部门修改完善。

改进内部审计的方式方法。要大力开发住房公积金行业的审计系统软件，以计算机辅助审计技术代替手工审计，提高审计工作的效率和质量，控制人为审计的风险。要建立审计信息共享系统，使审计人员在开展具体审计项目前能充分利用以前的审计成果，尽快找到审计重点，增强审计的针对性，避免重大审计疏漏。综合运用现场检查与非现场监控两种手段，实现优势互补，相辅相成，提高风险管理的整体效能。

（三）准确定位，突出重点，引起相关领导重视，建立独立的内部审计机构和高素质的审计队伍

独立的住房公积金内部审计机构是内部审计能否发挥作用的重要保证。发挥内部审计的作用，应从以下两方面入手：

1、保证内部审计机构的独立性，树立内部审计机构的权威性。

2、完善用人机制，加强审计队伍建设。首先，将业务素质强、品质优秀的业务骨干充实到内部审计队伍中。其次，加强对审计人员的培训和教育。学习内部审计理论基础规范、业务规范和实务规范；及时熟悉和掌握国家住房公积金管理方面的政策和法规。全面掌握本行业各项业务操作规程、管理制度等。再次，强化内部审计激励考核机制，增强内部审计人员的工作责任感和积极性。树立正确的目标定位，提升审计层次。住房公积金管理内部审计应立足于高层次、综合性经营监督的本质属性。树立和落实“围绕工作目标，服务于管理，突出重点，控制风险，审计为民”的理念，拓展审计职能，为确保公积金保值增值提供有力的服务和保障。

从内部审计职能出发，为领导决策提供依据。从事内部审计工作，应紧密围绕着中心发展的思路，积极开展专项审计、离任审计工作，发现存在问题或漏洞，向中心领导提出具体整改意见或建议，为控制化解经营风险发挥积极作用。

（四）创新审计理念，建立健全审计制度体系

制定内部审计工作具体规定，将审计工作制度化。依据国家《审计法》、《中国人民银行审计工作规定》、《公积金管理条例》等法规，制定住房公积金内部审计工作具体规定，从机构、审计人员、业务职能、审计责任与权利，奖惩等方面对审计工作予以制度化。建立健全内部控制管理机制。

1、把握内控评价审计工作重点。内控评价是实行审计监管的重要标准和依据之一，也是审计工作的重点。应对分中心、营业部、办事处及6个职能管理部门内部控制管理情况进行审计评价，重点对前台业务岗位职责、业务流程、各项规章制度执行情况、会计核算、财务管理情况进行审计。针对发现的一些共性或个性问题及业务操作中存在的制度盲点，及时与相关管理部门沟通反馈，提出审计整改意见。建立有效的经济责任管理。明确任期经济责任审计不但是对业务部门负责人，而且业务重点岗位的负责人也纳入审计范畴，健全和完善中心干部业务考核监督机制。建立审计工作规范和制度。组织制定编写相关工作规范和制度，将其作为审计人员的操作手册，指导审计人员的日常工作。

2、建立完善的系统风险管理平台。（1）制度的统一、规范化。内部控制制度的建立要理顺各级管理层的关系，从而全方位、多层次地推进规范化的管理。这一制度要涵盖归集、贷款、会计核算及财务管理、资金运作、计算机信息系统管理等制度体系，明确各项业务风险点和关键控制环节；进一步明确各业务部门、各业务岗位的职责和权限，将所有业务工作职责落到实处，不留空白点；建立业务监管体系。使中心的业务管理分工真正体现“有运营、有管理、有监督”三者之间各负其责、又相互制约。（2）系统支撑软件的开发。对风险要在全面兼顾的前提下抓大放小，抓住主要风险点，对异常情况设置风险预警。

参考文献：

1、杨孝言.住房公积金的内部审计[J].中国西部科技,2006(13).

2、井欢,白丽华.论住房公积金的风险管理[J].经济师,2007(3).

3、佘海英.浅谈住房公积金风险控制及防范[J].交流与思考,2006(12).

4、王建生,何焕平.完善内部审计之我见[J].西部财会,2005(8).

房地产审计报告篇5

近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。其实，作为一份完整的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，如果没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于具体操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自身技术报告的缺陷而不求改进。

本人经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定工作，阅历过一些估价机构所完成估价报告，结合自身工作经验和相关资料，对房地产估价技术报告存在一些常见问题进行综述，以供同行参考。

一、估价技术路线和估价方法常见问题及分析

《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。但通过调查各估价机构所完成的报告，常见缺陷有：

（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。选用方法应全面、恰当，是否有合理的说明和理由。不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。

（2）只使用了一种估价方法。尽管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，但实际中我们大多数估价机构所出具的估价报告只采用了一种评估方法。当然，这其中也受到估价对象特殊性和当地估价条件的限制。但现在很多银行和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法还是应选择两种以上评估方法，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

（3）能用市场比较法的没有用。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。

（4）有收益或有潜在收益的房地产的估价没有选用收益法作为其中的一种估价方法。有些估价机构对宾馆、酒店的评估，特别是在拆迁估价报告中对商铺或门面的评估不采用收益法而采用其它评估方法，致使委托方或有关当事人也会提出疑议。

（5）已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。我们评审报告就应就估价方法是否与估价目的、估价对象适用，以确定估价技术路线是否正确。

（6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。一些拆迁户在质询估价机构时经常会问到为什么没有采用假设开发法？这其实原因很简单，无论采用何种评估方法的估算结果，都必须是“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”的房地产市场价格。

（7）简单的采用成本法对任何物业进行进行估价。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。而一些估价人员为了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估价，这已不适应市场的需要。

近日，笔着评审过某估价机构完成的对一宾馆的拆迁估价报告，该报告技术路线是对土地和建筑物价值分别进行评估，其中地价采用比较法和成本逼近法评估，建筑物价值采用成本法和收益法评估。看似采用了多种评估方法，其实质是只有一种评估方法，且没有坚持房地合一的评估原则，对一份有技术含量的拆迁估价报告而言是不妥的。

二、市场比较法常见问题及分析

市场比较法是估价机构应用得比较多的一种评估方法，基本上大多数的估价人员都能够熟练运用。但并不是说，每个人都能将该评估方法做得天衣无逢而无纰漏或瑕疵。尽管各估价机构所使用的市场比较法的格式都不会一致，但其要求或内涵应完全一样的，所以估价人员应严格按照要求进行操作，在能使估价结果真正符合市场价值。

（1）可比实例选择不当或可比实例不符合条件（用途相同、结构相同、所处地段相同）。如：比较实例的价格过高或者过低，交易日期与估价时点相隔过长（不能超过1年的时间，《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》对此已有明确规定），房屋用途内涵不一致（如门面与商场铺面比较），非同一区域内案例比较。

（2）修正系数的确定没有充足的理由，修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。

（3）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。这种可能性主要是因为估价人员在选择比较案例的不恰当，或者有无意识让估价结果偏离正常值，手段并不高明而容易让人产生误解。

（4）比较修正的方向错误。因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正。

（5）区域因素比较修正的内涵理解错误或区域因素与个别因素混淆不请。区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况，应与评估对象的特点结合起来。区域因素与个别因素具体修正因素可参照《房地产估价规范》。

（7）比较修正项目有漏项。可比实例的交易情况未说明，非正常交易情况的要进行交易情况修正而未进行修正；交易日期未能修正，日期修正应采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整，也可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整；建立价格可比基础时，价格内涵不一致，如报价与成交价格、楼盘均价与案例单价、含有房屋装修的成交价值等明显不一致时也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；对交易税费非正常负担的情况也未能修正等。

（8）间接比较与直接比较混淆不清。这个问题比较隐蔽，一般非专业水准也很难看出来，所以估价人员避免采用与之相关的比较因素进行修正，而导致结果偏差。

三、收益法常见问题及分析

收益法应该是估价人员比较好使用操作的一种评估方法，一般来说，只要采用资本化率、收益年限等参数取值合理、净收益计算无错误，评估过程是难以过多挑剔的。当然，收益法也有的银行明确提出尽量不要估价人员使用的估价方法。所以我们估价人员更应该慎重在使用收益法评估。

（1）收益期限确定错误。收益年限的确定未说明来源，一般是因为前面缺少权利描述造成的。收益年限的确定是我们估价人员争议比较多的一个参数，在拆迁评估过程经常会遇到这个问题。其实在《房地产估价规范》也有明确规定：当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，一般直接根据土地使用权年限确定；当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值，另一种方法是将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式（净收益中扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）。

（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。出租收益是否稳定，对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。客观收益是与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较，若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的，不能仅依据某一个案例的收入情况确定。

（3）收益的测算错误。如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；计算毛收入时未考虑空置率或入住率、出租率（空置也要考虑客观租金），酒店还要考虑上座率。租赁收入没有包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。收益法中宾馆的自用办公用房、技术层、设备层、公共大堂等在计算时不能重复计算其收益；不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、桌椅、电视等其它设备设施，不能再单独计算价值。

（4）正常费用的测算错误。费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目，如直接经营型房地产漏扣商业利润，以及正常费用中税金的计算只计算了房产税而没有计算营业税及其附加和土地使用税；如将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等也计入扣除项目。对于带租约的房地产转让的评估，租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。根据租赁契约规定的租金涵义，若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（5）资本化率确定错误。资本化率的选取未说明求取方法和来源，确定方法简单；安全利率选取不当，缺少必要的说明（应选用同一时期的一年期国债年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估价对象采用了相同的资本化率；把物价上涨率和经济增长率作为资本化率；未能区分综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率之间的关系。

四、成本法常见问题及分析

一般来说，由于成本法对旧房的估价更难一些，所以用它来对新房评估更合适。但实际中估价机构在对工业厂房、在建工程及非收益类公共建筑物常用成本法评估比较适用。也有的在拆迁评估对旧房地产评估时也多采用成本法，这样计算过程更容易让人理解和接受，当然其估价结果是否即为市场价值还值得商榷。虽然成本法技术思路比较简单，但实际中成本法存在有许多问题。

（1）成本应为社会平均成本,即客观成本。我们评估过程中取费时采用的是项目实际发生额，应说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；还要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧确定上）。

（2）费用构成不完整，漏项或计算公式有错。成本法应计算的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、折旧。如：有的报告用成本法估算时缺管理费或正常利税等。

（3）注意各种物业的价格构成有无说明。评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确（是否包含土地出让金），建筑物成本采用的重置成本或重置价格及其内涵（采用当地公布的重置价格还须进行期日修正）。

（4）成本法计算贷款利息时计息期有错。因为在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息，而建筑物的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。计算基数应为土地取得成本、开发成本和管理费用之和。

（5）开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数。开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。销售利润率对应的基数为开发完成后的房地产价值求取。

（6）销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确。注意计税方式是否正确，要结合当地政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费进行计算，如房产税、营业税、交易契税、印花税等。

（7）折旧计算是否正确。建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧，而我们多仅只采用直线法求取拆旧额，其实质只是建筑物理值减损。无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

五、假设开发法常见问题及分析

对在建工程评估采用假设开发法是我们估价机构最常用的一种方法，运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式，如售租或和自营等，估算结果应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费，而我们经常发现有的估价报告对上述项目进行计算时有的就混淆不清。

（1）注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产。不同类型的房地产还应根据市场情况分别估算未来市价，其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。

（2）察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失。假设开发法应计算的项目包括开发完成后房地产价值、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应交税费，不能遗漏应扣除项，如：不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金，开发利润估算时要注意计算基数与利润率的对应，评估毛地时还应扣除拆迁安置费。

（3）看静态方法和动态方法的注意事项。利息计算时，计算基数中漏项或多项。如：销售税费一般不计息）；动态方法计算时楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定要合理，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算，静态方法不折现。

六、结论

房地产估价报告是估价机构提供中介服务的产品，和其他行业提供的产品会出现质量问题一样，任何估价机构都不能保证自己的估价报告不会存在质量问题，这很正常。

我们审核在各种评估方法计算中，报告关键看的还是市场调查是否充分、掌握资料是否充足、理论支持是否有力、技术含量有多少。至于报告中估价技术思路和估价方法是否正确，估

价测算过程中采用的可比案例、各种原始数据，以及选择的各种参数和系数是否确有依据，计算是否正确，估价结果是否合理，应该看报告撰写过程的需要，严格的按照《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等要求进行操作。

如何保证估价报告的质量？最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下，绝大多数的评估都要给出市场价格，所以估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。