公积金贷款对房龄的要求篇1

关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍

随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。

一、住房反向抵押贷款及其社会效应

住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：

首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。

其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。

中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。

二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍

近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。

1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。

2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。

中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。

3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。

4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。

三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展

中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：

1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。

2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。

3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。

上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。

四、结论和对策建议

尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。

首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。

其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。

最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。

总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。

参考文献：

[1]范子文.中国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析[j].经济界，2007，(2).

[2]范子文.以房养老——住房反向抵押贷款的国际经验与中国的现实选择[m].北京:中国金融出版社，2006:55-73.

[3]柴效武.反向抵押贷款在中国开办的迫切性与可行性的评析[j].城市，2008，(1):61-64.

[4]李时华.住房反向抵押贷款:扩大老年消费需求的新途径[j].消费经济，2007，(1):35-37.

公积金贷款对房龄的要求篇2

一般来说，房贷者主要分为两类：一类是普通的自住型房贷者；另一类是利用房产解决资金周转问题的人。贷款目的不同，在选择房贷产品时也应有不同的考虑。

自住型房贷者：利息节省是关键

对于这类房贷者来说，在选择房贷产品时，最关心的是节省贷款利息。而在节省贷款利息方面，有以下几种房贷产品可供选择。

1.双周供

双周供是指将按揭贷款的公平款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。双周供还款的频率高，每次还款的金额较少，故投资者承担的压力较小。

分析：在等额本金、等额本息、双周供这3种还款方式中，等额本金是最节省利息的，但是，由于等额本金是递减式还款，前几个月的还款额相对高一些，对于很多工薪阶层的人们并不适合。权衡利弊，双周供介于其他两种方式之间，既能达到节省利息的目的，又不会过多增加借款者的还款压力。

2.固定利率房贷

固定利率房贷是指在房贷期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。其优点在于利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。缺点是一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房者有可能要多支付利息。

分析：虽然固定利率并不能绝对节省费用，但是，的确在很大程度上降低了利率上调给贷款者带来的风险，不必担心因利率的上调而使总体的利息支出“水涨船高”。尤其是对于那些投资型的房贷者来说，还款固定，便于安排资金。

但是，如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。而且，目前固定利率贷款的利率是高于普通商业贷款基准利率的，对于普通的老百姓来说，如果加息预期失败，不但不能够节省利息，反而会比普通商贷要多支会利息，得不偿失。

3.公积金贷款

住房公积金贷款也叫住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款，是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（或自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款；贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。

分析：近几年来，政府连续上调商贷利率，而与此产生鲜明对比的是，公积金贷款相比十分微弱。目前，5年期公积金贷款利率是4.32%，5年期以上利率为4.77%。对于普通房贷者而言，即使商贷使用的是下浮15%的优惠利率，5年期以上的贷款利率仍为6.04%，二者相比利率差为1.27个百分点，这将直接影响到房贷者的利息支出。同时，公积金贷款还有一些优惠政策以弥补款额度较低的不足。

解决资金周转问题的贷款者：让房贷动起来

随着人们理财意识的不断增强，越来越多的人开始认识到利用房产进行资金周转是一个十分明智的选择。对于这类房贷者来说，目前可以选择的房贷产品也很多，每一款都有其特定的适应人群，作为借款者切勿盲目行事，要根据自身特点比较分析后再进行选择。

1.循环贷

循环贷是指借款人将按揭房抵押给银行而获得一个贷款额度，在对应的时间和额度内可以分次提款，循环使用。根据额度确定方式的不同，“循环贷”可分为自主额度和综合额度两种。对于前者，要想获得较高的额度，只要客户所选择的还款方法使本金摊还的速度比等额月供快，两者之间的差额就可供客户使用。

分析：循环贷的实质就是抵押贷款。办理循环贷，房产需经重新评估，最高贷款额度不超过50万元，贷款期限最长可达30年。但用途较为局限，不能用于炒股，基金投资等风险性投资，且不能提现。

2.随借随还

招商银行推出的此业务是指客户通过房屋抵押获得个人授信额度签订协议后，可以通过招商银行网上银行和电话银行等电子渠道自助办理个人借款和还款业务，具体包括自助借款、自助提前还款和自动提前还款3项功能。通过“随借”功能，客户用多少借多少，借多少钱计多少天利息；通过“随还”功能，客户可根据自己的家庭财务状况，结合自己的职业规划自行设计还款计划，可实现当天还款，当日结息。

分析：随借随还是一个具有极强综合理财功能的房贷产品，它的问世也使房贷成为家庭理财最重要的工具之一。该业务具有最能省息、足不出户、自动审批、瞬间到帐、无纸化手续等5大特点。但选择该产品的房贷者需要注意，申请的贷款额度不能超过已还款额度范围。

3.置换式房贷

置换式房贷是指对全额付款购买商品住房，取得永恒所有权证书不超过2年的自然人客户发放的贷款。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款成数最高为七成，贷款利率也执行相同标准。

分析：贷款成数、利率、期限都与现行个人住房贷款相同，一般情况也可享受优惠利率。但是置换式房贷审批比较严格，不但要求申请者必须取得房屋所有权证书不超过2年，而且必须是因需清偿购房所负债务而申请的贷款。

4.同名转按揭

同名转按揭是指正处在按揭期间的借款人，为了增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限，把住房按揭从一家银行转到另一家银行。

分析：同名转按揭操作相对简单，其最大特点是，可以利用处于抵押当中的房产解决资金周转问题。同时，在利率上也会有一定优势。但是对于办理此业务的房贷者来说，重新申请贷款数不超过原购房价；抵押房产不小于60平米，房龄加贷款年限不超过65年。

5.抵押消费贷款

借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于和种消费用途，如买房、装修、买车、出国、旅游、留学等。抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。

分析：对于想要办理抵押贷款的借款者来说，首先手中的房产必须是完全产权。在贷款额度上，各银行会根据抵押房屋类型的不同给予不同的贷款额度，普通商品房的贷款额度不超过其评估值的70%，别墅、商铺的贷款额度则不超过其评估值的50%。对贷款期限各家银行也有不同的规定，但期限大都比较短，一般分为1年、2年、3年、5年等不同档次，最长不超过10年。贷款利率一般按照央行规定的基准利率执行，但也有银行会根据个人资信状况最低下浮10%。而且银行要求申请抵押贷款的房产年龄不超过15年。另外，经济适用房和以成本价购置的房产，很多银行是不接受办理的。

6.气球贷

公积金贷款对房龄的要求篇3

二套房公积金贷款利率上浮，不同的地区上浮的比例是不一样的，最常见的就是上浮10%。也就是公积金贷款基准利率的1.1倍。在2019年5年（含）以下贷款利率为2.75%；5年以上贷款利率为3.25%。

使用公积金贷款要比商业贷款支出的利息少，而且还款比较灵活。不过使用公积金贷款需要满足一定的条件，不同的地区可能有差别。比如大城市除了对公积金的要求，还要求用户的社保缴纳时间。贷款的具体条件可以咨询公积金管理中心。

二套房使用公积金贷款在额度不足的情况下可以继续使用商业贷款，商业贷款的利率要比公积金高，同样的贷款支出的利息比较多。不论办理什么样的贷款，借款人在后期资金充足的情况下都是可以提前还款的，这样可以节省很多利息。

公积金贷款的额度在计算时一般会根据借款人的还贷能力、住房公积金贷款限额等综合来考虑，这里贷款人的年龄也会影响贷款的额度，如果夫妻双方都有公积金，可以同时申请公积金贷款。

（来源：文章屋网）

公积金贷款对房龄的要求篇4

关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍

随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。

一、住房反向抵押贷款及其社会效应

住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：

首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。

其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。

中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。

二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍

近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。

1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。

2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。

中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。

3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。

4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。

三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展

中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：

1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。

2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。

3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。

上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。

四、结论和对策建议

尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。

首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。

其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。

最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。

总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。

参考文献：

[1]范子文.中国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析[J].经济界，2007，(2).

[2]范子文.以房养老——住房反向抵押贷款的国际经验与中国的现实选择[M].北京:中国金融出版社，2006:55-73.

[3]柴效武.反向抵押贷款在中国开办的迫切性与可行性的评析[J].城市，2008，(1):61-64.

[4]李时华.住房反向抵押贷款:扩大老年消费需求的新途径[J].消费经济，2007，(1):35-37.

公积金贷款对房龄的要求篇5

【关键词】以房养老人口老龄化现状养老模式

一、以房养老的内涵及一般特点

以房养老，又称住房反向抵押贷款，是指超过一定年龄且拥有住房的老年人先把自己拥有产权的住房抵押给银行或保险公司等金融机构，在此期间，房屋所有者可以一直居住在他已经抵押的住房内，定期从银行或保险公司等金融机构取得一定数额养老金或者享有老年寓所服务的一种养老模式，当老年人去世时，银行或保险公司等金融机构将收回其住房使用权，或者由房屋所有者及其继承者通过归还贷款本息的形式，收回房屋的所有权。

不同国家和地区对于以房养老内涵的界定不尽相同，但综合来看以房养老具有一些共同的特点。首先，它对借款人有严格的年龄限制，其最基本的要求是拥有相应的房产所有权且上了一定岁数的老年人。其次，房屋产权在抵押期间权属不变，以房养老的房屋产权依然由借款人所有。第三，房屋使用权也仍归借款人，在将住房抵押给贷款人后，还可以继续居住在被抵押的房屋内，直至去世或者永久搬出房屋。第四，贷款期限的不确定性，大多数住房反向抵押贷款的贷款期限，是借款人死亡、出售住房或者永久搬离住房的时候，也就是说，这种贷款期限不是事前就能约定的。

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，是为应对住房问题而提出的一种应对措施，之后许多国家纷纷效仿。20世纪60年代后，世界老龄化问题日趋加重，该模式在世界上20多个国家相继推出，已经成应对养老问题的重要途径。20世纪70年代，美国老龄化持续加深，老人中存在大批有房无钱者，此时住房又高度自有化，这使美国政府意识到，如能将这些庞大的不动产资源与养老有效结合，将分散社会养老压力。从20世纪80年代开始，美国政府加大探索以房养老，逐步形成了完善的制度框架和政策体系。随着各国对以房养老的探索逐步形成了典型的美国，英国，日本，新加坡等模式。

二、我国养老现状

（一）庞大的老龄人口基数

自1999年，中国也步入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。而与发达国家步入老龄社会不同的是我国未富先老，因而承受着巨大的养老压力。下表1是我国2013年的人口统计年鉴的部分数据。

表1可以看出，自1982年第三次人口普查到2012年三十年间，中国仅65岁以上的老龄人口就由4991万人增长到12714万人，年平均增长257万人，所占比重由4.9%将近翻一番到9.4%。老年人口的增长速度明显的高于总人口的增长速度。

老龄人口不断增加，加之生活水平，医疗条件的提升，人口的死亡率大大降低。我国的养老负担更显沉重。下表2是2010年第六次人口普查全国死亡人口的数据。

2010年六十五岁及以上的死亡人口数499.6万（430+69.6万），远远低于2010年六十五岁级以上的人口数11894万，出生人口高出死亡人口11394万。

《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，从2001年到2022年是快速老龄化阶段，到2022年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%。从2022年到2050年是加速老龄化阶段，平均每年增加620万人到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上。以上数据都预示着未来我国的养老负担只会越来越承重。

（二）现有养老方式单一

我国目前主要是家庭养老和政府养老为主的养老模式，单一的养老模式已不能解决我国的养老问题。

长期的计划生育政策导致出现大量的“四二一”家庭，即一对年轻的夫妇养四个老人和一个小孩。家庭负担沉重。独生子女的出现，但家庭关注重心转向了孩子。导致对老年人照料的忽视，我国已经出现较多的“空巢化”，传统的家庭养老功能日趋削弱。

社会养老方面，虽然我国己经建立了基本的养老保险制度和基本医疗保险制度，但还不够完善，部分老年人的基本养老和基本医疗需求得不到保障。应对养老问题政府需要加大养老投入，但资源有限，政府负担沉重。单靠政府来解决养老的全部问题是行不通的。

当前的养老现状要求推出新型的养老模式来解决养老问题。以房养老便应运而生，为我国养老问题的解决提供新思路。

三、我国以房养老模式探寻

（一）中国现有养老模模式

以房养老是上个世纪90年代传入中国，本世纪初开始在南京，上海等地探索实践，虽总体效果不理想，但已有实践也为我国以房养老模式的建立和完善提供了宝贵经验。目前，我国主要的以房养老模式包括以下几种。

（1）南京“租售换养”模式。凡是在南京市拥有60平方米及以上住房产权，且年满六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可入住南京市老年公寓，并且享受终身免交一切费用的待遇，最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院所有。

（2）上海“以房自助养老”模式。2007年10月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的创新型模式。规定65岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权交易市场出售给上海市公积金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款。上海市公积金管理中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人，其租金与房屋租赁市场价格相同，该老年人可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心予以支付。这种模式其实是售后返租，主要是利用房子的价格与租金的差额来获得养老金。

（3）北京“养老房屋银行”。由北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司联合推出。这种模式下，60岁及以上的老年人可以先向北京寿山福海国际养老服务中心提出该种需求，并把拥有产权的住房交付给中大恒基房地产经纪公司，然后由中大恒基免费代替该老年人将已交付的住房对外出租，以赚取租金。

（二）探索中国模式

国外以房养老的发展日臻成熟，有较完善的组织体系和政策，这对中国以房养老模式的探究来说无疑是一笔宝贵的财富。

在以房养老的各国实践中，美国的以房养老产品类型丰富，不同老年人群可自由选择相应方案且由政府担保，基本可免除老人的后顾之忧。英国模式与美国大致相同，但其更主要借助保险公司的力量。

与美国模式不同的新加坡模式，其以房养老属于公益性质，其所有产品几乎都与政府密切相关。屋主可出租部分或整套住宅换取养老收入，也能以大换小获得差价，但不允许出售或抵押。日本以房养老的参与人条件则是最为苛刻的，要年满65岁及以上而且是必须是鳏寡孤独者才可享有。

对比中外，可以看出我国以房养老之所以失败主要在于，首先政府的参与度不高，像新加坡，美国等有政府做担保，让民众敢于大胆参与，而无后顾之忧；其次，我国以房养老的品种过于单一，文章中介绍的在北京，上海和南京试点的养老模式都只有一种，不像美国的产品那么丰富，不能满足庞大的老年消费群体的需求，这也是其失败的重要原因；第三，我国的以房养老的环境还不太成熟，国家不断的出台了一系列的鼓励措施，但相关的政策法规还不健全，加上我国的传统“养儿防老”，及将房子遗传给子女的观点一时难以更改，这都阻碍了我国以房养老的进程。

因而，中国的以房养老模式应该是政府与市场机构一起参与，加大宣传力度，引入老年全体参与的一种总动员的模式。

政府参与主要在于担保和监管，担保以降低参与双方的风险，放心参与；监管以规范市场。我国已出台一系列的政策来促进以房养老的发展。2014年6月17日保监会颁布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，我国将在2014年7月1日起至2016年6月30日期间在北京、上海、广州、武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点。日后应更加健全法制法规以鼓励和规范以房养老市场的发展。

金融非金融机构产品多样化开发，不同群体在财富价值，风险承受，年龄等方面都存在着明显差异，由此引致对以房养老的需求不尽相同美国有针对财富水平一般的老年人的产品，也有面向拥有高档住房的老年人的产品。在贷款金的发放上，存在按月发放，一次性发放等方式。我国各地如果能够针对老年人的不同群体需求，推出不同的以房养老产品，将有助于拓展市场规模。

此外，加大宣传力度，扩大老年人的参与程度和认可度，只有广大潜在客户参与进来，才能最终推动以房养老方案的实施。可以预见，中国的以房养老将在“政府参与+市场产品开发+老龄全体拥护”的模式下下迎来一片欣欣向荣的新气象。

参考文献：

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[7]全国老龄工作委员会办公室.中国人口老龄化发展趋势预测研究报告，2006.

公积金贷款对房龄的要求篇6

【关键词】反向抵押贷款；以房养老

一、我国人口老龄化危机

随着我国经济的快速发展，人民生活水平也逐渐稳步提升，我国人口的平均寿命也大大增加。早在2000年，我国60岁以上的老年人口已达1.3亿，占总人口的10.26%；根据最新的第六次人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91个百分点。从这些数据可以看出人口老龄化问题将成为中国社会的重大问题。

我国老龄化具有如下特点：

1.老龄化速度快，老龄人口总量大

我国人口老龄化的趋势在逐渐加快，与已经进入老龄化的发达国家相比，速度更是惊人。65岁以上老年人的比重从7%上升到14%所经历的时间，法国是115年，瑞典是85年，美国是66年，英国是45年，日本最短是30年，而我国只用了25年。相比较日本、西欧等国，我国的人口老龄化趋势速度迅猛，在这种情况下，整个社会乃至各个家庭和个人，都尚未对养老做很充足的准备。

2.老年抚养比明显偏大

抚养比又称抚养系数，是指在人口当中非劳动年龄人口对劳动年龄人口数之比。抚养比越大，表明劳动力人均承担的抚养人数就越多，即意味着劳动力的抚养负担就越严重。我国目前有大量的“四二一”家庭（指由祖父、祖母、外祖父、外祖母四人，父亲、母亲二人和一个独生子女所构成的金字塔形的家庭），按人口年龄结构推算，今后30年我国老年抚养比将继续快速升高，到2030年将会超过20%。

3.未富先老

与世界其他已经进入老龄化社会的国家相比，我国目前的状况是未富先老，我国经济发展水平较低，可利用的公共养老资源缺乏。2000年，我国进入老龄化社会时，人均GDP仅为860美元左右，而西方经济发达国家进入人口老龄化社会时人均GDP均已超过5000美元。我国要在经济不够发达时期解决严重的老龄化问题，这就使得社会面临巨大压力，一方面要发展经济，一方面要完善社会保障体系，往往陷入两难的境地。

二、我国养老问题现状

随着中国快速步入老龄化社会，养老问题已经引起国家的高度重视。长期以来，中国的社会保障体系始终处于较低的发展水平。养老体制尚未完全建立，社会保障体系尚不健全，保障覆盖面窄，养老保障金缺口巨大，商业寿险又不够成熟。

老龄问题已成为不容忽视的重大社会问题。养老的问题如何解决，大部人将目光放在社会养老保障体系上。但是，我国经济上的积累还没有达到像高福利国家那样的养老水平，完全依靠国家养老，将给我国经济的发展背上严重的包袱，阻碍经济的发展。这种情况下，一方面寄希望于政府能够尽快建立和完善社会保障机制；另一方面，也需要我们自己努力，通过多种途径解决。故此，积极开拓现有养老资源的潜力，促使社会资金进入到养老领域，推行养老的观念创新和制度创新，弥补养老资金的不足，就很有必要。

三、养老保障的新思路——反向抵押贷款养老模式

从目前的统计表明，我国的城市家庭拥有完全产权住房的，已占到家庭总数的82%或更多，也就是说大部分老年人都有一套有产权的住房。如果按照现在国内城市的高房价来算，很多老人可以说是名副其实的“百万富翁”。如果将这笔固定资产盘活，将住房资源转化为可利用的持续稳定的现金资源，供老年人作为养老之用，可以大大改善老年人的晚年生活水平，也为家庭和整个社会减轻了不小的压力。

所谓“以房养老”就是通过一定的金融保险机制和手段，将老年人的房产予以变现，这种金融手段就是反向抵押贷款。反向抵押贷款最早出现在荷兰，是当时为了解决住房问题而提出的一种措施。但其业务开展最为成熟的是在美国。20世纪80年代中期，美国新泽西州的一家银行首先创立了反向抵押贷款，随后在英法等欧洲国家也有类似的保险产品，即在老年居民中普遍推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务。

反向抵押贷款的定义是老年人把他们拥有并居住的房屋抵押给金融机构并获得现金收入一种金融工具。具体而言，反向抵押贷款是指房屋产权的拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时的房产价值等因素后，在一定年限内，每月给房主一笔固定的贷款，房主继续获得居住权并负责维修。这种贷款一直延续到房主去世、搬离或出售住房为贷款宣告到期，出售所得用来偿还贷款本息，升值部分归抵押劝人或贷款双方协议共同分享。

反向抵押贷款可以起到以下积极作用：（1）保证了日后养老生活的经济来源，保障了老年人的基本生活。（2）住房的继续居住权。当老年人的房产被用来抵押申请反向抵押贷款时，老人们可以继续自由的住在自己的房子里面，直到老人去世，反向抵押贷款终止为止，不影响正常的起居生活。（3）减轻“四二一”式家庭模式下老年人的子女的负担。

四、反向抵押贷款在我国的应用前景

反向抵押贷款已在欧美国家成功运行，但中国的国情与欧美发达国家有诸多不同，考虑到不能盲目照搬其他国家的模式，需要对我国的反向抵押贷款的潜在市场和参与各方进行综合考虑。

1.反向抵押贷款的潜在市场

反向抵押贷款的目标市场，是有一定房产但收入来源少，相对贫困的老年人，这部分“不动产富人”是反向抵押贷款的主要潜在客户。据2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口状况一次性调查”中显示，全国城镇老年家庭大约有2000多万户，城市老年人家庭平均住房3.32间，住房面积达70.3平方米。按照现在房价在高位运行的情况算下来，如果只有1成的老年家庭参加反向抵押贷款项目，其市场规模已超万亿。

2.反向抵押贷款的潜在需求

反向抵押贷款的潜在需求者大体可以分为以下两类：（1）鳏寡老人和无子女老人。这个群体的老人，由于没人赡养所以经济上较窘迫，另外，这部分老人由于没有房产继承人，也就没有其他后顾之忧。可以说这部分老人将是未来反向抵押贷款的主要客户群。（2）独生子女的老人。由于独生子女的小家庭要同时负担夫妻双方四位老人的养老，所以经济压力很大。反向抵押贷款正好可以解决这个问题，一般独生子女家庭和老年人各有一套住房，正好可以拿出老年人的住房作为抵押，这种方式是切实可行的。

3.反向抵押贷款业务的潜在开办机构

（1）商业银行

目前虽然我国还没有商业银行提供住房反向抵押贷款养老模式，但已经有越来越多的银行开始对此进行过调研，表现出对此养老模式浓厚的兴趣。由商业银行开展住房反向抵押贷款养老模式是很有可能的，因为我国的房地产贷款业务一直是由商业银行进行操作的，对房地产的估价及资产转让等方面有着丰富的经验，有严格规范的运作模式，筹措调度资金容易，抗风险能力强。同时，商业银行拥有大量的资金，财力雄厚，能够满足住房反向抵押贷款养老模式的启动预算。另外，对于商业银行而言，正常的抵押贷款是其最大的资产，通过开办反向抵押贷款业务，商业银行可以有效地避免部分投资风险，对于商业银行和客户来讲是双赢的局面。

（2）保险公司

保险公司尤其是其中的寿险公司，是专门开办养老保险的缴纳与赔付业务的专业机构，经办反向抵押贷款业务应是最合适的。从技术上说，拥有专业精算队伍的寿险公司，对购买保险人的预期寿命和产品定价方面的理解有着其他行业无可比拟的优势。通过反向抵押贷款业务，保险公司可以使自己的保险产品多元化，扩充资本金，提升资金质量，增加新的利润增长点。同时，本业务的开办也提升保险公司的公司形象和信誉。

（3）社会养老保障机构

社会养老保障机构可依据自身拥有的大量资金和养老保障资金，独立开办反向抵押贷款业务，或是成为反向抵押贷款业务的投资者。反向抵押贷款本身作为一种金融方式参与养老保障，是利国利民的，具有很大的正外部性。由于其业务开展的初期，需要大量资金并承担风险，如果需要长期、稳定地将这项业务开展下去，需要政府和社会保障机构的支持。

（4）联合经营

由于反向抵押贷款业务运作时间长、需要资金量大、风险大，建议可以先由政府、银行、保险相互联合推出反向抵押贷款养老模式。就是由政府、银行、保险发挥各自自身的优势，一同参与到此种养老模式之中，根据各自的职责分割利润和承担风险。这项业务的开展需要市场和政府这“两只手”共同来推动，加强跨部门的合作是十分必要的。

4.反向抵押贷款业务的潜在风险

（1）市场风险

反向抵押贷款市场包括供给双方，交易行为和相关的交易规则及制度。市场风险需要考虑反向抵押贷款是否有足够的需求和供给，是否出现“有市无行”或“有行无市”的现象，当反向抵押贷款市场的供需双方出现利用冲突时，能否很好地协调处理。这些市场风险因素，决定反向抵押贷款业务能否顺利开展。

（2）政策风险

反向抵押贷款养老模式涉及的领域较多，相关领域的一些政策比如国家有关住房、土地使用的政策、养老保障政策、乃至金融保险政策，都会对其发展产生影响，尤其是长达数10年的政策走向，极难把握，这就构成了政策风险。根据目前国家宏观调控来看，房地产行业总是调控力度最大的，这就造成了反向抵押贷款业务极大的政策风险。

（3）房地产价值波动风险

被抵押的房屋价值以及其预期的升值情况直接决定了贷款机构的贷款量。如果房价波动的过于激烈，将不利于反向抵押贷款的推行，对贷款机构带来很大的风险。比如日本、俄罗斯先后开办过反向抵押贷款业务，都是因为房价波动过大因而停办。就我国现在经济的大环境和房地产调控的力度来说，房价波动的风险也是一种很现实的风险。

（4）支付风险

就反向抵押贷款的特点来讲，由于反向抵押贷款周期长，在这段时期内贷款机构需要向贷款人支付年金而无资金流入，只有当贷款人去世，房产收回才会有资金收入，所以贷款机构需要动用的资金很多且在短时期内难以收回。该贷款机构一旦出现现金流紧张的问题，就容易出现违约的现象，所以该项业务对贷款机构的资质需要较高的准入门槛，防止该项风险的发生。

五、总结

养老问题已经成为我国重要的民生问题。我国是在经济不发达、人口基数大、未富先老的条件下进入老龄化社会的，与国外发达国家相比，我国的养老负担更重。为了缓解养老的压力，在我国社会养老和家庭养老的基础上，通过发展住房反向抵押贷款养老模式是一个不错的选择。虽然我国已经具有了一些开办该业务的条件，但从总体上说，该业务的推行难度较大，需要政府和相关金融机构共同推动。

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