产品规划书案例经典产品规划书篇1

财务规划需要花费较多的精力来做具体分析，其中就包括现金流量表，资产负债表以及损益表的制备。流动资金是企业的生命线，因此企业在初创或扩张时，对流动资金需要有预先周详的计划和进行过程中的严格控制；损益表反映的是企业的赢利状况，它是企业在一段时间运作后的经营结果；资产负债表则反映在某一时刻的企业状况，投资者可以用资产负债表中的数据得到的比率指标来衡量企业的经营状况以及可能的投资回报率。

财务规划一般要包括以下内容：

(1)商业计划书的条件假设；

(2)预计的资产负债表；预计的损益表；现金收支分析；资金的来源和使用。

企业的财务规划应保证和商业计划书的假设相一致。事实上，财务规划和企业的生产计划、人力资源计划、营销计划等都是密不可分的。要完成财务规划，必须要明确下列问题：

(1)产品在每一个期间的发出量有多大？

(2)什么时候开始产品线扩张？

(3)每件产品的生产费用是多少？

(4)每件产品的定价是多少？

(5)使用什么分销渠道，所预期的成本和利润是多少？

(6)需要雇佣那几种类型的人？

(7)雇佣何时开始，工资预算是多少？

产品规划书案例经典产品规划书篇2

产品规划是企业实现产品战略的前提条件，是企业的重要业务流程，同时也是企业建立竞争优势的重要手段。在具体的咨询工作中，发现很多中小企业在产品规划方面存在不足，做法也很不规范，现就产品规划的工作做一些探讨。

产品规划不仅要准确地识别和选择产品机会，而且要正确确定产品规划项目的类型，以确定产品在企业内部的定位。企业规划的产品一般包括如下四种类型：

1、对已有产品的改进产品；

2、在已有产品平台上开发的新产品；

3、新产品平台；

4、在新产品平台上开发的新产品。

产品规划要确定公司将要开发的产品整体组合和产品上市时间；要明确新开发的产品占领什么样的市场领域；新开发的产品平台迎合了什么样的市场趋势和技术方向。

1、对已有产品领域，细分市场已十分明朗，应规划改进产品或在旧平台上的新产品，继续占有或扩大市场份额。

2、对技术领先型产品，若无明显的竞争对手，规划可瞄准单一产品；若有潜在竞争对手，则规划应瞄

准产品平台。

3、企业的产品规划应与企业的核心能力相适应。如果不适应就应采取措施，或者增强薄弱的核心能力，或者削减与核心能力不适应的项目。

4、企业的产品规划项目组合必须与企业的竞争策略保持一致。

5、企业的产品规划必须与企业的目标市场方向保持一致。

6、产品规划应优先选取能使企业获得最大经济效益的项目。

7、企业的“中、长期产品规划”引发出企业的技术规划。技术规划应以企业的“中、长期产品规划”为导向，并与“中、长期产品规划”协调发展。

1、机会识别阶段：

对企业的目标市场进行调查，分析、识别来自目标市场具体的机会信息，形成机会描述和下一阶段优先级排序所需的市场数据信息(新产品机会的市场规模、市场增长率、竞争程度和获利潜力情况)。

2、项目评价和优先级排序阶段：

本阶段的任务包括：

⑴优先级排序，选择参与竞争的细分市场领域，并使之与企业的核心能力相适应；

⑵选择能支持企业的竞争策略的产品类型，能为企业带来经济成功的项目；

⑶对所筛选出的项目进行权衡组合，使之与企业的核心能力和竞争策略实现全局性相匹配；

﹙4﹚输出未来3—5年产品的规划路标。

3、分配资源和时间阶段：

对优选项目组合逐一进行资源分配和开发时间安排，使企业的资源得到充分的利用，也使规划的产品能得到最好的实施。

4、制定项目计划阶段：

根据规划项目和资源分配的情况，做出下一年度详细的项目计划；并做好项目实施前的各种准备工作，如项目环境、项目预算等。

1、过程迭代：

我们将规划过程表示为串行的四个阶段，但在实际工作中经常有过程迭代发生。在机会识别阶段和优先级排序阶段存在过程迭代，如出现了机会描述，但缺乏足够的市场信息数据；或在项目优先级确定后为了证实其正确性，规划小组往往要返回到上一流程阶段，进行更深入的市场调查，收集更多的客户信息。

在优先级排序阶段和分配资源阶段存在过程迭代，在分配资源过程中发现企业的资源与所规划的项目组合不相匹配时，就得返回对规划项目的优先级排序进行重新评价，并对规划项目进行重新选择，如图表1.虚线箭头所示。

2、年度更新：

企业的核心能力和竞争环境是动态变化的，根据开发团队、生产、营销、服务部门和竞争环境的最新变化，企业中、长期产品规划每年都要进行迭代更新。

3、半年调整：

规划的项目在开发过程中随时都会出现各种问题，每半年就要对年度项目执行情况进行回顾分析，当认识到某个项目的任务是不可行或者有重大问题时，就要及时对规划的项目进行调整。

产品规划书案例经典产品规划书篇3

仓库设计所有的的应用都是基于数据的，没有数据是无从设计，盲目拍脑袋有可能导致决策失误，造成重大的经济损失。因此，在做整体仓储设计时，首要任务就是要拿到供仓库设计的基础数据。

一般情况下，进行仓库设计，需要掌握以下基础数据：

1、产品明细：产品sku物料号、长宽高、重量、堆码标准、储存要求

2、产品出库数据：入库明细、出库明细

3、历史库存数据：建议拿1年的历史库存数据

4、仓库硬件设计图纸：库内平面图、作业门/柱子/作业码头分布图、消防设备/照明设备分布图、仓库硬件参数：承重、地面类型等。

5、未来仓库业务变化趋势：可以根据行业看1-3年或1-5年变化趋势。

仓库最基本的功能就是进行产品的储存和出入的作业。进行仓库设计时，首先是要对产品进行分析，不同的产品对储存模式、拣选模式、仓储系统都会有不同的要求。

在产品分析中，需要明确：

1、储存产品sku数量；

2、产品包装规格：长x宽x高；

3、产品重量；

4、每种sku产品的储存特性和要求；

5、每个sku的堆码标准。

坦率讲，数据分析目前在物流设计行业做得不太好，基本处在统计层面而非分析层面。目前行业中，各个各的做法，有的用excel人工处理，专业一些的也有在用专业软件的了。

从专业角度出发，我们建议大家采用eiq的分析方法。eiq分析是利用“e”“i”“q”这三个物流关键要素，来研究配送中心的需求特性，为配送中心提供规划依据。该理论由日本铃木震先生提出并积极推广。其中，e是指“entry”，i是指“item”，q是指“quantity”。既是从客户订单的品项，数量，订货次数等方面出发，进行配送特性和出货特性的分析。

i：是指产品的种类；q是指产品的出入作业量和库存量。eiq分析是物流中心的pos系统，进行物流系统的系统规划，从客户定单的品类、数量与订购次数等观点出发，进行出货特征的分析。e（订货件数orderentry）、i（货品种类item）、q（数量quantity），是物流特性的关键因素，eiq分析就是利用e、i、q这三个物流关键因素，来研究物流系统的特征，以进行基本的规划。

在数据分析层面，基本需要进行eq、iq、en分析，再对产品进行abc分析。通过这些分析，我们可以明确产品周转率、sku流量和储存量。

在工业生产作业中，每个环节每个步骤都是严格遵循生产作业流程的。仓储作业也是如此，按照工业产生理论，从货物入库，到库内处理，再到产品出库，也是一次严格的生产作业过程。因此，在仓库设计过程中，需要进行仓库作业流程的设计。

库内作业流程包括：

1、入库流程设计：入库卸货如何作业，如何上架

2、盘点流程设计：日盘、周盘、月盘、盘点方式

3、出库流程设计：补货流程、拣货流程、装车流程

4、单据传递流程设计：入库单据、拣货单据、出库单据、提货单据如何传递

不同行业对功能区域设计要求不同，例如快消品行业对于电商仓会有不同的功能区域要求。同时，相同行业不同的仓库类型区域功能又会不同，例如中央分销中心（cdc）和区域分销中心（rdc）。

仓库功能区域的规划，需要明确功能设计的原则，功能区域变量的定义和属性，结合二者进行功能区域进行设计。

以快消品行业为例，库内规划需要考虑以下功能：

1、储存功能区域；

2、分拣功能区域；

3、备货缓冲区

4、入库缓冲区；

5、设备及充电区域

6、托盘存放区域

货位规划和设计首先需要考虑产品的储存方式，是随机、指定还是混合。同时，明确货位规划的原则，确定货物布局。由于本文主要还是规划和设计的思路，我在后面的系列的文章中也会对库内货位规划做专题讲述。

一个成功的仓库设计方案一定是在满足项目运作要求下效率最高效益最大还能满足未来业务发展的解决方案。仓库的硬件投入除外，仓库操作的人员和设备，是库内主要的成本投入了。我注意到很多研究仓库设计中，往往容易忽略人员和设备的投入。如此下来，方案可以做的高大上，但往往在实际操作中无法落地。

人员和设备投入可以考虑以下因素：

1、人员投入：仓库管理岗位、仓库操作岗位、系统处理岗位等，高峰低谷人员如何配置？

2、设备投入：储存设备、搬运设备、系统设备等。

完成以上步骤之后，需要输出整体仓库方案，建议输出的内容包括以下：

1、功能区域布局图

2、仓库cda规划图、3d图纸

3、如有条件也建议输出仿真模拟视频。

4、作为仓储项目的项目经理，你往往还会需要一份仓储投入产出分析表。

仓库设计项目往往需要设计工具的辅助，目前市面上有很多不同的软件和工具，非常有用，例如：flesxim、cda软件等。

产品规划书案例经典产品规划书篇4

关键词：旅游规划；旅游产品；185团

一、引言

旅游产品规划是旅游规划的核心问题，旅游产品是一个复合概念，在理论上指旅游者旅游一次所获得的整个经历。旅游产品具有综合性、无形性和不可转移性、生产消费不可分割性、不易贮藏性、易于折损性等特性。广义的旅游产品包括旅游交通、住宿、游览观光、娱乐项目、购物服务、旅游日程和旅游线路、其他专门服务。本文试以新疆北屯185团的旅游产品规划为例，阐述兵团小城镇旅游产品开发的特点。

二、185团旅游资源条件分析

185团旅游区位于中哈界河―阿拉克别克河东侧，成南北走向（界河由北向南流入额齐斯河）。边境地缘区位优势和良好的自然环境构成了185团边境旅游的发展提供了良好的条件，自然景观类旅游资源主要有“永不休息的哨兵”眼睛山、“心灵天堂”白沙湖、“中哈友谊”白桦林、“沙漠火焰”红叶林、“边境驼铃”鸣沙山、我国唯一流入北冰洋的河流――额河第一湾等。一代代军垦战士悠久的屯垦戍边历程给185团留下了一批批丰富的人文资源，如西北边境第一连――185团一连；为纪念抗洪自救保国土事迹而建立的抗洪守土纪念碑；北至阿黑吐拜克，南至额尔齐斯河北湾，沿阿拉克别克中哈界河一线的四座边防望塔；具有爱国主义教育意义的沈桂寿升国旗旧址；与哈萨克斯坦接壤的国界线等。

三、旅游发展定位

185团旅游项目定位是以生态观光、红色旅游、渔农生活体验为核心，着重发展绿色农业休闲、生态观光度假、沙漠运动探险、爱国主义教育基地等旅游项目，并注重不同类型项目的搭配组合，形成丰富而独具特色的旅游项目组合。

发挥185团自然与生态的资源特色，突出军垦文化内涵，强化边境旅游主题，与阿勒泰地区“金山银水阿勒泰，人间仙境喀纳斯”的旅游形象及打造世界一流生态度假休闲旅游基地的“十二五”规划目标相契合。以“西北边境第一团・异域额河第一湾”、“慢城・慢生活魅力185”、“观沙山、听额水、慢生活”为形象定位，以“185团――中国西北边境的第一个慢城”为形象口号。

四、旅游产品开发

针对185团旅游资源特点和优势，以边界观光旅游产品为核心，以红色旅游产品、文化观光旅游产品和生态休闲旅游产品为重点支撑，以众多专项旅游产品为补充，打造针对市场的独具185团特色的“六大精品”的复合型旅游产品体系。

1.屯垦戍边红色旅游产品。185团由于地域上的特殊性，造就了旅游资源的独特性，有可能成为风格独特、内地难以竞争的旅游目的地，而屯垦戍边的悠久历史和军垦自强不息、团结实干的光辉业绩对于当代人也具有很好教育意义。

开发边境旅游，第一可以满足游客特殊的心理需求，感受边境的独特现象和景观；第二作为爱国主义教育基地，可以满足学生族旅游和求知的欲望，而且符合国家科教兴国的基本国策。既可以得到政策上的支持，也能够逐步树立起185团边境旅游业的良好社会形象。通过现有的西北边境第一团展览馆、中哈国界线、夫妻哨所、抗洪守土纪念碑等景点，积极开发边境旅游产品如国旗、纪念彰、纪念册等，策划旅游项目如科学考察基地、爱国主义教育基地、夏令营基地、冬令营基地等。

2.自然生态观光旅游产品。以欣赏、享受、了解、宣传和保护自然生态环境为目的和内容的生态旅游是未来旅游发展的大趋势。发挥185团自然与生态资源特色，突出文化内涵，应重点围绕森林、河湖、草原、沙漠进行生态观光旅游产品的开发。

3.沙漠景观体验旅游产品。沙漠充满着神秘的色彩，对于长期生活在城镇的人们来说，沙漠休闲旅游有着丰富而特殊的活动内容，如沙漠探险、科学考察、沙漠野餐、沙漠露营、滑沙、沙漠运动、沙漠中观星赏月等项目，满足不同层次游客的需要。185团可以利用丰富的沙漠资源开发多种形式和内容的旅游活动，如沙漠探险游、治沙环保游，购置沙漠摩托车、四驱车、卡丁车，举办各种形式的旅游活动；举办沙漠驼队探险活动，沙漠越野车比赛，低空跳伞活动等。

185团拥有与其它地区相异的植物资源和动物资源，可开展沙漠植物观赏、沙漠珍禽动物观赏、大漠风景观赏、沙漠博物馆游览，开发植树旅游、观沙漠绿洲、观沙漠珍稀动物等旅游项目。冬季185团的沙漠雪景丰富，且雪柔软，可利用度较高，可以开展冬季沙漠雪上活动，沙漠雪景观赏等项目。

4.额河水域休闲旅游产品。这一类旅游产品共同的特点就是以休闲放松为目的，游客在游览中追求舒适和享受，因此商品设计要考虑到这一需求，使游客获得最大的心理满足。依托额尔齐斯河这一旅游资源，可以将商品设计成休闲娱乐商品系列。

位于185团南部的额尔齐斯河，河段水面宽阔，岸边林木茂密，哨塔、巡逻艇、渔火、渔人形成独特的风光。河口建有码头，可开发丰富多彩的水域娱乐活动。在码头周围可开发供租赁游船、划艇、遮阳伞等水域休闲用品，另一方面应当把形态各异的沙雕、沙盘作为重点开发，使游客充分体验休闲的乐趣。

5.休闲观光农业旅游产品。休闲观光农业兼顾农业和旅游业的发展规律，同时兼顾环境保护与生态平衡。其目标市场主要是城镇。观光农业要顺应城镇居民回归自然、崇尚绿色的心理需求来进行旅游开发，185团休闲观光农业以现有资源条件和客源市场为基础，以观光农园、民宿、渔业观光园为主要形式。

185团团部附近的原八连和十一连土壤条件较好，且靠近一级服务中心，具备发展观光农园的条件，可以开发成熟的菜园、花圃等，提供游客入内摘果、拔菜、赏花，享受田园乐趣。185团景区主要分布在距离团部约30km的一连、二连附近，在此开发民宿，可以采用独特的建筑造型、精致舒适的房间布置以及田园式的居住环境，融合185团的自然人文环境要素，再加上创意和美学元素打造成颇具特色、不同主题的民宿产品，使民宿自身成为旅游吸引力的一部分。

6.冬季冰雪旅游项目。冬季冰雪旅游项目是现代国际旅游业的重要组成部分。阿勒泰地区是我国降雪最丰富，降雪时间较长的区域，具有建立雪城形象的资源条件。185团冬季沙漠冰雪景观要优于阿勒泰地区，可开展沙漠冰雪观光、冰雪艺术、冰雪娱乐，未来可发展室内滑雪。

参考文献：

[1]吴必虎。《区域旅游规划原理》[m].北京：中国旅游出版社，2001.

[2]哈尔滨工业大学城市规划设计研究院。新疆北屯185团总体规划[z].2012.

产品规划书案例经典产品规划书

不知不觉天猫旗舰店已经运营了一年，从最初的产品规划、品牌定位。期间的团队架构、后期的战略规划，实属不易。原因主要是小城市人才少，招不到稍微对口的岗位。现对一年来工作总结如下。

一、产品规划经验

产品设计要整合品牌的现有资源去做大局规划在细分到具体的。大局规划分为：常规款(平民大众)罐装系列(办公室人群)礼盒系列(节假日送长辈送领导)定制限量款(特殊人群)，产品确定了就可以根据市场竞争对手及淘宝的热卖指数来确定你的价格体系。每个产品系列所呈现给买家的视觉，价格敏感度，卖点都是不相同的，所以主图、宝贝详情、都要根据产品的特性去打造。

二、品牌定位

确定了整个产品线，这样才能给品牌定位，一个品牌都是由一个个爆款组成的。所以前期中小卖家不要太注重品牌，毕竟销量好，赚到钱才是硬道理。但从整体规划而言，这个环节不可忽视，要想将品牌之印深深的烙印在买家的心中，咱必须从店铺所涉及到的方方面面部署，

品牌文化品牌责任感最重要的要属品牌logo，你的logo能不能让消费者一目了然，老客户能不能过目不忘？这些都需要从产品主图、店铺装修、包装设计、客服话术、宣传单页(售后服务卡)等细节入手，__我觉得应该是细节赢得回头客。

三、团队架构

大方向抓稳了，就该踏踏实实的一步一个脚印前进了，团队核心要属客服，为什么好的客服难寻？这是我之前一直所困惑的问题，其实到后来我才发现，一个再好的客服也是需要时间的磨练的，从产品知识培训，沟通技巧，打字速度，服务态度慢慢的循序渐进的考核，只有基础打牢了才能说考核i，转化率。因为在起点相当的水平上，客服转化率就是在对客服的个性化服务及服务跟踪在做比较。

现在卖家中心，基本每天都能看到多少销售额，但对于一个店铺的敏感环节，必须要重视起来，一个店铺的财务涉及到水电人员成本，广告费用，物流费用核算，只有确保每个支出和收入环节的明细报表后才能有效的控制好成本预算，确定下个月的目标，各团队一起朝着目标奋进，根据数据的反馈去发现问题，找到问题的根源，去优化，慢慢的让店铺成长。

主管发货，对于这个行业最重要的是需要有责任心，也就是要管的事情太多了，从前台客服引进的订单，到拣货包装，物品的管理采购，及下月的预估采购报表等等，这个岗位是个苦差事，但如果懂得安排和灵活调整还是相对比较轻松的一个岗位。

今后还需要多和其他卖家交流分享，哪怕有些观点不一定对，至少前辈们会帮你指出来，这样你也能得到一些经验避免少走弯路。

产品规划书案例经典产品规划书篇6

淘宝运营第一步制定整体项目策略规划

下面所有工作就是根据战略蓝图做具体的执行了，当然在具体运营过程中可能需要根据实际情况不断优化调整原来的计划和目标。

我认为：只有先做好分析、制订策略和具体执行计划，才能分工协作、有的防矢，实现资源整合的价值最大化。

淘宝运营第二步组建运营团队

当整体项目的战略规划好之后，第一件事情就是组织资源了，人、财、物等各种资源。其中最大的问题就是团队组建，人才是淘宝运营的核心，所有的工作计划都需要通过人去执行完成。团队组建，根据战略销售目标和投入可大可小，并且，应该是在具体的运营过程中逐步调整的。

一个完整的淘宝电商团队至少由以下岗位组成：项目主管、文案策划、商品运营、淘宝推广、美工、客服等人员组成。其中，如果情况允许，文案策划还可分解成产品文案和传播文案，而商品运营主要为产品分析和规划、促销活动组织等，淘宝推广专著于直通车等各种淘宝工具的使用推广，美工就是店铺装修、产品宝贝页面设计、活动页面设计等，客服一定是了解产品知识、销售能力强、打字速度快并且了解淘宝文化的人员。

组建团队需要先定岗位，明确岗位职责和分工，然后通过各种形式招聘，人来后需要培训，进行管理和考核。当然，其实一个人也可以做淘宝，只是需要把各岗位都兼着做完了，那可是超级牛人才能做专业。

淘宝运营第三步：规划装修好店铺

取好名字，做好入驻申请的前期工作，批准后就可正式开始规划装修店铺了。当然，由于淘宝商城审核工作有时回长一点，所以大部分都是同步进行，注册下来后，直接上传装修而已。

淘宝店铺规划其实并不复杂，尤其是模块栏目程序都已经确定好，只需要确定内容就ok了。但是，其实一个店铺装修规划并不那么简单，事前需要分析大量竞争对手的店铺以及自己品牌的优势特征，然后结合目标受众和一些后期运营思路来进行栏目规划。比如：很多淘宝店注重互动沟通，就会加一些帮派、社区的栏目，而对品牌历史个性很注重的，一般都会有品牌溯源的栏目。

同时，产品分类也是一个非常重要的课题，怎么划分能让消费者购物体验更佳，需要反复测试考量，才能得出结论。

规划好之后，才是美工设计执行，从店招、店标、首页到产品展示页模版，再到栏目品牌页的个性设计等，一定是在店铺规划好的风格下进行视觉表现。淘宝设计，有一个比较特殊的要求：热闹而不杂乱，要有购物的氛围，同时要清晰有序。

淘宝运营第四步：策划包装产品

这一步应该是运营的关键。一个店铺的转化率高低有很多因素影响，但是产品绝对是最重要的元素。

产品策划包含的内容非常广和多。首先就是产品线和产品组合策划，营销教材上有一个“明星、金牛、瘦狗、？”产品四象矩阵组合规划。同样道理，做淘宝一定要确定好引流产品、阻击产品、利润产品、后续产品，而这又和产品定价相结合，形成完整的产品宽度和产品组合，实现热销和利润平衡统一。对于很多传统企业来说，还面临一个重要问题，那就是怎么解决线上线下的产品渠道冲突问题。

产品策划第二部分就是产品宝贝页面的策划和执行了。()如何展现产品最有销售力、产品图片怎么拍最能打动消费者、产品销售文案怎么写才能大卖特卖？产品文案是以理性阐述为主还是感性打动为主？相对竞争对手，我们的优势是什么？怎么突出来？这些问题都需要通过分析策划才能初步做好。

淘宝运营第五步：商品促销运营

商品促销运营和产品策划其实相辅相成，并且和下一步的推广运营三者组成日常运营的核心。淘宝店铺的商品促销，可以分成三大类：一参加淘宝各种促销活动；二、策划创意自己店铺各种主题活动；三、利用关联销售、交叉销售等手段方式，实现商品生动化，提升用户粘性，提升客单价。这三种促销活动相互联系，并且下面又有很多种形式，这些手段组合使用，可以打造爆款产品，实现销售飞跃。

提醒大家，促销只是手段，目的是增加销售。但是，目前很多淘宝店铺陷入了无促销无销售，有促销才有销售的怪圈，主要还是店铺和品牌缺少独特的卖点和差异化，无个性，没有吸引人的独特点，品牌无溢价能力，更没有粉丝。

淘宝运营第六步：推广运营

淘宝运营第七步：客服销售

淘宝运营第八步：数据分析

这个说起来会比较虚，但是数据挖掘和分析是电子商务和传统线下商务最明显的区别，电子商务的数据是精准的、即时性的。几乎所有的策略规划和运营规划都需要以具体的数据来做支撑，数据分析只是手段，目的是通过数据分析发现问题、发现机会，制订策略、提升推广效果，提升店铺转化率，从而提升整店的roi，实现企业利润最大化。

总结：

产品规划书案例经典产品规划书篇7

市场仍会按照此规律发展，房屋总价款的进一步下调不可避免；换言之，市场房屋的整体性价比会越来越好。

专家普遍认为，北京的房地产市场已逐步走出了概念竞争的怪圈，伴随着市场成熟的脚步，已经步入了产品竞争时代。产品的优劣直接影响销售的最终结果。

本案位于朝阳区工体东路8号、10号院，地处东二环与东三环之间、平安大街延长线与朝外大街之内，距东二环公里、距东三环公里；项目地块西隔工体东路为工人体育场游泳馆，东隔东大桥斜街为三里屯普通居民住宅区，南临北空干休所，北邻北京警备司令部武警办公大楼。项目占地公顷，属典型的“插空”项目；规划总建筑面积万平方米，建筑密度31%，容积率。

从建筑形式上属于围合型高板和塔连板形式，规划方案难度较大。针对本地块周边的市政设施、交通道路状况、配套设施等诸多因素综合考虑，对该规划项目作如下分析：

1、项目优势分析

（1）、地处东二、三环之间，是公认的的高地价区位，土地使用权的获取来之不易，绝对区位上乘。

（2）、位于三大商务、商业核心及使馆区的边缘，商业气氛浓厚，同时可分流四大核心区域的客户，区域内目标客户大多具有一定的经济基础和相应的消费能力。

（3）、紧邻工人体育场馆和富国海底世界两个具有代表性的消费场所；综合考虑，有一定的投资空间，经概念提升、整体包装策划后，除纯居住功能外存有一定的投资租赁市场。

（4）、所处区域市政道路状况良好、周边配套设施齐全，特别是商业配套、健身、餐饮、娱乐场所多，并且整体区域内远景规划较好，对客户心理影响会较大。

（5）、与本区域内其他竞争项目相比，周边现状绿化较好、树龄长、污染小且与大型公园相隔不远，在某种程度上来讲不失为典型的繁华街区中“闹中取静”的项目；

2、项目劣势

（1）、相对区位一般，东离国贸商圈，西距朝外商业大街都有一定距离，属于“都沿边，却又不全是”边缘地带，商务气氛不浓。

（2）、四邻小环境较差，处于北京旧有居民区的包围之中，纷乱嘈杂，居民素质不高，文化气息不够理想，对业主的日后生活会有一定的影响，不适宜建高尚纯居住区。

（3）、项目规划方案受地块形状、四至状况制约严重，人口密度大、建筑密度大、容积率较高、楼体布局难度大，狭小的中央庭院也不利于园林景观环境规划设计，会给销售带来较大压力，特别是进入后期销售阶段随着工程形象的拔高，视觉效果会越来越差。

（4）、项目地处朝外及平安大街延长线之间，交通状况在上下班高峰期拥堵严重，若遇工体有大型演出、比赛，则更加不理想。

（5）、板楼中东西朝向的户型所占比例大于南北向户型的比例，不利于销售利润的实现及项目档次的提升，并且与项目整体定位于高档相矛盾；且部分户型套内面积分配相对不合理，即相对于套内户型总面积，次卧、厨房的面积过小不符合目标客户的舒适生活习惯；

（6）、区域内可替代产品较多，与区域内各竞争项目相比，本案建筑规模、工期及入住时间存在较大劣势，地下车位数量也不足，客户容易被分流。

通过产品优劣势分析可以得出如下结论：该地块既有先天的不足也有鲜明的优势，不菲的地价决定了它只能做中高档产品，

为了挖出其潜质来我们必须对项目的产品定位进行细分，而只有对目标客户的需求做细致研究，才能有针对性地做产品细分。

1、产品规划研究

从本宗地地块形状来看呈楔形，不十分规则，属东西向长、南北向短的不好利用地块，体现在规划上就是东西向房屋必然多于南北向房屋；加上地块北侧为北京警备司令部办公用房，直接导致地块南侧的使用受到限制；再加上地块整体为近方形，只有做出围合才能提高土地利用率，这就不可避免地出现多处拐角结合部的“死角”房屋；这些在规划上不可逾越的障碍直接影响到销售价格的提升及销售利润的实现。很难想象出，这里能够规划成纯居住高尚品质社区，恐怕也难塑造成高尚的办公环境。假如仅从本项目目前的户型面积设计及所处区域地段来看似乎有这种可能，但办公商住的必要条件是便捷的交通和足够的停车位，而这两点又恰恰是为本项目不可逾越的障碍；另外，向西的朝外大街，向东的三环沿线及国贸商圈可供选择的纯办公楼较多，因此作为纯办公用房也不太现实。

2、目标客户研究

（1）、因故不能或不愿离开该区域的成功人士，追求一定的舒适生活，向往拥有朝向好、面积适中偏大的户型。

（2）、向往便利的运动、健康，追求时尚，工作单位十分接近的年轻的准成功人士（包括一些运动员）。

（3）、中小规模个体经贸公司，业务便利，商住两用的需求者。

（4）、看准独特的位置、商机和产品的个性，用于投资的成功人士。

理由是：

（1）、规划方案可以做到一定数量的好朝向较舒适性的房子。

（2）、工体、海底世界对一些年轻、追求健康、快乐生活一族有无穷的魅力，有一些运动员希望就近有一处住所，有一些富裕的铁杆国安球迷希望在工体旁边有一处不大的“第二居所”。

（3）、本块宗地处于周边三大商业、商务核心边缘的市中心地带，可满足一些中小个体经营者居家办（4）、本块宗地位于第一、第三使馆区和几大商务、商业区的边缘，只要户型面积合理，便具有一定的投资概念。

（5）、居家办公和投资型客户对户型朝向的要求并不十分敏感，可以解决本项目东西向房屋过多的劣势，推出板式办公楼的优势。

3、项目定位

商住两用+投资概念

4、建筑规划的调整

（1）、保留正向大面积的居住功能为主的偏大套型设计。

（2）、把两个楼座的衔接处设计成投资或商业用房户型，面积不宜大，拐角可适当进行功能修改。

（3）、建议将楼体结构确定为框架结构，以增加室内外空间的可变性，从而增加部分房间的开间程度。

（4）、装修标准选用菜单式精装修方式。

（5）、在立面的表现上应与东部城市的整体相和谐并有适当突出、夸张的表现，既要有现代感，又与投资人心态相吻合，色彩选用上应冷暖色对比较为明显，在二者间又要有适当的过渡。

（6）、在阳台和窗体的表现上，应从整体上考虑细节，局部采用变化，力求新颖、实用，使客户从效果图上就有一种是成功人士居住地方的感觉；另外，在充分控制成本的前提下，尽量注重新材料、新工艺的运用，尽量避免市场上产品相似化、趋同化的弊病，寻求独到将是我产品设计的第一原则。

营销，从本质上讲，是产品个性化的最大张扬。

实践证明，抓住产品独有的特征，进行最强有力的差异性宣传，是实现销售利润最大化的根本法宝。

该项目独有的特征是：

1、紧邻在北京人心目中无可替代的国安主场——工人体育场，这是一个市中心的、大型的、综合型的、有着特殊定义的集体育运动、休闲娱乐、大型演出于一体的场馆；此外，还有一个综合性的室内工人体育馆。

2、紧邻生活在北京这样一个内陆城市中的年轻父母及儿童心目中的第一个海洋生活缩影的水晶宫——富国海底世界。这两个所在是全北京崇尚健康生活，维护京城尊严的成年人和渴望大海、渴望自由的少年儿童的心灵圣殿。

紧紧抓住这一其他项目所不及的差异性特征，喊出“运动就在家门口，健康生活每一天”的响亮口号，进行主题概念的演绎升华，提出“泛会所”的概念：“成人会所在工体，儿童会所在海底”，把“足球运动与国安主场”的热点以软性文章、各种出其不意又合情合理的推广活动结合起来进行操作，扩大项目的影响度和美誉度；通过金牌的物业管理服务，把健康居住和家居办公、投资理财有机结合在一起，定能取得最快速的、最有效的市场轰动效应。不足400套住房在1000多万人的关注下消化掉应该不成其为太大的问题。

总之，“运动·健康”是该项目唯一可以在最短时间内形成影响力的着眼点和发力点，也是最容易演绎的时代话题。产品的风格应是内部使用功能的便利实惠和外部形象的现代相统一。