老旧小区整治方案篇1

关键词：小区整治；物业管理

中图分类号：F127文献标识码：A

重庆力争用5年时间对主城区居住小区实施一次全面综合整治，改造居民的居住条件，实现市政基础设施和文体公益性设施等逐步完善、城市综合服务功能显著增强、居民居住水平和生活质量较大提高、城市形象明显改善的目标。笔者认为，结合该区实际特点，小区综合整治的重点难点在旧住宅小区。

一、旧住宅小区现状调查

（一）旧住宅小区现状。2008年10月大渡口区房管局对全区住宅进行了一次摸底调查。大渡口区住宅建筑总面积507万m2，其中已经实施物业管理的面积372万m2，没有实施物业管理的面积有135万m2，物业覆盖率为73.37%。在未实施物业管理的小区中，大多集中在袁茄路以东，主要集中在跃进村、新工村、九宫庙、茄子溪等地，共有780栋房屋，涉及住户6.6万多人，这些住宅基本上是早期机关、重钢和其他企事业单位建设的单位宿舍区。这些房屋在危旧房改造范围外，一旦危旧房改造完成后，将形成明显的差别。

（二）存在的问题及原因。一是这些小区大多修建于七十至九十年代，规划设计标准低，使用功能不齐全。在建设住宅时只考虑了小区的居住问题，对于文化、娱乐安全、环境、配套功能很少考虑。没有单独的厨房、厕所，水电没有进行分户。设计理念滞后，导致了小区建设的先天不足；二是房屋建设标准低，结构老化严重。房屋设计按当时的规范进行设计，远不能满足现行国家规范要求。许多房屋连设计图纸都没有，仅凭施工单位的经验直接修建，导致现在连抗震的基本要求都达不到；三是小区配套设施不完善，不能满足使用需要。这些小区大都没有围墙，除了月光村、曾家村、重钢部分小区外，多数没有封闭，安全管理难度大，偷盗发案率高，居民缺乏安全感，道路不平整，出行不便，没有管理用房、停车场等设施，车辆乱停乱放现象严重。绿地建设不达标，没有文化活动场所及设施；四是管理服务体制混乱。这些小区是多部门、多单位的多头管理，缺乏统一计划，没有日常维护，出了问题推诿扯皮现象严重。厂企改制与住房制度改革的实施和部分企业的倒闭，导致出了问题，居民不知该找谁维修。

二、存在的问题

（一）行政审批时间长。环境综合整治涉及部门比较多，比如违章建筑的拆除应由规划局负责；市政设施的增添、综合管网的改造应由市政局负责；增加的房屋产权登记应由产权交易所负责；小区马路内乱设摊点应由执法局和工商局负责等。如果等每个部门挨个处理完，小区综合整治的工期将很长。

（二）增建基础配套设施难。在旧小区增建必要的基础设施，对原有设施进行改造，提升使用功能，以适应居民的现实生活需要是整治的重点。一是不配套房屋的厨房厕所改造、一户一表改造、房屋外立面改造、拆除建筑违章等将影响居民的正常生活，如果居民不支持配合，整治工作很难推进；二是新旧标准的衔接。由于旧小区修建时的标准和现在已不同，怎样衔接将是整治时的难点。

（三）群众阻工现象多。由于整治工程涉及群众的切身利益，部分群众在整治过程中不配合施工，有的还阻碍施工，严重影响了施工进度和整治效果。如，千禧花园整治过程中，部分群众不同意拆除原有雨棚更换统一的新雨棚，导致整治后的效果不理想。

（四）后期长效管理难。旧小区基础条件差，管理难度大，管理成本高。旧小区低收入家庭和城市困难户比较多，后期物管费承受能力有限，加上缴费意识差，物管费收缴率也低。又缺乏房屋维修资金，众多因素综合，难以保障物管公司的正常经营，企业可能会因不堪重负而退出。

三、可采取的方法

（一）加强组织领导，形成合力。成立由区政府分管领导任组长，房管、公安、民政、财政、劳动、建委、规划、水利、园林、城管、物价、工商等部门领导为成员的小区综合整治工作领导小组，统一领导、组织、指导、督查全区小区综合整治工作。小区综合整治领导小组下设办公室，具体负责小区综合整治工作的日常事务。工作人员由区建委、规划、市政、园林、房管等部门抽调。费用由区财政设账户专项支出。各有关部门也要根据工作需要，成立相应的小区综合整治工作领导小组，设立绿色通道，负责小区综合整治的行政审批等工作，各职能部门必须在规定时间内完成。

（二）统一规划，建大渡口区特色小区。小区综合整治具体是：小区的一户一表改造、不配套房屋的厨房厕所改造、房屋外立面改造、小区道路绿化、健身器材和其他设施的配备等。大渡口区应该指定一家或者几家设计院根据本实际情况制定统一的规范标准。再根据每个拟改造的小区具体设计，因地制宜、根据大渡口特色设计外立面风格，制定整治方案。如，台湾王永庆在全国投资修建的明德小学事先制定统一标准，有大样做法、外立面造型等，再根据各个学校的实际情况做局部调整，保证功能、立面的一致性。在两年的实践中，各区摸索出了一套适合本区的标准。如，渝中区按明清风格设计、江北区每街的店招店牌都不一样。在工程治理中，严格按新规范进行设计施工，严格按照新建工程的有关规范进行监督检查，保证工程质量。

（三）做好宣传发动工作。居住区综合整治不同于危旧房改造，特别是工程治理，整治方案确定后，由各街道办事处向居民发放公开信、征求意见表，有针对性地召开各种类型的居民座谈会，公布整治方案和物业管理方案，对已修建完毕的项目进行新旧照片对比，做成VCD广泛宣传，通过实际效果来取得住户支持，奠定整治工作的群众基础，减少施工过程中的阻力。

（四）健全旧住宅区的物业管理。物业管理是巩固整治效果的有效手段，由于自身客观条件的不足，制约了老小区管理向完全社会化、市场化、专业化的发展。各级政府部门应加大力度，进一步重视和支持老小区物业管理工作。一是区财政拨付一笔专款作为大修基金，加上以前房改时对房屋收取其总价20%的大修基金统一管理，作为整治后新建小区的大修基金，由区房管局物业科监督支出，动息不动本，保障日后的日常维修；二是政府公益性岗位安置政策与物业管理相配套，如小区护楼员的人员经费和业务管理直接归入物业公司，护楼员队伍由业务部门指导，街道监督、物业公司使用的管理办法，实际减轻物业管理的经费压力；三是积极创造条件，增置物业用房，可考虑集中购置，由主管部门统一管理监督，统筹安排。由于旧住宅区的居民还没有缴纳物管费的意识，可以由房管局物业科和街道社区一起组织小区居民成立业主委员会，初期由业主委员会统一管理。在时机成熟时，可以对外招聘物业管理公司统一管理。通过环境综合整治让大渡口区的旧住宅区顶层不漏水、墙面成一色、设施得改善、绿化小调整、管理有加强、环境大变样，使大渡口成为真正的宜居城区。

（作者单位：1.重庆市大渡口区住房建设办公室；2.重庆市建设发展有限公司；3.重庆市地质调查院）

老旧小区整治方案篇2

实施方案（第二次征求意见稿）

为深入贯彻落实党中央和国务院决策部署，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国发办〔2023〕23号）、《广东省住房和城乡建设厅、广东发展和改革委员会、广东省财政厅关于做好城镇老旧小区改造2023-2025年规划编制和申报2023年改造计划任务的通知》（粤建节函〔2023〕448号）等文件精神，结合我市实际，特制定本方案：

一、总体要求

以新时代中国特色社会主义思想为指导，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，按照以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展要求，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，结合我市创建全国文明城市建设、国家森林城市建设和巩固国家卫生城市建设，大力改造城区范围老旧小区，推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设转型，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2023年开工改造3个老旧小区，形成全市改造示范项目；2023年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五期末，力争基本完成2000年底前建成需要改造的城镇老旧小区改造任务。

二、改造范围

城镇老旧小区是指阳江市区、县（市）城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的老旧小区，有条件的可适当将2005年底前建成的老旧小区纳入改造范围，比例不得超过改造任务的15%。支持符合要求的国有企业单位、军队所属城镇老旧小区，按照属地原则纳入改造范围。纳入城区改造范围的老旧小区应符合下列条件：

（一）基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈；

（二）未实施综合改造且未纳入规划征迁改造范围的住宅小区；

（三）违章建筑拆除情况较好。

三、改造内容

城镇老旧小区的改造内容分为以下三类：

（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

（二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边老旧设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

四、改造任务

（一）摸清城镇老旧小区底数。目前全市待改造城镇老旧小区约161个，约978栋建筑，涉及约16633户居民，建筑面积约126.85万平方米。2023年要对照城镇老旧小区的认定标准，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。根据轻重缓急和财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。

（二）试点改造项目。选取3个城镇老旧小区为我市试点项目，分别为江城区荔枝园公租房小区、江城区神农街公租房小区、阳春市春城街道（龙湾小区），重点探索建立存量资源整合利用机制和建立改造资金政府与居民及社会力量合理共担机制。

（三）2023年改造任务。落实2023年中央和省资金补助支持10个城镇老旧小区建设。各县（市、区）区可选取1个作为试点项目，在2023年底基本形成城镇老旧小区改造工作流程和部门分工，全市城镇老旧小区改造政策体系和工作机制基本形成。

（四）2023-2025年改造任务。健全完善我市城镇老旧小区改造政策体系和工作机制基础上，结合全市城镇老旧小区底数摸查情况和改造资金计划，按年度常态化推进相关改造工作。

五、实施步骤

（一）项目前期。按城镇老旧小区底数摸查、项目评估、编制实施方案、征求意见、专家评审、实施方案公示、方案审定、计划申报的实施步骤开展相关前期工作，切实做好项目前期摸底、居民动员、公众参与等工作，为推进城镇老旧小区改造实施打下坚实基础。

(二)项目实施。按项目申请立项、项目报批、项目招投标、项目施工和监督监管、项目竣工验收等步骤实施。各项目实施主体应精心组织，确保改造工程精细化设计、精准化施工，落实安全施工、文明施工要求，确保城镇老旧小区改造工作按时限要求落到实处、取得实效。

(三)后期管理。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业参与的联席会议机制，引导居民协调确定改造生的小区管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。有条件的小区建议按程序引入物业管理服务公司负责后续维护管理工作；对已有业主委员会的小区，验收后相关设施设备移交业主委员会进行管养。推动城镇老旧小区改造与实现后期管理相结合，确保城镇老旧小区改造“一次建成、长效管养。

六、资金筹措

按照“谁受益、谁出资原则，城镇老旧小区改造资金通过居民、管线产权单位、房改房原产权单位出资，财政预算安排，社会捐资、投资等方式筹集。

（一）落实居民出资。按照谁受益、谁出资原则，居民合理分担城镇老旧小区改造费用，出资来源可包括住宅维修资金、个人住房公积金，小区内公共停车和广告等公共收益以及其他合法资金。住宅维修资金、小区内公共停车和广告等公共收益用作改造费用，依法由业主委员会或居民自治小组组织业主按程序共同决定。对特殊困难家庭，可依法依规减免出资。

（二）加大各级政府资金补助。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，按照“保基本的原则，第一步支持基础类改造内容。按照属地管理原则，城区各级政府（管委会）对辖区内老旧小区改造主体责任，财政部门应安排专项资金用于辖区内老旧小区改造。市财政局根据财政实际情况对城镇老旧小区改造项目给予资金支持。积极争取中央财政补助及预算内投资，申报地方政府专项债券，严格落实资金投向和使用要求，避免增加地方隐性债务。

（三）鼓励产权单位出资。鼓励原产权单位（含行政企事业单位）和公房产权单位合理落实出资资金，借助“三供一业移交等方式共同参与改造工作。

（四）落实专业经营单位出资。引导供水、供电、供气、网络、通信、有线电视等有关管线单位和国有专营企业履行社会责任，按照“谁出资、谁收益、谁经营的原则，出资参与相关管线设施设备改造提升，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业单位，由其负责后续维护管理，保障专业经营单位的经营权与收益权。

（五）社会捐资、投资。鼓励企事业单位和个人捐资、投资参与城镇老旧小区改造。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类改造设施设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。

（六）落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

七、保障措施

（一）建立统筹协调机制。各级政府要建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制。成立全市城镇老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，市直相关单位和各级政府主要负责人为成员，领导小组下设办公室（设在市住房城乡建设局）。形成相关部门协同推进、密切配合的工作机制，统筹、协调、督查、考核等工作。构建“市、县（市、区）、街道(乡镇)、社区、居民五级联动工作机制，及时研究、协调解决有关重大事项和问题。各县（市、区）成立相应工作机构，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

（二）健全动员居民参与机制。健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。

（三）建立健全项目推进机制。各级政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。为专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。

（四）完善小区长效管理机制。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

（五）加快改造项目审批。各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。可由县（市、区）人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化审批手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。

（六）健全适应改造需要的标准规范体系。编制城镇老旧小区改造原则，明确改造范围、内容以及相关技术要求，并结合文明城市建设、森林城市建设、卫生城市建设、海绵城市建设、无障碍环境建设、停车场建设、建筑节能改造、历史文化名城保护等工作同步实施。通过综合运用物防、技防、人防等措施满足消防安全需要。对新建、改建基础设施和服务设施影响日照间距、占用绿地等公共空间的，在广泛征求群众意见基础上，因地制宜予以解决。

八、工作要求

（一）各县（市、区）政府是城镇老旧小区改造的实施主体，具体负责城镇老旧小区改造实施工作。主要负责同志亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。

（二）住房城乡建设部门要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。各有关部门要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善相关政策措施。研究对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区给予有关激励政策。要制定城镇老旧小区改造工作流程、项目管理机制，落实好工程招标、施工、监理及验收工作要求，做好施工前清障、拆违等前期工作，抓好各项改造工作协调。

（三）加大宣传力度。加大对城镇老旧小区改造工作的宣传引导，通过系列新闻报道、公益广告宣传、短视频等方式，准确解读城镇老旧小区改造的政策措施，要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改为“我要改，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

附件：1.阳江市城镇老旧小区改造内容、改造标准表

2.阳江市城镇老旧小区改造工作分工

阳江市城镇老旧小区改造内容、改造标准表

类别

序号

项目

名称

改造内容及标准

（一）

小

区

环

境

及

配

套

设

施

1

供水

对破损、老旧的供水管道及设施进行更新改造，确保水压稳定；实行“一户一表，抄表到户

2

供电

对破损、老旧的供电线缆进行更新改造；对设计供电容量不足的，进行增容改造，确保电压稳定；对供电线缆进行规整，确保架空线路安全整齐，也可采用电缆下地形式，对存在安全隐患的供电设施进行迁改；对具备条件的实行“一户一表，抄表到户。

3

供气

未通管道燃气的小区建设天然气管道，实现管道燃气入户；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造

4

弱电

对通信、有线电视、治安监控等弱电管线进行规整，原则上全部入地，统一走管，并对原有明线进行拆除，恢复原貌。通信基础设施改造升级必须达到规定标准要求，并实现共建共享

5

排水

对雨污合流管道进行改造，实现雨污分流；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造；对污水管道以及化粪池进行疏通清淤，接入市政污水主管网；对雨水管道进行疏通清淤，接入市政雨水主管网

6

通行

设施

改造或新建小区内通道，同步考虑坡道建设；人行道应采用透水铺装

小区外进出通道可结合实际需要和周边区域交通微循环一并实施改造；小区内的车行道尽量采用沥青路面

增加无障碍设施，包括无障碍坡道、人行道盲道、无障碍停车位、无障碍出入口等

7

停车

设施

原停车设施被改变用途的，进行整治并恢复停车功能；优化布局，合理增设停车泊位，鼓励建设生态停车场及智慧停车系统；有条件的可建设立体停车设施；合理设置交通标识、标线及充电桩设施

8

消防

设施

修缮小区公共部分原有的消防设施，将消防水源与生活饮用水独立分开。主干道两侧是否符合按标准配备市政消防栓。对存在消防隐患的部位进行整改，疏通消防通道，更换、增设消防设施，优化设施布局

9

安防

系统

设置小区出入口，增设道闸、门禁及监控系统。符合要求的可与天网工程建设平台联网

10

环卫

设施

重新布局和增设垃圾分类收集设施。对楼内原有垃圾通道进行拆除

11

照明

设施

根据实际需要，更换、维修、增设路灯等小区公共照明设施，鼓励节能改造

12

文体

活动

设施

结合小区实际，合理布局，改造、增设居民文体活动场地，增加运动健身设施

13

绿化

美化

合理平衡功能性用地与绿化用地的关系，充分保留利用原有树木，合理优化小区绿化布局。对老旧、破损围墙进行维修改造，建设特色文化墙

（二）

建

筑

物

本

体

14

屋面

防水

对漏水、渗水的屋面进行防水改造

15

楼道

修缮

对楼道、扶手等进行修缮更新，对楼道出入口进行坡化处理

16

楼道

照明

更换、维修或增设楼道内公共照明设施，鼓励节能改造

17

单元

门禁

更换、维修或增设单元门禁系统

18

加装

电梯

鼓励有条件的小区加装电梯

19

立面

整治

对脏污、破损的外立面进行清洗、修复，可适度粉刷或改造。对室外空调机提倡统一加装室外空调机隔板

20

楼内

给水、

排水

管道

对楼内公共给水、排水管道和强电、弱电线路等管线进行更新改造

（三）

公

共

服

务

设

施

21

服务

设施

配套完善养老抚幼、医疗、无障碍、便民市场等服务设施

22

功能

用房

配套物业用房、值班室等功能用房

23

互联网社区

完善社区网格化平台建设，结合5G建设，打造智能化社区，鼓励引入共享图书室、无人超市、快递驿站、互联网医疗等服务设施

（四）

社

区

治

理

体

系

24

自治

管理

创新居民自治管理模式，引导居民合理选择自治管理或物业管理，不断巩固改造成果，推进小区后续管理专业化、常态化

25

协商

机制

构建完善的居民议事及共同协商处理小区事务机制，实现政府治理、社会调节、居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局

阳江市城镇老旧小区改造分工

各县（市、区）政府。负责牵头推进辖区老旧小区改造，指导、监督辖区的镇（街道）、社区等开展城镇老旧小区基本情况的摸底调研工作；建立完善辖区老旧小区改造项目库，制定本地区老旧小区改造总体规划及年度计划；负责指导、督促实施单位开展城镇老旧小区改造工作；负责辖区老旧小区改造计划、资金、备案、监督等工作。

各县(市、区）老旧小区改造牵头单位。负责统筹组织辖区内老旧小区微改造工作，建立工作台账清单；制定具体改造任务，确定改造项目范围；收集统计辖区老旧小区项目数据，建立城镇老旧小区项目台账，定期向市城镇老旧小区办公室报送相关情况；负责辖区老旧小区改造工程质量监督工作；组织开展工程验收。

各镇政府（街道办事处）。负责开展调查摸底，全面摸查了解城镇老旧小区居民群众需求；对有条件的小区，在项目筹划前期，负责引导居民组建小区建设管理委员会或其他居民自治组织；开展方案公示收集居民反馈意见；负责改造中协调工作，负责统筹引入相关物业，或会同小区建设管理委员会或其他居民自治组织，负责后期管养工作。

市住房城乡建设局。牵头推进全市城镇老旧小区改造，负责指导、督促各县（市、区）政府开展城镇老旧小区改造工作；负责全市城镇老旧小区改造计划、备案、监督等工作；指导各县（市、区）政府创新方式，拓宽筹资渠道；联合各县（市、区)政府指导各城镇老旧小区成立社区居民自治组织，探索建立改造维修资金；负责指导加装电梯工作；负责阳江市区内公房小区改造，统筹盘活闲置公房资源；指导城镇老旧小区管道燃气入户改造工作；指导改造项目施工许可、竣工验收、房屋安全管理等；牵头开展城镇老旧小区改造绩效评价工作。

市发展和改革局。负责牵头指导各县（市、区)发展改革局进行项目立项审批；试点项目经各县（市、区)政府审定，由各项目业主分别向发展改革部门报送立项申报资料。

市教育局。负责结合城镇老旧小区改造，配合引入社区幼儿园、教育培训机构等工作。

市工业和信息化局。负责按照职能分工指导通信线整治工作，协助推进通信线整治工作。

市公安局。负责指导监控安防设施设备改造工作；负责指导城镇老旧小区社区内微循环交通改造。

市民政局。负责结合城镇老旧小区改造，配合健全居家社区养老服务机构布点，配合有关部门推动有条件的城乡社区将婴幼儿照护服务纳入城乡社区服务范围，指导社区治理工作。

市财政局。负责指导各级财政部门开展城镇老旧小区改造预算审核工作；协助争取中央、省补助资金。

市人力资源社会保障局。负责结合城镇老旧小区改造，配合健全家政服务网点布点，整合社区家政、养老、托育、便利店的服务需求等信息资源，加强人员专业培训。

市自然资源局。配合做好城镇老旧小区改造公共设施、公共服务的规划、建设用地审批工作；配合做好项目方案审核工作。

市生态环境局。按照职能分工指导推进绿色社区建设，建立社区人居环境建设和整治机制，提高社区居家环境水平。

市商务局。负责结合城镇老旧小区改造，协调和指导社区相关服务机构的招商引资相关工作。

市文化广电旅游体育局。按照职能分工指导电视线路整治工作；负责涉及不可移动文物改造的相关项目方案审核工作；指导、协调完善城镇老旧小区文体设施工作，统筹相关文体健身器材，配合城镇老旧小区改造项目实施；负责按照职能分工指导电视线整治工作，协助推进电视线整治工作

市卫生健康局。负责结合城镇老旧小区改造，配合指导社区卫生服务机构。

市国资委。负责统筹城镇老旧小区改造范围内市属国企的闲置公房资源，会同民政、教育、人力资源社会保障等相关部门，引入家政、养老、托幼、医疗等公共服务机构。

市市场监管局。负责加强对城镇老旧小区改造涉企收费检查，禁止收取不合理费用。

市城管综合执法局。负责指导城镇老旧小区环卫设施改造工作；负责小区市政排水和排水单元雨污分流等改造工作；指导、监督推进违规户外广告、违法建筑治理，整治不规范遮阳篷、防盗网和防护设施工作；负责指导城镇老旧小区绿化建设等工作；负责指导督促试点项目范围内垃圾分类工作。

市金融局、人行阳江市中心支行、阳江银保监局。负责鼓励银行业金融机构加强政银企合作，支持政策性金融机构加大对城镇老旧改造的信贷支持力度。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式加大公司信用类债券、项目收益票据等债券融资运用，拓展融资渠道。

市信访局。负责结合城镇老旧小区改造，建立群众意见收集、处理和反馈机制，加强监督检查。

阳江广播电视台。根据制定电视线路整理年度计划，配合城镇老旧小区改造同步实施；负责结合城镇老旧小区改造，做好舆论宣传引导工作；普及改造政策，展示改造成果；指导各县(市、区)结合推进城镇老旧小区改造工作挖掘我市历史文化遗产，宣导城市历史文脉传承。

市应急管理局。负责指导老旧社区改造完善应急避难场所建设；指导进行应急路线规划和逃生指引标志建设工作。

市通信建设管理办公室。负责结合城镇老旧小区改造，按照职能分工指导通信线整治工作，协助推进通信线整治工作。

阳江供电局、中国电信阳江分公司、中国移动广东阳江分公司、中国联通阳江分公司。按职责负责结合城镇老旧小区改造计划，根据各自职能制定相关城镇老旧小区电力线、通信线、电视线路整理年度计划，配合城镇老旧小区改造同步实施，负责具体推进相关管线的整理规范和下地工作。

市邮政管理局。负责结合城镇老旧小区改造，配合指导社区引入邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

市税务局。落实税费减免政策，制定措施落实国家支持城镇老旧小区改造税费优惠政策。

老旧小区整治方案篇3

力争通过综合整治,使我市老旧小区的的环境明显改观,秩序明显好转,设施功能也明显改善,虽然近几年老小区整治取得了明显的成效,但与居民群众的愿望相比,还存在着很大的差距。总结我市老小区综合整治工作,存在着以下几方面的矛盾与困难:

1、社会期望膨胀,老小区整治目标难以完全实现。居民和小区管理单位希望通过老小区整治解决所有问题。例如,解决文化休闲问题、车棚出租问题、公建配套问题、专业改造问题等,这些给小区整治赋予了太高的目标,也给老小区整治工作造成巨大的压力。

2、工程错综复杂,单一网络难以妥善协调。老小区整治工作是一项复杂的系统工程,涉及房管、政法、、发改、公安、财政、建设、水利、规划、园林、城管、体育、物价、供电、电信、邮政、广电、移动、联通等多家单位与部门,需要各单位和部门共同配合,密切协作,更需要全社会力量参与支持。但在实际操作中,还是有一些部门认为老小区整治是物业管理部门的业务工作,造成协调众多行政部门和专业单位的联动有些力不从心。

3、管理后劲不足,整治效果难以长久维持。老小区由于建造时间早,建设主体多元化,小区的规划设计、功能布局以及各项生活配套存在较多缺陷,与开展常规性的物业管理要求有较大差距。而老小区由于自身功能不完善,严重影响了物业公司的自我维持与发展。老小区物业服务收费标准低、收缴难,严重影响了物业公司的正常营运。近几年老小区物业管理公司不时有退出的现象,小区整治后并不能彻底走出长效管理后劲不足的困境,也影响了整治效果的长久维持。

对策建议

1、进一步健全组织体系,明确部门职责。进一步加强综合整治工程的组织领导,建立健全完善的工程领导小组和办事机构,新增政法、体育等部门为成员单位,结合我市实际,老旧小区综合整治提升工程要按照部门联动、属地管理的原则,建立市、街道、社区三级联动机制。市政府与各各相关部门和单位签订目标责任书,实施年度目标考核。

2、进一步加强调研,科学合理确定新一轮整治内容。在全面总结以往老旧小区住宅综合整治经验的基础上,结合我市社会经济发展水平,充分考虑老小区居民群众的愿望,以缓解停车难等问题为重点,从设施配套、生态环境、文化提升等方面完善小区基础设施功能。

3、做实做细综合整治方案,确保综合整治工程安全、高效、优质。要强化项目管理,积极推行标准化管理,规范建设程序,节约建设资金,保证工程质量。要做好工程建设前期调查、招投标、项目推进、现场施工管理、初验和竣工验收等工作。工程管理要严格实行规划设计、招投标、监理审计监管、考核验收等制度。

4、进一步加强长效管理,巩固整治效果

(1)建立健全老旧小区物业管理相关政策,出台具有可操作性的实施细则。同时还要明确水、电、气等专业部门的维修责任,分清责任范围,避免推诿扯皮。

(2)建立健全维修资金管理、使用、监督制度。市政府应该组织有关部门和相关专家,探讨顺应社会经济发展趋势,符合我市实际特点的老小区维修基金管理模式,制定相应的维修资金管理与使用具体办法。或由相关部门共同成立一个联合管理机构,专门负责维修资金的归集、使用及管理,做到维修资金运作公开、透明。

老旧小区整治方案篇4

一、整治旧村的指导思想和工作目标

指导思想：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐社

会的要求，长期、持续、全面整治旧村，彻底改善旧村人居环境，为推进旧村城市化建设进程，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。

工作目标：改善旧村居住环境，消除重大安全隐患；改变旧村建设面貌，完善市政基础设施和公共服务设施；提高居民生活质量，将旧村改造成安全卫生、环境优美、舒适文明的和谐社区，促进居民生活方式的转变。

二、整治范围和基本原则

（一）整治范围

在全区28个社区及所有居民小组范围内全面开展整治旧村工作。

（二）整治工作原则

整治旧村要坚持以下几个原则：

一是实事求是、量力而行原则。积极、稳妥、有序推进，尽量减少对社会、经济的负面影响，确保“成熟一个，整治一个；整治一个，带动一批”。

二是区别对待、因地制宜原则。针对不同区域、不同类型旧村的特点和问题，根据当地居民要求和经济实力状况，根据城市建设的总体规划要求，对每个社区制定不同的整治具体目标和整治办法，分别采取整体（局部）拆旧建新、搬迁新建、撤并共建、保护复建或整治改进等不同的整治方式，解决旧村的实际问题，不搞一刀切和统一标准。

三是统筹兼顾、综合整治原则。综合运用法律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展整治，既要推动旧村的空间形态整治，又要推动其社会形态整治和经济再造，推进旧村的城市化进程。

四是落实科学发展观、建设节约型社会的原则。根据落实科学发展观的要求，在整治旧村过程中要高度重视资源节约和循环利用，在建设过程中要贯彻节能、节水、节材、节地等要求，努力构建节约型社会。

三、整治模式和基本要求

整治模式分为拆旧建新型、合并联建型、保护复建型和整治改进型等4种类型。

（一）拆旧建新型。对部分已纳入城市总体规划和工业园建设规划的旧村、“城中村”、在土地被征用后，实行整体搬迁和集中安置，建设居民公寓。对那些经济条件许可，居民自愿进行整村拆除或局部拆除改建居民公寓的也纳入这一类。

拆旧建新型重点抓好5个方面：

1.结合“四清理”后续管理工作要求，对“四清理”遗留和反弹重建的违法建筑、违章搭建全面拆除。

2.对占用农保的违法违章建筑坚决予以拆除。

3.对占用公共设施的违法违章建筑坚决予以拆除。

4.对“四无”（无符合资质单位设计图纸、无符合资质施工单位、无办理质安监登记、无监理单位）违法违章建筑加强管理，经鉴定存在质量、安全隐患的，坚决予以拆除。

5.对上述范围以外的其他违法违章建筑，分门别类，区别对待，逐步推进，根据城市建设需要，分步拆除。

（二）合并联建型。按照“撤并小型村、拆除空心村、缩减自然村、建设中心村”的要求，以区为单位编制村庄撤并规划，由若干个行政村组成中心村，集中建设大型居住区或组团式公寓，实现人口的集聚和基础设施、配套设施的共享，构建社区管理新格局。

实行以上2种类型改造工程的旧村，应聘请有相应资质的规划设计单位编制旧村改造专项规划，经区、市审查批准后依规划实施。除因城市总体规划的需要而搬迁新建的外，基本要求是：一是要坚持居民自愿、建设资金来源保障；二是只允许建设高层居民公寓，不能新建单家独院住宅；三是坚持“拆旧建新”或“以地换地”的方式进行，即是拆除旧村后就地建设；异地建设必须回收与新用地面积相当的旧村土地产权，由政府统筹使用，新增建设用地只能用作解决旧村新增人口的居住需求；四是新建、联建的居民公寓要严格执行“一户一套，退旧建新”政策，不准搞一户多套，禁止利用居民公寓建设变相搞房地产开发。

（三）保护复建型。对部分具有丰富历史文化内涵的古村落、古建筑群和特色的居民点，必须进行保护，应经专家论证，划定保护区，编制保护规划，注重加强对整个历史文化村落的文物本体、环境景观、历史风貌、地方特色等各方面的区域性整体保护。已有保护专项规划的，在规划指导下进行必要的保护复建。未编制规划的，要暂时保持现状，禁止拆建。坚持可持续发展战略，科学适度地开发利用历史文化资源。

对这3种类型的旧村整治，区不作具体时间要求。

（四）整治改进型。整治旧村工作的重点放在整治改进型。凡2年内不具备条件、不实施拆旧建新或合并联建整治，又不属于保护复建型的旧村，必须进行全面整治改进。通过整治改进，使村容村貌整洁优美，达到“安全卫生、环境优美、舒适文明”的基本要求。

“安全”：是指社区内所有建筑及设施安全可靠，无危房，无泥砖房；有消防通道，满足消防安全要求；清拆位于危险边坡地等存在严重自然灾害隐患地区的建筑，消除可能造成危险的隐患；拆除屋前屋后的各种乱搭乱建物。

“环境改善”：是指对街道两旁建筑立面进行适当装饰，“穿衣戴帽”，达到整齐洁净，美观大方要求；社区内大街小巷全部硬底化，交通平坦畅顺，消除人车混杂状况；排水畅顺，实现“三化”，即雨水排放明渠化，污水排放暗渠化，排水系统的各种管渠硬底化；生活区与养殖区分离，居民生活区内不准养猪、鸡、鸭等禽畜；居住区与工业生产作业区分离，动员工业企业搬迁并向园区集中，旧厂房以“退二进三”进行整治，暂不能外迁的一些企业厂房周围用绿化、道路与居住区进行分隔，落实治理污染措施，居民生活居住区内无影响居民生活、污染环境的小工厂小作坊及其它生产经营场所。

“卫生”：是指每个社区（含本市户籍人口300人以上的社区）按照不同规模配备1个以上符合国家二类公厕标准的卫生公厕，居民家庭厕所达到无公害厕所要求；有符合卫生条件要求的垃圾收集站或中转站，消除露天无遮盖垃圾池和收集点，社区内道路和公共场所垃圾及时清扫，保持整洁。

“舒适”：是指每个社区（含本市户籍人口300人以上的社区）按照不同规模配备公园、广场和篮球场等公共活动场地，对村庄、街道、公路、庭院内外、空地进行全面绿化美化。

“文明”：是指每个社区有居民办事场所，有宣传栏，有老年人活动室、体育康乐活动室，有文化室（图书）室，倡导文明的生活方式。

整治旧村工作的重点是整治改进，该项工作纳入社区领导工作业绩考核序列。今年底前要取得实质性进展，使旧村环境有变化。整治改进型的全部整治工作用2年时间基本完成，使旧村环境大变样。

四、组织机构和责任分工

（一）组织机构

成立*区整治旧村工作领导小组，负责协调、指导、检查和督促全区各社区整治旧村工作，成员名单如下：

组长：邹顺高（党委委员、办事处副主任）

副组长：叶钧明（国土分局局长）

梁羽旋（规划建设办副主任）

黎惠明（城监中队队长）

成员由区规划建设办、国土分局、城监中队、规划所等部门抽调工作人员组成。领导小组下设办公室，设在区规划建设办，梁羽旋兼任办公室主任。

各社区要成立相应机构，负责本社区的整治旧村工作。社区主要领导任组长，办公室主任由社区分管城建工作的干部兼任。

（二）责任分工

区整治旧村工作领导小组的主要职责：领导、部署全区整治旧村工作；研究解决整治旧村工作中遇到的重大问题；研究决定其他重大事项。

区整治旧村工作领导小组办公室的职责：组织编制全区整治旧村工作方案；组织指导全区整治旧村及旧村规划工作；组织整治旧村的调查研究工作，推广先进经验做法；定期向领导小组报告整治旧村工作的进展情况，组织对旧村整治改进工作验收；承担领导小组交办的其他工作。

各社区整治旧村工作领导小组的职责：按照属地负责的原则领导、部署本社区整治旧村工作，研究解决整治旧村工作中遇到的疑难问题。

五、实施步骤和时间要求

根据我区实际情况，实行同时起步，分步实施，先易后难、梯度推进。用5年时间完成全区28个社区全部整治目标任务，其中整治改进型要求在2年内(*年7月年-*年8月)完成。

（一）动员准备阶段（*年6月8日）。区召开整治工作动员大会，成立区整治旧村工作领导小组，结合本区实际，明确整治目标、内容、步骤和工作要求、部署整治工作，上下联动宣传整治旧村的目的意义和政策做法，开展调查摸底工作，为全面推进整治工作做好组织准备。

（二）工作计划制定阶段（*年6月16日至30日）。

根据各社区旧村的具体情况，制定整治工作计划报市整治旧村工作领导小组办公室备案。整治计划应当包括以下内容：各社区旧村整治类型，实施的顺序和时间安排，资金筹集方式。另外，要求以社区为单位制定整治改进型的专项整治方案，包括整治项目名称，项目选址，工程施工图纸，工程量清单，投资规模概算，等等。整治方案经区办事处审批后报市整治旧村工作领导小组备案。

（三）组织实施阶段（主要针对整治改进类型，*年9月底到*年8月底前）。整治改进用2年时间全面完成。

（四）检查验收阶段（主要针对整治改进类型，从*年7月开始）。做好迎接市整治旧村工作领导小组每季度1次的检查验收准备工作。

拆旧建新、合并联建、保护复建的整治工作。不作统一时间要求，区办事处将根据实际情况组织各社区开展实施。

六、资金来源

进行拆旧建新型、合并联建型、整治改进型3类整治的整治旧村资金来源原则上由社区自筹解决，视具体情况，区办事处适当给予补助。

保护复建型整治工程资金来源视具体情况另行确定。

七、工作做法

（一）宣传发动。整治旧村牵涉到广大群众的切身利益，各社区要充分重视宣传发动，做好群众的思想工作，动员群众的支持、参与和配合。

（二）规划先行。坚持城市规划对整治旧村工作的指导，要按照城市总体规划的要求，加紧编制整治旧村专项规划，并将其作为具体整治工作的强制性依据，使整治工作有章可循，保证整治工作具有科学性和可操作性。

（三）鼓励旧围、旧屋村的整治。采用灵活多样的组织模式和奖励措施，鼓励现状建筑质量极差、生活服务设施不便、市政公用设施建设水平低、公共空间匮乏的旧围、旧屋村实行全面整治，拆旧建新，提高土地利用率，消除安全隐患，彻底改善居民生活环境和建设面貌。

老旧小区整治方案篇5

一、加强城市老旧小区建设的实践

所谓老旧、改制小区，一般都是早期建设的那些设计建设标准较低、配套功能不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的居民小区。六角亭办事处辖区的老旧、改制小区大多建于20世纪80年代以前，共有99个，涉及居民3233户、9135人，房屋产权大体为三种类型：有独家产权单位的75个，多家产权单位的21个，无产权的3个。近年来，办事处从改造居住环境入手，寓管理与服务之中，对症施治老旧小区建设管理难题，收效良好。

（一）加大投入抓改造

针对老旧小区公共设施薄弱和老化问题，多方筹集资金10366余万元，对辖区62个老旧、改制小区院落和危房进行了统一改造；实施99个老旧、改制小区化粪池、下水道、室外墙体美化、院内场地硬化绿化等工程；新建和改造老旧、改制小区公厕17座；完成四维街、和平街、沙井街、薛家巷、学田巷等38条背街小巷的进出口道路、下水道等基础设施改造升级；新建老旧、改制小区停车场7个，“摩托车之家”3个，扩建四维街、人民路物资局大院停车场，新增停车位300多个；修建老旧、改制小区形状各异花坛40多个。针对群众反映强烈的道堰湾路下水道堵塞问题，投资70多万元予以整修；针对六角亭原菜市场破烂不堪的状况，收储私人建设的菜市场以及住房等，在原址上新建文物管理所和文化广场。通过改造和整治，所有老旧小区面貌焕然一新，实现了道路路面平整、路灯及管线布设基本完好、围墙墙面整洁美观、垃圾定点投放和定时清运、车辆停放整齐有序的预期建设目标。

（二）突出环卫抓整治

针对老旧小区环境“脏乱差”问题，结合恩施市创建“国家卫生城市”，办事处组建工作专班，按照“美化、绿化、亮化、净化”要求对老旧小区环境开展综合整治，坚持硬件软件一起抓，巡查与整改不松手，突出解决小区道路破损、屋面渗漏、乱搭乱建、乱堆乱摆、乱贴乱画、乱扔乱倒、排污等问题，确保小区环境达到以下标准：道路无低洼积水；绿化树池内无杂草、垃圾、黄土；公共设施设备完好，无乱扔杂物、乱搭乱建、乱堆乱放、损坏花草树木等现象；围墙墙面无破损、无商业广告；垃圾箱整洁、无异味；化粪池管道通畅，无污水随意流放。整治过程中，突出“绿化覆盖”，投入50万元，在城市主、次干道及背街小巷修建树池花坛40多个；突出改造建设胜利街小商品市场、人民路农贸市场，创建“一街一路”示范工程；突出市民素质提升，开展城市管理“小手牵大手”、“说文明话、办文明事、做文明人、创文明城”、“我爱斑马线”、“垃圾换鲜花”等系列主题活动，制作宣传老城文化、抗战文化的大型文化墙及社区文化长廊，让无声的古街、深巷诉说老城乡愁，汇聚老城人“热爱老城、维护老城、建设老城”的强大正能量。

（三）常态长效抓管理

针对老旧小区长期无人管的问题，推行三项新举措。一是建立“1+6+X”城区管理机制。“1”指由办事处城管办作为城市管理牵头单位，“6”指城管、派出所、工商、交警、环卫及所在村（居）委会各派一名行业管理联络员，“X”指多名文明劝导员和保洁员。每月由牵头单位组织对大街小巷、老旧小区、辖区机关单位“六城”同创工作进行巡查、考核并兑现奖惩，对连续6个月评为“优秀”的居民户和个体工商户优先纳入“十星级文明户”评选对象，追加“资金鼓励”。二是推行“四员”精细化管理措施。即对各老旧、改制小区都聘请网格管理员包干整治监督任务，选聘物业管理员做好物业服务，明确环卫保洁员对小区垃圾做到日日清运，从办事处、居委会抽调专人组成“创卫”督导员定期督导检查。全办干部职工分片进入55个网格小区，组建路段、斑马线、广场噪音等部位巡查值守志愿服务队，实行“站点守线、领导包片”责任制，带领和督促“四员”履职尽责。三是落实小区管理模式。根据小区产权性质和居民意愿，选择单位自管、居委会代管、委托物业公司管理、居村共管、房管部门管理其中一种方式，确保每个小区都有人管事、有章理事、有钱办事。

二、城市老旧小区面临的主要问题

（一）生活环境脏乱差现象时有反弹

由于老旧小区在规划设计上的先天不足和历史欠账较多，加之日常维护管理缺失，导致改造整治后的成果y以巩固，脏乱差问题时有反弹，主要表现为：违法建筑回潮；商贩随意进出小区摆摊设点；占道经营；随处堆放杂物；绿地无人养护管理，加之人为践踏，猫犬的毁坏，机动车的碾轧，造成树木、草坪、花卉等枯死严重；环境卫生差等。

（二）安全隐患和治安问题难以消除

与新建小区比，一些老旧小区房屋、上下水道设施、供电线路和消防设施陈旧老化，人为破坏和被盗现象严重。部分老旧小区的建筑较为分散，难以达到相对封闭和独立，有的小区还没有门卫值班室，任何人都可以自由进出，车辆失窃和刑事案件时有发生。老旧住宅小区房屋出租率普遍较高，居住人员关系复杂，治安防范困难。

（三）小区综合治理难点需要破解。

一是物业管理难。因为企业改制，逐步形成了老旧小区多产权和无产权并存、管理职责不清的局面，建设初期引进的物业公司和多产权单位的小区各单位在公用设施、公摊部位和水电等设施维护方面互相推诿，致使有的小区长期无人管。二是小区改造缺资金。一些老旧、改制小区建设之初只是为了解决居民、职工住房困难，规划方案简单，致使房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，需要大量资金改造，仅靠财政投入和老旧小区房屋公共维修基金难以为继。三是居民观念陈旧。老旧、改制小区多数居民习惯于“有问题，找单位”，缺乏“花钱买服务”的意识，还有一部分下岗工人、无业人员和农转居居民等低收入家庭业主交不起物业管理费。

三、完善城市老旧小区长效管理机制的对策措施

老旧、改制小区的管理不是单纯的物业管理问题，必须在明晰产权关系的基础上，将其纳入社会管理系统进行综合管理。

（一）加强老旧小区基础设施建设与改造

发挥政府主导作用，牵头对老旧小区后期管理加大协调力度，有序推进老旧小区综合整治。对老旧小区整治进行整体规划，制定专项计划，按照政府组织、居民参与的原则，因地制宜，积极进行房屋维修养护、配套设施完善，切实解决老旧小区的现实问题。

（二）加大物管进驻宣传引导力度

小区改造后的长效管理工作涉及千家万户，居民的参与支持和理解程度至关重要。要通过加强宣传教育，扎实做好群众的思想转变工作，使广大居民群众真正明白，和谐社区建设的主体是居民，无论是物业管理还是居民自治，“花钱买服务”是理在其中。

（三）完善住宅专项维修资金管理制度

政府财政部门要建立房改房维修、物业应急管理等专项基金，用于解决小区公用设施设备维修及物业管理中的突发问题。要着力解决公共维修基金使用程序繁琐、审批难问题，可通过审计部门，对小区实际问题现场调查证实实际需求，出具审计报告，确保正确支配维修基金。老旧小区改造资金除了政府补贴外，还应积极引入市场机制予以筹措。

（四）加快推进房改房产权制度改革

产权关系复杂，产权不明晰是老旧小区难管理的关键所在。要设立专门的管理机构针对不同的产权归属，采取政府统一管理制度，将产权明晰化，消除有事找不到责任人的混乱现象。产权单位是住宅的产权人的，要对老旧小区的改造进行相应投资，且有义务承担维修管理费用；产权已归个人所有的，不再享受单位承揽一切服务的福利，应当按照法律规定上交相关费用；产权单位已经破产的，则由政府和个人共同承担。

（五）健全小区长效管理措施