店铺经营管理方案篇1

我自以为给东莞市都市丽人实业有限公司总裁郑耀南提出了一个很不错的主意，希望他依托2500家内衣连锁专卖店做网络营销，这样可以实现线上线下的完美结合，但是郑耀南态度坚决：现在不做!我们的内衣连锁专卖模式开创了一个蓝海，在线下还有着极其广阔的市场。

集成营销取代自然营销

在2002年以前，中低端内衣经营模式很简单，一些内衣街边小店或者商场里某个边缘的墙壁上便是内衣销售的全部业态，经营品种单一，只有内衣，或者文胸，几乎是完全依托客流的自然营销。

郑耀南在1998年创办都市丽人后，很长一段时间也没有找到满意的营销模式。他调查发现，一个女士要买一个贴身衣物，比如，内衣、内裤、袜子、家居、保暖、背心、塑身美体等等，要走很多地方才能购齐，而且品牌不一，价格浮动也比较大。

他觉得可以将女士贴身衣物整合到一个专卖店里面，只要你到了我的专卖店，内衣、内裤、袜子、家居、保暖、背心、塑身美体，甚至为自己心爱的人买男士内衣睡衣，都一站购齐。当时，即便是高档内衣也没有这种模式。他捉住了消费者既希望买到实惠，又希望买到品牌的心态，将都市丽人打造成性价比最高的产品。

当高低档品牌都在商超中混杀的时候，这种集成式品类营销模式创立了一条新的道路，让他们很快与竞争对手拉开差距，摆脱了前四年的踟蹰不前。随后几年，其开店速度几乎年年翻番。直到今天，2500家专卖店的数量，让其稳居中国内衣连锁第一的位置。

集成的不是产品，而是营销力

如果把都市丽人的成功仅仅概括为同类产品的聚合，创造了一个时髦概念便闯出了蓝海市场，无疑是肤浅的偏见。

这么多年以来，试图打破单品赢利局限，搞产品集成的比比皆是，走在前列的便是运动服饰，将鞋、帽、服，甚至运动器械都陈列在店面里(最近，国美倾力打造的运动零售品牌――锐动，就是走这一路线)，但是，成功者寥寥无几。

集成营销本身并没有创造新的消费群体，从本质上来说，简单地将相关产品放在同一个店铺里并不会创造出蓝海，但是却可以增加每一个消费者的客单价。

是否创造蓝海，有一个标准，那就是对手什么状况?如果对手很少，自然是蓝海；如果你的营销力超过了对手，也证明你是蓝海。都市丽人就是后者，虽然现在内衣品牌与销售内衣的渠道仍然多如牛毛，但是，他通过创新所打造的综合营销力，是所有对手中都不具备的。

都市丽人的营销力从前端到终端包含了四个链条：供应链、加盟商、精细化终端管理、员工。

供应链

集成营销面临的第一个问题是：产品集成之后，成本与价格降了还是升了?

你想让消费者省去选择的麻烦，但消费者想省的却是钱。如果集成产品之后，价格不降反升，那一站式购齐的整体解决方案不过是忽悠消费者的概念而已。在服装专卖店里买运动器械肯定比在运动器械专卖店里买更贵，这样的集成便没有什么意义。

产品聚合必然对供应链构成极大挑战，想想看吧，都市丽人有品类、三大系列产品(衣之密语，是定位中高档的内衣，25～45岁{紫色阳光，15～22岁；都市丽人，25～30岁的都市白领女性)、南方与北方的消费者对产品还有千差万别，采购、研发、生产等等莫不需要一一对应。

这也是为什么对手难以跟随的原因。有的人做得好睡衣，做不好文胸；做得好文胸，做不好保暖衣……虽说这些都是女性内衣，但都属于不同的类别和行业，很多企业没有这么强大的组合能力。

郑耀南刚开始的时候也做不到。为了凑齐品类，就了其他品牌，但从此烦恼不止：纠结缠人的市场保护(都市丽人在福建开店，但是的产品在福建有独家，自己的专卖店就不能销售那款产品)、质量不稳定、货物短缺。

为了彻底摆脱后患，2003年，他彻底放弃，所有品类都自己做。为此成功引进了两个战略合作伙伴，一个是张盛锋，一位在采购和研发领域有20多年经验的全球买手；一个是林宗宏，一位在生产领域有20多年经验的行家，他们原先是郑的供应商。他们的加盟，极大地解决了都市丽人在生产和研发上面对的难题。

这个突破至关重要，这标志着这个既做产品品牌又做渠道品牌的企业解决了上游的供应链瓶颈，有了质的飞跃。

无忧式保姆计划

都市丽人的开店成功率极高。决定一个专卖店开业成功有几个要素：第一选址，第二货品管理，第三店长和员工招聘，第四开店指导。这一系列被称为开店的“无忧式保姆计划”。

关于选址，郑耀南在向沃尔玛和7―11学习。他很少做广告，认为自己的店铺就是广告(这也源于他们对店铺的自信)，用开店传播品牌。产品就在商业街、社区、大学城，就是体现一种便利性和覆盖率――我已提供足够多的产品，只要能覆盖到，就能带来销量。

关于货品管理，每个店都有差异，尤其中国南北方差异较大，女士内衣这种贴身商品更需细致入微的调整。每进入一个新市场，公司大笔投资先开一个专卖店，比如河北，在最好的商业街开店，第一时间感受市场带来的冲击。如果通过经销商，这个反应就会很慢。等他们将杯型、码数、颜色等一切都调试妥当，才会发展当地加盟商。

每3个月一次的店长培训，让加盟商开店之后并不孤单，不会做生意都没关系，建设队负责开店，督导辅助提升业绩，开业5天都在那里，并且每个月都会有一天巡视，他们开设了加盟商的十项修炼课程，对店铺管理不断给予指导，确保最迟两年内收回成本。

精细化终端管理

集成营销旨在给客户提供一套整体方案，当然，自己更要有整体系统的精细化管理。

郑耀南说，你们《销售与市场》最近有篇文章非常棒，叫《营销人为什么不能从优秀到卓越》，很多营销人总是以为找到一个好点子，就可以成功了，但是轰轰烈烈之后怎么样呢?企业还是要长期经营的。

所以他认为策划、点子、想法都是外科医生，做完手术病好了，但是也有不少后遗症，真正的营销高手不仅仅是外科医生，更多的应该像保健医生一样懂得调理，企业的内部问题究竟在哪里?你如何复制昨天的成功?如何让内在的力量推动企业前进?这些都需要精细调理。

都市丽人通过系统性的实验达到精细化管理，比如：一个专卖店究竟应该配多少员工?很多企业可能凭感觉定，但是他们不是，他们是根据边际效应不断试验：一个专卖店50平方，用4个员工，做到了10万元的业绩，再尝试增加员工；原先是每个人2.5万元的业绩，若是增加一个，看能

产生多少，一般会增加1万多元的业绩，这样还可以增加，若是再增加一个，边际效益是8000，就不划算了。

他们还做这样的尝试：在人流不变、员工不变、市场不变的情况下，如何提升业绩?他们会从不同的方面尝试，员工尝试、货品陈列尝试、价格尝试，像一个方程一样设置不同的变量，测试带来的不同业绩，不是无限地增加或无根据地减少员工就可以带来收益最大化，而是有一个峰值，不断测试，找到这个峰值。

他们有一套IT系统，精确地计算客单价，客流量、销售比例、占柜比例，同时还派出现场人员测算，每小时多少人经过，多少人关注，多少人进店，多少人购买，流失率多少?在每个产品面前停留了多少时间?在哪一个产品前停留的时间最长?员工的连带销售是多少?特价产品会带来多少消费人群?

通过这些精细化的管理，带来一些标准化的东西，在复制店铺的时候，就会心中有数。

可乐会议

流通企业的人员流失率都很大，尤其是专卖店，基层流失率大约60％，但是在都市丽人，控制在20％以内!

这个数字对比出来的是对员工的管理方式的差别。作为一个基层员工，一般每3个月都会在情绪上产生变化，一旦管理者无视自己的情绪变迁，依现在90后导购比较自我的做派，走人是迟早的事情。

都市丽人通过一种叫做可乐会议的方式为员工情绪抒困。

店长请导购到麦当劳坐下来聊天，请她喝杯可乐。聊销售、聊人生、聊目标，在一个全新的环境下，放松下来坦诚交流。

在可乐会议上，店长征询管理建议，曾有员工提出一个建议：PK王。两个相邻的专卖店，定位差不多，A向B下挑战书，A下个月做20万元，请问B能做多少?B说可以做到23万元。半个月做一个总结，输的店铺就到赢的店铺去参观，然后再比赛，看谁最先完成任务，以刺激他们早点完成，输的一方就要写一份投降书。

方案实施后，效果很好，人的斗志被挑动起来了，员工会主动加班或给客户打电话。这种方式就是做到了自我激励，这是最好也是最难做到的。

店长会问员工的未来打算，5年后还打算在这里卖货吗?所有人都说不想，想自己开店。他们鼓励员工有这样的理想，只有有这种理想的人，才是可培养的人才。问题是，你现在应该怎么做?我们有店铺的十项管理：品牌管理、促销管理、危机管理、货品管理、员工管理、陈列管理、气氛管理等等，这十项管理，你学会了吗?

这种交流让员工找到了奋斗的动力，也培养了稳定的队伍。

总之，对供应链的整合，实现了成本和研发的优势，对加盟商的计划是为了覆盖率，精细化终端管理和员工潜力激发形成了强大的店铺优势，他们在每一个链条上都积聚了势能，方才有了整体的高度。在他的高度上，都是别人做不了或者做不好的，从而形成蓝海的围堰，圈起了广阔的市场。

专注于此

一种模式的建立，离不开操盘者的影响。郑耀南有三个特点，对此模式成功影响甚大。

分享

2003年，从直营准备做加盟的时候，碰到他的第一个股东程祖明先生(现在主要负责加盟市场及品牌运作)，为他重新梳理了加盟体系，实现了从自己增长到借力增长的转变，确立了全新的商业模式。2006年，他遇到了另外两位股东，张盛锋先生丰富的买手经验理顺了供应链，林宗宏先生彻底地解决了生产和研发面对的难题。2008年，他推出员工持股计划，极大解决了高层管理者的引入问题。

一个优势互补的团队来之不易，郑耀南擅长零售与店铺管理，张盛锋20多年的垒球买手经验让他们复杂的供应链井井有条，林宗宏在生产、设计领域是行家里手，程祖明是整个加盟体系的操盘人。渠道、零售、店铺管理、生产和采购的专业人才凝聚在一个团队中，让郑觉得特幸运，他总是在关键时刻遇到正确的人，并通过分享换回了资源换回来人才。他说，自己在每个阶段都抓住了这些核心要素，如果某一个阶段没有抓住，如果没有组成这个优势互补的团队，可能都没有办法做到今天。

走动式管理

据说他三分之一的时间在走动管理，目前已经走过了三分之一的店铺。他认为，企业越大，中层越容易出问题，如何让这一个阶层更高效地运作?他不会找中层直接问，因为他们会找各种各样的理由解释为何做不好，他直接看底层做得怎么样，底层的做法就是中层的回答。

不浮躁

店铺经营管理方案篇2

（一）实训项目缺乏整体性和系统性

目前电子商务专业相关课程的实训项目大多以课程的知识框架为中心，较少考虑到相关岗位的实际需要，因而这些实训项目通常与真实工作环境相去甚远；而且不同课程的实训项目之间互不关联，整个专业的实训教学缺乏整体性和系统性，虽然也能让学生掌握从事电子商务所需的部分技能，但各项技能不能融会贯通，难以真正运用到电子商务的实际工作中。

（二）实训方法封闭且与现实脱节

在机房内利用仿真实训软件开展实践教学是电子商务专业传统的实训方式。仿真软件可以模拟企业实际业务流程的部分操作内容，在一定程度上可帮助学生了解电子商务的运作流程，但这些仿真软件对电子商务的业务流程都作了不同程度的简化，与实际的电子商务运行环境存在较大差距，且软件更新较慢，缺乏时效性。利用仿真软件开展实训教学，相当于让学生在一个与电子商务的真实运作相脱节的封闭、虚拟的环境中演练，缺少接触企业、参加实践的机会，不仅难以激发学生的学习兴趣，而且不利于其职业技能和综合能力的培养。

（三）工学结合难以开展且对口率不高

工学结合人才培养模式可以使学习与实践高度融合，学生在真实工作环境下进行职业技能培训，积极性更高、效果更好。高职电子商务专业主要为中小企业培养应用型岗位人才，而通常每个企业的电子商务岗位需求量不大，企业无力接收太多的学生前往实习实训。此外，由于学生所掌握的技能与企业相关岗位的实际需求尚有较大差距，进入企业实习实训较难适应工作环境，导致企业不愿意接收电子商务专业的学生实习实训。所以，高职电子商务专业的工学结合很难开展，很多院校只能让学生到传统超市或生产性企业开展顶岗实习，对口率不高，对提高学生职业能力帮助不大。为了解决电子商务专业的实训中存在的问题，更好地培养学生的职业能力，不少院校利用校园网建立了校内网上商城作为实训教学平台开展电子商务综合实训。利用校内网上商城，建立了一个真实的电子商务活动平台和工作环境，使学生在真实的实践环境里进行真实的商务活动，有助于提高他们对电子商务的理解和认识。但校内网上商城的建设资金投入大，并且与社会化的电子商务平台相比，在规模、结构及运作等方面仍存在一定的差距，因此许多学校利用淘宝等第三方电子商务平台，通过学生免费开设网店、到网店兼职及承接网店外包业务等方式来开展电子商务实训教学。

借助淘宝平台开展实训教学的意义

（一）帮助学生了解真实的电子商务企业

淘宝网上具有一定规模的网店就如同一个小型企业，依照经营中的工作环节，分别设有采购、美工、运营、客服和配货等不同的工作岗位，员工在各司其职的同时也相互配合。网店在岗位设置和工作内容上与典型电子商务企业结构非常接近（图2），通过经营网店让学生对电子商务的典型工作任务和岗位能力需求有了直观的认识，培养他们经营网店的各项技能，通过学习的迁移，使之能够很快适应其他各类电子商务企业的工作。

（二）全面锻炼学生的网络营销技能

淘宝网店的经营涉及了采购、美工、运营、客服和配货等环节，每一环节中还包括很多琐碎的工作，学生在经营网店时，不仅所有的工作都需亲力亲为，而且还必须思考一系列问题，包括网络市场上什么好卖？打算卖什么？卖给谁？货源在哪里？店铺取什么名字？如何装修？商品如何拍摄、描述、取名才能富有吸引力？如何提高店铺排名和知名度？如何促销才能让顾客动心？如何与顾客沟通……要想把网店经营好，就必须把这些问题都一一解决了。在解决这些问题的过程中，学生的网络营销技能得到了全面的锻炼，成为网络营销的多面手。

（三）为多门课程提供实训平台

电子商务专业的人才培养方案中针对典型电子商务岗位开设了相应的课程，如采购岗位对应的课程为《电子商务采购管理》，运营岗位对应的课程为《商品摄影》《数码图像处理与创意》《网络推广及促销》《网络营销策划》和《营销文案写作》等。由于网店在岗位设置和工作内容上与典型电子商务企业相似，用淘宝网店作为实训教学平台，可为相关课程提供真实的实训环境和以岗位需要为中心的实训内容，而且还改变了原来各门课程实训教学各为其主的情况，使电子商务专业的实训教学成为一个统一的整体，有效地培养了学生的职业能力，增强了他们的岗位适应性。

（四）增加学生的就业竞争力和网络创业的信心

企业都希望员工能够给其带来最大的效益，所以在招聘时往往要求应聘者有着相关从业经验，希望他们入职即能够胜任岗位工作。对于刚刚走出校园的大学毕业生来说，缺乏从业经验是他们的硬伤。但如果有了经营网店的经历，对电子商务的真实运作就有了一定了解，并具有网络营销的相关技能，入职后工作很快就能上手，无疑增加了就业竞争力。此外，经过网上开店的实训后，学生深入地了解了网络市场，看到了电子商务的光明前景，增强了他们网络创业的信心，也为其今后网络创业打下基础。利用淘宝网开展实训教学，不需要学校大规模投入，学生就可以在全球领先的电子商务平台进行技能训练，接触的是主流的网络商业模式，开展的是全真的商务活动，采用的是规范的交易流程，培养的是最具实战性的职业技能，所以是一种最为经济实用的实训方式。

利用淘宝平台开展实训教学的实施办法

（一）开设淘宝开店相关课程，培养网店经营的基本能力

1．课程目标在很多高职院校的电子商务人才培养方案中，都将淘宝开店作为核心课程在低年级开设。该课程采用项目教学法，以网店经营的典型工作任务为内容，将网店主要岗位职业能力作为切入点，按照网店运营的工作流程设计实训项目，教师在做中教，学生在做中学，开展教、学、做合一的教学活动。其目标是使学生具有开设和管理网店并进行店铺推广、商品促销和客户服务等网络营销能力。2．课程内容依照网店的经营流程，在淘宝开店课程中设计了网店开设、网店管理、推广促销和客户服务4个学习项目，每个项目还分解为若干任务，每一任务都有对应的能力训练（见下表）。3．课程实施根据学生网店经营能力的发展情况，该课程的实训教学分为三个阶段：（1）开设个人网店，掌握基本流程和基本技能在课程一开始即要求每位学生在淘宝上注册、完成实名认证、开设自己的网店。学生跟随课程的进度，在教师指导下，利用自己的店铺进行相关练习，按照网店运营的工作流程逐一锻炼市场调查分析、商品拍摄图片处理、网络推广促销、客户服务及管理和店铺运营管理等能力，逐步掌握网店经营的各项基本技能。课程结束后，每个学生都拥有自己的网店，成为一名初级网商，并可开始自己的网络创业旅程。此外，学生可以把《网络市场调查与预测》《网络推广及促销》《网页设计和网站建设》《网络客户开发与服务》《电子商务企业配送》等相关课程所学的知识综合运用到网店的经营实践中，提高其实践动手的能力和综合运用知识的能力，有利于理论与实践、知识与应用的整合发展。（2）打造小组“旗舰店”，培养团队意识和协作精神在了解了网店基本工作后，教师按每组4－5人对学生进行随机分组，每个小组共同打造一个“旗舰店”。从店铺经营的可行性方案到进货渠道的选择乃至店铺所有的经营活动均由小组成员共同讨论，分工完成。小组内实行轮岗制，以保证每个成员都能够体验店铺经营的所有环节。之所以由教师随机分组，是为了模仿真实的工作环境，锻炼学生与“陌生人”协同工作、建立良好人际关系能力。由小组成员共同经营店铺，不仅使学生对整个电子商务流程如采购、定价、营销、支付、物流、客户管理及服务等了如指掌，还进一步提高他们分析问题和解决问题的能力，同时也培养了管理技巧、沟通能力、团队意识和协作精神，为今后走上电子商务工作岗位打下坚实的基础。（3）兼职淘宝网店，提高职业技能和职业素养如前所述，电子商务专业的工学结合一直较难开展。事实上，淘宝网上为数众多的网店可以为电子商务学生开展工学结合提供足够大的平台。在学生掌握了网店经营的基本技能后，要求他们在淘宝网上搜索本地网店，并根据自己的兴趣、特长选择店铺，自行联系兼职事宜。由于很多店铺的员工没有受过专门的开店培训，在经营过程中或多或少会碰到一些难题，如果能有掌握店铺经营技能的学生为其提供免费或者收费低廉的专业服务，对绝大多数店铺来说是求之不得的好事情。学生在兼职过程中，不仅使自身的专业技能得到进一步提升，还能加深其对电子商务内涵的认识，使之看到学习与工作之间的联系，提高学习的积极性。此外，学生通过真实的职场历练，提高了环境适应能力、团队协作能力，为今后的就业打下基础。4．考核方法课程将个人考核、团队考核和企业评价三方面结合起来对学生进行综合考核评价。个人考核的内容主要包括学习态度、项目作业、小组工作三部分，共计占总成绩的20％。团队考核占总成绩60％，其构成内容包店铺定位、店铺装修、商品设置、经营业绩和店铺经营总结报告五部分，其中经营业绩占总成绩20％，其余每项内容各占10％，兼职企业对学生的评价占总成绩20％。在考核中强调两个问题，即店铺定位和经营业绩。如果店铺定位为销售虚拟商品或者网络代销，则该项成绩记为零分，这样做是为了让学生主动到市场寻找货源，培养他们的社交能力和谈判能力，同时还可让他们在商品拍摄、图片处理及文案撰写等方面得到更多锻炼。在经营业绩的考核中则以网店的真实成交量为基础，采用淘宝的信用评价体系，卖家信誉度三星及以上获满分20分，二星10－19分，一星5－9分，没有发生实际交易的评分在5分以下。通过这样的评价方式，使该课程的教学更贴近真实的商务活动，更能培养学生的实际动手能力和职业技能。

店铺经营管理方案篇3

根据对2万多家淘宝店铺的抽样调查，已经或曾经开展过关联营销的店铺超过72%，其中89%对效果不满意！这组数字令越来越多的卖家感到困惑，因为大家都知道，关联营销必须做，也一定会有效果，但是遗憾的是，89%的卖家不知道怎样做才能出效果。

同时，在被调查的卖家中，店铺成交转化率呈现出令人诧异的参差不齐，最低的只有0.2%，最高的竟然超过8%，差距高达40多倍！不难想象，当店铺有1000人访问，但998人分文不花就离开了，这是多么令人沮丧和绝望的事。

细节决定成败

每一个流量都是来之不易的，作为掌柜应该抱着“抓住每一位顾客”的心态，想方设法让顾客在店铺中停留更长时间、浏览更多宝贝，增加访问深度，同时在有限的页面空间内开展适量、最有效的宝贝展示，增加购买机会，这样才能四两拨千斤。

做好展示营销可以让宝贝详情页发挥精准营销刺激的强大作用，从细节上大大提升成交转化率；对于直通车卖家而言，展示营销做的好可以起到流量与销量放大的效用，有效减少浪费，防止烧钱！

展示营销三条基本路线：

1.关联营销——持续性扩大购买范围，适合大、中、小各种级别的卖家。

2.爆款营销——阶段性局部产品上量，适合钻石级别以上的稳定卖家。

3.促销活动——短期性高频率价格刺激，回笼资金，适合钻石级别以上的稳定卖家。

这三种营销形式对成交转化率和客单价的提升均起到很重要的作用，应同时开展、长期坚持、适时调整，如果你做到了，你就是那11%的成功卖家。

效果取决于实操

关联营销的技巧：

推荐主题模板：【您可能还喜欢】【热卖宝贝】【相关宝贝】【搭配套餐】【好评展台】【限时秒杀】等。举例如下：

主推宝贝选择：以单个宝贝属性作为标准，关联度越高越好，例如【功能相同】【功能互补】【价格相当】【规格相同】【颜色相同】【款式相近】等。

推荐方案管理：【宝贝对应方案】效果最好，也就是每个宝贝中分别展示不同的推荐方案。其次是【类目对应方案】，也就是每个分类的所有宝贝中分别展示不同的推荐方案。强烈反对【全店统一】方案。

爆款营销的技巧：

推荐主题模板：【新品特卖】【全民疯抢】【天天特价】【团购专区】【镇店之宝】【热销推荐】【掌柜力荐】【优选特卖】等，可单条件或多条件搭配。举例如下：

主推宝贝选择：在全店或者每个类目下，选择【性价比高的】【利润率高的】【卖点独特竞争小的】【销量大的】【新上架的】等，可单条件或多条件搭配。

推荐方案管理：【类目对应方案】效果最好，也就是每个分类的所有宝贝中分别展示不同的推荐方案。强烈反对【全店统一】方案！

促销活动的技巧：

推荐主题模板：【节日特卖】【开业特卖】【周年庆特卖】【换季甩卖】【秒杀专区】【信誉升级回馈】【会员数量升级回馈】【销量升级回馈】等。举例如下：

主推宝贝选择：正常情况下应避免大范围打折降价，最好选择【过气压仓】【换季处理】【断码甩货】的宝贝开展降价促销。也可以有针对性地开展【新款预定】的促销活动方案，以准确了解市场需求，便于预算，减小压仓风险。

推荐方案管理：【类目对应方案】效果最好，也就是每个分类的所有宝贝中分别展示不同的推荐方案。强烈反对【全店统一】方案！

最佳展示位置：

宝贝描述的上方效果最好，但必须借助展示营销工具才能实现！其次是宝贝描述下方。对于爆款营销和促销活动，也可以同时展现在首页、分类列表页、自定义页。

店铺经营管理方案篇4

1商业地产项目分类

商业地产（Commercialrealestate）是指作为商业用途或者具备商业功能的地产，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。广义商业地产依托的是一个泛商业的概念，包含：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等；狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产项目的分类。①按使用功能类，分为商业、服务业的物业项目，国内常见有：步行街、MALL、购物中心、底商、专业性市场。②按地域性分类，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象；武汉、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区，如南京新街口。③按服务对象和辐射范围分类。有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。实际上有很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产，界限不一定划分的那么明确，比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。

2商业用地的价值研判与发展定位

价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。⑴定地址。选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。如：万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。万达选址的理由是旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去；附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有两句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。⑵定客户。目标客户要选好。如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。可以看出，社区商铺大多数投资小，容易出租、转让，属于商铺投资中的"小盘活跃股"。其中，服务型社区商铺的客户已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因一方面，过去的财力不足，只能租用商铺，但现在具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以会转而选择购买商铺。所以，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。⑶定规模。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。根据经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右，最大面积也不要超过20万平方米，否则增加的都是无效益或低效益面积。但对零售型社区商铺来说，规模有大有小，其中便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7－8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，即使有面积也通常20－30平方米。随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，如餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺也具有良好的市场空间。

3．商业地产项目的营销策划

⑴商业地产项目运营模式与融资策划。商业地产项目运营模式受规模影响，规模不同则运营模式也不同。商业房地产项目一般选择只租不售。做商业地产是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。①大商业地产项目运营模式。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。商业地产项目可以打包上市，形成商业房地产金融。②较小商业地产项目运营模式。大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，需要谨慎。③商业地产融资。商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益"路线图"。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如：从银行贷款和投资人出资入股两种方案中，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。

⑵产品策划。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。商业项目的产品形式一般有写字楼、酒店、商铺和大型综合体，面积大的在1万平方米以上整层或整栋，中等约在1000平方米以上，小的约100平方米，甚至仅7－8平方米或更小。商业项目的产品策划需要根据商业用地的价值研判与发展定位，以及商业地产项目运营模式与融资情况决定。社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代向商业投资机构转化。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商产品开发，开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的产品创新，使住宅底商的概念复杂化了。这要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货商场或其他商业房地产产品形式，会加大项目的风险。

⑶招商策划。招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。一定要招商在前，开工建设在后。招商主要解决三个问题：①确定主力店。主力店不是多多益善，一个MALL里面，3－5个主力店足矣。不会因为增加一两个主力店，人流就会增加，而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居、建材等。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。②选择次主力店。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，而是有特色经营的500－1000平方米的次主力店。③补偿小店铺。主力店、次主力店招商成功后，小店铺招商就顺理成章了。

⑷规划策划。意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。主力店招商解决以后，商业项目规划设计注意三点：①交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口；第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下；第三卸货区要合理安排。一般做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。②高度、荷载。不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1吨、图书要2吨、建材要4吨；做餐饮楼板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，设计就更合理一些。零售型社区商铺一般3．5米的层高，如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做数字影院，影院层高的下限要求是9米。所以做购物中心设计的时候，最好留有余地。④从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要采用带造价控制的图纸设计，真正把好成本关。⑤技术策划。建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。

店铺经营管理方案篇5

关键词：娱乐信息平台；全景视频；电子地图

中图分类号：TP319文献标识码：A文章编号文章编号：16727800（2013）010008202

作者简介：赵国东（1979-），男，营口职业技术学院讲师，研究方向为网站构建技术及多媒体技术的教学与研究。

0引言

近年来，铁通公司在经营过程中得出结论：仅靠传统基础业务赢得用户的青睐是不够的，必须大力发展电信增值业务。于是，铁通公司提出了“面向社会、政府、企业信息化建设及家庭、个人信息化消费两个市场，重点以电信增值业务满足用户的延伸需求、提高向用户提供综合业务和全面解决方案的能力、实现基础电信业务与增值电信业务的协调发展”的电信增值业务发展为指导思想。

在这样营销背景下，营口铁通分公司依托自身优势，在原有影视娱乐信息平台的基础上，继续向娱乐方向拓展业务规模，建设城市娱乐信息平台，与影视娱乐信息平台一起构成以娱乐为主的增值业务体系。

根据上述需求，我们开发了铁通城市娱乐信息平台，信息平台取名“玩在营口”。聚集了营口地区160多家在餐饮、娱乐、旅游类等方面极具特点的场所信息。网站具备了360°全景视频展示，如全景图片展示、场所介绍、商铺管理、网友互动、电子地图等功能模块，吸引更多客户浏览，提升网站的访问量，增强铁通公司的影响力，拉动电信业务量增长。

1平台特点

（1）360°全景、实景展示区。网站采用Flash360°全景视频技术，可在店景展示栏目，全方位地展示场景的环境，用户使用鼠标调整环视方向，可近可远，使观看者有身临其境的体验。

（2）电子地图功能。

引入Google地图插件，进行地图标注，用户可以清晰地查看店铺的具体方位、公交车班次等。

（3）网友互动功能。

网友注册后可以对具体的店铺进行留言、点评，以此获取积分，待积分累计满100时，便可兑换精美礼品。

（4）感观度排名功能。

网站内收集的商户，谁家上传图片多、内容质量高，即可排在首页，这一功能极大地调动了店铺管理者的积极性，提升了网站信息的更新速度。

（5）点击率排名、热门推荐功能。

被访问点击次数多的店铺可自动排在同种店铺的前面，被推荐给网友，从而提高网友对网站的满意度。

2平台运营策略

（1）基础信息建设。网站建设初期，主动到有影响力的娱乐实体店走访，拍摄和收集一定数量的娱乐商铺信息，360°全景视频或全景照片展示这些店铺环境、娱乐项目以及产品等。

（2）扩大网站信息量。采用各种媒体对网站进行扩大宣传，使更多的娱乐商家知道网站，开放网站的店铺注册功能，让商家可以自主注册网上店铺、上传店面产品照片，完成店铺相关信息添加。

（3）完善店铺认领功能。对前期由网站管理员后台录入过的商铺，商家可以通过上传经营许可证方式，认领店铺，让商家自己继续完成店铺信息更新维护，减少网站维护成本。

（4）将平台作为增值业务推向市场。平台商铺达到一定数量以后，可以将平台作为固网增值业务一同推销给用户，铁通固网用户可以免费查询查看店铺环境、产品、特色服务、店铺所在地等信息，可以足不出户逛市场、酒店，并注册成为会员，对店铺点评、留言。

（5）鼓励机制。普通会员的访问量和对店铺的点评量是商家注册的原动力。所以采用普通注册会员点评获取积分，待积分累计满100时，便可兑换精美的礼品的鼓励机制，增加访问和点评量，进而使更多商家注册，网站规模扩大了，便有更多人关注，形成网站运作的良性循环。

3平台业务逻辑与功能实现

3.1业务逻辑

平台的两大用户群普整理户和商家，都需要通过注册才能在平台中添加信息，注册信息需要后台管理员审核。

审核通过后，普整理户可以对未认领店铺进行补充、修改信息和上传店铺图片，还可以对店铺进行点评。

商家可以通过搜索找到自己店铺，然后认领店铺，也可以免费登记店铺，然后对自己的店铺进行管理。

商家已经认领的和免费登记后的店铺，普整理户不允许进行补充、修改信息和上传店铺图片。业务流程如图1所示。

3.2功能模块实现

（1）店铺信息搜索功能模块。

在网站的上部为信息搜索栏，可以进行分类查询、模糊查询，如图2所示。

如：输入“天天”，即可查出店铺名称带有天天的所有店铺。在搜索结果中排名靠前的店铺是推荐店铺，达到店铺快速推广的目的。

（2）用户注册模块。

注册采用管理员后台审核机制，防止恶意注册行为。注册采用双重验证防止注册软件恶意攻击网站。在验证问题别加上了营口本地的一些公共信息，并且在该问题后面会给出答案提示本地人很容易就可以答出。

（3）店铺模块。

店铺模块内有认领店铺、上传优惠卷、补充/修改店铺信息、商户管理、上传店铺图片5项功能菜单，其中认领店铺、上传优惠卷、商户管理为商家操作项目，补充/修改店铺信息、上传店铺图片为普整理户操作项目，如图3所示。

点击商户管理，商户可以进行全部图片管理和行车路线管理。

360°全景视频展示栏目由后台管理员进行添加。

（4）点评模块。

普整理户可以对任意店铺进行点评，可以对服务、价格等进行评分。

（5）感官度推荐模块。

为了鼓励商家上传店铺图片，平台开发了感官度推荐模块，感官度指数即为图片个数，图片上传的越多，排名越靠前，即可在首页显示店铺缩略图。

（6）人气排行榜模块。

为了使普整理户非常清楚地看到大家所关注的店铺，在首页下侧设计有人气排行榜模块。1个IP地址的用户点击1次店铺，店铺的关注度就增加1个。

（7）区域名店与公交搜索模块。

按营口的自然区进行划分，每个区都推荐一个地区名店给用户作为参考，普整理户还可以在公交搜索模块搜索详细公交路线。

4360°全景视频关键技术

（1）3D建模算法。

publicclassSphextendsSpr

VarZ：Number=-Radius*Math.cos（fRad*Math.PI）；

VarR：Number=-Radius*Math.sin（fRad*Math.PI）；

VarX：Number=fRds*Math.sin（fRad2*Math.PI）；

VarY：Number=fRds*Math.cos（fRad2*Math.PI）；

（2）全景视频效果关键脚本代码。

varobj=newObject（）；

obj.onResize=function（）{

Stage.scaleMode="noScale"；

i=0；

var_loc3=

Math.sqrt（Stage.width*Stage.width+Stage.height*Stage.height）；

var_loc1=Math.sqrt（width*width+height*height）；

var_loc2=_loc3/_loc1；

width=Stage.width；

height=Stage.height；

mc._x=ox=width>>1；

mc._y=oy=height>>1；

f=f*_loc2；

fun1（）；

Stage.align="TL"；

}；

Stage.addListener（obj）；

（3）360°全景视频查询、存储过程，可以用于在数据库中检索视频。

createprocedurevidoprogram（@idint）

as

selectprogramurl，programnameformvprogramwhere（programid=@id）

return

5结语

铁通城市娱乐信息平台现已试运行，运行效果良好，已有160多家商铺注册，上传图片2000多张，日访问量过万。铁通公司正在通过发宣传单、网站宣传、宽带广播等宣传方式，推广该平台。

相信在不久的将来，铁通城市娱乐信息平台“玩在营口”网站，将带您足不出户逛酒店，感受休闲场所的优雅，体验美容院的服务。

参考文献：

[1]高峰.中国铁通以电信增值业务实现企业特色发展[J].通信世界，2005（42）：32.