信托融资篇1

关键词：中小企业；信托融资；融资模式

中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1001-828X（2014）02-0-01

信托融资模式是一种比较新的融资方式，与传统银行融资相比具有更大的灵活性。信托公司可以将资金提供方和资金需求方联系在一起，制定科学合理的融资方式，在合法合规的前提下调配资金流动，保证中小企业免除资金方面的困扰，是一种可行性比较强的融资模式[1]。

一、中小企业融资现状分析

信托融资方式主要针对于中小企业来执行，是一种相对比较新型的融资方式，中小企业不能满足银行贷款情况时，可以通过信托融资方式解决企业发展资金问题。目前我国信托融资方式主要有债权投资信托、股权投资信托以及贷款信托三种，其中以委托人或者是委托机构数量的多少，还可以分为单一信托和集合信托两种[2]。信托融资与银行融资相比陈本较高，中小企业一般都是在不够信贷条件时，才会选择信托。同时，信托与信贷不同，在还款日企业不能进行延期，必须要无条件偿还，如果企业无力偿还，可能就会造成担保财产被处置，企业直接进入破产阶段。针对此现象，政府也制定了一系列信托政策，以此来保证中小企业选择信托融资方式，在满足信贷条件前通过先脱融资解决当前资金问题。现在，信托融资逐渐实现了政府、信托、企业以及保险等多方合作，将信托公司获取到资金投给筛选后的优质中小企业，使得更多中小企业在其中获利。

二、中小企业信托融资模式研究

1.财产权信托融资模式。财产权就是指在信托期限内获得收益的权力，主要包括物权、知识产权和债权等，财产利益为其核心，并具备可转让性和可算性。此种融资模式能够为权力人获取一定收益的权力，很多中小企业正处在发展阶段，不具备能够进行贷款抵押的物品，无法在银行实现信贷。但是其具有获得固定现金流的财产权力，因此此类企业就可以通过此种模式来进行融资。整个融资过程中，中小企业是作为委托人，将其合法财产收益权交给受托人，受托人以为受益人获取最大利益为原则，用自己的名义对信托财产进行管理，最后将获取的利益分配给受益人。同时，委托人和投资人通过受托人来签订协议，将信托收益权转给投资人，使其成为新的财产受益人。

此种信托融资模式对中小企业具有一定要求：第一，委托人必须为合法企业法人，具备签订合同和履行合同的能力，并且要求委托人遵守信托合同内容不会出现违法现象。第二，委托人必须要保证设计信托的财产为合法所得，并可进行依法转让，信托财产权力没有任何问题。第三，委托人不存在任何损害投资人利益的行为。第四，财产权在信托过程中，以国家法律法规为基础产生的例如管理成本的费用，由委托人自行负责。委托人在签订合同后不得将财产权力向其他任何第三方进行转送、担保等。

2.股权受益权融资模式。此种融资模式主要就是指中小企业股东可以获取与出资比例相同的公司权益，包括但不限于标的股权在任何情况下的买进卖出。此种融资模式与其他模式相比具有更强的可实施性，如果企业自身实力比较低，稳定的现金流短期内无法产生，只依靠企业自身营业收入难以完成还款项目，而参与公司经营效益又比较好，现金流可以在短期内形成。这样企业就可以选择以持有的股权来作为信托要素，完成股权收益融资计划，解决自身目前发展资金问题。同时这种融资模式具有一定缺点，如果企业没有参股其他公司，或者参股公司经营效益不好，则完全失去融资可能。

3.中小企业发展集合信托基金。虽然近几年来随着中小企业的快速发展，政府制定了一系列融资政策和制度，但是从战略眼光来看，融资依然是制约中小企业发展的主要因素。想要有效改善中小企业融资难题，更好的利用信托融资方式，只有加强对信托公司的支持，使其依靠自身融资优势，联合更多融资机构，创造出更多融资模式。信托基金也可以成为投资基金，是将不特定投资者的资金集中在一起，设立专门的投资基金，聘用专业投资专家进行经营操作。通过信托基金，更多的中小企业可以获取丰厚的投资报酬，同时也能更好的避免投资风险。与其他模式相比，此种模式操作更为复杂，需要多家融资机构共同进行。

三、中小企业信托融资政策分析

要保证中小企业信托融资模式的有效实施，进一步解决其发展过程中的资金问题，可以在三个方面进行：第一，建立信托登记制度，包括信托财产登记和信托产品登记。财产登记是对信托计划可能存在的风险进行锁定，以抵押或者质押的方式对该类风险进行控制；产品登记是针对信托理财产品流动性来说，在计划开始到到期内通过产品转让来降低其中存在的风险。第二，加大农村金融市场开拓力度，农村也是中小企业发展的战场，就现状来看农村合作社可以说是主要融资机构，虽然部分企业可以获取信贷，但是仍然不能满足发展需求，因此加大对农村信托融资模式的开拓已势在必行。第三，扩充净资本，净资本与信托资本反比例增长成为信托公司面临的重大问题，想要有效规避信托计划中的风险，有效开展中小企业信托融资模式，就必须要扩充净资本，在科学合理防范风险基础上，实现持续稳定的发展，是信托公司发展的基础和前提。

结束语

中小企业逐渐成为我国经济发展中的重要组成部分，加大对信托融资模式的研究，是中小企业融资僵局突破的重要举措。信托虽然是一种灵活、有效的融资方式，但是还是要做好信托融资计划中的风险管理，充分发挥其具有的优势，才能有效解决中小企业发展过程中的资金问题，进一步实现我国社会经济的发展。

参考文献：

[1]陈荆.中国信托业发展趋势分析[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版）.2010，21（05）：89-90.

信托融资篇2

关键词：房地产信托融资宏观调控

中图分类号：F830.49文献标识码：B文章编号：1006-1770(2006)02-0021-02

一、房地产业资金链条遭遇严峻考验

近年来，房地产行业始终处于宏观调控的风口浪尖。从03年的“121”号文件，到04年的提高金融机构存款准备金率、自有资本金由20％提高到35％以上、“8.31”大限、央行加息，进入2005年，总理在《政府工作报告》中强调"重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨"，接着就有了3月的上调住房贷款利率、4月的国务院稳定房价的八点意见、5月的七部委新政，房地产行业遭遇前所未有的财政、金融、供求等全方位的调控“关怀”。在这种严峻的形势下，房地产投资资金链条必须承受多重生死考验。

1、银根缩紧，釜底抽薪

根据央行刚的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，全国35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落5.2％，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69％。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，政策效应已经开始显现，并将在未来一段时间内更为明显。而对于有三分之二比重资金直接或间接来源于银行的房地产企业来说，贷款利率提高、审批更加严格，不仅仅是开发成本上升和投资利润率的降低问题，更是对其资金链造成釜底抽薪般的紧张。

2、楼市观望情绪浓厚，预售回款受阻

大规模、高密度、全方位的宏观调控引发了上半年中国楼市浓厚的“观望期”，自住需求者企盼房价下跌而观望，投资者因营业税、房贷比例提高等加大了投资成本而放缓投资步伐，而结果就是成交量的急剧萎缩，价格增幅下降明显，“防止房价过快上涨”的宏观调控效果逐步得以实现。但这对于房地产投资开发行业来说，成交量的下降直接影响了预（销）售回款速度。销售不畅，回款压力骤增，对高负债的中国房地产企业必将是“抽丝”般的阵痛。

3、市场微妙，外行业资金投入将减少

由于房地产行业既不需要长时间的积累，也没有所谓的技术门槛，却有诱人的利润空间，于是乎近年来外行业资金大举进入房地产市场淘金。但市场那只“无形的手”是不分国界的，尤其在当前国家严格的宏观调控、楼市行情微妙的整体趋势下，将会引导部分外行业资金从房地产市场分流，这对许多房地产开发企业来说无疑是个坏消息。

4、海外资本，仍可望不可及

大量的离岸资金在国门外窥视中国的房地产市场，资本的逐利性决定了它们一有机会就会毫不犹豫地大手笔出手。但国内的房地产市场发展还很幼嫩，政策风险较高，市场主体尚不够理性、短期投机心理较为严重，海外资金不敢贸然大规模介入，因而海外资本设置了近乎苛刻的筛选条件，不仅要有良好的背景，更要有清晰的发展战略、优质的财务结构、高效卓越的经营管理团队，而这些恰恰是目前我国大多数房地产企业还远未能达到的水平。因此，“傍洋大款”目前仍只是一种可望不可及的融资方式罢了。

二、信托融资灵活又可行

在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上签。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。而其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式，都不太现实。房地产企业要积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势，实现多元化融资，巩固资金链条。

1、信托融资具备三大优势

优势一：信托应用范围广。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，通过一系列制度安排，实现企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动，银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性，可以参与到房地产投资的全过程；优势二：信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间；优势三：相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。

2、房地产信托融资渐成火候

房地产信托融资发展迅速，融资规模逐年攀升。2002年下半年房地产信托开始起步，实现了24亿元的融资规模，2003年进入快速发展轨道，全年发行了66个房地产信托计划，共筹集近60亿元资金。进入2004年，房地产信托在一片质疑声中继续前行，房地产信托有96个，涉及资金约110亿元，数量、金额同比分别增长45％、83％。而在2005年上半年，房地产信托更是焕发无限生机，为房地产业融得资金64亿元。

从资金投向的房地产类型上看，目前各种类型的项目都已涵盖，以投向商品住宅类项目为主，也涉及到别墅、商业地产、写字楼等类型。

3、信托融资主流运作模式

房地产信托融资灵活性很强，可以根据目标房地产企业或房地产项目的特点和需求设立多种不同的信托计划。根据信托资金的运用方式的不同，信托为房地产企业融资的主流运作模式有三种：

（1）债权投资，即信托贷款

这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。其运作流程一般是：信托公司向投资者发行资金信托募集资金，将信托资金以信托公司的名义贷给房地产企业，用于房地产项目的开发与经营，信托期满收回信托本金和信托收益，信托收益为贷款利息，同时采取相应的抵押和担保风险控制措施。目前，房地产信托多数以这种资金运用方式为主，2004年发行的房地产信托计划中接近有80％的信托资金是以信托贷款的方式加以运用的。

（2）阶段性股权投资

阶段性股权投资顾名思义就是信托资金阶段性持有股份后被溢价回购的一种股权投资模式。其运作流程如下。

第一步，房地产企业与信托公司就股权融资进行沟通及调查，形成融资方案；第二步，按约定条件（一般指原股东或关联方签署股权回购协议及/或股权回购担保合同等）设计房地产信托产品，并得到监管部门认可；第三步，向社会投资者发行资金信托计划募集资金；第四步，信托公司以阶段性股权投资方式向房地产企业注入资金，成为“优先”股东（即在信托期间内该股权只要求取得一个合理回报，无须与房地产商分享最终利润，若公司清算则优先级高于其他股东）；第五步，房地产企业运作开发项目，信托公司对现金流进行管理监控（有的甚至向企业关键岗位派驻人员，控制企业经营风险）；第六步，原股东或关联方在信托期满按约定的一定溢价方式回购股权，信托资金退出并实现收益。

这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构，在某种情况下，使房地产企业更容易达到或实现商业银行的贷款条件（房地产企业自有资金即所有者权益应不低于开发项目总投资的35％），促成了优质房地产项目的顺利开发。

(3)受益权转让投资

这是一种以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。这种受益权转让投资的运作流程如下。

第一步，房地产财产持有者与信托公司就其财产设立受益权转让信托进行沟通及调查，形成转让方案；第二步，将房地产财产产权或收益权信托给信托投资公司，并委托信托公司把受益权转让设计成信托产品，并得到监管部门的认可；第三步，向社会投资者发行房地产受益权转让信托计划，募集资金；第四步，信托公司将募集资金支付给房地产持有者以购买受益权，并对资金运用进行监控，保证资金运用于约定用途；第五步，信托期满，由原持有者或其关联方回购受益权，资金退出并实现收益。

当前这种投资模式较多运用于商业地产项目的受益权转让，这些信托产品往往由于在信托发行时或者发行之前就已经签署了期限相当的物业租赁合同，收益和现金流可预测并比较稳定，同时又有抵押担保或信用担保，退出安全性也不错。

除了以上三种主要的融资模式以外，还有债权与股权的组合融资、针对购房者设计的消费信托等多种形式，都是信托灵活制度优势的有益尝试。

参考文献：

1.李勇坚.房地产信托融资：理论与实践的契合.中国房地产[R].2004.6.23.

2.邓举功.中国信托行业第二季度报告.上海证券报.2005.7.21.

3.王波.中国房地产：政策与市场的博弈.房地产世界[R].2005.6.

作者简介：

信托融资篇3

【关键词】融资类信托保本保收益契约自由完善建议

一、融资类信托及相关概念的区分

在信托行业，信托产品可分为融资类信托，投资类信托，事务管理类信托。根据《中国银监会关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知》附件规定，融资类信托财产是指以资金需求方的融资需求为驱动因素和业务起点，以寻求信托资产的固定回报为信托目的的信托产品，信托资产主要运用于信托设立前已经指定的特定项目。信托公司在此类业务中主要承担向委托人，受益人推荐特定项目，向特定项目索取融资本金和利息的职责，包括信托贷款，带有回购、回购选择权或者担保安排的股权融资型信托、信贷资产受让信托等。投资类信托是指以信托资产提供方的资产管理需求为驱动因素和业务起点，以实现信托资产的保值增值为目的，信托公司作为受托人主要发挥投资管理人的功能，对信托资产进行投资运用的的信托产品。事务管理类信托主要是指委托人交付资金或财产给信托公司，指令信托公司为完成信托目的，从事事务性管理的信托业务。这类信托业务由委托人驱动，信托公司一般不对信托财产进行主动的管理运用，包括股权代持、员工福利计划、股权激励计划等。

我国《信托公司管理办法》第34条明确规定信托公司不能“承诺信托财产不受损失或者保证最低效益”。在《信托公司集合资金信托计划管理办法》第8条规定信托公司不得“以任何方式承诺信托资金不收损失，或者以任何方式承诺信托资金的最低收益”。从以上规定我们可以看出我国信托法规对任何种类的信托产品都禁止进承诺保本保收益。

现行法律禁止对各种信托产品尤其是对融资类信托产品禁止承诺保本保收益的做法在今时今日看来已经有些不尽人意之处，鉴于本文只讨论对融资类信托能否承诺保本收益，对投资类和事务管理类信托能否保本保收益暂不做讨论。

二、禁止融资类信托承诺保本保收益的法律隐患

（一）违背契约自由法理。

在市场经济条件下，契约自由是经济发展的基础。从契约自由的本质出发，当事人有创设或不创设契约的自由，契约的法律效果完全由当事人意思决定。其具体内容概括有：缔约自由、选择相对人自由、契约内容自由、契约类型自由、解约自由以及选择裁判自由等，只要不违反法律强制性规定和社会秩序，各方意思表达真实，不受威胁欺诈等不利因素影响。融资类信托财产的买卖也同样适用契约自由的原则。“契约内容自由是契约自由的灵魂”，在信托合同中委托人和受托人完全可以约定合同的内容，承诺保本收益的意思表示只要是信托公司的真实意思表示，且不危害任何第三人的利益和社会秩序就是有效的。退一步说，信托公司是否对融资类产品进行保本保收益的承诺完全有信托公司自己决定，任何人都不能强制信托公司做出不利于本身利益的决定，在法律上允许信托公司对融资类产品进行保本保收益的做法并不会导致信托公司被强制承诺收益。再次，国家权力不应过多干涉私法领域。融资类信托财产属于理财产品的一种，属于信托公司和委托人双方的意思表达，适用民商法领域的意思自治。国家权力应该是在救济领域伸出援手，来解决出现的问题，而不应该干涉委托人应该如何理财，也不应干涉信托公司如何设计产品、如何吸引客户。否则，国家权力不尊重市场经济主体的意思自治，将国家意志强加于市场经济主体身上，就侵犯了市场经济的自由发展，违背了契约自由的基本原则。

在订立信托合同过程中，信托公司和委托人都是有意思自治者，在不违反法律强制性规定和社会秩序的前提下，在合同中规定融资类信托财产保本保收益是完全符合法理的。

（二）违反了信托受托人的忠实义务的要求。

信托之所以称为信托是基于委托人对受托人的信任，将自己的财产转移至受托人名下，有受托人以自己的名义进行管理，其收益归委托人或者委托人指定的受益人。信托成立的基础是信任，受托人接受信托财产之时就产生了忠实义务。无论是忠于委托人还是终于受益人（笔者个人观点认为是忠于受益人），受托人都要谨慎的处理信托事务，以实现信托目的。在融资类信托财产中，信托目的就是委托人通过购买该信托产品实现固定的预定收益。受托人在接受该信托之时就要为实现该信托目的而谨慎管理信托财产。由于信托资金是用到制定的项目上，委托人的职责就是收取固定的资金利息和本金。如果不允许对此类信托保本保收益，将会大大降低受托人对信托受益人的忠实义务和督促力度。如果一项信托产品收益可以有较高的收益，但是再没有向受益人承诺保本保收益的前提下，信托公司在信托结束前可以再另行运用该项目收益进行其他的资金运作，如果资金运作得到再收益大部分情况该受益人不会归于受益人，如果资金运作出现损失，信托公司也可以不必为此承担责任，将剩下的本金利息支付给收益人即可结束信托。如此一来，融资类信托中受益人本来可以得到的收益面临被信托公司吞噬的可能性很大，而且在现有的法律条文中还不能寻找有效的救济，信托合同中也没有任何不利于信托公司的条款。此种情形将导致信托公司随意支使信托财产和信托收益，违背信托受托人的忠实义务，违背受托人的职业道德，侵害受益人的利益，使信托公司渐渐失去存委托人的信任，失去存在之基础，严重之后果是可能使信托公司渐渐被市场淘汰。

信托融资篇4

一、房地产投资信托概念

房地产投资信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托可满足房地产业发展的需要,为房地产企业拓展新的融资渠道,并且,依托房地产信托,投资者可以通过资本市场,投资房地产领域,增加了新的投资渠道。所以,开展房地产信托,可以形成房地产业信托业和投资者多赢的局面。

1、房地产投资信托种类

根据资金投向的不同,REITS(房地产信托)可分为三类:

权益型(EquityREITS)

权益型REITS直接投资并拥有房地产,其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同,但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入,还来源于房地产的增值收益。

抵押型(MortgageREITS)

主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款,收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和

抵押贷款利息,以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收

益。混合型(HybridREITS)

此类REITS不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。

另外,REITS还有很多其他分类方法。

2、房地产投资信托特征

特征一:REITS的主要投资对象是房地产

以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。

特征二:REITS是资金信托和财产信托的结合

其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而REIT除了接受货币资金外,

还接受房地产。

特征三:REITS持有者只享有收益权和知情权

普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策;而REIT的投资者没有这些权利,投资者如对REIT的管理者不满,只能“用脚投票”,即在市场上卖出或要求REIT发起人赎回其发行的资产收益凭证。

特征四:REITS价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值

普通股价格更多地依靠其现时和预期的收入,与每股的账面价值关联程度不大;而REITS价格形成更多依赖于其所拥有房地产的基础价值。

3、办理房地产信托企业资质

信托投资公司办理房地产信托业务时,涉及的不动产经营企业应具备下列条件:

条件一:有国家认可的执业资格;

条件二:注册资本不少于1000万元人民币;

条件三:具有完善的法人治理结构;

条件四:具备足够的人力、组织及技术资源,其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5年

以上可追溯的记录;

条件五:中国银监会要求的其他条件。

二、房地产信托融资操作模式

1、美国模式

美国的REITS通常是以基金的形式出现的,在成立阶段,其主要运作流程为:

(1)评估资金

基金发起人为满足自身需求,进行REITS基金募集的筹划,主要工作包括:预估所需资金数量,确认选择REITS基金为筹资工具,并考虑投资标的收益性能否达到必要的回报率等。

(2)接洽承销商

发起人与承销商讨论投资与募集事宜,包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。

(3)接洽律师及会计师

与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题,选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务,并拟订申请文件,此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

(4)接洽不动产顾问公司

若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,则需要洽定对象并签定REITs管理顾问契约,

确定权利义务关系。

(5)申请募集

当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集,在申请成功后,要决定保管机构并签定REITs契约。REITS成立并在证券交易所挂牌交易后,便进入正式运作阶段。该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划,保管机构则依房地产投资信托公司的指示,进行业务操作,执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事

宜。投资者通过券商购买REITS证券,投资收益则从保管机构处获得。

2、日本模式

日本信托运作流程为:

步骤一:房地产公司将土地、建筑物分售给投资者,由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房

地产公司;

步骤二:投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理;

步骤三:信托公司将房地产全部租赁给房地产公司,同时向该公司收取租赁费;

步骤四:房地产公司也可以将房地产转租给承租人,向承租人收取租赁费;

步骤五:信托公司向投资者发放红利;

步骤六:信托公司也可以将该房地产在市场上销售,从购买者身上获取价款,再按比例分配

给投资者。

3、香港模式

2005年6月16日,香港证监

会经修订的《房地产投资信托基金守则》,撤消了香港房地产信托投资基金(即REITS)投资海外物业的限制,允许房地产基金投资世界各地房地产项目,实际

上就是允许内地或海外房地产商将其在内地的商业地产项目以REITS形式到香港上市。同时将

REITS的最高负债比例由总资产的35%提升至45%,排除了香港相对其它亚洲国家作为REITS中

心的弱势。消除地域限制及提升负债比例,为国际房地产投资机构在香港成立房地产投资信托基金

提供了机遇,也为中国房地产商提供了集资及套现的渠道。

(1)香港税制

从总体上看,目前HK-REITS以信托作为载体,不设区域限制,最低持有年限为2年,对股份

持有的限制同挂牌,房地产投资比例至少需占资产净值的90%,分红比例至少需占税后收入的90%,

最高负债率限制在总资产的45%不享受特定税收优惠,但在香港税制下分红及资本增值部分免税

(2)香港REITS运作模式

(3)香港REITS开放为内地房地产市场带来的机会优势

优势一:对于内地房地产商而言,REIT是一种全新的经营模式,REITS的出现可使其从目前单纯的房地产开发模式拓展为长期投资模式,以获取稳定的租金收入和REITS管理费。

优势二:REITS为内地房产商开辟了新的融资渠道,业主及开发商可以REITS的形式重组其房产物业,从而改善资产负债表及增强资金的流动性。

优势三:REITS对银行贷款的依赖度很低,拥有资金成本较低的优势。

优势四:HK-REITS的上市为内地房地产商提供了面向国际资本市场融资的契机。

优势五:REITS是一种长期投资模式,非处置不良资产或劣质资产的变现捷径,它的出现有利于减少房地产市场的投机成分,促进市场的长期稳定发展。

优势六:香港发行REITS的经验可供内地借鉴,对内地房地产商来说影响深远,将有利于促进内地房地产市场的长期稳定发展。

4、内地房地产信托运作模式

(1)传统贷款型信托融资模式

①操作流程

第一步,房地产公司就项目融资与信托投资公司达成一致;

第二步,就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;

第三步,面向广大投资者公开发行信托凭证;

第四步,信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;

第五步,信托公司回收资金。

②优点

管理比较简单,收益比较稳定。

③存在问题

由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险,而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行,因此,信托公司面临着较大的风险,并将严格对项目的基本素质的要求。

(2)股权型信托融资模式

这种方式是信托公司在集合资金后,以增资的方式,向房地产企业注资,持有房地产企业部分股权,房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购,这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色,是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。在这方面最早做的是重庆国投,例如其所运作的世纪星城项目。

①操作流程

第一步,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。

第二步,信托投资公司以股权投资的方式向房地产公司注入资金。

第三步,信托投资公司获得房地产公司的股权,但该等股权的性质类似于优先股,即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。第四步,信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理,同时,与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。为了确保购协议的履行,双方可能需要有一些担保条件(例如,重庆国投的世纪星城项目是使用开发商所持有的全部股权作质押;杭州工商信托所运作的浙江水泥项目,是由第三方提供担保)。

第五步,房地产公司运营开发项目,获得现金流。

第六步,关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金,回购股权,信托融资过程结束。

②模式优点

能够增加房地产企业的资本金,促使房地产企业达到银行融资的条件。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念,只要求在阶段时间内取得一个合理回报,并不要求与开发商分享最终利润的成果,这样既满足了充实开发商股本金的要求,开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

三、房地产信托优势分析

1、REITS自身优势

(1)具有流通性与变现性

由于房地产本身的特性,导致交易过程需要借助中介机构,不但费力,且转移手续繁杂,变现性差,从而使得投资者具有极高的流动性风险。REITS是以证券化方式来体现房地产的价值,证券在发行后可以在次级市场上进行交易,投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券,有助于资金的流通,一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。

(2)专业化经营

由于REITS经营权与所有权高度分离,通过专业化的经营管理,可以使房地产营运绩效大幅度提高,直接影响REITS证券价格的上涨,使投资者可以分享房地产专业投资的成果。

(3)资本积累

REITS是以受益凭证在资本市场募集资金,再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场,有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合,有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得,加速资本积累,促进土地的有效利用。

(4)投资风险分散

由于房地产投资往往需要庞大资金的投入,个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划,造成风险的过度集中。REITS是以收益凭证方式募集大众资金,从事多样化的投资,除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外,也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。

(5)正确引导房地产市场机能

由于REITS的投资组合、投资期间、受益来源与分配等事项,均受到相关法规的严格限制,其目的在于预防房地产短线交易的投机行为,使资金的投入

能促进房地产的有效利用。另外,通过REITS的方式来对大型公共建设计划进行融资,既可顺利推动建设,也可使投资大众分享公共建设投资成果,且经由REITS在集中市场或店头市场挂牌上市,可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果,最终能使整个市场机能得以充分发挥,增加社会福利。2、商业地产开发REITS融资优势

通过REITS方式融资,对商业地产开发商而言具有以下几个方面的明显优势:

(1)可用以融资的物业范围宽广

任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写

字楼、工业厂房等。

(2)可融资金额巨大,资金来源丰富

例如华银控股目前操作的REITS,单个物业可融资金额从3亿元起,根据物业实际价值,多多益善。而海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。

(3)风险分散

将房地产行业金融风险分散到国际投资者中,符合政府政策。

(4)融资总额相对较高

一般情况下,采用REITS方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额,交易价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下,商业物业业主一般仅能获得相当于物业价值60%~70%的资金。REITS则是根据市场标准综合物业整体考虑,对物业进行整体定价,吸引投资。

(5)融资方式灵活

对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业,比如,华银控股可以协助业主,以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业,华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

(6)可选择长期获益

物业业主也可以自持一部分基金单位,与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外,控制REITS管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

(7)节税

REITS融资具有不可替代的节税优势。

(8)提高企业知名度

采用REITS融资,可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉,扩大行业内和国际上的影响。

(9)有助企业经营管理规范化

由于上市过程中的各个环节都要求信息公开,管理规范,通过REITS运作可以带动企业完善治理结构,规范经营管理。

信托融资篇5

关键词：房地产；股权信托；风险控制；融资

中图分类号：F293．3

文献标识码：B

文章编号：1008-0422(2007)01―0078-03

收稿日期：2006-07-23

作者简介：薛继安(1974-)，男(汉族)，湖北荆门人，高级经济师，从事产业投资工作。

1前言

房地产股权信托是集合资金股权信托在房地产行业运用的一种表现形式，从大的归类讲属于管理型股权信托。集合资金股权信托是指集合两个或两个以上委托人的资金以股权形式进行投资的信托产品，包括基于信托股权的受益权转让(但不包括投资于上市公司股票的证券信托产品)。目前市场上的集合资金信托产品中，绝大多数为贷款投资。虽然贷款类信托无论在发行数量和募集资金量方面仍占有绝对优势，但仍存在投资模式单一，抗风险能力差的缺陷。集合资金股权信托作为我国信托市场上的创新，兼顾投资的收益性与安全性，较好地克服了贷款模式的不足，代表了集合资金信托未来的发展方向。

集合资金股权信托可以区分为四种情况。一是委托人先将持有的公司股权委托信托机构设立股权信托，然后再将股权信托受益权向社会投资者进行转让，从而实现融资的职能。第二种情况，为了避免股权过户，委托人将股权收益权设立信托，然后再将股权收益权信托的受益权向社会投资者进行转让，以股权质押实现风险控制。第三种情况，信托公司设立股权投资信托，由第三方(往往是股权投资对象的关联方)到期回购股权来实现受益人的收益，典型案例如杭州工商信托推出的浙江水泥有限公司股权投资资金信托计划。这种情况虽然形式上是股权投资信托，但本质上是实现融资的目标，因此也可以理解为是股权融资信托的一类。第四，股权投资信托的变异模式，即为了进一步加强对股权投资对象(企业)的控制力，受益人设计成优先和劣后两种形式，股权投资对象的关联方成为劣后受益人，从而放大了信托公司对股权投资对象的控制力。

由于房地产行业的特殊性，房地产股权信托在操作过程中可能存在行业风险、项目自身及市场风险、经营风险、政策和法律法规风险、管理风险、不可抗力风险等多种风险，为了尽可能将信托运作整个过程中的风险控制在最小，必须从最初项目的选择、信托存续期间的风险控制、信托结束时信托资金的退出等方面严格把握。下面对相关要点予以分别阐述。

2项目本身质量

集合资金股权信托与房地产融资的结合主要是利用股权投资的方式增加了项目公司的资本金，通过行使股东权力优化项目公司的治理结构。股权信托给一个项目提供的通常是前期启动资金，如果这个项目不能从银行顺利取得后续融资，或者银行因其资质有问题而不发放后续贷款，那么基于该项目的信托计划就会受到巨大的关联风险。因此项目本身的质量直接关系着股权信托的成败。

通常来看，项目本身质量体现在三个方面。

2．1项目是否有好的盈利预期。项目预期收益的实现是信托收益的根本保证。一个好的项目必须要有一个好的盈利预期。项目的收益一种是项目自身的收益能力：如电力、高速公路等有稳定收入来源的项目，其支付收益的能力较强(如苏州信托推出的苏嘉杭高速公路项目，在苏嘉杭高速公路北段未通车的情况下，南端的车流量在2003年初已达到设计水平，项目公司已经开始盈利)：另外一种情况是对收入不稳定或没有收入来源的项目，投资者需要了解政府补贴、财政支持的具体情况，以判断项目的预期收益水平实现的可能性。2003年上半年上海爱建信托投资有限公司设立了上海外环隧道资金信托计划，成功募集资金5．5亿元。上海外环隧道建设项目系城市建设规划中的重点建设项目，得到了上海市人民政府的大力支持和政策优惠。根据相关政策，项目公司从运营期开始，每年可得到与上海市人民政府约定的项目投资余额9．8％的补贴。该项目仅政府补贴一项就高达9．8％，且收益相当稳定，是难得的好项目。

2．2项目是否能有效管理。信托作为一种杠杆融资，其风险管理的实质应该是对项目的管理，在项目控制上有两方面的内容须提起重视：(1)事前控制，(2)现金管理。(1)事前控制，《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》规定：集合信托计划运用于信托投资公司推荐的固定资产投资项目的，信托投资公司必须向委托人出示由有资质的中介机构提供的固定资产投资项目可行性分析报告和项目评估报告。项目前期的可行性研究应着重财务分析，尤其是现金流量分析，为信托的规模、期限与收益做出科学的分析和判断。这一事前控制阶段相当重要。(2)现金管理，现金流量管理是贯穿一个信托项目始终的管理重点，在前期主要是分析预测，在中期为资金运用审查，及时发现问题，采取应对措施，在后期则要确保及时变现，支付信托收益。

2．3项目公司股东实力。项目公司股东的实力与资源调动的能力是项目顺利开发的最有力保障，因为一旦项目预期收益的实现出现困难，项目公司股东可以通过调动其网络资源，筹集资金，实现信托的安全退出。

具备上述三个条件的项目，可以肯定的说这是好的项目。

3项目风险控制机制

一个好的股权信托项目必定是一个有着好的项目风险控制机制的信托项目。股权信托项目的风险控制一般是通过股权信托产品股权结构设计、项目监管和提供担保(或抵押)来实现。

项目监管，通常的做法是信托公司向项目公司若干重要岗位派驻人员。比如在浙江水泥股权信托计划中，工商信托充分利用其股东权力对信托资金进行有效监管，在信托成立两年期限内，浙江水泥所有股东均不得分红；信托成立两年期限内，由工商信托派驻董事、财务总监和办公室主任各一名。重庆国信的景龙国际公寓股权信托，重庆国信的项目人员分别担任项目公司的董事长、财务总监等重要职位，从而有效地对信托资金进行监管。

担保(或抵押)，有实力雄厚的第三方提供担保或有实物(或股权)抵押将是控制信托风险、保护投资人收益的有效保障。在浙江水泥股权信托计划中，设置了三重担保，一由冯光成个人出具连带责任《保函》，保证光宇集团按期支付股权转让款；二由浙江水泥所有5个自然人股东将所持浙江水泥股权质押给杭州工商信托：三由非关联第三方浙江中成建工集团有限公司和浙江展望集团有限公司提供连带担保。其中，浙江中成建工集团有限公司系中国建筑业十强企业。浙江水泥的三重担保既有回购《保

函》、股权质押，又有外部担保，将风险层层分解，涵盖了股权投资的基本保证手段，相当于工商信托100％控制了浙江水泥。如果信托结束之日冯光成及其控股的光宇集团不能履行回购义务，杭州工商信托只需将浙江水泥的全部股权卖出2．4亿元即可实现信托资金及收益的回收。即使无法实现预期收益，浙江中成建工集团有限公司和浙江展望集团有限公司也将为此提供连带担保。

股权结构，优先股的股权结构设计是控制信托财产风险的最有价值的金融创新。优先股是介于债券与普通股之间的一种金融工具，优先派分且收益稳定是其主要权利特征。首先，优先股排在普通股之前，公司盈利首先应支付债权人的本金和利息，缴纳税金；其次是支付优先股股息；最后才分配普通股股息。无论公司盈利水平如何变化，优先股的股息率不变。第二，剩余资产分配优先。在对公司剩余财产的分配上，优先股股东排在债权人之后、普通股股东之前。

在信托计划中优先股的设计一般是将信托受益权区分为优先受益权和劣后受益权，受益人也分为A类和B类，分别签署优先受益资金信托合同和劣后受益资金信托合同，信托收益首先用于分配优先受益权项下的信托利益，在优先受益权项下的信托利益足额分配前，劣后受益人不得分配信托利益。在上海国际信托投资有限公司发行的《滨江花苑股权投资信托计划》中还直接约定了优先受益权项下的信托利益可以股权形式进行分配。即在大股东违约的情况下，受托人可以提前终止信托计划，对信托股权进行评估，按评估值根据优先受益权项下信托利益范围计算优先受益权分配的信托股权比例。股权评估值低于优先受益权的信托利益范围的，优先受益人按持有的优先受益权份额平均分配信托股权。

股权信托中优先股股权结构的设计是最为有效的风险控制机制之一。与公司中优先股不具有表决权不同的是，集合资金股权信托中的优先股作为我国金融市场的一个创新，在信托期限内，享有重大事项表决权。集合资金股权信托中的优先股设计实际上是具有表决权的优先股。

4项目信托资金退出机制

股权信托的最终风险来自信托到期但信托资金无法从项目中退出。有效的信托资金退出机制的设计将大大增加信托产品的安全性，从而增加其吸引力，实现有效的资金募集。

信托资金的退出机制应该包括信托资金的退出方式和相应的保障措施。信托资金的退出可以分为个别信托的退出和信托计划终止时信托资金的整体退出。

个别信托的退出一般不会对整个信托计划产生破坏性影响，对信托财产造成损失的风险不大，一般情况下，信托公司能够化解。比如，几乎所有的信托计划中都对这种个别退出有相关条款约定，即“本信托项下的财产可以按照公平市场价格与受托人管理的其他形托财产或受托人的固有财产进行交易”。并具体要求在受让方面，受益人转让信托受益权，必须持信托合同和信托受益权转让申请书与受让人共同到受托人处办理转让登记手续。

信托计划终止时信托资金的整体退出是一个信托计划设立时要首先考虑的问题。根据股权信托合同的约定，股权管理和处分权可以部分或全部由受托人行使。在股权信托关系中，受托人可能拥有部分股权管理和处分权，此时受托人行使股权的投票权和处分权时要按照委托人的意愿进行；受托人如果拥有全部股权管理和处分权，此时受托人可以根据自己的价值判断对股权进行独立的管理和处分。根据受托人对股权拥有权利的不同，信托资金退出的方式可有回购、转让等，若由于风险事件的发生，不能按事先约定方式退出，也可以通过拍卖股权方式强行退出。信托资金退出的保障措施通常有关联方担保、多方联保、实物(或股权)抵押、当事方出具承诺函、设置专用帐户专款专用等。也有非常用方式，比如北京国际信托投资有限公司2006年3月发行的郑州市土地储备项目集合资金信托计划，信用增级方式是：郑州市人大常委会批准郑州市人民政府将偿付信托计划贷款资金纳入同期同年度财政预算。这是特殊项目的特殊保障方式，只能是特例。

目前，一种对几乎所有信托资金退出都能起到保障作用的一项保障措施正在讨论中，即建立信托保险制度。信托保险制度的概念来源于存款保险制度，在我国目前，还没有关于信托保险制度的权威定义。但借鉴存款保险制度的定义，我们可以将其界定为：由经营信托业务的金融机构向特定的保险机构缴纳一定的保险费，当投保金融机构出现信托财产受损或兑付危机时，由特定的保险机构通过资金援助、赔偿保险金等方式，保证其清偿能力的一种制度安排。建立信托保险制度的最根本目的是为了保护信托投资者的利益，实现及时兑付。由于信托投资过程中可能存在违规行为，而且本身也面临着诸多不可控因素，信托投资出现不能按时回款，或者项目失败等情况是可能发生的，而到期支付的刚性和信托凭证缺乏流动性的特点使信托公司极有可能无法按期兑付，信托保险制度的产生可以通过保险的形式为信托机构清偿债务，避免出现兑付危机。

当然，要防范股权投资模式下融资企业道德风险，除了上文所说的事后补救措施外，还应该建立事前防范措施。比如完善限制性契约，在契约中明确限制资金用途，并规定信托公司按照持股比率对项目公司有监督权力，对于企业从事不合信托公司意愿的过高风险的投资项目，信托公司有权终止契约关系；同时，信托公司可以要求购买方及项目公司定期提供会计报表来反馈其经营活动信息，并有权对涉及的联保方、购买方及项目方的账目进行审计和检查，从而使信托公司对项目进行有效监督，及时掌握项目方的投资策略和经营管理动向，从而有效地防范相关方的违约行为。

信托融资篇6

关键词：新准则信托公司交易性金融资产核算方法

根据银监会规定，包括信托业在内的金融机构于2008年1月1日起全面执行新会计准则。新会计准则关于金融资产投资的核算变化较大，信托公司为非银行类金融机构，因此对信托公司投资业务的会计核算影响也较大。新会计准则取消了原来的“短期投资”科目，新增“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”科目；取消了原来的“长期债权投资”科目，新增“持有至到期投资”科目等。笔者结合实际，就信托公司执行新会计准则中关于“交易性金融资产”的具体核算方法谈一点看法。

一、交易性金融资产涉及的相关科目及核算内容

“交易性金融资产”科目主要核算企业为交易目的所持有的股票投资、债券投资、基金投资等交易性金融资产的公允价值。企业持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，也在本科目核算。该科目可按交易性金融资产的类别和品种，分“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。交易性金融资产会计核算过程中涉及的其他科目包括“其他货币资金”、“应收股利”、“公允价值变动损益”、“投资收益”等。

“其他货币资金”主要核算公司存放于三方存管账户中的证券交易资金；“应收股利”主要核算根据金融资产的股利分配政策应收取的股利或购买交易性金融资产中含有已宣告未发放的股利；“公允价值变动损益”主要核算资产负债表日，交易性金融资产的公允价值与其账面余额的差额。对于“其他货币资金”、“应收股利”、“公允价值变动损益”的核算，信托公司的核算方法与一般非金融企业类似，不需要作特殊的变化。而对于“投资收益”科目，笔者认为信托公司不宜使用该科目核算处置交易性金融资产实现的收益：由于信托公司为金融机构，其交易性金融资产（股票、基金、债券等）的交易与证券公司类似，均属于主营业务性质，而“投资收益”在一般企业核算中不列入主营业务收入范畴，在报表数据统计中通常将投资收益列示为其他收入。信托公司作为金融机构，证券交易等行为应划分为主营业务，建议增加“证券差价收入”科目作为处置交易性金融资产的收益核算科目，而“投资收益”则专门用于核算长期股权投资、持有至到期投资等相关收益。

《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量应用指南》中指出，“企业在持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产期间取得的利息或现金股利，应当确认为投资收益”。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“金融企业（包括银行和非银行金融机构）从事票据、债券买卖业务，以股票、债券的卖出价减去买入价后的余额作为营业额。买入价依照财务会计制度规定，以股票、债券的购入价减去股票、债券持有期间取得的股票、债券红利收入的余额确定。”也就是说，交易性金融资产的现金股利和分红对于信托公司来说，需要缴纳营业税。在实际操作中，为了符合新会计准则的要求，并配合税法的相关规定，笔者建议将交易性金融资产的现金股利和分红等冲减其成本，而不直接计入当期损益，在证券清仓后该部分现金股利和分红等随之计入“证券差价收入”。现金股利和分红冲减成本，而非直接计入当期损益的操作方法有利于避免将其纳入当期营业税的计算基数，待证券清仓后一并计入营业税的计算基数。

二、交易性金融资产成本、收益的核算方法

（一）成本收益计算方法

由于信托公司的交易性金融资产的买卖属于主营业务，可以当作公司的存货进行核算，其成本、收益的核算操作方法参照存货的核算方法。由于存货成本计算方法中的后进先出法已经取消，因此笔者认为，交易性金融资产的成本核算可以选择采用先进先出法或者加权平均法核算。

先进先出法是按照先购买的证券先卖出的原则计算卖出证券的成本，而加权平均法的计算公式比较复杂：卖出成本=[（原持仓成本+买入数量×买入价格）/（原持仓数量+买入数量）]×（卖出数量）。先进先出法和加权平均法对于核算交易性金

融资产的成本和收益，在单个证券未清仓的情况下，由于计算时点的不同会产生一定的差异，但如果交易性金融资产完全清仓后，两种计算方法之间不存在任何差异。两种计算方法对比见下页表。

假设某公司期初持有a股票100000股，并划分为“交易性金融资产”，期初结存成本为500000元（单价为5.00元/股），本期买入50000股，购买成本为350000元（单价为7.00元/股），本期卖出130000股，收到780000元（单价为6.00元/股），其成本核算可以采用两种方法进行：

在加权平均法的计算方法下，以期初结存的数量和本期买入的数量作为权重，于是，卖出130000股a股票的成本=[（500000+350000）/（100000+50000）]×130000=736666.67（元），实现股票盈亏为780000-736666.67=43333.33（元）。

在先进先出法的计算方法下，卖出130000股a股票的成本=100000×5.00+（130000-100000）×7.00=710000（元），实现股票盈亏为780000-710000=60000（元）。

通过上述计算可见：在股票没有清仓的情况下，两种成本核算方法计算出来的成本、收益存在一定的差异。但从对比表中的“股票清仓”例子可以看出：如果a股票完全清仓，两种方法计算出来的收益一致，均为50000元。

由于新准则规定金融资产采用公允价值进行核算，两种方法计算出来的总盈亏（实际盈亏+浮动盈亏）必定是一致的。从对比表中可以看出：假设资产负债表日，a股票的市价是8.00元/股，加权平均法计算出来的浮动盈亏为46666.67元，实际盈亏为43333.33元，总盈亏为90000元；先进先出法计算出来的浮动盈亏为20000元，实际盈亏为70000元，总盈亏也等于90000元。会计人员可以根据实际情况，在交易性金融资产成本收益的核算方法中选择其中任何一种计算方法。相比于加权平均法，先进先出法的缺点主要是核算比较繁琐，特别是对于交易性金融资产操作比较频繁的企业，需要对每笔交易按时间顺序进行排列。在这种核算方法下，当股价上涨时，可能会高估企业当期利润和期末持仓股票的价值，一定程度上增加企业当期的税收。

（二）会计核算方法

会计人员可以根据企业的交易性金融资产的交易情况，定期汇总编制股票交易情况统计表，汇总买卖情况进行会计凭证的制作。根据买入汇总情况，作如下分录：

借：交易性金融资产——成本——股票名称

贷：其他货币资金——存出投资款——营业部名称

根据卖出汇总情况及实现的盈亏，作如下分录：

借：其他货币资金——存出投资款——营业部名称

贷：交易性金融资产——成本——股票名称

证券差价收入——股票名称

在实际操作中，笔者发现定期汇总制作股票买卖情况统计表，可以大大减轻会计人员对交易性金融资产核算的工作量，但核算不合理：由于进行定期的交易数据汇总，涉及买卖顺序的问题，填制凭证后可能导致期末“其他货币资金”为红字余额情况的出现。为了避免该不合理现象发生，笔者建议对交易性金融资产的交易数据每日填制凭证，虽然工作量加大，但合理科学。在手工核算的情况下，如果每天根据交易情况填制财务凭证，仍需考虑交易性金融资产上期公允价值变动的结转问题。笔者建议在条件允许的情况下，信托公司可采用财务信息系统自动进行证券的清算、出具凭证和公允价值变动的结转，以信息系统代替手工重复劳动，也避免交易频繁带来的公允价值变动损益结转在手工核算情况下出现的遗漏结转、错误结转等问题，使交易性金融资产的会计核算更加科学、合理、完整、准确。

三、交易性金融资产公允价值的核算方法

在资产负债表日，信托公司应按交易性金融资产的公允价值高于账面余额的差额，借记“交易性金融资产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；如果公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。期末，应将“公允价值变动损益”科目余额转入“本年利润”科目，结转后“公允价值变动损益”科目无余额。出售交易性金融资产时，应按实际收到的金额，借记“其他货币资金”科目，按其账面余额，贷记“交易性金融资产——成本、公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“证券差价收入”科目。同时将原计入该金融资产的公允价值变动损益转出，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“证券差价收入”