物业管理常识培训篇1

饮从业人员食品安全行为的干预策略和措施。

1健康教育

几乎在任何行为干预项目中，对预人群开展健康教育都是最为主要的干预措施之一。WHO认为，相比其他干预措施，健康教育的花费更少，但却能够获得对健康相关行为的持久改变，因此具有很好的成本效益比［4］。上海市餐饮从业人员食物中毒相关行为及其影响因素的调查结果显示，餐饮从业人员的食品安全行为现状不容乐观，从业人员对食品安全知识测试题总体回答正确率仅为67.4%，反映食品安全技能掌握状况的试题正确率更低；与此同时，从业人员对本人食品安全知识掌握程度评价为“非常好”或“基本可以”的为87.7%，对本人食品安全操作规范执行情况评价为“非常好”或“基本可以”的高达93.1%，两项指标均大大高于其实际水平。由于大大高估了自身食品安全知识和技能的水平，从业人员按照自认为正确而实际错误的方法进行操作，具有相当大的食品安全风险和食物中毒隐患。因此，系统和规范地对食品从业人员开展食品安全健康教育，使食品从业人员掌握正确的食品安全知识和操作技能，对于预防食物中毒具有十分重要的意义，具体可从政策和技术两方面保障食品从业人员健康教育的实施。

1.1政策保障

进一步健全完善食品生产经营人员食品卫生知识培训和考试的管理机制，制订和实施食品生产经营人员食品卫生培训和考试的法规，使食品从业人员培训和考试做到规范化，真正发挥提高食品从业人员食品安全守法意识、知识水平和操作技能的作用。在机制设计上，考虑从以下几方面对卫生部现行《食品生产经营人员食品卫生知识培训管理办法》［5］进行补充和完善：

①食品生产经营人员应经食品卫生知识培训、考试合格、领取培训合格证明后，方可从事相关食品生产经营活动。

②考虑到不同食品行业的特点及不同岗位、层次食品从业人员所应当掌握的知识侧重点、知识深度不同，在餐饮业开展的调查也表明，食品卫生管理员所掌握的知识水平也远高于普通从业人员。因此，可考虑将食品从业人员培训分为餐饮、流通、生产3类，在3大类的基础上又根据专职食品卫生管理员、企业负责人、普通从业人员等岗位差异再细分为等3个级别。各类、各级食品从业人员的培训时间、培训大纲和考试题目均不同。

③相比培训过程的形式，应更加突出强调培训所应达到的提高从业人员卫生知识水平的目标。从业人员可以选择参加本单位主管部门组织的培训、本单位组织的培训、食品卫生培训机构的培训3种方式中的任何一种，但培训大纲、考试要求、试题库和推荐培训教材由监管部门统一制订，食品从业人员也必须到监管部门指定的培训考核点参加全市统一的以在线方式进行的网上考核，合格后领取培训合格证明。

④为引入更多的社会资源参与食品从业人员的培训，只要具备相应的资质条件，均可申请成为食品从业人员指定培训考核机构。食品安全监管部门主要负责对培训机构以下两方面的监管：一是培训机构资质认定；二是监督培训机构严格按要求实施培训，并开展对培训质量的评价，不符要求的取消资质。食品安全监管部门不办培训机构，只管培训机构，有利于其腾出更多的精力对的食品从业人员培训工作进行管理，提高培训的水平。

⑤食品生产经营单位在从业人员均取得培训合格证后方可申请开业，食品安全监管部门对不具备上述条件的食品生产经营单位不予发放卫生许可证；食品安全监管部门在监督检查中，对食品从业人员是否持有培训合格证明进行检查，并对其食品卫生法规、知识和技能的掌握情况进行现场考核；开展食品卫生等级评定的行业，培训情况检查结果与等级评定挂钩；对于发生食物中毒、受到停止生产经营处罚的严重违法行为，以及一次检查中食品生产经营人员试题回答正确率合计低于一定比例的，食品安全监管部门抽取部分食品从业人员限期重新参加考试，考试不合格者原培训证作废。

1.2技术保障

1.2.1用通俗方法传授知识和技能目前的科学技术已经充分揭示食物中毒产生的机制，如细菌如何繁殖、食品如何受污染、什么措施能够防止食物中毒的发生。但如果与食品行业的从业者缺乏良好的交流和沟通，了解这些知识的只能是科学家和专业人员，大部分从业人员仍主要是以自已或同行的经验来进行食品加工，而这些经验在一旦条件发生改变时，往往就不甚可靠。譬如，在食品加工数量大量增加时，操作时生熟交叉污染的概率会增加，食品保存时的温度和时间两个关键点的控制难度也会加大，使食品安全的风险上升；有相当部分的食物中毒是发生在宴会或假日便是很好的例证。发生中毒单位此时的食品加工负荷量往往急剧上升，有时甚至远远超过本身能够承担的最大数量。因此，需要用一种通俗的方法将科学的食品安全知识和技能传授给食品从业人员，在基于科学的基础上安全地进行食品的加工操作［4］。

1.2.2针对实际的操作技能培训食品加工实际的操作技能培训对于培训的效果至关重要，一些较为原则的法律法规条文和食品安全知识应结合操作的实例进行讲解。如有关法规规定，为防止细菌的繁殖，加工的盒饭在食用前必须始终将中心温度保持在60℃以上（3h之内食用），但由于盒饭在分装、运输、保存过程中都会散失大量热量，按照常规操作难以保证中心温度符合要求，因此在培训中就应有针对性地对这一重要操作技能进行指导。

1.2.3建立食物中毒可预防的信念由于绝大部分的食物中毒是可以预防的，这些方法都相当简便，如时间、温度等关键环节的控制等。因此，培训应使从业人员建立起“食物中毒可以预防，通过培训掌握正确的方法后，我完全有能力不让其发生”的信念。

1.2.4编写高质量的培训教材符合食品从业人员实际的教材是使其更易于接受食品安全知识的基础。因此，在培训教材的编写中应考虑到以下要求：①由于培训是按照食品行业和从业人员的职业分类开展，培训教材也应按照开展培训的类别分类编写；②各类教材的内容应涉及食品卫生法规、食品中的危害因素、食品微生物知识、各种常见食物中毒的机制及其预防原则，在此基础上对食品生产经营各环节应采取的措施作具体展开（由于此部分内容是关系到食品安全的操作技能，因此应作为教材的重点）。如餐饮业应包括采购、贮存、原料加工、烹调加工、冷菜和生食加工、备餐和配送、清洁和消毒、从业人员卫生、虫害控制、硬件设施等内容，管理人员的教材还应包括企业食品卫生自身管理的一些做法；③由于食品从业人员的知识水平不高，教材在形式上应尽量做到深入浅出、活泼多样，如配以一定量的插图、照片，不但可加深对从业人员对培训内容的理解和认识，并且可使其可以在工作中加以参照，按照正确的方法进行操作，如正确的配置消毒液、洗手消毒、储存食品的方法等；在教材中设案例和问题分析，则可加深从业人员对怎样是不安全的操作行为及可能导致后果的印象，有利于其避免在今后的工作中发生类似的问题。

2健康促进

健康促进包括健康教育及任何能促使行为和环境转变为有利于健康的有关组织、政策及经济干预的统一体，但它需要与健康教育相结合。没有健康教育，健康促进将成为徒有虚名的概念；另一方面，如果健康教育得不到有效的环境(包括政治、社会、经济、自然环境)支持，健康教育尽管能成功地帮助个体为改变某些行为作出努力，但明显是软弱无力的［6］。

WHO认为，知识固然十分重要，但有时仅有知识是不够的，食品安全的健康教育经常建立在“知识能导致正确的态度，然后产生安全健康的行为”这一假设的基础上，即知识－信念－行为的KAP模式。但很不幸这是一个错误的假设［4］。在许多发达国家，针对食品从业人员的食品安全知识培训已经开展多年，诸如便后要洗手，然而对从业人员食品操作行为的观察和食物中毒的报告表明，不良的卫生习惯仍存在于从业人员中。因此，要改变行为，理解行为背后的原因及其社会文化影响因素是十分重要的，要明白食品安全健康教育的目的并不仅仅是提供知识，而是要改变从业人员的食品安全行为［4］。只有给予充分的资源和适当的管理文化，食品安全规范才能得以较好执行［2］；应采用考虑社会和环境因素对食品安全影响的方法来使从业人员的不安全行为得以持久改变［3］。上海市餐饮业从业人员食物中毒相关行为及其影响因素的调查结果也表明，从业人员食品安全行为的影响因素除知识水平外，还包括个人特征、食品加工硬件设施、自身食品卫生管理等多方面。因此，以改变从业人员不良行为为目的的干预措施，除开展健康教育外，创造各种物质、管理等方面的支持性环境也是改变从业人员不安全行为的重要干预手段。

2.1物质环境

调查表明，从业人员食品安全行为食品加工硬件有关。食品安全的日常管理也表明，良好的支持性物质环境，使餐饮业从业人员采纳预防食物中毒行为客观可行，反之亦然。例如生熟分开是预防食物中毒的一项基本要求，要达到这一要求，除了从业人员掌握必要的操作知识以外，还必须有一定硬件设施的保证，如盛装生熟食品的容器应有明显的区分标志，生熟食品的加工操作区域应分开等，否则从业人员在操作中难以严格做到生熟分开。

我国目前已制订的《餐饮业和集体用餐配送单位卫生规范》［7］（《规范》），是我国第一部餐饮业卫生技术规范。其对餐饮业条件的要求都是围绕预防食物中毒而设定的，内容主要包括餐饮业在设计、设施、设备、用具等食品卫生的具体要求。《规范》为创造良好的支持性物质环境奠定了基础。在监督管理中，监管部门必须按照《规范》的要求，对每户餐饮单位逐项完善卫生设施，要达到此目的，一是要在卫生许可证的发证和定期换证中严格要求餐饮单位按照《规范》设置硬件设施，二是在日常监督检查中把与预防食物中毒有关的硬件设施的运转状况也作为检查内容，发现问题要求企业立即整改。

2.2管理环境

食品卫生自身管理是企业为保证食品安全采取的各种管理措施，有效的食品卫生管理体系是企业内部的食品安全监督和制约机制，是保证食品安全的关键。受到文化程度等因素的影响，餐饮单位从业人员的食品安全知识水平不高（尤其是技术含量较低的岗位），因此企业的自身管理对于预防从业人员的不安全操作行为尤为重要。

2.2.1要求和指导建立食品卫生管理体系一是制订餐饮业管理体系规范，强制要求企业建立管理体系，并在对企业负责人、食品卫生管理员的培训中加强企业对此项要求的认识；二是指导企业建立并实施有效的食品卫生自身管理体系，如按照《规范》中的6个指导开展自身管理的附录内容对企业开展加强自身管理的指导。

2.2.2教育企业管理层树立正确的态度调查表明，餐饮单位愿意在硬件、管理上为良好的食品安全行为创造支持性环境的不多，很多企业都认识到不发生食物中毒的重要性，但对于如何做到不发生重视不够，有的甚至在经济利益和食品安全发生冲突时，不以食品安全为首要。上海市曾有一家平时食品卫生相当不错的企业，在假日期间因超负荷供应，造成一起外籍游客的食物中毒。所以教育企业的管理层树立正确的态度十分重要，预防食物中毒必须从日常的各项工作着手，而不仅仅是希望不发生中毒。

2.2.3在了解障碍的基础上开展指导企业可针对本单位的特点和不同岗位从业人员的特点进行自身培训。研究表明，培训方法甚至比与培训内容更为重要［4-8］，采取综合性措施进行培训可取得较好的效果［9］。但开展培训工作可能存在许多障碍，如从业人员因劳动强度大、工作时间长，按照要求操作可能会增加工作量；或认为按原来的习惯进行操作从不出事，不愿改变；部分从业人员受教育的程度低，不能完全理解培训的要求，或者本身就有不良的卫生习惯等。因此，应指导企业在了解存在的这些障碍的基础上，采取能够达到最佳效果的手段对从业人员进行培训。

3参考文献

［1］TerriJenkins-McLean.EngagingFoodServiceWorkersinBehavioral-ChangePartnerships［J］.JournalofEnvironmentalHealth.2004,5:15-19.

［2］DeborahA.Clayton.Foodhandlers’beliefsandself-reportedpractices［J］.InternationalJournalofEnvironmentalHealthResearch.2002,12:25-39.

［3］J.E.Ehiri.EvaluationofafoodhygienetrainingcourseinScotland［J］.FoodControl.1997,8(3):134-147.

［4］WorldHealthOrganization.Foodbornedisease:afocusofhealtheducation［M］.Geneva.WorldHealthOrganization,2000.

［5］中华人民共和国卫生部.卫监字〔89〕第43号.《食品生产经营人员食品卫生知识培训管理办法》［S］.

［6］顾学琪.健康促进的理论和策略应用［J］.中国慢性病预防与控制.1999,7(3):43

［7］中华人民共和国卫生部.卫监督发〔2005〕260号.餐饮业和集体用餐配送单位卫生规范［S］.

［8］MatthewP.Mortlock.AnationalsurveyoffoodhygienetrainingandqualificationlevelsintheUKfoodindustry［J］.InternationalJournalofEnvironmentalHealthResearch.2000.10:111-123.

［9］柯跃斌.不同健康教育方式对预防食物中毒知识、态度、行为的影响［J］.中国健康教育.2004,20(5):396-398.

(收稿日期：2007-02-06)

物业管理常识培训篇2

【关键词】物业管理实训体系新思路

【中图分类号】G642【文献标识码】A【文章编号】1674-4810（2015）04-0073-02

随着社会的发展，物业管理已经从简单的管理车位、维修小区，发展成为业主提供全方位的综合。物业管理也从清洁、打扫、绿化发展到科技化管理，包括人工智能系统的应用。高科技含量越来越高，需要有更多的懂技术、懂应用、懂管理的人才来进行科学化的管理。但是，目前的情况是正在从事物业管理的人员从未进行过相关的培训，多为下岗失业人员兼职，缺乏专业的管理知识，而高等院校培养的专业学生，所学的与物业管理行业现实又有很大的差异，根本无法满足上岗的需要。针对这种情况，高职院校的物业管理专业应进行教学改革，其中最关键的是要加强和完善物业管理实训体系的建设，为物业管理行业培养实用性的人才。

一目前物业管理实训教学体系存在的主要问题

为了更好地了解相关信息，我们在2014年7月，向物业管理相关企业和上海几所物业管理专业的高职毕业生以调查问卷和座谈会等形式，对在岗学生的工作情况做了一个调研。内容主要是对毕业生职业能力的评价和对物业管理教学体系方面的评价。

调查结果显示，毕业生中73%的人认为企业和学校的要求差距太大；15%的人感到缺乏做好日常工作的能力，对一些先进的物业管理设备设施无法操作。多数用人单位认为从高职毕业生中招聘的新员工，根本达不到“零距离上岗”的要求，需要用人单位继续花费大量的人力和物力对学生进行再次培训，造成了资源的浪费。

通过调查和分析，目前物业管理专业的主要问题包括：

1.教育理念理解不到位，学生对职业发展方向不明确

高职院校的学生大多对学习理论知识毫无兴趣，但对动手操作却有很大兴趣。高职院校按照传统的教学内容体系进行的教学，既不可能把知识点真正地教会学生，也不可能激发学生的学习兴趣。高职院校的毕业生强调实用技能，重点是在培养学生适应社会需要的实用知识和技能，但又要区别于职业上岗培训，在强调知识点的同时也要注重培养学生全面发展的能力，使学生不仅在毕业时能顺利就业，也能在日后根据用人单位的需要分配到不同的岗位上去。即职业教育既要以就业为目标，同时也要关注学生的职业发展，培养具有多方面才能的高素质人才。对于物业管理专业来说，我们的目标主要在于培养学生的就业能力，同时也要使学生进入社会之后能够通过日常的学习和工作积累，根据行业发展的要求，不断进步，最终成为社会需要的中高级物业管理人才。

2.教学体系配置不合理：偏重理论，忽视实践教学

一直以来，我国高职高专物业管理专业的教育都是重理论教学，轻实践教学；重视课堂教育，轻视社会实践教育；实践教学依附于理论教学和从属于理论教学的现象比较普遍。从我们的调研分析来看，73.5%的高职院校理论课程和实践课程的比例超过5∶1。在未超过这个比例的学校中，也有相当多的学校用理论课老师来上实践课，没有相关专业的实训指导老师，更不用说企业一线专家。这种教学体系极大地影响了学生创新能力和实际动手能力的培养，使学生只了解和掌握理论知识，遇到实际问题却解决不了，导致用人单位录取物业管理专业的学生到第一线工作，却必须配备相关专业人员现场指导的尴尬场面。

3.实训教学环节中存在的主要问题

第一，指导教师本身实践经验不够，很多学校的实训老师都由理论课程老师兼任。指导教师由于缺乏在一线企业工作的经验，陈旧的实训方法以及技巧早已不能适应最新的岗位要求。部分学校聘请的一线企业人员，本身也不具备授课资质，教学效果不好。

第二，校内外的实训基地容量有限，无法让所有学生都能保质保量地完成实训学习。更多情况是很多用人单位把实训学生当作最基本的物业管理人员使用，并没有给予更多的学习环境。

第三，现场实训环节的效果无法考核，实训老师的工作效果无法监控。整个实训的好坏很大程度上取决于实训单位的认真程度以及提供的实训条件。而大多的实际情况是学校比较主动，物业管理企业并不热情，整个过程比较松散、混乱，实训过程无法有效地控制。

4.职业资格证书设计存在与市场脱节的现象

现有的应试制度导致许多学校把拿证当作主要的工作，在整个教学过程中，所有的课程内容都偏向对相关资格证书的设计，这就导致学生把考证大纲当作学习的唯一目标。另外，从业资格证书的取得仅仅是学生获取该岗位的“敲门砖”，对学生而言，从业资格证书不能很好地支撑企业岗位所需的知识技能，也不利于企业的长久发展。

二美国高校物业设施管理专业实训教学体系参考

美国中美两国高校的物业管理实践教育在专业课程设置、实训环境设置、实训教学模式和实习实训评价等方面存在着很大差异，通过对美国高校的物业设施管理专业的调查了解，对比分析美国高校物业设施管理专业和我国物业管理专业在实践教学体系上的区别，从而借鉴美国高校物业设施管理专业实践教学的长处。

1.专业实训课程的教学与考评

高校物业专业把实训教学模块按照岗位来划分，学生在学习专业知识的同时，即可进入实训室进行相关的实训，通过实训把知识点更好地融汇进去。老师把实训内容分成几大模块，分组进行实训，并设立不同的考核标准。考核内容由实训教师设计，老师有较大的考评权力。

2.实训环境配置

美国高校及社区学院有相当完善的实训设施，实训教室和授课教室融为一体，这样做的好处是当教师一讲完知识点，学生可以立即进入实训场所，实训基地仿真度较高，和第一线的环境基本相似。学生穿着工作服，完全融入实训中去，如果不是事先知道，完全不知道这仅仅是个实训场所。这样做可以使学生在毕业后第一时间能胜任自己的岗位。FSU的建筑学院整体设计非常具有专业特色，楼内是不同颜色的管线与在外的设备与机器。我们可以直观地看到各种线缆、设备是如何布置和运行的，让学生有身临其境的感觉，处处都有知识的熏陶。

3.专业资格考试证书

FM的职业资格证书，并非是由政府提供的，而是由行业权威机构――国际设施管理协会IFMA（InternationalFacilityManagementAssociation）来组织考试并发证。学生按照自己的需要和兴趣自愿参加考试，对于取得的证书有很多种，FMP/CFM/CPM等等，个人根据自己的情况选择自己的考试类型和科目。

4.校企合作情况

美国高校与企业的合作紧密，校友回馈大。在FSU，FM专业与很多美国本土知名的企业都有合作关系，如世邦魏理仕CBRE和第一太平戴维斯物业公司SAVILLS。每年合作企业会来校进行毕业生招聘，FM的毕业生有进入世邦魏理仕和第一太平戴维斯工作的，也有的进入其他知名企业公司。校友对于学校的贡献是巨大的，除了提供实习的岗位外，还提供大量的设备和工具。一些企业还定期为学校更新设备，以适应时展的要求。

三完善物业管理实训体系的新思路

1.重新修订教学大纲，注重教学内容的整体优化

教学内容的整体优化。就是要求从人才培养模式的总体设计和人才知识、能力、素质结构的整体走向出发，合理地更新与选择教学内容，恰当地处理内容之间和课程之间的逻辑与结构关系，使课程内部结构和课程体系结构的诸要素达到最佳的组合与平衡，以充分发挥课程服务于人才培养的系统功能。

2.实践技能课程体系的重构

应加强学生实际应用能力的训练，加强学生对物业管理行业的了解，培养学生的职业意识，加强学生实践环节的培训。按以下几个方面设计出完整的实践技能训练体系，使实践技能训练的课时占总课时的一半以上。

第一，理论课堂进行实训训练。在理论教学过程中，通过事例的讲解把实际情况中遇到的问题引入课堂，让学生自由地讨论，通过这样的互动形式更好地把知识点在实际应用中体现出来，促进学生的理解及掌握。

第二，校内外实训基地建设。利用企业的优势，加强与企业的合作，共建实验室，这样一方面有利于学校对学生的培养，另一方面企业也能快速得到能适合岗位的人才，把校企合作模式推广开来，同时让学校的教师走出去，让企业的有经验的员工走进来。使得企业与学校同步发展，共同承担培训任务。

3.物业管理“仿真实境”模式探索

物业管理仿真实训法是从物业企业的岗位需求出发，在解析物业企业的运作架构和业务流程的基础上，模仿物业企业的真实管理情境，设计学习任务，学生自主地完成任务，再由指导教师提出其中的不足，从而能提高学生的操作能力。物业管理仿真实训法是一种符合现代教学管理理念的科学方法，一方面，它完成了高职教育和物业企业人才供求关系的对接，更好地满足用人单位的需要；另一方面，为学生提供了明确的学习目标，使学生自主学习、主动学习成为可能。

“实境式”教学模式和传统的教学模式有很大的区别：（1）师生走出教室，进入真实的职场，教学环境非常复杂，教学难度增大；真实的工作情境、现实的工作问题呈现在师生面前，需灵活运用所学的知识，综合地进行处理，相对于课堂上情景模拟的问题处理要复杂得多。创新的“实境式”教学有较多的收获也存在一些不足。模式使学生可以直接地运用所学理论知识解决实际问题，增强了学生对所学知识实用性的体会，积累了一些物业管理过程中的工作技巧。（2）“实境式”教学模式调动了学生学习的积极性和主动性，学生在学习的过程中体验到快乐，对自己即将从事的专业充满快乐的正能量。（3）“实境式”教学模式使学生真正地感受到了工作环境、工作氛围，提升了职业素养，有利于引导学生尽早地跨入职业生涯门槛。

参考文献

[1]甘利梅.《物业管理实训》课程体系建设探析[J].长春教育学院学报，2008（2）

[2]鲍东杰、席增雷、齐梅芬.高职物业管理专业实训教学体系的构建与研究[J].邢台职业技术学院学报，2010（5）

物业管理常识培训篇3

［关键词］供需结构；物流人才；培养模式

［中图分类号］G649.21［文献标识码］A［文章编号］2095-3283(2013)07-0145-03

一、高职院校物流人才培养存在供需结构性矛盾

现代物流是支撑经济发展的基础性产业，是经济发展到一定历史阶段的必然产物。物流业的快速发展使其成为重要的经济增长点，物流人才需求也快速增加。

目前，我国物流学科体系已初具规模，学科专业设置渐趋完善，为社会培养了一大批物流专业人才。就福建省来说，目前福州大学、华大、集美等本科院校均设有本科物流专业，设置物流专业的高职高专、中职等院校则更多。但这些院校设置的物流专业大多是粗放型的，在精细化、专业化方面还存在不足：大部分院校的物流专业设置与研究方向非常相似，培养目标、教学计划、课程设置大同小异，缺乏特色；在物流人才培养的“质”和“量”上，供需的结构性矛盾比较突出，不能满足经济增长与物流业发展的需要。突出表现在：一方面，企业与社会大量缺乏物流高级人才；另一方面，拥有物流专业背景的毕业生就业前景并不很乐观。要解决这一矛盾，首先要对社会物流行业发展和物流人才需求状况进行调查分析，从培养目标、培养计划等方面进行系统思考，构建合理的物流专业人才培养体系，以培养出符合市场需要、具有独特技能和优势的物流管理人才。

随着海峡西岸经济区规划和建设，区域经济快速发展，促进了地区物流产业的发展，进而带来对物流人才巨大需求。从福建省物流交易网上的人才招聘情况来看，物流人才也是供不应求。如宏捷物流集团是典型的第三方物流企业，每年都要招聘大量的物流专业人才；苏宁电器是连锁经营企业，其物流是自营的，每个配送中心都急需物流人员。虽然物流企业每年都在各高校招聘应届毕业生，但他们很多主要还是靠自己培养物流专业人才，毕业生进公司后，先经物流专家专门培训后方可上岗。福建信息职业技术学院物流专业的就业近几年表现较好，但也应看到，学校的物流人才培养与企业需求还有一定差距。物流企业需要既懂物流实际操作，又了解物流行业基本知识和情况，最好具有物流行业工作经验的人才。

二、物流专业毕业生就业难的原因

（一）学生自身原因

1.就业心态不好。一些毕业生仍将自己定位在国家干部这一陈旧观念上，追求良好的工作环境和工作待遇，而企业对大学生并不买账，他们更注重的是其工作能力。如福耀玻璃所招的大学生，无论什么专业都必须至少下工厂基层锻炼三个月，这吓跑了一部分求职大学生。

2.综合素质不高。大部分物流专业的学生知识面较狭窄，自我学习能力及自我调节能力较差。此外，大学生有一定理论功底，但实际动手能力和实践经验不足，就业后不能马上适应企事业工作的实际需要。

3.缺乏诚信。多数物流企业反映当代大学生普遍缺乏诚信，合同期间觉得太累、太苦、没前途就单方面跳槽；不能静心工作，给企业带来很大困扰，也给应届大学生的就业造成负面影响。

4.职业技能不足。高校对大学生职业技能训练不成体系，力度也不够，缺乏对大学生职业素质（如吃苦耐劳、开拓精神、市场观念、管理技巧、团队精神、应变能力等）的培养。现有课程体系存在诸多问题，与社会需求和行业发展相脱节，导致毕业生无法适应相关行业工作；毕业生需要较长时间的培训才能胜任工作，有的甚至还不如参加过短期培训的社会就业人员。这种状况最终造成很多毕业生捧着毕业书证却找不到工作。

（二）学校原因

高职院校教育与就业脱节的根本原因在于高职院校人才的培养模式。毕业生知识、能力和素质结构缺乏特点，尤其是缺乏专科人才应有的比较强的操作和实践能力，所学的知识和技能没有跟上时代的步伐，导致其在人才市场上没有竞争优势。校内实训基地缺乏实践性、开放性和职业性，难以保证学生校内学习与实际工作的一致性。

三、高职院校物流专业情况调查

（一）专业课程设置方面

因为大二的学生学过了大部分的专业课，大三的学生学过了所有的专业课，所以选择对大二和大三学生的调查问卷加以分析。

大二与大三学生对专业课设置的意见基本类同，普遍认为最实用的三门专业课的依次为：仓储配送管理（22.3%）、物流成本管理（11.7%）和运输管理（10.6%）；物流信息技术应用、采购管理和国际物流与货代实务以9.6%的比例并列第四位；营销管理实务系统和物流设施与设备并列第五位；其他专业课的比例相差不大。

学生希望增设的专业课包括：集装箱运输管理实务、供应链管理、报关报检、货代、物流系统工程、物流企业运作实践等。

三、高职院校物流人才培养模式的改革措施

（一）加快教学内容与课程体系改革

1.完善教学大纲，更新教学内容。根据培养方案中关于培养目标的要求，精心设计课程教学目标、确定教学内容，剔除陈旧、重复的教学内容，补充更新学科前沿知识成果。福建信息职业技术学院新的教学大纲不仅保证了教学的基本规范，同时使近年来学校开展课程建设、科学研究和教学改革研究的成果及时得到巩固。

2.整合优化课程体系，建设精品课程。根据学校的人才培养目标定位和专业人才培养目标的具体要求，统一安排基础实践教学环节，努力实现夯实基础理论知识、强化基本技能、提高基本素质的培养目标。通过实施精品战略，促进主干课程的建设与当前的工学结合的高职物流专业教学模式相结合。福建信息职业技术学院物流管理专业开设的物流管理课程已于2009年获得学院精品课程立项，并经验收通过；仓储管理实务课程也在2010年院级精品课程立项，已经验收通过；采购管理实务课程于2011年申请院级精品课程立项，其他如物流信息技术应用、物流成本管理等专业课程的建设也正在往精品课程的方向前进。

（二）加快教学方法与手段创新

积极推进教学方法和手段创新，以有效培养学生的知识应用能力，充分利用了现代化的教学手段，如多媒体、校园网教学等；在实践中，教师针对职业的特点积极探索适应学生的教学方法，如在操作实训时精讲多练；在理论教学时，注重最新信息的传输和思维引导。具体措施如下：

1.导入任务教学法。引入以任务为导向的教学模式，对现有的专业课程进行改革。针对某一问题或某一任务小组成员之间可以相互讨论，并要求小组合作来解决问题或完成任务。为了促进学生积极思考问题，踊跃发言，可采取奖励措施，由小组共同完成任务，或对问题进行正确的解答，或提出一些比较新颖的观点、独到的见解，都会给整个小组加奖励分，并且经常公布小组得分排行榜，从而激励学生的团队合作积极性。

2.以赛促学促教。物流专业每年有两大赛项：一个是物流储配方案设计与执行大赛。学生不仅能够将平常所学的理论知识最大化地应用到实训与比赛中，并且通过实训与比赛来验证所学到的知识，加强学生对物流业的核心环节——储配作业不同知识点、技能点的掌握；通过这类技能的实训与比赛展示学生在组织管理、专业团队协作、现场问题的分析与处理、工作效率、质量与成本控制、安全及文明生产等方面的职业素养。另一个是物流管理沙盘大赛，可以有效地培养学生物流服务质量的持续改进能力、运输与配送管理能力、仓储与库存管理能力、客户服务与订单处理管理能力、财务管理与物流成本控制能力等；同时还可培养学生严谨周密的思维方式及整体运营的全局观、团队合作和协调能力、战略分析规划能力与决策能力。在辅导学生参加比赛的过程中，教师的教学水平也会得到提升，带队出去比赛也加强了校际交流，扩大了视野。

3.完善教学设施，实现教学手段现代化。应加强教学软硬件建设，改进教学手段，特别注意采用计算机辅助教学、音像视听教学、模拟情景教学、多媒体教学等现代化教学手段。应充分利用较成熟专业（如电子商务）相关电子设施，现在已购买的物流软件和硬件在提高学生物流综合实践能力方面会发挥较大作用，并适当增添物流专业相关软硬件，在图书馆中增加物流专业方面的图书资源。

（三）完善实践与实训教学内容

高职教育的培养目标要求高等职业教育要突出实践能力的培养，实训、实习是实现高等职业教育的培养目标的主要途径。在实践教学的改革中，应注重“走出去，请进来”，校企合作，校企互动，在合作和互动中寻找教学改革与创新的机会和突破口。

校内外实训基地建设的总体目标是：完善实习机制，落实理论与实务并重的基本原则；强化专业知识和能力学习，培养学生敬专业精神；体认教学实习内涵；拓展公共关系，培养终身学习的习惯。实习、实训既提供单项技能训练，也提供综合技术实践训练，如基本技能训练、高新技术训练、初步的项目训练等。在教学中不断加强实验室、实习实训基地的建设，建立有利于培养技术应用能力和综合应用所学理论知识解决实际问题能力的新模式。其中，实验室、实训基地尽可能与生产、建设、管理和服务一线保持一致，形成全真或仿真的职业环境。

1.加强校内实训室建设。目前福建信息职业技术学院物流管理专业已拥有模拟实验室2个：（1）物流软件实训室，拥有第三方物流软件、国际货代软件、运输管理软件、ERP供应链软件。（2）仓储配送实训室，该实训室软硬件配合使用，模拟仓储配送的实践情境。

物流管理专业实验室、实践教学基地建设规划的基本思路是：坚持走产学研结合的路子，与多类型的物流企业合作，优势互补、互利互惠，并根据企业对客户、内部职工培训的自身需要，校企共同建设培养基地；引入企业最新设备并建立更新机制，更好地为实践教学和地方经济建设服务；确立组织保障——成立专家指导委员会。

正在完善仓储配送实训室的建设和筹划建设电子商务物流管理技术研发中心，预期达到以下效果：在现有设备的基础上，进一步对专业设备进行增设和改造，从而形成一个设施设备齐全、功能完善、具有现代化水平的软硬件配套的物流管理专业实践体系，满足物流管理专业教学和科研开发的需要。

物业管理常识培训篇4

[关键词]物流管理应用型人才教学研究

一、引言

伴随经济全球化和我国经济的进一步开放，与我国经济发展密切相关的物流业，必将获得快速发展，物流业及相关服务市场的快速发展，使得物流业迫切需要大批高级物流管理与服务的专门人才[1]。而作为应用型的物流管理专业，在人才培养方面，常常与企业实际需求脱节，不能切合企业对物流管理专业人才的需求。究其原因，主要在于培养过程中没有很好体现应用型。在培养过程中，实践教学环节薄弱，影响物流管理专业应用型人才培养的质量。物流管理专业实践教学就是要不断增强学生的实践技能，具体讲就是要采取各种手段，培养学生具有较强的动手能力、社会实践（活动）能力、分析问题和解决问题的能力[1]。然而实际情况是，大多本科院校主要侧重于物流管理基本理论的教学，实践教学没能得到很好体现，应用型人才培养效果不理想。基于此，本文根据笔者物流管理专业教研实践，主要从实践教学环节探讨物流管理专业应用型人才培养问题，为物流管理专业应用型人才培养提供对策建议。

二、物流管理专业应用型人才培养存在的主要问题

实践教学环节是应用型人才培养的重要环节，在物流管理专业人才培养中占据非常重要的地位。当前，虽然不同院校在实践教学方面做法各有特色，而从现有的物流管理专业应用型人才培养来看，主要存在以下问题：

（一）培养方案重理论轻实践

培养方案在人才培养过程中起关键作用。物流管理专业课程人才培养方案中，我们发现大多高校的培养方案重理论教学，轻实践性教学[2]。实践环节通常仅体现在个别课程的实验实训和毕业前的企业实习中。整个培养方案的设置偏重理论教学，而课程实训又比较难落实，实训的过程又难于监控，实训的效果不理想，影响应用型人才培养的质量。

（二）实践教学流于形式

物流管理专业学生的实践教学通常安排在大三暑假或大四，很多学生忙于公务员、考研以及找工作，而不能安心实践，使得实践教学流于形式。在具体操作过程中，高校通常是让学生自行联系实习单位，这样使得部分学生因各种原因的干扰，缺乏联系实习单位的动力，甚至存在学生联系不到实习单位。这就导致部分学生根本就没有参加实习，使得实践教学往往流于形式，不能充分利用顶岗实践平台，提高自己的实践能力。

（三）实验室重建设、轻利用

近年来越来越多的高校加大物流管理专业实验室的建设，花费巨资构建实验室和实训软件。而在实验软件选择方面也面临两难。所选的软件，要么学生对实验实训软件缺乏兴趣，要么对软件感兴趣却发现学不到东西。作为培养学生实践能力重要平台的实验室，通常也只是上课时才对学生开放，实验室利用效率不高。

（四）物流管理专业大赛参与热情低

物流管理专业方面的大赛也越来越多，如全国物流设计大赛、“用友杯”物流沙盘大赛等赛事，这些赛事的举办为物流管理专业人才提供了极佳的实践平台，是培养学生创业创新能力的好途径。而现实中，广大物流管理学生对此类专业大赛参与热情不高，不能有效利用物流设计大赛等平台，提高自己利用专业知识解决实际问题的能力。

（五）大多教师缺乏实践经验

近年来，物流管理专业师资大多是从高校研究所毕业就直接从事物流管理专业教学科研，理论知识较丰富，实践经验缺乏。在物流管理专业课程教学过程中，明显感到底气不足，上课枯燥，不能形象生动的讲授物流管理专业实践问题，影响了学生对物流专业知识学习的兴趣，进而束缚了学生分析物流管理专业问题的能力的发展。

三、物流管理专业应用型人才培养对策

（一）优化培养方案设计

物流管理专业人才培养方案设计要增加主要专业课程的实训环节，突出实践应用能力和创新创业能力的培养，把实践教学融入到专业课程的教学过程中，在专业课程教学中，引入实训环节，改变传统的课堂教学，采用灵活多样的教学方式。在实验室、企业和实践大赛设计过程中指导教学，切实提高学生的动手能力和创业创新能力。

（二）充分利用实验室实训

实验室实训是物流管理专业学生获得实践能力的一个重要渠道，物流管理专业的学生要深入实验室，利用好现有的实验实施，来提高自身的实践应用能力。实验室除了实训课使用，平时也可以对物流管理专业学生开放，多开展一些物流管理专业设计大赛，激发学生学习的兴趣，引导学生把实验室当作是学习的平台，利用实验室来提高自己的综合能力。

（三）打造好企业顶岗实践平台

企业顶岗实践，是培养应用型专业人才的重要渠道[3]。学校可以和企业进行深入合作，如可采用冠名班合作办学，企业提供实习经费和顶岗实习岗位，双方共同制定培养方案，学校为企业输送人才，实现合作共赢的目标。顶岗实践要求所有学生都参与，并将企业顶岗实践纳入培养方案中，并计入一定的学分。选派教师协助企业对学生顶岗实习效果进行考核，切实提高企业顶岗实践成效。

（四）鼓励学生考证和参加物流设计大赛

实践能力的提升，应贯穿于专业教育的全程。这就需要学生能够充分利用好现有的专业实践平台，如鼓励学生多参与全国大学生物流设计大赛、ERP沙盘大赛等赛事，通过对这些赛事的参加，增强学生学习专业知识的兴趣，提高学生的创业创新能力。

鼓励物流管理专业学生考证，通过考证达到以考促学，进而提高学生的物流专业素养。物流管理专业人才培养可把考证纳入人才培养计划中，凡考取国家职业资格证书的，可以折算相应选修课或相关专业课学分。

（五）“双能型”教师培养

物流管理专业应用型人才的培养还有赖于专业教师实践教学能力的提升，对于具体院校来讲，可以通过加强“双能型“教师的培养，来提高教师的实践教学能力，推动物流管理专业应用型人才的培养。双能型教师的培养可以从以下三方面来入手：（1）可以考虑选派教师到企业顶岗实践，安排教师（比如利用寒暑假）到企业顶岗，提高教师的实践能力。（2）鼓励教师做横向课题，通过横向课题来服务企业，进而达到培养教师解决实际问题的能力。（3）鼓励教师考证，比如物流师资格证书、国际物流师等，通过考证来促进教师专业能力的提升。

基金项目：安徽科技学院重点建设课程项目（项目编号：ZDKC0910）；安徽科技学院教学研究项目（项目编号：X201088）；安徽科技学院校级特色专业（项目编号：XJ201104）

[参考文献]

[1]邹龙，朱长征，史新峰.物流管理专业课程体系及实践教学研究，物流教学，2007（9）：126-127.

[2]邹龙，朱长征，史新峰.物流管理专业课程体系及实践教学研究，物流教学，2007（9）：126-127.

物业管理常识培训篇5

[关键词]陕西高职；物流管理；“1+X”证书制度

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2022.18.096

[中图分类号]G712[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2022）18-0-02

1研究背景

2019年，《国家职业教育改革实施方案》正式颁布和实施，提出从即日起，在职业院校正式启动“1+X”证书制度试点工作，标志着“学历证书+职业技能等级证书”即“1+X”证书制度正式诞生并开始实行。启动“1+X”证书制度试点，推动“1”和“X”衔接互通，为学历教育和职业培训间建立起“立交桥”，加快培养复合型技术技能人才，为拓展大学生就业创业本领奠定制度基础。“1+X”证书制度提出“在职业院校、应用型本科高校启动‘学历证书+若干职业技能等级证书’制度试点工作”，并确定启动5个首批职业技能领域试点专业，随后教育部根据申报学校各自特色认定了首批承担职业技能试点专业培训的中高职院校名单。物流管理专业成为“1+X”首批试点专业之一，物流行业迅猛发展，但物流技能型人才短缺，为有效培养社会需求人才，物流管理“1+X”试点工作势在必行。

2陕西高职物流管理“1+X”证书制度实施现状

随着物流行业的快速发展，技能型人才欠缺已经成为物流行业的突出问题。陕西高职教育近年来在培养高技能人才方面取得一定成果，推动了陕西经济的发展，但仍旧无法满足社会企业的需求。物流管理“1+X”证书制度试点工作的提出有效解决了物流技能型人才短缺问题。2019年12月，首批物流管理“1+X”试点考核工作全部结束，陕西各高职院校均圆满完成试点工作。陕西省首批物流管理“1+X”试点院校共19所，其中，中职院校3所，而陕西高职院校共计40所，物流管理“1+X”试点高职院校不足陕西高职院校的50%，推广范围小。同时，高职院校设施设备条件不同，导致院校实施过程存在一定的差异。其中，部分院校在工作过程中有一些经验做法，存在一些问题。

2.1主要经验做法

2.1.1团队合作，提供保障

各高职院校在试点工作实施初期及时成立由二级学院院长负责的“1+X”证书制度试点工作小组，工作小组不仅有专业教师，还包括教学办、学工办、实训中心等职能部门，各部门共同参与，并与技术支持单位合作。学工办负责学生动员、政策宣传以及学生的组织工作，教学办负责师资培训、考务培训、学生培训以及教学材料的管理工作，实训中心负责培训所用的各类设施设备的管理与协调工作。从动员到考试全过程指定专人负责，保证各个环节工作扎实有序，为“1+X”证书制度试点提供各方面支持，保证一系列工作顺利进行。只有一个行之有效的团队，明确分工合作，才能为物流管理“1+X”证书制度试点工作的顺利开展提供强有力的保障。

2.1.2“课证融通”，提高效率

“1+X”证书制度将职业教育学历证书与职业技能等级证书相结合，前者是职业教育实现人才培养目标的基本要求，后者是实现职业教育人才培养差异化和特色的要求。为真正有效落实“1”和“X”，避免占用大量“1”的时间，将部分“X”内容融于“1”的教学环节中，大大节省了时间成本，同时充实课堂，实践技能与理论知识融合。同时，各高职院校在“1+X”试点工作中积极引导授课教师，改变课堂教学模式，为职业等级证书培训节省时间。

2.1.3引入竞争机制，增强培训效果

物流管理“1+X”证书制度实施过程中，学生作为主体，存在知识水平参差不齐的情况，高职院校招生对象不仅有高中毕业生，还有“三校生”，即来自中专（中等专业学校、职业中专）、职高（职业高级中学、职业技术学校、职业学校）和技校（技工学校）的学生的总称。在培训过程中，由于“X”并没有强制性要求，学生缺乏主動意识，在实际落实物流管理“1+X”证书制度时带来很大的问题，无法营造高效的学习环境。因此，在后续工作中，将“1”的受众群体，即每一名同学，在竞争机制下进行培训，让学生从思想上明白试点工作是对他们自身能力的提升，能提高他们的技能水平，而且只有认真学习，通过初步选拔才能参加最终的考核，不仅提高学生学习的热情，也提高学生的学习效率。

2.2实施过程中存在问题

2.2.1政策不明确

现阶段，我国“1+X”证书制度正处于初步试点阶段，尚未建立健全的质量保证体系，如缺乏互认的参考标准、缺乏量化工具、认证的质量管理不严等，如果解决不好，将导致有些院校教学走入误区。物流管理“1+X”证书制度试点工作从开始筹备到培训考核间隔不到10个月，其中，包括师资培训、考务培训等工作，时间紧张。首次进行试点工作，各高职院校都在摸索中前行，很多详细的政策制度不明确，工作缺少依据。

2.2.2学生培训时间不足

首先，物流管理“1+X”证书制度试点工作是在学生的正常教学周内进行，很难在正常“1”的教学过程中加入“X”的内容，学生忙于应对“1”的教学，仅靠课余时间完成庞大的培训任务，捉襟见肘。其次，由于实操考核环节需要的手持设备型号单一，不具备通用性，且数量有限，在培训过程中，进行实操训练的时间较少，进而导致单个同学实操训练时间少之又少，学生在实操环节的RF手持终端操作不够熟练，考核过程中容易出现操作问题。

2.2.3师资不足，任务负担重

陕西各高职院校进行物流管理“1+X”证书制度试点师资培训时，几乎全部是从正常的教学活动中抽取的师资力量，导致原本师资就紧张的高职院校，在维持试点工作培训时更加困难。随着物流管理“1+X”证书制度培训工作的正常开展，参与培训的学生数量不断增加，仅靠正常教学的师资力量远远不够。目前，师资培训的途径仅仅是面授，各高职院校要花费较高成本才能完成培训工作，且培训规模有限，师资培训效率不高。师资力量的不足直接导致培训任务繁重，不仅影响正常的“1”的教学活动，同时在落实“X”培训任务时很难全身心投入。

3解决物流管理“1+X”证书制度实施过程中问题的措施

3.1健全政策和制度

国家相关部门针对“1+X”证书制度制定了大政方针，而很多细节方面需要根据专业的具体情形制定。物流管理“1+X”证书制度包括理论和实操，涉及线上和线下考核，相比其他专业政策制度的制定存在一定难度，这要求负责物流“1+X”证书制度相关职能部门后续应积极搜集并听取相关院校的建议，尽量完善相关制度、管理办法以及收费标准等，保证开展每项工作都有依据。健全的政策和制度是物流管理“1+X”证书制度试点工作成熟的标志，明确责任目标，能够更好地培养物流管理技能型人才。

3.2建立反馈机制

物流管理“1+X”证书制度应随着社会物流经济的发展逐步进行更新与完善，仅靠个别部门探索研究根本无法应对市场变化。其中，“X”应能体现当前物流行业关键的技能技术，这需要学校建立健全的反馈机制，及时听取各方的见解和意见。同时，在培训、考核过程中，难免存在一定问题，学校应设立专门职能部门对院校反馈信息分门别类地进行核查、审阅，避免培训过程中部分知识没有统一的标准，及时解决培训考核过程中遇到的问题，进一步完善物流管理“1+X”证书制度。

3.3考核时间规范化

物流管理“1+X”证书制度是《国家职业教育改革实施方案》确定颁布实施的，是国家职业教育长期的工作，是提高学生技能水平、素质水平的有效途径。因此，在具体实施过程中，学校应建立规范的考核时间，各高职院校可根据自身学生情况提前着手准备，及时进行动员培训工作，为学员规划合理的培训时间及内容，引导更多的学生（包括非物流管理专业的学生）参与进来，提升学生整体的专业技能素质。同时，规范“1”的教学活动，形成长期有效的工作机制，既做到“1”和“X”的融通，又相互不影响，更好地落实物流管理“1+X”证书制度。

3.4建立多元师资培训渠道

“1+X”证书制度对教师的教学能力提出了更高的要求，教师自身不仅要具有高水平的实践技能、德育教育能力，还要深刻理解技能等级鉴定标准，具有能把标准融入课程教学活动的能力。物流管理“1+X”证书制度要求教师不仅要具有理论联系实践能力，同时还要具有较强的动手操作能力。目前，师资培训采取面授的方式进行，效率较低，各高职院校应加强企业合作，引入企业导师，增强实践师资力量，同时，增加培训教师认证或网络培训等模式，建立多元培训渠道，降低培训成本，进而培养出更多“技能型”教师。

物业管理常识培训篇6

一．实习内容概要………………………………………………2

二．实习工作内容………………………………………………3

三．几点体会……………………………………………………7

四．我对物业管理行业的认识…………………………………7

一．实习内容概要

实习时间：XX年12月至XX年1月

实习地点：****物业管理有限公司

实习项目简介：

****物业管理有限公司成立于1998年8月，是专业从事物业管理，具有独立法人资格的物业管理企业。公司设有财务部、社区服务中心、经营部、品质部、行政部五个部门，现有员工65多名。公司经营范围包括物业综合经营管理、修缮等业务。

公司成立几年来，一直致力于以一流的管理、一流的服务、一流的信誉为公司方向，尽可能及时周到地为顾客提供优质的服务。在管物业——**花园在**市首家取得了“广东省城市优秀物业管理住宅小区”的荣誉，同时还获得了“**市安全文明小区”、“广州市安全文明小区”等称号。公司注重管理人员的培训，于XX年3月与广州航海高等专科学校合作在**花园设立了“物业管理实习基地”为公司管理人才以及为即将步出校园的物业管理专业学生提供了良好的学习环境。今年iso9001质量管理体系、iso14001环境管理体系、gb/t28001职业健康安全管理体系在公司得到推广和应用，以提高企业的竞争实力，为广大客户提供更加优质、高效、周到的服务。

二．实习工作报告

此次实习分三个阶段进行：

第一阶段：行政部

行政部是我实习的第一站，行政部是负责公司人力资源的管理，科学地做好劳动人事组织管理工作，充分发挥人力资源的效能，实现人力的扩大再生产和合理分配使用人力；做好公司的行政管理，建立健全公司的规章制度，协助公司领导协调各职能部门间的关系，保证公司日常办公的正常开展；并负责公司对外的联络、对外宣传和组织开展社区文化活动等事务；使公司所有在岗员工符合iso9001、iso14001、ohsas18001管理体系运作的要求，并使员工了解符合管理体系要求的重要性的部门。

1．员工的招聘

各部门根据用工的需要，用《内部呈批报告》的形式向公司领导提出招人申请，行政部根据公司领导批准后的报告按部门岗位职责与任职条件，向外界招聘，前来应聘的人员填写，行政部根据《应聘记录表》的资料从中挑选符合要求的员工，以便录用，并填写《入职登记表》交行政部存档（详见流程图）。

2．员工的培训与教育

1）上岗培训

新员工入职由行政部组织安排为期2天的上岗前培训，培训内容包括：

a．物业管理现状及发展前景。

b．公司管理方针、本年度目标、指标和管理方案。

c．iso9001，iso14001，ohsas18001基础知识及公司管理体系文件。

d．相关的法律法规、公司规章和劳动人事政策等。

e．基本的服务知识，包括职业道德、行为规范、礼貌知识等。

f．工作岗位的具体作业要求及本岗位所涉及的环境因素、危险源的识别。

g．新员工所在工作岗位对环境、职业健康安全的基本处理知识讲解。

2）培训需求与年度培训计划

a．每年1月份各部门将上一年度考核提出培训需求，行政部根据培训需求和上级的要求制订培训计划，报总经理批准后实施。

b．培训计划应陈述培训的对象、培训的目的、培训的内容、培训的时间等内容。

3）专题培训

公司发展新的管理项目，或购买了新的设备、进行技术改造、准备开发新的管理方法时，由各主要负责部门组织，对有关人员进行专题培训，以保证新制度、新方法、新技术设备的正常运行。

4）每次进行员工培训，培训的组织部门应作好《员工培训记录》，定期将《员工培训记录》交行政部存档。

3．员工的考核

考核分为例行考核、转正考核和培训考核三种，具体如下：

a．例行考核

——行政部于每年6月份、12月份组织进行例行考核。

——考核前行政部应提前15天组织成立考核小组，制定考核方案，报总经理批准后实施。

——例行考核的内容应包括德、能、绩、勤四个方面，考核方法应尽可能地量化。

——例行考核完毕，考核小组应对考核结果作分析总结，提出培训需求，并对不合格员工按公司有关规定作出相应的处理。

b．转正考核。在新员工试用期满后，由该员工所在部门的主管领导对该员工该用期间的表现进行全面的考核，从而决定是否录用。考核完毕该部门主管领导应就员工的考核结果与试用期表现以《员工转正考核报告》形式向总经理报告，经批准后该员工转为正式员工。未通过转正考核的员工由公司作出辞退处理。

b．培训考核。行政部组织员工培训后，应组织参加培训人员进行考核，以检验参加培训的员工是否掌握培训的要求，将考核结果记录在《员工培训记录》中相应栏目中，交行政部存档并以此作为员工晋升、加薪的参考依据。

第二阶段：工程维修

工程维修部的主要任务是维持小区内公共设施设备正常运转，为业主/住户提供及时周到的物业设备等维修服务。

1．日常入户维修

1）接报修

a.社区服务中心当值人员接到业主/住户报修后，分类明确，应在15分钟之内开出《维修单》或给予答复处理时间。

b.特殊维修可预先联系有关单位，根据具体情况答复维修时间。（如：电视电话报障）

c.较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特殊的除外）；同时应向住户解释原因；

2）入户维修

a.维修部当值人员接到《维修单》后立即安排人员进行处理，紧急情况应立即赶到现场。一般情况时在1小时之内到达现场。一般性维修不超过2小时之完成，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特殊的除外），同时应向住户解释原因；

b.入户维修人员要做到有礼、有节，对有可视对讲系统的住户可用可视对讲与其联系，在得到同意后方可进入；无可视对讲系统的可按门铃或轻轻叩三声门，并礼貌的问好，说出自己的身份和目的；“您好；我是某某部门，来为您做某某项服务”。

c.维修时应多征求住户意见，如住户提出不可行的意见或要求时，应根据自己的维修经验和知识，耐心的向住户解释和说明；

d.维修后要做好现场清理工作，用垃圾袋将维修垃圾清理干净，维修时移动的家具用品应按原位置放好；

e.功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要与原有部位相比较表应无色差，高低不平现象；维修时应尽量满足住户要求。

3）供排水维修

a.更换水表

a)关上水前第一阀门,排空管内的残余水后拆下水表,检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号规格的具有合格证的水表安装上去;

b)安装时注意水表的水流方向保持一致;

c)维修结束后，打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常；

d)维修人员要做好用户新启用水表的底数记录。

b.水龙头漏水

a)关闭户内水阀阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；

b)根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头，如因水龙头有砂眼漏水的，必需更换新的水龙头；

c)安装完毕后，打开水阀门检查新换水龙头接口是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。c.更换角阀

a)关上户内水阀，拆下角阀，查出故障根据实际情况，好确需要更换的重新更换；

b)安装时应注意角阀与水管接合处的密封性和紧密度，以防渗漏；

c)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。

d更换软管

a)关闭软管前阀门，拆下软管,查看故障原因；

b)根据住户需求，更换损坏的胶圈或更换新的软管，如因软管有砂眼或破损、爆裂的必需重新更换软管；

c)安装时应注意，更换同型号同长度的软管，接头处不可过拧紧，以免拧坏镙丝；

d)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。

f.马桶漏水维修

a)检查漏水原因后，关上阀门根据情况进行维修；

b)软管漏水应进行更换，水箱水位过高可调整水位控制水浮，水箱底布漏水应查看是否螺丝松动或胶圈损坏；

c)维修完后，打开水阀查看有无渗水现。

g.菜盆排水管漏水

a)检查漏水原因，排水软管破损，胶圈损坏，接头处螺丝松动；

b)安装时应注意盆体与下水管接口处，需用玻璃胶封闭，待胶干后试水检查。

h维修马桶堵塞

检查堵塞原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅落通。

i部分楼层停水

a)查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上；

b)市政或其他维修造成的停水应通知住户，并作解释。

4)供电维修

a更换电表

a)断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确。

b)安装结束后合闸后试电，保证住户用电设备使用正常，电表转动正常；

c)维修人员应会同社区服务中心人员做好新启用电表底数的记录。

b维修开关

a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；

b)好如果是短路故障，首先将空气开关置于“off”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除；

c灯管、白炽灯的维修

a)断开电源、取出白炽灯，如果灯丝烧断，可更换同一型号的卡口或螺口灯泡安装上去，试电查看是否正常。

b)灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同型号、同规格的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明；

d.线路检测

a)线路停电检修应及时通知住户；

b)住户开关烧坏的处理见本章4.4.2维修开关进行处理；

c)电表损坏的维修见本章4.4.1更换电表办法进行处理；

d)进户线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；

e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；

f)当确认故障排除后方可送电。

5)门窗维修

a门铃维修

a)无电情况时可更换新电池；

b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；

c)因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。

b维修门窗

1)门窗附件有无损坏，不全，进行更换或补装；

2)清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油；

3)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎块跌下伤人。

c更换门锁

拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知住户更换新锁；

d非一般性的维修

委托专业维修队维修，工程维修人员并对所委托项目的维修质量进行监督和跟踪。

第三阶段：清洁绿化部

清洁绿化部的主要任务是维持小区内公共场所、楼道的清洁卫生及小区内绿化带的修剪等养护工作。

1．清洁绿化人员配置和培训1）行政部制定职务说明书，对岗位职责、人员的年龄、文化程度、工作经历和能力作出明确规定；

2）清洁绿化部主管负责制定《清洁绿化部工作岗位安排》报社区服务中心主任审批，总经理批准后实施；

4）行政部会同清洁绿化主管负责新员工的入职培训，培训内容包括公司的管理目标、质量方针、组织架构、员工手册、体系标准iso9000、iso14000、ohsas18000；清洁绿化主管负责员工的岗位培训，包括岗位技能、质量标准、工作手册、注意事项，经考核合格后方可上岗试用；

5）清洁绿化主管制定《清洁绿化员工综合考核标准》，经社区服务中心主任批准后实施，清洁绿化主管按标准要求定期或不定期的对各岗位员工进行考核，并记录在《清洁绿化工作日记录检查表》中；

2．清洁绿化园林器械的管理和维护

1）清洁绿化主管对清洁绿化园林器械进行登记和汇总，并记录于《设施清单》中；

2）清洁绿化主管制定《清洁园林器械操作规程》，报社区服务中心主任审批后实施；

3）清洁绿化工按操作规程使用园林器械，主管安排相关绿化人员进行管理和保养；维修保养后填写《设备维修保养记录表》

4）清洁园林器械使用后，清洁绿化组长负责填写《清洁绿化工具使用登记表》；

3．农药的管理和使用

1）清洁绿化主管制定《农药使用标准与规程》，报社区服务中心主任审批后实施；

2）绿化工按标准使用喷施农药，使用后记录于《绿化养护工作日记表》中；

4．清洁绿化工作分派和巡视

1）清洁绿化工根据《清洁绿化部工作手册》的规定实施绿化养护工作，并记录于《绿化养护工作日记录表》

2）清洁绿化主管负责对各岗位的工作进行巡检，并填写《清洁绿化工作日记录检查表》；

3）清洁绿化主管对巡视中发现的问题及时安排相关人员进行处理，范围外的问题填写《业务联系单》交由社区服务中心处理；

5．绿化养护方案的制定

1）清洁绿化主管负责制定绿化养护方案，报社区服务中心主任审批，由主管负责组织实施；

2）清洁绿化主管按标准配置清洁工，并制定绿化工作流程。

三．几点体会

1、增长了知识和才干。一出去，我发现在学校学到的知识很不够，有些课程完全无用，该学的没学到，不该学的学了，发现不足主动去补，都很刻苦，也受益匪浅。像什么iso9000、ohsas18001及iso14001等体系认证，以前在学校就没有接触。

2、我们深切的感受到，物业管理确实是一个朝阳产业，对高素质管理人才的需求非常大，就业前景十分看好。我们应该抓紧机遇，充分利用我们的成功经验，调整专业结构，将物业管理作为我们的品牌专业来建设。

四、我对物业管理行业的认识

物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉，物业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。

规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。

如何规范物业管理，提高物业管理企业权益保护意识，必须强化如下方面工作：1、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：

（1）明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪些该做，哪些不做；哪些是常规服务，哪些是收费项目；权利与义务是否对等，例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保护责任。

（2）规范内部管理，练好内功。企业必须健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在员工的思想中培植风险意识，最大限度地避免因管理责任而导致事故的发生，从而把经营风险降到最低。如保安员在指引车辆停放时，应对车身四周进行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以免产生麻烦和纠纷；在停车场对车辆进出的登记一定要完整、齐备。如果把预防措施做细做好，管理工作做得周到扎实，那么，即使发生了丢车事件，企业就不负管理责任也无需赔偿。

（3）购买商业保险，保障多方利益。物业管理企业要树立保险意识，化解风险，一般应购买财产保险、机器设备保险、公共责任险等，将可能遇到的风险化解，避免经济上的损失。

2、强化法律法规、行业规范教育培训工作，通过法律来维护企业、员工权益。目前，由于行业法规不健全，无法可依，甚至有法不依的情况较多，企业也往往因为这些现象的存在而轻视或忽视了自身的法律建设。因此，增强员工的法制观念是加强自身权益保护的关键。一方面要加强员工对法律法规的学习，提高法制意识，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器来维护自身权益。如：对于无理拖欠管理费或拒绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设施维护和修缮费用的业主，物业管理企业应依据法律法规、管理制度和业主公约，积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业管理企业应有意识地组织有关法律法规的宣传活动，加强包括业主在内的社会大众对物业管理法律法规的认识和理解。

3、宪善物业管理法律体系，加大执法力度。全国性的物业管理条例可望今年内出台，有了全国性物业管理条例，就便于统一管理标准和管理规范，加强相关政策法规的协调，避免法规的相互冲突，用法制规范市场环境，规范物业管理操作。建立健全物业管理法规体系，需着重注意如下几点：

（1）物业管理主管部门、政府其他职能部门如需物业管理企业配合政府职能部门的部分工作，应由政府部门出具委托并授权，同时应给予政策上的优惠或适当的经济补偿。

（2）尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。

（3）对于业主及业主委员会的职权，应进一步规范和细化相关条款，以明确业主违反业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应由哪些部门来处理，或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程中形成有关决议和方案，经业主大会50％以上成员通过后，对于其他拒不服从的业主，物业管理企业可以采取哪些措施，等等。

4、规范物业管理市场行为，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。推行供需双方相互选择、平等协商、根据服务内容和质量确定价格，通过签订合同规范双方行为的制度。政府应积极引导和督促参与竞争的管理企业遵循公平竞争原则，树立竞争公德，遏制不正当竞争。除了应用法律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。有了社会公德才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将引入法律化、规范化、科学化轨道，创造公平、公正、公开的物业管理竞争环境。

5、加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。