房地产企业的盈利模式范文篇1

【关键词】公允价值；盈余管理；利润调节

一、引言

经历了2007—2008年中国股市的大起大落以及全球性的金融危机，很多学者和资本市场参与者将股市的大幅波动归咎于公允价值会计的大量使用，这使得公允价值会计成为众矢之的，或被称为金融危机的“帮凶”。一些学者（如黄世忠，2009）认为公允价值的顺周期特征会使股市陷入螺旋式上升和螺旋式下跌的循环。因此，在金融危机爆发后，美国SEC和FASB、IASB相继修订公允价值相关会计准则①，以使公允价值带来的负面影响降到最低。然而截至目前，人们仍对金融危机带来的破坏性影响心有余悸，公允价值会计仍是人们关注的热点问题。本文拟以公允价值会计在我国具体准则中的应用为分析视角，讨论公允价值会计如何为企业提供利润调节和盈余管理的机会，以期为监管层和资本市场参与者认识公允价值与盈余管理的关系提供借鉴和帮助。

二、公允价值会计简介

（一）公允价值含义

国际会计准则第32号（IAS32）中公允价值的定义为：在一项公平交易中，熟悉情况、自愿的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额。美国财务会计准则委员会（FASB）在107号和133号财务会计准则公告（SFAS107&133）中将公允价值定义为：在双方自愿而非强制清算和销售的现时交易中，一项资产可以转换的金额。公允价值会计是指以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债的主要计量属性的会计模式（马维华，1999）。综合以上观点，本文认为公允价值是在公平、公正的市场交易过程中，双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额。公允价值作为一种计量模式意味着如果一项资产或负债采取公允价值计量，那么即使资产不卖出或债务不清偿，资产或负债也应按活跃市场中存在的公允价值进行计量。例如，如果企业拥有的证券投资，但不属于控制、共同控制和重大影响的，且存在活跃市场报价的，则应采用公允价值对投资的证券进行期末计价。这种计价是资本市场中双方和多方进行竞价、交易的结果，因此是公平、公正的交易，符合公允价值计量模式的要求。

（二）公允价值与财务报告目标

著名会计学家井尻雄士在《会计计量理论》中认为：“会计计量是会计系统的核心职能。”一个完整的计量模式，除计量对象外，还包括计量属性和计量尺度（葛家澍、刘峰，2003）。计量尺度指名义货币和不变购买力，而计量属性则包括历史成本、现行市价、重置成本、可实现净值和公允价值（葛家澍、刘峰，2003）。我国《企业会计准则——基本准则》规定，历史成本是企业采用的主要计量模式，如果要采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，企业应当保证会计要素金额能够取得并能可靠地计量。旧会计准则更多地采用历史成本计量模式，因为历史成本计量模式能够提供更多更可靠的信息。然而，随着股权高度分散化以及报表使用者面临的信息不对称程度的加大，要求现代企业更多地采用公允价值计量模式，以提供对决策更有用的会计信息。受托责任和决策有用是会计的两大职能，我国的新会计准则在会计职能上进行了大的修改，从旧准则过分强调的受托责任转向决策有用。新会计准则在基本准则中明确强调：财务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。从这一基本准则中可以看出，财务会计报告的目标既强调了受托责任，又强调了决策有用。基本准则是其他具体准则的指引，因此财务会计报告以决策有用为目标，这促使在具体准则规定中大量采用公允价值计量模式，如金融工具确认和计量、投资性房地产、债务重组和非货币易准则等。由于公允价值计量模式在新会计准则中的广泛运用是与财务会计报告的决策有用目标相一致的，因此讨论公允价值计量模式的具体应用和现实状况是极其重要的。

三、公允价值会计与盈余管理

笔者将对公允价值计量模式在投资性房地产、非货币换、债务重组、金融资产的运用进行分析，详细讨论在这些具体准则中，公允价值如何为企业提供利润调节和盈余管理的机会。

（一）公允价值与投资性房地产

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，企业可以采用历史成本和公允价值对投资性房地产进行计量，采用公允价值计量模式的，必须有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得。该准则是将原来计入固定资产或无形资产的、用于出租或增值目的的不动产单独加以规范。对投资性房地产进行规范的基本逻辑过程是：在新会计准则下，如果企业拥有的房地产用于出租或增值的目的，则计入投资性房地产，否则在“固定资产”、“无形资产”科目核算，而房地产企业出售的房地产则列入存货核算。按投资性房地产进行核算并按公允价值模式进行计量的，第3号准则进行了详细规定，要求满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。相对于历史成本计量模式，企业一旦对投资性房地产进行公允价值计量，就不再计提折旧或摊销，而是根据资产负债表日的公允价值进行调整，公允价值与原账面价值的差额则计入当期损益。由于这一会计处理原则的运用，对于那些采用公允价值计量模式的企业来说，房地产公允价值如果高于历史成本，确认的收益必将增加企业的盈利。正常情况下，按历史成本计量的房地产市场价格都已上涨，因此通过公允价值计量模式的运用，必然增加采用这种计量模式的企业的利润。

企业一旦采用公允价值对投资性房地产进行计量，则存在三种可能性进行盈余管理。第一，不再计提折旧。提取固定资产折旧，减少了企业利润，而且一旦折旧政策和使用寿命确定，企业不能随意更改，将导致企业被动地接受折旧费用，成为减少企业利润的一个固定负担。而采用公允价值计量模式后，不再计提折旧，企业不用被动地接受费用项目，却可以根据期末公允价值的变动调节当期利润。第二，根据市场报价确定期末公允价值。但市场上存在的类似房地产信息很多，企业管理层可以根据需要选择合适的房地产价格作为参照系，这样就可以提供一些机会来调节当期损益。第三，我国原来的固定资产采用历史成本，如果企业一旦采用公允价值，则使公允价值与历史成本的巨大差额形成未实现的账面收益，企业通过卖出房地产的时点选择进行盈余管理，例如企业管理层需要增加当期利润，则可以卖出那些有巨大未实现收益的房地产，从而增加投资收益。

（二）公允价值与非货币换

《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》准则规定，企业之间进行的非货币性资产交换可以采用公允价值。非货币性资产交换是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换，交换过程不涉及或只涉及少量的货币性资产。但是否一定采用公允价值，准则规定了两个条件：第一，交换具有商业实质；第二，换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量。如果不能满足上述两个条件，则仍以账面价值作为换入成本，不确定损益。在原有的准则下，公允价值与账面价值的差额计入资产负债表，但在新会计准则下，换出资产公允价值与账面价值的差异以及换出资产公允价值与换入资产公允价值的差异，都需要计入损益表，这就为企业管理层进行利润调节提供了机会。

从上面的描述可以看出，只要安排一项非货币性资产的交易，就可以通过双方协商或第三方评估所确定的公允价值来产生利润。根据新会计准则规定，只要被交换的非货币性资产的公允价值高于换出资产的账面价值，其差额部分将计入当期损益。关于非货币性资产交换的新会计准则提供了企业管理层盈余管理的机会；正是这种盈余管理的机会，使得那些拥有大量非货币性资产的公司有机会通过交换来保证盈利持续增长。企业的盈利往往存在波动，在盈利处于低谷时，企业管理层就可以通过安排非货币性资产交换来保证盈利平衡增长。

（三）公允价值与债务重组

债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定做出让步的事项（详见《企业会计准则第12号——债务重组》）。新准则规定，发生债务重组时，作为债务人是资产和负债同时减少，差额部分进入利润表；而债权人则承担重组损失。原有准则将债务重组利得计入资本公积，不能产生利润；而采用新准则后，债务人可以将债务重组利得计入当期损益。因此，在旧会计准则下，原先因债权人让步而导致债务人豁免或者少偿还的负债计入资产负债表（具体为资本公积），而新会计准则则将债务重组收益以公允价值计量，并计入营业外收入，同时规定只有在债务人发生财务困难的情况下才能将债务的让步确认为债务重组利得。对于上市公司来说，通过获得债务全部或部分豁免，可以将收益反映在利润表中，这样可以极大地提高每股收益。与传统盈余管理方法相比，通过债务重组为上市公司注入优质资产，新会计准则也会产生相同效果，大股东可以通过与上市公司以优质资产换劣质资产的方式不断向上市公司输送利益，虽然这些非经常性损益不会改变上市公司的持续经营能力，也不会使戴上ST帽子的公司恢复上市，但却会提高上市公司的估值水平，可能令上市公司的成长出现拐点，将提高大股东向上市公司注入优质资产的热情。

从上面的描述中可以看出，通过债务重组能够增加公司盈利更多地表现在债务人的债务豁免上，即如果债务人实际支付的资产账面价值低于原有的债务账面价值时，都将计入损益。公允价值体现在非现金流资产清偿债务的过程中，如果公司将其持有的资产抵偿债务，资产公允价值高于资产原账面价值的差额应计入损益，而资产公允价值仍低于债务账面价值时，则获得债务重组收益，同样增加了债务人的损益。因此，综合的结果是只要付出资产的账面价值低于债务的账面价值，就会产生收益，并影响企业利润。

（四）公允价值计量模式与金融资产

采用公允价值计量模式最多的会计准则是《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》，该准则中规定的金融资产分为四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；持有至到期投资；贷款和应收款项；可供出售金融资产。本文主要从资产的角度研究公允价值在新会计准则中的应用，因此重点从交易性金融资产和可供出售金融资产入手展开分析。交易性金融资产和可供出售金融资产最重要的差别并不在于公司的选择行为，而在后续计量中。准则规定，所有类型金融资产都必须按公允价值模式计量，但公允价值变动带来的与原账面值的差额在会计处理上并不相同，这是两者最主要的区别。按第22号准则第三十八条的规定，交易性金融资产公允价值变动形成的利得或损失，直接计入当期损益；而可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，不计入利润表，而应直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时，才计入当期损益。这些规定说明，虽然都按公允价值计量，但交易性金融资产将公允价值变动收益计入损益，直接影响利润，而可供出售金融资产将公允价值变动收益计入所有者权益，并不直接影响利润。这是二者的主要差别。交易性和可供出售金融资产都与企业的股权投资行为有关，如果企业将股权投资认为是短期持有，则可能计入交易性金融资产，否则计入可供出售金融资产。一旦计入交易性金融资产，被投资单位的股价变动将会引起投资单位的利润变化，可以预期的是，在其他业务增长不变的情况下，如果被投资单位股价持续上涨，那么投资企业的利润将会得到大幅提升。因此可以预期那些交叉持股的公司，选择的交易性金融资产公允价值变动收益将对公司业绩贡献明显。这说明，由于交易性金融资产和可供出售金融资产公允价值变动对利润的影响方式不同，因此企业可以根据自身的需要进行选择，从而可以方便地进行盈余管理。

四、结论

本文详细分析了公允价值会计在投资性房地产、债务重组、非货币换、金融资产中的具体应用，以及对管理层利润调节或盈余管理行为的影响，研究结果说明公允价值的应用能够为上市公司提供调节利润的机会，可以为管理层提供新的盈余管理手段。研究结论可以提醒资本市场参与者注意上市公司利用公允价值进行盈余管理的行为，关注公司内在价值，从而提高投资效率。

【参考文献】

[1]葛家澍，刘峰.会计理论——关于财务会计概念结构的研究[M].中国财政经济出版社，2003.

[2]黄世忠.公允价值会计的顺周期效应及其应对策略[J].会计研究，2009（11）：23-29.

房地产企业的盈利模式范文1篇2

盈利能力是企业一定时期利用各种资源获得超过其投入的回报的能力，具体表现为营销能力、赚取现金能力、控制成本能力和规避风险能力。也就是说，利润率越高，盈利能力越强，获取的利润水平就越高。通过对企业盈利能力进行准确、全面、客观的分析，可以总结过去经营中存在的问题，分析问题出现的原因，进而提出解决方案，最终实现企业以获利为导向的经营目标。

1、万科企业股份有限公司简介

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。经中国证券监督管理委员会批准，万科A于1991年在深圳上市，上市代码为000002，为国内首家上市房地产企业。

2、盈利能力的评价指标――以万科企业股份有限公司为例

本文以新浪财经万科A的相关财务数据为基础，对万科企业进行盈利能力分析。

二、与资产相关的财务指标

1、总资产净利润率

总资产净利润率是指净利润与企业资产平均总额的比率，该指标被用来衡量企业利用全部资产赚取净利润的能力。该指标越高，说明企业投入产出水平越高，资产运营越有效。

由表1可知，万科企业的总资产净利润率在2010年时最高，达到5.00%，之后整体呈现下降趋势，2012年数值有所回升，比2011年增长0.11%。

2、成本费用利润率

成本费用利润率是指利润总额和成本费用的百分比，这一指标反映了企业在生产经营过程中投入与产出的关系，表明每付出一元的成本费用可获得多少利润。该项指标越大，表明在一定投入的基础上获得的产出越高，效益越好。

由表1可知，万科企业的成本费用利润率在2010―2014年期间逐年递减。从综合总资产净利润率和成本费用利润率来看，万科利用收入和资产获取收益的能力都在下降。

三、与收入相关的财务指标

1、营业利润率

营业利润率是指营业利润与营业收入的比率，是衡量企业经营效率的指标，也反映了企业管理当局营运公司获取利润的能力。该比值越高，说明企业商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强。

根据表2的数据可知，万科企业在2010―2014年期间营业利润率是逐年递减的，反映了每一元的营业收入能给万科带来的营业利润逐渐降低，表明企业管理当局营运公司获取利润的能力在减弱。

2、销售净利率

销售净利率是指净利润与营业收入的对比关系，用来衡量企业在一定时期的销售收入获取的能力。该比值越高，表明企业通过营业收入获取净利润的能力越强。

根据表2中的数据不难发现，万科企业在2010―2014年这5年期间，销售净利率总体呈下降趋势，从2010年的17.43%下降到2014年的13.18%，反映了企业通过营业收入获取净利润的能力在减弱。值得一提的是，通过环比分析可知，万科企业销售净利率在2013―2014年期间，下降幅度变小，这一变化可能与其当年所新增项目有关，例如：自2013年开始尝试海外投资。

四、与所有者相关的财务指标

1、净资产收益率

净资产收益率是指一定时期企业的净利润与平均净资产的百分比。由于净资产也就是股东权益，因此净资产收益率也称为股东权益收益率，体现了自有资本获得净收益的能力。该指标直接反映了投资与报酬的关系，是衡量上市公司盈利能力的重要指标。该指标值越高，说明投资带来的收益越高。

通过表3的数据可以看出，万科企业这5年来2012年、2013年的净资产收益率最高，达19.66%，2014年略有下降，但仍然比2010年高出1.39%，同期相比也高于房地产行业的净资产收益率，位居行业前列。万科企业正在推动企业战略转型，短期内效果难以体现，但为未来企业发展提供了空间。

2、每股收益

每股收益是净利润和流通在外的普通股股数的比例，该指标是评价上市公司盈利能力最常用的指标，衡量了每一普通股份的获利水平和投资风险。一般情况下，每股收益越大，企业盈利能力越强，企业的经营状况越好，对于投资者来说越有利。

表3的数据显示，万科企业每股收益在2010―2014年期间从0.66元上涨到1.43元，上升了0.77元，这5年不断递增，说明了万科在房地产行业正由黄金时代进入白银时代的时候，仍然能够有效利用自有资本创造出可观的收益。每股收益是衡量其盈利能力的核心指标，作为老牌的上市房地产企业，万科企业这5年的数据足以证明其普通股股民所持有每一股份所获得利润的能力逐年递增，也就是说万科企业的盈利能力也在逐步增强。

综上，与资产、收入相关的盈利能力分析指标在2010年到2014年这5年期间，总体呈现下降趋势，房地产行业由房地产黄金十年转入白银时代，行业整体规模高速膨胀的时代结束，在白银时代，万科的主要业务之一的住宅行业的利润率和回报率将逐渐回归到社会平均水平。而与所有者相关的盈利能力指标在这5年期间呈现上升趋势，说明万科的盈利能力是逐步增强的。根据表4的数据，同行业中的保利地产这5年来的净资产收益率略高于万科企业，其他盈利能力相关指标除个别年份指标外，均略低于万科企业。万科转型战略的贯彻落实，使其在行业中保持了较强的盈利能力。

五、结论与建议

房地产企业的盈利模式范文1篇3

关键词：经营性负债盈利能力杜邦分析法权益乘数

在杜邦分析法的相关研究中，对资产报酬率的研究较多，在权益乘数方面的研究略显不足。本文在将企业负债划分为经营性负债与金融性负债的基础上，从经营性负债的角度，探讨其对企业盈利能力的影响。

一、经营性负债

根据企业资金来源与金融市场的关系，可将企业的负债划分为金融性负债与经营性负债，其中，金融性负债是指企业从金融市场取得的负债，包括短期借款、长期借款、应付债券等，借入金融性负债时，通常会伴随发生利息支出等财务费用；经营性负债是指企业因日常业务运营而产生的负债，包括应付账款、应付票据、预收账款、应付工资、其他应付款等，经营性负债发生时，往往不需要伴随有利息支出，因而成本较金融性负债低。

（一）传统杜邦分析法中的经营性负债。由于本文研究重点是经营性负债，为简便起见，采用传统的杜邦分析法公式：净资产收益率=资产报酬率×权益乘数=资产报酬率×（总资产÷股东权益）=资产报酬率×[（股东权益+负债）÷股东权益]=资产报酬率×（1+负债÷股东权益）。

而权益乘数可以划分为金融性负债与经营性负债，因此有：净资产收益率=资产报酬率×（1+负债÷股东权益）=资产报酬率×[1+（经营性负债+金融性负债）÷股东权益]=资产报酬率×（1+经营性负债÷股东权益+金融性负债÷股东权益）。

为了衡量经营性负债对企业盈利能力的影响，本文提出经营性负债权益比率与经营性负债权益比率对权益乘数贡献程度的概念，即：经营性负债权益比率=经营性负债÷股东权益；经营性负债对权益乘数的贡献程度=经营性负债权益比率÷权益乘数。

相应的，金融性负债也有金融性负债权益比率，即金融性负债权益比率=金融性负债÷股东权益，进而有：权益乘数=1+经营性负债权益比率+金融性负债权益比率；净资产收益率=资产报酬率×（1+经营性负债权益比率+金融性负债权益比率）。

从上述公式可以看出，企业在资本报酬率维持一定水平的情况下，可以通过权益乘数的增加来扩大企业的经营规模，进而提升企业的营业利润，而权益乘数的增加可以通过提升金融性负债权益比率、提升经营性负债权益比率或二者同时提升的方式进行。其中，金融性负债通常具有一定的融资成本，而经营性负债利息几乎为零，具有成本低的优势，同时又具有不输于金融性负债的运用效果，因此，企业可以充分利用经营性负债的成本优势，扩大经营性负债权益比率。

（二）扩大经营性负债策略的应用。扩大经营性负债的策略，主要是企业充分利用自身优势，增强与上游供应商、下游经销商或客户的议价能力，进而低成本或零成本占用产业链上下游的资金，扩大企业经营规模，增强企业盈利能力。在实际经营活动中，根据运用方式的不同，大致可以分为三种情况：

1.以占用上游供应商资金为主的经营性负债策略。运用此类策略的企业，往往具有规模较大、采购数量较多的特点，可以通过压低上游采购价格、延期支付采购货款等方式，降低自身的运营成本，典型企业比如苏宁、国美等大规模流通企业。

2.以占用下游经销商或客户资金为主的经营性负债策略。运用此类策略的企业，通常具有产品受市场欢迎、品牌美誉度高的特点，可以采取向经销商或客户收取订货保证金、提前支付产品费用等方式，加快资金的回笼，如通信、教育等行业。

3.同时占用上下游资金的经营性负债策略。运用此类策略的企业，同时采取面向上游供应商、下游经销商的资金占用方法，有效降低运营成本，房地产行业的企业是这一类型的典型代表。

二、经营性负债对万科地产盈利能力的影响分析

（一）研究对象选取。基于房地产企业具有负债率高、建设周期长、资金需求量大的特点，同时，房地产行业又具有商品房预售、延期支付工程建设款、工程物资款等优势，可有效运用经营性负债策略，因此，房地产企业适合作为衡量经营性负债对盈利能力影响的研究对象。本文以万科地产作为研究对象，并选择A股上市的四大房地产企业：保利地产、招商地产、金地集团作为对比对象，探讨经营性负债对企业盈利能力的影响。

（二）房地产企业经营性负债的构成。房地产企业的经营性负债主要包括应付票据、应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费等，其中，应付账款与应付票据主要是指支付给建筑商、建材商、设计公司、园林公司等上游供应商的资金，预收账款主要是预收房款，虽然以流动负债的形式列于资产负债表上，但一般不需要还款，而是结转成收入。

（三）经营性负债对提升盈利能力的影响分析。本文以2013年万科地产、保利地产、招商地产与金地集团的财务数据为依据，计算出反映盈利水平的净资产收益率，并按照杜邦分析法将其分解为资产报酬率、权益乘数（见表1）。

从表1可以看出，四家房地产企业中，万科地产的净资产收益率排名第一，其次为保利地产，而在资产报酬率方面，万科地产与保利地产分列二三位，但在权益乘数方面，又并列第一位。根据杜邦分析法，一定程度上可以判断出万科地产在资产报酬率上不是很突出，但净资产收益率又位列第一的主要原因是权益乘数对万科地产的净资产收益率贡献较多，导致其盈利能力排在前列，因此，需要对权益乘数展开进一步分析。

将权益乘数划分为经营性负债权益比率与金融性负债权益比例（见表2），万科地产的经营性负债权益比率为2.81，位列四家房地产企业之首，而金融性负债权益比率为0.74，低于其他三家房地产企业，经营性负债权益比率对权益乘数的贡献程度达到61.77%，远高于保利地产、招商地产、金地集团，从而可以合理推断出权益乘数中的经营性负债权益比率是导致万科地产的权益乘数排在四大房地产企业首位的主要原因，同时表明万科地产作为国内业界的代表，在利用经营性负债、扩大经营规模、提升盈利能力方面做得较为出色。

因此，可以认为万科地产在资产报酬率呈下降的态势下，仍能保持净资产收益率的增长，其主要原因在于经营负债水平的提高对公司权益乘数的拉升作用。

三、研究结论

本文以万科地产为研究对象，运用纵向比较与横向比较的方法，充分探讨了经营性负债对公司盈利能力的影响，得出以下结论：

房地产企业的盈利模式范文篇4

关键词：会计政策组合选择极端组合影响因素

一、引言

国外许多会计政策选择研究除了考察企业选择或变更单个会计政策如存货发出计价中的后进先出法(LIFO)或先进先出法(FIFO)等不同的会计政策的动因以外(Abdel，1985；Arcelus＆Trenholm，1991；Frankel＆Trezevant，1994；Hughes，Schwartz＆Thakor，1995；Fredinanad，2001；Tan，2002)，还对会计政策组合选择的表现和动因进行了探讨。Zmijiewski和Hagerman(1981)研究证明，管理者可以选择不同的会计程序组合来获得当期最佳盈利额，但进行院外游说的公司(Watts和Zimmerman的研究样本，1978)采用极端组合的比例显著高于一般公司(Hagerman和Zmijewski的研究样本，1979)。这一结论表明有效契约观和管理者机会主义行为观都在发生效力。我国上市公司会计选择研究与我国会计准则和会计制度改革密切相关。早期的会计规范相对统一，企业所用会计政策的同质特征使得会计政策组合选择研究难以进行。2000年的《企业会计制度》由于开始允许很多备选方法的使用，会计选择组合研究逐渐增多。梁杰等(2004)以东北上市公司为样本，对公司治理对于会计程序组合选择的影响进行了研究。颜敏等(2004、2006a,2006b)以2001年沪深股市发行A股的上市公司为样本，对我国上市公司会计政策组合选择现状和会计政策选择的多样性进行了描述和解释。田昆儒、姚会娟(2008)对2003年至2005年上市公司会计选择现状及成因进行了研究，发现我国上市公司会计政策选择的经济动机主要与证券市场监管因素相关。2006年的《企业会计准则》设定了历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值五个计量属性，使公允价值重新得以应用，并且有些内容超前设计，如将公允价值变动损益计入当期损益，对企业相关业务影响广泛而深刻。因此本文预期2007年上市公司会计政策组合选择将呈现出与以前年度不同的特征和动因，公允价值计量可能会成为上市公司操纵利润的新选择。

二、研究设计

(一)研究假定反映公司特征变量的选择及其假设是基于影响上市公司会计政策选择因素的考虑。

(1)证券市场监管因素及假设。从现有的研究中可知，对证券市场监管规定的迎合和规避是上市公司会计政策选择的最终目标。意欲扭亏的公司通过会计政策选择来长久保持上市资格，预备再融资的公司和高盈利企业也将会计政策选择当作经常性的盈余管理手段(颜敏，2005)。2007年新会计准则的执行对上市公司虽有调增利润的客观作用，但由于退市管制和再融资管制并未撤销，因而证券市场监管效应依然存在。如果再融资管制有效，那么，计划在当年和以后年度再融资的上市公司会努力使本年的净资产收益率达到再融资管制决定的标准，因此该类公司有可能选择调增利润的会计政策；相反，在当年已实际进行了再融资的上市公司，预计其在本年度可能选择调减利润的会计政策，以释放以前年度积累的包袱一为了再融资而尽量少计提和摊销的费用或提前预计的收入。因此，提出以下假设：

H1-1：“计划再融资”变量与会计政策选择策略值呈负正相关

H1-2：“实际再融资”变量与会计政策选择策略值呈正相关

由于退市管制的有效性，上市公司会较多地采用会计政策选择的方式规避该管制。以前年度亏损的公司会选择调增利润的会计政策，以达到扭亏的目的；高盈利的公司会选择调减利润的会计政策，努力均衡公司各年的盈利。本文高盈利是指当年上市公司净资产收益率高于全年净资产收益率均值的公司。2007年净资产收益率均值为16.省略info.省略)和上市公司资讯网(省略)。上市公司再融资信息还来自新浪股票与财经网(stock.finance.省略)提供的2007年配股、增发和发行可转换债券的信息。行业分类和代码以国务院发展研究中心信息网提供的沪深两市上市公司行业代码为准。研究中使用的数据全部采用手工方式录入。

(四)会计政策的分类和研究方法(表2)披露了1461家上市公司会计政策选用情况。(1)会计政策的分类。上市公司2007年度报告披露的会计政策中，存货发出计价方法、低值易耗品摊销方法、折旧计提方法、投资性房地产后续计量模式、是否确认交易性金融资产、是否确认公允价值变动损益、是否确认负的公允价值变动损益、存货跌价准备是否转回、坏账准备是否转回等政策的选择，其公司特征具有差异性(因篇幅有限，差异显著性分析过程略)。其中，先进先出法、五五摊销法、投资性房地产后续计量模式采用公允价值计量、确认负的公允价值变动损益、存货跌价准备转回等政策的选择与公司盈利水平和政府监管政策有关，主要取决于是否是扭亏公司、高盈利公司、是否计划再融资、净资产收益率的高低、高管人员变更的多少等因素。鉴于此，在以下会计政策组合选择分析中，有必要对存货发出计价方法、低值易耗品摊销方法、投资性房地产后续计量模式选择、确认负的公允价值变动损益、存货跌价准备转回等五项政策进行分析。但需要说明的是，鉴于低值易耗品的价值一般不大，对我国上市公司整体不会造成太大的影响，所以，在以下分析中不再考虑。(2)研究方法。本文假定采用加权平均、确认负的公允价值变动损益、存货跌价准备不转回等政策均会减少当期报告盈利；而采用先进先出法、确认正的或不确认公允价值变动损益、存货跌价准备转回、坏账准备转回均会增加当期报告盈利。投资性房地产后续计量模式是与公允价值计量有关的政策。本文依据选择不同会计政策的上市公司公允价值变动损益的多少来判断其增减。其中投资性房地产后续计量模式中，选择公允价值计量的63家上市公司其公允价值变动损益总额是负数，而选择成本法的1295家上市公司其公允价值变动损益是正数，所以本文将公允价值计量归为减少当期报告盈利的会计政策，成本法归为增加当起报告盈利的会计政策。参见(表3)。

三、实证结果分析

(一)描述性统计会计政策组合分布的描述性统计结果如下：

(1)会计政策组合分布情况。如果每种会计政策均有两种程序选择，则上述四种会计政策可以有16种组合供企业选择。从四种政策发生的频率和具有显著性的影响因素来看，确认负的公允价值变动损益对企业盈利影响程度最大，最重要；先进先出法、投资性房地产采用公允价值计量模式虽然具有显著性的影响因素较多，但发生频率较少；存货跌价准备转回发生的频率较多但具有显著性的影响因素较少。因此假设某一给定会计政策组合对盈利产生的影响对所有企业都一样。同时再提出以下假定，据以评价不同政策组合对盈利的影响。首先，假定四种会计政策对利润影响程度相同。这个假设使得对报告盈利的影响由16种组合减少到5种，(表5)中即为5个策略的栏目。策略值的高低表示选择减少当期报告盈利的会计政策可能性的大小，可能性越小，策略值越低。增加盈利和减少盈利的两个极端组合(1和16)分别被设为“1”和“5”。只有―个减少盈利政策的所有组合用“2”表示，拥有两个减少盈利政策的所有组合用“3”表示，依此类推。其次，假定先进先出法和投资性房地产采用公允价值计量模式对盈利的影响程度只是确认负的公允价值变动损益政策的一半，存货跌价准备转回则是投资性房地产采用公允价值计量模式的一半。在这―假定下，16种组合减少为10种组合，(表5)中即为10个策略的栏目，第10种策略即四种减少盈利的政策全部使用时，策略值计算如下：设确认负的公允价值变动损益对利润的影响程度为a，则先进先出法和投资性房地产采用公允价值计量模式对利润的影响程度分别为a／2，存货跌价准备转回对利润的影响程度为a／4，四种方法都使用的策略值为a+a／2+a／2+a／4=2.25a。依此类推，可以分别计算出(表5)中其他9种组合的策略值。(表4)列示了上市公司全部样本、扭亏样本和高盈利样本的会计政策组合分布的比较结果。经过比较三个样本的会计政策组合分布，可以发现，扭亏样本采用增加盈利极端组合的相对频率大于高盈利样本和全部样本，分别为1.49％、0.27％、0.81％；高盈利样本采用减少盈利极端组合的频率大于扭亏样本和全部样本，分别为0.54％、0、0.22％。这一结果表明，扭亏公司有借新准则执行之际增加盈利的迹象，而高盈利公司有借新准则执行之际调减利润的迹象。

(2)会计政策组合分布结果的国内外比较。将(表4)中三个样本的会计政策组合分布结果与2001年上市公司会计政策组合比较(颜敏，2006)，可以发现，2001年ST样本、配股样本、国有股样本采用增加盈利极端组合的相对频率较高，且大于总体样本，分别为28.26％、23.53％、20.94％、19.60％，远远高于2007年采用增加盈利极端组合的比例；另一方面，2001年上市公司会计政策没有减少盈利的极端组合。这一结果表明，2001年上市公司会计政策组合以增加盈利为出发点，其采用增加盈利的极端组合调增利润尤以ST公司、配股公司和国有股上市公司为甚；2007年上市公司会计政策组合既有增加盈利的极端组合，又有减少盈利的极端组合，但增加盈利极端组合比例相对于2001年很小，不超过1％；67.92％的公司选择的会计政策组合是混合程序，即不确认负的公允价值变动损益、存货发出计价采用加权平均法、投资性房地产后续计量模式采用成本法、不进行存货跌价准备转回，基本维持新会计准则实施之前的会计政策选择。将(表4)中三个样本的会计政策组合分布结果与Hagerman和Zmijewski(1979)样本及Watts和Zimmerman(1978)样本比较，可以发现我国会计政策组合与国外的明显差别。Hagerman和Zmijewski(1979)样本及Watts和Zimmerman(1978)样本中选择极端组合的比例分别为12％及35％。两个样本比例的显著差异主要是因为Watts和Zimmerman(1978)样本是进行院外游说的企业。两个样

本中的极端组合有两种，一种是全部增加盈利的组合，一种是全部减少盈利的组合。其中两个样本中采用增加盈利的极端组合分别占9％和23.53％，采用减少盈利的极端组合分别占3.33％和11.77％。相比而言，我国上市公司会计政策组合分布差别并不大，一半以上的上市公司会计政策选择混合程序的组合，如(表2)中的选择第10个组合的公司占全部样本的67.92％。

(二)相关性分析为了了解会计政策选择策略会受哪些因素的影响，为此对会计政策选择策略策略和影响因素进行相关分析，结果见(表6)。从5个策略和10个策略的相关系数来看，大多数影响因素与5个策略的相关系数更大，因此下文的回归分析将只针对5个策略的情况进行。从各个影响因素与5个策略的相关系数来看，计划再融资、实际再融资、高管人员报酬、高管人员变更和规模等变量的相关系数非常低，因此去掉这5个变量，选取另外的4个变量扭亏、高盈利、净资产收益率、资产负债率进行进一步的分析。为了避免4个因素之间相关性过高，有必要对4个变量的相关性进行分析(表略)，2007年净资产收益率与扭亏、高盈利变量的相关系数非常高。为避免在模型中出现复共线性问题。所以舍去净资产收益率指标。这样就剩3个变量参与回归分析。

(三)回归分析多元回归分析结果如(57)所示。(表6)显示。模型的F值在0.001水平上显著，表明用该模型来描述影响会计政策选择策略的因素是合适的，由此得出的结论可信。但Adj-R2只有0.0123，说明白变量与因变量的关联性较弱，表明该模型亟待改进。另外，模型中自变量的方差膨胀因子VIF值均小于于2，表明模型没有多重共线性问题。Durbin-Watson值为0.975，经查表可知模型没有序列相关问题。就自变量与因变量的关系而言，扭亏变量NL回归系数在0.01水平上显著，并与预期符号一致，说明证券市场监管决定的具体指标一一扭亏对会计政策选择策略具有显著的影响作用，扭亏变量与会计政策选择策略系数呈负相关，假设H1-3得到验证；高盈利变量LP的回归系数在0.01水平上显著，并与预期符号一致，说明上市公司利用会计政策选择平滑盈余的目的仍然存在，高盈利变量与会计政策选择策略系数成正相关，假设H1-4得到验证。从各自变量对因变量影响的重要程度来讲。NL的标准回归系数为0.05104，LP的标准回归系数为0.03433，说明扭亏和高盈利变量对会计政策选择策略系数的影响较大且相近，高于第3个变量LEV，即证券市场监管决定的具体指标――扭亏和高盈利是决定会计政策选择策略系数的重要因素。建立回归模型如下：策略i=α0+α1NL+α2LP+α3LEV+ζα10。其中各自变量解释如下：扭亏NL(一)：越是扭亏公司，越会选择增加盈利的会计政策以摆脱困境，此时策略值小；高盈利LP(+)：越是高盈利公司，越要选择减少盈利的政策以平滑盈余，此时策略值大；资产负债率LEV(一)：资产负债率越低的公司，偿债能力越强，越会选择减少盈利的会计政策，此时策略值大。(表7)反映了影响2007年我国上市公司会计政策选择的几个主要因素。从回归模型的构成来看，扭亏和高盈利变量相对于资产负债率影响程度更大。说明盈利能力相对于偿债能力仍然是制约上市公司会计政策选择的主要因素，并且证券市场监管规定仍然在发挥效用。

房地产企业的盈利模式范文篇5

一、引言

房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年，全国房地产行业完成投资1.3万亿元，比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。

在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；粗式开放经营，耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69%。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07%。资产负债率2001年最低，为49.08%，2002最高为54.55%，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下降为0.47次。

房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。

在企业风险研究分析中，早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性，因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视，总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点，从而开始对内部收益率的各因子加以细分，出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法，都只是分离地给出各个指标，没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警，本文拟从定量分析的角度，探索运用Z模型风险分析法，对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5

式中，Z=判别函数值，X1=营运资金/资产总额，X2=留存收益/资产总额，X3=息税前利润/资产总额，X4=股东权益账面价值总额/负债账面价值总额，X5=销售收入/资产总额

企业破产临界值：

（1）Z<1.23时，企业处于破产的“危险地带”；

（2）1.23

（3）Z>2.9时，企业财务状况良好。

考虑到企业财务数据源于权责发生制原则，可能不能真实反映企业现实的财务质量，模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标：

(1)现金盈利质量率。

现金盈利质量率=现金盈利值／净利润。其中，现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为：现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

(2)现金增值质量率。

现金增值质量率=现金增加值／留存收益。其中，现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为：现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来，本文增加了对企业偿债能力的分析，使其更适合房地产企业特色。

本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标，资产运营状况指标等进行比较，分析万科公司经营状况；第三部分测算万科公司Z指数值，与指标的临界值比较得出警情结论，并与行业Z值比较，进行行业分析；第四部分对警度进行分析评价，并采取措施排警。

二、基本财务指标分析

2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为：

与同业相比，万科公司偿债能力较强，负债比例较小，且短期负债比率大于长期负债比率；资产增长高于同业平均，尤其是净利润的增长，说明公司在不断发展、壮大；企业总杠杆低于同业平均，股价受销售变动影响也小；其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是，其盈利能力要低于同业。

三、Z模型分析

根据Z模型的公式，算得万科公司2002年的Z指数指标为：

但是，行业平均值Z

房地产企业的盈利模式范文

一、盈余管理概述

（一）盈余管理概念界定

盈余管理也称利润管理，是近来会计学界研究的热点问题之一，但关于盈余管理的概念，会计学界一直存有诸多不同意见。权威的定义有美国会计学家雪普（katherineschipper,1989）曾在著名的“盈余管理的评论”文章中提出：盈余管理实际上是旨在有目的地干预对外财务报告的过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。该定义突出了盈余管理的出发点是私人利益的满足。美国会计学家斯可特（scott，2000）认为“盈余管理是在gaap许可范围内，通过会计政策选择使经营者自身效用或企业市场价值最大化的行为”。但该定义是狭义的，将盈余管理限定在公认会计原则的约束范围内，采取的方法仅包括会计政策选择。此外，美国前证监会主席莱维特（arthurlevitt，1998）对盈余管理现象表示担忧，认为盈余管理已成为美国证券市场参与者之间违背市场原则的游戏，将给美国财务报告系统造成很坏的影响。管理当局滥用“巨额冲销”的方式来调整费用正在威胁着财务报告的可靠性。将盈余管理与财务舞弊之间不易区分的地带称之为“灰色地带”。该定义是广义的盈余管理概念。本研究将盈余管理界定在狭义的盈余管理。

（二）盈余管理方法概述

纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种：

第一，对会计原则的选择与运用。比如:（1）谨慎性原则的运用。即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。(2)重要性原则的运用。重要性原则认为，对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。

第二，会计政策和方法的选用。在选择会计政策时，企业一般要处于盈余管理的角度，站在有利于企业管理当局的角度进行选择，但是会计政策一旦选用不得随意更改。

第三，会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。

实务界在具体操作中，往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境，从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。

二、盈余管理与会计职业判断

会计职业判断对盈余管理产生着重要的影响，根据国内外的各种表述，本文将会计职业判断定义为“具有会计专业技能知识和经验的会计人员，基于客观的、谨慎的、正直的态度，本着为会计信息使用者高度负责并为之提供高质量信息的职业精神，在会计职业标准的框架内或是会计职业标准制定机构的意思指引下，通过识别、计算、分析、比较或是咨询等方法，对不确定性的会计事项所做的裁决与断定的思维过程”。虽然盈余管理与会计职业判断都是对不确定性的会计事项所做的判断，但是会计职业判断与盈余管理之间还是存在着显著的差异：

第一，主体不同。盈余管理的主体是企业管理当局，而会计职业判断的主体是从事会计工作的会计人员。

第二，目的不同。盈余管理的目的是为了获取管理当局的私人利益，但受益者和利益表现非常复杂，通常有报酬计划、债务契约、政治成本三大动机，也有我国现阶段公开上市发行股票、配股、避免处罚、炒作股票等动机。而会计职业判断要求会计人员必须尊重客观事实，如实反映经济事项对企业财务状况和经营成果造成的实际影响，在做判断时，要保持客观中立。

第三，客体不同。盈余管理的客体有两类：一是公认会计原则、会计方法和会计估计；二是交易事项的规划和时点的选择。由于会计职业判断一般是在经济事项发生后进行，因此它只包括前类事项在内。即盈余管理研究将总体应计部分拆分为非主观应计部分和主观应计部分。非主观应计部分不需要用到太多的会计职业判断，而涉及到主观应计部分就需要会计人员谨慎合理地运用会计职业判断。

第四，研究目的不同。盈余管理主要采用实证研究方法，研究目的在于揭示盈余管理行为的存在，并对其进行解释，研究涉及一系列的管理和经济问题。会计职业判断研究的重点在于探讨会计人员进行职业判断的规律，目的在于帮助会计人员提高职业判断水平，减少判断偏误，以更好地为合法的盈余管理服务。

财政部在2006年2月实施新准则以来，我国的会计标准体系才真正实现了与国际趋同。施行的新准则给了我国会计实务工作者更大的职业判断空间，同时也对会计人员提出了更大的挑战。如公允价值的合理计价、投资性房地产、生物资产、金融工具等都需要会计人员合理运用职业判断。也就是说，目前的新准则模式完全采用国际会计准则的“原则导向模式”，会计职业判断被提到了一个前所未有的高度，给会计人员对公司的盈余管理提供了更大的平台。

三、新准则下盈余管理空间研究

会计的不确定性是会计本身所固有的，它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法，或由不同的会计师进行计量，会产生不一致的结果，这就给合法的盈余管理提供了机会。在会计标准的框架内，如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理，那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断，使会计人员的职业判断水平有所提高。反之，如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断，那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间，以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。因此，本文结合新准则中会计人员职业判断对盈余管理的空间进行以下归纳：

（一）关于会计核算原则、核算条件及时间的判断

1.企业会计准则——基本准则

（1）会计核算原则的要求

①相关性。新准则第13条规定，企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策相关。对相关性的判断也就是要求企业出于经营决策需要的盈余管理存在。

②实质重于形式。这里要求会计人员进行职业判断的是，实质重于形式原则在具体准则中的运用。新准则中涉及到经济实质判断的有非货币资产交换准则中商业实质的判断、融资租赁的判断、债务重组中债务人做出实质性让步、金融资产控制权转移的判断、纳入合并财务报表范围的子公司的确定、合同的拆分与合并、资产或资产组的划分等等。

③重要性。新准则第17条规定企业的会计信息所有重要交易或者事项。至于“重要性的程度”，新准则没有规定，本文认为可以参照注册会计师审计的重要性的量度来判断。

④谨慎性。新准则第18条要求企业不应高估资产或者收益、低估负债或者费用，这也是对企业盈余管理的客观要求。

（2）资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润各要素的确认

确认为资产或负债要求准确判断三项内容：“企业过去的交易或者事项形成的”、“由企业拥有或者控制的”、“预期会带来企业经济利益流入或者流出的”。确认为收入或费用要求判断以下三项内容：“企业日常活动中发生的”、“会导致所有者权益增加或减少的”、“会导致与向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出”。

2.企业会计准则——具体准则

（1）企业会计准则第3号——投资性房地产

①投资性房地产的初始确认和后续支出的确认。新准则规定，为赚取租金或资本增值的投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，不包括自用或作为存货的房地产。

②投资性房地产转换的确认条件：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产开始出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用改为出租；这里要求判断的是“时间问题”。（2）企业会计准则第6号——无形资产

①无形资产的确认。新准则要求判断的是，无形资产是“没有实物形态的”和“可辨认性标准”，其中“可辨认性标准”要求判断“能够从企业中分离或划分出来用于出售等”或“源自合同性权利或其他法定权利”。

②研究费用和开发费用的不同处理的确认。要进行开发阶段的费用资本化，必须判断是否符合“有技术可行性”、“有使用或出售意图”、“有市场或对企业有用”、“有能力支持完成开发或出售”、“支出能可靠计量”。五个条件要同时符合才能进行资本化。

（3）企业会计准则第8号——资产减值

关于资产和资产组的认定，以及总部资产的概念。资产和资产组的划分主要是判断“是否独立产生现金流量”，能独立产生现金流的归为一项资产。与其他资产一起产生现金流的，归为一个资产组。判断总部资产主要看其特征“难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流，而且其账面价值难以归属于某一资产”。

（4）企业会计准则第21号——租赁

租赁分类的判断。租赁分为经营租赁和融资租赁。要求会计人员根据实质重于形式原则来判断“经营租赁”和“融资租赁”，在判断为“融资租赁”时尤其要谨慎，看是否符合准则所规定的条件（满足一条既可）：所有权转移；承租人拥有低价购买选择权（5%以下）；租赁期占使用寿命大部分（75%以上）；承租人最低付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值（90%以上）；性质特殊，只有承租人可以使用。这为盈余管理提供了比较大的空间。

（5）企业会计准则第23号——金融资产转移

金融资产转移的确认。会计人员应当比较金融资产转移前后未来现金流量净现值及时间分布的波动使其所面临的风险，判断是否已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方。需要按照实质重于形式原则的要求，通过计算来判断是否已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方，在计算金融资产未来现金流量净现值时，应当考虑所有合理、可能的现金流量波动，并采用适当的现行市场利率作为折现率。

（二）关于会计计量和核算方法的判断和选择

1.初始计量及核算方法的选择

企业会计准则——基本准则中明确会计计量属性的选择：一般应当采用历史成本；采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。

2.后续计量及核算方法的选择

（1）企业会计准则第2号——长期股权投资

母公司对具有控制权的投资由权益法改为成本法，将大大减少母公司尤其是自身没有主营业务的控股型母公司的利润总额。这里要求会计人员判断的是“转换条件”是否满足。

（2）企业会计准则第3号——投资性房地产

投资性房地产后续计量模式选择，采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。就我国目前房地产市场的现状来看，企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力，执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。

（3）企业会计准则第4号——固定资产

①固定资产后续计量。累计折旧计提的范围和方法要求会计人员作出合理判断；固定资产使用寿命和预计净残值也要求会计人员根据具体情况做出合理判断。②预计弃置费用计入固定资产成本。其中预计“固定资产弃置费用”也是会计人员判断的内容。

（4）企业会计准则第6号——无形资产

无形资产的后续计量中需要区分，使用寿命有限的无形资产，使用寿命不确定的无形资产。企业会计人员应当在判断和复核无形资产的使用寿命时，根据使用寿命是否有限来确定无形资产的后续计量方法和相应的摊销期。

（5）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量

金融资产和金融负债的后续计量分别采用公允价值和摊余成本计量。采用公允价值计量的金融资产和金融负债，公允价值的变动计入当期损益；采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。

3.公允价值计量

公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在38项具体准则中涉及到公允价值计量的具体准则有17项之多，为了显示公允价值在新准则体系中的重要性，引起企业会计人员的重视，本文将公允价值从后续计量中分离出来。涉及到的具体会计准则有：存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币资产交换、资产减值、股份支付、债务重组、收入、建造合同、政府补助、企业合并、金融工具的确认和计量、金融资产转移、套期保值等17个。下面就从上面这些具体准则中选取几个重要的作分析。

（1）企业会计准则第3号——投资性房地产

在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）企业会计准则第11号——股份支付

新准则要求企业在行权前的等待期间，以对可行权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本和资本公积；或者以对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。这里要求判断的还有“最佳估计数”。在保证职工获得相等的对价的条件下，如果企业在以“权益结算”和以“现金结算”这两种支付方式中选择不同的方式，则可以记录不同的成本和费用。前一种方式下按照授予日的公允价值计量，这就给企业带来了盈余管理的空间。

（3）企业会计准则第12号——债务重组

新准则第5条规定，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额，计入当期损益。

新准则第6条规定，债务人将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有的股份的面值总额确认为股本或者实收资本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。

（4）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量

企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量，同时应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。对按照本准则规定应当以公允价值计量，但以前公允价值不能可靠计量的金融资产或金融负债，企业应当在其公允价值能够可靠计量时改按公允价值计量。金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按下列规定处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，应当计入当期损益；可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，应当直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。

4.资产减值准备

资产减值准备由《企业会计准则第8号——资产减值》进行规范。资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。新准则中的资产，除了特别规定之外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。企业会计人员要判断“资产和资产组”、“减值迹象”、“减值金额的估计”。

5.会计政策、会计估计的变更

由《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规范。

①应当严格区分会计政策变更和会计估计变更。②原来划分为会计政策的，只有发生的交易或事项与以前相比具有本质性的差别并且重要程度高时，才可以判断为会计政策变更等。

四、新会计准则下盈余管理的具体方法应用研究

（一）新会计准则关于会计确认方面盈余管理的主要方法

1.投资性房地产转换的确认

在成本模式下的会计处理，是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，进行盈余管理的空间几乎没有。但在新准则下，投资性房地产一旦选用了公允价值核算模式，进行盈余管理的空间就较大。按新准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，是不需要计提折旧或进行摊销的，转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额进入当期损益，并且按账面价值计价后计提折旧或进行摊销，企业的费用就会增加。自用房地产或存货转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。需要强调的是，运用投资性房地产转换进行盈余管理的目的不是为了追求公允价值与账面价值之间的转换而调整收益，因为按新准则的要求，房地产转换公允价值与账面价值之间的差额必须详细地在报表附注中披露，而是为了追求在公允价值模式下不需要计提折旧与成本模式状态下要计提折旧的区别来进行盈余管理。

2.关于资产和资产组的认定

研究资产和资产组的划分认定是为了能够合理地通过计提资产减值准备进行适度的盈余管理。新准则规定，有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础的可收回金额。企业资产的可收回金额低于账面价值时，要计提资产减值准备，而按单项计提和按资产组计提的减值准备的数额显然不一样。也就是说，企业在购建或生产企业的资产时，就应当考虑未来几年内企业的盈余管理要朝什么方向努力。以盈余管理所要达到的目标为指导，合理地划分资产和资产组。

3.金融资产转移确认：主要风险和报酬、控制权转移的判断

新准则强调判断金融资产转移要遵循实质重于形式的原则，要看所出售的金融资产是否从实质上发生转移，全部转移的要终止确认该金融资产；部分转移的就已转移的部分终止确认；转移部分金融资产的公允价值变动计入当期损益。而判断金融资产是否发生实质性转移主要是看控制权是否转移，控制权转移的确认在复杂的金融资产转移交易过程中是关键之所在，需要会计人员进行合理的职业判断。企业会计人员在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，应当注重转入方出售该金融资产的实际能力，从而合理地确定金融资产销售的公允价值以及所确认的利得或损失。需要强调的是，在国外的金融资产转让交易中，交易者通常会设计出复杂的金融合约结构，通过保留部分合约权利与义务来掩盖交易的真实意图或经济实质，从而造成会计确认界限的模糊，以此规避准则所管制的范围，来进行盈余管理。

4.合并财务报表范围的确定

合并财务报表的确定，遵循实质重于形式的原则。新准则在确定合并范围时不再强调重要性原则，无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司均纳入合并范围。合并财务报表范围的确定留出的盈余管理的空间不仅限于此，更多的是在准则允许的范围内，通过合理的规划和安排，将原本应该纳入合并报表的子公司转换成不纳入合并报表核算的公司，或将本不应纳入合并报表的公司转换成应该纳入合并报表核算的子公司。根据子公司的盈利情况的不同，编制合并报表的总公司可以决定该“子公司”是去还是留。但是值得注意的是，要合理掌握时间，要做到编制合并报表时，这些“子公司”已经在新准则规定的范围内做好了去还是留的问题。

（二）新会计准则关于会计计量方面盈余管理的主要方法

1.投资性房地产的公允价值

目前我国的房地产市场的公允价值基本上已经完善化，大部分企业都可以采用公允价值模式进行投资性房地产的初始计量和后续计量。新准则下，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额即入当期损益，将使费用减少，利润增加。为企业进行盈余提供了新的空间。

2.非货币资产交换中的公允价值

新准则规定，在非货币性资产交换同时一定的条件下，当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换入资产账面价值的差额计入当期损益。产生的结果是，这一交换将产生利润，如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大，则差额对当期损益的影响也大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产会产生很大影响。也就是说要在非货币资产交换中运用公允价值进行适度盈余管理操作，就必须根据会计人员的职业判断确定交换是否具有商业实质。

3.债务重组中的公允价值

新准则对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。采用了公允价值以后，将产生的债务重组收益计入当期损益。进行债务重组将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务重组，其重组收益可以直接反映在当期利润表中。

4.非同一控制下的企业合并中的公允价值

新准则规定，非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。根据企业会计制度，按账面价值进行计量不产生损益。在新准则下，非同一控制下的企业合并，由于资产按公允价值计量，很可能产生商誉，而商誉按照资产减值准备的规定，期末进行减值测试，不允许摊销，这样的做法可使企业的资产增加。但是，我国目前仍未对商誉的会计处理专门的具体准则，也就是说，在商誉会计处理这个点上还是存在着一定的盈余管理空间的。

（三）新会计准则关于会计政策选择中的盈余管理

1.长期股权投资核算方法的选择

新准则规定①能够控制——成本法；②共同控制、重大影响——权益法；③不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量——成本法。权益法核算的有关规定——净资产的公允价值。这里要求会计人员作出职业判断的是：控制、共同控制和重大影响的概念。基于盈余管理的角度，这里就要求会计人员在判断对其他企业是否就有控制、共同控制或重大影响时，应该联系每种状态下所要运用的核算方法。一般来说，把其他的关联企业转换成符合权益法核算状态下为宜，因为权益法核算可以按照净资产的公允价值计价，存在较大的盈余管理空间。当然这不能一概而论，需要看企业进行适度盈余管理的方向，是做大还是做小，以此来决定对联营企业采用的核算方法。但是实务操作中，也不能仅仅只从盈余管理的角度来考虑，要决定对联营企业是应该控制、共同控制还是有重大影响，一般还要考虑企业的经营管理的战略等。

2.投资性房地产等后续计量模式的选择

投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种。但是，采用公允价值模式必须满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。要强调的是，凡是涉及到在成本模式与公允价值模式选择、账面价值计价模式和公允价值计价模式选择时，一般来说企业会计人员应会同企业的其他经营管理人员为实施或选择公允价值模式计量创造条件，因为公允价值模式相对于成本模式给会计人员留下了更大的盈余管理空间。

（四）新会计准则关于会计估计方面的盈余管理

1.资产可收回金额的估计

新准则明确可收回金额的确认包括公允价值扣减处置费用后的净值及资产预计未来现金流量现值的两种方法；预计未来现金流量现值分别从现金流量、使用寿命和折现率三个角度对资产预计未来现金流量现值进行规定，强调企业在预算或者预测基础上的预计现金流量，折现率采用能反映当前活跃市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率，而且是企业购置或投资资产时所要求的必要报酬率。资产可收回金额的估计采用第一种方法相对来说比较简单，由于涉及到公允价值，可以在公允价值运用的范畴内进行盈余管理操作。而第二种方法中，要预计未来现金流量的现值，对于我国的企业的大部分会计人员来说，要做出准确的预计难度较大，但也是企业可以进行适度盈余管理的空间。

2.按实际利率法摊销的估计数确定

按实际利率法进行摊销是新准则的又一亮点。涉及到的具体准则有：①借款费用中涉及折价或溢价的摊销；②融资租赁下，为确认融资费用、收益才用实际利率法进行分摊；③采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。在按实际利率法摊销时，决定摊销额的有市场利率和摊销期限两个因素，但是有一点可以肯定的就是，摊销期限越长，前期的摊销金额越少；摊销期限越短，前期的摊销金额越大。我们企业的会计人员可以利用这一点进行适度的盈余管理的操作。但是要注意，由于实务中碰到的问题会千变万化，顾及到盈余管理的问题而去规划摊销期限，有的时候会得不偿失。这就要求企业会计人员权衡各方面利弊，最后选择最有利于企业的做法。

五、研究结论

由于新准则的实施加大了会计职业判断的空间，理所当然也就加大了企业进行适度盈余管理的空间。但是新准则从很多方面来讲也提高了会计信息的质量，改变了企业进行适度盈余管理的模式。在施行新准则以后，要求企业的会计人员和其他经营管理人员一起做好以下几个方面的工作：

1．研究掌握新准则尚未明确指出或者模棱两可的地方，往往新准则最薄弱的地方也是我们企业进行盈余管理最好的地方。企业在这方面要对会计人员加强培训和指导。

房地产企业的盈利模式范文

[关键词]股票回报；盈利性；房地产企业

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.42.083

1研究背景

房地产企业具有投资成本大、资金回收周期长的特点，所以资金一向是限制房地产企业进一步快速发展壮大的瓶颈。虽然大型的房地产企业能够轻易从银行获取贷款，但是贷款的时间成本也是房地产企业必须考虑的因素。昌忠泽（2004）认为讨论企业的融资困难问题应该从资本市场出发而不是货币市场，这是由货币市场和资本市场功能定位的不同决定的。货币市场并不是企业融资的理想场所，企业的融资问题主要应该通过资本市场来解决。Baginski（1987）认为企业的盈利性的变化向股东传递着一个价值相关的信息。良好的盈利吸引了大批的投资者争相购买，为企业的发展提供了充裕的资金支持，同时这些发展良好的公司也为投资者提供了足够多的股票回报。关于房地产企业的收益性、盈利稳定性与股票回报的关系，目前国内外还缺乏系统的理论和实证研究。本文以企业规模为控制变量，分析中国房地产企业在2000―2014年的收益性指标、盈利稳定性、综合盈利性与股票回报的关系，研究结果不仅有利于了解中国房地产企业盈利性指标与股票回报的关系，而且对中国房地产企业获得良好的成长，吸引投资，解决发展过程中资金缺乏的问题有现实意义。

2文献综述

从现有的相关文献来看，企业的盈利性各指标（收益性指标、盈利连续性指标）与股票回报关系吸引了许多学者的关注和研究，国际上一些学者对企业盈利性指标与股票回报关系进行了深入的实证研究，取得了重要的研究成果。但关于房地产企业盈利性与股票回报的研究相对匮乏，并且以往研究多使用理论分析或截面数据分析。比较有代表性的研究主要集中在以下三个方面：一是Easton，HarrisandOhlson（1992）的研究表明，当时间增加时，股票回报率和收益性之间相关关系显著增强。他们得到2年期的R2的值是15%，5年期的值是20%～30%，10年期的是63%。二是Lipe（1990）的研究表明，盈利强弱和连续性都会影响股票回报率；Baginski（1987）的实证研究表明盈利性变化的幅度越大对企业股票回报的影响也越大。三是Tsung-YuanTsay（2006）运用时间序列回归分析了台湾信息技术企业1998―2003年的相关数据，认为企业的盈利性、盈利连续性与股票回报率有很强的相关性。

3研究假设

3.1收益性

收益性是指对企业销售收入和利润水平的体现，是企业财务结构和经营水平的综合表现（PhilipBrown，2004）。Kormendi和Lipe（1987）通过对81家上市公司1947―1980的财务信息进行分析，发现收益性与股票回报有很显著的关系，并且随着时间的增加，显著性增强。Easton和Harris（1991）发现，不仅收益水平对企业股票回报率有显著的影响，盈利持续性变化也对企业股票回报率有显著的影响。由此形成以下假设：

假设1：企业收益性越强，企业长期股票回报率越高。

假设1a：企业销售盈利性越强，企业长期股票回报越高。

假设2b：企业资产运用效率、资本投入报酬越高，企业长期股票回报越高。

假设3c：企业股本获利能力越高，企业长期股票回报越高。

3.2盈利持续性

衡量企业盈利持续性的核心是企业价值增长率，这是众多研究者达成的共识。通常地，用收益增长率（HPROFIT）来近似地描述企业价值的增长。每股收益增长率（PERPROFIT）、每股净资产增长率（PERASSET）是衡量上市公司发展状况的重要指标（卢雁影，2002）。由此形成以下假设：

假设2：企业盈利持续性越强，企业长期股票回报越高。

4样本数据及描述

本文研究样本数据根据国泰安CRSP数据的房地产企业分类，取自于Wind中国数据库。所选取的全部房地产上市公司共有75家。根据以往研究，样本应该选择期间充分长、样本含量大、研究期间企业不存在破产兼并情况的数据（Easton，1992），本文确定最终研究样本期间为15年（2000―2014年）。控制变量企业规模用房地产企业销售收入的对数表示，股票回报率（R）指房地产企业的年平均股票回报率。

5实证研究与解释

本文采用面板数据（PanelData）分析方法验证提出的假设，经过本文对数据的检测，发现随机效应的Hausman检验不显著（>0.2），所以本文的面板数据分析中采用固定效应模型（Hausman，1981）。

5.1研究模型

5.1.1收益性

本文使用下面的线性模型来检验收益指标：

Rit=Fi+ct+β10SALEGROSSit+εit（1）

Rit=Fi+ct+β11ROAit+εit（2）

Rit=Fi+ct+β12PERINCOMEit+εit（3）

其中，i表示企业；t表示年度；Rit表示t年企业i的年度平均股票回报，Fi表示在一定时期企业i的固定效应；ct指在t年的固定效应；β10、β11、β12分别是SALEGROSS、ROA和PERINCOME的系数；εit表示在研究期t年时企业i的误差。

5.1.2盈利持续性

Rit=Fi+ct+β20HPROFITit+εit（4）

Rit=Fi+ct+β21PERPROFITit+εit（5）

Rit=Fi+ct+β22PERASSETit+εit（6）

5.1.3盈利性

本文使用SPSS的主成分分析方法获得综合盈利性指标。如表1所示：

6[]0.148[]1.973[]100.00[][][]

由SPSS分析可知KMO统计量为0.659，大于0.5；并且各变量的MSA分析均大于0.5，进一步说明数据适合做因子分析。表1表示各因子的主成分列表，表中列出所有的主成分，它们按照特征值从大到小的次序排列。累积百分比为80.625%，所以这6个变量只需要萃取出三个主成分即可。根据三个主成分因子所占的比例，计算出综合成长性指标：

Persistenceit=0.48086FAC1it+0.18563FAC2it+0.13976FAC3it

本文使用下面的模型检验企业长期股票回报与综合盈利性的关系：

Rit=Fi+ct+β30Persistenceit+εit（7）

5.2实证结果的分析与解释

通过应用Eviews软件进行数据分析，可得到表2的分析结果。

表2盈利性各指标与长期股票回报

变量（Variable）[]系数（Coefficient）[]标准误差（Std.Error）[]T检验（t-Statistic）[]拟合优度（R-squared）[]F检验（F-statistic）

PERINCOME[]0.002158[]0.002101[]4.114508***[]0.629797***[]6.126384***

ROA[]0.000386[]0.000240[]4.746844***[]0.604100***[]6.282899***

SALEGROSS[]0.000368[]0.000212[]1.803632**[]0.601648***[]6.006193***

HPROFIT[]5.92E-06[]1.93E-06[]3.619629***[]0.739314***[]7.198387***

PERPROFIT[]7.05E-06[]1.93E-06[]3.602155***[]0.742842***[]7.204144***

PERASSET[]5.30E-05[]2.30E-05[]2.408203**[]0.729556***[]7.047693***

Persistence[]0.026157[]0.003344[]4.847199***[]0.798308***[]7.438512***注：***、**、*分别表示在0.001、0.05、0.1水平上显著。

表2说明了房地产企业的收益性、盈利持续性、盈利性与长期股票回报正相关。数据显示盈利性各解释变量的t检验都很显著，而且，综合盈利性的解释程度最强；各变量的F检验均为（p=0.000），说明回归模型总体的显著性很好，解释变量对因变量的影响都很显著。

6结论及建议

基于2000―2014年间我国75个房地产企业盈利性数据和股票回报率数据，对中国房地产企业的盈利性各指标与长期股票回报的关系进行了实证研究。结果表明：第一，房地产企业盈利性与股票回报正相关，收益性、盈利持续性越强的企业，股票回报越高。第二，因为样本数据的企业规模差异不明显，房地产企业的规模对长期股票回报并无显著的影响。第三，房地产企业的股票回报率均值较高，并且企业间股票回报率差异比较大，盈利持续性变化引起企业间股票回报的变化比较大。基于以上研究，本文提出以下管理建议：房地产企业的收益性、盈利持续性及综合盈利性的变化对长期股票回报均有显著的影响，说明房地产企业的盈利性可以确保公司为创造和平衡包括股东在内的所有利益相关者的利益而努力。当公司的长期需要和投资者的短期利益矛盾时，研究结果表明增加当前利润的同时不能以牺牲企业长远持续发展为代价，这种观点可能使追求短期股票回报的人感到不满，但是这样能够保证那些追求更安全、更有利可图的投资者的长远利益。所以，企业想要产生较高的长期股票回报需要将企业的长远管理战略与当前的管理方法相结合，获得稳定而持续的成长，实现企业价值的扩张，吸引投资，解决融资困境。

参考文献：

[1]昌忠泽.论创业企业的融资问题[J].投资研究，2004（11）.

[2]卢雁影.财务分析[M].武汉：武汉大学出版社，2002.

[3]BaginskiS.P.Intra-industryInformationTransfersAssociatedwithManagementForecastsofEarnings[J].JournalofAccountingResearch，1987，25（2）：196-216.

[4]EastonP.D.，HarrisT.S.EarningsAsanExplanatoryVariableforReturns[J].JournalofAccountingResearch，1991，29（1）：19-36.

[5]EastonPeterD.，TrevorS.Harris，JamesA.Ohlson..AggregateAccountingEarningscanExplainMostofSecurityReturns[J].JournalofAccountingandEconomics，1992（15）：119-42.

[6]HausmanJ.，W.Taylor.PanelDataandUnobservableIndividualEffects[J].Econometrics，1981（49）：1377-1398.

[7]KormendiR.，LipeR.EarningsInnovations，EarningsPersistence，andStockReturns[J].JournalofBusiness，1987，60（3）：323-345.

[8]LipeR.C.TheRelationBetweenStockReturnsandAccountingEarningsGivenAlternativeInformation[J].AccountingReview，1990，65（1）：49-71.

[9]PhilipBrownCapitalMarkets-BasedResearchInAccounting：AnIntroduction[M].北京：中国人民大学出版社，2004.

房地产企业的盈利模式范文篇8

[关键词]投资性房地产；计量模式变更；账务调整

投资性房地产计量模式变更，是指投资性房地产采用成本模式计量的，可以变更为公允价值模式计量；而已采用公允价值模式计量的，却不能再变更为成本模式计量。另外计量模式的变更应作为会计政策变更处理，并要求采用追溯调整法进行账务调整。其基本的调账原则是:“将转换日投资性房地产公允价值与投资性房地产账面价值之间的差额，调整计量模式变更当期期初的留存收益（包括未分配利润和盈余公积）。”实际调账时，还应区分以下两种情况。

一、不考虑计量模式变更对所得税费用的影响

（一）归纳类型

1.当公允价值＞账面价值时

（1）借:投资性房地产——成本（转换日投资性房地产的公允价值）

投资性房地产累计折旧或累计摊销（成本计量模式下已累计折旧或已累计摊销）

投资性房地产减值准备（成本计量模式下已计提的减值准备）

贷:投资性房地产（成本计量模式下的账面余额）

利润分配——未分配利润（公允价值高于账面价值之间的差额）

（2）借:利润分配——未分配利润（公允价值与账面价值之间差额的10%）

贷:盈余公积

2.当公允价值＜账面价值时

（1）借:投资性房地产——成本（转换日投资性房地产的公允价值）

投资性房地产累计折旧或累计摊销（成本计量模式下已累计折旧或已累计摊销）

投资性房地产减值准备（成本计量模式下已计提的减值准备）

利润分配——未分配利润（公允价值低于账面价值之间的差额）

贷:投资性房地产（成本计量模式下的账面余额）

（2）借:盈余公积

贷:利润分配——未分配利润（公允价值与账面价值之间差额的10%）

3.当公允价值＝账面价值时

借:投资性房地产——成本（转换日投资性房地产的公允价值）

投资性房地产累计折旧或累计摊销（成本计量模式下已累计折旧或已累计摊销）

投资性房地产减值准备（成本计量模式下已计提的减值准备）

贷:投资性房地产（成本计量模式下的账面余额）

（二）实例分析:

甲企业将原价为100万元，已计提折旧20万元，已计提减值准备10万元，账面价值为70万元，已对外出租两年的一栋写字楼于2008年1月1日，决定将其由成本模式转换为公允价值模式计量。转换当日该写字楼的公允价值为78万元（或70万元，或65万元），甲企业按净利润的10%计提盈余公积。

要求:根据上述资料对投资性房地产计量模式变更做出会计处理。

参考答案:

1.公允价值78万元＞账面价值70万元时:

（1）借:投资性房地产——成本78

投资性房地产累计折旧20

投资性房地产减值准备10

贷:投资性房地产100

利润分配——未分配利润8（78－70）

（2）借:利润分配——未分配利润0.8（8×10%）

贷:盈余公积0.8

2.公允价值65万元＜账面价值70万元时:

（1）借:投资性房地产——成本65

投资性房地产累计折旧20

投资性房地产减值准备10

利润分配——未分配利润5（70－65）

贷:投资性房地产100

（2）借:盈余公积0.5（5×10%）

贷:利润分配——未分配利润0.5

3.公允价值70万元＝账面价值70万元时:

借:投资性房地产——成本70

投资性房地产累计折旧20

投资性房地产减值准备10

贷:投资性房地产100

二、考虑计量模式变更对所得税费用的影响

在计量模式变更之前，假如投资性房地产会计折旧（或摊销）方法，会计折旧（或摊销）年限与税法规定相同，但只要会计上计提了投资性房地产减值准备，就会使得计量模式变更前的账面价值小于计量模式变更前后的计税基础。因为在此种情况下，投资性房地产计量模式变更前后的计税基础是相等的。基于上述情况，笔者将投资性房地产计量模式变更对所得税费用的影响类型作了归纳。

（一）类型归纳

1.变更后账面价值＜变更后计税基础时

（1）变更前账面价值＝变更后账面价值

计量模式变更时，无暂时性差异。

（2）变更前账面价值＞变更后账面价值

变更前后账面价值之间的差额，就是计量模式变更时发生的可抵扣暂时性差异。

（3）变更前账面价值＜变更后账面价值

变更前后账面价值之间的差额，就是计量模式变更时转回的可抵扣暂时性差异。

2.变更后账面价值＝变更后计税基础时

变更前后账面价值之间的差额，就是计量模式变更时转回的可抵扣暂时性差异。

3.变更后账面价值＞变更后计税基础时

（1）变更前账面价值与变更后计税基础之间的差额为转回的可抵扣暂时性差异。

（2）变更后账面价值与变更后计税基础之间的差额为发生的应纳税暂时性差异。

（二）实例分析

A企业将原价为100万元，已累计折旧20万元，已计提减值准备10万元，账面价值为70万元，已对外出租两年的一栋写字楼于2008年1月1日，决定将其由成本模式转换为公允价值模式计量。转换当日该写字楼的公允价值假定有以下五种情况①70万元，②65万元，③77万元，④80万元，⑤86万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积，所得税率为25%，所得税核算方法采用资产负债表债务法。对此项投资性房地产税法折旧年限，折旧方法与会计折旧年限，折旧方法相同。税法规定投资性房地产计提的减值准备，以及投资性房地产公允价值变动损益在计提与变动当期不计入纳税所得，实际发生当期计入应纳税所得额。

要求:根据上述资料对投资性房地产计量模式变更做出会计处理。

分析过程如下表:

第一种情况会计处理:

借:投资性房地产——成本70

投资性房地产累计折旧20

投资性房地产减值准备10

贷:投资性房地产100l准备10

利润分配——未分配利润3.75

递延所得税资产1.25（5×25%）

贷:投资性房地产100

（2）借:盈余公积0.375（3.75×10%）

贷:利润分配——未分配利润0.375

第三种情况会计处理:

（1）借:投资性房地产——成本77

投资性房地产累计折旧20

投资性房地产减值准备10

贷:投资性房地产100

利润分配——未分配利润5.25

递延所得税资产1.75（7×25%）

（2）借:利润分配——未分配利润0.525（5.25×10%）

贷:盈余公积0.525

第四种情况会计处理:

（1）借:投资性房地产——成本80

投资性房地产累计折旧20

投资性房地产减值准备10

贷:投资性房地产100

利润分配——未分配利润7.5

递延所得税资产2.5（10×25%）

（2）借:利润分配——未分配利润0.75（7.5×10%）

贷:盈余公积0.75

第五种情况会计处理:

（1）借:投资性房地产——成本86

投资性房地产累计折旧20

投资性房地产减值准备10

贷:投资性房地产100

利润分配——未分配利润12

递延所得税资产2.5（10×25%）

递延所得税负债1.5（6×25%）

房地产企业的盈利模式范文篇9

关键词：养老地产；养老产业；盈利模式

基金项目：2013年度辽宁省社会科学规划基金一般项目：辽宁人口老龄化与产业接续研究（项目编号：L13BJY031）

中图分类号：F293.3文献标识码：A

原标题：我国养老地产发展困境及应对策略

收录日期：2014年6月25日

我国正处于人口快速老龄化阶段，根据国务院办公厅2013年9月的数据显示，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.9亿，2022年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。面临如此严峻的老龄化形势，民政部早在2012年7月印发《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》指出，要“积极支持民间资本参与发展老年生活服务、医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、金融和房地产等养老产业”。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业。”如何解决养老问题已经成为当前关注的焦点，养老地产作为一种新型的养老产业模式备受关注，它以养老住宅为基础，以为老服务为核心，涵盖居住、医疗、保健、养生、餐饮、娱乐等内容的多功能养老支持体系，主要以企业投资为主，是企业针对中高端客户群体投资开发建立的一种老年综合社区，具备为老服务的功能，养老地产的发展有助于拓宽养老渠道。在当前鼓励民间资本进入养老产业发展养老地产意义重大。

一、我国养老地产发展存在的困境

在发展养老产业诸多政策引导下，众多知名房企纷纷涉足养老地产。但是，我国养老地产作为一种新兴产业，还处于起步阶段，大多数房地产企业在投资养老地产过程中存在着市场有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不够等困境。

（一）养老地产有效需求不足。目前，我国养老地产的潜在需求巨大，但实际有效的需求却严重不足。截至2010年底，我国养老床位总数约320.8万张，每1，000名老人中拥有床位数仅18张。据预测，“目前全国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人，其中有3%～5%需要进养老机构，据此测算，每年需要新增床位25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。”由此可见，我国养老地产的潜在需求巨大。然而，目前制约养老地产市场发展最大的困难是有效需求不足的问题。在我国，受传统家庭观念影响依旧存在，养儿防老以及家庭养老观念深重，儿孙绕膝和居家养老是很多老年人在晚年乐于选择的生活，同时，节俭的消费观念使老年人不愿意进老年公寓；另一个制约养老地产消费需求的因素是，老年人的消费能力不强，养老需求受到消费能力的制约。据审计署2012年公布的数据表明，2005年至2011年，我国企业职工养老金增长13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部预计2013年我国企业职工养老金将达到1，900元。但是，与养老地产较高的入住费用相比，我国大部分老年人支付能力依然十分有限，与老年公寓收费相比，部分老年人的较低收入依旧无法支付养老地产提供的老年服务。因此，改变老年人的消费观念和提升老年人的支付能力要同步进行。

（二）养老地产盈利模式模糊不清。目前，我国养老地产的盈利模式大致分为四类：一是“完全出售”模式，即房地产开发商将老年住宅产品完全销售出去，房屋产权被消费者买断。出售房屋产权如果不能享受土地优惠政策，将会导致开发商建设成本高，不利于养老地产开发；二是“长期持有型”模式，即只租不售，房地产开发商通过租赁的方式持有经营，消费者只享有老年住宅的使用权。这种模式是房地产开发商自持经营，但是需要侧重于后期的运营服务。长期持有经营不但要求有专业管理团队的服务支持，而且需要确保资金的稳定注入。同时，也意味着地产开发企业要承担所有运营管理的风险，在持有经营的过程中，存在管理服务要求高，资金回笼慢，资金注入难以保证等问题；三是“出售+持有”模式，即住宅销售与老年公寓长期持有运营相结合。“出售+持有”的简单组合，仍然存在运营资金持续注入问题；四是“会员制管理”模式，即销售会籍，采取会员制管理方式，通过出售长、短期会员卡维持运营。这种模式本质上是“出售+持有”模式，如果会费高昂，会使大部分老年消费群体望尘莫及。以上四种模式均存在一定的盈利风险，盈利模式不清晰，使社会资本进入养老地产的积极性不高。

（三）政策扶持力度不够。“养老地产带有一定的社会福利性质，因此政府的扶持政策对养老地产的发展至关重要。”尽管国家层面颁布了很多扶持养老地产的相关政策，但是一些具体的执行措施并未有细则，使养老地产的发展存在困难。具体来说，对养老地产的土地属性规定不够明确，相关法规政策不够完善。以往的政策偏重于扶持福利性养老机构，对于大部分养老地产的开发商来说，缺少足够的扶持与补助。对于养老地产的土地、税收、信贷等方面的具体规则没过多的涉及，只是简单地提出采取直接补助或贴息的方式支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施。因此，在养老地产的政策方面，具体的政策扶持仍需要细化。

二、发展养老地产的应对策略

养老是社会问题，而地产是盈利性质的，两者结合必然会有一个融合的过程，在这一过程中会存在诸多的问题亟待解决，完善养老保障制度，形成养老地产产业链条，加大政策扶持力度，是发展养老地产的路径选择。

（一）转变传统养老观念，完善养老保障制度。随着我国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，老年人有条件享有更好的、更舒适的养老环境。“中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人中42.8%的人拥有储蓄存款。2010年我国老年人的退休总额达8，383亿元，到2022年时，将达到28，145亿元，到2030年，将增加到73，219亿元。”应尝试转变老年人传统的养老观念，提倡健康老龄化和积极老龄化，让更多的老年人拥有舒适的养老环境。与此同时，转变年轻人的观念，倡导“百善孝为先”，让更多的年轻人懂得孝顺，学会珍惜，向他们灌输“为老年人创造舒适的养老环境，提供优质的养老服务，让父母安度晚年”。通过转变年轻人的思想，进而改变老年人的生活状态，从而更好地增加养老地产市场的有效需求。通过完善我国养老保障制度，至少在一定程度上能够提高老年人的经济收入及其他养老服务津贴，加强老年人的支付能力，从而切实地解决部分老年人养老费用的支付问题。

（二）加强资源整合，形成养老产业链。“养老地产业需要出现强有力的企业集团，把握养老地产市场先机，创新养老地产盈利模式与发展模式。”作为企业投资型养老地产的开发商，盈利是其投资养老地产的最终目的。为此，应该加强资源整合，建立综合性的盈利模式，形成完整的养老产业链条。在运营管理上可以采取“老年住宅出售+养老地产持有经营+综合性产业运营”的盈利模式。通过出售一定比例的老年住宅可以回收相应的投资成本，避免因资金回笼慢而带来的运营风险；另一方面，部分持有经营满足老年人的养老需求，并在此基础上，使养老地产与其他行业相结合，实现盈利。首先，可以与幼儿教育或大学教育相结合，丰富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼儿园，小孩子朝气蓬勃，活泼可爱，会为正值暮年的老年人送去欢笑和快乐，减轻老年人的心理压力；其次，也可以将老年公寓建立在靠近大学的地方，实行老年人再学习，开一些益于老年人保健养生的课程，在丰富老年人精神生活的同时，也有益于老年人身心健康；最后，养老地产也可以与老年医疗、保险等诸多行业相结合，从而更好地整合资源，形成完整的养老产业链条，降低开发商的投资风险，推动养老地产的发展，实现最终盈利的目标。

（三）加大政策支持力度，不断细化实施细则。发挥市场机制的基础性作用，加大国家对养老地产的土地、财税、信贷政策。重视养老地产发展的同时，要明确养老地产的土地属性，制定详细且有针对性的财税优惠、信贷支持等政策。国务院办公厅2011年12月印发的《关于社会养老服务体系建设规划》中指出“通过用地保障、信贷支持、补助信息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业参与养老服务设施的建设、运营和管理。”其次，严格规范养老地产的行业标准，建立养老服务评估制度。建立养老地产市场准入、退出与监管机制，严格执法，规范养老地产市场行为。一定要做到高标准、严要求，只有这样，才能真正为养老地产的发展提供良好的发展环境。再次，要对养老服务的对象、养老地产的服务质量进行评估，不断提高养老地产自身的养老服务水平，切实掌握养老地产市场的动态，更好地应对发展中的困难与挑战。最后，制定养老地产系统开发运营的扶持政策，推动养老地产健康发展。一方面找到养老与地产结合的盈利点，让地产运营更好地适应养老产业市场的实际情形；另一方面对于明确养老地产的运营模式要给予足够的人才支持与资金支持。与此同时，基于我国养老地产的发展现状，可以通过学习并借鉴国外先进的养老地产管理经验，“洋为中用”，实现我国养老地产市场持续健康地发展。

主要参考文献：

［1］韩宇明.企业职工养老金提10%［N］.新京报，2013.1.26.

［2］任宏，高雅琦.养老地产的发展瓶颈与需求释放［J］.城乡建设，2013.8.

房地产企业的盈利模式范文篇10

【关键词】公允价值盈余管理新会计准则

一、新会计准则中公允价值引入后的盈余管理分析

根据会计国际趋同的要求,我国新的《企业会计准则――基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一,在38个具体会计准则中,直接或间接涉及公允价值的达35个,占全部具体准则的92%。考虑到我国的会计环境,在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件,保持了应有的谨慎。其中,在非货币易、投资性房地产、金融工具、非同一控制下的企业合并、股份支付、债务重组等方面均谨慎地采用了公允价值。在此,仅对此次公允价值给部分准则带来的变化进行具体分析。

(一)长期股权投资在公允价值计量下的盈余管理分析

1.新会计准则中关于公允价值计量的规定

(1)初始成本确认:大多以公允价值作为初始投资成本。当投资成本大于取得被投资单位可辨认净资产公允价值份额时,视同购买被投资单位商誉,不调整投资成本;当投资成本小于取得被投资单位可辨认净资产公允价值份额时,其差额计入当期损益,同时调整投资成本。

(2)后续计量:投资企业因减少投资等原因对被投资单位不再具有同一控制或重大影响的,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资,应当改按成本法核算,并以权益法下长期股权投资的账面价值作为按照成本法核算的初始投资成本。

2.盈余管理分析

由于我国经济发展的市场化程度不高,通过公开市场获取的公允价值往往不具备公允性。如果企业选择性地一些信息诱使市场发生变化,使其资产被高估或低估,就可以通过公允价值计量进行盈余管理。此外,由于被投资单位净资产公允价值的确定过程中,很多资产还没有形成活跃的交易市场,公允价值的数据、资料不易取得,这导致了在计量过程中主观随意性较大,因而得出的信息不够可靠,公允性难以保证,从而影响初始投资成本差额的数额和方向。

根据准则规定,长期股权投资的核算方法有成本法和权益法两种,并且在一定条件下可相互转换。因此,对连年亏损的被投资企业,采用减持股权或其他方法使其对该被投资企业不再具有重大影响,从而将对该被投资企业的长期股权投资由权益法改为成本法核算,以暂时隐藏该项亏损,提高当年利润;当企业利好时,又可以做相反调整。通过改变持股比例或控股关系,企业就可以在成本计量与公允价值计量中选择,以达到盈余管理的目的。

(二)投资性房地产在公允价值计量下的盈余管理分析

1.新会计准则中关于公允价值计量的规定

(1)确认和计量:如果投资性房地产有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得,应当采用公允价值属性对其进行后续计量。但同时规定,采用公允价值计量的,应同时满足两个条件:一是当地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。

(2)转换:对于有确凿证据表明用途发生变化的房地产,准则做出如下规定:在采用公允价值模式计量时,投资性房地产转化为其他资产的,公允价值与账面价值差额部分计入当期损益;其他资产转换为投资性房地产的,公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;大于账面价值的,差额计入所有者权益。

2.盈余管理分析

新准则允许企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,这就意味着投资性房地产公司在调节利润上可以对这两种模式进行选择。如果采用公允价值计价,拥有投资性房地产的企业每年的重估增值额应该会使当年的净利润预计得到额外提升,企业投资性房地产的利润终将能够在账面得到充分体现,由此可能大幅提高每股净资产。另外,由于公允价值确定方法的不统一,公允价值究竟应该是多少,不同的评估方式会出现不同的结果,公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。

在投资性房地产确认方面,上市公司可以通过与关联方签订租赁协议的方式,把只能用成本模式计量的闲置资产确认为投资性房地产,并采用公允价值模式计量,然后再利用价值重估增值的方式加大净利润的波动幅度,从而达到调节利润的目的。此外,企业某年如果亏损严重,则可以通过处置该项资产,将原资产转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入,从而使当期营业利润快速增加,达到扭亏为盈的目的。

(三)非货币性资产交换在公允价值计量下的盈余管理分析

1.新会计准则中关于公允价值计量的规定

非货币性资产交换可以采用两种价值计量模式,即公允价值模式和账面价值模式。其中,公允价值模式是指以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换出资产或者换入资产账面价值之间的差额计入当期损益。

非货币性资产交换同时满足下列条件的,应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益:该项交换具有商业实质;换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。未同时满足以上条件的非货币性资产交换,应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本,不确认损益。

2.盈余管理分析

在计量模式的选择上,有些企业可能会人为的安排一些不必要的交易,进而选择使用公允价值模式计量,以达到确认损益的目的。在公允价值模式下,对于非货币性资产交换“是否具有商业实质”,取决于下列两个条件之一是否成立:(1)换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。(2)换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同,且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。对“未来现金流”的计算,结果会因人而异,因此商业实质条件很容易被利用。尤其在市场不发达的情况下,公允价值的取得与确定很大程度上取决于会计人员的职业判断,这也给企业的盈余管理提供了机会。对于“换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量”这个条件,也很容易被利用。比如:在一项固定资产与一种证券(不准备持有至到期的债券投资)的交易中,公允价值的确定依赖于公开市场时,相关证券价格很容易受到宏观经济和公司财务报表等因素的影响,这就为利益主体进行资金管理提供了机会。

(四)金融工具在公允价值计量下的盈余管理分析

1.新会计准则中关于公允价值计量的规定

企业初始确认金融资产或金融负债时,应当按照公允价值进行计量,期末按照公允价值对金融资产进行后续计量,公允价值的变动计入当期损益。

2.盈余管理分析

新会计准则中关于金融工具具体分为4类,如何定义金融资产的类型是非常关键的。从实践来看,绝大多数企业将其确认为可供出售金融资产。比如某公司在年报中表示,公司2009年12月31日账面持有已流通某证券股份200000元,公司可将其归类为可供出售金融资产。该金融资产公允价值300000元大于其账面价值,因此,应将差额100000元计入资本公积(其他资本公积),待出售时再由资本公积转入投资收益。企业可利用金融工具的公允价值变动进行盈余管理。

二、公允价值计量下的盈余管理防范措施

根据以上分析可知,新会计准则引入了公允价值计量,给予了公司更大的自。但我国目前会计准则还有待完善,相关要素市场也不太成熟,而且公允价值究竟应该是多少,不同的评估方式和评估机构得出的结论也不尽相同,因此盈余管理应在合理范围内运用,否则就使会计信息失去其公允性、可靠性及可比性,从而变成人为的利润操纵。相关监管部门除了要求企业谨慎地采用公允价值计量之外,对盈余管理的防范还可采取以下措施:

(一)加强企业财务信息披露制度

在目前公允价值衡量标准没有规范的情况下,对于可以选择采用公允价值计量的,监管部门应当从提高信息披露质量的立场出发,强化公司在公允价值计量下的信息披露。具体建议如下:

1.在金融工具方面,对于财务报表中未能列入的特殊合同条款和条件要特别揭露,尤其是那些影响金融工具各方未来现金流量金额、时间和确定性的重要因素。同时,核算所采用的会计方法和会计政策,包括对金融工具初始确认、后续确认和停止确认的时间标准;作为计量属性公允价值的来源;确认和计量金融工具所引起的盈利和亏损的基础和原因等,也需要予以适当披露。

2.在非货币性资产交换过程中,强化对相关交易实质的披露。例如,监管部门在日常监管中,对企业发生的大额非货币性资产交换应进行实质审查。集中披露企业公允价值的取得方式以及对商业实质判断的依据等信息,以便投资者清楚地了解交易状况。

3.在债务重组过程中,注册会计师认为不具有商业实质或公允价值不能可靠计量的,但又无法获取恰当的证据证明其不公允的债务重组收益,应予以扣除。由于债务重组收益造成的公司盈利,容易对中小股东造成误导的,公司应对自身盈利的形成过程要做出相关说明和披露,使股东了解公司利润的形成,进而做出正确的投资决策。

4.对投资性房地产采用公允价值模式计量的企业,应在会计报表附注中充分披露投资性房地产的计量模式、投资性房地产公允价值的确定依据和方法;投资性房地产按成本、公允价值变动进行明细核算的期末金额;投资性房地产发生转换的原因和增减变动金额等;同时要关注计入相关利润表中“公允价值变动损益”科目的变化,以限制企业利用公允价值操纵利润的行为。

(二)引入资产评估机构确定资产公允价值

公允价值的确认与选择会受到会计环境与交易事项的制约,容易受到人为的影响而沦为利润操纵的工具。因此,公允价值审计需要第三方的数据,需要权威的机构来证明公司采用的公允价值是公允、客观的。

资产评估机构就能满足上市公司的要求。由于资产评估机构具有资产评估的专业胜任能力和具有较高的独立性,如果所有的上市公司都委托一家资产评估机构为自己提供所需的公允价值,这样既增加了资产公允价值的可信性,又增强财务报告的可靠性。同时,会计师事务所对上市公司进行公允价值审计时,可与资产评估机构进行协作,减少一些重复程序,节约成本。

(三)加强监管力度,健全和完善内部控制

1.要加强事前监督

由于在大多数引入公允价值计量的准则中都规定了公允价值的使用条件,如投资者投入存货成本价值的确定、金融资产的分类及适用方法、非货币性资产交换中的“商业实质”要求、确认销售收入时价值的确认。因此,应在企业采用公允价值计量之前,对使用条件进行严格审查,这也可以在一定程度上提前遏制公允价值的滥用。

2.加强事中与事后监管

监管部门应当从提高信息披露质量的立场出发,强化企业在公允价值计量下的信息披露。不仅要在年报中对涉及公允价值变动的事项进行披露,而且以单独公告的方式披露比年报中更加详细的信息,包括各类资产的明细、初始成本等,帮助报表使用者获得充分必要的信息。

3.要建立监管部门定期检查制度

注意监管环境的建设,在建立监管部门定期检查制度的同时,制定科学合理、操作性强的监管政策,加强注册会计师的行业自律,扩大稽查人员的队伍,充分发挥评估、审计等社会中介机构和国家审计部门的作用,力求保障会计信息的可靠性。

(四)强化会计人员职业基础,提高会计人员素质和职业道德

由于公允价值在操作上很大程度地受到主观因素的影响,会计人员职业素质的高低便成为公允价值确定的又一重要因素。首先,应当以多种方式提高会计人员对交易事项做出合理判断的能力,组织全方位的培训,强化对新准则及相关专业知识的学习,以使我们判断的“价值”更加接近“公允”。其次,要加强职业道德建设,提升思想境界。要求会计人员切实加强诚信建设,保持职业良知,求真务实,从根本上消除虚假会计信息的产生。再次,有关部门应加大对违反会计法的领导人员的惩处力度,对严格执行财经会计法规的人员给予奖励,做到奖罚分明,大力提高会计人员的业务素质和道德素质,力保会计信息的可靠性和准确性。

主要参考文献:

[1]陈美华.公允价值计量基础研究[M].中国财政经济出版社,2006年.

[2]财政部.企业会计准则[S].经济科学出版杜,2006年.

[3]刘金惠.新会计准则公允价值应用分析[J].会计师,2008(4).

房地产企业的盈利模式范文篇11

关键词：竞争性国有资本产业特征截面模型主成份分析

中图分类号：F271文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）01-011-02

一、引言

竞争性国有资本是一个国家经济体制战略性调整过程中，国有经济配置的重要形态。具体范畴包括：那些所处行业基本上不存在进入与退出障碍、同一产业部门内存在众多企业、企业产品基本具有同质性和可分性、以利润为经营目标的国有资本。它具有国民经济占比大、产业差异化程度高、分类监管难度大等特点，而对其实施监管的效率高低又往往制约着一个国家国有资本保值增值率和产业竞争能力的高低。因此，如何根据竞争性国有资本的产业特征，建立一套有针对性的、思路清晰、体系完善、模式明确的产业导向型分类监管模式，一直是目前各国监管部门亟待解决的重要课题。

国外学者对于竞争性国有资本的产业特征及监管问题做了大量实证研究。如Ge′rardDUME′NIL和Dominique（2005）通过对美国1948-2000年期间，金融产业的资本―劳动比率的实证研究，发现在高度资本密集型产业中每个工人使用的资本超过了18万美元（在公共事业部门甚至超过80万美元），远远高于其他产业的6万美元。研究结果部分解释了，为何绝大多数国家的国有资本主要集中在公用事业（电力、天然气和给排水）、采矿业、交通通信业等资本密集型产业。Taylor，Allan(1998)，Andrew（1999）从产业关联角度分析国有资本的产业“溢出效应”，认为国有资本的控制力可从产业关联中得以体现，应加大国有资本在对能够为产业带来外部性的产业上的投入。而Toshihiro(1996)，Stigler(1998)则强调国有资本的自然垄断性特征。国内学者的研究大多集中在对国有资本监管模式的规范分析方面。如黄速建、金书娟（2009）等从马克思产权理论和西方产权理论出发，提出对中国国有资本监管模式的改革思路应着力于产权的市场化、界定和组织形式等方面；金碚（2000），李江涛、杨磊（2003）等通过研究“委托―”链条的收敛性，提出国有资本监管应与国有企业分类改革相适应，区分不同性质的国有企业，采用不同的管理模式；黄群慧（2005）、黄速建，余菁（2006）等从中国国有资本监管现状出发，研究了监管过程中亟待解决的政策问题；刘芍佳（2000）等根据中国国有资本的价值现状，构造了以“激励―流通―资源―监督”四个机制为基本构架的、以增值为目标的资产管理体系。

从上述文献回顾可以看出，国内关于国有资本监管方面的研究很多，但大多着重于规范分析，从产业特征方面来研究竞争性国有资本分类监管问题的较少。而大多国外的实证研究，鉴于中国经济的特殊性，将其剔除在研究对象之外，本文将以国有资本最为集中的北京市数据为例，将竞争性国有资本纳入研究对象，利用2008年分行业统计数据，建立截面分析模型，集中讨论竞争性国有资本的产业特征及其分类监管政策建议。

二、变量、数据和产业特征度量问题

1.数据来源。本文所采用的数据是2009年中国分行业统计数据。我们选取其中的11个主要行业（制造业、建筑、房地产、公共服务、投资、农业、旅游、商贸、交通、科技设计和服务业）的48家最具代表性的竞争性国有资本{1}的产业运营特征指标进行研究。数据来源于《中国统计年鉴》、《国资委统评处》以及部分文献资料。

2.变量及产业特征度量问题。本文研究的一个基本前提就是要找到能反映竞争性国有资本产业特征的综合性度量指标。根据竞争性国有资本的运营现状，在此选取的产业特征度量指标为以下三类：一类是盈利性特征指标，选取净资产收益率（%,X1）、总资产报酬率（%,X2）、销售（营业）增长率（%,X3）、资本保值增值率（%,X4）、销售（营业）利润率（%,X5）、销售（营业）利润增长率（%,X6）等6项财务指标；第二类是风险性特征指标，选取资产负债率（%,X7）、盈余现金保障倍数（X8）、不良资产比率（%,X9）、现金流动负债比率（%,X10）、带息负债比率（%,X11）、或有负债比率（%,X12）等6项财务指标；第三类是成长性特征指标。考虑到尽管竞争性国有资本具有“追求盈利”的特点，但由于其国有经济属性，在“逐利”的同时该类企业也肩负着一定的社会责任，如部分竞争性国有资本有承担政府投资导向功能的职责等。因此，选取技术投入比率（%,X13）、主营业务收入比例（X14）、行业增加值增速（%,X15）、上缴利税（X16）、社会责任③（X17）等5项指标来衡量竞争性国有资本的社会属性。

三、截面分析模型及主成分分析

本文的研究思路是，首先通过因子分析降低产业特征度量指标之间的相关性，而后进一步通过主成份分析对分类指标进行降维处理，最后根据主成分分析结果，建立截面分析模型，得到关于中国竞争性国有资本产业分布特征的实证研究结果，并提出分类监管政策建议。

1.因子分析。由于上文选取的盈利性特征指标和风险性特征指标均为财务指标，而各项财务指标间存在相关性较大的问题，因此需要以X1，X2。。。X12（i=12）这12列财务指标的样本数据之间的相关性大小（载荷）为标准，将各个指标分别降维到盈利性和风险性这两个特征维度上。根据因子分析的载荷及载荷图，X1，X2，X3，X4，X5，X6等6项指标均集中在坐标系的一、二象限中，且距离因子1的距离较近，即在盈利性维度上的载荷较大，而在风险性维度上的载荷较小；而X7，X8，X9，X10，X11，X12都距离因子2比较近。同时也验证了上文对竞争性国有资本产业特征度量指标类别的设定。

2.主成分分析。按照各特征维度内部各指标之间的相关性和变动趋势，计算数据矩阵的特征值和特征向量。对“盈利性特征维度”和“风险性特征维度”分别作主成分分析，结果如表1所示：

上表中PC1表示盈利性特征指标，PC2表示风险性特征指标。主成分分析结果显示，如果从代表企业盈利性特征的6列指标中提取一个主成分，则该主成分占有全部6列信息中的43.86%，而从代表企业运营风险性特征的6列指标中提取一个主成分，则该主成分占有全部6列信息中的49.06%。矩阵的特征向量显示，盈利性指标的第一主成分的特征值明显高于其他主成分；风险性指标的第一主成分的特征值也显著高于其他主成分。在此，以主成分分析法确定的结果，作为进行截面分析的主要依据。

3.截面分析模型。根据主成分分析结果，用SAS软件对2009年中国11个主要行业（包括18个细分行业，制造业、建筑、房地产、公共服务、投资、农业、旅游、商贸、交通、科技设计和服务业）的竞争性国有资本分别进行盈利―成长性和风险性维度的截面数据分析，结果如表2所示：

将上述实证研究结果转化为较为直观的二维分析定位图，如图1所示：

4.实证研究结果。（1）竞争性国有资本中盈利―成长性和风险性适中的较多，包括旅游业、商贸业、农业和机械业等。由于截面分析模型中适当加入了一些产业发展指标和社会效益指标，商贸业在盈利―成长性维度上处于适中的位置，而农业、机械行业的竞争性国有资本盈利性有所提升。（2）制造业的竞争性国有资本整体盈利―成长性和风险性都较高；其下属的医药、冶金行业的竞争性国有资本处于制造行业内的一般水平。而服务业的竞争性国有资本也处于这一象限内，显示出其运营风险较高，该行业的竞争性国有资本与垄断性国有资本（如电、热、气、水等）在运营风险上有显著差异。（3）交通业的竞争性国有资本，由于自身行业的稳定性盈利―成长性较差，而风险性也较低。这主要是由我国交通业以政府投资运营为主的行业特征所决定的。（4）公共服务和电子产业的竞争性国有资本，运营情况综合评价最低，风险高而盈利少。主要是由于公共服务业的公益性特征，造成行业盈利性较低。而电子产业作为制造业的一部分，与纺织、矿业类似，都是收益较小而风险较高的行业。（5）房地产行业的竞争性国有资本，运营状况最佳，包括该行业带动的建筑行业也是如此。建材、投资和科技设计业相比房地产业，运营风险略高，而盈利水平相当。化工行业运营风险较小，但盈利水平不及房地产业。

四、政策建议

1.对于盈利性较好的制造业类竞争性国有资本，应坚持以市场化运营为主，并逐步向国有绝对控股转换，待时机成熟时推进该类企业的整体上市。该类企业竞争较激烈，企业要想真正迈向市场，必须形成长期的核心竞争优势。同时，成功引入外部战略投资者，既能帮助企业转换经营机制，又可以给企业带来外部资源，有利于增强企业活力和动力。而对于盈利性适中或较差的制造业类竞争性国有资本，则要区别对待。对因特殊情况引起的运营状况不佳，但却符合国家、地方产业政策和规划、有潜在发展前景的，如医药、汽车制造、电子制造、设备制造业类的竞争性国有资本，仍需重点扶持并给予足够的资金、政策支持，推动其健康发展。

2.对于房地产和建筑业类的竞争性国有资本，监管部门应加快实施资产重组，依据资产管理水平、自身发展及历史沿革等因素，选择几家国有企业作为整合平台，把握“协同效应”（房地产开发产品定位趋同的合并）以及“产业链延伸”（建筑施工类与房地产类合并）原则，通过资产整合，培育二到三个全国性房地产龙头企业或大型企业集团。房地产行业发展存在历史机遇和偶然性，随着市场经济的发展与完善，属于资本密集型的房地产业正在集聚风险，因此应适当采取国有控股的方式，引入外部资本，建议通过上市来完善其治理结构，优化国有资产结构，逐步推进其市场化进程。同时也要兼顾房地产开发企业的社会责任，可保留1家以开发保障性住房为主的国有企业。

3.商贸流通业与农业领域的竞争性国有资本，具有为市民生活提供服务、保持市场繁荣，及维护品牌影响力等社会责任。从产业特征来看，这类资本并未显现出较好的盈利成长性。然而，从品牌发展来看，该类企业（如王府井、西单等）很多不但具有享誉国内外的知名度，也具有上市的潜质，有很强的增长和发展空间；从为市民提供生活必需品类的国有资本来看，一商集团的副食产品供应、粮食集团的主食产品供应、二商集团的农副产品物流供应、三元集团的奶制品供应等，都占据了较高的市场份额，承担着重要的保障民生的社会责任。此外，中央将发展服务业作为振兴经济的重要举措，也必须大力地引导和扶持该领域的国有资本。因此，建议国有资本应当重点投入商贸流通业与农业领域，将承担社会责任较强的国有企业延续国有全资的经营体制。

注释：

实证研究的样本包括：北京国际建设集团总公司、北京市物资总公司、北京建工集团、北京经中实业开发总公司、首钢总公司、北京大发畜产公司、北京一商集团、北京城建集团、北京纺织控股公司、北京城乡建设集团、北京华都集团、北京对外经贸控股公司、北京农工商开发贸易公司、北京城市给排水集团、北京大成房地产开发总公司、北京二商集团、北京住总集团、北京农业集团、北京京城机电控股公司、北京机械设备成套局、北京祥龙资产经营公司、北京市政工程设计研究总院、北京首都公路发展集团、北京三元集团、华北京海实业总公司、北京粮食集团、北京隆达轻工控股、北京一轻控股、北京公联公路联络线公司、北京兴东方实业、北京西单友谊集团、北京首都旅游集团、北京自来水集团、中国北京同仁堂集团、北京汽车工业控股、北京外企服务集团、北京建筑设计研究院、北京电子控股公司、北京金隅集团、北京京仪集团、北京京煤集团、北京工业设计研究院、北京勘察设计研究院、北京北辰实业集团、北京王府井东安集团、北京地铁运营公司、北京郊区旅游实业开发公司、北京热力集团公司等48家竞争性国有企业。

其中，社会责任=本年国有资本及权益客观增加/年末国有资本及权益总额。

参考文献：

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4.李江涛,杨磊.国有资产管理的“两个转变”和委托链条的收敛性[J].中国工业经济,2003,(05)

房地产企业的盈利模式范文篇12

一是降低了利用资产减值准备调节盈余的可能。过去我国会计准则、制度均规定资产应建立减值准备（资产发生减值时计提，资产升值转回）。但事实表明资产减值准备的这一核算规定被用来进行盈余管理的频度及深度均很大。如何有效遏制企业利用减值准备进行盈余管理，新“企业会计准则——资产减值”舍弃了过去与IASB趋同，即允许转回长期资产减值的做法，转而向FASB靠拢，采取了在长期资产存续期间只计提不允许转回的做法，这样就使资产减值的调节功能大大降低，从而反制公司滥用资产减值调节利润。另外，对流动资产计提的准备（如坏账准备、存货跌价准备等），新会计准则虽然允许计提和冲回，但对其计提和冲回也进行了严格限制，如应收账款作为一项金融工具，要求必须有“客观证据（如债务人发生严重灾害、财务困难、即将倒闭或财务重组等）”表明发生减值才能计提，减值准备的大额冲回也必须提出证明原计提的减值准备的适当性和资产价值于本期确实大幅回升的充分适当的证据，否则视为调节利润而建立的秘密准备，必须按“重大会计差错”来处理。

二是对公允价值的运用过程进行了适当限制。相对于国际会计准则而言，我国公允价值使用的前提、范围及具体方法上更加谨慎，这既是对我国过去曾使用公允价值计量属性出现问题的总结和改进，也是基于我国国情，确保公允价值不被滥用的现实选择。如在基本准则第43条中就明确指出采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。投资性房地产准则第10条明确规定只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量。在非货币换准则中规定了以公允价值作为计量基础确定换人资产入账价值和换出资产价值损益的首要条件是交换必须具有商业实质，同时还明确指出：“关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质”。此外，公允价值使用的限制性规定还在金融工具的确认与计量、股份支付、套期保值等会计准则中得到体现。新会计准则的这些规定向企业传达的信息是严肃而鲜明的，只有在具有一定的可靠性基础上才能使用公允价值计量模式，禁止含有较多假设的估值技术的应用。

三是消除了死角。过去有不少经济业务，要么会计准则、制度未作规范，要么准则、制度虽作规范，但规范粗糙、模糊，针对性和可操作性差，成为企业进行盈余操控的最佳选择。新会计准则基本上消除这些会计规范的“盲区”，一定程度上牵制了企业盈余管理。如企业合并业务，过去各企业在如何确定合并成本及其分配、如何确定作为对价付出的相关资产的相关损益、发生或承担的负债等方面一直很混乱，影响了盈余的核算口径。新会计准则第20号对此作了专门规范，要求企业将企业合并区分为同一控制和非同一控制下的合并两大类，并分别采用不同的规则进行处理。又如，对传统金融企业出现的创新金融业务和一般企业的套期保证、衍生金融工具、年金基金等新业务的确认、计量和列报进行了统一规范，减少了企业会计处理上的随意性。

四是完善了会计披露的要求，增强了企业经常性和非经常性损益信息的透明度。新准则对损益披露的要求随处可见，除“财务报告列报”准则外，各具体准则几乎都有要求，如非货币性资产交换准则要求在会计报表附注中披露非货币性资产交换而换入换出资产的公允价值及确认的损益金额；债务重组准则要求在附注中披露债务重组双方的重组利得或损失的金额；投资性房地产准则要求在附注中披露公允价值确定的依据和方法、公允价值变动对损益的影响、房地产转让的情况和理由、当期处置的投资性房地产及其对损益的影响等；关联方披露准则要求在附注中披露关联方交易的金额、定价政策等；分部报告准则要求在附注中将企业的损益按地区分部或业务分部进行分部披露等。这些会计报表列报要求使财务报告使用者能较好判断企业损益的构成、风险币Ⅱ报酬的主要来源，增强了决策科学性。

二、新会计准则客观上增加了盈余管理的空间

（一）借款费用资本化范围扩大

由原来仅限于“为购建固定资产的专门借款所发生的借款费用”扩大到“为需要经过相当长的时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、存货、投资性房地产等的专门借款和一般借款的借款费用”。由于企业的借入资金借入后是混合使用的，企业上述符合资本化条件的资产到底占用了多少一般借款，为符合资本化条件的资产而借入的专门借款到底有多少被用于短期投资性运作、产生了多少投资收益，企业外部人很难准确了解，因此借款费用是费用化还是资本化，数量上如何分配，企业管理层选择的空间有所增大。

（二）公允价值运用范围的拓展

新准则在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面的确认与计量中引入了公允价值计量属性。公允价值如能在上述经济业务事项中得到正确运用，将有效提高会计信息的相关性，但不能排除公允价值不被滥用。公允价值与企业盈余关系密切，其可验证性相对较差，加之存在信息不对称，审计部门和监管机构的审计、监管手段、方法等又不尽完善，所以企业管理层有意识地借助公允价值计量进行盈余管理的可能性极大。

（三）资产减值中会计选择与职业判断增多

资产减值准则中的“可收回金额的计量”、“资产未来现金流量的预计”、“折现率的选择”，“资产组的认定”等都存在不确定因素和主观判断，若企业管理层利用公允价值进行盈余管理，将更难查证。

（四）研发支出的非完全费用化处理

企业的研究与开发费用支出过去一直是全部计入当期损益。新无形资产准则则将企业的研发费用分成两个阶段，并允许部分“符合条件”的开发阶段的支出资本化计入无形资产的价值，然后分期摊销。由于允许开发支出资本化大大降低了开发费用对发生当期利润的冲击，对调动企业科技创新的积极性有利。但由于新产品、新设计和新技术的研发难度大，风险高，且其研究阶段和开发阶段的界限也较难准确划分，因而可能被企业管理层用于盈余管理。

（五）预计负债计量的新规定

新或有事项准则对预计负债的初始计量增加了“……如果货币时间价值影响重大，应当通过对相关未来现金流出折现后确定最佳估计数”；同时还增加了后续计量的规定：“企业应在资产负债表日对预计的账面价值进行检查，如有客观证据表明该账面价值不能真实反映当前最佳估计数，应作相应的调整，差额计入当期损益。”这些新规定也为企业进行盈余管理增加了余地。

（六）新债务重组的三大变化

一是债务重组利得的会计处理由“资本公积”科目回归到“营业外收入”科目，而且由此增加的利润只需在附注中披露，勿需在计算每股收益指标时扣除；

二是以非现金资产抵偿债务时，既确认债务重组利得又确认转让非现金资产损益，而且用以抵债的资产的转让损益应根据资产的性质确认为正常情形下的出售损益，如主营业务收入（成本）、投资收益等；

三是以修改其他债务条件进行债务重组时未来应收金额或应付金额由过去以协议中规定的未来的本利和确定，改为按未来现金流量的公允价值确定。新债务重组准则的这三大重要变化也给企业盈余管理留有一定空间。

此外，非货币性资产交换准则的交易类别划分和不同类别相关损益的不同处理规定，存货准则有关存货与投资性房地产之间重分类的会计处理规定，企业合并准则中有关同一控制和非同一控制下企业合并的界定及不同的会计处理规定等，都存在盈余管理的空间。

三、新会计准则盈余管理差异分析

（一）对上市公司和非上市公司的影响不同

由于新会计准则主要是以上市公司为平台进行调查研究后设计的，而且出台后其实施范围又暂定于上市公司，所以新会计准则对上市公司的影响必然大于非上市公司。但新会计准则的实施范围随时都可能扩大，因此其对非上市公司的影响在1—2年后也会逐渐显现。

（二）对境内公司和境外公司的影响不同

新会计准则对设立在我国境内的公司影响较大，而对设立在境外或设立在香港、澳门、台湾地区的公司，由于其必须遵守所在国或地区的会计准则体系，所以新会计准则对其影响也小。但是，对于内地企业设立在境外或港、澳、台等地的子公司，因其财务会计报告要与大陆的母公司合并，其会计信息需要遵从新会计准则进行折算、调整和合并，所以新准则对其的影响也不亚于境内公司。

（三）对不同行业的影响不同

就上市公司而言，不同行业板块公司执行新会计准则对其会计确认、计量、记录和报告的冲击是不同的，对其盈余管理所产生的冲击也不尽相同。如经营投资性房地产的企业执行新会计准则后，其持有的投资性房地产的后续计量模式不再为单纯的成本计量模式，而可能完全采用公允价值计量模式。在采用公允价值模式的情况下，投资性房地产的价值将随其公允价值的变动而调整，调整的金额要计人当期损益。这意味着过去市价大幅上升或下降带来的资产价值和潜在利润波动不予反映的情况将不复存在。总体上讲，新准则对石油、天然气、金融、保险、农业、房地产、特许经营服务等行业的会计要素的确认、计量、记录和报告会产生较大影响，其盈余管理的空间也随之变大。

新会计准则对企业盈余管理的影响是客观存在的。面对新会计准则对盈余管理的这些影响，应采取正确态度和方略。

第一，不能将新的盈余管理行为完全归咎于新会计准则。因为盈余管理的存在有其深层的社会政治、经济原因，会计准则与盈余管理不存在因果关系。会计准则只不过是盈余管理在特定时期和特定环境下加以利用的工具，而不是唯一可资利用的工具。实际上，早在会计准则产生之前，盈余管理即已存在。会计准则并不影响盈余管理的存在，影响的只是盈余管理的具体手段。