城市用地的价值范文篇1

Cihaf中国城市房地产投资价值报告摘要从区域视角看，我国的城市房地产投资价值分布同经济发展水平的分布特点一致：东部城市的房地产投资价值普遍高于中西部城市，投资价值呈东高西低的阶梯状。但是从趋势上看，我国城市房地产投资价值区域分布逐渐平衡，中部和西南城市工业和住宅市场的投资价值已经超过了东部部分发达城市，将成为未来投资的热点。

凭借强大的住房需求，东南沿海城市商品住宅地产最具投资价值

该地区移民人口指标0.326，远远高于全国平均水平的0.186，特别是广州、深圳、东莞三地移民人口数量很大。大量的移民人口涌入东南沿海，带来住房的强烈需求。东南沿海城市居民储蓄额0.411，高于全国水平的0.209，储蓄增长0.828也高于全国平均水平的0.771，说明该地区居民住房购买力很强，住房需求很大。

强劲的区域发展势头，使环渤海区域足以吸引更多投资目光

伴随京津冀经济区发展升级，该地区腹地经济发展水平和增长水平指数0.390和0.665均高于全国0.265和0.552的平均水平，该地区整体经济发展前景一致被看好。

最适宜的生活环境，西南城市投资潜力巨大

西南城市环境舒适度和气候环境指数均远远高于全国平均水平，表明该地区自然环境优越，生活舒适，可算是宜居城市。加之丰富的旅游资源，吸引了一定数量分时度假的城市居民，给本地房地产投资品种带来了新思路和额外之喜。西南各城市房地产市场当年商品住宅吸纳率指数均高于全国0.665的平均水平，表明商品住宅空置率低，市场健康。

市场波动，长三角城市商品住宅投资呈观望态势

城市用地的价值范文

关键词：山东半岛城市群土地综合承载力空间格局实证研究

一、引言

《全国主体功能区规划》①明确指出：“山东半岛地区属于优化开发区，人口比较密集、经济比较发达、资源环境问题更加突出”。山东半岛城市群包括济南、青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海、日照8个地级市，由于该区经济快速发展，人口急剧增加，使资源供给提高与资源需求增加之间的矛盾非常突出[1]。山东半岛城市群土地资源过度开发导致土地资源短缺、生态环境污染等问题，制约了城市经济社会的持续发展。只有实现资源、环境、经济、社会的有序协作、协调发展，才能促进山东半岛地区土地的健康发展，这就迫切要求合理集约节约利用土地[2]，有效控制土地开发强度，挖掘山东半岛城市群土地的潜在综合承载力，提高山东半岛城市群土地综合承载能力。同时，《国家新型城镇化规划（2014―2022年）》②提出以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，提升城市可持续发展水平，促进经济转型升级和社会和谐进步。因此，研究山东半岛城市群土地综合承载力的空间格局变化具有重要的理论意义和实践价值，以期为山东省城市土地潜在综合承载力的挖掘和提升策略的制定提供参考。

二、城市土地综合承载力评价

（一）指标体系构建

借鉴前人研究成果[3-12]，以人口―资源―环境―经济―社会为主线，结合对城市土地综合承载力内涵[9]的理解，给出山东半岛城市群土地综合承载力评价指标体系，该指标体系由目标层、准则层、指标层构成。其中，目标层为城市土地综合承载力，准则层为土地资源承载力、土地环境承载力、土地经济承载力和土地社会承载力。对于评价指标的选取兼拟定，查阅典型研究文献[3-12]，采用理论分析法、频度统计法[10]选取出现频度较高的指标；同时，根据山东半岛城市群的区域特征，从这些指标中选取具有较强针对性的城市土地可持续承载的指标，进而考虑指标原始数据的可获得性，尽量选取统计年鉴[12]中有可靠数据来源的指标。经过比对，选取兼拟定了16个指标，给出了这些指标的典型参考文献、计算方法及指标类型。综上所述，山东半岛城市群土地综合承载力评价指标体系，见表1。

（二）评价模型构建

1.指标原始数据的规范化处理。研究涉及的评价指标类型有两类：一类是效益型指标，即指标值越大越好的指标；一类是成本型指标，即指标值越小越好的指标。设有m个对象n个评价指标组成的原始指标矩阵为（qij）m×n，由于评价指标类型和量纲的不同，需要对这些指标进行规范化处理，公式[3]如下：

由于山东半岛城市群土地综合承载力评价指标体系由3个层次构成，首先测算隶属于土地资源、环境、经济、社会承载力的各评价指标的权重，测算各子承载力的评价值；然后将各子承载力评价值作为山东半岛城市群土地综合承载力的指标数据，进而采用均方差决策法测算各个城市土地综合承载力评价值。

三、实证研究

（一）指标原始数据来源

评价指标直接可得的原始数据来源于《中国城市统计年鉴2007、2011、2016》[12]，间接可得的原始数据是基于《中国城市统计年鉴2007、2011、2016》[12]中的统计数据进行简单的数学运算得到。对于无市辖区统计数据的指标：生活垃圾无害化处理率用全市统计数据近似替代，地均工业废水排放量用全市统计数据的数学计算值近似替代。山东半岛城市群土地综合承载力评价指标原始数据难免存在一定程度的误差。

（二）评价结果分析

1.山东半岛城市群土地综合承载力评价值测算。将地均工业废水排放量、地均失业人口数2个指标的原始数据带入公式（2），其余指标的原始数据带入公式（1），对指标原始数据进行规范化处理，由R软件进行计算；根据公式（3）―（5）计算隶属于土地资源、环境、经济、社会承载力的各评价指标的权重，进而由公式（6）计算各子承载力的评价值；以子承载力评价值为原始指标，重复前面的步骤，计算各个城市土地综合承载力的评价值。综上所述，2015年、2010年、2006年山东半岛城市群土地综合承载力及子承载力的评价值，见表2。

2.山东半岛城市群土地综合承载力评价结果分析。就土地资源承载力而言，2015年各城市评价值波动范围在0.0307―0.3028之间，2010年各城市评价值波动范围在0.0061―0.2558之间，2006年各城市评价值波动范围在0.0017―0.2482之间，表明山东半岛城市群土地资源承载力空间差异显著，济南、青岛、淄博、东营、烟台、日照土地资源承载力2015年最高，潍坊、威海2006年最高。就土地环境承载力而言，2015年各城市评价值波动范围在0.0815―0.2135之间，2010年各城市评价值波动范围在0.0733―0.3012之间，2006年各城市评价值波动范围在0.0902―0.2655之间，表明山东半岛城市群土地环境承载力空间差异不太显著，但烟台土地环境承载力2010年比2015年、2006年高很多，其余城市各年份差异不大。就土地经济承载力而言，2015年各城市评价值波动范围在0.0264―0.1995之间，2010年各城市评价值波动范围在0.0557―0.1718之间，2006年各城市评价值波动范围在0.0404―0.1557之间，表明山东半岛城市群土地经济承载力空间差异显著，济南、青岛、淄博、烟台、潍坊土地经济承载力2015年最高。就土地社会承载力而言，2015年各城市u价值波动范围在0.0693―0.1525之间，2010年各城市评价值波动范围在0.0550―0.1102之间，2006年各城市评价值波动范围在0.0555―0.1383之间，表明山东半岛城市群土地社会承载力空间差异不太显著，但济南土地社会承载力2015年明显高于2010年、2006年，其余城市各年份相对平稳。就土地综合承载力而言，2015年各城市评价值波动范围在0.2740―0.7675之间，2010年各城市评价值波动范围在0.2741―0.7568之间，2006年各城市评价值波动范围在0.2067―0.7370之间，表明山东半岛城市群土地综合承载力空间差异显著，济南、青岛、淄博、东营、潍坊土地综合承载力2015年最高，烟台、日照2010年最高且各年份相差不大，但威海2006年最高。

3.山东半岛城市群土地综合承载力空间格局分析。研究分别根据表2中2015年、2010年、2006年山东半岛城市群土地综合承载力评价值，采用系统聚类法中的类平均法对8个城市进行聚类分析，类平均法较充分地利用了所有样本之间的信息[14]，谱系图见图1、2、3；根据谱系图将8个城市土地综合承载力的承载类型划分为3类，见表3。

由表3知：就2015年硭担青岛土地综合承载力处于较高承载状态，是由于青岛土地资源、环境、经济、社会承载力均处于较高水平，各承载力相互协调、共同发展，土地综合承载力系统整体优势得到充分发挥。济南、烟台、东营、威海土地综合承载力处于中等承载状态。其中，济南、威海各承载力均衡发展，烟台土地环境承载力处于较低水平，东营土地经济承载力处于较低水平。日照、淄博、潍坊土地综合承载力处于

较低承载状态，是由于3个城市各承载力均处于较低水平，各承载力发展不协调、互动关系不高，其中，日照土地资源、经济承载力是制约土地综合承载力发展的“瓶颈”。就2010年来说，青岛、威海土地综合承载力处于较高承载状态，是由于青岛、威海土地资源、环境、经济、社会承载力均处于较高水平，但各承载力之间的互动效应还没有充分发挥，土地综合承载力系统整体优势有待于进一步加强。烟台土地综合承载力处于中等承载状态，是由于烟台各承载力评价值均处于中等水平，各承载力之间处于中等协调发展状态。淄博、济南、东营、日照、潍坊土地综合承载力处于较低承载状态，是由于5个城市各承载力评价值均较低，各承载力之间融合程度不够、协调发展不足，其中，土地资源承载力严重制约潍坊、日照土地综合承载力的发展，这就需要集约节约利用水土资源、提高城市建设用地利用效率。就2006年来说，青岛、威海土地综合承载力处于较高承载状态，2个城市各承载力评价值均较高，各承载力对土地综合承载力的贡献基本均等，各承载力之间呈现出较好的协调态势，土地综合承载力整体效应逐步扩大。济南、东营、淄博、烟台、潍坊土地综合承载力处于中等承载状态，是由于5个城市各承载力均处于中等水平，其中，济南、东营处于中偏较高承载状态，各承载力发展相对均衡，而淄博、烟台、潍坊处于中偏较低承载状态。日照土地综合承载力处于较低承载状态，各承载力评价值均较低，各承载力发展处于轻度失调状态，土地资源承载力明显成为制约土地综合承载力发展的“短板”。

四、结论与讨论

第一，通过比较，山东半岛城市群土地综合承载力空间差异相对显著，青岛、威海水土资源在一定程度上得到了合理利用，但仍需提高资源利用效率、控制开发强度，生态环境对城市经济社会发展提供了支撑作用。济南、东营、烟台城市建设用地利用较为合理，仍需进一步优化开发，充分考虑生态环境对城市经济社会发展的影响效应。日照、淄博、潍坊水土资源没有合理的集约节约利用，需要采取合理的措施挖掘出土地的潜在综合承载力。

第二，对于山东半岛城市群土地综合承载力评价指标体系没有充分考虑支撑土地综合承载力系统发展的科技、文化、政策、管理等驱动因素的影响，只考虑了定量指标的选取，对于定性指标的选取未加考虑。同时，山东半岛城市群土地资源、环境、经济、社会承载力之间的互动影响效应、协调发展机理的探究有待于进行量化实证。

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城市用地的价值范文

关键词：梅溪湖；土地价值；评价；增长

中图分类号：F321.1文献标志码：A文章编号：1673-291X（2014）17-0077-02

土地价值问题，是中国土地经济理论界争论较多，分歧较大且至今尚未有统一理念的基本理论问题。对长沙梅溪湖开发区的土地价值进行分析评价，必须建立在土地价值理论基础上。

一、土地价值理论概述

关于土地价值理论，中国存在土地无价值论、全价值论、土地收益论、土地商品价值论、效应价值论、使用价值论、二元价值论等观点。

以马克思的劳动价值论分析，无价值而有价格的纯自然土地具有“虚假的社会价值”，已经人类劳动投入的土地是由土地物质和土地资本构成[1]。主张土地价值二元论的学者，把土地物质称为自然土地，把土地资本称为人工土地，认为“土地有自然土地和人工土地所构成，前者无价值而后者有价值，二者组成统一的整体”[2]。如今，绝大部分土地都是经过人工开发过的，既包括原生的作为自然资源的土地部分，又包括经过人工开发的人工部分，这种土地可称为经济土地，是现实的经济资源[3]。

所谓土地价值，是指进入人类社会后，人类经过长期与自然的相互作用而沉淀凝结在土地或土地产品中的一般人类劳动。而且土地价值具有历史增积累性、外部性、增长性和空间差异性等特殊性质[4]。

二、长沙梅溪湖开发区概况

2007年12月14日，国家发展和改革委员会下发了《国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区的通知》。该《通知》批准长沙、株洲、湘潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区。长沙市决定在河西的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区。梅溪湖位于湖南省长沙大河西先导区，岳麓山西面，西二环至三环之间，原本属于岳麓山的桃花岭景区。2007年，长沙市投资200亿元启动梅溪湖综合开发项目。梅溪湖综合开发项目是集防洪、生态产业、文化旅游和高档住宅开发于一体的综合型项目。规划范围北起龙王港路，南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至岳麓区与望城县界线，总规划面积18.05平方公里，该地主要为耕地、园地及山林地，场地整体地形呈南北高、中间低的态势。区内拥有长沙市区最大的湖泊3000亩梅溪湖，4360亩岳麓山支脉桃花岭等，在城市自然精华处尽显山水洲城之经典。以湖泊为核心，环湖布置国际研发中心、国际商务中心、国际文化艺术中心、国际居住中心。政府将此区域定位为长沙未来新的城市中心，并要将梅溪湖建设成“国际服务区、科技创新城”。

三、长沙梅溪湖开发区的土地价值评价

（一）土地价值结构评价

在土地与人类活动的长期相互作用中，土地系统逐步演变为人工控制的经济系统与土地自然生态系统藕合的复合系统，即土地生态经济系统[5]。因此，土地不是单一属性的物理商品，具有物理、生态、社会和经济等功能属性的指向。在土地的功能价值系统构成中，土地至少具有经济价值、生态价值和社会价值德等3个构成要素[6]。长沙梅溪湖开发区的土地价值也可以从这3个方面进行评价。

1.土地经济价值评价

土地的经济价值强调土地作为一种稀缺性生产要素参与人类经济系统的运行的资产特性。不管是在农业社会时代、工业时代还是知识经济时代，土地都参于整个社会生存和稳定的根基构建、GDP贡献、经济生产系统运转，是最重要的自然资源要素[7]。

梅溪湖的开发“以基础设施带动产业发展、以环境整治带动新城建设、以政府投资带动社会投资”。中兴房产投资600亿元，2011年，梅溪湖创新科技研发中心、国际文化艺术中心以及国际CBD三大引擎全面启动。其中，国际CBD是长沙未来最高端、最先进的城市综合体，将成为城市未来最具价值的综合性地标。梅溪湖的开发过程的各种投入，都转移到梅溪湖开发区的土地价值中，形成土地经济价值的重要组成部分。而作为产业定位为“湖南省先行先试区、长株潭产业转型示范引领区、长沙高新产业核心聚集区”的大河西先导区，目标定位是力争到2022年把先导区建设成为“两型社会”综合配套改革的示范区，科技进步对经济增长的贡献率达70%以上，高新技术产业总产值达4000亿元以上。梅溪湖作为大河西先导区的重点开发区，其土地经济价值不容小觑。

2.土地生态价值评价

土地的生态价值强调土地作为自然系统的结构要素参与自然生态循环、生态调节，具有涵养水份、调节气候、维持生物多样性、调节生态平衡等生态功能。土地既具有经济功能又具有生态功能，从长远来看其中生态功能更为重要。以生态文明理念为指导，走“在保护中发展，在发展中保护”土地资源利用之路[8]。

梅溪湖新城以“生态体系+城市规划”的建设思路，制定了《梅溪湖新城绿色建筑设计导则》、《梅溪湖新城绿色施工导则》等专项导则，执行国家绿色星级标准建筑，二星及三星以上绿色建筑比例不低于30%，构建了一套完善的绿色交通体系。一是水环境建设方面。龙王港河道综合整治工程，该项目新开河道5.18公里，宽70米，河道两侧绿化面积达9.3万平米，水质达到IV类，防洪能力提升到了200年一遇；肖河整治工程，长2.78公里，宽30米，河道两侧绿化面积约7万平米；梅溪湖湖泊，湖面面积达3000亩。另外还有湖泊的景观工程（包括节庆岛、立体花卉和公共景观雕塑等）。二是生态公园建设方面。整个梅溪湖绿化面积共达8500多亩，其中，桃花岭山体公园面积约4360亩，梅岭公园面积约450亩，体育公园面积约67亩，人工湿地公园面积约105亩。

2012年11月19日，国家住房和城乡建设部已批准长沙大河西先导区梅溪湖新城为国家绿色生态示范城区。梅溪湖新城作为湖南省省唯一推荐的项目，跻身全国首批5个绿色生态示范城区，便是梅溪湖土地生态价值的最佳肯定。

3.土地社会价值评价

土地的社会价值强调指土地具有提升人类社会生活品质、知识增量、稳定社会秩序等的功能。

梅溪湖开发区的街道文明建设取得了良好的成果：交通接轨城市化，铺就乡村文明路；基础教育城市化，开启文明一扇窗；文娱健身城市化，引导生活新方式；人居环境城市化，打造都市新村庄；创评活动城市化，倡导文明新风尚[9]。梅溪湖国际新城总建筑面积约1000万平方米，以“造城”的恢弘手笔，最大程度地展现人、自然、城市三者的和谐交融。引入国际领先的城市营运理念，致力创建环保节能的低碳城市，将成为提升城市形象和城市化进程中一道光辉的里程碑，并为未来中国城市建设、区域运营树立全新典范。梅溪湖开发区不仅提升人类社会生活品质、知识增量、稳定社会秩序，更有可能引领中国城市未来发展模式。

（二）土地价值增长评价

农地城市流转是在城市发展过程中，随着城市规模的扩大，城市土地需求量增大，城市土地需求者通过经济的手段或者行政的手段将城市附近农村土地转变为城市土地，以满足城市土地需求的过程，主要集中于城乡生态经济交错区[10]。作为城市边缘农业土地价值有两部分组成：一个是与农业土地地租有关的土地价值，另一个是可预见的土地转变成城市用地后未来土地地租增值所带来的价值。城市化过程中，一方面，随着城市区域范围的扩大以及基础设施的完善，土地价值不断增加；另一方面，随着土地用途转变和重新开发，也导致土地价值增加。重新分区、城市扩张过程中区位优势的变化、公共基础设施和社区服务的提升、城市人口的增长以及私人对土地投资的增加也会改变土地价值。

梅溪湖开发区，将围绕建设“梅溪湖国际服务及科技创新中心”这一战略目标，通过6―8年的建设，建设成为一个生态环境友好、配套设施齐全、地标建筑突出、产业特色明显的具有国际水准的高端城市功能区。作为长沙生态绿色新城的先锋，未来梅溪湖新城将大量使用低碳的基础设施，同时以公共交通为导向进行土地开发，区域内将构筑地铁、地面公交、片区轻轨、沿湖公交行走带四大系统。很明显，未来的梅溪湖将在城市扩张过程中得到明显的区位优势，周边公共基础设施和社区服务也将明显提升，而整个长沙市也将面临重新分区，政府将此区域定位为长沙未来新的城市中心，并要将梅溪湖建设成“国际服务区、科技创新城”。据此，预计梅溪湖开发区的土地价值，将保持良好的增长态势。

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城市用地的价值范文1篇4

关键词：城市轨道交通；特征价格法；增值；合肥市

中图分类号：U121文献标识码：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.04.09文章编号：1672-3309（2011）04-18-03

城市轨道交通是一种快捷高效、安全舒适、节能环保的大容量城市客运交通方式，在集约利用土地、维持城市中心活力以及促进城市组团式发展等方面都有着十分有利的影响。实践表明，城市轨道交通的发展，将给沿线土地带来显著的增值效益，促进沿线商业的发展和房地产的高密度开发，同时也会提高沿线房地产的价格。

合肥市轨道交通一号线一期工程已于2009年8月开工，按计划将于2014年底正式开通运营。一期工程全长24.65km，投资估算为1313742.98万元，平均造价53295.86万元/正线公里，其中资本金为55.17亿元，利用银行贷款76.20亿元，约占总投资的58%。可以预计，合肥市轨道交通的发展将面临着建设资金短缺、营运收支难以平衡等难题，但一号线给沿线房地产带来的增值效益却被其所有者和使用者所独享，并没有为合肥市轨道交通的可持续发展做出相应的贡献。因此，政府管理部门急需制定相关的政策来均衡利益分配，建立城市轨道交通发展与周边土地利用的协调互补机制。但是，政府制定政策的依据是什么？一号线对沿线房地产究竟能够带来多大的增

值？如何定量计算？本文将尝试利用特征价格法等方法来解决这些难题。

一、城市轨道交通对沿线房价影响的一般规律研究

1.收益的产生与分配

城市轨道交通对沿线区域的影响是一个动态发展过程[1]，轨道交通建成运营后，给沿线居民带来的直接收益有：减少出行时间、节约交通费用、增加安全性等，沿线区域的经济活动也会随之增加，轨道交通的作用会进一步波及到相关地区及行业，产生间接收益，最终将会提高沿线区域的经济发展水平。其中，间接收益又可以分为两类：一类为沿线商业因客流量增加而导致的收入增加，另一类则为沿线房地产所有者因价格上升而导致的资产增加。

国外有研究表明，城市轨道交通产生的收益在沿线居民、沿线商家企业和沿线房地产所有者三者之间的分配比例一般为15：15：70，沿线房地产所有者将获取70%左右的最终收益。可以看到，虽然轨道交通的直接作用对象是该线路的使用者，但随着时间的推移，房地产所有者将上升为最主要的受益对象，国内外的实践结果已经基本验证了这一分配比例。美国学者AI-MOsaind等人对波特兰的轨道交通的研究发现，在俄勒冈州波特兰市的MAX开通两年后，距车站500m范围的住房价格比其他地区高10.6%，而且越接近车站，住房价格越高[2]，另外，美国联邦交通管理局于2002年在华盛顿全市范围内选取了2800个商用房产作为样品，研究轨道交通对其价值的影响，结果表明每远离车站1000英尺，每平方英尺的商用房价格大约下降2.30美元[3]；在国内，同济大学的蔡蔚通过调查研究表明上海轨道交通1号线的建设对莘庄地区房价带来了巨大的影响。

2.收益的计算方法

计算城市轨道交通产生的收益，主要就是计算沿线房地产的增值情况。纵观国内外有关城市轨道交通与房地产价值方面的研究，使用最广泛、最成熟的方法是“特征价格法（HedonicPriceMethod）”。

特征价格法是由效用理论和竞价理论结合发展而来（SherwinRosen，1974）[4]，是国际上分析轨道交通对沿线房地产价值影响的重要计算方法。它揭示了消费者对商品中所包含的各种属性效用大小的评估，即该属性的特征价格。所以，特征价格法的基本思路是，消费者愿意为一件商品支付的价格取决于他能够从商品的各种属性中获得何种程度的享受。假设所有家庭的偏好和收入水平类似，那么这个市场中商品的价格应当是这些特征值的一个函数，即：P=f(x1,x2,、…,xn)。式中：P为该商品的价格，x1,x2,、…,xn是商品的各个特征。具体到房地产而言，影响住宅价格的属性会有很多，包括建筑面积、装修程度、周边环境、距CBD距离以及距最近轨道交通车站距离等。如果用变量d表示距最近轨道交通车站的距离，而以集合X表示其他的特征，住宅价格P就可以表示为P=f(d,X)[5]，从国内外经验来看，半对数模型能够较好的描述该函数关系，具体形式为lnP=?琢+?茁・d+B・X+?着。所谓半对数模型，就是指方程左边的价格P取对数后与右边的各项属性变量之间呈线性关系。在这里β表示每单位距离的变化引起的住宅价格的百分比变化，即轨道交通对沿线房价的影响系数。

3.影响系数的确定

运用特征价格模型能够定量分析城市轨道交通对沿线房地产价格的影响，但前提是轨道交通必须已经投入运营,并且产生了实际的影响。本文的目的是要在合肥市轨道交通一号线正在建设时，准确地预测出其对沿线房地产价格的影响，所以需要先选取一个相似的城市作为参考，计算出城市轨道交通对沿线房价影响的一般规律，再结合合肥市的实际，最终确定一号线的影响程度。目前，全国已经开通轨道交通的城市有北京、上海、南京等，其中南京市地铁一号线一期工程于2000年12月开工建设，2005年9月全线正式建成试运营，与合肥市轨道一号线的建设年代较为接近，两条线路在开工建设时所面临的城市规模和经济基础也大致相同，所以可以用南京市作为参照物来进行研究。

通过计算可知，特征价格模型为：

lnP=9.284997-0.000167d-0.042514x1-1.72×10-6x2+1.21×10-6x3+0.142341x4+0.182651x5

式中，变量d的系数为-0.000167，说明城市轨道交通对沿线房价影响的一般规律是，当楼盘向最近的地铁站靠近1m时，每平方米的价格将上升0.000167%，即城市轨道交通对沿线房地产价格的影响系数为0.000167%，其余的变量x依次代表离城市CBD的距离、楼盘占地面积、建筑面积、装修状况和周边商场状况。

二、实证研究

叶霞飞（2006）等人的研究结论表明，轨道交通对沿线房地产的影响半径为2.2km,在0-2.2km的范围内，房价随着到轨道交通车站距离的增加而急速减少，大于2．2km以后房价的变化不大。但是，国外的一些学者认为，当住宅离地铁出站口太近时，会因为过多的人流和噪声使增值效果有所下降[6]。综合考虑正负两方面的影响后，可以认为轨道交通的影响范围为100-2200m，假设在2200m处，轨道交通对房价的影响为0，在100m处则达到最大，如果保持其他特征不变，房价与距离的关系可以表示为lnp=-0.000167d。经过计算，在距离为100-2200m范围内，所有楼盘的价格将提高17.54%，这就是轨道交通的平均增值效果。

由《建设规划》可知，合肥市轨道一号线一期工程起于合肥火车站，沿胜利路――马鞍山路――青海路――庐州大道――珠江路至徽州大道终点站，线路通过了新站综合开发区、老城区和滨湖新区等合肥市的主要功能区，沿线楼盘众多，各楼盘的建设年代和质量也相差甚远，给数据的收集与处理带来很大的困难。通过实地调查发现，胜利路和马鞍山路属于老城区已有主干道，沿线房地产市场较为成熟，庐州大道则属于新修道路，是城市未来的发展方向，拥有很大的潜力。因此，可以从这些路段中选出到最近的一号线出站口的距离在100-2200m之间的新建楼盘，本文将以它们为例来计算一号线对沿线房价的具体影响和总体增值效果。各楼盘的基本状况如表1所示，调查时间为2009年12月。

表1中，X2表示楼盘总占地面积，X3表示楼盘总建筑面积，X4和X5是虚拟变量，X4取1表示精装修，取0表示毛坯房，X5取1表示周边商场较多，取0表示周边商场较少。

根据比较静态分析思想，我们假设影响房价的其他因素保持不变，到2014年底时，房地产价格将只会因为轨道交通一号线的建成而发生改变，即房价的17.54%是由一号线的建成而产生的，所以具体增值效果可由下式计算得到：

pi'・（1-17.54%）=pi(i=1,2,...10)

vi=Areai・(pi'-pi)(i=1,2,...10)

式中，pi'・表示在2014年底第i栋楼盘的销售价格，pi为第i栋楼盘在2009年底的价格，Areai为楼盘i的总建筑面积，vi表示楼盘i的增值额。通过计算可知，房地产价格将平均上升1186.92元/m2，所有楼盘总体增值共计197239万元。各楼盘的具体增值效果见表2。

三、结论与建议

城市轨道交通是一种外部性很强的公共基础设施，能够给沿线房地产带来显著的增值效应，但是这种增值效应却被房地产的所有者所独享，并没有为城市轨道交通的可持续发展做出应有的贡献。本文的研究和计算结果表明，合肥市轨道交通一号线的建设，将使得站点周边100-2200m范围内的楼盘均价提高17.54%，文中列出的10栋楼盘总共增值19.7亿元，约占一期工程总投资额的15%。

国内其他城市的实践表明，轨道交通的发展一般都面临建设资金不足和收支难以平衡等问题的困扰，所以政府相关部门应尽早制定政策，设法使轨道交通的外部效应转化成为发展动力。根据有偿收益原则，本文提出以下政策建议：在筹备过程中，向房地产企业融资，与其联合开发；参照香港地铁的发展模式，建设与物业开发同步进行；根据实际增值效果，向沿线房地产所有者征收增值税等。无论采取何种措施，关键是要明确城市轨道交通系统开发中政府、开发商、市民等相关主体的利益关系，制定合理的配套措施，完善相应的土地管理法律法规，促进一号线周边土地的商业开发。

本文以特征价格法为基础，定量预测了合肥市轨道交通一号线对沿线房地产价格的具体影响。在整个研究过程中，仍然存在一些不足之处：特征价格模型中的自变量没有包含楼盘的人文环境、居民的职业与收入等因素，导致调整的R2值并不是特别高，说明文中的模型需要进一步完善。另外，在预测具体影响时，并没有考虑经济增长和城市发展等因素的作用，使得预测结果可能出现偏差等。

参考文献：

［1］蔡蔚、胡志晖、叶霞飞.城市轨道交通开发利益作用机理与影响范围研究[J].铁道学报，2006，（04）：27-31.

［2］AI-MosaindMA，DuekerKJ，StrathamJG.Light-railTransitStationsandPropertyValues：AHedonicPriceApproach[J].TransportationResearchRecord，1994，90-94.

［3］北京交通发展研究中心、北京交通大学城市轨道交通研究中心.城市轨道交通开发收益分析和利益返还方式研究[R].北京：北京交通发展研究中心、北京交通大学，2003.

［4］RosenS.Hedonicpricesandimplicitmarkets:Productdifferentiationinpurecompetition[J].JournalofPoliticalEconomy,1974,82:34-55.

城市用地的价值范文篇5

关键词供地绩效；目标法；综合指数模型；湖北武汉；远城区

中图分类号F321.1文献标识码A文章编号1007-5739（2012）22-0345-02

供地是项目落地的前提条件，是贯彻《城市总体规划》与《土地利用总体规划》的具体体现，是科学调控经济结构与发展布局的重要措施。绩效这个概念首先在西方新制度经济学中被引入，诺斯在《制度、制度变迁与经济绩效》一书中认为“绩效”是制度的表现[1]。供地绩效是指一系列供地行为实施后的总体效果，而评价研究供地绩效是分析供地行为对社会经济发展的功能实现程度[2]。

1研究区域概况

武汉市作为湖北省会，行政区划面积8494km2，是中国经济地理的“心脏”。2010年，《武汉市城市总体规划（2010—2010）》和《武汉市土地利用总体规划（2006—2022年）》经国务院批复，确立了国家中心城市的目标，标志着武汉市的发展上升为国家战略。武汉市由13个区（开发区）组成，包括东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区6个远城区，面积分别为439、288、1108、2010、2261、1500km2。

2评价体系建立

评价指标的选取方法一般有部门法、问题法、因果法、范围法等[3]。此次研究采用目标法，确定供应量、供应价格、供应结构、供地集约程度4个目标层，从中选取10个指标建立综合指数模型，构建武汉远城区供地绩效评价指标体系（表1）。

3远城区供地绩效评价

3.1供地绩效评价模型

3.1.1评价指标分值计算。为了使各项指标数据具有可比性，将原始数据无量纲化，采用1~9标度方法，进行定量描述[4]。由于当前全国尚无统一的城市土地供应绩效的评价标准，必须结合实际采用国家标准、地方标准及专家经验标准[5]。

3.1.2综合评价模型构建。基于评价指标权重和分值的计算，利用综合指数模型，就可以评价武汉市6个远城区的供地绩效得分情况，其中各领域指标值的分值为：

Bi=■WjXj（1）

S=■WiBi（2）

式（1）中，Bi为第i领域层指标分值，Wj为该领域第j个指标的权重，Xj为该领域第j个指标值，m为该领域所含指标的数目；式（2）中，Wi为该领域第i个领域层指标的权重，Bi为第i领域层指标分值，n为评价体系中的领域数目，S为计算出各领域层的分值后最终的评价值。

3.2数据收集与处理

根据《武汉市统计年鉴》《武汉市城市总体规划》和《武汉市土地利用总体规划》等相关资料，对6个远城区10个指标层的具体数据进行收集与处理。其中根据规划，东西湖区将建设武汉水乡旅游城、蔡甸区将建设世茂嘉年华大型综合旅游项目，江夏区将建设巴登城大型生态型综合性旅游度假项目；按照武汉2015年实现工业总产值比2010年翻1番，达到1.5万亿的“工业倍增计划”，6个远城区重点发展大型产业园区，分别为东西湖吴家山工业组团、汉南区纱帽工业组团、蔡甸区常福工业组团、江夏区纸坊工业组团、黄陂区临空工业组团、新洲区阳逻工业组团。

3.3评价值的确定

根据各指标的具体数值（表2、3）对武汉市6个远城区供地绩效进行评价比较，按前述方法分别进行指标体系中各个层次指标值的计算（表4），得出各指标层的评价值以及最终的武汉市6个远城区供地绩效的综合评价值（表5）。

3.4结果分析

S江夏=0.1989，排名第一，其他区按综合评价值大小依次为：汉南、新洲、东西湖、蔡甸、黄陂。其中江夏、汉南、新洲、东西湖4个区在平均水平以上，分别高出均值19.3%、6.7%、4.6%、0.6%；蔡甸、黄陂2个区在平均水平以下，分别低于均值0.7%、30.4%。

3.4.1区域间供地绩效存在一定差异。武汉6个远城区中，江夏区供地绩效最优，高出黄陂区71.4%，且高出排名第2的汉南区11.8%。从具体的指标情况看，江夏区房地产用地与工业用地的土地供应量都较大，并实现了较为适量的年均增长；房地产用地价格由于大型旅游项目的影响，呈现出一定的波动性，但是价格的总体水平处于较为合理的区间，且工业用地价格平稳；江夏区房地产用地与工业用地的比例基本保持在1∶1，与经测算的1∶2的目标值还有一定的差距，但随着武汉“工业倍增计划”实施，特别是工业园区建设的落地，江夏区工业用地的比重会进一步突出。目前，江夏区房地产用地的容积率、投资强度都不高，表明江夏区房地产用地的集约程度有待进一步提高；同时工业用地新增产值并不理想。综合来看，江夏区土地供应工作基础良好，在供地量、供地价格等方面表现优异，且发展规划为江夏区供地绩效的进一步优化提供了有力支撑。

3.4.2远城区土地供应总体上基本合理有序。武汉市6个远城区，有4个区的综合评价值高于均值；低于均值的2个区中，有1个区仅低于均值0.7%。6个远城区中，有4个区的综合评价值在均值±10%的幅度内，其他2个区的波动幅度亦相对较窄。排名第2、3、4的区综合评价值仅相差2.0%、3.8%、1.3%。东西湖区房地产用地容积率及投资强度都比较大，集约利用水平高；汉南区工业用地增加迅速，新增产值突出；蔡甸区利用自然环境优势，大力发展旅游业，成效显著；黄陂区增加房地产用地供应的同时保持了价格的稳定上升，优化了房地产用地的占比；新洲区对房地产和工业两类用地有保有压，更加显化土地价值。

4发展建议

4.1突出重点，提高土地供应的整体效益

按照规划，东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲6个区分别重点发展吴家山、纱帽、常福、纸坊、盘龙、阳逻六大新城组群。新城组群内要按照工业门类，吸纳整合主城区外迁企业，集聚发展大型工业集群，同时要大力建设公共服务和交通及重大基础设施，实现与主城区的一体化。社会经济的快速发展，使得6个远城区都不程度地面临着项目用地紧张、落地困难的问题。供应量、供应价格分别占到目标层比重的0.346、0.255，合计约占目标层总值的60%，提高供地绩效，就要突出重点、有保有压，切实保障土地市场土地供应充足，引导市场预期，一方面保持土地价格的总体稳定，另一方面不断显化土地价值。

4.2因地制宜地优化供地结构，进一步完善城市功能

供应结构占到目标层比重的0.191，因而远城区要积极优化供地结构，科学分配房地产用地与工业用地，促进全市城镇化和工业化的同步协调发展。要充分发挥地区优势，因地制宜地发展旅游、工业园等功能性用地，改善远城区人居环境和投资环境，引导人口、产业向远城区转移，服务实体经济，促进区域协调发展。

4.3提升用地集约化水平，科学高效地利用土地资源

供地集约程度占到目标层比重的0.209，房地产行业是资金密集型产业。因此，远城区要更加重视集约利用土地，控制总量，增加流量，盘活存量，禁止出让容积率1以下的住宅用地，提高单位面积土地的资金投入，同时加大工业用地，特别是工业园区的投资强度，尽快达到3000万元/hm2的指标要求，为工业用地新增产值的提高打下扎实的基础。

4.4积极研究土地市场信息，完善土地供应的调控机制

首先，加强土地市场信息的收集与处理，充分了解市场需求情况，密切跟踪、准确分析市场运行态势，积极发挥市场的基础性调控作用，通过公开、公正、公平的市场竞争配置土地资源。其次，科学编制土地供应计划，切实发挥土地供应计划的市场调控作用，合理确定供地的规模和节奏、结构和布局。最后，建立计划执行的反馈评价机制，根据市场反应定期修正计划指标，增加计划弹性。通过计划调控与市场调节相结合，实现土地供应的精细化管理，努力实现远城区土地市场供需平衡。

5结论与讨论

该文应用目标法，建立综合指数模型对武汉市6个远城区的供地绩效进行评价与研究，但是城市土地供应是一个动态的过程，随着土地市场发展的不断变化，其综合绩效水平也会随之变化。因此，还应选择合适的方法进行跟踪修正，以便更好地分析供地行为对社会经济发展的功能实现程度。

6参考文献

[1]NORTHDOUGLASSC.Institutions，InstitutionsChangeandEconomicPerformance[M].Cambridge：CambridgeUniversityPress，1990.

[2]周宁.城市土地供应机制绩效评价研究——以成都市为例[D].成都：四川师范大学，2008.

[3]赵鹏军，彭建.城市土地高效集约利用及其评价指标体系[J].资源科学，2001，23（5）：23-27.

城市用地的价值范文篇6

关键词：城市生态健康；指标体系；改进的层次分析法（IAHP）；综合评价；山东省

中图分类号：X826文献标识码：A文章编号：0439－8114（2011）15－3211-03

UrbanEcosystemHealthAssessmentinShandongBasedonComprehensive

EvaluationModel

WANGYan1，CAOJun－ru1，MENGQing－juan2

（1．SchoolofArchitecturalEngineering，ShandongUniversityofTechnology，Zibo255049，Shandong，China；

2．BinzhouQualitySupervisionStationofBuildingEngineering，Binzhou256613，Shandong，China）

Abstract：Urbanareaisanadvancedman－madecomplexecosystemconsistingofsociety，economyandnature．Thesustainabledevelopmentofurbanareaisdeterminedbyurbanecosystemhealth．Fivefactorsweresuggestedtoaccesstheurbanecosystemhealth，includingvigor，organizationalstructure，resilience，maintenanceoftheecosystemfunctionsandthehealthsituationofcrowd．Anassessmentindexsystemofurbanecosystemhealthwassetupusing17citiesofshandongprovinceasresearchobject．Improvedanalytichierarchyprocessmethodwasusedtocalculateeachindexweight，andcomprehensiveassessmentmodelwasutilizedtoassessurbanecosystemhealthinShandong．Accordingtothevalueofurbanecosystemhealthassessmentandgradestandardofurbanecosystemhealth，17citiesinShandongprovinceweredividedintothreecategoriesashealthy，subhealthyandunhealthy．TheresultofassessmentwasreasonablesoastoprovidecrediblebackgroundforpromotingthedevelopmentofurbanecosystemhealthinShandongprovince．

Keywords：urbanecosystemhealth；indexsystem；improvedanalytichierarchyprocess（IAHP）；comprehensiveevaluation；Shandongprovince

目前，山东省正处于城市化快速发展阶段，但地方经济发展的同时也带来了一系列资源耗竭、环境污染、自然生态退化和人群健康受损等城市生态系统健康问题。而生态系统健康直接影响到城市的可持续发展。通过建立一套相对完整的城市生态健康评价指标体系，采用定量的评价方法，对山东省17个城市的生态健康进行评价，以便为促进城市生态系统健康发展、实施城市生态系统健康管理提供依据。

国内对城市生态健康的研究起步虽然较晚，但进展迅速，熊鹰等［1］应用属性理论与方法对长株潭城市群生态健康进行了评价；张晓琴等［2］采用因子分析与模糊优选评价模型对兰州市生态系统2000～2006年的相对健康状态进行了评价；苏美蓉等［3］运用集对分析法对北京、上海、武汉、广州等16个城市的生态系统健康状况进行了评价。本文采用以上评价研究中所取得的成果，并针对其中的不足，建立适合山东省17个城市的生态健康评价指标体系，运用改进的层次分析法计算出各评价指标的权重，采用综合评价法对山东省17个城市的生态健康进行评价，根据评价结果提出提高城市生态健康水平的建议，以解决具体的社会生产和实际问题。

1城市生态健康评价指标体系的建立

1．1评价指标的选择

城市生态健康指标的选择目前在学术界还没有统一的标准，但评价指标应遵循能完整准确地反映城市生态健康状况的原则［4］。桑燕鸿等［5］从活力、恢复力、组织结构等8个方面建立了城市生态健康评价指标体系；张晓琴等［2］运用压力-状态-响应模型构建了评价指标体系。城市是一种高度人工化的自然-社会-经济复合生态系统，每个城市都有自身的特点，应该建立适合自身的城市生态健康评价指标体系，考虑山东省的实际情况和数据可获得性，本文选择活力、组织结构、恢复力、服务功能的维持、人群健康状况作为城市生态系统健康评价的5个要素，针对每个要素的内涵提出相应的指标，最后构建山东省城市生态系统健康评价指标体系（表1）。

1．2评价标准的确定

城市生态系统健康评价指标确定后，就需要明确各项指标的健康标准，才能对城市生态系统的健康状况进行评价［6］。目前学术界尚没有统一认可的城市生态系统健康标准，本文参照国际和国内标准以及国际和国内公认的生态城市、园林城市、环保模范城市标准来制定，将城市健康标准划分为5级：病态、不健康、亚健康、健康和很健康。具体的分级标准值及各标准值的区间范围如表1所示。

2评价指标权重的确定

指标权重的准确与否在很大程度上影响综合评价的准确性和科学性。传统的权重分配常用Delphi专家咨询法和层次分析法，其中Delphi法不仅对咨询专家要求较高，而且多轮咨询的工作量较大。近年来用层次分析法确定权重越来越受到研究人员的重视，并在多方面得到应用，但AHP采用九标度刻划比较判断结果，使专家感到操作困难，而且计算复杂，还需要进行一致性检验。为克服AHP的上述特点，本文采用了改进的三标度层次分析法IAHP［7］，其计算步骤如下：

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1）建立比较矩阵C＝［cij］。当指标i比指标j重要时取cij＝1；当指标i与指标j同等重要时取cij＝0；当指标i不如指标j重要时取cij＝－1。

2）建立感觉判断矩阵S＝S［sij］，其中：

sij＝di－dj，di＝∑cij（1）

3）建立客观判断矩阵R＝［rij］，其中：

rij＝P（sij／Sm），Sm＝maxsij（2）

其中，P为使用者定义的标度扩展值范围，如P取值为3、5或7。

4）在完成以上的工作后，对矩阵R的每一列元素都进行归一化计算，即得到权重分值。

IAHP具有操作简便、结果客观、完全一致三大优点，采用改进的层次分析法计算的上述指标体系的权重分配如表1所示。

3山东省城市生态健康综合评价

3．1单指标评价

城市生态健康评价过程，是在单指标评价的基础上进行加权综合评价［8］。单指标评价也叫做无量纲化，是指采用一定的数学方法将指标统计值的量纲消除掉，使不同量纲之间的值可以相互比较和综合。设第i个子区的第j个指标的取值为xij，则指标的单项评价值yij有两种计算方式。

x为正作用指标时，用公式（3）来计算：

yij＝（xij－xjmin）／（xjmax－xjmin）（3）

x为负作用指标时，用公式（4）来计算：

yij＝（xjmax－xij）／（xjmax－xjmin）（4）

式中：xjmax为第j个指标中的最大值；xjmin为第j个指标中的最小值。

该无量纲化将使所有指标值界于0～1，正、负指标取值在无量纲化后具有同向性，即得分越高，其可持续发展功能越强。

3．2综合评价

根据综合评价法的方法与原理，采用指标加权求和法，从而得到各城市健康评价的总分值。该模型强调指标的群体性和迭加性，指标之间是可以相互替代的，即个别指标的落后对系统整体功能不会造成太大影响。加权求和的计算公式为：

式中：F为评价单元总分值；n为评价指标数；wi为第i个指标的权重；fi为第i个指标的分值。

采用前述指标体系和评价模型，根据所采集的统计数据，对山东省17个城市生态健康水平进行了综合评价，评价结果如表2所示。

根据山东省17个城市的生态健康综合评价值和健康状态分级标准（表3）可以看出，山东省17个城市的综合评价值分布在3个区间内，即可以将山东省17个城市的城市生态健康情况分为3类：健康、亚健康和不健康。其中青岛、东营、烟台、威海为健康城市；济南、淄博、枣庄、潍坊、济宁、泰安、日照、临沂、德州、聊城、滨州、菏泽为亚健康城市；莱芜为不健康城市。根据分类结果，在MapInfo中绘制出专题地图（图1）。

通过山东省17个城市各个评价指标的具体数值与标准值的比较，可以发现莱芜市单位GDP能耗太大，人均GDP、第三产业占GDP比重指标方面与其他城市相差太大，需要采取相应的措施，摆脱不健康状态；而枣庄等个别城市处在不健康状态边缘，针对弱项指标应制定相关政策，逐步提高城市生态系统健康水平；作为省会的济南市由于人口过多，虽然综合经济实力很强，但人均GDP并不高，市区人口密度太大，失业率较高，都是影响其城市健康程度的主要问题，但这些问题难以在短期内解决；威海和青岛是最为健康的两个城市，绿化程度高，恢复力强，服务功能强大，多数指标都在全省前列。综合来看，山东省很多指标优于其他多数省份，其特点是整体效果好，恢复力要素很强。通过采取有针对性的措施，各个城市的生态健康程度有望提升一个层次。

4结论

本文在对城市生态系统健康认识的基础上，建立了城市生态系统健康评价指标体系，运用综合评价法对山东省17个城市的生态健康进行了评价，得到结论如下。

1）从活力、组织结构、恢复力、服务功能的维持、人群健康状况5要素，选取了17个评价指标。运用改进的层次分析法计算出各评价指标的权重，该方法巧妙地把定量分析和定性分析结合起来，操作简单，所得权重较准确。

2）对山东省17个城市生态健康的评价结果表明，山东省17个城市中有4个城市为健康状态，1个城市为不健康状态，大部分城市处于亚健康状态，影响山东省17个城市生态健康的不利因素主要是城市生态系统的活力不强和组织结构不尽合理。

3）评价结果较合理，该评价结果可为促进城市生态系统健康发展、实施城市生态系统健康管理提供依据。

参考文献：

［1］熊鹰，陈昊林．基于属性理论的长株潭城市群生态系统健康评价［J］．生态环境学报，2010，19（6）：1422－1427．

［2］张晓琴，石培基．基于PSR模型的兰州城市生态系统健康评价研究［J］．干旱区资源与环境，2010，24（3）：77－82．

［3］苏美蓉，杨志峰，陈彬．基于生命力指数与集对分析的城市生态系统健康评价［J］．中国人口・资源与环境，2010，20（2）：122－128．

［4］颜文涛．城市生态系统健康属性综合评价模型及应用研究［J］．系统工程理论与实践，2007（8）：137－145．

［5］桑燕鸿，陈新庚，吴仁海，等．城市生态系统健康综合评价［J］．应用生态学报，2006，17（7）：1280－1285．

［6］官冬杰，苏维词．城市生态系统健康评价方法及其应用研究［J］．环境科学学报，2006，26（10）：1716－1722．

［7］王艳，宋振柏，吴佩林．基于GIS的城市土地适宜性评价［J］．安徽农业科学，2008（6）：2487－2489．

城市用地的价值范文1篇7

关键词：工业建筑遗产；城市复兴；文脉传承

中图分类号：G112文献标志码：A文章编号：10085831（2013）03016005

一、工业建筑遗产保护成为世界性的新课题

（一）国内外工业建筑遗产保护的缘起

当今世界正快速迈进后工业化时代，传统的工业门类正逐步被新兴产业所代替，城市正进入产业重构和转型发展时期，大片的传统制造业基地和地段“退二进三”成为许多城市，尤其是工业城市建设和旧城改造的主题。在20世纪70年代，欧美国家受到全球化的影响，传统制造业向发展中国家转移，大量工业用地和建筑被闲置，造成了环境恶化、经济衰退、失业贫困等社会问题，国外把这些废弃的工业区认定为“棕色地带”[1]。1996年巴塞罗那国际建筑协会（UIA）第大会提出对工业、码头等废弃地段保护、管理和再生的倡议。2003年国际工业遗产保护联合会（TICCIH）制定并公布《关于工业遗产保护的下塔吉尔》，正式明确工业遗产是城市历史文化遗产的重要内容之一，被视为世界工业遗产保护的里程碑[2]。

中国从20世纪80年代开始，一些大城市中心地区开始产业结构调整，大量传统的工业企业外迁。但与欧美国家不同的是，中国城市中心工业的退出并没有引起土地的闲置，反而成为城市开发的宝地。在“推倒重来”的开发模式下，大量有价值的工业遗产被拆掉，几代产业工人的记忆和情感被抹杀，城市曾经的工业建设辉煌逐渐淡忘，这与西方国家珍视工业遗产的做法大相径庭。国内并没有重视工业遗产保护，直到2001年才开始陆续有工业遗产列入全国重点文物保护单位。2006年4月18日，国内出现首个有关工业遗产保护文件《无锡建议》，同年5月国家文物局下发《关于加强工业遗产保护的通知》，正式提出“工业遗产保护是中国文化保护事业中具有重要性和紧迫性的新课题”。

（二）城市文化遗产保护理念的提升

工业城市是指历史上由于工业发展而兴起、繁荣的城市，由于传统工业的衰退或产业结构的调整，市区遗留的工业遗存及蕴涵的文化成为城市特色和历史的象征，是其它类型城市所没有的特质。通过研究近现代工业化历史，发现工业化和城市化、现代化是互为一体的文明演进过程，近现代工业的兴衰左右城市的发展进程。尽管工业化历程较短，但在现代城市发展中的地位和作用众所周知，工业遗产作为工业化社会见证物的重要性不言而喻。当面临工业遗产在城市转型期大规模消亡的问题时，保护的紧迫性和历史责任感激发了民众对遗产的关注和重视，人们开始反思工业时代带来的诸多问题[3]。抢救工业遗产的呼声愈发高涨，工业遗产保护和利用的理论有待更深入的研究和实践，当前，工业遗产已成为热门的研究课题和城市文化遗产保护的新趋势。

二、工业建筑遗产的综合价值解析

（一）见证工业革命的历史价值

工业革命作为工业遗产的历史体现，深刻地影响了科学技术发展、经济文化繁荣，彰显了工业城市文脉内涵，是那个时代社会经济文化水平、工业技术水平等方面的物质承载。大量工业时代所遗留的工厂厂区、工业建筑和构筑物、街道，都逐渐成为城市景观不可或缺的一部分，与遗产相关的环境景观设计也是彰显历史遗产文化内涵的重要手段[4]。人类创造的工业建筑遗产刻录了工业文明历史进程的印记，拆除这些宝贵的遗产，不仅破坏了物质的再利用价值，更造成了城市文明的遗失、文脉的断裂。曾有着百年辉煌工业历史的德国老工业区——柏林上牧场工业区，经过了繁荣、战争和废弃的曲折历史进程，在1990年德国统一后，呈现出一片衰败、萧条的景象。当地政府面对这一尴尬的局面，为了重新激发上牧场工业区的活力，达到振兴柏林经济和复兴城市文脉的目的，在1990年中期将多数建筑列为工业保护建筑，作为整体工业区改造的一部分，这些保护建筑被再利用并更新为商业中心及艺术设计中心，彰显了工业建筑遗产的重要历史价值及社会价值[5]。

（二）见证科学进步的技术价值

技术价值是工业化的核心，也是工业遗产有别于其他类型文化遗产的关键[6]。工业建筑遗产承载了最真实和完整的时代性信息，其科学价值体现在工厂最初厂区规划、建筑物建设过程中材料、结构、工艺的独创性和合理性，以及生产工具的改进和产品制造工艺的不断创新、发展过程中表现的技术价值。工业建筑遗产的技术价值在于它记录了工业技术的进步和发展。工业技术流程、设备更新、操作技能改进和产品换代，构成了工业时代科学技术发展的脉络，展示了当时最先进的科学发展、技术创新及相对完整的历史轨迹。保护好具有价值的工业建筑遗产，才能保护好其中划时代的科技发明与创造，对后代产生科技方面创新方法的启迪。研究当时工业时代组织生产的科学方式和对大自然规律探索的方法，才能提高对科学技术发展历史的研究水平。

（三）见证文明进步的社会价值

工业建筑遗产见证了一个城市空间结构的演变、产业建筑的发展，也是当地城市风貌的重要组成部分。建筑遗产的更新保护再利用的重要性在于，它不仅保证了城市的历史延续性，还用物质的方式保存了地方特色的生活方式。工业遗产记载了城市居民的真实生活，是认同感的基础，反映人们在生产活动中发挥的作用以及政治和社会对生产的影响，社会价值存在于企业精神、文化、理念中，对长期工作于此的众多劳动者、技术人员、老工业区的居民来说有特殊的情感价值，具有不可忽视的社会影响。

城市、建筑本身就是人的行为方式和群体的社会生活形态的物化形态[7]。工业化推动城市化进程，提高了社会文明程度，促进了整个社会经济生活，对城市建设、生活水平、人员就业等作出了相当大贡献，是当代城市发展的重要推动力。一些工业城市就是依托某个行业而形成的，例如攀枝花市、大庆市、个旧市等。工业生产是人们生活的重要组成部分，记录这种活动，反映人们在生产活动中发挥的作用，以及政治和社会对生产的影响，正是工业遗产社会价值的体现。

（四）见证现代审美的艺术价值

工业遗产艺术价值体现在城市的肌理，表现为工业厂区空间规划和建筑、构筑物设计的审美价值。工业时代高效率、简洁化、构成化的大生产模式特征，组成了工业建筑及厂区空间规划的设计原则。它们代表了当时最先进的生产力和科学技术，造型新颖独特，利用率高，有些工业建筑还成为了城市中的标志性建筑物。具有重大价值的工业建筑遗产常携带着鲜明时代特征跟历史厚重感，其独特空间结构形式的表现、精密的机器设计、优美的机械美学、均衡的体量构成等，都体现了重要的艺术价值。目前，一些较为发达国家和地区已经意识到工业建筑遗产的重要艺术价值，并将建筑遗产作为文化资源的再利用投资，不是简单的推倒重建，而是开发出城市历史文脉与社会精神需求相结合的工业建筑遗产保护发展策略。以年轻创意人群的视角，看待这些似乎不再具有使用价值的老工业建筑、厂房，再利用为激发创作灵感、孕育创意产业的重要来源空间。

（五）不可低估的经济价值

《下塔吉尔》提出：“改造和使用工业建筑应该避免浪费能源，强调可持续发展。在曾经的产业衰败或者经济衰退地区的经济转型过程中，工业遗产能够发挥重要作用。”工业建筑遗产可以直接转化为经济资源，保护工业建筑遗产可有效地避免社会资源的浪费，因为工业、产业的形成过程与发展进程，大都需要大量的经济、物质、人员投入。而这些建筑遗产其中的建筑、构筑物，本身具有大空间、大尺度的结构特点，适宜被灵活置换为其他功能的建筑空间，充分利用既存的建筑物、构筑物以及规划齐整的厂区场地，可以有效节省拆除重建的资源投资。拆除反而要付出比改造利用更大的成本，保留利用可减少大量的建筑垃圾及其对城市环境的污染，同时减轻建设过程中对城市交通、能源的消耗，节约大量的投资，符合可持续发展的要求，具有可观的经济价值。

三、工业建筑遗产重大文脉价值内涵

（一）城市文脉体系的理论更新

1.文脉涵义的深化

当今，在严重的城市文脉特色危机和文化失落现象下，在城市性质从功能城市走向文化城市的要求下，在城市规划定位从物质规划走向文化规划的时代趋势下，文化作为国家软实力的表征，在城市特色的创建中起到越来越重要的作用，作为文化的载体和表征，文脉需要表达传承与发展。进一步理解，文脉的实质就是一种文化的“图底关系”。一方面，作为历史传承，包含了很多历史、地理、文化、环境信息的老建筑已经形成了一种“底”面关系，一个新的建筑应该传承这些信息基因，得体地介入到这种底面关系中，以一种有意味的方式形成新的“图”面关系。另一方面，新的建筑也会随时间而积淀与老建筑一起形成新的“底”面关系，以此延续这种信息基因的传承。第三层含义，传承了历史信息基因的新单体建筑与老建筑群体之间可以互换图底关系，在老建筑有机更新的过程中起到一种制约关系。这种历史信息或建筑基因的传承关系，实质上是一种鲜活的文化传承关系。因此，发展更新后的文脉观念或者说文脉的本质在于有关联、有意味、有发展的文化关系继承结构。

2.文脉理论体系内容的全面化

初期传入的文脉观念存在着片面性和肤浅性：在认识层面上，只围绕民用建筑，停留在表象的字面理解，没有从整体全局的角度，尤其是同样具备重大文脉价值的工业建筑方面进行深入把握和理解。在认识角度上，还只是以静止的眼光观察叙述文脉，而没有注意到文脉本身就是一个不断发展变化、自我更新的过程。在思想意识上，认为文脉只是属于传统守旧的代名词。在建筑设计中提倡文脉意味着复古。在具体实践上，一方面滥用误用文脉，“假古董”泛滥，“夺式建筑”盛行，另一方面干脆忽视文脉，“大拆大建”造成了许多文脉断裂，原来优美的城市面貌荡然无存。这些现象都与没有建立较完整的文脉理论体系有关。

更为重要的是，工业建筑作为一个重要的类型，其中所蕴涵的重大文脉价值没有引起足够的重视。工业建筑遗产在当今地球资源不可逆性的实际情况下，它的更新利用彰显了对社会的意义所在，作为文脉体系理论的重要拼图，还有效地保证了城市历史文脉发展的脉络。

（二）工业建筑遗产的文脉内涵

1931年的《雅典》初步把文脉概念由单体建筑转到局部城市环境之中。《关于建筑遗产的欧洲》则是建筑遗产及表述的文脉关系的保护运动的高潮。对于建筑遗产文脉关系进一步表述为：“作为人类记忆不可或缺的组成部分，建筑遗产应以其原真的状态和尽可能多的类型传递给后代。否则，人类自身的延续性将被破坏。”[8]文脉关系在人类文明传承中的重要性和不可或缺性跃然纸上，并指出了文脉的原真性和多元性特征。《下塔吉尔》明确提出了“工业遗产”的概念。该指出工业遗产具有重大的文脉内涵，因为那些为工业活动而建造的建筑物和构筑物，其生产的过程与使用的生产工具，以及所在的城镇和景观，连同其它的有形的或无形的表现，都具有基本的重大价值。第一次肯定了工业遗产在文脉保护及传承中的重要作用，明确了工业遗产的重大人文历史价值，工业遗产同样传达了相同的文脉构成，符合与当时社会经济技术水平相适应的演进规律，是文脉理论的重要构成部分。

对于文化遗产来说，继承是最好的保护，发展是最深刻的弘扬[9]。工业建筑遗产见证了一个城市空间结构的演变、产业建筑的发展，也是当地城市风貌的重要组成部分。建筑遗产的更新保护再利用的重要性在于，它不仅保证了城市环境的历史延续性，还用物质的方式保存了地方特色的生活方式。城市工业建筑遗产，是其在漫长的历史过程中形成、保留下来的宝贵财富，因此它是城市生命历程中不可中断的连接，它体现着独特的思维方式和文化价值，实实在在承载着文化的积淀。工业建筑遗产现在虽然已不能适应现代建筑复杂的功能需求，但它完整地记录了整个城市发展的历程，工业遗产同周围的人居环境共同引发了当地“场所精神”的共鸣，对当地一代又一代的民众产生了强烈的归属感和认同感。城市文化深深地印刻在当地工业建筑遗产物质载体之上，表现的深远历史文化影响，构成了城市独特文化生活的真谛。由于工业建筑遗产的真实存在，城市发展便具有了文脉的延续。保护工业遗产就是保护城市的特有文化，也是城市特色得以存留的重要保证。

四、文脉传承与工业建筑遗产的保护再利用

（一）塑造工业遗产整体景观脉络

工业景观往往能形成无法替代的城市特色。工业的布局和发展极大地影响着城市格局，形成了特殊的内在肌理和特质内涵。在城市化大潮中，国内许多城市由于对自身遗产的忽视和放弃，造成了今天城市形态、面貌和文化的趋同。认定和保存有多重价值和个性特点的工业遗产，对于提高城市文化品位，维护城市历史风貌，改变“千城一面”的城市怪象，保持生机勃勃的地方特色具有特殊的意义。应以传承地方历史文脉、延续城市文化特色、塑造城市形象特色为目标，通过有机保护和合理利用场地上的历史遗存，赋予场所以地域人文特色。工业景观与建筑学、人文地理学中的文化景观和生产景观相关，具有景观规划、考古保存、生产技术、经济发展、建筑遗产评估和保护等方面意义。工业区以错落的厂房、高耸的烟囱、林立的水塔、火光通明的高炉等为主要特征，这些工业建筑多以城市中的河道、铁路、道路作为纽带，相互关联形成独特的城市文化景观——工业景观。它们不仅展示体现工业文明成果和工业生产风貌，而且具有标志性，有很强的机械美特色，是所在地区或城市的特征性地标，是人们从景观层面认知城市方位和空间结构的重要心理坐标，工业时代特征明显。例如，融合了建筑设计、景观艺术等学科领域的理念和手法，依靠生态技术的新发展所形成的一种复杂综合的改造模式[10]。这种模式注重整体保留厂区建筑的结构、构筑物和设施设备，通过适宜新元素诠释原本的工业文化风貌。保护和再利用集中在老工业厂区环境内部完成，改造幅度相对较小，只是局部的片段的更新，利用新景观系统整合旧的工业遗迹，达到对工业遗产的转译和重新阐释。

（二）再生工业人文景观资源体系

在工业遗产地进行二次设计应通过保持或重建场地的文化特征，使人们对往昔辉煌的追忆有所依托，触摸到整个工业环境中所铭刻的时光印记；通过对场地文化资源的深入挖掘，对物质遗存的保护和利用，是历史环境在新旧融合中再生。一些工业遗存长期处于荒废状态，其人文内涵也随时间的变化而变化。麻省理工弗伦荷教授认为：“任何有生命的物质，都需要不断更新，但这种更新只能源于历史。”在大量没有文化价值的历史碎片景观中，如果能将有意义的碎片、独特的场景作为线索，重新整合并形成符合现代审美观又不失传统特质的景观，将使一些濒于消失的工业遗存得到再生并重新焕发光彩。中山岐江公园，设计中利运用现代设计手法，在原造船厂构架基础上进行重新塑造，既保留了场地的历史文化底蕴，某种意义上也以一种新形式展现了历史遗存的意义。建成后的岐江公园不仅延续了城市工业文化，也为市民提供了优美的绿地空间，一时好评如潮。

（三）新建筑延续工业建筑文脉特征

文脉是建筑所在的语境。从工业建筑遗产保护的角度来说，文脉关系也就是老建筑在规划方面与周围建筑和街区发生的关系，新建筑部分对老建筑的文脉关系的影响决定了其环境价值的保持或是损失。新建筑在形式上延续了老建筑的语汇，工业遗产周边的新建筑风格应体现工业建筑特色，使整个地区具有可识别性和历史文脉传承性，形成有工厂特色的城市形象。例如重庆新天地项目外观采用了工业厂房的形式和符号，尖山墙、青砖瓦、灰白门窗洞隐喻化龙桥曾经是重要的工业区。矶崎新在美国COSI科学与工业中心更新中，运用新老轴线重新组织的手法延续了老建筑的文脉特征。新建筑主题就是一条交通轴和功能房间，长度是老建筑的三倍，但由于与老建筑等高、立面简洁现代，很好地充当了老工业建筑的背景。新建筑应该满足现代生活的要求，不应拘束在过去的旧形式中，应充分运用新型材料、技术进行文脉的延续。新旧建筑关系不限于形式上的相似，而应把是否构成空间整体和文化延续感的建筑环境作为标准。

（四）工业遗产保护促进城市文脉复兴

在城市竞争日趋激烈的背景下，凸显城市历史文化要素，张扬城市个性，已成为确立城市竞争优势的特殊手段。单霁翔曾指出：“一座城市在其发展建设过程中，如能注重自身的文化内涵，重视自身文化特色的保护和弘扬，打下坚实的文化基础，就能成功建设一座未来的理想城市。”根据英国一项名为“文化对英国城市复兴的贡献：证据调查”的政府报告显示，文化在城市复兴中扮演至关重要的角色。该报告通过相关的城市复兴案例证实：文化在物质、经济和社会环境方面都能够产生良好的效益，促使城市复兴得以执行。如今，城市文脉延续已经成为城市复兴中不可或缺的重要成分和核心。将工业遗产保护与文化产业结合会对城市形态产生深刻的影响。保护工业遗产的目的是纪念和保护历史，从而保护城市文脉。工业遗产保护利用与城市文化发展战略紧密相关，是城市文化的重要组成部分，将催生新的文化产业，可实现以文化创新与经济发展为特点的文化经济繁荣点。因此，工业遗产保护和利用不是局部而是具有全局意义的文化新增长点。通过对文化资源的挖掘与保护、工业历史地段与工业遗产的适宜性再利用以及城市特色的营造，使城市综合竞争力得到提升。

五、结语

《北京》强调：“文化是历史的积淀，存留于城市和建筑中，融合在人们的生活中，对城市的建造，市民的观念和行为起着无形的影响，是城市和建筑之魂。”工业建筑遗产再利用是文脉延续的重要手段，而文脉是引领工业建筑遗产更新的精神。工业遗产凝聚着丰富的文化内涵，对现代城市精神生活产生多方面的积极影响。工业建筑遗产反映着城市的历史、社会、思想的变迁，是今天可能触摸到的尚未消逝的历史真实。由此应该把工业遗产看作是城市生命历程中不可中断的链接，这种链接使今天的生活与历史、未来紧密地联系在一起，使城市人群的感情有了物质的依托。这些关于工业遗产及利用这些遗产所形成的环境品质和作为一种不可替代的资本，作为其表现核心，无疑是文脉的传承及发展。工业遗产是一个城市的记忆，也是一种复杂的构成。保护工业遗产不仅是保护城市特色个性的需要，也是延续城市文脉的需要。

参考文献：

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[2]ALFREYJ.PUTNAMT.TheIndustrialHeritageManagingResourcesandUses[M].London：Routledge，1992.

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[6]李先逵，许东风.工业遗产价值取向的评析[J].工业建筑，2011（10）：37-40.

[7]张松.历史城市保护学导论[M].上海：同济大学出版社，2008.

[8]张松.城市文化遗产保护国际与国内法规选编[M].上海：同济大学出版社，2007.

城市用地的价值范文篇8

关键词:商业地价；人均GDP；全社会消费品零售额；固定效应模型

Abstract:Thispaperbasedonthedataofcountry's35premiumfocusonmonitoringthecityfrom2000to2009,GDPpercapitaandsocialindicatorsoftheretailsalesofconsumergoodsonbehalfofeconomicdevelopment,toestablishfixedeffectsvaryingcoefficientmodels,analyzestheimpactofthedifferenteconomicdevelopmentonurbancommercialpremiumanddifferences.Keywords:commerciallandprices;percapitaGDP;-wideretailsalesofsocialconsumergoods;fixedeffectsmodel

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

引言

土地作为一种特殊的资源，是城市发展的基本载体。自城市土地使用制度改革以来，我国城市土地市场进入快速发展和完善的阶段。然而随着城市化水平的不断提高，土地资源稀缺与土地需求增长的矛盾日益凸显，经济发展的同时土地价格也随之上升。对比不同城市可以明显看出城市间土地价格的差异比较大。

JosephS.Keiper认为土地内在生产力不同导致地价水平不同，土地价格的上升是因为土地使用量及使用密度的增长[1]。DavidSegal、PhilipSrinivasan从城市规划方面研究，发现城市规划通过影响土地需求进而作用到土地价格上[2]。YukioNoguchi、JamesPoterba曾分析日本多个城市地价，其中的一个结论是投机需求是城市地价上升的重要因素[3]。杨继瑞在中国城市地价论一书中较全面地阐述了地价影响因素，具体划分为10类，包括土地区位、用地性质、基础设施状况、经济、税收等方面[4]。董玛力、朱道林在分析长三角区城市地价时，得出在这一地区的城市地价受到区域经济发展水平的影响更为显著[5]。

根据不同研究成果显示，一些城市经济状况方面的因素是影响城市地价的关键。本文将以城市商业地价为对象，探索经济发展对城市商业地价的影响及其差异。

指标选择及数据来源

地价水平值是以一定范围内的平均地价反映某一时点地价水平高低状况的指标，按照土地用途可将地价水平值分为居住地价水平值、商业地价水平值和工业地价水平值。在我国城市地价动态监测体系中，地价水平值是重要的指标之一，能够直观地反映某一时间或区域内的地价水平，同时也能看出城市地价变化趋势及城市间的地价水平的不同。

在城市经济发展指标选取上，由于人均GDP在一定程度上能反映经济的发达程度，同时考虑到城市商业地价与商业服务水平有密切关系，并且商业服务水平也是城市经济繁荣的指标之一，因此共同选取这两个指标代表城市经济发展状况，并分别就商业地价与人均GDP、全社会消费品零售额的关系进行相互映证与比较，以保证结论的可靠性。

考虑到研究的可比性及数据的可获取性，本文选取全国35个地价重点监测城市，城市地价水平值的数据来源于中国城市地价动态监测网，人均GDP与全社会消费品零售额的数据来源于各城市2001～2010年统计年鉴，以2000年为起始样本点，时间跨度为2000～2009年。商业地价水平值、人均GDP、全社会消费品零售额分别记为P、G、C。

在实证分析前，为了消除可能存在的异方差影响，对城市商业地价水平值、人均GDP与全社会消费品零售额进行对数处理，得到ln(P)、ln(G)、ln(C)，通过构建PanalData模型进行分析，运用Eviews6.0软件确定城市商业地价水平值与人均GDP及全社会消费品零售额的模型。

实证分析

为了对城市间商业地价与人均GDP及全社会消费品零售额指标的关系进行定量与定性分析，结合所收集到的35个城市2000～2009年的面板数据，找出城市之间的差异情况，本文致力于通过面板数据的单位根检验与协整检验，构建出有效的面板数据模型，并就模型结果与实际相结合进行分析。

面板数据单位根检验

在应用面板数据模型分析时，为保证估计结果的有效性，避免伪回归，回归前必须对数据的平稳性进行检验，本文采用相同根情况下的单位根检验法(LLC检验、Breitung检验)与不同根情况下的单位根检验法(IPS检验、Fisher-ADF检验和Fisher-PP检验)。根据单位根检验结果，三个变量的一阶差分的P值都小于5%的置信水平，因此判断数据一阶差分平稳。

面板数据协整检验

通过单位根检验得出的一阶单整结果，需要进一步判定两个变量之间是否存在协整关系。本文采用Engle和Granger两步检验法，运用Pedroni检验,以回归残差为基础构造出7个面板协整检验统计量。在这七个中GroupADF与PanelADF统计量在小样本情况下检验效果更好，所以本文在判断变量间是否存在协整主要依据这两个结果。GroupADF与PanelADF统计量均在一定的显著性水平上拒绝了原假设，即城市商业地价水平与经济增长之间、城市商业地价水平与全社会消费品零售额之间存在协整关系。

面板模型检验

在面板数据分析时，利用Hausman检验判定模型影响形式，检验结果得到P值为0.0335，小于5%。因此应选择固定效应模型。利用协方差分析检验方法设定面板数据模型，两个假设如下。

如果接受则可以认为样本数据符合不变系数模型，无需进行进一步的检验。如果拒绝假设，则需要检验。如果接受，则认为样本数据符合变截距模型，反之拒绝，则认为样本数据符合变系数模型。具体通过构建和两个统计量来判断上述两个假设。

其中，N为截面数，T为期数，K为解释变量个数，本文中N=35、T=10、K=1。本文要构建ln(P)与ln(G)及ln(P)与ln(C)两个模型，分别用上标1和2加以区分。

根据软件运算得，=1.94、=4.03、=172.53、=8.91、=362.65，=2.25、=3.91、=148.81、=6.07、=268.34，而F1,5%（34,280）=1.47，F2,5%（68,280）=1.35，所以、、、统计值均大于对应临界值，即拒绝与，因此可以分别构建以下变系数模型：

式中，、为商业地价对数的平均值，、表示城市商业地价对数的偏离值，为第i个城市人均GDP对城市商业地价的弹性系数，为第i个城市社会消费品零售额对城市商业地价的弹性系数和反映了各城市商业地价水平与人均GDP、全社会消费品零售额之间的差异。其中i表示城市编号，i=1、2…35；t表示年份编号，t=1、2…10。

根据软件计算结果显示，模型调整拟合优度分别达到了99%与98.8%的，说明两个模型拟合程度很好，并且β也都通过了检验，F统计量为499.73、429.91，其对应P值都为0，达到了很好的显著水平。

结果分析

总体上依据我国整体经济地带划分为东、中和西部，见表5。比较表中两组β值可看出，分别由人均GDP与全社会消费品零售额所代表的城市经济状况对城市商业地价的影响比较一致，这也相互映证了文中所采用的两个指标具有代表性，所得到的结果也是可信的。

表5东、中、西部城市的模型影响系数估计结果

东部大连石家庄广州南京杭州济南青岛上海沈阳天津厦门北京

0.140.200.360.430.440.470.500.500.510.560.620.63

0.170.160.420.350.370.340.470.490.600.600.350.60

东部福州海口宁波深圳平均值

0.670.800.801.010.54

0.470.470.720.790.46

西部重庆兰州南宁呼和浩特西宁西安银川乌鲁木齐成都贵阳昆明平均值

0.170.220.220.300.320.330.400.470.470.631.070.37

0.180.210.170.300.430.300.380.310.360.530.690.33

中部哈尔滨合肥太原长沙郑州武汉南昌长春平均值

0.220.250.310.440.460.500.530.560.41

0.220.270.250.410.520.470.550.530.40

从全国及区域范围来看，城市商业地价与城市经济发展水平之间存在显著的正相关性，东部城市人均GDP与全社会消费品零售额对商业地价的平均影响系数为0.54、0.46，中部城市人均GDP与全社会消费品零售额对商业地价的平均影响系数为0.41、0.40，西部城市除去重庆和昆明外平均影响系数只有0.35、0.33，这种东强西弱与我国的实际情况是相符的。

从各城市来看，人均GDP对商业地价影响排名前五的城市为昆明、深圳、宁波、海口、福州，排名后五位的为兰州、哈尔滨、石家庄、重庆、大连，全社会消费品零售额对商业地价影响系数前五的为深圳、宁波、昆明、天津、北京，后五位为兰州、重庆、南宁、大连、石家庄。从这些城市的排名发现昆明、海口的商业地价受影响程度大于其他的发达城市，反而重庆、大连的商业地价受经济影响程度很小。昆明市2000年以后大量进行城市改造，市场上土地需求量非常大，投资需求增加、但投资渠道相对单一等原因，使商业地产成为更热门的投资方向，因此商业地产价格上涨，地价快速攀升。而海口与昆明又不相同，从表中看出全社会消费品零售额相比于人均GDP对海口商业地价影响要小的多，这与海口市主要依托农业与旅游业的产业结构有关。而从大连市2000～2009年土地供应数据来看，房地产用地占比在25～30%左右，工矿仓储用地与房地产用地比例在1.9:1左右，并且在不多的房地产用地供给中商服占比只有10%～15%，这与大连市住宅自住与投资的需求大、价格上涨快、开发利润高、资金周转快等因素有关，导致开发企业重住宅轻商业，综合原因导致商业地价上涨缓慢。

结论

通过对全国35个城市2000～2009年的面板数据分析得出以下结论：

（1）城市商业地价与该城市经济发展水平之间存在显著正相关性，这反映了土地与城市发展的密切联系，土地本身所具有的自然特性与经济特性决定了东部城市优越的地理位置、雄厚的经济基础与发达的商业服务给投资带来的效益相比于其他地区要高得多，那么更高的土地产出就会推动土地价格的上升。

（2）产生各城市间经济发展对商业地价影响程度差异的原因有许多，因为不同城市的产业结构是不同的，第一产业与第二产业比重大的城市相比于第三产业比重大的城市的商业地价受经济发展的影响要弱，并且相比较而言整个城市的价值也要小。另一方面城市所处的发展阶段不同也是造成商业地价差异的重要原因，发达城市较欠发达城市的商业服务要兴盛，经济带动效应更强。

（3）虽然经济发展能够带动商业服务发展，提高商业地价和城市价值，但也要看到城市的快速扩张发展应建立在合理规划利用的基础上，严格土地管理，形成良好的土地供给政策与资源配置，从而促成城市与土地的良性互动发展。

【参考文献】

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DavidSegal,PhilipSrinivasan.TheimpactofsuburbangrowthrestrictionsonU.S.housingPriceinflation[J].1985,6:14-26.

YukioNoguchi,JamesPoterba.HousingMarketsintheU.S.andJapan[M].UniversityofChicagoPress,1994,5:11-28.

杨继瑞.中国城市地价论[M].四川:四川大学出版社,1998.

董玛力,朱道林.长江三角洲城市地价与区域经济发展关系研究[J].价格理论与实践,2006(6):48-49.

城市用地的价值范文篇9

关键词:划拨土地使用权价格;土地增值；土地增值收益分配

Abstract:inviewofthecurrentlanduserightstransferpriceassessmentofthecostmethodwidelyusedindisputemorelandappreciationincomeset,thispaperbasedonthelandvalueincrementinincomedistributionofthealgorithmisbasedontheanalysisofthefactorsoflandvalueincrementlandvalueincrementthechangeruleoftheincomedistribution,soastoputforwardtolandappreciationincomedistributioncoefficientmethodtodeterminethe.

Keywords:transferlanduserightprice;Landvalue;Landvalue-addedincomedistribution

中图分类号：F301.0文献标识码：A文章编号：

目前，划拨土地使用权进入市场已是普遍现象，但是划拨土地使用权权益价格评估仍是当前我国土地估价行业中的面临的一项重要难题。对于其评估方法，理论上可选用市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法，对于各种评估方法的应用困境也有许多学者进行了分析研究。目前，形成普遍共识且应用最广泛的方法主要为基于土地增值收益分配的成本法(也称正算法)，该方法的难点在于土地增值收益在国家和划拨土地使用权权益人之间进行合理分配的问题。本文通过对土地增值因素的分析，揭示土地增值收益分配的规律，供业界相互交流和相关部门参考之用。

一、基于土地增值收益分配的正算法

成本法(又称成本逼近法)是一种按照开发成本发生的构成要素来求取的价格，故俗称“正算法”。依据2001年国土资源部的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金来确定土地价格。在测算过程中不需要考虑土地增值收益，是因为土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。由此，成本法评估的基本公式为:划拨土地使用权价格=土地取得费用+土地开发费+税费+投资利息+投资利润。

对于正算法，由于土地使用者已经对土地进行了一定时期的资金投入和管理，且这种若干年的投资和使用也会产生“正的外部经济效应”。这种“外部性”会促进城市经济发展，进而导致土地的增值。这部分土地的增值收益未能在划拨土地使用权价格中体现出来，其客观合理性则难以体现。所以，划拨土地使用权价格构成应包含土地取得成本、开发成本、投资利息、利润和土地增值收益。

二、基于土地增值收益分配的正算法的基本公式

鉴于正算法未考虑相应的土地增值收益，因此提出“基于土地增值收益分配的正算法”的评估方法及其思路，其基本公式如下:

P划拨=C+T+I+K•ΔM

其中:P划拨为划拨土地使用权价格，C为划拨土地取得成本及后续开发费用，T为相关税费(征地或拆迁中发生的相关税费)，I为投资利息和开发利润，K为增值收益分配系数，ΔM为土地增值收益。

上述基本公式中，划拨土地取得成本、开发费用、相关税费、投资利息和开发利润的确定应坚持“客观性原则”，即按照评估基准日的市场客观数据而确定。可见，上述公式评估思路的核心是如何确定土地增值收益（M）和划拨土地使用权增值收益分配系数（K）。

三、土地增值收益分配的确定

根据上述公式，其中土地增值收益的测算一般较多的采用成本扣减法。该方法类似于剩余法的过程，以土地目前市场价格扣除土地取得成本、开发成本、利息、利润后余额来确定土地增值收益额。即：

土地增值收益额＝土地市场价格－土地取得成本－开发成本－利息－利润

由此，难点就落到了划拨土地使用权增值收益分配系数上，目前虽然对这个数值没有具体的定论，但是普遍认为这个系数是有规律的，从城市土地增值的因素不难分析这些规律。

1、城市土地增值的本质

城市土地增值是指在城市化过程中，伴随着社会经济发展和土地投资改良，土地利用过程中获得的土地收益的不断增加。其经济本质为地租的增值和土地资本的增加，其直观的表现形式是土地价格的上涨。土地增值的过程既是土地价格的上涨，也是土地价值的增加，两者本质上是一致的。

2、城市土地增值的因素

城市土地增值因素概括起来有五个方面：一是社会经济发展导致土地利用效率提高及土地需求量增大造成地价上涨；二是人口增加导致土地利用集约化程度提高及需要量增加造成地价上涨；三是对城市基础设施如交通、供电、供水和公共设施如学校、医院、文化及商业设施等投资，使各类城市用地更符合城市经济发展需要，土地开发利用能获得更高的开发收益，从而导致地价支付能力增强，地价上涨；四是由于城市规划变化等，使土地利用条件发生变化，在变化方向有利于土地高度化利用时，地价将上涨，并且可能产生价格数倍甚至数十倍的增长；五是土地使用者对土地进行资金和劳动力的投入，把物化劳动和活劳动凝结在土地中，增加土地效用的同时也使土地增值。

从地租理论和土地收益分配理论看，上述的土地增值可分为地租增值和土地资本增加两部分，地租增值部分应归国家所有，土地资本投资收益中，属于国家的应归国家所有，属于土地使用者的应当土地使用者所有。就以上五个方面来看，第1、2方面增值是自然增值，非个人因素带来的，应属于全社会公共所有，即为国家所有；第3、4方面增值主要是由于地方政府对土地的投资与规划条件改变，其增值收益理论应归属于当地政府所有；第5方面增值主要是由于土地使用者的追加投入带来的增值，这部分应归属于土地使用者。

3、划拨土地使用权增值收益分配率变化规律分析

根据上述分析土地增值主要包括5个方面的因素，其中第1至4个因素的增值属于国家和政府所有，而第5个因素增值属于土地使用者所有，为划拨土地使用权价值范围，因此划拨土地使用权增值收益分配率相当于就是第5个因素引起的增值在这5个因素引起的增值中占的比例。从中不难分析出这个比例也就是划拨土地使用权增值收益分配率变化的一些规律：一是对于城市化进程发展迅速、人口增加快速、城市基础设施改善条件良好的大城市，土地的自然增值和政府投入增值更快，相反划拨土地使用权增值收益分配率就低；二是对于同一个城市而言，在城市中心区要比边缘区地租增值及政府土地资本投入带来的增值更快，即划拨土地使用权增值收益分配率就低；三是随着城市发展越来越成熟，各项规划、基础设施投入等都定局后，土地的增值主要依靠土地使用者的追加投入，故划拨土地使用权增值收益分配率会相对提高。

4、划拨土地使用权增值收益分配系数确定

根据上述分析，划拨土地使用权增值收益分配系数与城市的发展速度、距离城市中心的距离远近及城市化进程的阶段都有密切联系。同时收益分配系数K的取值区间应在(0，1)上，这里不包括0和1两个值，是因为:K=0时，土地增值收益全归属于政府;K=1时，土地增值收益全归属于土地使用者。显然这都是不合理的。因此，具体确定时，可以首先采用比较法，根据与周边城市之间的发展、城市化进程等比较，按周边城市的取值情况确定所在城市的取值区间；其次采用直线法，即K=估价对象到城市中心的距离/城市边缘到城市中心的距离，再结合具体情况(如城市规划、土地用途与级别、民生安置、政策导向等)而确定。

四、结论

针对当前划拨土地使用权权益价格评估中普遍采用的成本法中争议较多的土地增值收益的确定，本文在基于土地增值收益分配的正算法的基础上，通过土地增值因素分析土地增值收益分配的变化规律，从而提出土地增值收益分配系数的确定方法。

参考文献:

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［3］闫艳，秦明周．划拨土地使用权评估方法探讨［J］．安徽农业科学，2009，(6):2662～2664．

［4］洪开荣．旧城改造对策模型分析［J］．城市问题，2001，(4):17～19．

［5］丁成日．土地价值与城市增长［J］．城市发展研究，2002，(6):48～53．

［6］刘永胜．划拨土地使用权价格评估方法探析［J］．黄冈职业技术学院学报，2010，(6):137～139．

城市用地的价值范文篇10

关键词：社会主义核心价值观引领城市法治文化建设研究

中图分类号：D64；D920.0文献标识码：A文章编号：1003-9082（2016）12-0318-01

一、社会主义核心价值观与法治文化建设的内在统一

社会主义核心价值观是当下我国道德建设的具体要求，其根本生命力在于实践。法治本身具有道德属性，法治的灵魂就在于价值观、道德性。社会主义核心价值观与社会主义法治文化建设具有内在统一性，社会主义核心观是法治文化建设的思想保证和价值支撑，同时，社会主义法治文化建设为社会主义核心价值观的培育和践行提供了强有力的法治保障和实践平台。

二、社会主义核心价值观引领城市法治文化建设的具体表现

社会主义核心价值观作为社会主义核心价值体系的核心，在引领法治文化建设方面发挥着不可替代的作用，它为城市的法治文化建设提供了正确的价值观，对人们价值观的形成也产生了积极的影响。具体体现在社会主义核心价值体系为城市的法治文化建设提供了正确的方向、积极的思想支撑、道德支撑以及坚定的目标导向四个方面。

1.社会主义核心价值体系为城市的法治文化建设提供了正确的方向和思想引领

法治文化在不同时期都包含一定的价值取向，如何将法治文化深入到人们的内心？关键是要构建这个社会或时代的价值共识。我们现在走的是具有中国特色的社会主义道路，因此我们国家的法治建设一定要体现社会主义，建设有中国特色的社会主义法治文化。社会主义核心价值观在其内涵上体现了社会主义的意识形态，它要求人们要坚定不移地走社会主义道路，为法治文化建设指明了方向。

城市的法治文化建设需要城市的人民共同来建设和维护，在当今社会各种思想文化交织碰撞，我们在尊重差异、包容多样的基础上，必须用社会主义核心价值观引领城市法治文化建设，掌握意识形态的主动权，维护社会主义的主流意识。

2.社会主义核心价值体系为城市的法治文化建设提供了积极的思想支撑

社会主义核心价值观涵盖了国家社会和个人三个层面的价值目标。

在国家层面上，它力求要将我国建设成为富强民主文明和谐的社会主义国家，为城市法治文化建设提供健康的发展环境和物质基础，创造良好的法治环境保障市民的权利和自由，解决人们之间的矛盾和冲突，力求实现一种和谐的工作、学习和生活状态。在社会层面，它不仅保障公民的个人权利和自由，而且“公正”、“法治”也为城市法治文化建设提供坚强的思想保障，为建设法治政府奠定思想基础。在个人层面，更加注重价值目标的培养，使市民的爱国主义精神、诚信的美德不断传承，以社会主义核心价值观激发市民建设法治文化的热情，为城市建设提供新的发展导向、精神动力和法治保障，注入新活力，开拓更广阔的发展空间。

3.社会主义核心价值观为城市的法治文化建设提供了道德支撑

建设具有中国特色社会主义文化要求我们要深刻认识法律与道德的辩证统一关系，即法律的实施为道德的实现提供了强有力的保障，同时法律的建设又需要以道德为支撑。建设具有中国特色的社会主义法治文化不是为了单纯地用法律来治理我们的国家，而是要求结合实际情况用人性化的道德来约束和辅助法律。

城市的法治文化建设的目的是为了让公民自觉守法用法，而社会主义核心价值体系的存在可以增加人们的觉悟，约束人们的自觉。社会主义核心价值观作为社会主义核心价值体系的核心，它可以帮助人们培养脚踏实地，认真严谨，实事求是的学习态度，不怕困难、坚持不懈、吃苦耐劳的精神，对人们价值观的形成具有很大的指导意义，有利于帮助人们理解道德对法律的支撑作用，树立正确的法治观念。

4.社会主义核心价值观为城市的法治文化建设提供了坚定的目标导向

我们是社会主义国家，必须坚定不移的走社会主义道路。但是用社会主义核心价值体系来引领城市的法治文化建设并不是指法治文化建设失去了它自己的独立性，而是指在坚持社会主义这一个大前提之下，更好地去建设城市的法治文化。社会主义核心价值观是我们党和国家在分析了我们国家和人民的现状，总结了历史的经验和教训，同时又吸收了国外先进的优秀的文化成果之后提出的。它为法治文化的建设提供了坚定的目标导向。城市的法治文化建设一定要与时俱进，不断地创新，结合道德的约束，打造具有文化底蕴的特色宜居城市。

三、总结

社会主义核心价值观反应的是对人们道德层面的要求，法治文化建设对应的是对人们法律层面的要求。实现中国特色社会主义法治国家就要依法治国和以德治国相结合，二者不可偏废。深刻地认识到道德和法律之间的辩证统一关系，要联系城市的实际情况以及分析城市发展现状，走适合我们市情的道路，与时俱进。本文首先用辩证的方法论述了社会主义核心价值体系与法治文化建设的内在统一，接着论述了社会主义核心价值体系引领城市法治文化建设的具体表现，即社会主义核心价值体系为城市的法治文化建设提供了正确的方向、积极的思想支撑、道德支撑以及坚定的目标导向四个方面。显然，社会主义核心价值体系在引领城市的法治文化建设方面发挥着不可替代的作用。我们要积极培育和践行社会主义核心价值观，力求建设具有本地特色的城市法治文化。

参考文献

[1]陈金钊.对法治作为社会主义核心价值观的诠释[J].法律科学，2015，（1）：4.

[2]王晨.司法公正的内涵及其实现路径选择[J].中国法学，2013，（3）：19.

[3]张彩虹、张育红.社会主义核心价值体系在引领城市法制文化建设方面的重要性[J].中国劳动关系学院报，2006年第20卷第4期.

[4]李霞琪.浅析社会主义核心价值体系如何引领城市法制文化建设[J].企业家天地，2007（6）.

[5]孟强，叶慧海.浅析我国社会主义核心价值体系的内容以及现实意义.2012年中国学会学术交流会论文集，2012.

城市用地的价值范文篇11

一、引言

随着社会的不断发展，人们的思想观念越来越超前，对于精神享受也越来越重视，旅游出行就成了必不可少的内容。为了满足众多旅游者的旅游需求以及促进旅游业发展，1995年3月，国家旅游局发出《关于开展创建和评选中国优秀旅游城市活动的通知》，在全国范围内根据20个类目184个评分点来评定中国优秀旅游城市。截止到2012年，全国被评为优秀旅游城市的已有370座。旅游地之间的竞争力与优秀旅游地的比较也成了众多学者所关注的热点话题。但在众多旅游竞争力方面的研究中，对发达城市的研究较多，对小城市的研究相对较少，尤其是对于地级市的旅游竞争力的研究还处在起步阶段，研究的成果也比较少，需要进一步的研究和发展。本文从多个方面入手，运用层次分析法对山西省北部大同、中部太原、南部晋城三个优秀旅游城市的旅游资源竞争力进行研究。

二、山西省优秀旅游城市概况

山西是我国的煤炭资源的重要产地，随着煤炭资源的有限以及煤炭资源带来的大量负效应，山西省的产业转型就势在必行。

素有“三代京华，两朝重镇”之称的大同位于山西北部，深厚的文化底蕴和丰富的历史遗迹构成了一道亮丽的风景线，吸引了来自世界各地的旅游者，近年来，随着第三产业的不断发展使得大同日益摆脱了“煤都”之称而作为一座历史文化生态名城逐渐被更多人熟知。

山西的省会太原，位于山西省的中部，滨临汾河，三面被山围绕，是山西省的经济，政治，文化中心。经济发达，交通便捷，是中国北方的军事、文化重镇，中国的重工业、能源基地之一。

位于山西省东南部，太行山南端的晋城，自古就有“有凤来栖”的传说，被誉为古代神话之乡。晋城市交通便捷，地理位置得天独厚，拥有多处非物质文化遗产、重点文物保护地等。素有“中原屏翰”的美誉。

三、山西省优秀旅游城市差异性评价

（一）评价指标体系的构建和评价因子的解释

1、评价指标体系的构建

基于上述对旅游资源比较评价的思路与方法，借鉴了国内外的各种研究手段与方法，针对大同、太原、晋城三座优秀旅游城市的旅游资源特点，建立起三座城市的评价体系。

2、评价因子解释

根据需要旅游资源评价的内容，将旅游资源指标评价体系的指标分为四个大类，其中系统层包括城市旅游资源指标评价体系；环境条件、资源条件、旅游条件构成准则层；方案层由自然条件、政治条件、经济条件、旅游资源、旅游资源价值、交通条件、服务设施七个因素构成；因素层的下层为项目指标层，包括地理区位、地方财政收入、历史文化价值、交通通达度、旅游服务及管理等二十项指标。

（二）各层次指标权重的确定

1、构造判断矩阵

根据国家的评价标准，结合旅游资源评价体系来判断C层各要素之间的相对重要性，建立了B-Cn（n=1，2，3）、B-Cn（n=4，5）、B-Cn（n=6，7，8）、B-Cn（n=9，10）、B-Cn（n=11，12，13，14）、B-Cn（n=15，16，17）、B-Cn（n=18，19，20）七个判断矩阵，根据T.L.Saty的1-9标度方法为七个矩阵要素之间的赋值进行打分。

2、各层次指标权重

权重是根据特征向量计算出的指标在评价中所占得比重用分数来表示。通过比较判断矩阵中各列的列和以及归一化的计算，得到比较判断矩阵的特征向量，这里采用Excle的方法根计算。本文通过检验系数C.R.（公式为CI/RI），判断矩阵的一致性。若计算结果CR小于0.01，则判断矩阵得到满意结果；否则就需要调整判断矩阵元素的取值，使之具有满意的一致性。

3、最终权重的计算

根据求得的各指标权重值，可以利用权重可以传递的原则通过Cn和它相对应的Bn的权重值与Bn相对应的An的权重值的乘积，求出Cn的权重值。根据计算出的权重，把二十个指标进行排序。从表中可以看出在指标评价层中，排名第一的为艺术欣赏价值，第二为科学考察价值，第三为历史价值。这说明旅游者在进行旅游目的地的选择时旅游资源价值的独特性与否是首要因素。由于旅游目的地与旅游客源地的环境差异比较大，且这些地区的历史沉淀、科学价值以及审美价值与客源地环境大不相同。在大多数旅游者更偏向去与本地资源互补性更强的旅游景区的情况下，旅游目的地的资源条件优异就对旅游者的吸引力也更强。

排在第四名的气候适宜度与排在第六名的城市绿化覆盖率两个指标对旅游者选择旅游目的地也有较大影响。说明旅游城市在大力发展经济的同时也要注重可持续发展，保护环境，注重景区的自然环境，大力进行绿色旅游、低碳旅游。同时，旅游地的旅游地区服务设施完善程度以及交通通达度也会影响旅游者的出游的决定。

四、建立综合得分模型并对各景点进行综合评价

（一）建立综合得分模型

在上述层次分析法得出的旅游资源指标评价的各个指标层的权重的同时，对各个指标赋予分数。本文采用特尔菲法（DelphiMethod），即专家咨询法，对二十个指标逐一进行打分，每个指标的满分为100分。并将每项指标得出的权重值与专家打分值相乘，算出大同、太原、晋城三个城市的最终得分。

（二）结合得分模型对指标进行评价

旅游业是一个复杂的系统，其中不仅包括旅游地自身所具有的旅游资源、自然条件，也与地方财政收入、旅游业优惠政策以及旅游服务设施的完善程度密切相关。大同市的综合评价得分最高，为85.8986，太原紧随其后，为84.1579，晋城市综合评价分值最低，为80.3316，与大同以及太原的旅游业发展尚存在一定差距。下面，就六个旅游评价的主要方面做出图表来直观具体的比较大同、太原、晋城三个优秀旅游城市的优缺点及对今后发展的意见建议。

1、在自然条件方面，晋城市的气候适宜度以及绿化率都较低，这就说明了晋城作为国家重要的煤化工基地，在发展第三产业的过程中要注意与环境发展相适应，大力保护环境、积极进行产业转移，走绿色可持续发展道路，太原与大同的自然条件相差不多，而太原作为省城更应抓紧建设生态环境城市。

2、在政治条件方面，太原市对旅游业的优惠政策最大，对于旅游者而言，旅游花费的经济因素也是旅游者决策的重要因素之一，所以太原市的旅游业优惠政策大，自然对旅游者的吸引力更高，对于促进旅游收入有较大好处，而大同和晋城因根据自己城市的实际情况，制定一系列旅游景点的优惠政策，例如发行一卡通等等手段来吸引旅游者。

3、在旅游资源方面，大同市的景点组合度最高，适合为了节约时间的旅游者进行游览；晋城市的景点数量最多，但景点较分散，旅游者通常要花费较多的时间在各个景点之间的路途中，所以晋城市应开发出一条或多条旅游线路供游客选择，对各个旅游资源进行较全面的开发，在全面推荐的同时，注意资源的整合。太原市的景点数量与景点组合程度居于大同与晋城之间，要注意加大基础设施建设，着重自然与资源的协调发展。

4、在旅游资源价值方面，这是旅游者选择旅游目的地的主要因素，在历史文化价值、艺术欣赏价值、科学考察价值、景观独特价值四个方面，大同都位居第一。例如云冈石窟，始建于北魏时代，是我国佛教鼎盛时期的经典杰作，具有无与伦比的历史地位。除景点本身优势之外，大同市着重对于云冈石窟及华严寺等等的大力宣传和景区完善而游客所熟知。对于位居第二和第三的太原和晋城而言，太原市作为一座有着上千年历史文化名城，在七八千年前的母系氏族公社早期，太原的先民就曾经创造了灿烂的文化；而晋城市有众多的如皇城相府、白马寺森林公园、蟒河风景区等历史与自然旅游景点，具有极高的历史文化价值与艺术欣赏价值。但因这两个城市对于旅游资源的打造与宣传较少，旅游者对于旅游地的感知较少，了解不多，对于旅游产业的发展有很大影响。针对此种情况，要注意对本地区特色旅游地如晋祠、皇城相府等的旅游资源价值的宣传及周边景点的打造，充分利用现代媒体的作用，大力宣传本地优秀旅游资源，结合山西省历史悠久的特点，营造出历史氛围或艺术欣赏氛围，使游客在欣赏的同时有身临其境的历史穿越感。

城市用地的价值范文篇12

摘要本文论述了城市经营的规划方略，主要有9个：1.保护城市历史文化遗产，长远考虑城市经营；2.美化城市景观，以景观美提升城市资产价值；3.优化城市环境，以环境美提升城市资产价值；4.合理规划城市广场，搞好广场工程经营；5.开发区与城市整体协调，少投入多生产；6.行政中心带动房地产增长，政府引导城市经营；7.控制私人用地与建房，培育房地产业经营气氛；8.基础设施区域共用，节约投资并增加效益；9.规划先行，搞好城市经营性规划。

关键词：城市经营；城市规划；城市规划方略；历史文化遗产；景观；城市资产；环境

一方面中国经过20年的改革开放，经济水平大大提高，城市建设的时机更好。另一方面中国经济发展的投资趋向城市，给城市建设带来了机遇。然而，国家和地方财政对城市建设的投资非常有限，城市发展资金要靠城市自己，城市经营提到了日程。

国内外多年的实践证明，在城市建设中，规划是龙头，规划必须先行。在城市经营中也一样。因此，城市经营的规划方略研究，十分重要。城市规划走向经营性的城市规划，城市规划本身就可以创造价值，城市规划本身就是城市经营。一个好的广场规划、小区规划可以创造上亿的价值，上海文化佳苑就是一例。一个好的城市总体规划创造的价值更是不可估量，周庄、平遥规划最有说服力。

概括起来，城市经营的规划方略，主要有如下9个：1.保护城市历史文化遗产，长远考虑城市经营；2.美化城市景观，以景观美提升城市资产价值；3.优化城市环境，以环境美提升城市资产价值；4.合理规划城市广场，搞好广场工程经营；5.开发区与城市整体协调，少投入多生产；6.行政中心带动房地产增长，政府引导城市经营；7.控制私人用地与建房，培育房地产业经营气氛；8.基础设施区域共用，节约投资并增加效益；9.规划先行，搞好城市经营性规划。这些问题是城市经营与城市规划建设的热点与难点问题，也是城市发展急待解决的问题。本文本着“既少花钱又能把城市建设好”的宗旨探讨这些问题。

一、保护城市历史文化遗产，长远考虑城市经营

•保护城市历史文化遗产的意义

城市历史文化遗产保护的意义主要有4个方面：历史研究——历史文化价值、科学研究——科学价值、发展旅游——经济价值、可持续发展。

•史研究——历史文化价值

历史文化遗产是历史的见证，是历史研究的重要依据。研究城市、人类发展历史，借古丰今，有利于促进城市发展。

•学研究——科学价值

历史古城、建筑、构筑物（如中国的赵州桥、都江堰，埃及的金字塔）等有很深奥的科学道理，有的甚至是现在人们还不清楚的科学理论，保护历史文化遗产，尤其是保护凝聚了3000多年历史文化的中国历史文化遗产，对科学研究有重要的意义。

•发展旅游——经济价值，有利于更好地城市经营

中国3000多年的历史文化丰富、美丽、迷人，吸引着中国人，更让外国人向往，是发展旅游的重要资源；是人们游憩、观光、获得美的享受的重要场所。平遥古城98年旅游收入达90万元，近年均增长率为200%多；小小的周庄（小镇），年旅游收入达2亿元，增长率也是惊人的。

随经济水平的提高，旅游收入不断提高，旅游在国民经济中的比例不断增长。我国城市历史文化旅游的潜力很大。我国张掖市比日本的高山市的历史文化遗产丰富得多、有价值得多，然而，我国张掖市的旅游收入占国内生产值的比例却比日本的高山市低得多，掖市不到10%，而日本的高山市在70%以上——以旅游为生。

总之，历史文化遗产是有重要的意义。国家每年拿出2000万元用于历史文化名城保护。历史文化名城、世界文化遗产丽江古城，遭受地震时，国际上给了相当数量的捐助。保护城市历史文化遗产，是城市经营的长远战略

•可持续发展

全球《21世纪议程》指出，可持续发展的一个重要方面是保护历史文化遗产。保护历史文化遗产功在千秋，造福子孙后代。同济大学阮仪三教授在80年代初做平遥、周庄规划时，做了保护古城镇开辟新区的规划，并呕心沥血地奔走说服，保下了平遥古城、周庄古镇，使平遥成为了世界文化遗产，周庄也有望登录世界文化遗产名录，阮仪三教授当然是保护文化遗产的大功臣。同时，当时接纳保护意见的决策者也是大功臣。

我国的历史文化遗产很丰富、很有价值。遗憾的是在经济开发中遭到了建设性的破坏。70年代的太谷等城，不亚于平遥，现在却荡然无存。福州的“三坊七巷”在旧城改造中给“改”掉了。这些十分令人心。专家们认为，改革开放以来，在城市开发中对历史文化的建设性破坏超过了“破四旧”、“文革”。西部是古“丝绸之路”，有丰富、珍贵的历史文化遗产，在西部开发中，在城市经营中，一定要吸取经验教训，有意识地、特别重视地保护历史文化遗产，延续华夏文化，造福子孙后代。

•保护历史文化遗产，提升城市资产价值

城市历史文化遗产，是城市资产。历史文化遗产，是重要的旅游资源，也是旅游资产。因此，保护历史文化遗产，可以提升城市资产价值。平遥古城、周庄古镇的历史文化遗产保护得好，旅游发展得好，城市资产价值提升得多；杭州市历史文化遗产规划得好，房地产价提升得多。

（三）历史文化遗产保护的内容

历史文化遗产保护的内容主要包括4个方面：文物古迹的保护、历史地段的保护、古城风貌特色的保护与延续、历史传统文化的继承和发扬。

•物古迹的保护

文物古迹包括类别众多、零星分布的古建筑、古园林、历史遗迹、遗址、杰出人物的纪念地，还包括古木、古桥等历史构筑物。

•史地段的保护

历史地段包括文物古迹地段、历史街区。

文物古迹地段指由文物古迹（包括遗迹）集中的地区及其周围的环境组成的地段。

历史街区指保存有一定数量，一定规模的历史建构物且风貌相对完整的生活地区，该地区的整体反映某一历史时代的风貌特色，具有较高的价值。

•古城风貌特色的保护与延续

古城风貌特色的保护与延续包括古城空间格局、古城自然环境、城市建筑风格三部分。

古城空间格局：包括古城的平面布局、方位轴线、道路骨架、河网水系等。它们能反映城市的文化景观、规划布局思想、历史发展、社会文化模式。

古城自然环境：包括城市及其郊区的重要地形、地貌、原野、与重要历史有关的山、水、花、木、原野特征。城市的自然环境与城市的景观、文化、生态紧密相联。

古城建筑风格：包括建筑的式样、高度、体量、材料、平面布局、与周围建筑的关系等。建筑风格影响城市风貌特色。

•历史传统文化继承和发扬

历史传统文化主要包括传统艺术、民间工艺、民俗精华、名人轶事、传统产业等。它们是无形的历史文化遗产。

（四）历史文化遗产保护的方法与原则

历史文化遗产保护的方法与原则主要有9个方面：

•封不动的保存（冻结保存）——原真性原则

原封不动的保存，保持历史文化的原真性。这是联合国提倡的标准。一般对文物古迹应原封不动的保存。