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[关键词]住房抵押贷款证券化违约风险风险防范。

住房抵押贷款证券化(Mortgage-BackedSecur-ity,MBS)是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的具有较差的流动性、但具有未来现金流收入的住房抵押贷款拆分、整合为抵押贷款群组,首先由证券机构以现金方式购入,再经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程,这一过程将不易出售的资产转换成可以在市场上流通的证券(主要是债券),使得住房抵押贷款的风险由大量的投资者分担。[1]住房抵押贷款证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用,以房地产为对象,以房地产或与房地产有关的债权做担保,发行债券、股票、单位信托或其他受益凭证,直接从市场筹集资本的一种资金融通机制。从发行机构来看,住房抵押贷款证券化是住房抵押贷款机构将债权转移给众多的投资者,将债权变现,实现风险的分担,另一方面,对于投资者来说,住房抵押贷款证券化可以将住房抵押贷款机构的收益让渡给参加住房抵押贷款证券化的其他参与者,实现收益的分离和重组。

一、我国住房抵押贷款证券化现状。

自从1998年实现住房制度改革以来,随着住房改革进程的加快,个人住房贷款需求量也不断的增大,我国个人住房贷款突飞猛涨。截至2010年底,我国商业银行个人住房贷款累计余额已达7。1万亿元,仅2010年,个人消费性住房贷款累计新增2。3万亿元。

图12007-2010年住房抵押贷款余额表单位:亿元。

资料来源:中国人民银行历年公布的货币政策执行报告。

根据上图数据表示,2007-2010年间,我国住房抵押贷款余额增长迅猛,个人住房抵押贷款当迅速增长到一定规模时,我国的金融机构就会面临较大的由资金缺口以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾所带来的流动性风险。住房抵押贷款证券化作为三十多年来最重要的金融创新工具,有效的缓解了这种矛盾,是一种成熟的融资手段,庞大的住房抵押贷款余额给我国住房抵押贷款证券化提供了基础资产。

我国住房抵押贷款证券化才刚刚起步,还没有进行大规模地开展。2005年,建设银行推出了30。17亿元的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”,继而在2007年12月,建设银行又发行了41。6亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”。“建元2005-1”和“建元2007-1”均是采用了抵押担保证券(CMO)的形式,将证券划分为优先级证券和次级证券。其中“优先级资产支持证券”按信用级别的高低分为A、B、C三档,采用簿记建档集中配售的方式发行,最终发行利率将根据“簿记建档”的最终结果确定;“次级资产支持证券”发行人向发起机构(中国建设银行)定向发行。中国人民银行吴晓灵副行长指出:“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新,是加快金融体制改革、积极发展资本市场维护金融稳定和金融安全的一项重要措施。”住房抵押贷款证券化的合理的有效发展给我国带来了巨大的好处。从我国目前的实际情况来看,我国宏观经济环境的良好走势和房地产市场的繁荣发展使得大量居民有购房的欲望,由于国情、居民收入水平、消费模式的限制,大多数人会选择向银行贷款购房,并采用分期付款的方式。然而由于个人住房抵押贷款多为长期贷款,同时伴随着银行发放的个人住房抵押贷款的增多,大量的资金沉积在流动性较差的抵押贷款上,造成了商业银行资金流动性较差并造成风险增加。通过住房抵押贷款证券化过程,可以将聚集在银行体系内的风险分散给各类投资者,并增强商业银行资金的流动性,提高经营效率。[2]。

从国际金融发展趋势和我国住房市场发展状况来看,住房抵押贷款证券化的推行将是我国住房金融市场发展的必然趋势,住房抵押贷款证券化作为一种金融创新的产物,还面临着违约风险等各方面的风险。那么如何进一步认识我国住房抵押贷款证券化过程中存在的违约风险并有效地加以控制将是我们必须面对的问题。

二、我国住房抵押贷款证券化面临的违约风险。

所谓的违约风险从广义上来讲也叫做信用风险,是指在交易活动中,交易一方的违约给另一方造成损失的可能。住房抵押贷款证券化的的违约风险主要来自于原始住房抵押贷款的借款人无法或不能及时偿还本金和利息而给住房抵押贷款支持证券的持有人造成的损失。

住房抵押贷款证券化市场的基础资产是原始住房抵押贷款,如果原始贷款出现现金流中断和坏账的情况,那么以这些贷款为担保发行的债券价格就会出现大幅度下降。在我国住房抵押贷款的发放过程中,金融机构发放贷款并没有基于借款人未来稳定的收入预期,而是单纯的依赖房屋价格的上涨,购房者只要出示一份收入证明,即可获得商业银行的住房抵押贷款。[3]。

近10年来,我国的经济发展迅猛,各项经济指标运行良好,伴随着我国住房改革进程的加快和人们对住房要求的不断提高,住房抵押贷款呈现急剧增长。2010年我国商业银行住房抵押贷款的不良贷款率为1。26%,由于住房抵押贷款的低违约率和高收益率,银行对于住房抵押贷款的开发乐此不疲,各商业银行将住房抵押贷款视为优质资产,不断扩大发放住房抵押贷款的规模。对于住房抵押贷款的低违约率我们不能盲目乐观,我国住房抵押贷款的低违约率的背后是节节攀升的房价。同时,我国个人住房抵押贷款资产支持证券的违约率却正在攀升,“建元2007-1”的2007年末违约率为0%,2008年末违约率为0。3%,2009年末违约率为0。68%,2010年违约率为0。72%。一旦宏观环境和预期收入发生变化,住房抵押贷款证券化的违约风险将大大增加。

违约风险是一种综合性的风险,具有易传递性和易扩散性,某一方的违约风险可扩散到相关联方,同时违约风险还具有隐蔽性和突发性,是受内外部因素共同影响的。住房抵押贷款证券化的违约风险来自多方面,例如抵押贷款发起人造成的违约风险、抵押贷款担保人造成的违约风险、借款人造成的违约风险等,由于借款人是影响抵押贷款证券化基础资产的主要因素,所以,本文主要研究借款人所造成住房抵押贷款证券化的违约风险。在我国,由于借款人造成的住房抵押贷款证券化的违约风险主要分为主动违约和被动违约。

1。主动违约。

主动违约又称之为理性违约,是指在偿还住房抵押贷款期间,在其财务状况正常的条件下,因为经济理性而从某一时刻起停止还本付息的行为。借款人虽然尚有还款的能力,但是为了实现效用最大化而放弃了已经累积的房屋权益,不再执行贷款合同。造成主动违约的因素很多,比如房地产价格的变动。若房屋价格上升,即使借款人没有偿还能力,他也不会选择违约,因为可以把房屋转让,不仅可以偿还所有贷款,还可以获得额外的盈利。当房屋价格下降时,若按照现行市场房屋价格购买同样的房产所支付的费用比未偿还的利息低,或者转让房产不足以清偿余款,借款人就会选择理性的违约。2010年5月,各商业银行启动了房地产贷款压力测试,各商业银行按照房价下跌30%的情况的压力测试显示,在房价下降30%、利率上升108个基点的重度压力下,样本银行房地产不良贷款率会上升2。2个百分点,税前利润下降20%;46家农村商业银行不良率将上升3。5个百分点,贷款损失率增加30%。2011年,光大银行通过几次压力测试,结果显示房价下跌10%到30%不会对利润造成巨大的影响,如果下来50%可能会对拨备、利润都有很大的影响。[4]。

造成主动违约的因素还有贷款房价比,贷款房价比作为还款意愿指标是还款人在资金困难是是否做出违约行为的主要因素。无论是房价的波动,政策的变化,时间的推移等因素,若借款人支付了较高的首付,那么其违约的概率越小。目前我国规定首套房贷款房价比不能超过70%,也就是说,个人购房最低首付比例必须达到30%。

此外,贷款利率的变化也是造成主动违约的因素。在我国住房抵押贷款采取浮动利率贷款,利率的变动会给增加或降低借款者的还款压力,从而使住房抵押贷款支持证券的未来现金流和折现系数随着市场利率的变动而变动。当利率提高时,借款人的还款压力增大,就有可能发生违约风险;当利率较以前下降时,借款人的还款压力减少,发生违约风险的概率减小。

住房抵押贷款市场利率下降时,借款人能够以更低的成本融得资金,从而减少在抵押贷款月付款额,原有住房抵押贷款利率与现行住房抵押贷款市场利率之差越大,此借款人再筹资倾向就越强,反之,借款人再筹资倾向就越弱。所以我们得出结论:支付较高贷款利率的是借款人会选择提前还款,从而影响资产池现金流,给投资者的收益带来影响。

2。被动违约。

被动违约是借款人由于某些客观原因导致自身支付能力不足而无法按照贷款合同的约定按时偿还本息而造成的违约行为。客观因素主要有:借款者收入的减少,失业或疾病等突发事件,而与房地产价格,市场利率无关。[5]。

从贷款的技术层面考虑,影响被动违约的主要因素是贷款期限。若贷款期限较长,则每月的还款金额变少,被迫违约风险就减少。若贷款期限较长,则不确定因素增加,相关的其他风险也会增加。在我国,由于贷款买房的群体大部分是年轻人,所以贷款期限通常比较长,一般为10-30年。

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[关键词]商业银行二手房风险化解征信

美国次贷危机产生的直接原因是对信贷客户群的选择出了问题，引发了国际金融海啸。在二手房信贷方面，我国一些商业银行出现的问题应引起足够重视。笔者通过对服务商业银行的专业征信机构的考察，了解到商业银行在二手房贷款方面存在着突出风险，以此提出防范风险的措施。

一、从实践来看，二手房信贷风险源自四个方面

1.房屋中介信用风险。二手房信贷业务涉及房屋买、卖双方、房屋交易中介、资产评估事务所、律师、保险公司、可能的房屋租赁人、可能的房屋共有人、可能的担保公司等。具有资金充裕、信贷业务品种多等优势的商业银行仅是其中一方，但它没有第一手客户、客户资源有限、与上述各方都存在着信息不对称的劣势。因此，商业银行为争取市场份额，过度依赖房屋交易中介。二手房贷款客户资源大多为房屋中介所掌握，在推出新业务品种时，商业银行大都将营销房屋中介机构作为业务推广的主要手段，有些商行甚至给中介一定的授信额度。中介公司具有了占压客户资金、欺骗客户的先天条件。

同时，不同商行之间的信贷竞争，也助长了房屋中介机构有机可乘，弄虚作假、有恃无恐地帮助不诚信客户骗贷事件的发生。

2.贷款主体及交易行为真实性风险。近几年，在审查借款人身份、贷款事项以及抵押物真实性方面出现的问题多种多样。

(1)借款人身份及资质虚假。出于利益驱动，很多房介机构为争取成交，替借款人伪造身份证或户口本。征信机构经常遇到借款人提供的身份证、姓名和身份证号不一致、借款人提供的户口本经户籍所在地派出所鉴定系伪造等情况。(2)收入证明不真实，虚开冒开。个人实际收入的真实性，决定借款人的偿债能力。个别商行信贷人员促成交易成功则辅导客户虚开冒填薪金收入，出具不实证明。收入证明不实的表现形式表现为：(A)不在提供收入证明的单位工作；（B)收入证明的单位，早已被注销或吊销；（C）私自擅用单位公章加盖收入证明；(D)证明上加盖的公章系伪造或私刻；（E）实际收入与收入证明所标明的尸收入数相去甚远等等。虚假不实的收入证明误导商行信贷正确判断，极易导致道德风险。(3)蓄意隐瞒贷款用途。很多借款人以购房、购车、装修等证明文件骗取银行消费信贷，其贷款真实目的却是为企业生产经营或其他消费。(4)编造房产交易，骗取商行贷款。此案例很有代表性。A房屋中介公司为Y开发商员工办理住房贷款业务，贷款总额3000余万元，商行委托征信公司征信。征信员发现：其一，Y房地产公司无办公状态，所有人员都忙于配合征信；其二，征信员与借款人交谈，明显感到他们谈吐与其自称的高学历、高收入不匹配；其三，借款人大多租房居住，均无其他资产，统统拒绝征信员对其家庭征信。为揭开谜底，征信公司对借款人拟购商品房进行深度征信。实地访谈中，发现标的房屋均有人居住，且是已居住多年的拆迁返迁户，开发商一直没给房屋所有人办理产权证。这是典型的开发商假以员工名义、编造房产交易骗取银行信贷资金的违法行为。(5)姻亲之间关联交易。通过亲属、姻亲之间关联交易获取商行贷款。表现为配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋虚假买卖交易。从银行贷到的资金根本不是用于支付房款，而是挪作他用，有的甚至用于归还赌债。

3.抵押物瑕疵隐含的风险。二手房与新房相比，其物理状况劣势明显、价值贬值、价格差异大、有拆迁规划的可能，这些因素使商行的抵押房屋物权面临较大风险，直接影响抵押物处置速度和变现能力。

4.操作流程中的风险。对二手房贷款，商行执行见“他项权证”放款的流程，但有些商行为吸揽业务，拉拢房屋中介，采取见“房管局办理抵押登记收件凭证”放款，此举隐患很多。多数商行限于人力，委托中介或借款人提取他项权证，一旦有人伪造他项权证，将给商行以虚假性抵押。

以上种种风险来自不同方面，但共同特点是信息不对称造成二手房交易市场的混乱和风险的产生。

二、化解二手房信贷风险的思路和手段

针对二手房抵押贷款存在的风险和问题，笔者建议监管部门和商业银行采取如下措施，以规避风险。

1.针对房屋中介机构信用风险的措施。其一、对客户交易资金，由商行代收代付。从制度上履行对代收代付资金的监管，禁止房屋中介扣划客户贷款资金。这一措施已得到部分城市采纳。其二、对参与二手房交易、与商行合作的房屋中介机构进行信用评级。由资信评估公司对房屋中介的经营模式、资金流向、资金缺口、涉及客户数量进行全面评估。监管机构根据评级结果对与银行合作的房屋中介机构的准入做出相关规定,以扶优淘劣，净化房屋中介市场交易秩序。2.切实落实银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求，在二手房贷款业务中，引入第三方专业征信机构对借款人身份真实性、收入真实性、贷款事项真实性以及抵押物真实性进行实地核查，防止骗贷。实践证明，二手房贷前审查引入征信是十分必要的。3.加强商行内控制度建设，严格控制放款环节。在二手房贷款业务中，商业银行务必要实施“见他权证放款”的操作规程，坚持贷款直接划至卖房人账户，不能交由房屋中介扣划。为杜绝贷款人伪造他项权证事件，商业银行应委派专人到房管局提取他项权证，堵塞放款漏洞，保证房产真实抵押。4.商业银行要切实收集、掌握抵押房屋的全面信息。审查房屋是否有导致产权人对房屋的处理权不完整的租约；调查是否存在共有产权问题、动迁安置房、职工房改房等。完善二手房贷款中的债权保障体系。作为抵押物的房产，其本身的物理状况会直接影响到债权的安全，商业银行应掌握二手房入市前的装饰程度及其试图掩盖的房屋物理状况所存在的瑕疵。5.防范房屋价格的高估风险。房价高估可能是评估机构的失误，但更多的是主观恶意所为。遴选公信力好的评估事务所是商业银行降低这一风险的制度保证。实践证明，在二手房信贷中，征信机构理应成为商业银行的得力助手，也是为商行构筑起制度防火墙的有效保证。

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关键词：高房价；房贷政策；商业银行；信用风险

中图分类号：F822.0文献标识码：A文章编号:1003－9031(2010)12－0016－06DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.12.04

一、房贷政策的演变与实施效果分析

（一）房贷政策历史回顾

我国的住房信贷政策起步于1991年，于当年着手制定住房抵押贷款管理办法。由于住房体制改革较慢以及投机者快速进入房地产行业，不到一年就出现了房地产热，国家随即在1993年对相关问题着手进行控制。1995年中国人民银行出台了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，文件中规定的住房贷款条件比较严格：贷款最高期限为10年；借款人需要有质押担保和保证担保等双重担保；借款人在银行的存款金额需要达到购房价的30%且已经有半年以上的存款期，这些相对较为严格的条件的目的在于遏制房地产在短时间内过热并影响国民经济的正常运行。相对成熟的制度出台意味着银行的商业性住房贷款基本成型。1997年中国人民银行又颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，对1995年出台的文件提出了诸多修正，新的规定对原先的诸多规定进行了放松，包括：不要求双重担保和明确的存款期限；在利率方面做了明确的规定；规定贷款只用于购买用公积金建造的自用普通住房。1998年对如上规定又进一步进行了放松：扩大了贷款的使用范围，规定贷款可用于购买所有自用普通住房；扩大了贷款的实施城市范围；扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围，即由原来的工商银行、建设银行、农业银行三家银行扩大到了所有银行；在利率方面更加优惠。这些文件的目的在于使发展相对缓慢的房地产市场进入快车道。1999年中国人民银行下发了《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，并将房贷时间从20年延长至30年，进一步下调利率。这种新规定意味着购房者可以尽量减少购房首付款，并且很大程度上降低了借款人的还款压力，这无疑给购房投机者提供了更多的操作空间，当然也使以居住为目的的购房者有了更大的购买力。2002年中国人民银行进一步降低个人住房公积金贷款利率水平。2003年中国人民银行对房地产开发企业向银行申请贷款做了一些从严的制度规定，规定贷款严禁跨地区使用，申请贷款只能通过房地产开发贷款科目获得，企业的自由资金不低于开发总投资的30%。这标志着银行贷款不仅注重个人房贷，而且也将目光转移到了房地产开发企业的贷款，因为房地产事业的发展会使开发商向银行贷款，对开发商的贷款如果制度设计不完善同样会对银行的资金安全产生重要影响。2010年为了遏制房价畸形发展，对二套房贷做出了不低于50%的首付的规定，并且要求首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%，并做出了“房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷”的规定。

（二）房贷政策的实施效果

综上所述，我国自1991年实施房贷政策以来，不断反复变化具体的管理办法，但总的宗旨就是通过从松的经济政策逐渐刺激房地产事业的发展，将百姓住房由原来的福利房逐渐变化为商品房。但是由于长期以来我国执行的低工资高福利政策，使得百姓的购买力在短时间内很难有大的增长，而老百姓本身也希望尽快摆脱低矮狭小的居住环境的状况，为了尽快扩大起购买力，房贷自然是最好的选择。随着居民收入增长率逐渐提高，居民也非常希望能够将未来的收入拿到当前消费并为其谋求更大的财富增长，在房子价格增长速度相对于居民收入增长速度较低的情况下自然是理性选择。所以更多的居民选择了通过房贷方式购买住房，用未来的收入还房贷是比较合算的事情。

国家为了推动这个市场的发展也在政策方面做出最大限度的有利于居民消费的政策变化。加上我国快速城市化进程的发展策略，更多从农村析出的富余劳动力成为了城市人口机械增长的巨大动力，同时也形成了住房供不应求的局面，房子的价格一涨再涨。我国房地产事业发展仅20年，但房价年增长率达到30%。尤其是1998年以来，我国在扩张的财政政策和货币政策的基础上经济发展势头迅猛，房地产事业也在此基础上繁荣发展，银行的住房抵押贷款的投放量也逐年增加，在2007年达到了中国房价涨幅的高峰，这些事实表明房贷政策与房价之间有着非常紧密的关系。很多相关专家预测，未来20年内中国房价只涨不跌或者涨多跌少，会间接受到房贷政策的影响，但影响房价的主要因素不是房贷政策而是供求关系，并且做出二线城市较一线城市涨幅潜力更大的预测。虽然从松的经济政策目的在于刺激经济增长和拉动房地产事业的发展。房价高烧不退的原因除了从松的房贷政策外，还有其他方面的原因，需要做出详细分析。

二、住房价格居高不下的原因分析

2010年1月10日国务院办公厅颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，文件提出二套房贷首付比例提高到40%。2007年上半年以来楼市“高烧”不退，国家为稳定楼市而出台多项政策，给高热的楼市吃“退烧药”，变金融危机以来的货币政策由从松为从紧。但是单从控制二手房贷首付比例入手期望降低房价，笔者认为空间很小，房地产市场价格居高不下是由于宏观经济发展的多方面原因所致。

（一）快速城市化进程导致住房供不应求

探索城市房价的原因不能离开供求定律，供求关系很大程度上并不遵循产品生产的成本原则。十年来房价稳步抬升固然有经济政策方面的原因，但供求关系是所有原因中最重要的。随着我国城市化进程加快和产业结构调整，更多的农民从农业产业中析出从事非农产业，这些人到城市工作成为了城市住房的需求者之一。我国城市化进程的速度在加快，预计到2025年我国的城市化率可以达到65%~70%，除了城市人口自然增长的因素外城市发展的主要动力来源于城市人口的机械增长，巨大规模的人口涌进城市为催生城市房地产业奠定了基础[1]。加上为投资而购房的消费者的推波助澜，造成了住房市场供不应求的假象。多种社会因素促成房地产市场在城市化进程加快过程中高热局面不会冷却。在城市化进程中，只有在城市人口流入与流出基本平衡时，住房的供求才能基本平衡，房屋的高热状态才会结束。

（二）信贷扩张推动房价畸形上扬

1998年以来我国连续10次降息，常规的以存款获利的普通百姓的思维方式受到挑战，持续的低利率政策把储蓄存款户的目光引导向了房市，进而催生了房地产投资的热潮[2]。2004年以来房地产类贷款一直是银行新增贷款最主要的力量，与此同时房地产市场的风险也在一定程度上转嫁给了银行。房地产市场价格虚高指示房地产市场存在泡沫虽然是不争的事实，但人们投资于房地产的热情依然不减。同时银行也一如既往地向房地产业拓展业务，致使住房价格虚高成为棘轮效应。在激烈的市场竞争下，一旦房地产业发展状况不佳导致银行遭受损失，银行出于自保就会出现银企合谋操纵房价的状况，进而银行对房地产过度放款，进而在房地产市场虚假繁荣的情况下房价继续上扬。

（三）国际热钱逐利捧火房产市场

出于逐利的本质，在次贷危机和美元贬值的情况下使得更多的国际热钱看好蒸蒸日上的中国房地产市场，热钱涌入中国市场通过与房地产开发商对接以及收购物业和烂尾楼等形式进驻房地产市场[3]。这些资本的注入使得本来就非常火爆的房地产市场更加繁荣，加以中国快速城市化的城市发展宗旨，纷纷推出各种楼盘，在推动豪华楼盘房价飙升的同时也推动了普通住房价格的攀高。当然热钱的涌入在推动房地产事业迅猛发展的同时也造成了潜在危机，即这些热钱一旦撤离，就会使猛涨的楼市一下跌到谷底，房地产市场在热钱的炒作下变得岌岌可危。

（四）财富保值增值预期

随着百姓生活的富裕，需要找到财富保值增值的途径。将现金存入银行所得到的利息还不如贬值来得快，经营各类经济实体可能缺乏经验和足够的时间，所以更多的人将目光投向房地产市场。近些年房地产市场一路走高，将财富投向房地产市场不但可以使财富保值，而且可以解决养老问题。更多的百姓有这样的心理时自然会使得房地产市场异常火爆。谋求财富增值的预期使得已经买房者盼望着房价只涨不跌，而欲购房者期望房价能够止涨回跌。但是楼市价格并不取决于购房者的个人愿望，市场供求天平的结果是供大于求。1991年以来从松的宏观经济政策等将楼市从一个高潮推向另一个高潮，虽然国家在购房首付政策方面推出多项政策，一线城市的楼市价格上涨趋势虽然有所放缓，但二线城市本来楼价不是很高，作为投资手段还有很大的盈利空间，购房作为财富的保值和增值手段被人们看好。

（五）过于超前的消费观念

随着信贷事业的发展，更多的人希望尽早住上宽敞明亮的房子，但苦于没有丰厚的经济收入，住房信贷解决了这个问题。人们不但通过信贷消费购买住房、汽车，而且日常生活用品包括冰箱、电脑等也都可以通过信贷消费解决。超前消费不但让人们提高了生活质量，享受着前辈们很难享受到的富裕的生活，可以负债15年甚至25年，即用15年甚至25年以后的收入拿到现在来消费，老百姓的购买力提高的不仅是十几倍。当更多的人具有抛弃小房子从蹩脚的小社区搬到高档社区的愿望时，房子陡然呈现出供不应求的局面，加以炒房投资者的推波助澜，自然会使房子价格居高不下。所以房价高和房地产市场高热是由于很多人将未来的购买力透支到现在的结果，畸形的超前消费导致了畸形的高房价。

（六）房产用地多次转让

房价高表面上看是住房产品本身的价格猛涨，实际上主要原因在于房地产商的开发成本不断上升，这其中包括了土地出让费、开发商囤积土地、钢筋水泥以及其他建材的价格上涨等，诸多因素造成商品房建设成本的上升。商品房建设牵动一个产业链，首先需要得到土地开发权，然后组建施工队建设房屋。这个链条上任何一个环节上的费用提高都要加大开发商的成本，进而在房价上体现出来。开发商为了在获得土地开发权的土地上获得更多的收益，往往需要等待更好的开发时机，即具有土地开发权的开发商囤积土地的行为也会造成楼盘数量增长缓慢，可选择的住房供不应求的局面，这自然会使房价抬升。土地开发商获得的土地开发权往往不是直接从政府那里得到的，实际上政府的土地出让费并非很高，土地开发权几经转手到达最后的开发商手中，这时的土地出让价格已经很高，其中发生的费用最终需要购房者承担。

三、信贷消费下的次贷市场与房贷政策的效用分析

（一）信用消费下的次贷市场

美国的次贷市场为我们提供了丰富的经验。美国人在购买住房、汽车等高档消费品时一般使用抵押贷款方式进行分期付款，按照借款人的信用质量分为优质贷款、次优贷款和次级贷款等三个等级。优质贷款面向借款额度大、收入可靠从而有足够还款保障的优质客户。次优贷款的客户一般不能或者不愿提供收入证明，信用等级相对较差。次级贷款主要面对负债较重，不但不能提供收入证明而且不能定期还款的用户，由于银行对该群体的信用要求较低，所以贷款利率往往较一般的抵押贷款高出2%～3%。商业银行推出针对第三种客户的贷款服务主要因为其利润率很高，当然在赢得很高的利润的同时银行也承担了借款人不能还款的高风险。次贷是次级住房抵押贷款的简称，即商业银行针对前文所说的第三种客户提供的贷款服务，次贷面对的主要是低收入者，在资金不足的情况下借款人可以在无需提供任何收入证明的情况下获得贷款并购得住房，但要支付较一般利率更高的利率。次贷按付息方式，可以分为固定利率抵押贷款和可调整利率抵押贷款。

我国与美国在房贷业务方面有很大的不同，我国的房贷业务为银行专营，数量少但规模大，中间没有过多的非政府组织参与，银行在担负发放贷款职能的同时还承担着国民经济发展的金融命脉的职能，同时我国房贷的资金链条很短，以商业银行为中介储户的资金直接成为借款人的贷款。而在美国则是由各种相关机构组成的一个链条构成，在利益被分割的同时风险也被分割，为了使得整个经济运转正常必须保证这个链条不断，如果整个链条的任何一个环节出现了问题，则整个链条就会崩溃，整个国民经济就会一片混乱。次贷购房者虽然还款信用不足，但只要经济是向上发展的，房子就不会贬值，只要贷款人手里持有房子，银行持有的贷款人的房屋抵押产权就会赚钱。但如果经济下滑，银行虽然持有房屋产权抵押证明也不能借以弥补购房款额，这时整个利益链条就会崩溃。随着美国房地产市场的火爆，购房贷款一度变成全额借贷。住房价格的不断飙升刺激人们借贷消费，消费者会通过次贷来满足装修房屋、出国旅游和购买高档轿车的愿望，提前消费又助长了宏观经济的新一轮的繁荣。所有贷款中次级贷款是最令人关注的，其信用不够会给发放贷款的银行带来不必要的损失。对于我国而言，虽然还未详细区分不同信用等级的贷款，政策变化在于调控房贷行为，但是由于借款人本身条件不同，导致房贷政策对不同人群的影响存在差异，最终对银行产生负面影响的会是那些“类次贷”群体。

（二）消费者分层与房贷政策的效用分析

2010年起，我国开始收紧对二套房贷的政策，政策目标在于紧缩房地产投机，但该政策并不是对所有购房者都能产生相同的效果。实际上购房者可以分为自住型和投资型两种类型，二套房贷政策对二类消费者的影响有所不同。房价收入比指标可以很好的衡量我国居民的住房购买力，该指标是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。一般而言投资型购房者较自住型购房者具有较低的房价收入比。一般认为，“合理的住房价格”的房价收入比应以3~6倍较适当，但我国远远超出这一指标，2007年诸多城市的房价收入比达20倍以上，北京、上海、广州等一线大城市的住房收入比更高。在居民收入水平不能很快增长的条件下，居民更多的需要选择房贷方式提前消费。国家在购房首付比例政策的变化会影响到绝大多数人的购房行为，但对二类购买群体的影响不同。

房贷购房首付比例对购房消费者的购买行为能够产生很大的影响，但这种影响对于中年人和年轻人的影响不同。年轻人刚刚参加工作不久，没有更多的积蓄，这些人大多没有自己的房子，购房动机大多出于自住性动机，房贷首付比例提高对其购买行为并不会产生较大的影响，即年轻人对于房贷首付提高的敏感性较低，年轻人做出的选择是倾向于购买小户型的房屋，房屋的坐落位置和楼层同时适当考虑。如果房贷首付的比例下降，这时年轻人可以考虑购买面积相对较大的房屋，同时选择相对更好的楼层和较好的区位。从这个角度而言，年轻人对于房贷首付上升的敏感度高于下降的敏感度。如果年轻人在父母的资助下购房，相当于降低了房贷的首付，这时年轻人倾向于购买大户型的房屋，年轻人购房对房价上升的敏感性更低。对于中年人而言，已经工作多年，大多已经有了自己的房屋，这些人的购房动机大多是出于投资目的。购房首付需要出自自己的腰包，如果房贷首付比例提高自然会降低这些人的购房比例，相反，房贷首付比例降低会增加这些人的购买欲望，这个群体对于房贷首付比例提高或者降低的敏感性都较高。

按照这样的逻辑，如果房贷首付比例降低，所有人购房的愿望增加，但中年人以及有父母资助的年轻人的购房愿望增加的强度会远远高于无父母资助的年轻人，这些人会倾向于购买大户型的房屋。如果抬高房贷首付的门槛，虽然所有人的购房动机都会降低，但是会将绝大部分无父母资助的具有购房愿望的年轻人排除在购房群体之外，而这部分人是最需要购房的，这些人大多是刚刚毕业的大学生并且并非城市的本地居民。中年人可以选择少买房或者不买房，具有父母资助的年轻人也可以选择购买小户型的住房，没有父母资助的年轻人就不可能再买房。所以可得出的结论是：房贷首付比例提高相对于降低而言更加不利于年轻人购房，但是房贷首付比例降低会使年轻人承受着中年人因为炒房而造成的房地产市场价格攀高之痛，于是房贷首付处于两难。正是出于如上考虑，国家出台政策中明确规定房贷首付比例提高限于购房者的第二套及以后的购房行为，对于刚毕业的大学生在城市购买住房不会由于房贷首付的限制而与购房无缘，从而很大程度上限制中年人对房地产市场的炒作。在购房首付抬高的情况下，由于青年人等低收入者购房行为的低弹性，使其在向银行获取贷款时倾向于隐瞒其真实信息，而该群体非常庞大，如果银行审查借款人资质不严格，就会为大规模的授信款额的资金安全带来风险。低收入者就会成为“类次贷”消费群体，商业银行为此需要关注高房价背景下的房贷风险。

四、高房价背景下的住房贷款信用风险与商业银行对策选择

高房价一路走来为很多投机房地产的个人和商家带来了丰厚的回报，广大的低收入阶层却期盼着高烧的房价能够冷却。房地产的高回报终将不会长期持续下去，投机者始终会抱着高回报的态度通过房贷购买房产，在购房者信用不足、收入不稳、回报降低以及各种突发事件的影响下就会导致银行信贷的资金安全受到影响。所以分析高房价背景下的住房贷款信用风险与商业银行对策选择就具有重要意义。

（一）住房贷款的信用风险分析

楼市不断走高与房贷支持特别是二套房贷首付不变执行较松有很大关系。房贷作为商业银行的优势资产之一，银行都想通过扩大房贷弥补经营中利差缩小带来的损失。放松多套房贷门槛争夺市场自然就成为竞争赢家的理性选择。但是多套房贷者都属于短期投资者，其买房前提是为赢利而非居住，这需要以房地产市场价格不断攀高为前提，一旦市场波动较大导致楼盘下跌进而投资者利空，自然会影响商业银行的持续运营。遏制商业银行经营风险需要严格执行二套房贷政策。

1.借贷双方信息不对称。我国个人住房贷款业务中银行所了解的个人信息与个人的实际信息不相符，这方面的问题主要表现在：一是借款人的个人收入证明水分较大。有固定工作单位的贷款者在开具收入证明时可以使自己的收入水平具有小幅度上扬，无固定工作单位的贷款者也会通过各种方式开具收入不菲的证明材料，从而使得银行了解到的贷款者收入信息掺水。二是银行不能及时了解贷款人情况变动。银行贷款购房属于中长期信用，期间内贷款人会出现工作变动以及其他各种情况造成的收入降低的可能，这实质上意味着还款人的信用级别降低，但银行仍然按以前的信用等级对待借款人，授信时间较长会造成银行的资金流动性风险。三是浮动利率下的违约风险。购房贷款均施行浮动利率制度，这意味着在利率浮动情况下借款人需要承担更多的还款成本，在借款人难堪重负时就可能出现违约风险[4]。

2.假按揭铸成银行不良资产。假按揭是指在开发商资金周转不畅时为套现资金，将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下，从银行套取购房贷款。办理程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间会同时签订有另外一个协议，其中可以规定：开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务；合同双方需要对相关条款履行保密义务。这实质上是开发商联合一些没有提供首付款的经济关联者向银行提交已付首付款的收据，进而银行向其经济关联者提供按揭贷款的骗局。假按揭是房地产市场的违规操作，但能够为开发商周转资金赢得空间。大规模的假按揭使得商业银行的贷款资产质量受到挑战。

3.同业竞争使银行变相从松放款条件。商业银行同业竞争也非常激烈。银行盈利依托存贷款利率差，如果只有吸收存款而没有发放贷款银行就没有盈利，为此银行就需要挖掘客户，而且需要通过各种优惠的措施将借款人拉到自己门下[5]。不少银行为此开发出各种创新的金融产品，包括固定利率房贷、接力贷、宽限期还贷等，这实际上就是变相降低了借款人的“门槛”，从而使得借款人更加轻松地得到款额。这些金融产品的创新程度不高加上非常受购房贷款者的追捧，在各银行间很容易复制，从而诸如此类的放松贷款门槛的变通措施在业内扩展开来。再加上各银行不断简化贷款条件甚至用完成的贷款任务指标与员工个人业绩、薪酬等相挂钩，把次优贷款做成优质贷款，在很大程度上加大了房贷业务的风险。

4.房价抑制政策增加房贷违约风险。多年来国家一直施行从松的经济政策以刺激房地产市场发展，所以百姓购房就会依赖这样的制度惯性。但是政府不会总是执行一贯的经济政策，而是随着经济发展而变化经济政策适当调控经济发展速度和方向。房地产行业的发展与宏观政策高度相关，该产业会随经济周期变化而出现较大幅度的波动。如果经济持续增长并且城市化进程加快，伴随居民生活水平的提高，房地产事业就会呈现繁荣景象。如果经济发展过程中国家施行较长期低利率政策，则会进一步刺激房地产开发与住房的消费需求。居民对房地产市场普遍倾向于良性预期，投资和投机的需求就会增加。经济发展滑坡导致居民的生活水平下降，房地产泡沫就会显现，国家会采取抑制房价上扬的经济政策从而导致房价下跌，房贷的违约风险就会加大。

5.抵押物品质变化与银行资金安全相冲突。抵押物是在现金还款不能保障的条件下的次级还款来源，为了保障贷款安全，商业银行发放的住房贷款中绝大部分是抵押贷款，这是在借款人无力以现金归还本息的情况下保障贷款的无奈选择。表面上看抵押贷款具有资金保障，但存在着以下潜在风险：一是抵押物处置障碍。抵押贷款能够获得资金保障的前提是抵押物能够及时变现，即抵押物具有足够好的变现能力。如果经济发展波动，尤其是房地产市场整体面临不利局面时，按照预期的收益水准，商业银行就不能顺利、足额的将抵押物变现，于是抵押物变现遇到困难，影响到商业银行的持续运营。二是抵押物遭遇不可抗力。抵押物以实物方式存在，其保值增值的前提不但依托经济发展环境趋好，而且还要保障这些实物不受到不可抗力的侵害。如果抵押物遭受到自然灾害的损害，会导致抵押物贷款不能收回。三是抵押物贬值。抵押物贷款是以抵押物保值和增值为前提的，如果经济波动导致抵押物贬值，会使以抵押物足值还贷的可能性降低，银行进而遭受风险。

（二）商业银行应付房贷风险的对策选择

1.滚动更新客户分级分类系统。对借款人进行详细分级分类可以让商业银行充分掌握借款人的信息，从而最大限度地保障银行的资金安全，为此需要在银行系统建立借款人详细的个人信息数据库，该数据库每年都要更新，以确保银行与借款人能够非常便捷的建立联系。为了减少银行在该方面的工作量，可以设计相应的软件，按照指定的参数进行量化并设计相应的计算系统，经过系统根据每年更新的数据对借款人自动进行分级和分类，以此确定借款人的资信水平并对其设计出具体的追款对策。银行每年要设计出相关的卡片，上面具有借款人以往填具的详细信息，让借款人在卡片上更新变化的信息，并由专门的工作人员更新数据库中的相应内容。这样就保障了借款人信息的动态性，也增加了银行的资金安全性。

2.加强银行自我管理。为了减少房贷业务给银行造成的经营风险，需要从完善银行的各项制度入手，主要包括以下几方面：一是建立按揭贷款的风险报告制度。通过完善按揭贷款的风险报告制度对借款人存在的潜在风险尽早发现，避免发生亡羊又不能补牢的事情。二是严惩银行信贷人员的违规操作行为。房贷风险有些时候是由于银行工作人员的违规操作引发的，所以需要从严格执行银行内部制度、规范工作人员的行为入手避免祸起萧墙，防外祟也要防家贼。三是严格银行贷前审查。避免出于业务竞争目的而变相地降低房贷门槛从而引发房贷回笼风险，对贷款人的审点应该放在开发商的资质、实力等方面，对个人贷款的审点应该放在借款人的资金来源、偿还比率以及信用水平等方面。

3.尝试银行资产证券化。随着信贷购房成为一种大众消费行为，住房按揭贷款近年来的规模越来越大，随着按揭贷款在银行资产中比重的上升，这会在很大程度上影响银行资产的流动性。通过资产证券化可以很好的解决这个问题，不但可以盘活银行资产，而且可以给具有闲钱并想进行投机的消费者创造个人财富的升值空间。资产证券化的实施前提是房地产市场看好，购买证券的人感到有升值的空间。在目前房地产市场非常看好的情况下，可以考虑通过资产证券化的方式活化银行的资产，即将缺乏流动性但预期未来收益看好的住房抵押贷款进行证券化处理，在投资者和银行之间创造更大的双赢空间。

4.严格贷前调查和贷后管理。为了最大限度地降低房贷风险，银行不仅需要在贷前做好对借款人的资质调查，还需要做好贷后的相关工作。为了保障房贷的安全性，需要全面掌握借款人包括年龄、体质、负债、就业以及家庭成员等方面的详细信息，建立档案并周期性地对信息进行滚动更新，同时要强化借款人收入信息的真实性。防止开发商与借款人共谋进行假按揭致使银行放贷并非满足购房者的需要，而达到了开发商融资的目的。银行放贷后还需要加强贷后管理，建立对目前仍为正常状态的个人贷款进行风险筛选，及时发现借款人在借款期内出现的不利于银行风险防范的因素并采取相应的防范措施。及时办理房屋抵押手续，降低借款人违约风险。

5.开发房贷保险分散抵押贷款风险。为了增强住房抵押贷款的安全性，前文论述了住房抵押贷款证券化方法，除此之外还可以考虑对其进行保险，以分散抵押贷款风险，发达国家在这方面实际上已经有了较多的实践。通过完善对租房抵押贷款的保险机制可以使住房抵押贷款市场更加规范。相对于发达国家而言，我国目前针对住房抵押贷款方面的保险几乎是零，这样就会使得发放住房抵押贷款的商业银行独自承担较大的风险。这固然与保险公司的经营思路有关系，但主要还在于商业银行未向保险公司提出相应的需求。所以银行可以敦促保险公司开发新险种，为住房抵押贷款提供保险，在分散商业银行经营风险的同时也为保险公司增加了新的经营方向。

6.完善以政府为龙头的担保体系。分散房贷还款风险的另外一个思路就是建立住房贷款担保制度，在这种制度下有政府牵头成立相关的组织为购房人作担保，当购房人的收入来源遇到问题甚至中断还款时，由这些担保机构为购房人还款。高收入的人群不需要政府相关机构提供担保，该机构的服务对象是中低收入人群。这些担保机构处于盈利目的就会很好地调查被担保人的贷款资质并持续跟踪被担保人的个人收入变动情况，以便最大限度地降低坏账风险，于是对被担保人的监督职责就由银行转移给了担保公司，这实际上就是在商业银行与担保机构之间的一次社会分工，各自的工作会更加专业化。■

参考文献：

[1]孟祥林.城市化进程的经济学分析[M].成都：西南财经大学出版社，2008（3）：202-203.

[2]王菁娜，陈朔.我国房价上涨的特殊原因及对策建议[J].经济纵横，2009（12）：122-125.

[3]刘海啸，王丽欣.我国银行房贷风险分析[J].社会科学家，2009（8）：55-58.