信托投资基金论文范文

中图分类号：F830文献标识码：A

内容摘要：随着私募股权投资基金的飞速发展，股权投资已成为金融业体系的一部分，股权投资的研究也逐渐成为金融学体系的一部分。但随即产生的一些易混或尚不规范的概念逐渐泛滥。本文对此一一规范，依次界定投资基金、投资管理、私募基金、股权投资、私募股权投资基金等，对核心概念展开分析，最后将主题“私募股权投资基金”的概念框架清晰而系统地展开。本文为金融学领域PE分支学科的建立与完善提供理论借鉴。

关键词：投资基金股权投资私募股权投资基金概念框架

引言

这几年，私募股权投资基金（PEF）在中国发展飞快，股权投资的文献也相应增多。本文笔者之一亲历亲为股权投资的理论与实践二十多年，同时参与股权投资基金的立法工作。股权投资已成为金融业体系的一部分，并成为金融学研究的热点。统计局最新出版的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）把2002年版本中“商务服务业”的“资产管理”归入资本市场的“基金管理服务”。这意味着投资管理属于金融业范围。在一个学科形成的过程中，专业术语的准确称谓与定义这一基础性工作非常重要，也是其走向成熟的标志。良好的开端是成功的一半，后续的理论与实践由此顺利展开。长期以来，一些易于混淆的概念颇为流行，较不规范的概念主要有产业投资基金、资产管理等。本文依次规范这些概念，给出并解释准确的称谓，以全面解析股权投资基金的概念。

投资基金

（一）基金

何谓投资基金或基金，有投资组织说、投资工具说、投资方式说、投资集合说等。从财务会计的角度理解基金，它是一个比投资基金更基础的概念，是具有特定目的和用途的公共资金或账户，属于一种特定的会计主体。这个角度易被经济学界和法学界忽略。在美国，“基金”概念多为政府会计和公共财政所用，被指按特定法规、限制条款或期限，为从事某种活动或完成某种目的而设立的一个相对独立的财务和会计主体，依靠一套自我平衡的科目来核算不同用途的财务资源。

中国新会计准则规定了第19号准则企业年金基金，规范了该类基金，也为其它基金会计作了示范。作为一个在中国只有10多年历史的新行业，证券投资基金行业很快对新准则做出了反应。2006年11月，证监会颁布《关于基金管理公司及证券投资基金执行的通知》，并于2007年7月1日起执行。2007年，中国证券业协会也按照新会计准则制定《证券投资基金会计核算业务指引》。证券公司的客户资产管理计划、信托计划等都有自己的会计核算方法。股权投资基金没有专门的会计准则，本身可以借鉴很多其它基金的会计准则处理核算问题。中比基金在普华永道会计师事务所的设计和指导下，制定了严格规范的会计核算体系——《中国-比利时直接股权投资基金资产管理会计核算办法》。综上，只有从会计主体的角度，才能准确理解基金的含义。但是，会计主体不一定都是基金。企业、政府与非营利组织主要从事经营活动，一般不属于基金。

（二）投资基金

投资基金是以营利性投资为主要活动之一的基金。具体指外部投资，分为金融投资与珍贵物品投资，但不包括控股投资与存款性机构（银行类）的贷款投资。控股投资是集团公司对下属子公司的投资，属于一种母公司的管理模式，而不是投资基金。投资基金归类为证券业，保险企业与非强制性社会保险机构不是投资基金。同样，一般的企业、非营利性组织虽然也会有对外投资，但主要从事经营业务，而非投资基金。总之，投资基金一般分为企业性（营利性）与公益性投资基金。

从经济上看，投资基金是一个会计主体，属于独立性或附属型，拥有独立资产和专门账户，须独立核算。从法律角度而言，投资基金属独立型的投资基金，包括法人或实体。机构是投资基金的主流。目前，各类股权投资规范与法规文件都没有关于附属型投资基金的表述。本文也从这一角度认为投资基金是独立型，属于一个实体或机构。投资基金有公司型、合伙型与信托型。信托是财产，还是合同或企业？中国的《信托法》更多采用合同理论。在学术界，信托应为何种形式是一个关键问题。笔者认为信托（特别是商事信托）应该是实体或者是企业，属于一种法律实体。信托只有是实体，才能解决信托组织独立对外交易，独立拥有信托资产，独立信托银行账户，独立成为诉讼主体等问题。但公益信托属于非营利性组织。投资基金包括了金融机构的理财计划或资产管理业，这些一般认为也是投资基金。

社保基金是政府的信托基金，不属于政府所有。其核算方法包含：合并全国的社保基金统一核算，或者根据经营它们的政府层次分类，与相应政府部门合并核算。依据上述信托的独立性，将社保基金看作独立机构，属于广义的基金会及公益性投资基金。同样，很多基金会的投资只是组织的活动之一，它们也是公益性投资基金。借鉴《信托法》的思路，《信托法》不仅规定了一般的信托，还规定了公益信托。所以，这些公益性的，把投资活动作为主要活动之一的机构，一般都属于公益性投资基金。目前，这些公益性的投资基金成为股权投资基金发展最快的一个领域。

另外，有一类母基金（fundoffund，基金中的基金），大量投资于其它投资基金的投资基金，也可以直投证券或者股权。与母公司对子公司的控制性不同的是，母基金不需要控制被投资企业。

私募基金

私募基金指以非公开方式向特定投资者募集资金，并以证券等金融工具为投资对象的投资基金。基金管理人和发起人往往通过非公开的沟通方式，向一些机构投资者或富裕个人推销并募集资金。私募基金不得利用任何传播媒体做广告宣传，并且一般无须在监管机构登记、报告、披露信息，同时，外界很难获得私募基金的系统性信息。与证券的私募发行有很多相通的概念，如证券的非公开发行、定向募集、定向发行等。

尽管按照一般行规对私募有很多监管手段，包括合格投资者准入、投资者数量控制、基金规模控制等。但是，私募基金重在投资者与管理者的私下沟通。私募是一个社交过程，因而可以扩大到很多非经济行为，包括私底下协商公益活动、慈善事业。社会上很多私募基金、私募管理人与私募投资人高调的宣传活动，是不符合私募的商业精神，长远看不易取得最大的胜利。其私下沟通的特性决定了“声誉机制”是掌控该理念的隐形之手。

股权投资

目前，我国投资基金主要是证券投资基金和股权投资基金。同为投资基金，但两者投资对象不同，相应的投资管理运行、财务管理等也不一样。而且，两种基金在我国的发展历史也很不一致。股权投资基金的投资对象只是狭义上的股权。较之股权投资基金或产业投资基金更为妥当的叫法是笔者在资产运营理论框架下提出的实体资产投资基金。一般认为，实体资产的外延是人力资源、实物资产、股权资产。它们的共同特点是长期持有，而非作为以公允价值计价的交易性资产（证券资产）。交易性股权资产与交易性债权、交易性衍生品是证券投资基金的投资对象。“实体投资基金”的叫法更有利于将PE和实体资产的证券化（比如REITS）在某种程度上统一起来，从而促使“经济人”更深刻地体会纷繁复杂的金融工具间的相通性，更高效准确地理解金融工具。另外，针对现实出现的投资现象，本文在“协议投资”中专门讨论了人力资源、准债权等特殊形式。

私募股权投资介入被投资企业，参与企业管理，与企业共同发展，强调对股权的长期持有，具有不易流动和参与管理的属性。其融、投、管、退四个环节充分说明了这一点。扩大来看，私募股权投资基金除了投资未上市股权外，当然也可以投上市股权，比如PIPE（PrivateInvestmentinPublicEquity，PE机构投资已上市公司），具体指私募基金以市场价格的一定折价率购买上市公司股份以扩大公司资本的一种投资方式。后文中将详细说明股权投资基金的各种投资对象，依次是企业份额权投资、珍贵物品投资和协议投资。

（一）企业份额权投资

私募股权投资基金的投资对象主要是股权或企业份额权。企业份额权泛指以公司股权、合伙企业份额等的名义投资，甚至以协议或其他安排参与企业，共担风险与收益。相对于债权投资而言，股权投资的回报不确定，而且在企业进行清算时，优先考虑债权。

至于优先股，有限合伙企业中有限合伙份额、信托份额等优先份额，它们介于股权与债权之间，但风险与收益的不确定性使得它们偏向于股权，因而被视为股权更准确。信托份额指委托人出资份额与受益人的受益权的加总，需要把信托理解为一个企业实体才能容易理解。如果委托人与受益人为同一人，那么信托份额类似于优先份额权；如果委托人与受益人不是同一人，那么可以采取“合并”处理，把出资份额与受益权加总为完整的份额权。所以，优先份额权像优先股权、有限合伙份额权、信托份额权也是股权资产，也是可以成为私募股权投资基金的投资对象。

股权投资也可以分为交易性股权投资、经营投资与非经营投资。股权资产根据持有目的来划分，而且持有目的一般是不能变化的，也是要根据资产持有情况来判断资产类型，比如持股比例、资产期限等。本文的广义股权投资不包括交易性股权投资与经营股权投资，交易性股权投资属于证券投资基金的投资对象，经营股权投资属于集团公司对子公司的投资。

（二）珍贵物品投资

实物资产里只有珍贵物品可以成为股权投资对象。珍贵物品国际核算标准（SNA）中有专门的规定。SNA中生产资产下面分为固定资产、存货和珍贵物品。珍贵物品包括贵金属、宝石、古董和其他艺术品，珍贵物品基本上不用于生产与消费，但它们具有显著价值，预计能够保值或至少不下降，一般作为贮藏价值的手段。

但是，很多企业都有对外投资倒卖实物的经历。甚至是一些企业采取设立空壳企业，空壳企业里持有大宗商品或者房地产之类，通过倒卖企业来间接倒卖实物。因而，对外直接和间接的实物投资都是应该严厉禁止的。当然，国家应管制企业对涉及国计民生一般实物的投资行为（即是囤积行为）。允许企业有一些非预料的对外转让实物资产；允许企业采取风险管理的方式，来适当囤积一些投入品，但不是以倒卖为目的。投资者一般不得实际经营珍贵物品，而是为了转让收益。珍贵物品分为三大类，依次分析如下：

1.奢侈品。大型股权投资基金直接持有奢侈品进行投资，或是各类资产管理人发行奢侈品投资计划，直接持有奢侈品，待价而沽。以投资名酒为例，投资红酒的方式有三种：红酒基金、期酒和现货。期酒，类似期货，即消费者与酒商预先签订合同、预先付款购买指定酒，但需等待一段时间后才能实际拿到酒。期酒与现货的价差越大越好。名酒投资的高技术性和素养要求，令投资者更倾向于通过银行中介的帮助，即购买红酒信托理财产品。目前，国内工行、中信银行、建行、招行等4家商业银行已推出5款红酒理财产品。

2.收藏品。如何对藏品进行科学分类是一个亟待解决的课题，因为它对收藏学的发展至关重要。藏友们一般分为文物类、书画类、陶瓷类、玉器类、珠宝、名石和观赏石类、钱币类、邮票类、文献类、票券类、模型类、徽章类、商标类及标本类。以艺术品投资为例，艺术品投资几乎是发展最快的珍贵物品投资基金。2007年6月，民生银行推出了一款高端理财产品—“非凡理财艺术品投资计划1号”，标志着艺术品投资开始纳入金融市场的视野。2009年6月，国投信托联合建设银行和保利拍卖推出国内首款艺术品信托理财产品—“国投信托·盛世宝藏1号保利艺术品投资集合资金信托计划”。

3.特殊实物证券。一般情况下，奢侈品与收藏品作为珍贵物品可以成为投资对象。然而，有些时候，一些非珍贵的实物（特别是实物证券）也可以成为投资对象，比如门票、仓单、货单等。这些特殊情况的实物投资，同样不能扰乱宏观经济，需要必须经过特别的审批才能进入投资。当然，为求统一，我们还是把这些可以进行的实物投资统称为珍贵物品投资。股权投资基金应包括珍贵物品投资基金，两者的共性大于异性。与股权投资相比，珍贵物品投资规模相对较小。所以，股权投资协会应该包括珍贵物品投资分会；股权投资立法应该包括珍贵物品投资立法。

（三）协议投资

目前，中国不允许企业之间资金拆借，所以，一般而言，普通债权不是企业投资的对象。就算是发生了很多应收账款、预付账款等债权投资，但这些只是一般企业之间发生的投资。本文研究的投资对象是股权投资基金或者说“实体投资基金”的投资对象，不是企业之间容易发生的应收账款等债权投资，而是准债权投资。但是，实务中也会存在一些债权投资，比如太平洋资产管理公司发起设立“太平洋-武汉天兴洲公铁两用长江大桥债权投资计划”，“太平资产-南水北调工程债权投资计划”也获得通过，近4000亿元规模的保险投资有望进入到基础设施投资。本文认为，这些是债权，不属于广义股权投资基金。

企业可通过协议购买项目未来利益权的方式来投资。未来利益权可以分为是收入权和物权。它可以有很多种细化的方式，比如可以是项目现金流产生的收入权，项目所在企业的利润分配权，项目所在企业股东的分红收益权等。如果项目是一个人力资本，那么经济主体还可以是与该人力资本签订合约，通过现在投资人力资本，分享人力资本未来的收入。

这种未来收入权其实不是债权也不是股权投资。但是，它类似股权投资，更类似债权投资，比如高速公路收费权、公园门票收入权、股票分红权、音乐人唱片的未来收入权等。针对实务与学术情况，笔者认为把它称为是准债权投资为妥，主要有产出收入分配权、利润分配权、股东红利分配权。

投资者只要没有影响收入的产生，没有强迫消费者与购买者提高购买成本，将来的收入就是可以转让的。它也符合广义股权投资特点：长期持有、不易流动，但是一般不参与管理。同时，准债权投资者没有加入企业成为股东，所以，准债权投资属于协议投资。

最后提出，是否可以投资劳动？投资劳动意味着被投资方将来以劳动为给付。笔者认为，意义不大。虽然，现实中有主体之间劳动债的关系，但是，很少有企业有应付劳动或者应收劳动。劳动不宜作为稳定的价值目标来投资。但是，投资方可以以协议的方式来投资劳动者的劳动。以合同的形式投资，就是没有采取企业组织的形式，类似于目前的合伙协议（非合伙企业）。契约中可以约定劳动者计时或者计件的劳动成果，这是一种未来资产，它能期待性的带来收益。例如，可以投资某个科学家搞科研，与他约定研究成果的专利权，然后可以通过拍卖专利权的方式退出。

一般而言，准债权与合伙协议等协议投资形式，一般没有登记，属于最私募的形式，在法律保障与转让获利上会比较不方便。事实上，所有这些协议投资都可以转化为真正股权投资的形式。利弊此消彼长，取决于投资者与被投资者的博弈。

私募股权投资基金

（一）私募股权投资基金

可见，私募股权投资基金的意思是“私募发行的，投资企业份额权为主的投资基金”。“产业投资基金”的说法，10多年前就在我国使用，主要指政府主导的、侧重于某一产业或某一区域的发展基金，并不代表私募股投资基金的主流。鉴于“产业投资基金”这一说法易造成地方政府或行业部门的误解，将其视为政策性发展基金，变其为自己掌控的另类“投资机构”，容易重现当年各省办信托投资公司造成国家巨大经济损失的风险。同时，产业投资基金给人的印象就是政府行为，而且是按照行业划分基金。实际上，基金一般来讲是不分行业的，很少专门做某个行业，而不做别的，基金主要是挣钱工具，追求利益最大化。因此，应该将“产业投资基金”正名为“私募股权投资基金”，避免以偏概全、误导方向。

笔者一直倡导用“股权投资基金”的概念取代“产业投资基金”。私募股权投资基金一开始以风险投资、创业投资等名字出现，至于风险投资、创业投资的说法可以在业界保留，而在法律等正式文件中应该以“股权投资基金”作为名称。

本文建议股权投资基金应分成两大类。第一类叫做产业投资基金，或者叫政府引导基金，政府可以以产业投资基金的概念把引导基金包括进去，也可以以引导基金的概念把产业投资基金包括进去。这一类基金有三个特点：经过政府批准、政府推动出资、政府引导投资方向。第二大类为非国有的私募股权投资基金。

第一类的产业投资基金又可细分为几个小类：第一种是国家财富基金，应纳入股权投资基金的监管范围，引导其健康发展；第二种是准产业投资基金，比如中比基金、中瑞基金等，这需要以两国政府的合作为基础；第三种是中央各政府部门设立的产业投资基金，比如国家发改委在抗震救灾方案里提出，成立抗震救灾产业投资基金；科技部的产业投资基金“火炬计划”；第四种是地方政府的引导基金，现在不仅津、京等地设立了这种基金，有不少地市级政府也在做。这源于地方政府的积极性，中央政府要对其进行规范，防止其衍变成追求政绩的工具，产生新的不良资产。

（二）私募股权投资基金体系

前面的私募股权投资基金是从独立的基金来分析，另一个层次的投资基金是指一个基金体系，可以认为投资基金是一种制度，是一种包括了投资基金本身、投资人、基金管理人及基金托管人在内的体系。《中国证券投资基金法》中的“基金”就是广义上理解的基金，规定了所有这些主体的运作规范。我们在各种语境中可以方便地区分各个层次的不同点，同时也要区别投资基金本身、投资人及基金管理人。

参考文献：

1.白彦锋.基金会计理论与我国政府会计改革[J].中央财经大学学报，2007（9）

2.包景轩.私募制度解读[M].中国金融出版社，2008

3.窦尔翔，李昕.私募基金的内涵与称谓之辩[R].中国经济时报，2007-5-16

4.杜金富.政府财政统计学[M].中国金融出版社，2008

5.耿志民.中国私募基金监管制度研究[J].上海金融，2006（3）

6.何小锋，刘腾.以创新思维推动PE立法[J].资本市场，2008（9）

7.华雷，李长辉著.私募股权基金前沿问题—制度与实践[M].法律出版社，2009

8.黄亚玲.私募股权基金文献综述[J].国际金融研究，2009（3）

9.李赛敏.风雨过后，是否有阳光—我国私募基金现状与前景展望，转引自郭锋主编：全球金融危机下的中国证券市场法治[R].2009

10.李昕，杨文海.私募股权投资基金理论与操作[M].中国发展出版社，2008

信托投资基金论文范文篇2

关键词：房地产投资信托基金；风险管理；防范措施

房地产投资信托基金（简称REITs）是近几年出现了一种新的房地产融资方式。它的作者比较多，第一可以增加房地产企业的融资渠道，解决资金不足的问题；第二可以减少从银行贷款的数额减小风险；第三可以让公众得到分享到房地产业的收益。但是REITs作为一种金融产品购买的话肯定存在着很多的商业风险。

同美国以及欧洲国家相比，我国的REITs出现得比较晚，到了2008年12月，国家有关部门才出公告告知可以开展REITs的试点工作，用以改善房地产公司的融资方式。到目前位置，我国的REITs工作都还是处于一种摸索阶段，也就是我们常说的试营业阶段，所以对于REITs的运作，有着很大的市场风险。本论文对我国REITs出现的背景进行了论述，分析了我国REITs可能面临的各种风险，最后针对风险提出了相应的防范措施。

1、研究背景

进入21世纪以来，我国房地产企业以飞速在发展，但是其融资渠道少。此时REITs就应运而生了。在我国首例房地产投资信托基金项目出现在2008年10月30日，具体情况是当时由中信集团、中信信托、中信地产三家企业联合开展成立了“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”，其募集的资金总额为68.9亿元。其目的主要是为了减小对银行的信用带款，增加其自身的融资渠道。与此同时，各地方政府也开始在推动REITs的试点工作，在天津市的滨海新区、上海的将浦东新区都提出了相应的规划，想将其打造成私募股权基金中心。同时在当年的12月，国务院办公厅也颁布了相关的文件《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，在意见中清楚的指出了将在房地产企业开展REITs的试点工作，主要是目的是为房地产企业增加一个融资方式，缓解商业银行的贷款压力。与此同时，西南地区的金融重城重庆市政府在2010年也了明确的关于REITs的110号文件，文件中提出了关于鼓励包括私募股权投资基金在内的股权投资类企业的发展。主要是税收方面的优惠，这为REITs在重庆的发展提供了政策上的扶持和引导。

2、房地产投资基金运行的风险分析

在金融行业中对风险的理解是这样的，风险是指投资者所投资的资金在一定的时间内没有达到预期的收准备或是可能受到很大损失的可能性。REITs是一种金融产品，主要是用于房地产的投资，第一REITs的运作要受房地产行业和资本市场二个方面的影响，不确认的影响因素多风险相对来说比较大，第二REITs的运作还面临着基金组织结构及运作管理过程中的诸多隐患。当前我国的REITs还处于探索阶段，对REITs的基金化产品也都还是在尝试阶段，对于存在的风险国家也无明确的法律来进行规范和制止。

2.1行业风险

我国的房地产行业有二种性质的开发，住宅房和商业地产。商业地产的目的就是为了营利，它的开发的特点是投资高和回报周期长。我国房托基金及管理团队营运时间短，另外受国家经济增长调控的影响，不能准备判断后期的收益。

2.2项目风险

土地政策和贷款政策的不确定性，增加了房地产的项目风险。另外国内的REITs一般都是为特定的主体提供资金，该项目出现问题容易导致改REITs出现风险，信托产品缺乏稳定性。

2.3经营风险

在市场经济条件下，有投资就会存在经营风险。中国的房地产投资基金也要面对这一风险。

2.4法律政策风险

缺乏法律对REITs风险的相关规定。目前仅有《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及银监会的部分文件，来规范REITs的风险，这是不够的。另外国家或地方政府对待房地产投资基金以及房地产开发的政策也对REITs的风险起着很大的影响。

3、防范房地产投资信托基金风险的对策研究

首先，在投资决策阶段，要加强对项目的调查研究；其次，在投资管理阶段，要加强项目存续期间的风险管理工作；最后，在投资退出阶段，信托公司应该根据项目价值的变动趋势，准确及时的确定退出的时机，控制退出阶段的风险。风险防范具体的策略如下：

3.1健全信息披露机制。

按照信托产品推介的监管提示，在宣传和推荐阶段，相关推介部门必须做好风险提示工作，信托公司应该如实的揭露该项目的各项风险，并做好针对的应急准备措施。例如香港领汇REITs经尽职调查研究，该项目资产质量高、现今流充足且稳定，同时该项目的租金收入在存续期间还有很大的上升空间，投资者对该项目非常认同。但由于该REITs在发售阶段没有对诉讼风险进行相关的披露，导致其在上市的过程中受到法律诉讼的干扰。因此，建立健全信息披露制度，尤其是对风险的揭示，是REITs正常上市募集的保证。

3.2建立规避风险机制，控制项目风险。

信托公司在投资决策阶段，应该按照监管部门的要求，对项目进行尽职调查研究。这一过程就像“筛子”，能有效的过滤风险较高的项目，对信托公司而言，不仅仅要关注项目的收益性，只有及时的对风险进行识别、评估，发现潜在风险，筛选掉风险过大的项目。建立规避风险的机制，将收益与风险同时作为调查研究的重点，控制项目风险，为项目正常运营保驾护航。

3.3实行分散投资原则，进行多样化组合投资。

“鸡蛋不要放在一个篮子里”这是投资界不变的投资策略，因此，信托公司应该改变目前以单一信托计划为主的方式，实行分散投资原则。保守的选择低风险或接近无风险的项目来运营也不足取，低风险预示着低收益，也就是说资金的运行效率低下。因此，信托公司应该进行多样化的组合投资，将较高风险但具有较高收益的项目与低风险的项目进行有效的组合，降低信托公司面临的平均风险，这样才是有效的风险管理策略。

3.4要建立健全的市场风险预警系统

首先，要建立一套由不同层次和子系统构成的REITs基金风险预警指标体系及相应的临界值，进行动态分析确定风险程度的划分范围。其次，运用定量和定性相结合的方法对REITs所承受的各种市场风险来源进行信息采集，对风险进行量化，预测并计算风险值。最后，把风险预警指标数值与权重乘积求和计算得到的最终数值作为依据，与预先对风险资产己设定的临界值进行比较，来判断资产所受的风险状态。

参考文献：

[1]王润华.房地产投资信托基金投资运作风险管理研究[J].企业技术开发，2009，02：146-147.

[2]冯翠英.基于新保险法的保险资金投资房地产投资信托基金研究及风险控制[J].特区经济，2011，02：256-257.

信托投资基金论文范文

摘要：房地产业是我国支柱性产业，作为一个资金密集型和劳动密集型的产业，融资问题是房地产业的首要问题。从2013年开始，由于各大商业银行对房地产开发贷款的收紧，房地产开发企业面临这严峻的融资困难。然而，房地产信托作为一个新渠道为房地产企业带来了有力支持。本文首先对国内房地产信托的发展现状做了总结，之后对美国的房地产信托产品进行了介绍并且与国内进行了对比，总结出国内可借鉴的经验，最后，指出房地产信托投资基金(REITs)是我国房地产信托的发展方向。

关键词：房地产；房地产信托；房地产信托投资基金信托在我国并不是一个新兴行业，早在辛亥革命后期，信托就出现在我国了，新中国后，由于我国经济体制的转变，信托在我国销声匿迹。直到1979年10月我国成立了第一家信托公司(中国国际信托投资公司后改名中信集团)，在这之后我国信托业经历了由“多乱杂”到“少整序”的发展，在这期间我国最多拥有1000家信托企业。

截止到2013年底，中国房地产信托存量规模为1.03万亿元，中国信托业协会2014年4月23日数据显示，截至2014年一季度末，全国68家信托公司管理的信托资产规模11.73万亿元，比年初增长0.82万亿元，增幅7.52%。信托业在我国已经成为仅次于银行业的第二大金融行业。

一、我国房地产信托的运行模式及特点

当前我国房地产信托融资主要是，信托公司通过发行信托计划募集资金,然后将募集到的资金投入到房地产项目中去。根据资金的运用方式的不同,可以将其分为：权益投资型、抵押贷款型、股权型和混合型。

(二)我国房地产信托有以下基本特点

我国房地产信托受政策的影响较大，而且发展的动力来自于房地产企业融资开发的需求，致使我国房地产信托以抵押贷款型为主，在我国所有的房地产信托计划中,抵押贷款型房地产信托计划的占比在44%左右。

我国的房地产信托投资最低金额较高(最低为50万元，某些产品的最低认购金额为100万元或300万元)，我国目前房地产信托的年化收益率都保持在9%到14%之间，高的收益率也是我国房地产信托一大特点。

信托在我国经历了五次大规模整理后，信托行业门槛极其高，加之绝大多数信托企业都有当地政府或国有金融企业做担保，形成了比较完善的法律制度和监管体系，因此，我国房地产信托的市场风险较小。

二、美国房地产信托

房地产信托的雏形出现在19世纪末期的美国，那时候，美国一个叫辛格兰顿的地方，为了使房地产业发展壮大，他们就依托富裕阶层，进行较大金额面值信托凭证的发放，将其投入到房地产业当中，此种信托组织便被认为是房地产投资的起源。

由于美国税收制度的变动和国内国际经济形势，美国房地产信托业经历了由慢到快的一个发展历程，期间也经历了一些波折，即使是经历了2008年的次贷危机之后，截止到2012年底，美国房地产信托的市场规模又再一次超过了次贷危机前的水平，目前美国房地产信托仍处在历史的最高位。美国房地产信托收益主要由两部分构成，一部分是公司的股利，另二部分是房地产信托在公开市场上的溢价收益。

(二)美国房地产信托特点

由于发展历史悠久，美国的房地产信托已经发展到高级阶段，即美国的大多房地产信托是权益投资型的资产证券化产品,他具有如下特点：

美国房地产信托以权益投资型为主。由于美国已经经历了城镇化历程，新建房屋量有限，因此，在美国国内其权益型房地产信托又占90%以上。

美国的房地产信托投资基金(REITs)作为房地产信托的一种方式，可以和股票债券一样在交易所进行交易，对于房地产信托投资基金(REITs)来说，每股只需要10-25美元，对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。小投资者通过投资REITs在承担有限责任的同时，还可以间接获得对房地产业投资的收益。

美国信托企业有较大的税收优惠，根据美国的税法，如果美国的房地产信托将其收入的90%用以分红，将减免所得税。

在美国信托体制内，可以存在信托投资人与收益人不是同一个人的制度，这在中国是不存在的。

三、中美房地产信托产品方面的比较

中国和美国房地产信托产品特性方面的差异主要体现在：

(1)组织形式：国内的房地产信托全部为信托型，信托投资仅仅是一个财产集合，不是一个组织主体，不具有法律的组织当事人地位，投资者是信托基金财产的委托人，基金管理人是信托基金财产的受托人，他们之间的法律关系为信托关系。

而美国的房地产信托产品不光有信托型还有公司型的组织结构。投资人将其投资资金成为公司财产的一部分，并成为被投资公司的股东主体当事人地位，成为了一个具有独立人格的公司法人，并定期从信托公司获取稳定收益，信托公司可以直接投资和管理房地产资产。

(2)投资周期：国内房地产信托产品的投资周期大多为9个月-36个月，而美国的投资周期大多5年以上。

(3)流动性：美国的房地产信托投资基金(REITs)可以上市交易，而且交易门槛低，交易简便，因此拥有流动性好。我国信托投资门槛高，针对的都是中高产阶级收入者，并且认筹回购方式固定，回购时间确定，缺乏灵活度，流动性差，这样导致中低收入人群无法购买房地产信托产品。

(4)收益稳定性：由于美国房地产信托产品受市场波动大，收益不稳定。而我国房地产信托产品基于我国繁荣的房地产市场，收益率稳定。

美国房地产信托产品尤其是房地产信托投资基金产品有着专业化的管理团队，有效降低风险，并且享受税收优惠，股东收益高。

四、我国房地产信托的发展方向

目前，我国房地产企业通过股票、债券所筹措到的资金是相当有限的，房地产企业融资渠道扩展是必然趋势。

国际上解决房地产直接融资渠道主要是通过发展房地产投资信托基金,房地产信托投资基金(REITs)。在全球金融一体化的过程中，为了缓解金融风险，促进房地产的健康发展，我国必须找到一条适合我国房地产发展的直接融资渠道。

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较1低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。①2009年初,中国人民银行2会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品。

目前由于政策法律层面的限制，我国还没有真正意义上的房地产信托投资基金。因此部分中国房地产企业采取了房地产信托投资基金海外上市的方式进行融资，所以，房地产信托投资基金在中国具有广阔的发展空间。

参考文献

［1］曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社.2006

［2］卢立宇:中美房地产融资比较研究.硕士论文.重庆大学.2006

［3］李博超;美国房地产信托投资基金研究.硕士论文.吉林大学.2006

［4］李安民:《中美房地产投资信托产品比较》,学术研究,2005.

［5］毛志荣:房地产投资信托基金研究.深圳：深圳证券交易所.2004