融资投资渠道范文

【关键词】高校体育场馆建设投融资渠道

一、高校体育馆建设现有的融资渠道分析

从1999年开始，我国高校开始不断扩招，截止到2008年底，全国高等教育本专科在校生人数已增至2022.02万人，全国高等学校教职工人数增至205.10万人。尽管高等教育的扩招提高了人民的科技文化水平，但各种硬件设施发展的滞后也极大地影响了扩招效果。就体育场馆而言，第五次体育场地普数据(2003年底)显示，分布在学校内的体育场地有549654个，占全国体育场地总数的67.7%，在教育系统中高等院校有28741个，仅占全国体育场馆总数的3.4%。研究表明:“扩招前高校体育场地、器材基本满足体育教学之需的学校占总数的42.7%，严重缺乏的占4.9%;扩招后，基本满足体育教学之需的学校占22.6%，可是场地器材严重缺乏的学校增加至33.9%;完全满足教学之需的学校从扩招前的8.2%降到扩招后的1.6%”。

为解决上述问题，则需要引入多种渠道的资金投入到高校体育场馆的建设中去。我们知道，限制高校体育场馆发展的主要因素之一就是高额的建设费用及维护费用。而国家对高校的教育拨款一般都是固定的，要从中拿出这么一大笔钱来投入到新建体育馆是很困难的。另外对社会化投资来说，体育场馆的投资回报率以及收回成本的周期很长。

目前国内外主要采用的投融资模式有:财政投融资，即一种政策性投融资，是在一般财政预算无偿分配以外，由财政部门直接管理和调控的，以信用为手段，有偿筹集资金和使用资金的活动;项目融资，它主要适用于自然资源开发和基础设施建设，较为成熟的模式包括:BOT(Build-0perate-Transfer)、TOT(Transfer-Operate-Transfer)、PPP(Private-Public-Partnership)、ABS(Asset-Backed-Securitization)、项目租赁融资模式;开发高校体育场馆冠名权等。

这些模式多是针对固定资产进行的投融资，固定资产投资金额巨大，为了增加对投资者的吸引力，需让出一部分利益和管理经营权，降低投资人风险，在我国大型体育场馆建设中应用较广。就高校体育场馆而言，首先必须保证正常的体育课堂，可出让的利益和管理经营权十分有限，增大了投资者的风险;加上目前国内许多高校体育场馆多建在校内，使用的人群多是消费能力不高的学生，限制了其商品定价，投资回报周期加长，致使其投资兴趣大大降低。

二、高校体育场建设的投融资渠道的创新

高校体育馆建设的投融资的确是存在很多先天性的困难，但与此同时我们也应看到高校的优势:一是大学生是未来社会的主流人群，一旦进入社会将是人们争相效仿的对象;二是大学生在大学期间获得的认知，将会影响他们的一生，是重要的潜在消费者。结合这些特点，本文提出一些新的高校体育场馆投融资渠道:将非固定资产融资也纳入投融资渠道内;与BOT、PPP不同，并未转让其体育场馆的经营权，而是通过新的投融资渠道，来降低体育场馆运营维护费用，具有融资较小的特点。

就体育馆而言，除建设费用可观，其日常维护费用也十分昂贵，如华中农业大学体育馆建设费约为2400万元，预计使用年限50年，年折旧费用为48万元，其场馆维护费用年均合计约456702元(见表1)，接近其年折旧费用，这个数目也不容忽视。

针对维护方面，可将一部分非固定资产纳入到投融资中来。可采取的投资渠道如下。

体育场馆内的地板、观众座椅、活动座椅、大型体育器材等重要设施可采取以下方式获得融资。一是视觉广告:大型体育器材生产商直接进行捐赠，其器材上可标有醒目、独特的企业标识(不得影响该器材的使用)。二是产品推广:学校提供相对应的特定的地方(如健身房内进门的地方)，将体育用品生产商的主打合格产品放置，允许该商家在不打扰教学的前提下，在一段时期内安排专业人员在现场讲解使用方法，活动后将该样品赠送给该校相关部门继续使用。三是区域垄断经营权:商家赞助学校体育场馆一定经费，学校允许其一定时期内垄断体育场馆内此类产品的经营权。如由商家出资羽毛球，相应地，学校允许其一定时期内，在体育场馆的商店内只销售该商家这一品牌的羽毛球产品。四是冠名权出让:即商家为某一体育场馆出资，从而获取用自身品牌、商标、人名等为该体育场馆命名的权利。如逸夫体育馆，或某某大学某某俱乐部舞蹈室等。五是特权:在不影响高校正常教学的前提下，对中、长期租赁/承包部分场地的商家提供一些特权，包括在体育场馆的网站给出其特定连接;在体育馆内较醒目的地方留出公告栏，专门贴出体育场馆内各项活动的海报，这部分商家具有优先权。

体育馆内的球、球网、校队训练比赛装备等日常消耗品可采取以下方式获得融资。一是商家持续定时定量供应一些产品(耗材)，一部分提供给校队使用，一部分作为奖品奖励给社区、学校的体育爱好者，还有一部分可以在对外交流时使用。二是校队的比赛训练装备(如背包、球服、运动鞋等)上可印上赞助商家的标示，以达到宣传的作用，这在国内外各大联赛上能经常见到，针对高校大学生的特点，可多引入时尚流行品牌，不能将眼光局限在国际、国内一线运动品牌上。

体育馆内的空调、饮水、毛巾等软设施也可采取一些方式获得融资。一是区域垄断经营权。如饮品商家出资，相应地，学校允许其一定时期内，在体育场馆的水吧内同一类型的产品只销售此商家一个品牌的产品。二是视觉广告。如商家在毛巾印上特大的商标、标志等图案，可当体育馆内进行大型赛事时提供给运动员免费使用、校队等特定人群使用，同样可以起到很好的宣传效果，有利于树立企业良好的正面形象。

三、结束语

本文以华中农业大学为例，估算其利用这些融资手段可以获得多少投入。华中农业大学现有在校生23000人，教师和教辅人员2600人，大学生一年平均体育消费在140元人民币，可见这是一个具有年均三百到四百万元人民币的体育消费市场。在华农体育馆打视觉广告、做区域垄断经营以及冠名等，将有助于争取这些消费人群。另外，人年轻时养成的消费习惯会很难更改，将有助于建立其品牌忠诚度。如果我们可以说服体育商家把从这个市场中获得利润的一半用于在体育馆中进行推广和培养忠诚消费者的活动，按照利润率10%计算，那么我们每年就可以融资二十多万元用于体育场馆的维护，这相当于体育场馆没有维护费用的一半。可见，利用本文提出的融资渠道，将可能大大降低高校体育场馆的维护费用，从而提高体育场馆的利用率。

参考文献

[1]宋敏敏:扩招后高校体育教育资源的现状与对策研究——从教育生态平衡视角出发[D].福建师范大学，2004.

[2]郑显理:国外财政投融资的成功实践对我国投融资体制改革的启示[J].浙江理工大学学报，2005，22(4).

[3]廖理、朱正芹:从金融产品创新看美国体育场馆融资[J].国际经济评论，2004(5).

[4]曹庆荣、王冬冬:PPP模式在我国高校体育教育投融资体系中的应用研究[J].体育成人教育学刊，2008，6(3).

[5]张仁寿、丁小伦:国外大型体育场馆的运营模式与经验借鉴[J].广东经济，2006(11).

体育场馆内的地板、观众座椅、活动座椅、大型体育器材等重要设施可采取以下方式获得融资。一是视觉广告:大型体育器材生产商直接进行捐赠，其器材上可标有醒目、独特的企业标识(不得影响该器材的使用)。二是产品推广:学校提供相对应的特定的地方(如健身房内进门的地方)，将体育用品生产商的主打合格产品放置，允许该商家在不打扰教学的前提下，在一段时期内安排专业人员在现场讲解使用方法，活动后将该样品赠送给该校相关部门继续使用。三是区域垄断经营权:商家赞助学校体育场馆一定经费，学校允许其一定时期内垄断体育场馆内此类产品的经营权。如由商家出资羽毛球，相应地，学校允许其一定时期内，在体育场馆的商店内只销售该商家这一品牌的羽毛球产品。四是冠名权出让:即商家为某一体育场馆出资，从而获取用自身品牌、商标、人名等为该体育场馆命名的权利。如逸夫体育馆，或某某大学某某俱乐部舞蹈室等。五是特权:在不影响高校正常教学的前提下，对中、长期租赁/承包部分场地的商家提供一些特权，包括在体育场馆的网站给出其特定连接;在体育馆内较醒目的地方留出公告栏，专门贴出体育场馆内各项活动的海报，这部分商家具有优先权。

体育馆内的球、球网、校队训练比赛装备等日常消耗品可采取以下方式获得融资。一是商家持续定时定量供应一些产品(耗材)，一部分提供给校队使用，一部分作为奖品奖励给社区、学校的体育爱好者，还有一部分可以在对外交流时使用。二是校队的比赛训练装备(如背包、球服、运动鞋等)上可印上赞助商家的标示，以达到宣传的作用，这在国内外各大联赛上能经常见到，针对高校大学生的特点，可多引入时尚流行品牌，不能将眼光局限在国际、国内一线运动品牌上。

体育馆内的空调、饮水、毛巾等软设施也可采取一些方式获得融资。一是区域垄断经营权。如饮品商家出资，相应地，学校允许其一定时期内，在体育场馆的水吧内同一类型的产品只销售此商家一个品牌的产品。二是视觉广告。如商家在毛巾印上特大的商标、标志等图案，可当体育馆内进行大型赛事时提供给运动员免费使用、校队等特定人群使用，同样可以起到很好的宣传效果，有利于树立企业良好的正面形象。

三、结束语

本文以华中农业大学为例，估算其利用这些融资手段可以获得多少投入。华中农业大学现有在校生23000人，教师和教辅人员2600人，大学生一年平均体育消费在140元人民币，可见这是一个具有年均三百到四百万元人民币的体育消费市场。在华农体育馆打视觉广告、做区域垄断经营以及冠名等，将有助于争取这些消费人群。另外，人年轻时养成的消费习惯会很难更改，将有助于建立其品牌忠诚度。如果我们可以说服体育商家把从这个市场中获得利润的一半用于在体育馆中进行推广和培养忠诚消费者的活动，按照利润率10%计算，那么我们每年就可以融资二十多万元用于体育场馆的维护，这相当于体育场馆没有维护费用的一半。可见，利用本文提出的融资渠道，将可能大大降低高校体育场馆的维护费用，从而提高体育场馆的利用率。

参考文献

[1]宋敏敏:扩招后高校体育教育资源的现状与对策研究——从教育生态平衡视角出发[D].福建师范大学，2004.

[2]郑显理:国外财政投融资的成功实践对我国投融资体制改革的启示[J].浙江理工大学学报，2005，22(4).

[3]廖理、朱正芹:从金融产品创新看美国体育场馆融资[J].国际经济评论，2004(5).

融资投资渠道范文篇2

关键词:房地产;企业融资;房地产信托

引言

从广义上讲,融资也称金融,是指货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言,融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则,通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的:企业要扩张、企业要还债以及混合动机(扩张与还债混合在一起的动机)。

房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量,主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出,2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为“从紧”,中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。

本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系,阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道,进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。

一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述

我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革,到目前为止主要经历了三个阶段,调控重点从促进房地产业持续健康发展,到重点控制房价,再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。

就金融调控政策而言,由于房地产业的兴衰,直接影响到银行体系的安危,在挤压房地产泡沫的宏观调控中,金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来,央行的政策主要以紧缩银根为主,通过加强房地产信贷业务管理,加息等措施,严格限制房地产投资贷款和个人贷款,增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括:

(一)出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

2003年6月,央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文),要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。

(二)调整商业银行自营性个人住房贷款政策

2005年3月,央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策,将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

(三)建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品

2005年8月,央行2004年房地产金融报告,建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品,考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

(四)《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

2007年7月,建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

(五)《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

2007年9月,央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出:对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付比例不低于40%,贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

最值得关注的是2007年,除了落实2003—2006年出台的各项措施外,2007年的宏观调控政策再次强化,在坚定不移的保持房价稳定之外,又从建立完善的住房保障制度角度出发,承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件,使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心,并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。

此外,2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充;特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台,也形成了今年调控的一大特色,以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。

二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足

随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温,尤其是在国家土地大限令过后,房地产行业开始步入一个资本时代,而房地产资金来源和资金运用结构不匹配,房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来,房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。

(一)我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析

长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,银行系统背负了房地产业大量风险。近年来,国家开始了新一轮的宏观调控,紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有:

1.银行贷款。作为资金密集

型产业,融资向来是房地产业生存和发展的关键,目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道,造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示,截至2006年6月末,房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%,占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比,增长速度却有所下降,主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘,银行信贷被逐步收紧,房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此,目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待拓宽新的融资渠道。

2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道,不仅可以化解金融风险,而且可以降低融资成本。但是,鉴于金融安全的考虑,国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末,中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式,对今后一段时间内房地产企业IPO(首次公开发行股票)以及其他再融资方式加以限制,内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核(排除接近上市的企业),暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案,只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此,上市融资的愿望对大多数房地产企业来说,短时期内还无法实现。

3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等着名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入,如果控制好风险,对中国房地产业的发展是有益的,一方面,可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续发展;另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多风险,再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高,与股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,并且具有一定的流动性,因此,在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因,房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。

(二)我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析

我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入,随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分,经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式,向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中,我们可以看出,银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端,不得不引起我们的关注。

1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析,我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束,难以发挥实际功效,导致我国房地产企业融资渠道单一化。

2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%,如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素,这一比重已达到80%,在我国内地个别地区,这一比重,甚至已达80%~95%。由此可以看出,企业对银行资金依赖的严重程度。

(三)我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响

在货币政策从“稳健”’转为“从紧”现行金融调控政策影响,传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。

1.融资信用风险高度集中,银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式,将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行,使银行承担风险增大,且一旦风险爆发,不但会危及金融业,甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。

2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业,资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响,房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大,势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境,进而制约整个房地产市场的有序竞争,使房地产企业的发展面临资金瓶颈。

三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议

中国经济的持续健康发展,房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面,必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为,完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作:一是构建多元合理的房地产企业融资渠道;二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设;三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究。

(一)构建多元合理的房地产企业融资渠道

2008年3月20日,中国房地产业协会了《关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告》,该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议,其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道”。报告建议,积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制,实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道,支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场,特别是二手房市场解决住房问题,使住房资源更加合理、有效的利用。

关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道,成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。笔者认为,可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法。

1.房地产信托。房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则,将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道,信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前,国内比较多的是房地产资金信托,即投资人基于对信托投资公司的信任,将自有资金委托其投资于房地产,将所得按投资额分配。

2.房地产投资信托基金。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,缩写后即为REITs)是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票,集合投资者资金,由专门机构经营管理,通过投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展,出现以后不断完善,在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本,是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。

3.房地产产业投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金,交由专业投资管理机构运作,基金资产专门投资于房地产产业或项目,以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金,房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金,投资范围限于房地产领域,是集众多的分散资金于一体,同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险,获得较高的规模效益,促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产产业投资基金的国家,其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具,也为房地产企业提供了高效的融资渠道。

4.商业房地产抵押贷款支持证券。商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS,CommercialMortgageBackedSecurities)属于抵押贷款支持证券(MBS,MortgageBackedSecurities)的一种。根据打包资产的不同,MBS可分为个人住房抵押贷款支持证券(RMBS,ResidentialMBS)和商业房地产抵押贷款支持证券,前者属于商业银行资产证券化的范畴。后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式,是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,通过证券化过程,以债券的形式向投资者发行。虽然都属于债务性融资工具,这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多。

5.其他融资渠道。除以上融资方式外,还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。

综上所述,笔者认为,构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道,除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外,下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务,同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道。积极鼓励和引导有条件的房地产企业进行上市融资和发行公司债券。尤其对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动节能环保型住宅的房地产企业,对其融资提供金融政策倾斜支持。

(二)不断完善房地产企业融资相关法律法规

现行相关法律法规体系在现行的法律法规中,如《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例,对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利,造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向,比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛,将审查手续简化,将审查速度加快等,也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信,来骗取信贷资金,造成了资产流失等损失。因此,我国应尽快修改完善现行的法律法规,确立房地产信贷的法律地位,如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等,明确规定开发商及个人的权利与义务,规范房地产开发商的融资行为,促进房地产金融市场健康发展。

(三)继续加强房地产信贷监管完善制度建设

加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管,对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度。同时,要加强房地产开发贷款审核管理,严禁违规发放房地产贷款;加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理,防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设,继续完善房地产抵押登记制度,探索符合国情的房地产保险制度,构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目,控制和化解房地产信贷风险。

(四)鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究

要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起,需要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同,他们不仅精通金融、证券业务,还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时,由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一,导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为,为了更好完善我国房地产企业的融资渠道,进一步降低融资风险,建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设,有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究,以期更好地指导实践工作。

结束语

目前,房地产业已经成为国民经济的支柱产业,但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行,特别是金融调控政策的力度不断加大,房地产企业的融资环境发生了深刻的变化,传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露,且门槛渐高。房地产业、房地产企业要健康稳步发展,必须构建多元合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中,银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道,而应是以银行贷款为主渠道的前提下,配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

参考文献:

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[8]李倩.拓宽融资渠道化解房地产信贷风险[N].金融时报,2007-01-12.

融资投资渠道范文

关键词:融资农业投融资投融资体制

改革开放30年来，我国初步建立健全了政策性金融、商业性金融、合作性金融“三驾马车”支农的农村金融体系。2009年年初的《中央一号文件》明确强调“进一步增加农业农村投入、增强农村金融服务能力等”。但是，在农村投融资中还存在诸多问题，我们须正视困难，重视利用资本市场拓宽农业投融资渠道，并充分利用传统农业投融资渠道等措施，从而构筑稳定的农业投融资渠道。

一、农业投融资中存在的问题

(一)农业投融资资金严重外流

农村投融资资金外流主要是指农村地区的资本通过各种渠道流向城市，即农村资本的非农化。根据《中国统计年鉴》和《中国金融年鉴》的数据计算，1994年至2003年间，仅通过农村信用社和邮政储蓄从农村流出的资金就超过8000亿元。2007年农行、农发行、信用社、邮政储蓄四类机构在县域吸收的储蓄存款总额大约在12万亿以上，当年全部涉农贷款大约在5万亿左右。按此估算，农村资金外流大约在7万亿左右。农业投融资资金的严重外流，无法形成健康的循环体系是我国农业投融资体制存在弊端中的集中体现，也是形成农村资金缺口的直接原因。农村资金的外流渠道主要有三个:一是国有独资商业银行撤并农村分支机构导致农村资金向城市流动，二是邮政储蓄吸储转存的作法，加剧了农村资金外流城市，三是农村信用社也成为农村资金净流出的渠道。

(二)农业投融资环境不完善、农业投融资渠道单一

农业投融资的软硬环境均较差，信用风险管理困难，资本市场促农发展渠道不畅，利用外资较少等诸多原因均造成了农业投融资环境的不断恶化、渠道单一，阻碍了农业、农村经济的发展。

1.农业投融资软硬环境较差

从投融资软环境看，由于我国农业劳动生产率普遍偏低，缺乏有竞争力的农业生产经营主体。目前农业生产的企业化和产业化程度都较低，缺乏形成现代化农业生产所必须的生产组织载体，进而导致投融资软环境未能有效形成。从硬环境方面讲，我国农村一直没有一个足以有效保证农业发展需要的金融服务体系，国有商业银行撤并农村机构网点、上收贷款权限等一系列措施，使得日益增涨的农贷资金供给严重不足。而农村资金的不断流出，减弱了作为信贷支农主体的农村信用社的资金实力，使其面临筹集资金的困难。加上农村金融市场发展相对落后，金融服务的意识与功能均较薄弱，农贷客户分散化与金融服务集约化矛盾极为突出，使农业金融环境不利于农业投入。

2.农民信用风险管理困难导致农村金融抑制

处于分散的自然和社会风险之中的农民的信用地位十分低下。在农民个体无法有效分散自身面临风险情况下，银行等金融机构的呆坏账风险明显增加，对农民信用风险管理困难，致使农民整体借贷成本再次增加，最终造成金融机构不愿向农户贷款、农民得不到应急生产和生活资金的局面。

3.农业投融资利用资本市场渠道能力较弱

截止2008年底，我国共有60多家农业类上市公司，占沪深两市上市公司的5%左右，我国农业类上市公司占整个资本市场的份额还很小，与我国农业大国的现实状况不匹配。除了资本市场之外我国也缺乏农业投资基金等先进的投融资工具促进农业产业化的发展。

4.农业利用外资水平明显不足

农业项目的规模普遍较小，农业人口人均利用外资额更少，资金利用率低。农业外商投资项目绝大多数是50万美元以下的小项目，大大低于外商投资项目的平均规模。存在利用外资结构不合理，存在于两个方面:一是利用外资主要集中于沿海开放地区，且大多投向农产品项目。二是利用外资额占全国利用外资额比重较低，农业利用外资额明显落后于工业和第三产业。

二、完善农业投融资体制的策略

(一)重视利用资本市场拓宽农业投融资渠道

1.推进农业类企业股票上市，为农业产业化提供长期稳定的资金渠道

我国是农业大国，资本市场的发展只有十多年的历史，国家应积极推进农业类公司股票上市，借助资本市场的强大和快捷的融资功能，使农业实现跳跃式发展。同时，农业类公司可以通过在公司上市的过程中不断地完善公司治理结构、透明化财务状况、明晰主营业务，状大实力，通过募集巨额资金，形成对产业上下游企业的整合与兼并，全面提高农业科技含量和产品附加值，推动农业产业化进程的进一步加速。

2.建立农业投资风险引导基金，引导其它资金进入农业领域

农业投资风险引导基金是国外的一种先进作法，我国农业投资风险引导基金的投资方向必须是农业项目，包括从事粮、棉、油、麻的种植业，或以养殖为主的畜牧业，或从事乡镇工业项目，或从事农产品深加工以及建立在农村基础上的其它产业，但必须和广大农户的生产劳动紧密结合起来。现今比较稳妥的作法是先对农业投资风险引导基金试点后推广，并允许申请在交易所上市。对于农业投资风险引导基金来说，设立此基金的目的在于利用基金的资金优势，集中力量办大事，形成技术实力，走科技兴农道路。将基金投资于农田水利设施建设，保障农业稳产高产;也可以投资于畜牧产品，向农民供应，以市场价收购，建立基金品牌肉类，统一屠宰，形成规模优势;更可以利用基金的优势雇佣低成本劳动力，占领国际市场。

3.完善农业、农村保险制度

有关部门要积极引导和鼓励保险公司努力探索农业保险新思路，也可以对农业保险实施补贴，将农业保险纳入地方农业支持体系，将农业政策性投入和其他农村福利措施与农业保险挂钩，鼓励和吸引农民投保，提高农业保险的参保率。发展农业新的保险品种，转变农业保险方式，保障农业利益。另外，政府要进一步完善农村社会保障制度，增加资金支持并适当提高救助标准，加强防灾减灾救灾工作，减少居民预防性储蓄动机，增强农村民间投资者的信心，让个人储蓄部分转化为投资。

(二)充分利用传统农业投融资渠道

充分利用传统农业投融资渠道，推进农村金融体系改革，打破城乡金融界限，形成资金的良性回流与互动。

1.充分发挥农村信用合作社的支农主力军作用

首先要统一信用社全体职工为“三农”服务的思想，实现经营观念的转变。其次，引导农村信用社围绕农村产业结构调整的要求，以及区域经济发展的特点，灵活发放农业贷款，支持发展养殖业以及绿色农业、定单农业和高附加值农业，支持农业产业化发展，形成规模化高效农业和出口加工基地。第三，将大额贷款控制、新增农业贷款占比、农户贷款面等指标纳入联社、信用社主要负责人的业绩考评体系，并将考评结果作为干部使用和奖惩的重要依据。第四，把农村信用社信贷投向列入监管的重要内容，全面实行监管目标责任制，将农贷投放占比、扭亏增盈、增资扩股、转化高风险社等指标，层层分解，落实到信用社和具体责任人，实行目标管理，严格奖惩。第五，建立区域性资金拆借网络系统，强化县联社之间的资金调剂。第六，加快电子化建设步伐，增强吸收存款和开展中间业务的能力。

2.优化农业发展银行的支农功能

农业发展银行是政策性支农的主要力量。首先要优化农业发展服务功能，拓展农行信贷支农领域，稳定提高农业生产能力，增强农民收入，增加农田水利道路设施贷款和机械化农业生产投入。其次要提高商业性参与农村投资的力度，加强对农村金融体系的渗透，多方面促进农村经济发展。最后需要增强农发行的筹资功能，改善农村资金投入缺口，甚至可以通过发行农业政策性金融债券，从市场上筹措资金，或通过办理国际金融机构和国际组织转贷业务实现农业筹资。

3.充分利用商业银行进行支农助农建设

国有商业银行在股份制改造过程当中，大部份都已经“撤离农村”，现在让各大银行重回农村显然是不现实的，但各商业银行应该利用其在县域布点广泛的优势，配合农业发展银行，开发农业金融产品，尽力帮助解决农业投融资渠道较窄，资金回流不足的问题，促进农业投融资渠道的稳定，支援农村建设。

参考文献

[1]中国投融资体制改革[M].北京:中国金融出版社，2008.