住房公积金贷款的政策篇1

关键词：住房公积金贷款风险防范对策

住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。而住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。住房公积金贷款属政策性住房贷款，其风险相对于商业银行个人住房贷款较小。

一、住房公积金贷款的常见风险分析

（一）系统性风险

第一是政策性风险，即是因为国家有关部门政策调整而造成银行贷款的风险变动。对于住房公积金贷款来说，政策风险会带来更大的影响；第二是法律风险，当前我国针对个人住房贷款的有关法律法规尚不完善，加之很多时候容易存在地方法规与国家法律出现冲突的情况，从而对公积金贷款带来较大的风险；第三是通货膨胀风险，也可称其为购买力风险，现阶段国内群众购房热情较高，而一些地区特别是大中型城市，现阶段国内群众购房热情较高，一些城市房价大大高出居民购买力，如果在贷款人还款能力不足的情况下发放贷款，必然会在很大程度上增加住房公积金贷款风险；第四是由于房地产行业发展的周期性较强，目前国内房地产市场正处于持续发展阶段，房价已经明显超出了正常的区间，如果房地产行业进入缓慢发展或者倒退时期，一旦泡沫破灭，房价会突然下跌，贷款抵押物就会随之贬值，从而产生巨大的风险。

（二）非系统性风险

其一是借款人信用风险，这一风险一方面是因为国内个人信用体系尚不完善，另一方面是由于借款人基本上属于中低收入人群，自身就业压力和生活压力较大，常常会出现无法按时还款的风险；其二是支付风险，也称为流动性风险，公积金管理中心通常是依靠归集的住房公积金来实现住房贷款资金的发放，而如果住房公积金的需求量超过了归集量，很容易因为流动资金不足而产生风险；其三是操作风险，即是相关工作人员因为自身原因出现误操作而导致的贷款风险；其四是抵押物风险，即是因为借款人出现违约行为，在进行抵押物处理时会存在一定的损失。

二、住房公积金贷款风险的防范对策

（一）做好贷前审查工作

在发放住房公积金贷款之前应当对借款人展开深入的调查，贷前调查是否真实全面，在很大程度上关系到贷款风险的大小。首先必须要了解清楚借款人和所在单位是否已经定期缴纳住房公积金，借款人是否具有稳定收入来源和职业，是否属于本地常住户口，了解其偿还能力。其次必须要做好贷款用途的审查工作，住房公积金贷款仅仅用于购买、建造或者大修自住住房，在发放贷款之前应当审查借款人目前的住房情况以及购房情况，审查申请审批书中的相关内容是否属实，以防贷款被借款人用于其他方面而增加风险。

（二）建立个人信用评估体系

对于住房公积金的具体缴纳情况，银行方面也应当进行记录，建立个人信用评估体系。对按时交款的借款人，银行应将其信用等级评定为优秀，同时采取一定的奖励措施，例如说信用等级越高的借款人，其享受的服务项目就越多、越优惠，从而来激励借款人都能够诚信履行约定。对于一部分信用等级相对较低的借款人来说，银行应实施一定的惩罚对策，比如说减少其信用额度，降低其住房贷款的最高值，增加贷款利率值，减少贷款延伸时期等，也可以利用社会舆论压力来迫使其尽快还款，从而尽可能的降低风险。

（三）加强房地产市场研究分析

住房公积金管理中心应当提高认识，深入开展对国家宏观经济发展形势、地区经济发展情况和相关法律法规的研究，大力加强对房地产市场实际情况和发展趋势的研究，从而准确评估房地产市场的发展及走向，合理设置房地产价格预警指标和相关标准。另外，要根据当地房地产市场的发展情况以及国家相关政策，对住房公积金贷款业务进行合理的规划，对于贷款额度上限、首付比例以及还款期限等标准规定进行合理的调控，从而更好的应对市场波动，尤其是对部分房地产过热地区，更要冷静分析市场情况，慎重进行放款。

（四）完善相关管理制度

进一步强化住房公积金管理中心的内控制度建设，一方面，要建立和完善以风险评估与风险控制为重心的风险管控机制。住房公积金贷款必须要坚持贷前调查、贷时审查、贷后管理的基本原则，不断健全审批制度，贯彻落实公积金贷款责任制，健全住房公积金贷款风险预警机制，制定符合实际的科学合理的应急措施和不良贷款清销机制；另一方面，要做好内部稽核工作，落实监督反馈机制。为了防范公积金贷款的风险，办理住房公积金贷款必须找人担保，如借款人不还款，担保人是要负上催缴乃至还款责任的。在应承作为担保人之前，必须慎重考虑，当签名作钱债担保，即是对贷款机构作出个人负责清还欠债的承担。即使担保人和借款人的关系有变更，它仍然是有效的。

三、结束语

总之，住房公积金是我国政府给人们群众提供住房保障的一项重要制度，近年来也有越来越多的公积金缴存人为改善自身生活条件而贷款买房。所以我们必须要做好公积金贷款风险的管控，从而确保公积金管理中心的收益，保证归集公积金的资金安全，最终保护好缴存人的合法利益，促进我国经济健康持续发展。

参考文献：

[1]杨红梅.防范与控制住房公积金贷款风险[J].财经界.2014（24）：16

[2]王剑.住房公积金贷款风险控制策略研究[J].市场研究.2014（10）：48

住房公积金贷款的政策篇2

年内再降

根据住建部等四部委下发通知，从本月起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例降至20%。当时，文中提到北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

随后，北京公积金管理中心通知称，二套住房贷款最低首付款比例由30%降低至20%。记者了解到，这已是今年北京公积金二套房首付比例第二次下调。今年5月，北京放宽了公积金二套房贷款政策，规定称，已结清首套贷款的购房家庭，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%。同时，购买第二套普通自住住房贷款的发放对象，不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。

而此前，使用公积金贷款二套房，如果首套房没有出售的情况下，依旧按照原政策六成标准执行。使用公积金贷款二套房，如果在首套房出售的情况下，按照原政策的七成标准执行。也就是说，今年以来，公积金二套房最低首付由六至七成，降至两成。

刺激“金九银十”

业内人士认为，今年各类宽松政策集中出台，尤其是在传统的“金九银十”来临之际出台新政策，有助提高购房者入市的积极性。一些有改善性购房需求的群体可能选择在此时入市。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，2015年楼市复苏的主要原因是2014年“9・30”和2015年“3・30”的信贷政策宽松，其间全国有上百个城市放宽了公积金政策。“全国从2015年来，已经有超过百个城市了不同力度的公积金松绑政策，其中包括北京、上海等超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。从整体来看，全国层面的公积金政策刺激逐渐对市场增加影响。”

业内人士认为，公积金的松绑代表了2014年来的第五轮房地产刺激政策开始继续升级。预计今年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，在多个环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。尤其在北京等地，“金九银十”楼市将延续升温趋势。

楼市影响有限

新政出台究竟对楼市影响如何？记者走访部分二手房中介市场后发现，看房者确实比过去增多。但实际上很多购房者却是乘兴而来，败兴而归。“能够使用公积金贷款的楼盘寥寥无几。”一位购房者告诉记者。

记者从楼房销售人员处了解到，不仅是一些新房楼盘本身不支持公积金贷款，部分二手房业主对此也有抵触心理。部分业主知道买家要用公积金买房，有时会拒卖，甚至提高叫价。正常情况下，公积金二套房首付贷款比例下调，买房人的积极性会提高，对卖房人也是有利的，为什么会出现市场遇冷的情况？

“公积金贷款审核的资质麻烦，得在单位将资料整理完毕，而且放款放得比较慢，不像商贷，一般一个月就能搞定，而公积金贷款则需要两个月左右。房主都愿意商贷，因为能很快拿到全款。比如我这房子卖出去了，我是一个月拿到500万还是两个月拿到，对业主来说是不一样的。500万放在银行一个月都有不少利息呢。”某二手房销售人员告诉记者。

此外，使用公积金不光是看利率和首付比例，还要看限贷额度。目前国内二三线城市改善型需求的主流集中在80～100万，首付两成的话，基本上需要额度在60万左右，但大部分城市公积金贷款的限额在30～40万，这点来看的话，绝大部分城市实现这种最低折扣的可能性是很小的。中原地产市场研究部总监张大伟认为，这次比例的调整，在实际操作中影响有限，也就是说，对购房者的购房意愿刺激并不大。

住房公积金贷款的政策篇3

通知中称，为积极支持职工解决自住住房问题，进一步减轻职工还贷压力，推进住房公积金异地贷款政策的落实，福州住房公积金管理委员会近日下文，将于2016年3月1日起调整福州住房公积金个人贷款政策。一是调高住房公积个贷额度。双职工缴存的家庭，可最高申请80万元的住房公积金贷款，单职工可申请最高50万元的贷款，同时确定贷款最低额度为20万元。

据了解，政策调整前，夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为60万元；单方缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为45万元。

同时，开展住房公积金异地个人住房贷款业务。福州市鼓励福州户籍在福州以外的地区缴存住房公积金的职工，到福州七县（市）购买自住住房。

所谓异地住房公积金贷款，是指：福州户籍（指户口本上地址为福州市的鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区和福清市、长乐市、闽侯县、连江县、闽清县、罗源县、永泰县）、在福州以外的地区缴存（以下简称异地缴存）住房公积金的职工在福州七县（市）购买自住住房的，按照福州住房公积金贷款政策的规定和要求，可向福州各住房公积金管理机构申请住房公积金贷款。

另外，通知中称，加强资金流动性紧张的调配和风险防控。在住房公积金个贷使用率达到90%以上时，各住房公积金管理机构可通过向当地财政、商业银行借款，试行资产证券化等方式进行融资、开展贴息贷款业务等。

按照央行的的通知，目前个人住房公积金五年期以上贷款的利率为3.25%；五年以下（含五年）的贷款利率为2.75%。

中国指数研究院的数据显示，2016年1月，福州新建商品住房均价显示为12151元/平方米。

住房公积金贷款的政策篇4

为提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，根据《住房公积金管理条例》的有关规定，10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务；明确职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请住房公积金个人住房贷款；同时，此次《通知》还取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。有关人士认为，这些费用所占比例虽然不是特别大，但对购房者来说，还是会减少许多负担。这些收费项目的取消，不只是购房成本的降低，还可以简化许多手续与环节，为居民节约不少时间，带来许多好处。

门槛降低益于职工流动性需要

住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径，也是缴存职工的基本权益。当前，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市对贷款条件要求过严，住房贷款发放率较低，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的互助作用。为此，《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时，按照支持基本住房消费原则，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

按照支持基本住房消费、资金充分运用等原则，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。当前，职工跨地区流动日益增强，在就业地缴存、回原籍购房需求增多。为适应职工流动性需要，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

按照《条例》规定，设区城市住房公积金管理机构应实行统一的规章制度、进行统一核算。为提高资金使用效率，《通知》要求，未按照《条例》规定调整到位的分支机构，要尽快纳入设区城市住房公积金管理中心统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。设区城市住房公积金管理中心统筹使用分支机构的住房公积金。针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张，职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地住房公积金管理中心与房屋产权登记机构应尽快联网，实现信息共享，简化贷款办理程序，缩短贷款办理周期。健全贷款服务制度，完善服务手段，向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。

门槛降低给住房消费带来利好

《通知》后，笔者在当地有关部门采访了解到，由于当地公积金使用率偏高，提高首套房贷款额度的可能性不大。根据目前的政策，对于在省内异地缴存满一年在本市购房的市民来说，可以申请公积金贷款。但是，有不少市民有这样的疑问；因工作变动，在外地缴存了不少公积金，需要在本市买房，公积金能不能用来贷款？住房公积金管理中心有关负责人称，根据目前的政策，对于在省内异地缴存满一年在本市购房的市民来说，可以申请公积金贷款。按规定，凡购买本地行政区域内的商品房，并已办理网上签约的省内异地缴存住房公积金的职工，在公积金缴存地管理中心开具无贷款证明和公积金正常缴存证明后，可以在当地申请住房公积金贷款。

此外，如果市民是在居住所在地缴纳的公积金，想在省内其他城市买房，是否可以使用居住所在地的公积金进行贷款，具体要看外地公积金管理中心的具体政策，政策允许就可公贷，不允许就无法公贷。

在公积金的异地提取上，当地也有具体的政策。如果是在本市缴纳的公积金，想在外地用来买房，本市账户的余额也是可以提取的。在提取时需要提交的材料包括购房合同、机打发票、完税证明和房产证。房产证要在取得后三年以内，如果房产证过了三年有效期，也无法提取余额。笔者了解到，目前住房公积金都是属地化管理，各地的公积金管理和资金运行相对来说都是独立的，政策也各不相同，在公积金的异地使用上存在一定的门槛和不便。如果未来能建立统一的公积金平台，就能真正实现完全的异地使用。

根据目前的贷款条件，不少刚参加工作想买房的年轻人受限比较大。很多年轻人工作单位缴存公积金额度较高，即便没有连续缴存12个月，缴存到6个月就能贷到25万元，但是受12个月的限制无法公贷，影响了买房计划。有关人士分析，相比12个月的缴存时间，缴存6个月后账户里面的余额也会少很多。本市公积金贷款额度计算方式为账户余额的15倍，连续缴存时间短，可贷的公积金额度就相对会少，这是客观存在的问题。总的来说，公贷释放的信号是利好，在很大程度上可影响到购房者的购房预期。

门槛降低与新房贷政策起到“叠加效应”，针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张、职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。此次新规明确降低或取消多个项目收费，如降低贷款中间费用，取消住房公积金贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。住房和城乡建设部表示，各省、自治区住房和城乡建设厅要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核，定期进行现场专项检查。

对此次出台的新规，业内专家表示，此次贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的效果。但目前房市过于低迷，充分回暖还需一个过程。如今，人们工作的流动性日益增强，许多人在就业地缴存公积金、却因房价过高等原因而选择回原籍购房，许多公积金费用白白缴存。新规定提出，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，这样职工就可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。公积金异地贷款的细则，都会由各城市住房公积金管理中心统一制定和决策，因此说，该政策会对全国房地产市场的交易量起到促进作用，对于工作变动的居民也更加公平。

住房公积金贷款的政策篇5

政策性住房金融机构是由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，不以利润最大化为经营目的，在住房领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策的金融机构。

从本质上看，政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，当前我国住房金融市场具有转型期的阶段性特点，政策性住房金融业务和商业性住房金融业务的发展都亟待规范化，采取措施使其互为补充，相互促进。

近年来中国住房市场快速发展背景下，商业性住房金融业务规模增长迅速，以个人住房抵押贷款为例，相较于1997年末190亿元的个人购房贷款余额，截至2013年9月底，个人购房贷款余额已达9.47万亿元。商业性住房金融业务发展的同时，政策性住房金融业务需要进一步发挥其在住房体系的资金融通作用。

在大力建设住房保障供给体系的同时，通过设立政策性住房金融机构可在一定程度上解决公共住房生产建设、消费环节的资金融通问题，对促进住房市场长效调控机制建立具有重要意义。

一、美国政策性住房金融机构设置和运作

美国是目前世界上住房金融业发展最发达的旧家，政策性住房金融机构在解决居民住房问题发挥了重大作用。

与其他国家不同，美国的政策性住房金融机构的形式多样，不仅有政府自己设立的机构，还有政府本身并不投资但是提供贷款担保的机构。主要有以下三类机构组成：

（一）住房金融一级市场的政府保证机构

美国政府成立了联邦住房管理局（FHA）、退伍军人管理局（VA）等机构，对特定人群提供住房抵押贷款担保或保险。FHA为中低收入家庭提供购房贷款信用保险，VA设立面向退伍军人的住房贷款支持和担保计划，凡FHA和VA保险的抵押贷款，由担保机构承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的全部责任，保证银行不受损失。这样不仅保护了金融机构的利益，稳定了一级市场，而且为中低收入家庭和退伍军人等特定群体解决住房需求提供了有效金融支持，减小其贷款风险。

（二）联邦住房贷款银行体系

该体系是依据1932年《住房贷款银行法》建立的，这一体系由联邦住房贷款银行委员会、12个联邦住房贷款银行及其会员（储蓄贷款协会）等组成。该体系通过吸收私人资金，为住房开发建设和住房购买提供资金来源，是政府调节管理住房金融市场的主要工具之一。联邦住房贷款银行体系在稳定住房金融市场，促进住房抵押资金的流动性，提供住房开发建设资金等方面都发挥了巨大作用。

除了联邦政府层面的住房金融制度安排和机构设置外以外，美国在州和地方层面也设有专门的政策性住房金融机构，用以解决中低收入家庭住房问题。以加利福尼亚州为例，1975年成立加州住房金融局（CAHFA），业务范围主要包括：为首次购房者提供低利率按揭贷款和政策性住房抵押贷款保险，帮助加州中低收入家庭购买住房，为多户住房项目的开发建设提供低利率融资。

自1976年成立到2007年，加州住房金融局累计为州内13万首次购房的家庭发放共计121亿美元的低息贷款，截至2007年底住房按揭贷款余额为41.9亿美元。

（三）住房金融二级市场的政府保证机构

目前美国住宅金融抵押二级市场中发挥主要作用的金融机构主要有三类：

一是联邦国民抵押贷款协会（FNMA），于1938年由联邦政府组织成立，目的是从贷款者手上购买联邦住房协会贷款，增加抵押贷款的流动性，2008年9月发生次贷危机以来由美国联邦住房金融局接管。

二是政府国民抵押贷款协会（GNMA），于1968年从FNMA中分离出来，是住宅和城市发展部的附属机构，其信用完全由美国政府担保，目的是发行以抵押贷款为担保的长期债券。

三是联邦住房抵押贷款公司（FHLMC），1970年经国会批准成立，作为二级市场机构，其成立宗旨在于为提供房屋贷款的储贷机构供给稳定的资金。它从银行和其他放贷机构处购买抵押贷款，并向它们提供用于发放新贷款的资金，尽管1988年后已私营化，但是政府提供的优惠政策让其获利的同时也承担了部分政策功能。

结合美国住房金融市场发展现状，可以看到美国联邦政府将“居者有其屋”的住房政策目标通过FHA保险、联邦住房贷款体系、联邦住房抵押贷款协会和政府国民抵押贷款协会等证券化机构来达到，使美国居民能拥有自住房产。美国住房金融体系的设计中，既充分发挥了商业性金融机构的作用，也通过政府支持有效促进了政策性住房金融业务的发展。据美国人口普查局的统计，2012年美国住房自有率达到65.5%，高于欧美其他发达国家平均水平。

二、德国政策性住房金融机构设置和运作

第二次世界大战后，为解决居民住房问题，德国政策性住房金融体系发挥了重大作用。目前德国已经形成了以契约储蓄制度为核心，自愿互助性储蓄为主和政府奖励为辅的住房市场融资机制。政策性住房金融体系建立的多渠道融资系统和多样化贷款方式，不断推进德国政策性住房的建设和开发，有效促进了政策性住房目标的实现。

在德国，为居民购建房和为公共住房建设提供金融支持的住房抵押贷款机构有很多，呈现出多样化、多类型的发展趋势。德国的政策性住房金融机构主要包括以下两大类：

（一）属于联邦政府的州立银行或者是储蓄银行

作为联邦制国家，联邦政府负责制定颁布全国性的住房市场法规制度，依据联邦政府颁布的《民房建设资助法案》。德国地方的16个邦，基本上每个邦政府下都会设立政策性住房金融机构，帮助社会贫困家庭和中低收入人群获得购买住房的贷款资金，金融支持方式包括为中低收入家庭建购房和私人投资建造低租金住房发放优惠利率贷款资助。这部分抵押银行的资金有一半左右是由政府提供的，政府拥有大部分股权，为解决中低收入家庭住房问题提供资金保障，是德国重要的政策性住房金融机构。

（二）多元化的合同住房储蓄贷款融资服务体系

1972年德国颁布《住房储蓄银行法》，并于1991年进行修订，从法律层面上对住房储蓄银行的组织形式、监督管理机制、业务经营范围、从业准则、住房储蓄合同标准条款、住房储蓄资金的来源与使用方向、风险规避、贷款担保方式等各方面都做出了详细规定。

在制度设计和政策倾斜的背景下，形成了主要包括储蓄银行和建房互助储蓄信贷社的住房金融机构，为中低收入群体和普通居民解决住房问题提供金融支持。德国的储蓄银行大多是政府背景的国营银行。它在住房领域的主要业务是吸收个人存款、发放房地产贷款，为个人买房、建房筹集资金，在德国共有600多家。德国储蓄银行金融集团是德国金融市场的领导者，集团下属430家储蓄银行，10家州立建房储蓄银行。

合同储蓄模式以自愿性和契约性为主导，居民连续几年存入一定金额的定期储蓄存款作为获得购房时贷款的前提条件，贷款利率与存款利率相挂钩，资金实现先存后贷、封闭运作，政府对居民住房储蓄进行奖励和税收优惠。系统内资金封闭运作，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户发放购建房贷款，存贷款利率具有一定稳定性，不受市场利率影响，资金运用的平衡性和国家配套的奖励政策也使得市场利率无论如何变化，住房储蓄贷款合同下的住房贷款利率都能保持固定及稳定，按公司化的经营管理体制来运营，形成了有效的约束与激励机制。合作储蓄模式实现了住房市场效率的整体帕累托改进。

三、新加坡政策性住房金融机构设置和运作

新加坡住房金融体系属于典型的政府主导型，主要表现为中央公积金制度下的政策性住房金融体系。1953年，新加坡颁布了《中央公积金法》，1955年成立中央公积金局，负责整个公积金的管理运行。中央公积金制度设立的初期只是单一的养老储蓄制度，随着经济发展逐步演变成综合性的、包括养老、住房、医疗的制度。

中央公积金局是由政府组建的用于管理居民所缴纳的公积金的专门性政策住房金融机构。其通过实施公积金制度吸收存款，筹集资金，在使用公积金时除应付会员提取之外，主要用于向住房发展商发放社会住房建设贷款，向购房者提供抵押贷款。中央公积金局为公共住房建设提供资金支持有两种方式，一种方式是通过购买由政府发行的长期债券的方式向建屋发展局（HDB，新加坡公共住房的建设主体）提供资金。新加坡国有投资公司帮助政府发行债券，中央公积金局购买政府发行的有价证券，这样前者就可以从中央公积金局获得巨额资金，使公积金变为可以被政府利用的流动资金，而这些资金主要运用于基础设施建设以及住房建设。另一种方式是向住房建设发展商提供贷款的方式提供住房建设资金。住房建设资金投入量大，开发商需要资金融通时，可以通过向中央公积金局借款来缓解资金的压力，使得闲置的中央公积金转为用于开发建设公共住房，从而保证公共住房建设工程的顺利进行。居民存入中央公积金局中的公积金也有两种用途。一是可以用来支付购房的首付款。目前，公积金会员一般约用3年的公积金存款即有能力缴付相当于房价20%的首付款。二是可以用来偿还购房贷款的本息。

新加坡建屋发展局数据显示：截至2012年，新加坡83.3%的居民居住在政府建设的组屋中（80%的居民是购买的组屋，3.3%的居民是租住的组屋），政府兴建的组屋共计有98万套，占到新加坡住房总套数的76%，私房仅占全部住房套数的24%。政府主导型的住房金融业务为公共住房的建设和消费都提供了有效的金融支持。

四、从发达国家经验看我国政策性住房金融业务发展

（一）发达国家经验总结

从美、德、新三国政策性住房金融业务模式和机构设置来看：

第一，政策性住房金融体系设计与一国金融市场体系建设相配套，美国资本市场发达，因此政策性住房金融体系重点在于政府担保，提高资金流动性，政策性住房金融业务内容既有针对一级市场的，也有针对二级市场的，德国和欧洲各国侧重于以互助的合同储蓄模式解决居民住房问题，新加坡则是完全以政府为主导的住房金融模式。政策性住房金融体系设计和一国的国家结构、金融市场发展阶段和成熟程度都要配套。

第二，政策性住房金融机构设置应尽量多样化，美国和德国在政策性住房金融支持机构的设置上，都尽量地通过各种方式来促进多样化的机构发展，使得不同类型的住房金融机构业务类型各有侧重，也使得同一类型的住房金融机构之间能展开有效竞争。在此过程中政府可通过贴息、减免税等政策对住宅金融机构的发展给予支持。

第三，政策性住房金融业务类型应尽量多元化。具体到政策性金融机构所提供的业务类型，各国的政策性住房金融业务中，既有针对公共住房建设融资的业务，也有针对特定群体住房消费提供的资金融通业务，无论是支持中低收入者住房消费，还是支持公共住房建设，也都尽量促进产品类型的多元化，使得参与主体有更多选择权。

第四，完善的制度安排是政策性住房金融市场发展的重要前提。各国在设立政策性住房金融机构、发展住房金融业务的过程中，都通过立法确立了住房金融业务发展的制度基础；在设立住房金融机构后，机构的日常经营管理都按照市场公司化的管理体制来运作；再者，形成全面完善的监管体系，防范金融风险。

（二）我国政策性住房金融业务发展方向建议

我国住房市场发展以来，业界进行了住房金融领域的很多尝试。1987年山东烟台和安徽蚌埠的住房储蓄银行试点，1991年上海建立住房公积金制度并于1994年向全国推广，2004年由建设银行和德国住房储蓄银行在天津成立中德住房储蓄银行，2005年建设银行首单个人住房抵押贷款证券化业务推出。但是受制于住房市场整体发展水平和制度建设基础薄弱，很多尝试半途而废。目前我国的政策性住房金融业务主要集中在住房公积金领域，住建部数据显示：截至2012年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，历年累计归集住房公积金5.04万亿元，住房公积金缴存余额达2.68万亿元，超过8000万家庭通过公积金贷款进行了住房消费。我国政策性住房金融体系建设滞后于住房市场发展和住房保障制度发展需要，因此需在借鉴国外经验的基础上进一步完善政策性住房金融体系。

第一，当前我国需进一步明确政策性住房金融体系的公共政策目标。

当前构建我国政策性住房金融体系的政策目标需明确，是帮助解决中低收入家庭住房问题，还是保障中低收入家庭拥有自有住房，不同的政策目标下，政策性住房金融业务类型、政府补贴方式、支持力度、监管政策和定量绩效考核目标的设定都会存在差别。明确公共政策目标，才能明确政策性住房金融机构职能，是充分发挥政策性住房金融机构在自有住房和公共住房领域金融支持作用的前提。

第二，完善我国住宅立法和政策性住房金融法律法规。

当前我国房地产法律法规建设亟待完善，从房地产市场层面上，需要有《住宅法》《住宅保障法》等作为规范市场的基础法律，通过立法明确住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督机制。同时还需要对政策性住房金融单独立法，使得政策性住房金融业务获得发展的制度基础。

第三，我国政策性住房金融模式要与我国住房市场与金融市场发展现状相协调。

从当前我国住房市场与金融市场发展现状来看，短期内我国政策性住房金融市场还会实行封闭式的运作，可考虑在完善公积金制度的基础上，通过住房合同储蓄模式来对中等收入群体首次住房消费提供金融支持；在完善资金使用监管和配套制度的前提下，发挥政策性住房金融在支持保障性住房建设方面的作用。

第四，应以公积金制度的完善为突破口，构建我国的政策性住房金融体系。

当前可考虑建立以住房公积金为核心的政策性住房金融体系，从事与住房保障相关的政策性金融业务，扩大公积金账户资金的来源和运用范围，更好地发挥合作互助的功能。目前我国公积金缴存比例不规范，不同地区、不同行业、不同单位之间的差距较大，存在公平性缺失，公积金的使用效率不高，需进一步拓展其业务范围。今后需进一步扩大公积金保障范围，提高使用效率，充分发挥住房公积金的住房保障功能。

第五，建立独立专业的政策性住房金融机构。

住房公积金贷款的政策篇6

关键词：住房公积金；问题；对策

住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金管理政策是一种社会保障性质的合作互助资金，是为职工提供住房保障计划的一部分。我国自组织实施住房公积金制度以来，在推进城镇化建设和改进住房分配方面，住房公积金无疑发挥了重大作用，为一批批困难职工实现了住房梦。同时，围绕住房公积金个人贷款使用率不高，挤占、挪用、贪污住房公积金等违规违纪事件，以及住房公积金引发的诸多不公现象，批评之声也从未消停。

正是因为住房公积金政策的存在，才使得我国大部分的城镇居民都解决了住房问题，使人们的生活条件有了很大改善，尽管如此，该项政策还是在一些方面存在问题，从而导致了风险系数的增加，并对该项政策制度效益的发挥带来了影响。在过去的发展历程中，我国的住房货币分配制度与社会是相互和谐的关系，创立了具有中国特色的住房公积金政策，并对我国房地产行业的发展发挥了巨大作用，但是我国还需要继续加强和完善，这样才能够更好的促进我国房地产行业以及调节经济发展，提高人们的生活水准。

一、住房公积金管理存在的问题

在我国住房公积金政策在居民住房问题以及房地产事业的发展上虽然发挥着巨大作用，但是由于影响公积金贷款还款的因素很多，所以公积金贷款过程中还是存在很多风险，为了规避这些风险，我国必然需要制定相对应的管理制度，目前管理制度中还存在一些缺陷，具体分析如下：

（一）住房公积金贷款风险防范机制不完善。我国虽然制订住房公积金贷款政策，但是在风险防范机制方面却有所欠缺，尤其是在管理机构作为公积金贷款审批人以及贷款风险为最终承担者方面，对贷款申请的受理以及审批管理环节并没有具体的规定，同时也没有具体的权责以及考核标准，在公积金中心电子信息系统流程方面缺乏必要数据统计，缺乏交流平台，甚至有一些公积金中心将贷款申请以及审核的原始资料管理不重视，缺乏管理以及催收政策，在贷款途径与回收上监督不严，从而导致了一些开发商与购房者相互勾结，逃避缴纳贷款的现象。

（二）公积金提取管理存在漏洞，违规提取住房公积金。我国在住房公积金内容制度方面还不够完善，管理上的问题还是很严重，一部分的审核公积金中心问题还很多，不保存原始数据，这样必然导致审批记录的不完整，很多重要的信息没有记录，这样监督人员也无从审批和监督，从而造成公积金缴存人也就拥有了各种逃不缴纳公积金的机会。

（三）公积金计算机管理系统存在缺陷，不能适应公积金管理要求。在公积金计算机管理系统中，首先是低水平重复开发管理系统，因为各个中心的管理办法上存在的差异，它们在进行公积金贷款发放的时候，计算机管理系统的工作效率以及质量也会随之降低，在人力与物力上都会造成浪费，加之各个中心之间缺乏物联网以及设置标准数据的连接接口，从而导致信息无法实现及时的分享。然后，就是因为系统本身所存在的缺陷，无法与公积金监督与管理的需求相适应，一部分的计算机系统还会出现程序错误，甚至会出现少计职工利息的现象，总而言之，计算机管系统中存在的缺陷，导致了其公积金管理要求无法相适应的主要因素。

二、健全住房公积金管理制度的对策

（一）扩大住房公积金制度覆盖范围，提高住房公积金制度覆盖率。随着住房公积金覆盖面的不断提高我国一部分的城市中自用置业者以及个体经营这也逐渐加入了公积金住房群体，因此我国应该将公积金制度普及为社会保险。我国城市化进程的不断加快，城市人口也越来越多，这就使得我国人口的问题更加迫切的需要解决，在所增加的城市人口中，有很多进程务工的人员，这些人对于城市的建设发展有着密切联系，这些人应该纳入我国的住房公积金范围，使他们也享受到同样的优惠待遇，这样才能够体现我国政策的平等性与公平性，促进和谐社会的发展。

（二）加强住房公积金的贷款风险管理。目前我国政府住房公积金贷款的范围扩大速度非常快，但是我国的贷款总金额确定逐渐缩小，所以说在我国贷款公积金施行的过程中存在的风险并没有被完全释放，这并不是说这些风险能够被忽视，知识对于我国目前住房公积金贷款存在的风险，应该进行强化管理，虽然难度很大，但是这是我国政府必须要进行的工作。具体的说应该三个方面进行，分别为提升借款偿债能力，完善职工信用情况管理，各大银行也需要各位顾客信用情况进行及时料及合法分析，对抵押物的评价能力进行提高，以培训、建立评估专家队伍的方式进行提高，要精确评价情况，这样做的目的是为了防止借款者在无法偿还的时候，能够抵押个人物品，从而抵充其借款，减少银行损失。

（三）加快公积金管理措施的必要性。住房公积金制度是为了帮助中低收入居民解决住房问题而建立的一项重要的社会保障制度。为了促进住房公积金制度不断完善，改善广大职工住房条件，满足低收入居民不断增长的住房需求，有必要对住房公积金制度进行监管和改革。