住房公积金政策变化篇1

关键词：住房公积金：缴存上限：政策性住房金融制度

中图分类号：F293，3

文献标识码：A

文章编号：1003-9031(2009)08-0081-04

一、引言

住房公积金制度作为一种住房保障制度。一直发挥着重要的政策性住房融资作用，对于市场机制是一个有益的补充。它通过国家机关和企事业单位及其在职职工每月缴存一定数量的住房公积金，建立起解决职工住房问题的住房建设基金。因此，住房公积金作为一种长期住房储金，与其他专项资金相比具有普遍性、强制性、专用性、福利性和互助性等多重属性。

本文在对住房公积金制度进行概述的基础上，对比北京市2006-2008年住房公积金的使用状况，总结了住房公积金制度实施过程中存在的问题及形成原因。通过对住房公积金缴存上限上调对制度目标达成的效应分析，得出了住房公积金缴存上限上调改革对于完善住房公积金制度难以发挥根本性作用的结论，进而提出了进一步健全住房公积金制度的对策建议。

二、北京市住房公积金的发展状况

改革开放以来，住房体制改革作为我国经济体制改革的重要组成部分，充分体现了由中央集权的计划经济转变为以市场调节为基础的运行模式。从正式允许住房商品化政策开始，揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。虽然住房体制改革提高了房地产市场的运行效率，但是提高的住房价格也使得部分低收入阶层难以负担。因此，为改变房屋价格和居民收入之间以及城镇不同收入阶层住房负担能力之间的不平衡状况，1991-1994年，我国借鉴新加坡经验首先在上海、北京、天津、南京、武汉等地进行住房公积金制度试点，于1994-1998年间对住房公积金制度进行全面推广，并从1999年开始对住房公积金制度进行了规范化和法制化建设。

根据《住房公积金管理条例》，经北京住房公积金管理委员会第八次全体会议审议通过，北京市人民政府批准，北京2009年度(2009年7月1日至2010年6月30日)住房公积金缴存比例仍为12％，缴存额上限由每月2392元上调为2682元。

北京市住房公积金管理中心提供的数据表明，截至2008年年底，北京市建立住房公积金单位数61705个，职工人数429.24万人；累计归集住房公积金1813.77亿元，提取904.24亿元，余额909.53亿元；累计发放住房公积金贷款369507笔，金额851.85亿元，回收金额433.27亿元，余额418.58亿元。住房公积金归集余额扣除贷款余额和风险准备金后，有近450亿元闲置在北京市住房公积金管理账户上。

可以看到，近三年来，尽管北京市住房公积金累计发放额逐年增加，由2006年底的662.98亿元增加到2008年底的851.85亿元。同时，住房公积金贷款限额2007年7月1日由40万元提高到60万元，又于2008年11月10日提高到80万元。但是，北京市住房公积金的闲置额依然呈现出较为明显的上升趋势。

对2005-2008年北京市住房公积金的贷出比例进行比较后，可以看出，北京市住房公积金贷出比例较低，且呈现出一定的下降趋势。由2005年底的74％，降到2008年底的46％。

因此，较高的住房公积金闲置额和较低的贷出比例说明北京市住房公积金存在资金使用效率较低的问题。

三、北京市住房公积金资金使用效率低的主要原因

(一)目标群体定位存在偏离

建立住房公积金制度的初衷是通过集中职工住房储金实现职工之间的购房互助，尤其是解决中低收入者购房难问题。但在住房公积金贷款审批、发放过程中，为保证贷款资金的安全性，住房公积金管理中心主要是根据贷款者的公积金缴存额、缴存年限、还款能力等确定放款额度。从住房公积金的落实范围看，住房公积金覆盖面大部分集中在行政事业单位和经济效益较好的国有企业、股份制企业和外资企业。而这些单位的职工大多数属于高收入群体，有较好的还款能力。这部分高收入群体由于住房问题基本已得到解决，购房需求降低，缴纳住房公积金在很大程度上只是一种保障性、福利性的行为。同时。缴纳住房公积金的低收入群体由于缺乏购买住房的首付能力，加上担保能力不足、还款能力有限等原因，难以获得或者难以得到足够的住房公积金低息贷款。这样，由于住房公积金制度实际执行过程中贷款群体与制度本身设计时的目标群体定位存在偏离。使得住房公积金制度的互助功能难以充分发挥，造成大量住房公积金处于闲置状态，降低了住房公积金的使用效率。

(二)商业银行和开发商的不配合

根据2008年北京市住房公积金使用状况的调查显示，住房公积金中有大量沉淀资金与商业银行和开放商不愿意购房人用住房公积金购房有关。因为，开发商与商业银行之间往往有协议，商业银行给开发商提供资金的前提是购房者在购房时在该银行贷款。但是，住房公积金贷款的低利率使职工都愿意用住房公积金贷款买房。而不是在商业银行贷款，影响了银行贷款业务利润，使得商业银行和开发商不愿意购房人使用住房公积金贷款。这更加导致资金的使用不足。对于有一定能力使用住房公积金贷款的中低收入家庭来说也是不公平的。同时，大量沉淀的住房公积金资金也会引发商业银行的道德风险，由于这些资金存放在商业银行，往往会被作为超级存款融入商业银行信贷资金的统一调度，流入住房体系以外进行循环，有时甚至出现商业银行将因自身经营风险导致的亏损转嫁给政策性住房公积金来承担的违法行为。最终导致住房公积金不能真正发挥其本质作用。

(三)手续繁琐提高了住房公积金贷款的交易成本

同商业性贷款相比，住房公积金贷款具有一定的低利率优势，5年期以上的住房公积金贷款年利率要比商业银行贷款低2.07个百分点，5年期以下则要低2.43个百分点。但住房公积金贷款的手续相对繁琐，首先要单位出示证明，然后要经过贷款审批手续、担保审核手续、个人资信调查等，由于有了北京市住房公积金管理中心这个中间环节，使得放贷时间相对较长。因此，跟商业性贷款相比，住房公积金贷款具有较高的交易成本，影响了购房者对住房公积金贷款的需求，一定程度上造成了大量住房公积金的沉淀，降低了住房公积金的使用效率。

(四)政府支持力度不够

针对住房公积金使用时存在的各种问题，政府也通过制定各种相关政策来规范住房公积金的使用，以加大资金的使用效率。但这些政策相当一部分具有托市作用，而没有真正考虑中低收入职工家庭的住房问题。比如人民银行的补充通知中提到职工在还清第一套住房的公积金贷款后，购买第二套住房仍可以申请公积金贷款。同时，具体公积金贷款的额度计算方法、办理手续等，和购买第一套住房办理公积金贷款是一样的。公积金贷款是为职工解决住房问题所提供的一种保障，对于还清了第一套住房的公积金贷款，住房已经有了保障的职工，不应该购买第二套住房时享有与第一套住房一样的贷款条件。在目前经济不景气的背景下，虽然第二套住房对于防范房地产市场金融风险会起到一定的作用，但住房公积金制度的重点是解决中低收入家庭住房困难问题。因此，政府在制定有关住房公积金制度的相关实施细则时，还没有做到有利于中低收入职工。

四、住房公积金缴存上限上调的效应分析

(一)财富分配效应

住房公积金缴存上限上调具有财富再分配效应。按照12％的缴存比例，要达到2682元的上限，缴存人的月收入须超过2.2万元。据北京市统计局公布的数字，2008年北京市职工年平均工资为44715元，折合每月3726元，能达到2.2万元月收入的只是少数，使得绝大多数人不能上调，只有少数人可以上调。考虑到公积金是按1：1的比例补助，高收入水平单位的职工从单位获得的住房补助金多，而单位缴纳的住房公积金在税前列支，因此，无论是职工个人。还是想通过为职工缴纳住房公积金变相为职工发放福利的单位，都有动力多缴纳公积金。因此，住房公积金缴存上限上调具有明显的财富分配效应，使部分社会财富直接(高收入单位为职工的补助更多)或间接(单位缴纳住房公积金在税前列支)地流向了高收入单位的职工或单位中的高收入职工。

住房公积金缴存上限的提高使得高收入者购房能力增强，加大了财富分配偏向富人的效应。住房公积金制度实行的是“低存低贷”的利率政策，中低收入者由于不能申请到足额的住房公积金贷款，无法充分获得住房公积金较低贷款利率的利益，却要承担低存款利率的损失和住房公积金积累的贬值风险。同时，由于住房公积金贷款使用倾向于中高收入者，贷款利息优惠被转移分配到贷款的少数高收入者，变成了低收入职工帮助高收入职工改善居住条件。这无疑是与住房公积金制度的互助性背道而驰的。

(二)购房能力的“马太效应”

首先，由于住房公积金缴存上限上调使得财富分配向高收入群体倾斜，更加增强了高收入群体的购房能力。在高收入群体的住房需求已经得到基本满足的情况下，住房公积金缴存上限上调在很大程度上带来的是高收入群体的一种财富积累。其次，由于中低收入者收入水平较低，住房公积金缴存上限上调对他们的住房储金积累和购房能力不产生任何影响。相对于购房能力得到进一步增强的高收入者而言，中低收入者的购房能力相对下降。这样，住房公积金缴存上限上调带来了购房能力“强者恒强、弱者恒弱”的“马太效应”，导致该项制度改革不能发挥提高中低收入者购房能力的目的，住房公积金的互助性特征也难以得到充分体现。

五、完善住房公积金制度的对策建议

住房公积金制度的建立是以“住有所居”为政策目标的，就是要从根本上解决全体人民的住房问题。因而，具有社会保障性质的住房公积金制度的设计应当以此为基础，真正保障住房困难的中低收入群体。

(一)适度调整利率政策

在具体执行“低存低贷”利率政策的过程中，中低收入家庭得不到贷款，而存款低利率反而减少了中低收入职工的实际收入。虽然“低存低贷”政策本身是好的，但是应该变通地调整住房公积金的利率政策，针对不同职工的贷款情况实行不同的利率水平。对于月薪较高的职工在保持存款水平不变的情况下，已经取得低息购房贷款时，如果申请第二笔贷款，应当给予一定的限制。比如提高贷款利率水平，实行介于商业银行住房贷款利率和住房公积金贷款利率之间的利率水平。而对于申请公积金贷款较多者只能申请商业银行贷款。同时，为了发挥住房公积金的社会保障性质，对于还没有住房的中低收入者借款人应该放宽贷款条件，实行比正常住房公积金贷款利率更低的利率水平。做到用高收入者的贷款高利率弥补中低收入者的贷款低利率，这样才能保证制度运行的相对公平，真正体现住房保障制度的互助性。

(二)采用市场化手段提高服务水平

住房公积金管理中心是不以盈利为目的的独立事业单位，从而在资金管理使用效率和服务水平方面，要差于自负盈亏的商业银行。因此，住房公积金管理中心要转变观念。通过事业单位企业化管理。改进工作作风。以全新的市场营销理念加强住房公积金宣传，丰富贷款品种，真正满足不同人群的需要。同时，要树立为人民群众谋利益的理念，从缴存、提取、贷款、还款等业务的各个环节，以人为本，简化手续，公开业务操作规程，切实提高住房公积金业务的服务水平和质量，真正做到便民利民。

(三)建立政策性住房公积金银行

目前，住房公积金是存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。由商业银行经营政策性的公积金业务容易导致责任权利界定不清，使得资金的管理混乱。增加了银行使用风险，最终会损害到广大职工的利益。因此，为了明晰产权，真正提高资金使用效率，可以由住房公积金管理中心自我管理住房公积金，建立政策性住房公积金银行。由政府投入股本金，将住房公积金用于特定用途，建立完善的监督管理机制，积极推进住房公积金真正从行政化管理向政策性金融的转变。

(四)政府应加大对住房公积金制度的支持力度

住房公积金政策变化篇2

关键词：住房公积金；贷款风险特点；应对措施

随着经济快速发展和广大居民的住房需求，房地产市场近年发展迅猛，不仅带动相关产业的迅猛发展，而且增加住房信贷融资业务。随着个人住房贷款快速扩张和国家房地产政策调整，理应高度关注、有效识别和控制个人住房贷款风险。

一、住房公积金贷款特点

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金职工发放的房屋抵押贷款。

住房公积金贷款有如下特点：一是利率低。目前执行的利率五年及五年内的为4.0%，五年以上为4.5%；二是房屋保险自愿；三是贷款期间每年可支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息；四是手续简便，一般为10个工作日左右办完；五是办理方便，通过所在地市公积金中心申请，委托当地授权金融机构办理。

同时住房公积金贷款存在以下局限性：一是管理中心不是国家的金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续由受委托银行办理，但由管理中心承担相关风险。二是住房公积金政策具有特殊性，其针对对象是城镇中低收入人群，偿还能力较低，并且收入也相对较少。即便通过住房公积金申请办理贷款，可能存在无法正常还款的潜在风险。三是贷款人自身因素造成无法在规定时间内偿还贷款本金以及利息所产生风险。因为个人信贷尚处于发展阶段，相关制度尚未达到系统科学化，从而缺乏全面评判个人信息考评制度，存在较大风险。

二、贷款风险分析

由以上住房公积金贷款特点及局限性分析可见，住房公积金贷款风险问题，是摆在住房公积金管理者面前的主要问题。如何有效防控个人住房贷款所面临风险，已成为影响住房公积金制度推行与深化改革发展重要问题。

一、业务市场风险。为抑制房地产市场过快增长，国家出台一系列调控政策，房地产市场形势充满相关不确定因素，公积金管理中心及商业银行难以正确评估房产价值，银行住房贷款业务市场风险逐渐暴露。违约风险的产生是由于房价人为大幅抬高与信贷利率调高并存，而借款人收入水平不同步增长，致使借款人到期为自身经济利益着想而放弃还款责任的行为产生。欺诈风险的产生是由于我国信用制度不够完善，借款人提供虚假资料来骗取银行贷款，其实际还款能力不足，致使贷款违约。

二、业务操作风险。近几年楼市较为繁荣，住房贷款业务也相对增加，但由于工作人员在实际操作个人住房贷款过程中存在失误和管理制度缺陷，容易导致银行贷款产生损失的可能性。业务审查人员忽视信贷政策，放松审批条件，导致贷中审查不严；由于贷款数量的不断增多，信贷人员疲于检查和管理，使其流于形式，导致贷后检查不及时，无法正确化解风险。

三、业务法律风险。个人贷款中主要的法律风险是合同签订和履行中的问题，以及抵押物涉及居民安置和社会稳定时执行难的风险。为保证贷款合同的顺利履行，公积金管理中心及委托商业银行必须逐步完善贷款合同内容及相关的法规制度，并在签订合同时将涉及合同双方主要权利义务的条款向客户提示，以免引起合同纠纷。

三、贷款风险应对措施

在目前房地产十分活跃前提下，国内房地产开发商百舸争流的局面还将维持较长时间。但作为住房公积金管理部门，应当对国家信贷等政策收紧有足够的敏感。未来在与房地产相关的信贷政策方面，仍存在诸多不确定性，而信贷政策的不确定性，可能会影响到整个房地产市场，从而存在一定贷款风险。如何采取针对性措施，有效防范化解资金风险，我们将拭目以待。

一是建立落实贷款审批责任制。根据个人住房公积金贷款法律、法规和政策规定，结合所在地市实际情况，建立贷款风险防范体系，完善贷款内控制度，健全贷款三级审批责任制。严格执行个贷法规政策，把好贷款审批关。加强贷后管理，建立贷款审批责任终身制，由贷款审批人负责逾期贷款催收工作，确保责任到位和贷款资金安全回收。建立逾期催收跟踪记录档案，定期开展逾期贷款催收追查工作。

二是强化业务培训，提升风险防控能力。组织有关部门、岗位人员认真学习有关资产贷款业务专业培训。重点是国家宏观经济金融政策变化对住房公积金影响、有关法律法规在资产管理和维护中的具体操作以及在信贷资产担保、抵押、客户信贷资金使用中应重点注意的事项。通过研讨交流会等形式重点剖析信贷资产风险成因、量变到质变、造成的危害和后果，从而提高从业人员甄别风险、防控信贷风险能力。

三是坚持完善立法，从法律规章上寻求制度保障。自住房公积金制度建立以来，国务院从1999年4月颁布《住房公积金管理条例》之后修订数次，从制度层面完善和规范公积金管理制度。一方面要严格遵守条例，积极借鉴全国各地同行的先进经验，另一方面加快住房公积金立法步伐。因而建议国家尽快出台《住房公积金管理法》、修订完善《住房公积金管理条例》，使条例具有刚性和可操作性。

住房公积金政策变化篇3

关键词：住房储蓄；住房公积金；住房储蓄银行

当今社会，住房问题的重要性日益体现，发展中国家如此，发达国家也不例外。解决居民的住房问题，实现“居者有其屋”的目标是政府的责任。我国实行住房公积金制度已有将近15年的时间，这种社会性、互、政策性的住房社会保障制度有其自身的优势，当然，也存在着一定的局限性和缺陷。我国的住房公积金制度是指职工及职工所在单位按照规定比例缴纳并长期储蓄一定的住房公积金，在购买或建造住房时可以提取，满足一定条件还可以进行贷款的一种强制性制度。它有利于筹集、融通住房资金，推动了普通标准住宅建设的发展，大大提高了职工的商品房购买能力。但是在实施过程中发生了许多与其初衷不符的现象，为了进一步完善我国的公积金制度，我们可以借鉴德国住房储蓄制度的相关经验，从而更好地发挥其在居民住房问题上的应有作用。

一、德国住房储蓄制度分析

（一）德国住房储蓄制度的主要内容

在德国，住房储蓄制度已经拥有几十年的发展经验，通过参加住房储蓄筹集资金购买住房的观念已经融入每个德国公民的心中，它是储蓄者在自愿参加、互利互助、国家鼓励基础上形成的封闭型融资体系，其原理是互助合作融资。它是由储蓄者与专门的住房储蓄银行签订住房储蓄合同，先进行一段时间和数额的存款（一般5-7年，存款达房价的50%），在满足配贷条件后获得合同约定的贷款金额用于购建住宅，同时政府通过优惠政策和储蓄奖励给予中低收入的住房储蓄者一定的扶持，以达到筹集住房资金目的的一种制度。这种互相合作的融资机制有效地缩短了储户购建住房的平均周期，个人购房需要10年积累的，参加储蓄融资后，以同样的年积累平均5.5年就可以在贷款的支持下购建住房，居民可自力更生解决住房。它的特点如下：

1.具有独立金融企业法人地位的专门机构从事经营

从经营金融机构来看，在德国，住房储蓄业务只能由专门的机构即住房储蓄银行来经营，住房储蓄银行是依据政府特定法律设立的，除住房储蓄融资外不从事其他金融业务。储蓄者根据自己的住房需要和储蓄能力与住房储蓄银行签订《住房储蓄合同》，按月存钱到合同金额一半时，即可得到合同规定的全部金额（一半是存款，一关是贷款）用于买房和建房，贷款部分5-7年偿还。并享受国家对住房储蓄的政策优惠和储蓄奖励，但这些优惠政策并没有改变其独立的金融企业法人地位，作为独立的经济实体，它具有一套完善的法人治理结构，同时可以在全社会募股。

2.向中低收入者倾斜，政府采取优惠和奖励措施

从资金来源方面分析，面对具有个人储蓄偏好的理性经济人，德国住房储蓄银行以吸收自愿互储蓄为主要融资形式，同时，为了吸引更多的资金进入住房融资体系，德国政府还采取了多种优惠和奖励措施，比如：实施减免税和退税优惠政策，此外对住房储蓄予以奖励，包括联邦财政对住房储蓄者的奖励金、雇员资金积累款，即雇主要在雇员的住房储蓄账户里每年存入一定数额作为职工资产积累奖金。此外，国家还要对职工资产积累给予10%的雇员储蓄奖金。

3.配贷机制公正合理，规定最低存款额并及时评估

从配贷机制方面来看，为保障住房储蓄资金具有一定的安全性与公平性，德国住房储蓄银行拥有一套严格的借款人资格评定标准，包括规定最低存款额和依据评估值确定分配顺序。如果贷款者需要获得低息，他们必须按照合同定期交纳储蓄金，即满足了一定的储蓄义务，储蓄达到最低存款额，才能有资格得到所需的贷款。此外，德国住房储蓄银行还会每月对储蓄者的资金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，实质上是当存入时间和数额以及对个人的评分达到一定要求时，才可以从银行贷出相对应的款项用于购买住房。

4.存贷款利率固定，不受资本市场利率波动影响

从存贷款利率上分析，住房储蓄银行对储户的贷款全部是储户互相合作积累的资金，因此存款利率与贷款利率都不受外界资本市场利率的影响，而是采用长期稳定的低存低贷固定利率制度，是完全独立于普通储蓄之外的。从1942年至今，存3贷5的利率没有改变。

（二）德国住房储蓄制度的优点分析

基于以上分析，不难看出：为了实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，德国住房储蓄制度具有其独特的优越性，具体体现在：

其一，住房储蓄银行属于国家银行，吸收了德国一半以上的居民存款，这在一定程度上保证了较高的安全性；此外，这种以公司化经营管理体制组建的政策性金融机构，有利于形成有效的约束机制与激励机制。财产责任和经营风险的约束，迫使各级经营者不得不规范自己的信贷行为，谨慎投资避免盲目决策，利益约束迫使他们不得不努力降低经营成本，提高工作效率。

其二，存款不仅有利息，还有政府奖励，所得的收益不菲，同时，贷款利率低，且固定不变，这会大大提高德国国民的储蓄积极性，此外，在德国住房储蓄的优惠和奖励政策中，政府根据收入的不同而给予不同的优惠和奖励，这种向中低收入者倾斜的政策性住房金融制度，充分发挥了住房储蓄制度推动德国住房建设和消费的积极作用，并以有限的付出，把大量的资金吸引到住房建设中来。

其三，合理的配贷机制也可以有效规避风险，保证了住房资金的长期充裕，这种配贷机制和融资安排的合理性还在于：通过让人们自愿地参加住房互助储蓄，根据自己的支付能力选择储蓄金额，保障了存款的权利与义务的对称，同时降低了信用风险。而依据评估值来确定储户取得贷款的资格和顺序，保障了贷款分配的公开、公正和公平。

其四，固定的存贷款利率制度首先可以保持整个资金市场的稳定，其次，借款人不存在因为贷款利率提高而带来的还款数额增加的压力，有利于增加储蓄的吸引力，稳定了资金市场。同时，还增强了还贷的预见性和计划性，住房储蓄模式的贷款利率通常大大低于商业贷款的利率，降低了融资机构投资的风险性。

二、我国住房公积金制度缺陷及原因分析

虽然我国住房公积金制度实施顺利、发展迅速、成绩显著，但在住房公积金制度运行中仍存在着一些不容忽视的问题，应予以重视并加以规范和解决。

首先，我国对住房公积金管理中心的定义为：“直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位”，这样的机构设置导致缺乏有效的约束和激励机制，这种“行政化”的机构在没有法人资产和独立经济利益约束的情况下，难以建立起有效的监督管理机制。除此之外，在实际运行中，住房公积金的所有者始终被置于既无建言权、更无资金管理和监督权的地位，且公积金管理中心属于事业单位，没有自有资金，相应也就没有能力承担风险，个人缴存的公积金一旦发生风险就得由自己来承担。

其次，相比于德国政府给予奖励和优惠的融资机制，我国的住房公积金属于强制性储蓄，它是凭借政府政令而建立起来的。这忽略了不同储户的收入水平、消费偏好的选择，没有做到不同情况运用不同角度去分析，因而也无法聚集大量资金，对于中低收入者家庭，一定程度上无法做到真正的保障，因此其实施结果难免事与愿违。

再次，在配贷机制方面，我国把支付能力放在最高的位置，即收入高的便可得到贷款，却很少评估其对住房储蓄的贡献。此外，很多城市的住房公积金没有设置最低存款额的门槛，这种做法实际上违背了住房公积金的互原则，同时损害了其公平性，加大了住房储蓄长期融资的风险。

最后，我国的住房公积金贷款采取浮动性利率，并每年调整一次，这种浮动性，使得实际成本和居民的实际收益带有很大的不确定性，从而导致较高的风险，造成了融资缺乏魅力。另外调整利率的权利掌握在贷款人手中，进行公积金贷款的居民往往十分被动。

三、德国住房储蓄制度对我国住房公积金制度的启示

（一）公积金管理中心向法人性质的金融机构转变

公积金管理中心要想真正做到高效、安全的运作，就必须改变上述尴尬的行政事业单位的性质和状态，使之成为独立的为政府政策目标服务的金融机构，并向法人性质的金融机构转变。独立的法人地位的确立，有利于明确责任，从而更好地发挥其融资功能。

（二）政府给予一定的优惠政策，增加缴存积极性

我国住房公积金作为一项强制的储蓄制度，公积金缴存制度没有吸引力，优惠程度有限，这不能调动广大职工和缴存单位的积极性。要想使公积金制度真正发挥推动住房建设和消费的作用，政府应制定优惠政策和奖励办法来吸引个人和单位积极缴存公积金，例如缴存可免税、进入低门槛等，同时，可制定倾向于中低收入家庭的政策，设计成不同收入享受不同比例的优惠，使得职工可以真正利用住房公积金优惠政策来缓解购房压力。

（三）建立合理的配贷机制，降低信用风险

为了保证公积金的安全性，体现公积金的公正、平等性，在进行公积金贷款时必须建立合理的时间、数额的限制条件，以最低存款额和最低存款年限为例，它并不是简单地以强制方式让人们多出一点钱，而是一种个人信用建立和培养的过程。通过让人们自愿地参加住房互助储蓄，根据自己的支付能力选择储蓄金额，在3-5年的定期储蓄过程中，让贷款机构更好地了解借款人的收入状况、信用情况、支付能力及就业、家庭的稳定性，从而有效规避贷款风险，保证公积金长期充裕。

（四）存贷款利率保持固定，不受外界影响

为了进一步稳定资金市场，增加公积金贷款的吸引力，我国住房公积金贷款利率可以考虑采用独立于普通储蓄之外的固定利率，存贷款利率不随人民银行的利率调整而调整，只是在普通储蓄利率变化到一定程度的情况下再进行调整。

结语

纵观德国住房储蓄模式，其可借鉴之处在于：专门机构经营，享有独立的金融企业法人地位；政府根据收入的不同而给予不同的优惠和奖励；合理的配贷机制可以有效规避风险，保证公平；采用固定的存贷款利率，一般不受资本市场利率波动的影响。我国目前的状况与德国存在相似性，在房租不断提高的情况下，想购房者会越来越多，但真正有能力购买的人又不多，因此发扬勤俭节约的精神，将平时积蓄的部分资金存入住房储蓄，专款专用，既用这些资金参与建房，又用其为居民购房服务，是关系到国家利益和民众利益的一项十分重要有效的措施。

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[4]文林峰.创新住房公积金使用制度充分发挥住房保障作用[J].北京房地产，2006（12）

住房公积金政策变化篇4

关键词:新加坡住房住房保障中央公积金

中图分类号:F841文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)08-106-02

一、新加坡住房保障的发展

1959年新加坡成立自治政府时,殖民主义给这片国土留下了贫困、房荒和失业。新加坡国土面积小,仅仅600多平方公里,而人口却相对的集中,土地资源在这种情况下甚是宝贵,严重的房荒随然而生。住房建设成本高,大多数家庭根本没有能力解决自身住房问题,在这种情况下,唯一的办法便是政府发挥其职能缓解居民的住房难问题。新加坡中央公积金制度的实行,最早的初衷是为了解决大多数中小企业雇员的养老问题。鉴于严重的房荒,新加坡政府将中央公积金制度的重点放在了国民的住房保障上,大规模的进行住房建设。随之相应地也出台了一系列政策。

新加坡政府不仅在政策上给予支持,在资金上也充分发挥了政府的高效管理职能,因此,新加坡的公屋建设速度日益加快。具体体现在:由原先每年平均建设一千多套住房提高到一万多套,到1964年底,已有40万人住进了公共组屋。随后,新加坡政府设立了“居者有其屋”的政策,鼓励中低收入者购买政府公共组屋,但是却仍有大量家庭无力支付房款。基于种种原因,1968年,新加坡开始对中央公积金制度进行了调改,允许公积金会员动用公积金购买公共组屋,并且设立了――公共住房计划。由此从根源上解决了中低收入家庭购房支付能力不足的问题,这一改变,极大的推动了中低收入家庭的购房热度。而政府通过政策的支持,出售公共组屋收回建设资金,使得资金链得以循环,重新投入国家的住房建设,加快了住房建设的步伐。1968年―1979年期间,每年平均建房3万套,是原住房建设速度的3倍。1981年6月,新加坡政府又推出了“特准居住财产计划”,其主旨在于允许动用公积金储蓄购买私人建造的住宅。该计划的推行,改变了以往公积金不会流向私人产业的模式,使得政府组屋与私人房产之间开始出现竞争,一定程度上增强了公积金的保值增值能力。1981年11月实施的“住房保障计划”是为保障会员及其家属住房的保险计划,主要是为解决在意外情况下的住房贷款的偿还问题。这也使得中央公积金制度不再仅仅局限于单纯的自我保障,而开始出现了少量的社会保障。截至2000年底,建屋发展局共建造组屋99557套,86%的人口居住在公共组屋,其中90%住户自己拥有组屋。人均住房面积约为20平方米,已基本解决住房问题。

二、新加坡中央公积金制度下的住房保障

新加坡中央公积金制度下的保障项目主要有:退休保障、医疗保障、住房保障、家庭保障。其中退休保障包括,公积金提取计划、最低存款计划、填补最低存款计划;医疗保障包括医疗储蓄计划、自雇人员医疗储蓄计划、健保双全计划、医疗基金;住房保障包括,公共组屋计划、居住类财产计划、非居住类财产计划、多样性财产计划;家庭保障包括家属保护计划和家庭保护计划。保障项目涉及着居民的衣食住行,涉及项目之多,保障全面,要将制度落实到位就需要切实的运行模式。

公积金制度不仅是新加坡社会保障体系的重要组成部分,甚至已经超出了社会保障的范围,确切的说是新加坡的基本社会制度。

针对中央公积金下的住房保障,1960年颁布了《建屋与发展法》,并设立了建屋发展局来统一负责组屋的工作(建设、分配和管理)。这是因二战后人口迅速增长使得房屋短缺建立的。说到新加坡的住房保障就一定不能不说建屋发展局,因为它的主要职责就是改造市区,建设,管理和分配公共住房,其承载着新加坡的主要组屋建设。根据资料,截止2001年,建屋局管理着85万套公共组屋,其中79.3万套是居民所有,6万套出租。新加坡公民可以直接向建屋发展局申请和购买四房式(三间卧房加一个客厅)或五房式组屋(三间卧房加一个客厅及一个饭厅,或四个房间加一个客厅)。每月家庭总收入不超过$1500元的低收入家庭申请者,可向建屋发展局直接购买三房式组屋单位。而新加坡永久居民不能申请购买新组屋,但可在公开市场购买转售组屋。

中央公积金可用于购买公共组屋政策的调整使得更多的家庭能够拥有自己的住房,例如:家庭月收入2000元,每月公积金存款为800元,其中600元可以用来购买公共组屋。之后公积金也被批准用于投资私人保险,其中就包括房屋保险,此外,建屋局也可以提供为期10年的装修贷款。公积金按照雇员月工资一定比例缴纳(见表1),其中一部分由雇员缴纳另一部分由雇主缴纳,缴纳的公积金连同利息均属于会员名下,公积金局统一管理。

当购房家庭的资金和公积金不能支付房款时,政府职能部门为居民提供了低息购房贷款,年息一般比商业银行低3-4个百分点(见表2)。随着经济的发展,家庭收入的增加,政府职能部门也相应的推出高标准的公共住房,但是相对价格比一般的组屋要高,但是比私人房产价格低。

在新加坡,购置住房,有多种选择,可以购买由建屋发展局建立的公共组屋,也可以选择行政公寓,或者私人住宅。这种种的选择都基于购房家庭的收入情况和支付能力。政府给予了购房家庭多种选择,一方面要确保低收入家庭的基本住房保障,另一方面也要满足高收入者的高标准住房,争取实现居者有其屋。

三、新加坡中央公积金下住房保障的特点

新加坡将住房作为一种社会福利给予国民,其住房设施居民满足度达到了80%,远超过了欧洲的一些福利国家(见表3),住房问题解决的如此成功,使新加坡成为亚洲各国解决住房问题的典范。

新加坡公共住房政策的成功主要取之于政府的正确政策,其强有力的政策支持和资金上的资助,为成功提供了经济基础。政府将解决住房问题作为经济发展的重要因素,住房建设推动了相关产业的发展,比如建筑业及相关产业。政府将解决住房问题作为提高国民凝聚力的重要手段,新加坡摆脱殖民统治而独立,但仍面临着进一步巩固国家地位的艰巨任务。新加坡领导人认为,要将全国人民团结起来,共同努力,发展国民经济,最重要的问题就是要让居民有自己的住房,只有居民有了归属感,才会对社会对国家有责任感。新加坡公共住房政策强调住房分配的社会公平性,住房是国家给予公民的福利,故此在分配中必须本着社会公平,在运作过程中高收入者的住房福利成分少,低收入者的住房福利成分多的分配方案,充分体现了社会公平;另一方面不同收入的家庭有适宜的住房标准。公积金制度的社会经济地位非常显著,公积金缴存率是新加坡政府进行宏观调控的两大工具之一。公共住房政策的目标群体和最终受益群体为广大中低收入阶层,正因如此,新加坡的公共住房政策有着很强的广泛性,这也是其住房政策能够成功的另一重要原因。

四、中央公积金制度推动着新加坡的经济发展

新加坡的中央公积金制度是“国营强制性储蓄积累式”,所有受雇的新加坡公民和永久居民都是公积金制度的会员,必须按标准缴纳强制的公积金,雇主和雇员都必须按照雇员月薪的一定比例缴纳公积金,按月存入雇员户下。它将个人努力程度与本人存款多少和他所享受的待遇紧密地联系在一起,工资基数越高缴费越高,会员越是努力工作,公积金存款就越多,他所享受养老金、医疗保健等福利待遇也越多。从这方面看,公积金制度具有强烈的激励机制,这也促使新加坡形成了大批的勤奋劳动队伍,无形中推动着新加坡的经济发展。自由竞争的私人商品房市场满足了高收入者对房地产的需求。二元化的房地产市场保证了本地居民基本居住需求和社会的正常运作,同时也满足新加坡高度开放的经济环境。

五、结束语

新加坡经过40多年的努力,住房数量迅速增加,现有住房108万套,其中公共住房90万套,私人住房约18万套,新加坡政府实现了每个家庭都有一套住房的目标,该国约85%以上的人口都居住在政府的公共住房里,人均居住面积达到了30平方米,在这个面积仅仅为626.4平方公里的国土上,“居者有其屋”的理想境界变为了现实。

市场和政府是解决新加坡住房问题的两大力量。多年来政府坚持行政干预为主,市场调节为辅的原则,时刻适应形势的发展变化,牢牢的掌握了房地产市场主动权,一方面解决了大部分居民住房难的问题,另一方面也有效的抑制了房价。中央公积金制度下的住房保障申请门槛低,公开透明的分配程序,高效廉政的管理人员这一系列特点都值得我国在发展住房建设时借鉴。我国的住房问题是个长期积累下的社会问题,解决并非容易,但我们可以通过借鉴其他国家的经验,发展我国的住房建设。首先,政府要明确政策目标和履行其职责,要关注民生,关注中低收入群体的急切住房需求;其次要加大住房建设力度,完善住房保障配套措施,要多管齐下,构建住房保障系统;再者要学习新加坡中央公积金的管理模式,建立专业的住房保障管理运营体系;最后不断完善多层次住房需求,多样化的住房保障手段才能最终达到供需平衡,满足各个消费群体的需求。

纵观新加坡的住房保障政策,虽然是成功的特例,但是由于各国政治社会制度、经济实力和文化背景等不同,因此在借鉴他国的成功经验时不能完全照搬,要据具体国情具体分析。只有从问题的根源着手,才能使住房保障向着健康、稳定、高效的方向发展。

参考文献:

1.李珍.社会保障理论[M].北京:中国劳动社会保障出版社,2006

2.卫欣等.国外住房保障制度比较研究[J].城市问题,2008(4)

3.刘云华.新加坡公共住屋政策与管理[J].经济发展与文化变迁.2008

4.张其光.新加坡的住房制度、公积金制度及对我国的借鉴意义[J].北京房地产,1998

5.黄兴文.蒋立红等.住房体制市场化改革[M].北京:中国财政经济出版社,2009

6.李珍.孙永勇.新加坡中央公积金管理模式及其投资政策分析[J].东北财经大学学报,2004(7)

7.新加坡统计局singstat.gov.sg/

住房公积金政策变化篇5

关键词：住房公积金住房保障作用

中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A文章编号：

住房公积金作为城镇住房制度改革的一项重要制度建设，住房公积金制度是为了失去城镇住房体制身体市场体制转轨，体现住房公积金分配货币化的一种主要表现形式。住房公积金制度主要是通过法定强制征缴，存入个人账户积累的制度。

住房公积金面向城镇所有职工，覆盖面最广、最具普变性，且是未来发展前景较好的一种利民政策，住房公积金是通过政府免税、放贷低息、单位援助、个人统扣的方法，累积职工个人的住房消费资金，广大职工群众可以从缴存后申请贷款，让中低收入的家庭也能通过商品化的购房渠道自行解决住房问题。住房公积金制度应积极身体住房保障功能拓展。

一、住房公积金缴交的强制性法律地位和覆盖面

1、按照《住房公积金管理条例》，实现住房公积金制度主要覆盖机关、事业单位及效益较好的国有集体企业局面，采取有力措施向《住房公积金管理条例》规定的各类城镇企业及个体职工覆盖住房公积金制度。要统筹运用资金，让住房公积金流通看场来，用足用好住房公积金，提高使用效率。强制实行住房公积金制度是有必要的，为职工建立和缴存住房公积金能减少住房分配制度的负担，要建立面向全社会的政策性住房金融体制就要建立好住房公积金的缴存和使用政策。

2、进一步发挥住房公积金对不同层次人群住房消费的支持作，创新住房公积金的使用满园，为需要支持的中低收入家庭倾斜，加大不同收入层次、不同区域间的互助功能。城镇职工家庭收入水平不同，解决住房问题的互补要靠住房公积金的缴存和使用。在已往的住房制度设计中形成了以解决居民住房产权为主的政策思路，包括经济适用住房、廉租住房、住房公积金制度等都是以支持购买实物住房为主。

3、为避免出现在借住房公积金之名实行逃税的行为，要对住房公积金缴交实行严格上限政策，有效控高保低，特别是要避免垄断行业利用住房公积金进行避税，严格执行缴存基数不高于职工工作所在地区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍；在缴存比例的确定上避免大幅度灵活性和随意性，不得低于每月工资收入的5%，也不得高于12%。今年新疆又对缴存基数的调整重新修定，广泛征求意见，有效的避免职工的收入差距。

二、住房公积金支持城镇职工住房建设改善住房条件的方式

1、住房公积金制度的不断调整和完善是为了更好的支持城镇职工住房问题，利用住房公积金积累及政策性融资解决中低家庭购房，为广大城镇职工改善住房条件发挥了重要作用。巴州住房公积金管理中心息2004年由州、市中心机构调整以来，巴州累计发放个人住房公积金贷款达14.8亿元，解决了10554人次的购买住房资金困难，实践证明十几来的发展是住房公积金为失去住房分配制度改革，加快城镇住房建设，增强职工住房商品意识和住房消费观念，提高职工住房消费能力，培育和发展政策性住房金融体系，帮助广大城镇居民改善住房条件等方面发挥重要作用。

2、作为房改的重要配套政策，在推进住房制度改革、实施住房分配货币方面发挥了重要作用。政策支持住房公积金发展势头强劲，对改善广大职工住房条件发挥了越来越重要的作用。

3、以互为基础，提高缴存人的购房支付能力。谷底制度建立，为提高广大职工家庭的购房支付能力，住房公积金也因此成为国家以货币形式向每个职工个人提供最基本的住房保障。住房公积金对于购买经济适用住房和小户型的贷款倾斜政策，确立了新的住房消费模式。

三、发展政策性住房金额实施多种优惠政策

1、政策性住房金额实施多种向中低收入职工家庭倾斜贷款。要用足用好用活住房公积金，充分发挥住房公积金作用，住房公积金应惠及所有缴存个人，对于支持低收入家庭住房消费，减免各种费用，更要加大支持力度，扩大住房公积金个人贷款的覆盖面，以满足中低收入家庭购买自住住房的一这面积标准以内的住房能力。

2、建立住房公积金缴存比例与地方房价的联动机制，有效提高住房公积金实际购买力的住房保障度。把住房公积金的缴存比例和房价及基本住房面积挂钩，实行一定程序的缴交浮动。随时了解和掌握住房消费能力水平。

3、加强监管，保证资金的安全性，让缴存人放心。接受社会监督，随时把握归集和使用情况。建立严格的信息披露制度，提高住房公积金管理的透明度。规定统一的信息报告和报表格式，定期向社会和广大缴存职工公布住房公积金的利息收支使用情况，投资收益的分配、保值增值情况及重大项目，接受社会监督。

四、住房公积金在发挥住房保障作用中存在的问题和更好的完善工作

1、巴州住房公积金管理中心在互助发挥中还不充分，资金使用率偏低，沉淀资金较多，住房公积金使用效率与地区经济发展尤其是房地产市场发展密切相关，在城镇职工高低收入差距较大、区域间发展不平衡的条件下，由于住房公积金相关政策和畅通渠道不足，导致资金使用效率总体不高，地区间差距较大。

2、缺乏住房公积金贷款风险防范与保障机制。住房公积金是一种互资金，是广大缴存人的长期积累，如果出现欠债不还，贷款风险就会转嫁到所有缴存人身上。

住房公积金政策变化篇6

农民工纳入公积金覆盖范围

我省支持农民进城购房。落实户籍制度改革政策和居住证制度，积极推进农业转移人口市民化，各市、县政府要制定鼓励农民进城购房的政策措施。将农民工和城镇个体工商户纳入住房公积金覆盖范围，连续足额缴存6个月（含）以上即可申请住房公积金个人住房贷款；全面开展住房公积金异地贷款，实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，提高进城务工人员住房消费能力。加大信贷支持力度，银行业监管、人民银行等部门要指导辖内银行业金融机构创新推出针对农民进城购房的信贷产品。引导房地产企业顺应进城农民购房需求特点，采用团购等销售方式，降低农民购房成本。

实行棚户区改造货币化安置

实行棚户区改造货币化安置。将棚户区改造与推动新型城镇化相结合，把城中村、城郊村及易地搬迁进入城镇的村庄纳入城镇棚户区改造范围，给予资金补助、税费减免和开发性金融政策支持。同步推进村民转为市民、村委会转为居委会、集体土地依法征为国有土地、集体企业转为股份制企业“四个转变”。各地要制定棚户区改造货币化安置的支持措施，自2016年起，新启动的城镇棚户区改造及其他房屋征收项目货币化安置比例不低于80%。

商品房套型建筑面积根据市场需求确定

各地要根据房地产市场供需实际，控制好房地产用地供应的规模、结构、布局和节奏。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，实行按楼面地价出让住宅、商服用地。合理确定建设用地兼容性，提高对新产业、新空间的适应性，允许既有和存量公共服务设施、商业商务设施在建设用地大类中跨类别功能转换，支持存量住宅向家居酒店转型，住房城乡建设、城乡规划、国土资源、工商、公安消防等部门要及时换发相关证照，并行办理有关手续。今后公开出让的商品住房项目是否配建保障性住房及配建比例由各地政府自主确定。商品住房套型建筑面积根据市场需求确定，取消90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积70％以上的强制要求。

鼓励利用存量房发展旅游、养老等

鼓励房地产企业利用存量房发展旅游、养老、创业、文化、教育、体育等跨界地产，开展多元化经营。促进房地产企业由单一开发型向专业服务型转变。提高房地产品质，强力推行居住建筑节能75%的标准，积极发展被动式房屋等绿色节能建筑。加大政策支持力度，推广装配式建造方式，大力发展钢结构建筑，促进化解钢铁过剩产能。支持房地产开发企业兼并重组，提高产业集中度。

加大金融信贷支持力度

加大金融信贷支持力度。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例下调至20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。将职工住房公积金账户存款利率统一调整为按一年定期存款基准利率执行。加快建立住房公积金管理机构与国土资源、住房城乡建设、公安、民政和人民银行等部门信息共享机制。将享受优惠政策的普通住房单套建筑面积调整为144平方米以下（含144平方米）。

推动住房租赁规模化、专业化经营

培育发展住房租赁市场。全面落实好国家土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化住房租赁机构，推动住房租赁规模化、专业化经营。引导企业投资购房用于租赁经营，鼓励房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，支持专业机构通过租赁或购买社会闲置住房开展租赁经营。建立租赁市场房源信息平台，规范租赁行为，维护租赁双方的合法权益。今后各地政府原则上不再新建公租房，实行公租房货币化。

加强北京周边房地产管控