农村宅基地工作开展情况篇1

【关键词】农村宅基地流转用益物权规范

河南省许昌县邓庄乡总人口数约为5.1401万,我们选择了其中的8个村子进行了调查。这些村子的人口多少和富裕程度在邓庄乡均属于中等层次,通过调查,这些村宅基地情况能够在大体上反映邓庄乡宅基地的整体状况。我们按层次选择了不同年龄段及不同学历的30个村民作为调查对象,通过调查问卷的形式,逐题向村民询问,并及时填写问卷调查。

一、宅基地流转现状

通过调查,我们发现目前农村宅基地的现状很差,主要可分为未参与流转与参与流转两种情况,但无论那种情况,都存在亟待解决的问题。

1、未参与流转的宅基地

由于村庄建设缺乏规划指导,加上长期以来宅基地无偿使用,农民住宅低水平重复建设,邓庄乡村庄“小、乱、散”现象普遍存在,土地利用比较粗放。政府重新区规划而轻旧村改造,农民建新不拆旧,村庄整理难度大,农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多,造成土地资源的极大浪费。

2、参与流转的宅基地

受市场经济的影响,部分农民进行私下的宅基地流转,但这种方式存在很多问题。

(1)管理失控,纠纷不断。调查显示宅基地的审批主要是村干部决定,可见农村宅基地的申请和审批带有个人色彩,法律法规显得很不健全。申请宅基地主要是需要手续费、土地规划费。有的村落也需要缴纳土地占用费、土地使用证费等。可见,各个地方的收费标准和收费种类是不统一的。在调查中,有30%的人在房屋建设过程中产生了纠纷,还有12%的农户的纠纷甚至延续至今。2008年,东方法眼网公布我国宅基地纠纷呈现57%的增幅。宅基地流转不可避免,但这些流转行为不受现行法律的保护,属于私下流转。由于缺乏法律的约束,双方矛盾容易激化,往往会酿成重大案件。

(2)土地资产流失。农村宅基地的转让无法制止,但法律、法规又不允许农村宅基地流转,导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中,造成了集体土地资产收益的大量流失。

二、赋予农民对宅基地的永久性用益物权的必要性及意义

现有政策法律条件下,闲置的宅基地无论是否参与流转都不利于经济发展。这个难题已经超越了农民的解决能力,只能由国家来解决。我们认为必须在法律上赋予农民对宅基地的永久性用益物权,赋予农民对宅基地的永久性用益物权也是必然的发展趋势。

1、资源优化配置的必然要求

所有的法律规范都是为了最大限度的克服资源的稀缺性,更加有效的利用资源,保障人的权益,以便通过法律手段促进资源的优化配置。宅基地使用权作为一种用益物权,如果仅仅是确定其归属,则其财产的价值未能充分发挥。从法律上允许宅基地流转,宅基地的价格由市场决定,促进资源流向有效的利用主体,闲置的宅基地将重新被利用起来,这能有效提高土地资源的利用效率。因此,要实现对宅基地使用权的充分利用,除有明确的归属外,流转是实现价值的有效途径。

2、经济体制变革的必然要求与城市化进程加快的必然结果

市场经济体制的变革要求由市场配置资源,要求资源主体自主支配其财产。然而农民拥有的财产只有承包地和对宅基地的使用权,这大大限制了农民创造财富的机会。一旦对其唯一的可利用的财产作出限制,就基本上限制了农民融通资金的手段。因此,在法律上允许宅基地的流转,允许其作为财产,在农民手中充分实现其市场价值是我国经济体制变革的必然要求。

2001―2007年我国城市化水平平均以每年1.213%的速度上升,照这个速度,2022年我国城市化水平可能达到60%。随着我国城市化进程的加快,大量的农村剩余劳动力纷纷由农村流向城市会造成农村大量宅基地长期闲置不用,形成庞大的市场供给。按照农村人口每年减少1603万人,人均宅基地面积75平方米,每年保守估计会增加180.33万亩闲置的宅基地,这为宅基地流转市场的形成提供了充足的资源储备。宅基地供求迅速增加,刺激了宅基地使用权流转速度的加快。

3、追求财产性收入的必然体现

“财产性收入”一般是指家庭拥有的动产、不动产所获得的收入。目前我国农民拥有很少的财产,只有土地经营承包权、承包地和宅基地使用权。农村居民家庭经营性收入和工资性收入是收入的主要来源,而财产性收入所占的比例非常小。党在十七大报告中首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。那么,在土地经营承包权放开之后,从法律上允许宅基地流转是增加农民财产性收入的必然途径。

4、对农村发展有重要意义

通过调查资料和案例分析,我们认为从法律上允许宅基地的流转的意义主要体现在以下几个方面:

(1)政治意义――深化土地使用制度改革。从法律上允许宅基地的流转将是我国在上的另一重大决策,会进一步推进土地有偿使用,充分发挥市场配置宅基地资源的基础性作用,突出宅基地的经济价值。这将进一步盘活我国宅基地存量,促进节约用地和合理用地,提高土地资源的利用效率,利于农民在最大限度内利用宅基地为自己谋取利益。宅基地的流转对于深化我国土地使用制度的改革作用重大。

(2)经济意义――缩小城乡差距,促农村金融发展,护国家粮食安全。从法律上允许宅基地流转,农民的土地可以变成资本,农民可以通过转让土地获得补偿。农民离开农村会促成农民身份向城镇居民转变,这必定会促成更多的农民进城。这可以加速城市化建设的进程,为城市工业提供充足的劳动力,是缩小城乡差距的有效途径。

宅基地流转得到法律认可后,农民有了自己完整的房屋产权,就可以到金融机构抵押、担保,获得创业和生产发展资金。以全国两亿农户、户均100平方米估算,200亿平方米的房产,按每平方米300元计算,农村房产市场将有6万亿元的市场潜力。如果按10%的抵押贷款比重,就会吸引6000亿元的贷款进入农村,这对农村生产和消费市场的启动将会发挥巨大作用。全国2.4亿亩村庄建设用地中,宅基地闲置面积占10%至15%,按照10%估算,全国两亿亩宅基地中有近2400万亩处于闲置状态,这是巨大资源浪费。假如闲置宅基地用于种粮,按照亩产330公斤计算,利用这2400万亩可增加粮食供给79.2亿公斤。08年我国人均400公斤粮食,闲置宅基地面积可以供应0.198亿人的粮食,这对维护国家粮食安全至关重要。

(3)社会意义――减少纠纷。随着农村房屋买卖的出现,宅基地转让不可避免,但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护,属于私下流转。由于缺乏法律的约束,双方矛盾容易激化,容易酿成重大案件。一旦法律政策明确规定允许农村宅基地流转,那样宅基地的转让将会受到法律、法规的保护。即使产生了纠纷也可以通过法律的途径得到有效的解决。

三、农村宅基地流转的规范措施

要实现切实保障农民合法权益,不仅要从法律上允许宅基地的流转,还需要在此基础上规范农村宅基地流转。

1、提高农民的思想认识,做好宅基地普查工作

宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重,只有允许集体土地流转,赋予其资产内涵,农民才会更加珍惜手中的土地。因此,要加强农民对集体土地流转的认识,加大宣传力度,让农民深刻认识到土地流转的常识。

加强宅基地的登记工作,依法确定宅基地的权属范围,明晰宅基地使用权的产权主体,保障交易的安全性,做好流转的管理。防止少数干部利用职权多占宅基地,各地必须对农村现有宅基地使用情况进行全面清查。在具体的登记过程中,要加强登记的规范化建设。

2、建立完善农村宅基地流转的法律法规

农村宅基地是我国八亿农民安身立命之基础,设计一个既符合我国现实农村国情的宅基地法律制度十分重要。针对目前集体建设用地流转日益增多的现状,各地有关部门应该尽快出台配套的政策性文件、法规,引导和规范城乡结合部的集体非农建设用地的流转行为应结合实际情况。

3、建立宅基地流转的专业市场,成立办事机构,加强监管

政府主导举办,成立一个类似于商品交易市场的机构。一切符合流转条件的农村宅基地,都必须进入场内交易,以公开竞价来确定价格。由于农村宅基地公开上市流转涉及到政府、农村集体、农民等方面的利益,政府必须成立一个专门的机构协调各方面的关系。

农村宅基地的流转涉及经济利益,必然会出现投机违法的事情,比如“暗箱操作”、随意定价等。所以要加强监管,监管必须依靠农民自己和国家的监督单位。首先是宅基地的流转必须由一个专门的监督单位负责。其次是鼓励农民参加流转过程中的监督,对于举报真实的,给予一定的奖励。

4、完善农村社会保障体系,加快城市基础设施建设

中国社会保障呈二元结构,占人口总数30%的城镇居民享受社会保障份额的89%,占人口70%的农村居民,仅享受社会保障份额的11%。农民通过转让土地虽有现金收益,但由于他们大多没有一技之长,在城镇务工一旦失业,将失去生活的退路,将容易引发社会稳定问题。所以必须建立完善多层次的农村保障体系,包括农村社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助、农村合作医疗等。一旦规范了农村宅基地的流转,就可能会有大量的村民转让自己的房屋,进而转投生活于城市,这会给城市的交通、住房造成严重的影响。所以城市应该加强自己的基础设施建设,做好容纳农民的准备。

赋予农民对宅基地的永久性用益物权,规范农村宅基地流转对于我国农村发展意义深远,必将推进中国经济向另一个高度腾飞。

【参考文献】

[1]李谱、韩立达:建立农村宅基地使用权流转制度问题探讨[J].理论导刊,2008(10).

[2]钟在明:农村宅基地闲置原园与治理探析[J].农业经济,2008(6).

[3]祥仲、辛宝海:明晰使用产权:解决农村宅基地荒废问题的途径选择[J].农村经济,2006(10).

[4]张正洪:浅谈如何调处农村宅基地纠纷[J].人民调解,2008(5).

[5]李敬峰:宅基地“自由之身”的构想[J].中国市场,2008(14).

农村宅基地工作开展情况篇2

关键词：土地登记宅基地使用权地籍管理对策

中图分类号：F301文献标识码：A

1引言

加快农村宅基地使用权登记发证工作，是深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》、依法保护宅基地使用权人合法权益的重要举措，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用权制度改革和土地统一登记的重要基本保障。通过开展农村宅基地土地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设的步伐，确保维护社会的和谐与稳定，但是农村宅基地登记发证工作中，还存在许多历史遗留问题，等待我们去解决，本文试就如何解决在浙江省庆元县开展农村宅基地发证工作中发现的问题作一些探讨。

2登记发证遇到的问题及原因分析

2.1违法用地

农村宅基地违法用地存在两种情况：一是少批多占，二是未批先建。目前，农村宅基地少批多占和未批先建的情况普遍存在，由于历史的原因和管理的松懈，有些至今尚未依法进行处理，严重制约着加快农村宅基地使用权登记发证的工作步伐。

2.2产权不清晰

农村宅基地产权不清晰，主要体现在祖传房屋和集体统一安排的宅基地。主要有下面两方面：①有些祖传或集体统一安排的房屋，楼上的房屋和楼下的房屋权利人都不一样。②有些祖传房屋有大家共用的厅堂、马弄，产权不清晰难以进行土地分割登记。产权不清的老房子，没有申请土地登记，大家相安无事，和睦相处，一旦申请土地登记，原来没有显化的纠纷和矛盾，可能随着确权而显化出来，所以产权不清晰的房屋，村民怕因确权而引发矛盾，宁可不申请土地登记。由于产权不清晰，土地难以分割登记，目前，农村还存在部分祖传房屋至今尚未进行土地登记。例如：庆元县松原镇街尾村有一幢祖传房屋，占地面积约400平方米，祖传的房屋里有大众公用的厅堂、天井、马弄。解放初期居住者八户村民，这八户村民都是同一家族成员，该祖传房屋至今未申请土地登记，由于该家族原来的八户村民发展至今已变成二十六户，随着时代的变迁，其中有十六户已外出工作，户口已迁移他乡，但该幢房屋的产权他们依然有份，该家族成员好几次集会商量土地登记事宜，由于产权不清晰，难以进行土地分割，始终没有取得一致意见，无法进行土地登记。

2.3土地权属纠纷

根据《土地登记办法》第十八条规定，土地权属有争议的，不予登记。农村宅基地存在土地权属纠纷尚未解决的主要原因：一是农民自觉申请土地权属纠纷调处的积极性不高。农民也知道毗邻之间存在权属纠纷，就无法申请土地登记，一怕邻里之间调解不成而进一步激化矛盾；二怕权属纠纷调解不成而引发官司和难以支付诉讼费用。二是政府部门调解力度不够，使有些多年的权属纠纷案件至今还悬而未决，造成土地登记无法进行。

2.4一户多宅

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”，但由于各种原因，在实际中存在着不少村民“一户多宅”的现象，产生这种现象的原因有很多，具体包括：一是建新未拆旧，近年来随着农村物质生活水平的不断提高，农民为改善居住条件而建新房，由于管理松懈造成新房建成，旧房未拆，形成事实上的一户多宅；二是由于村民继承祖上房屋造成一户多宅；三是由于村民接受赠与造成的一户多宅；四是村民由于购买住宅造成的一户多宅。根据现行的法律政策，一户只能申请登记一宗宅基地，而且其用地面积不得超过各省、直辖市现定的用地面积，农村村民，一户多宅现象普遍存在，目前还有很多农村宅基地无法进行土地登记。

2.5农村跨区域购房

农民跨区域购房的情况普遍还在，根据我国的现行法律规定，农村宅基地使用权只能在本集体经济成员内流转，严格禁止不同集体经济组织成员之间流转，所以农村跨行政村购买房屋，目前还不能办理宅基地使用权变更登记。但是国家法律规定房产可以转让，因为房屋所有权属村民私有，地随房走，其实村民转让了房产的同时也包括了地产。跨行政村购房的原因很多，主要原因有：一是下山脱贫的需要。我国部分农村交通不方便，严重制约着农民脱贫致富，有条件的农民纷纷到交通便利的村庄购买房屋；二是孩子上学的需要。随着我国教育制度的改革，学校规范化的管理，以前的村校已撤销归并到乡镇所在地的中心学校，有些偏远村庄距乡镇中心学校较远，部分村民为了更好地培养下一代，方便孩子读书，纷纷在乡镇中心学校附近的村庄购买房屋。

2.6农民不愿主动申请登记

农村宅基地登记申报中，农民自愿申请土地登记积极性不高，主要原因有：

一是随着我国社会经济的发展，工业化进程的不断加快，贫穷落后的农村，部分农民外出打工或经商，有些农村房屋已经是人去楼空，家中只留下老人留守，有些村民外出打工十几年，已经在其他地方安家落户，甚至无法联系，给农村宅基地登记发证工作带来被动。如：庆元县举水乡落岭村，该村共361户、1400多人口，在家人口不到400人，有1000多人常年在全国各地打工、经商，一年当中逢年过节难得回来。据统计，该村已申请宅基地登记约150户，占全村总户数的41%，还有59%尚未申请宅基地登记。由于外出人口多，联系有困难，并且外出务工农民自愿申请宅基地登记的意愿不强，给宅基地登记发证工作带来被动。

二是由于我国现行法律规定，农村宅基地使用权不能单独流转，不允许出让、转让、抵押。对于大多数农民来说，登记不登记对他们没有多大意义。

三是部分农民思想观念陈旧，没有充分认识到宅基地登记的重要性，认为自己的房屋与世无争，土地登记不登记无所谓。有些农民甚至出现重视房屋产权的登记而轻视土地使用权的登记。

3解决问题的对策和措施

3.1做好农村宅基地登记发证政策宣传工作

各乡（镇）政府做好开展农村宅基地登记发证的宣传发动工作，建立农村宅基地登记发证宣传发动领导小组，加大宣传和工作力度，争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，让广大农民群众深刻认识宅基地登记的重要性，增强农民保障自身合法权益的意识，积极参与宅基地登记发证申请，在全社会形成凭证管地、依法用地的社会氛围。各国土基层所要明确工作任务，积极争取各乡（镇）政府及相关部门的重视和支持，要切实转变工作作风，增强服务意识，提高工作效率，积极为农民群众办理土地登记提供热情周到的服务，充分发挥基层所在宅基地使用权登记中的服务和保障作用。

3.2完善基层土地管理工作准则和人员配置解决违法用地等问题

对宅基地违法用地、权属存在争议、产权不明晰的，要按照《土地权属争议调处处置方法》依法处置，关于复杂疑问的权属问题，各基层所要积极同各级人民县政府，做好土地权属争议的查询处置工作，根据当地实际情况，制定处理政策，分阶段进行处理后补办用地手续，再进行土地登记。通过培训教育提高基层国土所工作人员素质，完善基层土地管理工作准则，强化指导和规范作用，加强执法力度的同时做好司法常识宣传，避免新的问题发生。

3.3规范登记行为解决一户多宅的登记问题

一户村民申请第二宗宅基地登记，土地登记机构在登记发证过程中，要真正做到严格把关、让农民持证用地，应当以现有的法律政策为基础，根据产生一户多宅的不同原因，分别进行处理：

一是，建新未拆旧造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在村民未拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理。

二是，因继承造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构可以受理。农村宅基地使用权能否作为遗产依法继承，我国《继承法》没有明确规定，但《继承法》明确规定房屋可以继承，继承人继承了房屋的同时，也自然对房屋所占范围的土地进行了使用，所以继承了房产的同时也包括了地产。根据《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》的规定，除继承外，农村村名一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。

三是，村民接受赠与造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构不得受理，否则将容易导致大量名为赠与，实为买卖的现象出现。

四是，村民由于购买住宅造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前，土地登记机构不得受理。

3.4房地统一解决跨区域的宅基地登记问题

目前，我国农村普遍存在农民转让了房产，变更了房屋所有权登记，而不能办理集体土地使用权变更登记，造成了土地房屋产权管理的错位，形成了管理上的混乱。笔者认为，法律程序解决途径尚不成熟，通过户口迁移的方式又存在诸多不适应情况，因此建议从目前产生问题的主要原因做抓手，根据房地分离的现象制定相应政策，由本地人民政府会同房屋管理部门和土地管理部门共同商讨制定房地统一办证的政策，这样不仅便利群众，也实现了房地统一的要求，从而进一步规范土地管理和农村房屋买卖。

3.5加强信息化管理建设有效避免新问题的产生

加大资金投入，应用计算机技术、网络技术等信息技术推动农村地籍管理信息化建设，提高农村地籍管理的自动化和现代化水平。在土地调查成果基础上，实现农村地籍信息化档案管理，建立农村地籍信息的输入、存储、检索、编辑、统计及成果输出等一体化操作平台，对宅基地宗地实行落地化管理，防止面积超占、一户多宅等违法违规情况出现。从而提高农村土地管理工作的效率、质量和水平，规范农村土地确权登记发证行为、维护地区社会经济和谐稳定，为农村土地管理和区域经济长久稳定发展提供更好的服务。

4结语

地籍管理是土地管理的核心和基础，农村宅基地登记是地籍管理工作中的重要一环，随着土地监管的严格，宅基地确权发证要求逐年提高，面对宅基地登记发证工作中存在诸多历史遗留问题和新增矛盾，要站在落实科学发展观，切实保护广大农民群众合法权益的高度，要采取多种形式，加大宣传力度的同时，健全相关登记制度，强化登记规范化操作，加强信息化建设投入，开展农村宅基地使用权登记发证，争取广大农民群众和社会各界的支持，共同推定农村土地确权、颁证，稳定社会发展和促进社会进步。

参考文献

[1]《中华人民共和国物权法》；

[2]《中华人民共和国土地管理法》；

[3]《《村镇建房用地管理条例》；

农村宅基地工作开展情况篇3

[关键词]新型城镇化；农村宅基地；使用权；退出

1013939/jcnkizgsc201551148

随着城镇化进程的不断加快，我国农村的人口出现大规模向城镇迁移或转移的现象，但是土地城镇化严重滞后于人口城镇化，人地矛盾已然成为人地关系中最为严重和突出的现实问题。一方面是城镇化进程的不断加速需要更多建设用地的支持；另一方面是有限的耕地资源急需受到更好的保护，这之间的矛盾一直困扰着中央和地方政府。而解决这个问题主要有两种途径：一是对新土地资源的开发；二是对现有土地资源进行规划和整理，通过集约节约利用土地，提高土地资源利用效率。但是，第一种途径受我国后备土地资源严重不足和土地开发需要付出较高经济、生态代价的限制，因此，要缓解目前的人地矛盾，实现耕地保护和经济快速发展的双重目标，就必须依靠第二种途径。然而，受宅基地退出机制缺乏以及地理环境、居住习惯的长期影响，辽宁省农村宅基地存在着严重的闲置浪费现象。因此，政府必须越来越重视新型城镇化下辽宁农村宅基地使用权退出机制。

1新型城镇化下辽宁农村宅基地使用权内涵分析

党的十报告明确提出走中国特色的新型城镇化道路，实现新型城镇化与新型工业化、信息化、农业现代化同步发展、相互协调，城镇化质量明显提升。城镇化的发展，必然伴随着人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变化过程。新型城镇化的内涵包含以下两点：一是要求关注就业问题。实现城镇劳动力供给和劳动力需求的平衡。新型城镇化是一个人口就业结构转移的过程，在新型城镇化下要实现向城市转移的农村剩余劳动力充分得以就业。二是关注城乡统筹协调发展。城乡分割的二元经济体制和土地制度使得我国城乡差距不断拉大，是我国城乡之间两极分化和社会矛盾日趋激化的主要原因。因此，新型城镇化应形成城乡协调发展的互动机制，缩小城乡差距。[1]

农村宅基地属于集体土地，是我国农村集体建设用地的重要组成部分。宅基地使用权是一种非完全产权，其使用权受一定法律政策的限制。宅基地使用权退出可以分为三种情况：一是通过村庄整合缩小宅基地使用的土地面积，并将剩余土地恢复为耕地或林地。二是合理通过农民自愿放弃宅基地使用权，由此减少农村建设用地使用的总规模。三是通过一些途径将宅基地转化为其他用途的建设用地。从法律层面上讲，宅基地使用权退出意味着基于某个特定的宅基地上的合法使用权回归所有权人，这个基于特定的宅基地上的用益物权随之而消失，宅基地使用权退出是一种用益物权的消灭。[2]

2新型城镇化视域下辽宁农村宅基地使用权退出路径设计

21建立宅基地收回补偿制度

目前，宅基地收回补偿制度比较流行，我国各地都有所措施，比如天津、浙江等地。天津的宅基地换房指的是在坚持承包责任制不变的情况下，耕地总面积不减，在农民自愿的基础上，建设一个新型的小城镇。农民用自己的宅基地，按照规定的置换标准无偿换取一套住宅，同时由村镇政府组织对农民原有的宅基地统一组织整理复垦，实现耕地占补均衡。浙江省比较典型的有嘉兴的两分两换改革，将宅基地和承包地分开，征地和拆迁分开，农民自愿以宅基地使用权置换城镇住房。

22建立完善农村的住房保障体系

建立起在福利经济思想下的现行农村宅基地使用制度，对农民来说就是赋予其一种最低层次的住房保障，农民只是获得了可以建造房屋的土地，而不是直接居住的住房。要加快农民宅基地退出，就必须建立健全农村的住房保障体系。可以鼓励农村的集体经济组织兴建集中农民公寓住房，直接给予分配农民住房或者加大对农村基础设施的建设和改造，改善农村居住环境或者对已经迁入城镇的农民，给予合理安排城市住房。

23建立农村宅基地使用权登记制度

由于宅基地登记制度的缺失，导致现阶段宅基地退出中存在权属不清边界不清等问题，农村退出的土地实际收益得不到有效保障，同时引致集体资产的流失。建立农村宅基地使用权登记制度，对宅基地的使用情况、使用权的转让情况、消除情况等进行严格的规定和登记，开展宅基地使用情况的调查，明细产权关系，可以为宅基地退出提供法律依据。[3]

24建立宅基地退出机制保护制度

对具有国家法律规定保护的住宅建筑，不论宅基地使用权人是否闲置该宅基地，其均有权自主选择是否退出其宅基地使用权。选择退出者，其宅基地使用权必须移交给村集体组织，并可获取一定的经济补偿价值，对于仍然定居在村集体的，且无其他基本保障宅基地者，还应给其再分配新的宅基地。对于拥有多处宅基地，宅基地使用权人可以将其符合标准内的闲置宅基地使用权有偿移交给本村集体组织或者无偿直接归村集体组织收回。对于闲置宅基地上有建筑物或构筑物的，如其地上建筑物或构筑物发生偿转让，则连同宅基地使用权也一并转让，原宅基地使用权人因此丧失宅基地使用权。[4]

3新型城镇化视域下辽宁农村宅基地使用权退出的重要意义

农村宅基地工作开展情况篇4

关键词十八届三中全会农村宅基地管理策略

中图分类号：F321.2文献标识码：A

十八届三中全会《决定》中指出：赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

（1）加大宣传力度，严格依法行政。加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度，形成集约节约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。针对村干部对土地政策法规了解不多的实际情况，对村委会主要干部进行轮训，使村级干部系统掌握农村宅基地、和耕地保护等方面的法律规定，提高依法保护、开发和利用土地资源意识；针对农民群众文化特点，开展形式多样的宣传，让土地法律法规家喻户晓，进而提高村民遵守土地法律法规的自觉性，真正使村民依法建房用地意识深入人心。要切实加强国土资源管理队伍建设，进一步健立健全国土资源执法动态巡查制度，发挥村级协管员的作用，及时发现和制止国土资源违法行为。对乱占与滥用耕地建房等违法违规行为，乡镇开发区政府、村社区、国土、城建规划、法院等部门密切配合，形成执法合力，坚决依法制止查处到位，充分发扬谷城多年以来坚持的国土资源违法行为证据保全的作法。

（2）加快农村集体土地使用权登记发证工作，建立数据库，确保农民合法使用的宅基地全部如期发证到户。摸清各类用地面积底数是开展农村宅基地集中治理的基础。制定调查方案，有计划、有步骤地开展调查，集中力量，对全县现有农村宅基地进行全面调查，摸清住宅用地、生产性用地、经营性用地、服务性用地等数量，以及一户一宅，一户多宅，空闲房屋，出租转让住宅和违法用地、批少用多、批甲占乙，特别是小产权房屋等情况现状，及时掌握动态信息，建立数据库和完善的档案、台帐，实行信息化管理。

（3）坚规两个规划衍接管理。按《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国域乡规划法》加强对农民宅基地的管理，强化实施规划的措施，特别对用地规模、布局、用地标准，严格按规定控制的范围实施。因地制宜，制订科学合理的村庄发展规划。要科学合理利用土地，首先要从实际出发，因地制宜，制订和编订与本村相适应的村庄发展规划和用地规划。这也是合理用地的前提和基础。其次，要严格按照规划进行操作，避免乱圈乱建，造成国土资源的浪费。

（4）强化监督，加大违法国土资源执法监察力度。对一些违规建房、占用耕地建房的，一经发现，立即查处，做到严格执法，依法办事，该罚的就罚，该拆的依法拆除，加大处罚力度，对农村集体土地的管理特别是农村村民建房应采用行政的、经济的、法律的手段。

（5）完善农民建房规划加强对农村宅基地管理工作的扶持力度。按照“合理布局，集约用地”的原则，因地制宜，鼓励村居建设高层住宅，在土地和建设审批上，争取最大限度地减免有关费用，降低工程造价，避免失地农民无钱买房或买房致贫的现象。对一户多宅的，出台具体的政策，予以相应处理。妥善处理好历史遗留问题，对已形成的违法占地，所建房屋符合规划的，按照有关规定，依法补办手续。不符合规划的，制定切实可行的处罚办法，依法进行处理。对于私自转让已成事实的，作为遗留问题并研究制订处理办法。

（6）逐步规范和保护农民建房。要以开展宅基地使用权登记发证和小产权房清理工作为契机，因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。要严格宅基地申请条件，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。要规范农村宅基地申请报批程序，健全公开办事制度，提供优质服务。在符合土地利用总体规划和村庄规划的前提下，鼓励农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。要按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。使农村宅基地的利用和管理走上合理化、规范化轨道。

（7）加强执法队伍建设，畅通渠道。要从有利于国家发展大计的长远目标出发，站在保护国家粮食安全的高度，重视农民建房占地的问题，重视国土资源及其体制改革工作。要进一步完善体制，解决好基层国土资源所人员的后顾忧，同时要提高高基层国土资源所人员的素质，做到早发现、早制止使违法用地处理在萌芽状态。要充分调动广大村民的积极性，鼓励他们积极加入到村庄的建设管理中来，对违规建房进行举报，使违规建房的现象能够早发现、早处理，从而可以减轻工作的压力和阻力，促使村民建房进入规范化的轨道。以此促进社会稳定和经济可持续发展。

总之，农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。特别是近几年来，政府的一系列惠农政策的出台，农民收入逐步增长，生活水平不断提高，新农村建设步伐加快，居住条件明显改善。但是，农村集体土地或宅基地普遍存在着随意转让或不批就建，少批多建，乱占滥用的现象，严重影响了社会主义新农村建设的进程。因此，我们因该加强农村宅基地管理，可以改善村容村貌，有利于加快社会主义新农村建设步伐。

参考文献

[1]杨立宾.农村宅基地管理问题的探讨[J].中共福建省委党校学报，2009（7）.

农村宅基地工作开展情况篇5

关键词：宅基地退出；精准补偿模式；土地利用规划；成本核算；土地估价

中图分类号：F32文献标识码：A

2014年，河北省共有村民委员会48，636个，乡村总户数1，575.2万户，乡村总人口5，695.4万人，乡村从业人口3，055.9万人，拥有房屋面积35.91平方米/人。本文共调查了唐山市滦县、路南区、丰润区、迁西县的9个乡镇，石家庄市井陉县和赵县的两个乡镇，沧州市黄骅的两个乡镇，保定市清苑区和曲阳区的两个乡镇，衡水市桃城区的一个乡镇，邯郸市涉县2个乡镇。除涉县因地理原因每户宅基地较少外，其他地区农民宅基地面积均较大。有的地区甚至出现了4口人12间宅基地的现象。在所调查的农民中，已有1/3的家庭在县城或城市购买了商品住宅，农村宅基地的空置问题可想而知，可见农村宅基地退出具有较大潜力。探索适合区域特点的精准补偿模式对推动宅基地退出工作的有序进行会起到至关重要的作用。

一、精准补偿模式概念界定

本文认为补偿模式由补偿方式和补偿标准所构成。宅基地退出的补偿方式包括货币补偿、城镇购房补贴、新民居住房安置以及宅基地换社保等方式。补偿标准则是基于成本核算、土地利用规划和土地估价基础上科学确定的土地增值收益在农村集体经济组织和农民之间的合理分配。所谓精准的补偿模式则是由精准的补偿方式和精准的补偿标准所构成。精准的补偿方式是指所提供的补偿方式种类较多，并且可以根据农民的需要进行自由组合，能够精准地满足不同农民的需求。精准的补偿标准则是建立在土地利用规划、土地估价和成本核算基础上所确定的，它能够让农民充分享有因土地使用权的退出所应得到的补偿，使宅基地使用权的资产性质得到充分体现。

二、“一篮子”的精准补偿方式

“一篮子”的精准补偿方式则是在补偿金额一定的情况下，让农民自愿选择补偿方式，根据需要，自由进行补偿方式的组合，目的是给予农民更大的选择权，使退出宅基地的农民能够获得最大的补偿效用。“一篮子”的精准补偿方式可以有效提高农民退出宅基地的意愿。这种补偿方式的实施是建立在精准的价值评估基础上的，不管是宅基地换住房还是宅基地换社保，均需要有精准的价值评估。而宅基地换社保的方式可以使宅基地的社会保障功能得以延续，消除农民退出宅基地的后顾之忧，建议将这种补偿方式与现有的农村社会保障制度相衔接。

三、精准补偿标准的确定

（一）土地利用总体规划、成本核算和土地估价。做好乡镇土地利用总体规划、成本核算和农村经营性建设用地估价这三项工作是制定宅基地退出精准补偿标准的基础。

首先，农村宅基地退出之后是复垦为耕地还是开发为经营性建设用地，这就需要进一步完善和落实乡镇土地利用总体规划。乡镇土地利用总体规划在我国五级土地规划体系中是最基层的土地利用规划，目前在很多方面还有待完善。但要想使腾退出的宅基地得到合理利用，使农村土地得到合理布局，有效利用，避免过去“拆完建、建完拆”的严重浪费社会资源的发展模式的重复，就必须发挥土地利用规划对土地利用在时空上的合理安排和组织作用。

其次，要做好退出宅基地的再开发利用的成本核算工作。退出的宅基地要根据乡镇土地利用规划所规定的土地功能分区要求，复垦为耕地或者开发为经营性建设用地进行入市交易，抑或是用于农村基础设施公共设施建设用地，如开发为晾晒场或者公园绿地。这些再开发利用方式均需要做好成本核算工作，这直接关系到土地增值收益的测算。

最后，要加强农村经营性建设用地的估价工作。长期以来，因农村建设用地产权不完整，土地使用权没有入市交易，未形成公开的土地市场。土地估价主要集中在农用地上，估价目的主要是用于农用地的承包、转包、出租以及征收等，很少对农村建设用地进行价格评估。而要建立“同权、同地、同价”的土地市场和开展农村宅基地退出工作，就必须做好农用地和农村经营性建设用地的土地估价工作。本文建议抓紧做好农村经营性建设用地的基准地价体系和标定地价的评估工作，借鉴城市土地地价评估工作的经验和方法，依据《城镇土地估价规程》，抓紧出台针对农村经营性建设用地的估价规程，以期为即将入市的建设用地做出公平、公正、科学合理的价格评估。

（二）影响退出宅基地地价的因素

1、一般因素。即影响宅基地退出增值收益的一般的、普遍的因素。我们认为主要衡量指标应包括经济因素、人口因素和行政因素（农村土地利用规划）。

经济因素可以用本乡镇内农村居民家庭人均可支配收入来表示；人口因素包括本地区人口的年龄构成、外出务工人员数量、从事个体经营人员数量、人口的受教育程度。外出务工人员和从事个体经营人员占总人口的比重，能够说明该地区农民对农业的依赖程度以及农民从事非农业生产的能力素质。

行政因素主要是指土地利用规划对宅基地退出后的再利用的安排和组织情况。它将直接关系到退出宅基地的未来用途和增值收益的多少。

2、区域因素。区域因素包括村集体所处的地理位置，这可以乡镇为单位进行衡量，往往距离县城或城市较近的乡镇经济发展得越好，农村居民家庭可支配收入越高，乡镇企业就越多。

基础设施状况，即我们所说的“五通”或“七通”，包括通电、通路、通上水、通下水、通热、通讯和通气。农村的低电压、上下水、道路、通讯均是开放农村经营性建设用地市场需要解决的薄弱基础设施问题。

3、宅基地自身因素。这是对具体宅基地的退出补偿金额有直接影响的因素。宅基地自身的因素主要包括宅基地的面积和在土地利用规划中所处的功能区域。往往来说，面积越大补偿金额越多。另外，宅基地所处的功能分区也直接影响其退出补偿金额，处在商业区、工业区和复垦区的宅基地所产生的增值收益会有明显区别，其补偿标准会有很大区别。

（三）宅基地退出精准补偿标准的确定。地方政府相关部门要定期公布基准地价体系，根据基准地价体系中对各类用途的各个级别土地的界定以及土地利用规划所确定的功能分区，来判定退出宅基地属于哪个土地用途的哪个级别的地类。然后再根据退出宅基地的具体情况，对基准地价进行修正，从而得出退出宅基地的估价结果。再运用成本核算方法，对腾退宅基地的一级开发或复垦为耕地的成本进行核算，对农村退出宅基地所造成的经济损失进行补偿，从而得到土地增值收益。将土地增值收益再在农村集体经济组织和退出宅基地的农户之间进行合理分配。当然，对土地的估价和成本核算是确定精准补偿标准的关键。

主要参考文献：

[1]李瑞琴.农村宅基地退出的农户响应研究[J].农业技术经济，2014.4.

农村宅基地工作开展情况篇6

关键词：宅基地使用权流转问题对策

目前我国农村宅基地使用权流转的成因分析

（一）受经济利益驱动的影响

随着社会经济的快速发展和城市化进程的大力推进，农村的耕地逐步减少，加之农民的收益甚微和我国目前农民社会保障制度不健全情况下，许多农民将自己住房的一部分用来出租获取租金。农民通过宅基地流转的方式为有效利用农村的闲置土地，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平发挥重要的作用。

（二）受农民进城发展需要的影响

改革开放30年来，随着大量农民进城务工的影响，我国的城市化进程发展迅速，而城市各方面的优越条件使得进城农民大多不愿再回到农村，而想在城市发展并定居，然而城市的高额房价却是其存留产生的最大障碍，于是想在城市定居的农民就把闲置在农村的房屋及土地出售或转让来缓解进城发展所需的资金困难。

（三）受城市退休人员休闲养老需求的影响

很多市民厌烦了喧闹的城市生活在其退休以后则向往农村的田园风光。在退休后城市居民想在农村购买一套住宅用作休假和养老。在这种情况下买卖双方形成了利益互补，达成买卖宅基地使用权的协议。

目前我国农村宅基地使用权流转中存在的问题

（一）法律法规不完善且有关规定滞后

一是关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。

二是我国的《物权法》仅在第十三章专门对宅基地使用权作了规定，但只有四个条文，相对比较简单。从第153条（宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。）、第155条（已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。）的规定来看，《物权法》并未禁止宅基地使用权的流转，这和以前草案中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定形成鲜明对比，这一规定明显为制度的变革留出了一定的法律空间。但从《土地管理法》第62条（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。）、第63条（农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。）的规定来看，又是明显禁止宅基地使用权流转的。在合法流转无法进行的情况下，农村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易数量日益增多。这充分说明当前有关宅基地的法规政策己很难满足经济发展的要求。随着城镇化进程的不断加快，宅基地流转将呈不断上升的趋势。如果法律不加以系统规定，必定会引起各种纠纷，影响社会主义新农村的进程和我国的社会主义和谐社会建设。

（二）宅基地的市场流转面临体制性障碍

由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序；宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷。突出的表现为：当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时，由于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度，转让方凭建房申请表和审批机关的审批文件，仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用，纠纷便由此而生。有时卖方在城里生活困难，回村里再要批地；有时势力强大的村落强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方损失严重。这些纠纷一旦起诉到法院，法院在调解无果的情况下，只能按法律规定来判，对买方不利。由此更易导致矛盾激化，甚至会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。

（三）宅基地使用权证发放需要规范

与《土地管理法》等法律法规一样，宅基地使用权的登记发放程序仍未明确规定。在我国的大部分农村地区存在着宅基地使用权证发放滞后的情况，这一状况既不利于农民明细产权，依法保护自己的宅基地使用权，也不利于宅基地建档造册影响土地管理部门对宅基地流转的监管，同时也是宅基地在流转过程中造成农村宅基地纠纷发生的潜在隐患。

（四）审批管理不严

尽管《土地管理法》对宅基地的划拨实行严格的审批制，要经乡（镇）政府审核，并最终由县级人民政府批准，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配基本上是由村干部把握大权，很多地方的宅基地管理村级民主程度较差，一些地方的村委会或村干部不经过村民会议，自己行驶宅基地报批决定权，村干部滥用职权、以权谋私、越权划拨的现象严重。原因在于，现行法律法规对村级基层组织在宅基地管理中的权责缺乏明确界定，农村法制教育宣传措施缺乏有效性和针对性，村委会和村干部依法管理的责任不明确，对超标用地、宅基地流转、乱建乱盖等违法使用宅基地放任不管，造成集体土地权益的损害。在农村宅基地使用权的管理中，房地产及其产权产籍管理至今不明，导致许多地方一户多宅、超面积住宅、违法建房、占地建房等现象普遍。

完善我国农村宅基地使用权流转的法律思考

（一）加强立法并规范宅基地使用权的流转

《物权法》作为规范财产关系的基本法，不可能对每个制度都作出详细的规定。《物权法》对宅基地使用权规定比较原则，即对宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此应当加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理。针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。对宅基地使用权的取得、行使、转让（转让条件、范围、方式、期限、收益分配及转让后土地产权关系的调整等）和法律责任等方面作出明确规定，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。

（二）建立农民宅基地使用权流转制度

现行有关农村宅基地使用权的流转仅限定为村内集体经济组织之间，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这种规定基本禁止了宅基地使用权以及农宅的流转，不利于实现城乡协调发展和建立资源节约型社会的原则。据专家估计，到2022年，我国城镇居民总数要增长3亿人以上，同时，每年将有1500万农民进城成为城市居民。这种趋势将引致不断增加的非农建设用地需求。

与此同时，大量农民进城将导致空置住宅的不断增加。在合理的宅基地流转制度下，农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体，这一市场的建立和完善，将促进城市化进程，促进城乡一体化。建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，打破城乡二元分割的土地利用机制。进一步开展长三角、珠三角、环渤海等发达经济带周边的农村宅基地流转研究，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。

（三）建立合理的宅基地流转收益分配机制

按照收益的初次分配基于产权的原则，宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者，这需要建立地、房分别独立核算体系。因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租I归政府，但从鼓励农村宅基地流转角度考虑，国家不宜直接收取，应以不动产税、土地保有税及土地流转税（土地交易税）等税收形式分享土地级差收益。这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化。收益再次分配即级差地租Ⅱ应归宅基地使用权人。

（四）加强农村宅基地清查和集体土地所有权确权

农村宅基地使用权的流转，宅基地的多少将直接给农民带来巨大的经济效益。为防止少数乡、村干部利用职权多占宅基地，各地必须加强对现有农村宅基地使用情况进行彻底的清查，对手续齐全、符合法律规定的宅基地给予登记造册，对不符合法律规定，多占、多用的宅基地则不予登记或按临时用地予以处理。另外，根据法律规定，我国农民集体所有土地也应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。当前，可在全国范围内开展的土地利用现状更新调查之际，利用现有人、财、物资源，兼顾做好宅基地的清查和集体土地所有权确权的地籍调查工作。开展对宅基地的清查和集体土地所有权的确权，可为农村宅基地的有偿使用和流转打下良好基础。

（五）建立农村宅基地有期限与有偿使用制度

《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲，他物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。

参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定，农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算，同时建立配套的一定条件下的农村宅基地有偿使用制度。具体表现为：农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年届满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，该宅基地使用权自动延长70年；该农民或其家庭成员不再是本集体经济组织成员的，则应向集体经济组织交纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地使用权。农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，且无宅基地的，宅基地使用权的转让应为无偿，受让方享有剩余年份的宅基地使用权。转让方仍有权再次申请取得宅基地。通过继承或受赠与而取得农村宅基地使用权的，参照上述构想执行。

参考文献：

1.张奇.农村宅基地法律问题探析[J].财贸研究，2005(2)