房地产项目跟投方案篇1

房地产销售年度工作计划

众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种服务，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，所以制定某年的工作计划：

一、日常工作

1、多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。

2、对有意向的客户尽可能多地提供服务（比如根据其需要及时通知房原和价格等信息），目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨等，挑起其购买欲望。

3、在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。

4、在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的产品感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。

5、在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等了如指掌。

6、对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。

7、在总结和摸索中前进。

二、熟识项目

销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。

三、树立自己的目标

有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，做到温故而知新。

房地产销售年度工作计划

一、对销售工作的认识

1、市场分析，根据市场容量和个人能力，客观、科学的制定出销售任务。暂订年任务：销售额100万元。

2、适时作出工作计划，制定出月计划和周计划。并且定期与业务相关人员会议沟通，确保各专业负责人及时跟进。

3、注重绩效管理，对绩效计划、绩效执行、绩效评估进行全程的关注与跟踪。

4、目标市场定位，区分大客户与一般客户，分别对待，加强对大客户的沟通与合作，用相同的时间赢取最大的市场份额。

5、不断学习行业新知识，新产品，为客户带来实用的资讯，更好为客户服务。并且结识弱电各行业各档次的优秀产品提供商，以备工程商需要时能及时作好项目配合，并且可以和同行分享行业人脉和项目信息，达到多赢。

6、先友后单，与客户发展良好的友谊，处处为客户着想，将客户当成自己的好朋友，达到思想和情感上的交融。

7、对客户不能有隐瞒和欺骗，答应客户的承诺要及时兑现，讲诚信不仅是经商之本，也是为人之本。

8、努力保持和谐的同事关系，善待同事，确保各部门在项目实施中各项职能的顺利执行。

二、销售工作具体量化任务

1、制定出月工作计划和周工作计划、及每日的工作量。每一天至少打30个电话，每周至少拜访20位客户，促使潜在客户从量变到质变。上午重点电话回访和预约客户，下午时间长可安排拜访客户，考虑北京市地广人多，交通涌堵，预约时最好选择客户在相同或接近的地点。

2、见客户之前要多了解客户的主营业务和潜在需求，最好先了解决策人的个人爱好，准备一些有对方感兴趣的话题，并且为客户提供针对性的解决方案。

3、从招标网或其他渠道多搜集些项目信息供工程商投标参考，并且为工程商出谋划策，配合工程商技术和商务上的项目运作。

4、做好每一天的工作记录，以备遗忘重要事项，并且标注重要未办理事项。

5、填写项目跟踪表，根据项目进度：前期设计、投标、深化设计、备货执行、验收等跟进，并且完成各阶段工作。

6、前期设计的项目重点跟进，至少一周回访一次客户，必要时配合工程商做业主的工作，其他阶段跟踪的项目至少二周回访一次。工程商投标日期及项目进展重要日期需谨记，并且及时跟进和回访。

7、前期设计阶段主动争取参与项目绘图和方案设计，为工程商解决本专业的设计工作。

8、投标过程中，提前两天整理好相应的商务文件，快递或送到工程商手上，以防止有任何遗漏和错误。

9、投标结束，及时回访客户，询问投标结果。中标后主动要求深化设计，帮工程商承担全部或部份设计工作，准备施工所需图纸(设备安装图及管线图)。

10、争取早日与工程商签订供货合同，并且收取预付款，提前安排备货，以最快的供应时间响应工程商的需求，争取早日回款。

11、货到现场，等工程安装完设备，申请技术部安排调试人员到现场调试。

12、提前准备验收文档，验收完成后及时收款，保证良好的资金周转率。

三、销售与生活兼顾，快乐地工作

1、定期组织同行举办沙龙会，增进彼此友谊，更好的交流。

客户、同行间虽然存在竞争，可也需要同行间互相学习和交流，本人也曾参加过类似的聚会，也询问过客户，都非常愿意参加这样的聚会，所以本人认为不存在矛盾，而且同行间除了工作还可以享受生活，让沙龙成为生活的一部份，让工作在更快乐的环境下进行。

2、对于老客户和固定客户，经常保持联系，在时间和条件允许时，送一些小礼物或宴请客户，当然宴请不是目的，重在沟通，可以增进彼此的感情，更好的交流。

3、利用下班时间和周末参加一些学习班，学习更多营销和管理知识，不断尝试理论和实践的结合，上网查本行业的最新资讯和产品，不断提高自己的能力。

以上是我20xx年销售工作计划，工作中总会有各种各样的困难，我会向领导请示，向同事探讨，共同努力克服，争取为公司做出自己最大的贡献。

房地产销售年度工作计划

一、加强自身业务能力训练

在20xx年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

二、密切关注国内经济及政策走向

在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案

我在房产销售工作重点是某X公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法

我将结合之前的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成

我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。

房地产项目跟投方案篇2

申请人王先生，现年46岁，毕业于上海某知名高校建筑专业，现任某建筑设计院分所所长。王先生早年一直努力拼搏，为家人和孩子创造了良好的生活环境。为了事业及孩子以后的发展，王先生想到了移民，他找到了专业的移民公司为他打造方案。王先生资产雄厚，且希望在商业繁华的大城市开展自己的事业，移民公司最终为他择定了魁北克投资移民项目。

申请进程：

2011年6月递件，并于当月获得QUEBEC档案号

2011年9月完成魁北克移民局补件

2011年12月收到免面试通知

2012年10月收到赴加永久居住签证

申请结果：

现如今王先生一家已在魁省安家落户，孩子申请到著名的麦吉尔大学入学通知。

点评

建筑设计行业专业性强，申请人必须具备丰富专业技能参与到日常工作中，作为人防所所长，申请人同时具备丰富的管理经验。而且王先生在该行业持续20多年的工作经历给人留下很深刻的印象，所设计的项目多次获奖。在文件准备过程中，移民公司提交了大量有说服力的文件证明了申请人的管理经验及公司良好的经营成果，同时在王先生的积极配合下，提供了良好的收入证明等有效资料，资金来源非常清晰，给移民官留下了很好的印象。

最新消息：魁北克投资移民2013年3月31日将重新开放，配额2700个。如果您希望申请该项目，建议您尽早做好准备，争取在项目开放的第一时间递交申请，以抢占名额。

3个月快速实现加拿大省提名移民

赵先生，40岁，大学本科自动化专业毕业后，进入国内知名IT企业工作，现任项目经理、高级工程师。名下有30万元左右存款，一套房产市价约200万元人民币，公司内部职工股份约150万元人民币，每年分红约25%。赵先生的基本条件符合省提名企业家项目的要求，综合了英语能力要求、申请成本、办理周期等要素后，赵先生选定爱德华王子岛省（PEI）提名项目。

申请进程：

2012年8月初正式递件PEI移民局

2012年10月底应PEI移民局要求进行面谈

2012年12月初获成功获得PEI签发的省提名移民批准函

考察过程：

赵先生多年就职于通信领域，目前更独立带领10人的团队操作项目，具备丰富的专业知识和管理经验。基于大学的学习基础，赵先生英语沟通无障碍。但赴PEI考察之前，赵先生心有疑虑：自己的管理经验与技术，能在PEI找到合适的投资机会吗？

赵先生参加了赴PEI省面谈商务考察团队。在为期10天考察中，赵先生随着对PEI的深入了解，逐渐建立起创业的信心。白天考察当地房产、学校、工厂、超市，了解当地经商环境；晚上通过当地会计师、银行家、律师培训，了解当地财税、经营要求等经济情况介绍。几天考察下来，赵先生对投资方向和目标有了基础的认知，为自己在当地建立生意的商业计划拟订了方向。

赵先生自信地参加了考察之后的PEI移民局安排的移民面谈，并最终获得了移民官的认可，顺利通过了面谈。归国后，赵先生尽快递交了商业计划，并于12月获得了PEI省提名移民批准函。

申请结果：

目前赵先生的申请已被递送至联邦，等待最后的体检及签证签发。

点评

IT产业是PEI政府大力扶植的战略性行业。申请人在移民申请上占有很大优势，并能在落地后，创业投资时获得政府的支持。在处理移民申请文件时，移民公司为赵王先生量身定做了详尽的资金来源方案，并相应筛选合适的支持文件，提供了大量赵先生作为IT业优秀人才所取得成就的证明材料，凸显了赵先生在专业领域上取得的成就。

看如何破解疑难案例

很多申请人在美国移民局提高审核标准后，变得“难以”符合美国移民局的要求。“非常有钱”的富豪通常会碰到注册资本金额太大而无法解释的问题，而“比较有钱”的精英，因为各项收入比较零碎，则通常会碰到资金链条连贯性的问题。

公司高管苏女士2011年11月咨询美国移民时，就很关注自身的条件，其资金链条连贯性的问题正是苏女士案子的难点。苏女士和先生均是公司的高管，均已任公司高管10多年，夫妻俩这10多年的薪资收入总计有400多万人民币，苏女士在2005年以210万的价格购入一套上海的房产，2009年10月以590多万的价格出售，获利380多万，这笔售房收益从2009年10月到2011年11月，已被苏女士陆续用掉，或是用于购物或是用于理财。

2011年11月苏女士手头有一笔330多万人民币的资金，准备用于投资美国EB-5移民项目，但由于苏女士平时理财操作比较多，理财账户也有五六个之多，资金理财往来频繁，苏女士手头的这笔330多万资金跟夫妻俩薪资收入的关系或者跟房产出售获利所得资金的关系都不明显，加上已经过去很长时间，苏女士本身对这边330多万资金跟售房获利或者薪资收入的关系，也说不出个所以然来，资金连贯性被打破成为了案子的弱点，而资金连贯性恰恰是目前美国移民局要求最为严格的环节，这也是苏女士对自身条件是否符合移民局要求的担忧之处。

申请过程：

移民公司在此前的经验中，也碰到多个类似的案例，根据苏女士的情况，请苏女士打印出苏女士与其先生所有银行账户2009年10月至2011年11月的账户明细。

移民公司以图表记录的方式，在几个银行账户内以时间先后顺序从2009年往后追溯售房款及薪资收入的流转轨迹；而后又以逆时间的顺序从330万元资金的积累的时间点往前追溯，努力找出330万元资金与售房款和薪资收入之间的交集，最终150多万元的资金找到了交集，但另外160多万元资金却始终无法找出交集。

150多万元的资金与售房款和薪资收入的关系，可以清晰的用图表描述出来；但是160多万元的资金没有着落，苏女士账户有好多理财产品购买赎回并无详细记录，且苏女士与他人有不少资金拆借往来的情况，这160多万元资金顿时迷失了踪迹。

多角度考察苏女士几个账户的资金流转情况，最终发现苏女士账户明细有个特点：账户明细内资金进出频繁，但是几个账户内资金与理财产品的市值的总和几年内始终保持在300万元以上，就是说总是有300万元的资金和理财产品在苏女士的几个账户内流动，虽然并不能完全证明这300万元左右的资产来自薪资和售房款，但是苏女士账户内一直保有这300万元左右的资产是铁的事实，此种情况从某种角度可以很好的说明苏女士资金链条的连贯性。

申请结果：

经过一番细致的整理，移民公司将苏女士的文件交予美国律师，律师对文件良好的逻辑性赞赏有加，苏女士文件经由律师递到移民局后4个月顺利获得美国移民局批准。

点评

近年不少移民国的投资移民政策都有较大变化，作为首要投资移民国的美国，移民政策表面似乎保持不变，实则波涛暗涌。美国移民局提高了审核申请人资金来源的标准，资金来源解释不清楚或不严谨的申请人多有被美国移民局要求补充解释说明文件。

美国移民局提高审核标准是对整个大陆移民行业的重大考验，需要具备足够的专业能力和丰富的经验才能对申请人的资金来源做出合理的被美国移民局所接受的解释，否则将束手无策，如果不了解美国移民局的新标准，跟老的标准准备客户文件递交美国移民局，大多被要求补充文件甚至被拒。

回顾去年的移民市场，各国政策频出，在主流投资移民国家抬高资金门槛、收紧申请条件等形式下，美国无疑成了今年移民市场上最大的赢家。与此同时，加拿大省提名计划、英国以及欧洲小国的一些优势也吸引了很多中国申请者。

用房产抵押为资金来源，成功移民美国

王女士是某金融机构的职员，有一个儿子在读高中，孩子在学校成绩平平，如果在国内考大学，估计二本还是可以的，考上一流大学的可能性就比较渺茫。王女士身边不少朋友都建议送孩子到国外，接受英联邦体系下的优质教育，于是王女士产生了移民国外，享受平价优质的国外教育和一系列外国福利的想法。

难点分析

王女士第一选择当然是加拿大，可是加拿大投资移民对申请者有管理经验的要求。王女士和先生都任职于某金融机构多年，却一直是普通职员。金融机构各项管理体系较为严密，不可能为王女士刻意出具担任管理职务的任何证明。加拿大之路行不通了，幸而专家的建议王女士考虑申请移民美国，因为申请人只需证明50万美元的项目投资款，没有管理经验、学历、年龄等其他要求，相对加拿大申请文件的难度而言，所需提供所有资产来源解释也要便捷很多。王女士决定办理美国EB-5类投资移民申请，并于2011年7月与移民公司签约，选择用自己的房产抵押作为投资资金来源。

申请过程

王女士夫妇工作多年，因为公司行业好、薪水高，倒也有些积蓄。但一下子拿出50万美元，倒也有些难度。幸好擅长理财的王女士自己名下有1套房产，王女士的收入足以解释购买此房产的首付及还贷来源。此房产地处繁华地段，价值升值较快，市场价值在500万元人民币以上，且贷款早已还清。移民公司建议王女士用此套房产抵押作为款项来源的解释，王女士用最简单直接的款项来源方式，让美国移民局非常顺利的接收了她的申请，短短数月就取得了I-526的档案号。

资金来源方式：

房产抵押

申请结果：

王女士2011年12月中旬获得I-526档案号，2012年成功移民美国。

点评

很多申请人根据朋友的建议选择投资移民的目的国，但每个人的情况不同，适用于别人的项目未必适用于你。所以最好的办法是找个专业的移民公司，如实描述自己的情况，让专业人士根据你的自身特点和移民目的来选择最适合你的项目。

用婚姻补偿款为资金来源移民美国

张女士，前配偶是某企业主，离异后得到孩子的抚养权和一笔1200万元的补偿。张女士想取得异国的身份后，给自己和孩子换个生活环境。经专家的方案定制，张女士选择移民美国，实现自己换个环境展开人生新篇章的理想。

难点分析：

张女士早年在国外有过短期培训和工作的经历，结婚后数年担任全职太太，本身没有任何收入，而婚姻补偿款，很多移民国家是不认可这种资金来源方式的。移民公司认为，美国EB-5项目是各投资移民项目中对资产来源要求较为宽松的项目。美国移民局认可所有合法来源的资产，无疑美国投资移民是最适合她的。

用婚姻补偿款作为资产来源证明

在张女士美国移民申请的过程中，提供了离婚的补偿协议，转账的银行记录等资金来源的证明文件，非常顺利的完成备件和递件过程。在张女士的文件准备过程中，移民公司考虑到移民官最关注的还是资产累积的合理性和合法性，张女士的情况无论是从款项来源的清晰性，还是备件的完整性，都符合美国移民局的要求。所以从签约到收到美国移民局的I-526档案号都很迅速。

资金来源方式：

婚姻补偿款

申请结果：

张女士2011年12月中旬获得I-526档案号，2012年成功移民美国。

房地产项目跟投方案篇3

关键词：拆迁预算评审制度审计

中图分类号：F812.3文献标识码：A

前言

在拆迁项目预算评审制度下进行跟踪审计，应关注以下方面：1、注重数据收集整理，掌握一手资料。2、认真解读政策文件、提高业务水平。3、了解拆迁水平、重视地区平衡。4、程序合规、资料完善。

近年来，随着建设项目的展开，拆迁项目在各地也明显增多。拆迁项目从无到有，从少到多，其相应的政策越来越明确、操作也日渐规范。在本地区，拆迁项目引进跟踪审计已经好几年了，以笔者近年来从事拆迁跟踪审计的经验来看，拆迁预算评审制度对拆迁项目资金控制有着很积极的作用。在这里，结合笔者工作中遇到的几个典型案例，介绍一下拆迁项目预算评审制度、已及在该制度下拆迁项目跟踪审计的关注点。

一、拆迁项目预算与预算评审制度

拆迁项目预算

在工程建设投资中，拆迁费用作为前期投资的组成部分，往往占据相当大的份额。为控制这块费用，建设主管部门在进行可行性研究和方案认证时，均会对被拆迁地块进行调查测算，其形成的费用称为拆迁项目概算。

拆迁项目预算是指拆迁项目实施后，经过实地丈量取得真实数据，再依据文件政策和市场价格资料，对拆迁项目的最终费用进行的测算。拆迁项目预算的数据来源于实地丈量资料、本地区拆迁政策文件、以及相关可参考的市场价格资料，因而其结果具有很高的准确性，对拆迁项目资金控制起着相当重要的作用。

拆迁项目预算由拆迁主体编制，包括拆迁补偿款、土地补偿款、拆迁安置费用、拆迁工作经费等项目，其中拆迁补偿款部分一般委托参与项目的中介公司（拆迁公司、评估公司、土地整理公司等）编制。拆迁跟踪审计根据委托方的要求不同，对拆迁项目预算进行审核、或仅对拆迁补偿款部分进行审核。拆迁补偿款部分数据繁杂、专业性和政策性要求均较高，是拆迁跟踪审计的重点。

拆迁项目预算评审制度

拆迁项目预算评审制度是指拆迁主体在拆迁项目签约前，会同各相关单位对拆迁项目预算进行评审，以通过评审的预算作为后期签约的控制目标的制度。

参加拆迁项目预算评审会的相关单位一般包括：拆迁主体负责人、拆迁工作组负责人、被拆迁人村委（居委会）代表、各中介机构代表、财政、建设、审计等职能部门代表。

拆迁项目预算评审将确定拆迁补偿款的各项目，包括建筑面积、评估价格、各项奖励和补贴、特殊项目补偿标准、以及签约谈判综合补偿金额，并由此确定拆迁项目补偿款总金额。会议将以决议的形式确定该金额。

评审会上确定拆迁项目补偿款总金额将作为后期签约的控制目标。任何对该目标的突破必须提供确凿的证明材料，并经评审各方同意。

拆迁项目预算评审制度是拆迁项目资金控制的重要方法，主要表现在以下几方面：

A、便于拆迁主体筹措资金，有利于拆迁资金的及时支付；

B、经评审确定拆迁项目预算，将同一地块不同项目间的拆迁预算进行比较，有利于拆迁水平的均衡，也有利于拆迁工作的推进；

C、经评审的拆迁项目预算对谈判签约过程形成制约，签约过程透明化，在很大程度上减少了人为操作的因素；

D、经评审的拆迁项目预算是财政部门资金支付的重要依据，可以有效降低资金超额支付的风险。

拆迁项目预算评审制度是拆迁项目操作规范化的产物。从跟踪审计的角度来看，该制度公开数据、经集体讨论形成决议、签约过程透明，大大降低了审计风险，是拆迁项目实施中一项值得推广的制度。

二、拆迁项目预算评审制度的方式与跟踪审计的关注点

根据拆迁项目预算编制者的不同，拆迁项目预算评审可分为一级评审和二级评审：

一级评审指拆迁主体负责人直接负责拆迁项目预算的编制工作，其评审方式主要是将拆迁项目预算在评审会上公布、经集体讨论形成决议，作为下一步签约的资金控制目标；

二级评审指拆迁主体不直接负责拆迁项目的实施，其下设置若干拆迁工作组，拆迁项目预算由拆迁工作组负责编制，其评审会除了公布、讨论拆迁项目预算外，拆迁主体负责人对拆迁项目预算有审批的权力，经讨论审批通过的拆迁项目预算作为下一步签约的资金控制目标。

鉴于上述不同情况，跟踪审计的关注点也略有不同：

一级评审方式的拆迁项目预算，编制者也是评审者，这种情况容易导致预算编制的粗糙和随意性。跟踪审计应主要关注数据的真实性和补偿金额的完备性。首先应关注基础数据如建筑面积、房屋性质、评估价格等的真实性，这是预算真实性的保证；同时也要关注数据的完备性，即是否在充分调查的基础上编制预算，是否存在以估代评的现象。

二级评审方式的拆迁项目预算，除应关注上述问题，还应特别注意预算扩大化的倾向。二级评审带有审批性质，预算编制者与审批者形成了明显的上下级关系，编制者的关注点在于争取资金、加快拆迁项目的推进，审批者的关注点在于控制资金和地区平衡。在这种情况下，编制者具有扩大化倾向就可以理解了。跟踪审计一般受托于投资方，对编制者的这种扩大化倾向应给予重点关注。

三、拆迁项目预算评审中发现的主要问题与跟踪审计的关注点

下面结合一些案例，谈谈拆迁项目预算评审制度下跟踪审计的关注点。

案例一：A拆迁地块实行拆迁项目预算评审制度，一级评审。该地块拆迁以民房为主，某灯具厂是唯一的被拆迁企业，按照习惯做法，民房拆迁基本结束时，某灯具厂的拆迁才开始实施。拆迁主体委托拆迁公司编制拆迁项目预算。该拆迁公司仅根据评估数据和奖励政策编制预算，未针对该企业的情况进行详细的现场调查。预算金额约210万元，在后期谈判签约过程中发现许多遗漏事项，最终协议金额达到240万元。

企业拆迁与民房不同，不同的企业均存在其特殊性，如果仅凭房屋评估数据和政策奖励标准编制拆迁项目预算，而未对企业的特殊项目充分调查摸底，将出现上述预算数据不全面的情况的情况。跟踪审计要特别关注这一点。

案例二：B拆迁地块民房实行拆迁项目预算评审制度，二级评审。因为拆迁工作组经验不足，房屋定性时仅根据航拍图，未根据房屋产权证明进行修正。该地块预算金额6800万元，谈判签约时因数据超出预算较多，导致原本计划的3天签约时间延长到8天，还存在约10%的被拆迁户未签订协议，最终签约数据预计将突破7000万元。

有经验的跟踪审计单位应对上述情况存在预见性，及时提醒拆迁工作组完善手续，以免预算偏差太大。

案例三：C拆迁地块民房实行拆迁项目预算评审制度，二级评审。拆迁工作组在编制拆迁项目预算时，为争取资金、加快拆迁进度，授意拆迁公司调整预算数据，该拆迁项目预算总计4900万元，抬高至5145万元。跟踪审计及时发现了这个问题，在评审会上提出了调整意见，节约资金245万元。

案例四：D地块民房实行拆迁项目预算评审制度，二级评审。该地块位于本区域的边缘地带，周边地块已先期拆迁，其拆迁水平高于本区域。拆迁工作组通过周边情况调查比较，认为本区域拆迁水平过低，在编制拆迁项目预算时，授意拆迁公司调整预算数据，增价装修项目补偿金额。跟踪审计在评审会上提出了调整意见，考虑到周边拆迁的实际水平，在综合补贴项目中予以补足。

二级评审中，拆迁工作组因为种种原因，往往有夸大预算数据的倾向，上述案例中，跟踪审计及时发现问题，提出了审计意见，避免了审计风险。

案例五：E地块民房实行拆迁项目预算评审制度，二级评审。该区域拆迁政策较为严格，拆迁水平明显低于周边区域。因拆迁地块较大，不仅涉及到本区域，还涉及到周边区域的3个村民组。项目实施至腾空让房阶段，因拆迁水平明显差异，E地块发生拆迁户上访事件，形成了不小的风波。

拆迁实施政策是拆迁工作的依据，上述案例中，如果拆迁主体能充分利用拆迁项目预算评审制度，通过集体讨论的形式，对预算进行一定的修正，就可以避免上访事件的发生。

四、归纳总结

综上所述，拆迁项目预算评审制度对拆迁资金控制具有积极的作用，在该制度下实施跟踪审计，可以降低审计风险、提高审计效率。笔者结合自身的实践，归纳出以下几方面，作为本文的总结：

注重数据收集整理，掌握一手资料。真实的数据是预算的根本，跟踪审计应最大限度掌握第一手资料，从源头进行控制；

认真解读政策文件、提高业务水平。有经验的跟踪审计人员应熟悉本项目本区域的拆迁政策以及惯例，在项目实施中具备一定的预见性，主动控制；

房地产项目跟投方案篇4

【关键词】房地产项目管理对策分析

Abstract:Thispaperdiscussesthepro-blemsintheprojectmanagementoftherealestatecompanyandcountermeasures.

在当今世界上许多经济发达的国家和地区,房地产业己成为经济繁荣的基本支撑点,是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。而房地产开发项目是一项复杂的系统工程,产业链很长,一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者,对工程建设项目要负总责。

1.我国房地产公司项目管理中存在的问题与对策分析

1.1缺乏可行性研究,投资决策仓促盲目。可行性研究是在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。有些开发商以“市场是变化的,项目定位不能太死”为借口,不重视前期的项目详细可行性研究,项目市场定位不准确,浪费了项目的时机、时间。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告,导致决策犹豫不决。决策高层“犹豫”了一段时间后,大多会匆忙决策,这样的决策确定的项目产品基本不科学、不系统、不全面,也不完全可行。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。

1.2设计监理不当。由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。开发商重施工、轻设计,比较重视项目施工阶段的投资控制,往往会投入大量的人力、物力去审查或计算建筑安装工程造价,却很少考虑如何才能达到投入合理的资金获得适用、经济、美观的有形建筑产品。按照惯例,作为项目“三控”(质量、进度、成本)之一,一般投资控制咨询单位实际上就是施工监理单位。而此时项目的施工图纸已完成,投资控制只能在现有的施工图纸基础上进行,对成本控制的范围、力度大大减弱。

1.3项目进度管理及成本控制失控。项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于一个房地产企业来说,要使自己能够在激烈的市场上立于不败,加强对自身项目成本的核算控制,如何达到减支增效,是今后发展中必须十分注重的问题。

1.4项目管理概念的狭隘与局限。项目管理概念的狭隘与局限,导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。

2我国房地产公司项目管理的对策分析

2.1要重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作和前期工程项目管理计划工作。项目前期研究分析工作一般包括:投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。前期的项目可行性研究是项目的灵魂,而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头,只有龙头中有“魂”才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。要重视项目的前期可行性研究工作,就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构,收集、整合决策支持性资源;完善决策程序,提高决策水平和效率,使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

2.2项目的设计阶段是项目建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节和决定项目投资的重点阶段,必须加强设计阶段的投资控制。拟建项目经过决策立项后,设计就成为房地产开发建设的关键,其工作质量的好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资的回报和效益。设计应以市场需求为目标,立足于技术定位,从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素,确定一个合理的设计方案。一方面,加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作;另一方面,重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段,因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确,力求不漏项、不留缺口,并要考虑足够的各种浮动因素。

2.3把握房地产开发的过程控制项目控制技术。房地产开发的过程控制项目控制技术一般包括:质量控制、成本控制两方面的内容。

2.3.1质量管理质量对于任何产品都是至关重要的。重视事前质量策划,明确质量目标。所谓质量策划,就是制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标。传统的项目质量管理,都集中在材料的甄别、施工过程的错漏等等。质量,不再是不出错,而是在资金使用的限制下,达到最好的使用标准。制定了好的标准也能为合同的签订及索赔打下坚实的基础。其次,以人为本,加强岗位技能培训,提高全员质量意识。最后,完善质量管理体系,建立健全完善的质量管理制度,加强过程检验。

2.3.2成本控制的具体措施有以下几个方面:①降低资金成本。首先,加强现金管理,制定合理的现金使用计划,压缩现金库存与现金的使用量。其次,要加强应收账款的管理,尽快收回赊销账款,减少企业坏账损失风险。②控制工程成本。首先,做好评估阶段。这既是企业决策层进行开发项目决策的依据,也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据;再次,设计阶段。第一,引入竞争机制。争取多个设计单位投标,第二,实行设计审核。第三,建立奖惩制度。无论是甲方还是乙方或者第三方,施工阶段。这一阶段,主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。

2.4完善房地产开发项目后期的项目管理。营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要,项目经理必须对项目定位准确,正确把握营销理念。首先,做好产品市场定位;其次,加强产品市场推广;项目经理通过前期市场调研、项目定位对客户进行跟踪分析,并在楼盘销售过程中随着市场的变化不断调整营销方案。

结语

房地产项目跟投方案篇5

关键词：房地产开发项目；质量管理；对策

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

随着国民经济快速发展，我国房地产事业空前繁荣，大量房地产开发项目涌现。然而房地产项目的质量受诸多因素的影响，项目设计、人员素质、材料质量、施工管理、施工工艺、施工环境等均会对项目质量造成不同程度的影响，另一方面，房地产项目的投资具有不可逆转性，项目质量若达不到预期要求会造成不可挽回的经济损失，直接影响了施工项目的经济效益和社会效益。可见房地产开发项目的质量管理是一项复杂性、专业性、系统性极强的工作。因而研究房地产开发项目的有效管理模式、管理对策，对于房地产项目的开发极为关键。本文从全过程管理的角度对如何进行房地产开发项目的质量管理与控制进行了探讨，分别从决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工验收阶提出了房地产开发项目的质量管理与控制对策。

一、房地产开发项目决策阶段的质量管理与控制

房地产开发项目的决策阶段主要是编制房地产项目建议书、编制项目可行性研究报告以及项目策划书等，决策阶段的质量控制与管理是否到位，对于整个房地产开发项目是成功有着重要的影响。为了做好决策阶段的质量管理与控制，应就房地产开发项目建立前期工作成果质量评审制度，以便对项目建议书、可行性研究报告、项目策划等进行严格的审核，并在审核过程中吸取相关部门及专家的建设性意见，从而对决策阶段的工作成果进行优化和完善。前期工作成果质量评审应包括自我评审、内部评审和专家评审三个环节：首先，编制前期报告的工作人员首先对自身工作成果进行评价和总结；其次，负责编制前期报告的组织应对工作成果进行审核评价；最后，再由开发企业组织相关专家对前期工作成果进行评审，提出完善建议并做好相关记录。

二、房地产开发项目设计阶段的质量管理与控制

房地产开发项目的设计质量对房地产工程的质量有着决定性的影响，强化设计质量控制对于避免工程病害、减少变更、控制工期均有重要的意义。对此，应强化对项目设计质量的跟踪和审核，首先，设计人员应对招标文件、设计合同、相关批文、施工技术规范、地质勘探资料等进行深入研究和审核；其次，施工设计完成后开发商及相关部门应对设计方案进行审核，一方面要分析设计方案的经济性、可行性和功能性，另一方面也要注意设计方案中是否存在过分设计和设计不足的问题，并就如何进一步修正和完善设计方案提出意见和建议以弥补设计方案的不足，提升项目设计方案的科学性。

三、房地产开发项目施工阶段的质量管理与控制

施工阶段是决定工程质量的关键阶段，该阶段的质量控制应注意以下几个问题：一）强化过程控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较,找出工作范围在执行中的偏差;运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差;运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差;运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。

二）推行技术责任制。为了提升房地产开发项目施工阶段的质量控制成效，应在施工过程中推行施工现场技术责任制，将施工质量目标合理细分，将细化的技术控制目标和施工质量目标落实到每个施工班组乃至每个施工人员，使施工现场人人各司其职。技术人员与施工管理人员应及时与各班组管理人员进行协调和沟通，掌握施工过程中出现的问题并及时解决，同时每道工序完成后要进行严格的验收检查，对不符合要求的部分进行及时补救并对相应施工人员和班组进行惩罚，对施工质量控制情况良好的班组和个人予以适当的奖励。三）强化施工工艺控制。房地产开发项目的施工工艺（施工工序）是经过科学的研究和设计的，要使工程施工质量符合设计要求应严格按照工艺要求进行施工。首先，对于影响项目整体质量的关键施工环节，应安排专人管理和控制，强化全过程控制，严格按照施工规范和设计要求进行操作；其次，现场技术质检人员要及时提取施工产品相关数据，判断施工质量是否达标，并就下一步的质量控制对策工作进行计划和研究。

四、房地产开发项目竣工验收阶段的质量管理与控制

房地产开发项目竣工验收阶段的质量管理应做到以下几点：一）分项竣工验收。对整个项目中较为关键的分项工程，应按照施工合同和设计要求对施工成果进行验收和评定，严格按规范要求选择检查点数,然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比,最后确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收；二）分部工程验收。分项工程验收后，通过分项工程验收结果按照工程质量评价标准可得出分部工程是否符合质量等级要求，从而判断是否可以验收；三）竣工验收。分项工程验收和分部工程验收后，对分项工程和分部工程验收所得质量等级进行统计和分析，在依据工程设计要求、工程外观质量等判断项目的外观、结构功能、安全性是否合设计质量等级的要求，并判断是否可以验收。

五、总结

综上所述，房地产开发项目的质量是决定其投资收益和社会效益的关键因素，因而强化房地产开发项目的质量管理与控制有着很强的现实意义。房地产项目的质量受房地产项目从决策到竣工各个环节的影响，因而实施全过程控制不失为提升项目质量管理成效的有效途径，本文将房地产项目划分为决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工验收阶四个环节，并分别提出了相应的控制对策，期望为房地产开发项目的全过程质量控制提供可行的参考。

参考文献：

[1]章赞顺、刘庆锋.房地产开发项目管理和质量控制.[J].中国房地产业.2012（4）：11

[2]乔景文.论房地产项目建设质量控制.[J].中国房地产业.2011(11):15

房地产项目跟投方案篇6

杭州东站枢纽和城东新城建设是部省市合作建设的重大交通枢纽和重大民生工程，目标是打造长三角南翼现代化综合交通枢纽和杭州“接轨大上海、融入长三角”的“第一站”。其中东站枢纽是全国新建的九个省会城市枢纽中的“收官之作”，集客运专线、城际铁路、磁浮交通、干线铁路、地铁、客运、公交等多种交通形式和配套服务设施于一体，总投资132亿元。与此同时，杭州市计划政府投资500亿元对东站枢纽周边地区约9.3平方公里进行整体的城中村改造和基础设施建设，将杭州铁路东站枢纽地区建设成为一个以现代化综合交通枢纽为依托，以高端商务办公、商业休闲、旅游服务、居住生活功能为一体，具有高品质管理服务水平的现代驿城和都市门户。

因东站枢纽和城东新城建设需要，杭州铁路东站枢纽区域共需征用集体土地约11000亩，拆迁住户近万户。杭州铁路及东站枢纽建设指挥部自2008年启动对江干区笕桥镇、彭埠镇大规模的征地拆迁至今，已累计投入征地拆迁费用230亿元，完成征地9100余亩，共拆迁农（居）约6300余户，拆迁企业300余家。在拆迁工作的实施过程中，考虑到拆迁区域整于城郊结合埠，且经历多次不同项目拆迁，多种性质土地交错，历史遗留问题复杂，无证建筑众多，百姓拆迁诉求较高等因素，杭州铁路及东站枢纽建设指挥部于2010年起健全拆迁工作监督机制，引入跟踪审计单位全程参与拆迁工作，在严格政策落实、平衡补偿标准、规范内控机制等方面起到了重要作用，为高效、规范、廉洁实施重点工程建设提供了有力保障。下面，就杭州铁路东站枢纽拆迁工作实践，浅淡拆迁中跟踪审计机制的引入。

一、在当前的工作实践中，拆迁工作面临的难题。

1、拆迁法律体系滞后。

近年来，房地产市场高歌猛进，土地出让价格节节攀高，但拆迁补偿安置政策多年未变。目前适用的《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》实施于1998年，同时，在征收条例出台之前，《浙江省城市房屋拆迁管理条例》也已延用多年。滞后的政策法规已经不能适应城市化推进的步伐，在规范拆迁行为的同时，其滞后性和不完善性对拆迁工作的实施产生了一定制约。比如，现行拆迁政策规定，拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。但是东站枢纽区域有大量因历史原因形成的证、照不齐的房产：有的具备部分或全部建设审批手续，但因法制意识淡薄而未对房产申请登记确权；有的因该区域批地建房审批已被限制，但家庭人口增加无法居住而增建无证建筑，实际使用多年。前者需在拆迁前对房产的合法性做出认定，但因牵涉到多个职能部门，此项工作开展甚为艰难；后者虽为明确的无证房产，但其形成具有历史原因，并且由住户实际使用多年，如“一刀切”式的不予补偿安置，不但不符合实事求是的精神，也不利于民计民生和社会稳定，拆迁工作难以推进。

再如，在实践中发现，农民一旦得知拆迁消息，便立即着手制造对增加拆迁补偿有利的事项：⑴增加旧房面积：目前，集体土地房屋没有“三证”，农民房屋的建造时间、层高、面积等产权属性难以确定。所以，几乎所有农民都尽可能地增加房屋层高、在主屋旁边搭建简易房屋，千方百计地增加拆迁房屋面积，以获得最大补偿价格；⑵改变原房屋用途：将原来作居住用的房屋改变成生产、经营性用房，如改建成工场、小店等，拆迁时同样面积可获得更多的补偿；⑶回迁户口：目前，杭州市集体土地拆迁安置主要是按被拆迁农户的常住人口作为安置基数的。许多拆迁农民在得知本地即将拆迁时，将一些亲友的户口迁入拆迁地，造成安置人口增加。后续过渡期中也出现农户通过结婚离婚手段增加安置人口，以致于出现姐妹换夫、亲家交替结婚等有悖道德人伦的怪现像。但对以上情况，并没有明确的立法立规加以制约，使逐利而往的村民钻了空子，不仅耗费了国有建设资金，而且败坏了一方风气。

2、拆迁组织体系存在局限性。

国有土地上房屋征收与补偿，根据2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》精神，由所在区、县人民政府负责。集体土地目前仍由建设主体负责，委托有资质的动迁服务机构实施。杭州铁路东站枢纽地区实施整村拆迁的模式，建立了市（建设主体）、区（各职能部门）、镇、社区四位一体的拆迁指挥部，作为拆迁补偿安置方案制订和实施的机构。四位一体的拆迁组织体系最大程度地激活了镇、社区两级组织的积极性，发挥了属地管理的优势，保证了拆迁工作的效率。2008年初，杭州铁路东站枢纽第一期拆迁，同时推进了新风、弄口区块征迁工作，仅用了短短三个月的时间，完成拆迁1600余户。但是，不容忽视的是，征迁指挥部的组成单位在拆迁中有不同的利益诉求：区、镇在保证区域总体平衡的前提下，要为属地争取尽量多的发展空间和经济利益；社区除为住户争取个体利益外，力争将历史遗留问题、百姓民生问题、集体经济补偿和未来发展问题的解决寄托在建设主体身上，追求利益最大化；建设主体则着眼拆迁补偿和建设资金规范、高效的使用。从大局看，参与各方应该向利益诉求共赢的方向努力，但在实际操作中，会产生短期、局部争利的局面。尤其是社区，既是拆迁工作的实施者，又是集体土地和资产的所有人，在征迁指挥部的决策体系中角色颇为微妙。而建设主体往往是指挥部集体决策中妥协的出资方。

与此同时，四位一体的决策体系强化行政职能，弱化了动迁公司、评估公司等第三方专业机构的职责，在一定程度上影响了拆迁工作的严肃性。

3、拆迁监督体系不完善。

征地拆迁作为项目建设的一个环节，理应受到监管和考评。但现实情况是，对于基本建设本身来说，国家建立了比较健全的考评体系，如建设概、预算控制，决算控制，招投标管理体系等，建设绩效评价等，而同为廉政建设高危行业的征地拆迁，却往往只有事后的审计追责而缺乏过程的监督监管。

在实践中，由于征地拆迁工作涉及的群众面广、个案复杂、众多，常常涉及到土地房产转包、投资合作、企业转制等历史遗留问题，厘清资产归属、明确被拆迁人的权利义务存在较大难度。在拆迁调查中，也多次发现对被拆迁房屋、设备等隐瞒事实真像、谎报虚构审批资料、甚至多方勾结企图骗赔、套取拆迁补偿资金的情况。

另外，近几年的人性化拆迁、阳光拆迁、和谐拆迁减少野蛮拆迁现象，但随之而来的是不讲理的、漫天要价的情况显著增多。因工程进度紧迫，建设主体有时不得不以奖励费、困难补助等形式进行资金贴补，以换取拆迁进度。同时，因拆迁而导致的，尤其是非访大量增加，属地政府维稳工作量巨大。目前在化解中，几乎没有标准和底限，纯粹是不断地谈判和妥协。凡此种种降低了拆迁补偿资金确定的规范性。而此类问题的处理，除了征迁指挥部自有的决策和审批体系外，缺乏监督机构的监管。

二、拆迁中跟踪审计工作的作用

为规范拆迁行为、完善决策和内控机制、高效合理使用国有建设资金，杭州铁路东站枢纽地区自2010年起，引入跟踪审计单位对拆迁工作进行全程审计、监督和服务，取得了较好的效果，主要体现在以下几个方面：

1、审核拆迁实施方案，规范平衡补偿标准

跟踪审计单位参与拆迁实施方案的制订和审核。首先，在方案制订的过程中，根据法律法规，对拆迁方案的提法和补偿标准进行修正，对相关依据进行补充和完善，确保拆迁方案更为合法和严密。其次，确立审计把关的关注重点，如无户籍人员的安置资格、特殊经营场所补偿等事项、拆迁补助、安置补助的申请和审批、拆迁户房屋附属设施补偿依据等，将拆迁操作规范落实到制度中。最后，协助指挥部把握总体拆迁补偿标准的平衡。同时，通过历史拆迁档案梳理，对同类情况和处理方案进行归纳分析，并且协助指挥部制订合法依规且具有人性化的个案处理方案。

2、梳理内控审批体系，完善强化监督机制

跟踪审计单位通过分析拆迁政策、与拆迁业务部门座谈等方式，对拆迁工作内部控制流程中的风险点进行了梳理，从房产拆迁补偿、设备拆迁补偿、其他项目补偿、报废及不可搬迁设备的处理、房产拆除处理、审核评估机构工作及成果、审核动迁机构工作及成果、管理拆迁档案、支付拆迁资金等多个方面提出了内部控制体系改善的意见和建议，提高了建设主体及相关业务单位对拆迁工作严肃性和加强拆迁内部控制制度重要性的认识、完善了拆迁业务决策流程，保障拆迁资金的安全。

3、全面介入拆迁工作，提供即时审计服务

结合拆迁区块的具体情况，跟踪审计人员入组入户，从前期的拆迁调查、丈量核对、评估定价、签约、住宅腾空、拆迁资金支付等全过程进行跟踪审计，对房产权属、合法建筑面积的界定、户口迁入或者分户、扩面政策的适用等进行监控；监督拆迁过程中各项政策法规执行，基础建设程序、招标投标、资金支付的合法合规，并监督和指导指挥部完善基础资料，并对基础资料数据库适时审核；参与拆迁工作相关会议、谈判，提供专业咨询意见，端正被拆迁单位的思想，推进了拆迁工作进度；此外，通过文件会签、出具审计意见等形式对征迁指挥部有关拆迁政策的制定、拆迁合同的签订发表审计意见，供决策层决策，提高了拆迁决策的科学性。

总的来说，跟踪审计单位针对拆迁工作的内部控制机制、拆迁资金筹集、管理和使用、拆迁业务活动等方面的工作进行监督审核，全面规范了拆迁工作，为拆迁工作起到了保驾护航的作用。

三、引入跟踪审计工作要注意的问题

1、建设主体要保持跟踪审计单位在拆迁工作中的独立性。

以杭州铁路东站枢纽工程拆迁为例，拆迁资金投入约占总投资额的60%。而只要一户未拆除，整片土地就无法利用。拆迁进度直接影响工程进度、土地出让、资金回笼。可以说，如果没有顺利的拆迁，项目建设无从谈起，国有资金投入风险巨大。因此作为拆迁实施的属地政府和资金投入的建设主体，对拆迁工作的时限要求极为严格。而跟踪审计单位的审计和整改意见，可能会在个案上延缓拆迁进度，防止动迁人员走存在风险的“捷径”。此时，主体单位应该尊重跟踪审计单位意见，保持其在拆迁工作中独立第三方的立场。只有监督者敢说话，说真话，才能保证监督的有效和组织的纯洁。

2、跟踪审计工作要考虑拆迁地的实际情况，从将监督化入服务之中。