房地产直接融资篇1

关键词：房地产融资

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

一、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

二、上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

三、房地产债券融资

房地产直接融资篇2

目前，房地产热是国内从上到下普遍关心的热点问题。一方面我国房价收入比不断超越国际警戒线，部分城市的房价已远远超出了人们的实际可承受水平，但随着我国经济的持续繁荣、人民币不断升值、城市化水平大幅提高以及人口红利的影响，在价格上涨的预期下，消费需求提前释放，全国房价“涨声一片”；另一方面鉴于房地产行业的过快发展而引起国内经济持续过热，从2002年下半年开始，中央政府就对过快发展的房地产行业提出了警告，政府对房地产行业的政策也逐渐由“鼓励”转向“抑制”。从2003年下半年开始，政府对房地产行业进行了一系列的宏观调控，中央政府的各个部门陆续出台了从“土地紧缩”到“银根紧缩”的一系列政策，以抑制房地产行业的过快发展，其过程一直持续至今。

虽然政府的一系列政策起到了部分作用，但目前我国部分城市的房价涨幅仍然较大。2007年上半年，我国房地产市场全面繁荣，全国性房价加速上涨，国家发改委、国家统计局公告显示，2007年6月份全国36个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比5月分高出0.7个百分点。北京、深圳等居于风口浪尖上的城市涨幅仍超过10%。2007年1～6月份全国累计完成房地产开发投资额9887.23亿元，同比增长28.5%。预计国家的宏观调控政策将愈发严厉，执行力度亦将逐步加大。

房地产业是一个资金密集型行业，而土地又是企业进行开发的根本，可以说资金与土地是房地产企业生存的两项最基本要素。运作土地资源的能力、运作资金的能力和专业化定位建设的能力是房地产企业最重要的三种能力。金融是房地产业的“生命线”，资金途径单一化一直是国内房地产业的软肋。2003年6月13日央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、2004年2月26日央行公布作为技术规范的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》以及同年4月26日国家结合宏观调控的需要，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，严厉的信贷控制措施让房地产企业的资金愈发显得捉襟见肘。与此同时，中国人民银行多次调整存款准备金（目前存款准备金率已达12%的历史高点）以减少商业银行的流动性，从而加强对房地产行业的宏观调控。

在国家加强宏观调控措施以及加大调控执行力度的前提下，对房地产企业而言，积极转换思想、努力拓宽融资渠道具有十分重要的意义。

一、传统房地产企业主要融资方式

在传统的情况下，房地产企业的主要融资方式就是自有资金+预收款+银行信贷，考虑到预收款中具有较大部分银行贷款的缘故，银行贷款是房地产企业开发的主要资金来源。

自从1993年资本市场关上了房地产企业的融资大门后，房地产企业的外部融资就主要依靠银行贷款这条单一渠道了。在全行业高速发展的浪潮中，较快增长的商品房销售额和持续上扬的房价使房地产企业不断加大房地产的开发投资力度。因而，房地产企业要求更多的银行贷款支持其加快发展。正是在银行的支持下，房地产企业才逐步成长起来，但随着房地产行业的加速发展，企业在房地产开发过程中与银行间的矛盾也不断暴露。

对于部分上市公司而言，资本市场融资也是较好的融资方式之一，尤其是目前全球流动性过剩，证券市场一片繁荣的状况下。通过非公开增发注入股东的优质资产，通过增发和配股在资本市场融资，并迅速扩大公司规模。如，上实发展、世茂股份、泛海建设、天鸿宝业、招商地产、苏宁环球、中粮地产、冠城大通、万通先锋、大龙地产、中江地产、新湖中宝、中铁二局、华业地产、华发股份等均通过注入大股东的优质资产使公司业绩呈现大幅增长。此外，万科、金融街、金地集团、保利地产均已经完成定向增发。万科、保利地产在非公开增发后，又实施了公开增发，金融街、金地集团、亿城股份等公司也都提出公开增发的方案，以达到通过股权融资扩大经营规模的目的。

比较传统的融资方式，我们发现：银行信贷虽然是房地产企业资金的主要来源，部分地区房地产信贷投放过快，隐含潜在风险，为防止因房地产业波动导致国民经济发展的大起大落，维护金融稳定，政府相关智能部门出台了一系列的调控措施，房地产企业借助银行信贷融资的难度加大；另一方面股票融资虽然有其优点，但在目前股价高企的情况下，不可忽视的事实是：全国数万家房地产企业，真正上市的只有百家左右。同时，我们也应该注意，任何国家的股市不可能一直处于繁荣状态，当股市发生变化是时候，房地产行业上市公司的直接融资必然会受到影响。

二、房地产企业融资的其他方式

考虑到传统融资方式的单一以及较受国家宏观政策与资本市场影响的特点，我们认为，房地产企业应开拓思路，积极采取多种融资方式。

1、房地产产业投资基金。“房地产产业投资基金”是“产业投资基金”的一种，“产业投资基金”指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。房地产投资基金最敏感的问题无疑是法律监管问题。获得较高的收益无疑是基金最核心的问题。开发商对资金成本的承受能力和项目所处的开发阶段有密切关系，在销售回款和项目贷款没有落实的情况下，开发商愿意承担较高的融资成本。

2、房地产投资信托。此种融资方式在美国等西方发达国家运用较为普遍，因为此种方式具有其独特的优点。第一，信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求，且不少地产投资类信托颇有新意，同时房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求；第二，可以降低房地产开发公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构；第三，资金利率可灵活调整。随着金融市场的不断开放，资金利率波动将会增多。而银行利率在贷款时已签订有关合同，无法随意更改，当国家利率出现变动时，有可能导致项目方财务费用增加。而发行集合资金信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率，灵活性更高；第四，鼓励多渠道筹集资金。通过发行集合资金信托，可以拓展投资渠道，改善融资环境，促进金融产品创新，降低银行系统风险。

3、上市。在目前全球流动性过剩的情况下，尤其是我国资本市场经历了股权分置改革之后，国内资本市场一片繁荣。毫无疑问，如果在目前的市场条件下，无论是采用借壳上市还是直接上市，企业可以获得较好的融资效果。但考虑到我国目前上市完成所需时间较长且审批较为繁琐的实际情况下，企业海外融资往往可以取得满意的效果。不过国内的房地产开发商沿袭“房屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋、卖给业主实现增值，快速回笼资金，这种方式导致公司的现金流不稳定且难以预测，因此公司股价不高。

4、外资直接融资。在目前银行“银根紧缩”的状况下，向外资直接进行信贷融资未尝不是一条较好的出路。虽然外资贷款在我国房地产企业资金中所占比例不超过5%，但随着全球化的进程以及人民币持续升值的预期，我们预计将会有越来越多的外资进入中国，这对房地产企业而言无疑是一大利好，房地产企业运用外资的比例必将不断提高。

5、阶段性债务融资。阶段性债务投资，即阶段性资金拆借，是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。阶段性债务融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。此种方式一般是成本最高的融资方式，而且股东多了，项目操作难度增大，管理权成为争夺焦点。如果没有管理权的权威投资者就需要由第三方专业公司运作，成本略高。当然，主要问题是房地产商的接受程度，不同的房地产商对此种方式的敏感程度不一样，主要由该房地产企业领导层的个人经历决定。

6、资产证券化。房地产证券化作为金融创新的一个重要领域，对于公众参与房地产、积聚社会闲散资金、拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是深远的。推行房地产资产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金，建立良好的资金投入机制。

除了以上列举的集中融资方式外，目前应用较多的还有私募股权融资和卖方信贷。考虑到我国的经济持续向好、人民币不断升值以及房价不断上涨的特点，目前很多专业的房地产私募基金已经在我国内地积极活动，努力寻找利润较高的项目。考虑到私募基金纯粹以获利为主要目的而对企业干预较少的特点，房地产企业可以适当地与之合作以减少资金短缺的不足。卖方信贷已在我国北京等地初步实行，在此种方式下，风险由银行转向了开发商，是金融投资多元化的一种尝试，但此种融资方式的前提是开发商具有一定的实力，即投入一定的预定资金做委托贷款，便可获得客观的几乎没有成本的销售融资。

三、对房地产融资方式建议

以上列举的几种融资方式，有些在目前的房地产融资实践中已经初步使用并取得了较好的效果，但每一种融资方式都是把“双刃剑”，我们在看到这些新型融资方式的优点时，也应该看到这些融资方式背后的问题。

企业的融资渠道是多元的，融资方式也是多种多样的。一种融资方式，可能适用于多种融资渠道；同一渠道的资金，也可以采用不同的融资方式筹集。企业的融资方式与融资渠道有着密切的关系。一定的融资方式可能只适用于某一特定的融资渠道，但是同一渠道的资金往往可以采取不同的方式取得，而同一融资方式又往往适用于不同的融资渠道。因此，房地产业筹集资金时，必须实现两者的合理配合。

房地产直接融资篇3

一、房地产项目现有融资模式对比

（一）房地产投资者直接融资模式

房地产投资者直接融资模式是由房地产项目投资者直接融资，同时由房地产项目投资者直接承担融资中的责任和义务，目前来说是结构相对较简单的一种融资模式。这种模式一般情况适用于房地产投资者自身财务结构简单，且房地产投资者的信贷良好的情况。对于这种模式，其投资机构一般是非公司型合资机构，房地产投资者可以依据其投资战略需要来灵活地安排融资，同时还可以利用其与银行的良好关系和信用等级，降低融资成本。但这种方式难以实现贷款的有限追踪，无形中增加房地产投资者融资风险。

（二）以产品支付为基础的融资模式

以产品支付为基础的项目融资模式是建立在由贷款银行或者第三方融资机构购买地产项目产品的未来租金或者销售收益的权益基础之上。主要适用于项目产品数量和现金流量可以比较准确计算的房地产项目。主要特征有：它由贷款银行和投资者建立的一个融资中介机构，通过购买一定比例的房地产来作为融资的基础；贷款银行提供资金给第三方融资机构，第三方融资机构再根据协议将资金融入房地产项目；销售阶段根据销售协议，项目公司承担房地产销售义务和责任，且销售收入将直接进入第三方融资机构。

（三）房地产ABS项目融资模式

ABS(Asset-BackedSecuritiation)即资产证券化。这种模式是以房地产项目所有资产为基础，以房地产项目资产的未来收益作为保证，并通过在国际资本市场发行债券来筹集资金的一种证券融资方式。房地产ABS项目融资模式是通过国际资本市场发行高档债券来筹集资金，由于这种负债数据不在房地产投资者的资产负债表上显示，从而能够避免对房地产投资者资产的限制。另一方面，国际高级债券市场利率较低，这样不仅可以大幅度降低发行债券筹集资金的成本，同时也为房地产ABS项目融资模式应用于资金量大的房地产项目提供了无限空间。

（四）房地产TOT项目融资模式

TOT(TransferOperateTransfer)即转让一经营一转让的模式，这种模式主要是通过房地产投资者投资购买项目所在地的基础设施所有权，并由该地区政府授予特许经营权，进而投资者在授权时间内拥有对该基础设施的所有权、经营权，通过经营获得相应的利润，在授权期届满时，房地产投资者必须将该基础设施的所有权和经营权无偿移交给该区政府。[1]

（五）房地产PPP项目融资模式

PPP(Public-PrivatePartnerships)即公私伙伴关系模式，对于这种模式，根据联合国培训研究院的定义认为是不同社会系统倡导者之间的所有制度化的合作方式，目的是解决当地或者区域内的某些复杂问题。而广义的PPP模式泛指公共部门和私营部门为了提供公共产品或者服务而建立的一种合作关系；狭义的PPP更多的是强调政府在项目中的所有权以及与企业合作过程中的风险分担和利益共享机制。[2]这种模式是政府、营利性企业以及非营利性企业共同基于某个房地产项目而形成的以双赢或多底为目的的相互合作模式，参与方可以达到比单方面单独行动更为有利的效果。

二、房地产项目融资中的问题

（一）房地产融资市场体系不健全，融资效低

虽然上面介绍多种融资模式，当时从实际情况来看，我国房地产业尚未形成真正多元化的融资模式，主融资渠道还是通过银行贷款，这种单一融资方式所带来的风险是难以避免的。这些情况主要原因还在于我国房地产融资市场体系不健全。房地产融资体系的不健全会导致一系列的问题，如大多数房地产企业只顾短期效益而不考虑企业的长期发展，自有资金的缺乏，使得剩余资金往往需要依赖于银行贷款，只有少数的房地产企业看清市场走向，这不利于房地产行业的长期发展。还有一个方面，由于房地产融资市场体系不健全，无形中增加了企业的融资成本，进而使得更多的企业为了保证自有资金而不得不采用银行贷款或者地下融资方式。

（二）房地产项目融资目的不明确

房地产企业多元化进程也在慢慢开展，虽说目前股权融资已经成为房地产企业进行直接融资的主要方式，但很多企业在依赖于银行贷款的同时也在积极探索多元化融资渠道，力求适应市场需求。但其中一个问题就是，房地产企业在进行融资时必须要结合企业自身情况，这就需要对企业进行合理的估算。如待融资房地产项目的规模、项目的数量、融资方式以及融资的时机等。但是目前我国房地产企业存在一种盲目融资的现象，如大部分房地产企业在融资时只是估算一个数额，而并没有结合企业自身实际，这无形中带来潜在的风险，很可能造成房地产企业的财务危机。[3]

（三）缺乏明确的产权制度和法律体系

房地产证券化融资模式已成为目前最重要的方式之一，但这种房地产证券化模式的前提条件是必须明确房地产产权，而目前来说我国的房地产产权制度尚未明确，缺乏有效的法律保障体系，同时也没有基金管理等方面配套的法律法规。另一方面，由于我国现阶段尚未形成有效的个人信用制度，金融机构很难对贷款人的资信状况有所了解，很难对房地产企业信贷业务做评价。银行为了减少信贷风险，只好严格控制贷款方式，这无疑抑制了房地产项目的融资多元化进程。

房地产直接融资篇4

关键词中小房地产企业直接融资间接融资

过去20多年来，我国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。随着2003年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的，到2004年4～5月份一系列紧缩政策的推出，使得国内房地产开发“门槛”提高，银行贷款难度加大，最终导致房地产企业紧绷起了资金链条，特别是对于中小型房地产企业无疑是雪上加霜。如何筹措资金解决或缓解自身的资金压力，已经成为中小型房地产企业面临的最为现实和紧迫的问题。

1中小型房地产企业融资难的“瓶颈”分析

1.1房地产开发企业间接融资比重过大

据测算，房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行的直接贷款，而作为开发资金来源另一部分的自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40％。更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供的贷款已在不少房地产开发企业的前期准备金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼”的企业也有一些。就我们国家现在的金融市场状况来说，中小企业根本无力进入正规的资本市场进行直接融资，况且目前我国的资本市场还没有对中小企业开放，而少量的财政性资金基本上都流向了大型企业，专为中小企业提供信用担保的含有财政拨款在内的担保体系才刚刚起步。这就决定了在当前的体制和制度下，我国中小房地产企业的外源融资主要还是依赖间接融资。

1.2贷款方式少

房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。

1.3对中小型房地产企业的“有色”眼光

自2003年来国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度的加大，也不乏出现了许多的融资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等一些方式。但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得这些企业招拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。

2自力更生的解决方法

分析以上的原因，可以很清楚的意识到，中小型房地产企业现在不可能短时间解决金融市场和国家政策所存在的问题，当前也只能从寻找融资新渠道来进行自救。

在经济日益货币化、信用化和证券化的进程中，外源融资已成为企业获取资金的主要方式。外源投资又可划分为直接融资和间接融资，而随着政府宏观调控力度的加大和银行“门槛”的加高，使得我们必须摆脱对间接融资的依赖，大力发展直接融资。

2.1民间借贷融资

随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。目前全国居民储蓄存款超过11万亿元，流通中的现金近2万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。

民间借贷往往成本较高，风险较大，一般在进行民间借贷融资时需要考虑以下几个方面：①资金投入项目的风险。民间借贷最忌讳风险，因此，房地产企业在借钱时，一定要以适宜、贷出者能够接受的方式向其介绍资金用途，令其放心将钱贷出。②借入资金的金额。贷出者一般会在确定借款对象后，以借款者的信誉和所借款项的用途及其盈利前景来确定借款的数额，这就要求我们房地产业要保持好自己的良好信誉。③借入资金的期限。要权衡收益与风险。若是某笔借款利率较低，且期限对于还款的影响不是很大，可将借款期限定得长一些，反之，则要选择短期限。

2.2股权出让融资

股权出让融资是指企业出让企业部分股权，以筹集企业所需要的资金。企业进行股权出让融资，实际上是吸引直接投资、引入新的合作者的过程，但这将对企业的发展目标、经营管理方式产生重大的影响。例如，可以吸引大型企业的投资，大企业投资小企业的方式一般是收购、兼并、战略联盟、联营。收购兼并的主要方式是全面收购公司股权、部分收购企业股权、增资扩股等形式。吸引大企业投资，不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小企业内部管理水平提高、扩大市场等目标实现。需要注意的一点就是，对于那些想完全掌握企业控制权、完全占有企业收益、完全支配企业的生产经营的企业来说，股权出让融资并非一种适宜的融资方式。

2.3增资扩股融资

增资扩股融资与股权出让融资有很多相似的地方，它是指中小房地产企业可以根据发展需要，扩大股本融进所需资金。增资扩股利用直接投资所筹集的资金属于自有资本，与借入资本比较，它更能提高企业的资信和借款能力，对扩大企业经营规模、壮大企业实力具有重要作用；并且企业可以根据经营状况向投资者支付报酬，比较灵活，没有固定支付的压力，财务风险比较小。在我国，中小型房地产企业一般都是未上市企业，具体来说，对于这样的情况，主要有现金投资、实物投资和场地使用权投资等方式。当然这种融资方式也有一些缺点，增资扩股、吸收直接投资支付的资金成本较高，并且这种投资方式也容易分散企业的控股权。

2.4金融资源整合

金融资源整合就是借助投资管理公司的专业优势，帮房地产公司提供一个良好的融资平台。一般来说，他们的方法基本上属于迂回融资。譬如，他们可以先成立“类基金”投资公司，然后再通过信托、收购等方式将不良资金集中起来，形成一个巨大的资金池。“类基金”投资公司除了可以把银行作为一个资金来源，还可以培养很多的定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这也正是很多中小型房地产公司可欲而不可及的事情。

投资管理公司一般会在项目确定以后、进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持方式，而这种融资方式，可以在不增加项目负债的情况下优化公司结构，这样就非常有利于中小型房地产公司的发展，并且它的方式相对比较灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买欲售物业面积。而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，此外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。

2.5买壳上市融资

上市是无数房地产开发商梦寐以求的融资方式，但政策上的阻碍因素使得只有少数有实力的大型企业才能做到。据不完全统计，在我国两万多家房地产企业中只有60家企业实现了在证券市场上市融资，与1400多家上市企业相比，仅占4％，也就是说，相对于大型房地产企业，中小型房地产企业要想通过上市融资尤为艰难。

借壳上市是指非上市公司通过收购控股上市公司来取得上市地位，然后利用反向收购的方式注入自己的有关业务和资产。根据证监会第105号文的有关规定，收购方只要置换进去的资金是完整实体、经营稳定、借壳后完成辅导期及满足其他条件，提前扩股增发是可能的，所以借壳上市也不失为一种可行的融资方法。

在借壳上市时还要注意“壳”的选取，无论采取何种方式借壳上市，买壳者的实际购买对象都是一个完整的“壳”公司，而不仅仅是一个上市资格。笔者认为，有配股资格的上市公司才是较为理想的借壳公司。

3小结

以上几种方法在中小型房地产融资中都是可行的，中小型房地产企业要想成功融资，就必须要眼睛向内，对自己有个清楚的认识，要弄明白到底哪种融资方式比较适合自己。当然，这也需要企业在实践行动中去慢慢摸索，寻找适合自己的融资方式。随着我国金融市场和国家相关政策的发展和完善，相信我国中小型房地产企业融资的春天也不远了。

参考文献

房地产直接融资篇5

关键词融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资

近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。

一、我国房地产融资渠道现状

1．银行贷款

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.?866亿元，平均每个房地产信托募集1.?18亿元，与2003年相比总额增长93.?4%。

不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3．上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。

4．海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5．债券融资

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1．建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。

2．加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

3．完善房地产金融法律法规

房地产直接融资篇6

[关键词]房地产金融发展现状存在问题解决方式

一、房地产金融基本状况

房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。