房地产业务工作计划范文

一、职责调整

（一）取消已由省、市政府公布取消的行政审批事项。

（二）将原市城市建设局、原市房产管理局的职责，整合划入市住房和城市建设局。

（三）将城市照明管理工作职责划给市城乡建设规划局。

二、主要职责

（一）贯彻执行有关住房保障、房地产市场、物业管理、市政、公用事业、风景名胜和市容、绿化等方面的法律法规和方针政策，维护社会稳定；拟订有关规范性文件，拟订中长期规划和年度计划，并组织实施。

（二）负责全市房屋产权产籍管理工作，负责房产的初始、

变更、注销和抵押登记，负责认定房产测绘成果，核发房屋所有权证书和他项权证；负责指导城市私房的房政管理工作。

（三）负责全市房地产市场管理，负责房地产转让、抵押、租赁、拍卖、置换等市场行为；负责房地产中介服务、价格评估、合同备案等管理工作，负责商品房预售管理，核发商品房预售许可证，开展房地产广告真实性审查。

（四）负责房地产行业管理，指导和管理房地产开发和经营活动；负责房地产开发企业、房屋拆迁企业、房地产评估机构、房地产经纪机构和物业服务企业的资质管理。

（五）负责全市住房制度改革和住房保障工作；负责全市直管公房的资产管理工作；负责管理经济适用住房和廉租住房建设、分配及人员资格认定工作。

（六）负责全市住宅建设管理，负责旧城改造和城中村改造工作；负责城市房屋拆迁安置管理，核发城市房屋拆迁许可证；参与新建小区综合验收工作。

（七）负责全市物业服务行业管理和房屋维修资金管理工作。

（八）负责城市房屋安全鉴定工作，组织开展危险房屋鉴定，指导危险房屋治理工作。

（九）负责编制城市住房、市政基础设施、公用事业建设、维护年度投资计划及其资金管理；负责市政投资计划的组织实施；指导公用事业投资计划的实施。

（十）负责城市道路、排水、桥梁、隧道等市政基础设施以及供水、供气、供热、公共交通等公用设施的项目建设、维护和审批工作；负责城市道路的开挖审批。

（十一）负责市区供水、节水、污水处理等管理工作；审查、报批市区供水、节水、污水处理等工程设计、施工方案并参与竣工验收；负责市区供水水源的论证、开发和引水工程建设；负责特种行业用水的审批和管理；负责供水、节水、污水处理等企业的资质认证和报批工作。

（十二）负责城市供热、燃气、公共交通等公用事业的行业管理工作；负责城镇供热、城乡燃气等企业资质认证和报批等工作。

（十三）指导城市市容和环境卫生管理、城市园林绿化综合管理工作。

（十四）负责全市风景名胜区的监督管理工作；会同有关部门负责历史文化名城（镇、村）的保护和监督管理工作。

（十五）负责陈仓物流园区规划、建设和管理等工作。

（十六）承办市政府交办的其他事项。

三、内设机构

根据上述职责，市住房和城市建设局设13个内设机构：

（一）办公室

负责机关政务工作，督促检查机关工作制度的落实；负责机关会议的组织和决定事项的督办；负责文电、机要、档案、、保密、接待、计划生育、精神文明、综合治理、后勤服务等工作；负责人大议案、建议和政协提案的办理。

（二）人事教育科

负责机关和所属单位的机构编制、干部人事、劳动工资、培训、专业技术职务评聘等工作；负责离退休人员的服务管理工作；负责组织实施目标责任考核工作。

（三）计划财务科

负责局系统财经法规的贯彻落实；负责局机关及局系统财务、内审、计划和统计工作；组织编报局系统部门预算、决算、企业决算；负责局系统政府投资项目的竣工决算和财务决算的报审工作；编制局系统年度生产计划、项目建议书及可研性报告、建立项目库；负责项目资金筹措和招商引资工作及局系统国有资产监督管理工作。

（四）政策法规科

承担有关规范性文件的合法性审核工作；承担局系统重大体制改革的法律服务保障工作；指导局系统普法、行政执法及执法监督工作，承担本系统行政复议和行政应诉工作；承担重大违法案件的查处；负责市级风景名胜区的审核及管理工作；承担省级风景名胜区、部级风景名胜区申报的有关工作。

（五）市政工程建设科

负责执行城市市政的强制性技术规范、标准及建设程序；负责市政建设项目的可行性研究、立项、报建审核、备案、招投标管理、施工许可、质量安全监督，并组织或参与竣工验收；负责市政设施的维护和管理；负责城市园区、住宅小区内公用设施建设方案的审核并参与验收；负责陈仓物流园区的有关业务工作。

（六）市政设施管理科

负责城市住房、房地产、市政、公用设施的维护、管理、监察及安全工作;负责对依附于市政、公用设施设置的户外广告或其他设施的审批；负责城市园区、住宅小区内公用设施建设方案的审核并参与验收；负责城市内涝整治工作；负责城市道路开挖审批及排水许可；负责城市市政、工程建设领域内工程档案管理；贯彻国家、省有关房地产信息建设的政策法规，依法规范和管理全市房地产信息化系统建设工作；负责编制房地产信息化建设规划、计划，并组织实施；负责汇集房地产市场信息，调研、分析房地产市场；负责维护房地产信息系统。

（七）公用事业科

负责市区供热、供气、公共交通管理及安全工作；编制城市供热、燃气、公共交通等公用事业的发展规划、计划、实施方案；负责公用事业市场准入管理及城镇供热、城乡燃气等公用企业资质认证和报批等工作；负责公用事业特许经营权授予及对特许经营者的监管；负责公用事业的价格改革方案的拟定、送审及监督执行等工作；依法查处违法、违章经营行为；负责相关安全事故的调查、处理；承担市燃气管理办公室日常工作。

（八）节约用水科

负责市区供水、节水、污水处理等管理工作；拟订市区供水、节水、污水处理发展规划、计划，并组织实施；审查、报批市区供水、节水、污水处理等工程设计、施工方案并参与竣工验收；负责市区供水水源的论证、开发和引水工程建设；负责特种行业用水的审批和管理；负责城市供水、节水等相关资质的管理工作；承担市城市节约用水办公室日常工作。

（九）住房改革与发展科

拟订本市住房制度改革的具体意见并组织实施，对全市房改政策的落实情况进行检查指导；负责对住房分配货币化工作的管理，组织建立职工住房档案；负责驻市企、事业单位集资合作建房项目的审批与管理；负责驻市企、事业单位公有住房出售的价格管理、规费减免、销售对象资格审查以及交易管理；负责住房产权过渡的审核和审批工作；负责房改房售后维修资金使用的勘察、审批工作；负责房改业务统计工作；协调、指导各县区住房制度改革工作。

（十）房产房政科

负责房产市场管理，规范房产市场行为。主管房产转让、抵押、租凭、拍卖、买卖合同备案工作；负责城乡房屋产权产籍管理工作；城乡房屋产权登记工作、房屋测绘成果，核发《房屋所有权证》和《房屋他项权利证》，管理房屋产籍实施方案；负责房屋安全鉴定工作；组织实施危险房屋鉴定，指导危险房屋治理工作；负责房产中介企业的资质管理，负责辖区房地产中介服务（评估、经纪、咨询、测绘）的日常管理，统计、市场信息；承担房政房产行政复议、行政应诉工作；指导县（区）房产管理工作；承担市住房制度改革委员会办公室日常工作。

（十一）物业管理科

负责制定本市旧住宅小区综合整治和长效管理规划；负责全市住房维修资金监管工作；负责物业管理企业资质、物业服务企业相关专业服务人员管理和监督；负责全市物业管理统计分析工作、诚信建设的信息记载、；负责新建住宅竣工附属设施设备交付使用的管理和监督；负责新建住宅物业保修金的管理和监督；负责物业服务招标投标活动的指导和监督工作；负责全市异产毗连房屋管理；参与新建小区规划论证及综合验收工作；负责直管公房资产、租金、改造、改善、防汛防灾等管理工作，编制直管公房修缮计划并负责实施，组织编制、修订房屋修缮定额，审核公房维修资金预、决算；负责非住宅直管公房租赁合同的备案工作；负责房屋安全管理和房屋安全鉴定并推动解危；指导县区住房保障和公房管理工作；指导县、区物业管理业工作；承担市危房鉴定委员会日常工作。

（十二）开发建设科

负责城市住宅建设工作，拟订城市房屋拆迁中长期规划；负责房地产综合开发管理、商品房销售、城市房屋拆迁管理工作；负责房地产开发企业和房屋拆迁企业资质管理；制定本市房屋计划、补偿及标准，裁决房屋拆迁纠纷，申请或组织实施房屋拆迁、补偿、安置资金的监管等工作；指导各县住宅建设与房地产开发以及城市房屋拆迁管理工作；负责城市棚户区改造（旧城改造）和城中村改造工作，负责棚户区改造（旧城改造）和城中村改造方案审核及项目管理工作。

（十三）住房保障科

贯彻落实廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房相关政策，负责全市住房保障政策的制定和城市低收入家庭住房保障工作的管理；负责全市廉租住房、经济适用住房建设项目的审批；负责全市廉租住房、经济适用住房建设标准、租赁补贴发放等具体政策的落实和监督；负责住房保障资料统计工作；负责全市直管公房、危险房屋和修缮管理的行政管理工作；承担市旧城改造领导小组办公室日常工作。

机关党的机构按规定设置。

纪检、监察机构按有关规定设置。

四、人员编制

市住房和城市建设局机关行政编制55名。其中：局长1名，党组书记1名，副局长3名，总工程师1名，总会计师1名，科级领导职数21名（含监察室主任职数1名）。

五、其他事项

（一）将原市城市建设局和原房产管理局所属事业单位整建制划归市住房和城市建设局管理。

（二）将市路灯管理处整建制划入市城乡建设规划局管理。

（三）机构改革过渡期结束后，部门领导职数按局长1名，副局长3名配备。

房地产业务工作计划范文篇2

摘要：房地产企业是国民经济的重要组成部分，其作为市场经济中的主要法人主体需要缴纳相关的税收，以便为企业的发展创造良好的外部环境。税务筹划工作是房地产企业财务管理的重要内容，土地增值税是房地产企业税务筹划的重点，直接影响到房地产企业的税前利润，进而影响到房地产企业的发展状况。因此本文将从土地增值税的优惠临界点入手，分析房地产企业税务筹划工作中存在的问题，进而分析房地产企业土地增值税税务筹划方法。关键词：房地产；税收筹划；问题；筹划方法近年来，国家加强了对房地产企业的宏观调控力度，并开展了一系列的税制改革措施，对房地产企业的运作有着直接的影响作用。国家为了规范房地产企业的发展，颁布了国五条，这一措施可以在一定程度上避免房地产企业投机行为的出现，但是加大了房地产企业的营运成本，房地产企业面临的经济环境和政策环境越来越复杂，高利润优势被削弱，行业竞争性不断增强。房地产企业要想在竞争日益激烈的市场经济中获得进一步的生存和发展，就要重视重视国家政策的变化，根据国家相关政策开展经济活动，并要充分了解国家土地增值税税务筹划工作要求，根据税务筹划要求做好土地增值税的税务筹划，合理降低房地产企业的营运成本。一、房地产企业在土地增值税税务筹划工作中存在的问题土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物以及其附着物并取得收入的单位和个人，税务机关就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。只要有转让房地产的行为，都需要按照国家的相关的税务规定征收土地增值税。房地产企业的日常经营管理活动的主要对象就是土地和建筑物，因此土地增值税是房地产企业开展税务筹划工作的重要内容。根据目前房地产企业关于土地税收筹划工作的实际情况来看，土地增值税税务筹划工作主要停留在个别实例筹划工作中，并没有根据不同房地产企业的实际情况开展税务筹划工作，每一例的税务筹划方案都忽视了房地产企业的实际业务性质和特点，并没有做到实事求是，忽视了房地产企业的个性。同时，部分房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时，并没有根据实际情况和要求建立税务筹划模型，也没有将个体化的税务筹划方案公式化，税务筹划工作缺乏科学的量化分析，难以为土地增值税税务筹划工作提供必要的信息支持。再者，房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时，往往实行四级超率累进税率，按照增值额占扣除项目的比率划分税率累进级次。根据超率累进税率的相关内容可知，房地产企业可以根据规定对土地增值税进行税务筹划。房地产企业可以根据优惠政策的规定开展税务筹划工作，积极为房地产企业减少税负提供必要的基础，同时该项优惠政策也是房地产企业做好税务筹划工作的重要切入点。二、房地产企业土地增值税税务筹划方法（一）土地增值税税务筹划空间解析土地增值税是以房地产企业增值额作为计税依据，增值税主要涉及到收入和可扣除项目这两个主要的因素。房地产企业的收入和可扣除项目金额直接影响到其税率的高低，即影响到房地产企业的纳税金额大小，房地产企业开发过程比较复杂，涉及到的业务和合作单位比较多，工程建设需要的资金数额较大，项目开发过程时间较长，生产周期和生产规模较大，因此房地产企业在开展税收筹划工作时需要对自身的业务涉及范围进行明确的了解，同时要了解税务筹划空间边界，务必做好各项预算规划，从而为税收安排工作的顺利开展提供必要的依据。（二）筹划方法的介绍税务筹划工作的质量不仅取决于税务筹划空间的合理界定，同时还取决于税务筹划方法的科学性和合理性程度。因此，房地产企业要想做好土地增值税税务筹划工作，就要根据自身的实际情况和税务筹划工作要求选择科学合理的筹划方法。土地增值税有许多具体的筹划方法，从本质上看，主要的筹划工作就是为了控制增值额，并要充分了解增值额的影响因素，以控制增值额为基础找到合理的方法降低增值率，从而进一步降低应纳税额。房地产企业降低增值额，主要可以从分散收入法、增加扣除项目金额法和税率临界点法等入手，选择适合税务筹划工作需要的方法。分散收入法就是房地产企业在合理合法的前提下在两个或者多个纳税人之间分列应税所得或者应税财产，因此可以实现降低税负的目标，这是一种合法的税务筹划方式；增加扣除项目金额法是在合法的前提下适时增加增值税扣除额，从而实现直接节税或者调整各个计税期间的扣除额，从而实现节税的目的；比如：在订立不同销售合同时，房地产企业可以分别确认收入。在销售精装修住宅房产时应该分别与客户签订毛坯房销售合同和装修合同，并对销售毛坯房收入计缴土地增值税，装修收入则无需缴纳土地增值税，因此在很大程度上降低了房地产企业土地增值税应税金额。税率临界点是土地增值税税法中规定的一定比例标准，当应纳税额超过该比率标准时，房地产企业需要缴纳更高税率的增值税，因此房地产企业要重视应纳税额的临界点，将土地应纳税额控制在合理的范围内，以便实现税务筹划工作的目标。比如，根据房地产企业土地增值税的相关规定可知，土地增值税的税率临界点为20%，如果建造的是普通标准住宅增值率为20%以下，免征土地增值税。因此房地产企业要重视税率临界点。如果售价提高取得收入与增加税收相比，提高售价取得收入大于增加税收，则为可取，否则不可取。参考文献：[1]赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）.[2]陈梅.房地产企业土地增值税税收筹划的分析[J].企业导报，2016（10）.（作者单位：山西中裕恒会计师事务所有限公司）

房地产业务工作计划范文

关键词：房地产；税务筹划；所得税

房地产企业经营活动涉及资金量大、投资周期长、资金回笼慢，作为国家经济建设重要支撑力量的房地产行业当前正面临着市场的考验。提高房地产企业税务筹划能力无疑是提升企业竞争力的有效措施。房地产企业是纳税大户产业，据统计房地产企业营业收入的20%用于交各种税费，在房地产企业税负中25%为企业所得税。企业所得税是房地产企业最大的税种之一，做好我国房地产企业所得税的税务筹划工作是非常必要的。

一、所得税筹划对房地产企业的重要意义

税务筹划是在税法和其他法律允许的范围内，通过税务筹划手段，对房地产企业的日常经营、投资、理财等活动事先筹划和谋略，最大限度地获取“节税”的税收利益。所得税是税收重要组成部分，还有一定的比重。税收筹划不同于“逃税”和“偷税”，具有合法性、合理性、目的性、筹划性、专业性和风险性。所得税筹划对房地产企业有重要意义。

（一）合理的所得税筹划使房地产企业经济效益最大化

高投入、高风险、高回报是房地产企业资本运作的主要特点。一方面，在合法的前提下进行所得税税务筹划能缓解企业所得税清算时间，增加企业周转的资金量，减少现金流压力，扩大企业资金运作的经济收益。另一方面，房地产企业的税收历来备受有关部门关注，而且国内所得税管理越来越规范化。提前合理进行所得税税务筹划可以保障企业依法纳税，规避税务风险。

（二）所得税税务筹划是提升房地产企业市场竞争力的有效途径

当前市场竞争已经越来越激烈，房地产企业发展正面临着巨大的市场风险。未来房地产企业的盈利空间在市场机制和政府调控的影响下将越来越窄。向管理要效益将是房地产企业未来发展的方向，所得税税务筹划企业财务管理的重要组织部分，而且是可以直接为企业带来效益的。所得税税务筹划能力在很大程度上将提升房地产企业的市场竞争力，因此是房地产企业必须重视并积极实践的重要管理内容。

二、我国房地产企业所得税筹划存在的问题

正是企业所得税筹划对房地产企业发展有着积极影响力，企业所得税筹划备受国内房地产企业欢迎，但从国内房地产企业所得税筹划的现状来看，还存在一些问题。

（一）对企业所得税税务筹划认识不够

首先，国内房地产企业高层管理人员的重心还是以地产开发及销售为主，对企业经营利润的重视往往导致房地产企业管理层忽视税务筹划的必要性和安全性。受其影响，房地产企业在税务筹划方面投入的人力和物力都是不够的，导致税务筹划显有成绩，越来越不被重视。其次，在国内还有很多的房地产企业管理层对税务筹划理解不够，分不清什么是“税务筹划”什么是“偷税漏税“。有的企业甚至偷换概念，借“税务筹划”之名行“偷税漏税”之实，最后税务稽查的结果是补缴欠税款、缴纳税款延期滞纳金、罚款。

（二）房地产企业所得税税务筹划缺乏专业性

税务筹划对企业财务人员的综合素质要求比较高，专业过硬的税务筹划人员缺乏。房地产企业涉及的财务工作量非常大，开展房地产企业税务筹划更加需要既懂财务又懂房地产开发流程的相关人员。国内很多房地产企业在税务筹划过程中都感叹高级财务人才匮乏，受其影响，一些房地产企业的税务筹划出现了税务筹划思路不清晰、目标不明确的问题，缺乏税务筹划的大局意识和整体意识。税务筹划的方法不熟练也是当前房地产企业所得税税务筹划暴露出的问题。对一些具体的所得税税务筹划的方法不熟练，没有建立起完善的税务筹划体系，导致所得税税务筹划状况百出，反而增加了企业的税务风险。

三、做好国内房地产企业所得税筹划的策略

做好国内房地产企业所得税税务筹划工作是非常必要的，也是确保房地产企业未来能走更远的有效措施。现以A集团股份公司的所得税税务筹划为例，结合本人多年的相关工作经验，对当前国内房地产企业所得税税务筹划提出以下几点建议。

（一）加强房地产企业所得税税务筹划的内部建设

A集团股份公司是一家集合房地产开发、经营、销售、管理和服务的综合性房地产上市股份制企业，在全国多个区域设有子公司。A公司非常重视企业管理层的培训，通过学习帮助管理层对税务筹划的必要性和安全性有充分的认识，引起房地产企业管理层对税务筹划工作的支持，保障企业在税务筹划方面人力、物力的支持和投入。同时，A公司还加大投入建立一支高效的税务筹划专业团队，提升房地产企业税务筹划能力。不断加强企业内部财务人员的专业培训，建立适合房地产企业的税务筹划体系，明确企业税务筹划的目标，成立税务筹划统筹部门，对所得税这样的重要税种的税务筹划指定专业人员专门负责，实现系统与细节筹划的科学管理和统筹。为调动员工积极性，还建立相关考评机制，通过绩效考评评估确保财务人员的工作热情与工作责任心。以上内部环境的建设为A公司的税务筹划有效开展提供了保障。

（二）完善房地产企业所得税税务筹划体系

所得税的税务筹划可以从收入、成本、其他费用、其他行为四个方面构建所得税筹划体系。收入方面常用的所得税筹划手法为“纳税期递延法”的税务筹划方法。例如：A公司通过对同一项目分期开发合理规划施工工期，分期预售，根据国税发[2009]31号文第八条、第九条的有关规定，以及地方税务局对房地产企业预计计税毛利率和实际计税毛利率的有关规定，实现前期少交所得税后期多交所得税的目标。这种税务筹划处理所交所得税的金额没有变，但为企业争取到了资金时间价值，减轻了企业前期的资金压力。成本方面A企业常用的筹划方法通常采用预估成本的税务筹划方法。即通过预估确认成本让前期的所得额降低，后面的所得额增加，虽然整体所得额不变，但起到延迟缴纳所得税作用。其他费用方面，待摊费用、福利费、工会经费和教育经费、业务招待费、广告费业务宣传费、公益性捐赠支出等等都会影响企业的所得税纳税额度，及时核算、分期取得发票、按照税法规定的限额标准来指导企业经营活动等等都是税务筹划过程中要慎重处理的。如A公司在西北某区域的同一开发片区有多家子公司，共享公共配套，捐赠西北某大学教育基金会款项由其中一家当年结转收入最多的子公司支出。其他行为主要是通过成立公司转移利润、亏损弥补、会计处理行为、借款行为的税务筹划方法。例如：A公司成立的物业公司盈利情况不太理想，但通过一定会计处理将房地产公司的利润转移到物业公司却起到节税筹划作用。借款方面，借贷行为是房地产企业经常面临的。国税发[2006]3号规定的关联方借入资金金额超过其注册资本的50%的，前后的税务处理是不一样的。基于此规定，A公司在企业所得税税务筹划过程中设立了借款警戒线的预警标准，由集团资金部统借统筹，根据需要为各子公司筹得资金，科学指导企业的经营活动。结合A公司所得税税务筹划的成功经验，建议所得税税务筹划系统建设要合法合理，系统要完善全面，同时还要兼顾各个税务筹划方面的相互影响，使税务筹划系统科学有效。

四、结束语

房地产企业所得税涉及资金量大，同时企业所得税方面的规定也非常多，重视并做好房地产企业所得税筹划对提升房地产企业整体的税务筹划水平有重要意义。同时，做好房地产企业所得税税务筹划也是比较容易有成效的税务筹划。结合房地产企业特点有针对性地开展企业房地产所得税筹划，构建一套完善的企业所得税税务筹划体系，并重视企业内部税务筹划环境的打造，相信在广大财会人员还有房地产企业管理层共同的努力下一定能实现房地产企业税务筹划管理更大发展。

参考文献：

[1]谢翠.税务筹划在房地产开发企业中的应用[J].经营管理者，2010（04）.

[2]霍晓蓉.我国房地产企业纳税筹划策略[J].黑龙江科技信息，2010（36）.

[3]王英.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析[J].财经界，2011（03）.