中介公司日常工作计划范文篇1

关键词：早期介入物业管理房地产

0引言

物业管理的早期介入主要通常贯穿项目开发的全过程，一般在可行性研究、规划设计、施工建设、房产销售和竣工验收阶段分步骤介入，其主要价值体现在从物业使用角度出发，为项目开发提出建议。同时，管理经验丰富的物业管理企业的介入，也可以有效提升项目建设和管理水平，同时提升项目价值，促进房产销售，提高开发效益，进而提升企业品牌影响力。本文针对江苏华厦融创开发的徐州UU小镇项目进行早期介入，从项目的规划设计开始提前介入，涉及建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。建议内容既要考虑开发商的要求，又要满足业主（使用）需求。

1徐州UU小镇项目概况

本项目位于徐州市泉山区杏山子大三角地块，项目定位为儿童主题幸福社区。总用地面积约13.5万方。绿化率>30%。

规划用地：202.2亩（13.5万方）

总建筑面积：43.5万方

总户数：2857户

容积率：2.50

绿化率：30.1%

物业形态：5栋电梯洋房、4栋小高层、12栋高层、沿街商业、集中商业、会所、办公等城市综合体

户型面积：80-90m22+1两（三）房、90-125m23+1三（四）房、子母房

整个项目住宅共分两期开发，第一期推出B+C地块，第二期推出A地块，首期共13栋楼，5栋11层286套，4栋18层407套，4栋33层共660套，总共1353套。分布于B1-11，C1-2。

交通：目前项目位置较偏僻的三环外，但已经开通的韩山隧道、规划建设的地铁一号线等交通对项目来说非常有利。而徐萧公路、三环西路则是连接周边萧县、丰沛县、淮北等地区。

景观：景观环境三面环山，靠近云龙湖，大环境很好。

生活气息：紧邻项目的是开元四季，通过开元、万悦城、圣地雅阁等楼盘的带动，使得周边生活氛围及置业需求日益浓厚。

对UU小镇项目引入早期介入，让所聘请的专业的物业管理公司对物业规划设计方案进行完善，使规划和设计更加合理，能减少以后疑难问题的发生，提高建设单位的开发效益，提高开发商的名誉。同时，所聘请的物业管理公司还可以及时做好业主入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。

2物业管理早期介入的概念

2.1物业管理早期介入的概念

所谓的物业管理早期介入是指物业服务企业在接管物业之前就介入，参与物业的规划，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的进行。

2.2物业管理早期介入的作用

从物业管理的实践来看，我国物业管理一直滞后于规划设计和施工建设，这些往往暴露出物业管理过程中的先天不足或缺陷，给日后的物业管理带了矛盾和问题。物业管理是对物业项目的使用、维修、养护、经营进行管理和提供服务，使物业项目发挥最佳效应的一种管理形式。它与物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋销售等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成后的使用和管理的要求，考虑到居住水平提高的需要，应有一定的超前性，即从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。

3项目早期介入建议

3.1可行性研究阶段

在该项目的可行性研究阶段，应聘请物业管理公司集中就产品的市场定位、物业管理的基本思路、物业的经营管理进行总体策划。

3.1.1从物业管理角度对建设项目的优化设计，如：围绕项目设计中“儿童社区”主题的命题，如何从满足业主需求和提升项目品质进行辅助设计，并修改原设计中不合理内容，从而实现对物业超前管理，避免原设计实施后产生使用和管理问题。

3.1.2根据项目建设成本及目标客户的定位来确定物业管理的模式和基本服务内容，物业公司应设计出物业服务的总体方案或拿出项目日常物业管理的管理标准、服务理念和经营目标。

3.1.3从物业及其附属设备设施保值增值角度对配套设施建设提出的整改建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。

3.2规划设计阶段

在规划设计阶段，应邀请物业管理公司参加论证会，让物业管理公司站在潜在业主的角度上来看待和分析问题，并让物业管理公司对规划设计方案提出自己的意见与建议。

3.2.1要确保在此阶段物业管理公司提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。

3.2.2物业管理公司一定站在已确定的业主（使用人）的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来。

3.2.3物业管理公司所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。

3.3施工建设阶段

3.3.1在此阶段介入的物业管理公司应站在开发商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理公司并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法。

3.3.2要确保记录的完整性，因为这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，此时完善的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。

3.4销售阶段

此阶段因为物业管理公司介入的形式多样，应要求物业管理企业充分重视并全力投入。

3.4.1有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度和公共场地的使用规定，一定要合法，同时要实事求是、根据物业管理的整体策划和方案来进行，不应为了销售而夸大其辞，胡乱承诺无论对物业管理企业还是物业建设单位都是不智之举。

3.4.2售楼阶段对物业管理所作的承诺以及咨询期间大多数业主反映和关注的物业管理服务，应作为对前期物业管理的基本要求，一定要达到。另外还应注意，对公共制定和公共秩序的规定也应建立在以现实的收费情况下物业管理所能达到的服务水准的基础之上。避免由于业主要求过高，而物业管理企业无法满足的情况。

3.4.3要重视工作的延续性和衔接性，销售阶段物业早期介入应是全程的，并要注意与物业前期管理的某些工作衔接。通常早期介入的物业企业多为咨询管理公司，而前期物业管理多为专业管理公司承担，应注意工作衔接的规范严谨，避免纠纷出现。

参考文献：

[1]赵绍鸿，艾白璐，谭善勇.物业管理实务[M].中国林业出版社2005.10（2009.2重印）

[2]裴艳慧.物业管理理论与实务[M].北京大学出版社，2011.

[3]张秀萍.物业环境管理与服务[M].中国建筑工业出版社，2004.

[4]刘薇.物业管理工作指南[M].化学工业出版社，2012.

中介公司日常工作计划范文

到27岁那年，他还没找到正式工作，到处流浪。晚上没地方睡觉，他就躺在公园里的长椅上过夜，蚊虫叮咬，饥饿难忍。他仰望星空，禁不住泪流满面，喟然长叹：“原一平啊原一平，你何时才有出头之日?”

原一平这个人，虽然其貌不扬，但心存大志，具有非凡的勇气。他常常自言自语道：“原一平啊原一平，你切莫泄气，拿出更大的勇气来吧!提起更大的精神来吧!宇宙之大，只有唯一的一个原一平啊!”

原一平的这种精神是非常宝贵的。所以，当命运之神一旦垂青于他的时候，他就能紧紧地抓住这个机会。

那时是1930年，经济危机笼罩着资本主义世界。日本国内一片萧条，到处是失业的人，想找一个工作是非常困难的。

3月的一天，原一平在报纸上看广告，发现明治保险公司招聘推销员，他马上跑去应聘。

走进考场一看，人山人海，那么多报名应聘的人，个个牛高马大，衣冠楚楚，而招聘名额却只有几个。要是别人，自知身材矮小，其貌不扬，一看这场合，马上会打退堂鼓。但是，原一平不服气，他不到黄河心不死，非要试试看。

轮到原一平面试了，主考官看他一眼，劈头盖脑就是一瓢冷水：

“你也想吃‘推销’这一行饭？算了吧，这工作对你来说太难了。”

要是别人，口还未开，就受到这样一顿奚落，准会面红耳赤，悄然退下。但原一平终究是原一平，他骨子里有一股强大的勇气。他毫不示弱，针锋相对地反问：

“进入贵公司，每个月到底要完成多少任务?”

“每个月推销保险一万日元!”(按当年日本的币制，一万日元是个相当大的数目，足以阻吓许多人。)

“那好，一言为定，我保证完成任务!”原一平勇敢地回答，眼神之坚定，态度之坚决，足以证明他是一位“一言既出，驷马难追”的男子汉。

主考官刚从美国研习推销回国，他深深懂得“不服气，不信邪，勇敢坚定的人”是干推销最好的料子，但原一平实在太矮小了，无法录用。

明治保险公司虽然没有录取原一平，但原一平不服气，便自己找上门去，死皮赖脸缠着要上班。

“由于你没有被录取，所以上班也没工资。”

“没关系！”

“由于你只能当见习推销员，所以没有办公桌。”

“没问题！”

就这样，原一平赖着当了一名“见习推销员”，他开始了拼命的推销工作。由于没有工资，原一平只好举债度日。他咬紧牙关，省吃俭用，兢兢业业，起早贪黑地推销保险。经过整整一年拼命努力，说不完的辛酸，道不尽的苦楚，终于完成了16．8万日元(当年的推销定额是完成9万的业绩，不仅兑现而且大大地超过了自己的承诺。

初出茅庐，在全然不知要领的情况下，硬闯出这样好的成绩，还是不错的。但原一平不满足，他一心一意想干得更好。

然而，市场没有同情心，尽管他加倍地努力，业绩虽然有所提高，达到了公司第一的水平，但终究没有大的突破。就这样，辛辛苦苦干了几年，仍然是一个不起眼的小小的推销员。

“用什么方法可以提高业绩呢?”原一平一边干，一边冥思苦想。

通过在实践中摸索，他发现：推销保险时，如果有推荐信，成功率要高得多；如果推荐者的威信高，面子大，效果会更好。

一天，他脑子里突然冒出一个“伟大的”计划：如果请三菱财团总裁、兼任明治保险公司董事长的串田万藏先生写封推荐信，到三菱财团所属各企业去推销保险，不是可以创造出大大的业绩吗?

作出这样一个胆大无比的计划，既使他高兴，又使他感到可笑。高兴的是，如果这一计划得以实现，他本人将要创造惊人的业绩；可笑的是，公司最底层一介无名小卒，竟然异想天开，请公司最高领导写推荐信，做得到吗?

一旦有了这个念头，原—平便坐立不宁，心中忐忑不安：按照自己的计划去做，实近荒唐；但倘若不去试一试，又不心甘。

他终于鼓足勇气去找他的上司阿部常务董事，诚惶诚恐地敲开了阿部办公室的门：“常董，拜托您，转请串田董事长写封推荐信。”

当原一平介绍完他的大胆而又简单的计划后，阿部常务董事像听了天方夜谭惊人故事似的，睁着铜铃般的眼睛，瞪着原一平老半天，才慢吞吞地回答：

“三菱财团的几位高级职员，早有约定，一律不介绍保险。你的计划虽然不错，但我要转请串田董事长写介绍信，碍难照办。”

听到阿部的回答，原一平大失所望。如果是别人听了阿部的话，老早打退堂鼓了。但原一平相反，他没有退缩，骨子里那股勇气反而冲天而出，他决定直接去见串田董事长，不把事情搞个水落石出，决不罢休。

几天后，原一平挺着胸脯，怀着兴奋的心情，踏着轻快的步伐，来到串因董事长办公的三菱大厦总部。

一看到那高耸入云的大楼，通过那警卫森严的大门，原一平不禁浑身哆嗦起来。走过梦境般的长廊，踏过其厚无比的地毯，被带进客厅，坐上软绵绵的但觉浮于半空的沙发，原一平早已吓得魂飞魄散了。

原一平在客厅等了好久。这也难怪，一介无名小卒，冒然求见公司最高领导，没有享以“闭门羹”，就算不错了。

原一平在这陌生而又庄严的环境里，由于“战斗即将开始”前的紧张，精神几乎被耗尽。靠在那软绵绵的使人如羽化登仙般的沙发里，从上午9点等到11点，等得太久，他不知不觉进入了梦乡。

不知过了多久，原一平的肩头被戳了几下，睁眼一看，串田董事长站在面前，大声喝道：

“你有什么事啊！”

原一平被突然弄醒，愕然不知所措，就象从半空中跌落下来一样，狼狈到了极点。结结巴巴，支支吾吾，总算作了一番自我介绍，讲了自己的来意：

“我想，请您写张，推销保险，的介绍信。”

“什么?你以为我会做‘介绍保险对象’这种玩意儿?”串田董事长怒不可遏。

这一惊一吓，原一平胸中的“伟大计划”，事先准备好的几种回答董事长的话语，早已忘得一干二净。串田董事长把“神圣的保险事业”比做“玩意儿”激怒了原一平，他的天生本性暴露出来了，从来没有想过的话冲口而出。

“你这个混帐东西！”原一平一边怒喊，一边向前跳一步。

串田董事长不由自主，后退了一步。

“刚才你说‘保险这玩意儿’，是不是?”

“……”串田董事长无言以对。

“公司一向教育我们，‘保险是神圣的事业’!”

“……”

“你这家伙，还是保险公司的头头，我马上回去向全国同仁宣告，串田说的，‘保险是玩意儿’!”

原一平丢下这句含有“等着瞧”意思的话，掉头冲出客厅，扬长而去。

原一平冲出客厅，冲出大楼以后，漫无目的地在街道上乱转。想到刚才和董事长发生冲突，后悔不已。

原来以为是一项“了不起的计划”，谁知砸了锅，一切都完蛋了!恶狠狠地咒骂了董事长，谁能饶恕你……最后，原一平走进了阿部常务董事的办公室，极力抑制住自己的激动，把事情原原本本告诉常务董事，打算道歉后立即向他提出辞呈……

原一平的话还没有说完，电话铃声忽然大振，串田董事长紧急召开临时董事会，叫阿部常务董事立即去开会。

在临时召集的董事会上，串田董事长认为“我们过去的做法有了偏差，身为保险业界的高层人士，应该为保险事业作出贡献。今后，凡是三菱财团所属企业，一律到明治保险公司投保。”

原一平回到家里，发生了更加料想不到的事，串田董事长“限时送达”的亲笔信在等他：

中介公司日常工作计划范文

姓名:性別:男出生年月:1980.2籍贯:湖南学历:本科专业：电子信息工程E-MAIL:＊＊＊＊＊手机:138＊＊＊＊＊＊工作经历:1.2005/08----至今上海＊＊＊＊设计有限公司资深中国区QA公司简介:公司系从事CMOS感光芯片设计，制造和销售的美资企业，上海办公室有近200人主要职责:负责中国区供应商管理和客户服务i.供应商管理:(1).外包厂商制程和质量体系稽核,制订评估计划并对测试工厂进行现场稽核;(2).与公司产品部门，供应商进行三方沟通和主导会议处理质量问题;(3).收集和整理厂商的品质数据，督促厂商进行品质的持续改善;(4).配合总部其他部门人员对外包厂商具体项目进行质量审查和评估；ii．客户服务:(1).客户抱怨处理，RMA品处理，客户现场分析并反馈供应商进行品质改善活动;(2).收集和整理客户资料，定期在全球质量会议上进行相关讨论；(3).制定中国区质量活动的计划，并且按计划拜访客户进行质量沟通以增进客户满意；(4).与技术支持，市场等部门分享相应的质量信息并对其他部门进行质量相关培训；2.2002/07----2005/05＊＊＊＊電子有限公司品管工程師、副課長公司簡介：公司为生产各式开关电源供应器等电子产品的台资企业，规模为8000余人主要职责：i．制程品质管理:(1).应用各种QC手法分析制程不良原因并主导各部门切入对策;(2).运用统计控制方法如控制图，CPK等进行日常制程监控，处理生产品质事件;(3).基于制程数据制定相应的计划并带领团队进行相应的改善活动;(4).对检验员和作业员进行品质知识和意识方面的教育培训;ii.客戶服務(1).负责海外客户管理,提供相应的8D分析报告和质量报告并及时回馈制程进行相应改善;(2).应对各种客户稽核:召开会议,分配任务,提供资料,现场参观和事后追踪;稽核包括：新机种设计与试作确认,工厂制程检查,ISO系统稽核,ROHS环境稽核等.(3).进行客户满意度调查并根据客户回馈情况组织个部门进行品质改善活动;(4).负责团队工程师和检验员的日常工作安排和绩效考核，协调与其他部门间的冲突;教育与培训:1998/09----2002/06就读于＊＊＊＊大学电子信息工程专业2004/02----2004/05＊＊＊＊改善培训外语与技能:外语：英語：CET-6,阅读和书写精通,听说流利;日语：读写熟练,听说一般.品质工具:1).擅长运用各种品质工具处理各种质量问题如:SPC,FMEA,MSA,DOE;2).熟悉ISO9000、TS16949应用和导入;3).具有扎实的统计学知识，很强的实验设计和数据处理能力，信赖性测试的实际经验；生产知识:1).熟悉部件机械加工和电子产品流水线作业,SMT和焊锡作业，CMOS芯片生产和最终测试;2).擅长工厂现场管理和洁净室作业管理；管理知识:1).熟悉OEM工厂生产管理和供应链管理，具有跨国公司办事处管理经验；2).具有一定的项目管理经验，良好的人际关系处理和团队工作经验；3).具有较强的预算计划和管理才能，擅于组织和沟通协调；其他能力:1).精通Word、Excel、PowerPoint、Minitab等软件，且具有丰富的文字处理，报告书写的实践经验;