产业园项目策划方案篇1

关键词：地产；风景园林；成本管理

中图分类号：TU986

文献标识码：A文章编号：16749944（2017）11004403

1风景园林在地产项目中的地位及重要性

在过去，修建居住项目尚未有景观工程或风景园林的概念，仅仅是院落小区种植几株苗木，堆砌一些花台，占整个项目成本估计不到1%或者忽略不计。然而，房地产发展到现在园林景观工程虽然只占总成本的3%～5%，根据项目定位及业态的不同相应占比会更高，但是随着社会的发展和经济的进步已经成为开发过程中不可忽视的环节，如何在设定的投资造价范围内做出最为理想的景观效果，设计定位控制、质量效果控制和施工成本控制越来越受到重视，从成本管理与控制的特点和难点入手，论述了工程设计与施工管理的各个要素及提高地产景观工程管理过程的性价比控制的重要性。

2风景园林工程成本的构成

风景园林工程成本的构成，主要以形成方式和构成要素两种方式划分（图1）。

2.1按形成方式

按形成方式分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金（表1）。

（1）风景园林工程的分部分项工程费一般又分为：硬质景观、软景（乔木、灌木、草坪等）、安装工程3大专业部分，而各分部分项工程费以分部分项工程量乘以综合单价进行计算。综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润，以及一定风险范围内的风险，而价格涨幅风险一般考虑为材料5%，施工机具使用费10%。

（2）措施项目费主要是指完成风景园林工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面非行程工程实体的费用。措施项目费总结为以下几类：安全文明施工费（包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费）；夜间施工增加费；二次搬运费；冬雨季施工增加费；临时保护设施费；已完工程及设备保护费；脚手架费；混凝土模板及支架费；大型机械设备进出场及安拆费等。

（3）其他项目费：暂列金额，一般考虑为整个风景园林工程的15%、暂估价、计日工、总承包管理费。

（4）规费：社会保险费如养老保险费、失业保险费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费；住房公积金；工程排污费；其他未列入的规费按实际发生计取。

（5）金增值税

2.2按构成要素

按构成要素分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费、税金（表2）。

（1）人工费是指支付给直接从事风景园林工程施工作业的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。

（2）材料费是指风景园林工程施工过程中耗费的各种原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。

（3）施工机具使用费是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或租赁费。

（4）企业管理费是指风景园林企业组织施工生产和经营管理所需的费用。根据项目具体情况及园林企业自身情况，一般以人工费取一定费率计取费用。

（5）利润：由施工企业根据企业自身需求并结合市场实际自主确定，在税前工程费的比重一般按5%～7%计算。

（6）规费、税金：与形成方式中规费、税金的一致。

在地产项目风景园林工程的成本管理过程中，一般采用工程量清单计价模式，按前述的行程方式进行表达、分析、对比、管控、评估等工作，从而达到成本管理的目的。

3风景园林工程各个成本构成的细部组成

风景园林工程是投资，必然会涉及到成本问题，风景园林工程的成本费用主要由以下部分组成：分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金，其中的分部分项工程费又是重中之重（表3）。

4风景园林工程全过程成本管理浅析

4.1风景园林工程策划决策及建设实施各个阶段的成本管理

风景园林工程全过程成本管理是指覆盖风景园林工程策划决策及建设实施各个阶段的成本管理。包括：前期决策阶段的项目策划、投资估算、项目经济评价、项目融资方案分析；设计阶段的限额设计、方案必选、概预算编制；招投标阶段的标段划分、发承包模式及合同形式的选择、招标控制价或标底编制；施工阶段的工程计量与结算、工程变更控制、索赔管理；竣工验收阶段的结算与决算等。

（1）风景园林工程项目策划是指将建设意图转换为定义明确、系统清晰、目标具体且具有策略性运作思路的高智力的系统活动。工程项目策划主要包括建设前期项目系统构思策划、建设期间项目管理策划和项目建成后的运营策划工程。园林景观工程策划以工程项目管理理论为指导，不仅服务于工程项目管理全过程，而且是成本管理的重要前提和基础。

（2）风景园林工程设计阶段是分析处理工程技术和经济的关键环节，也是有效控制工程造价的重要阶段。在工程设计阶段，成本管理人员需要密切配合设计人员，协助其处理好工程技术先进性与经济合理性之间的关系。在初步设计阶段，要按照投资估算进行多方案的技术经济比较，确定初步设计方案；在施工图设计阶段，要按照初步设计内容、范围和概算造价进行技术经济评价与分析，确定施工图设计方案。设计阶段工程造价管理的主要方法是通过多方案技术经济分析，优化设计方案；同时，通过推行限额设计和标准化设计，有效控制成本。

（3）风景园林工程的招标和投标工作的完善贯穿于风景园林工程的设计、施工、监理等建筑活动的全过程，能够让风景园林工程高质量、高效益地发挥作用。风景园林工程招投标阶段过程中成本控制，只要是根据工程的具体情况，并结合招标文件和施工现场的实际，做好调查和研究，通过分析当前市场的行情和招标对象的条件，尽可能准确地预测工程成本，根据预测结果来制定招标决策，在这一阶段，应遵循全面控制的原则，强化相关部门的责任，确定这一阶段成本控制的目标。

（4）施工阶段是实现风景园林工程价值的主要阶段，也是资金投入量最大的阶段。在施工阶段，由于施工组织设计、工程变更、索赔、工程计量方式的差别以及工程实施中各种不可预见因素的存在，使得施工阶段的成本管理难度加大。在施工阶段，建设单位应通过编制资金使用计划，及时进行工程计量与结算，预防并处理好工程变更与索赔，有效控制工程造价。施工承包单位也应做好成本计划及动态监控等工作，综合考虑建造成本、工期成本、质量成本、安全成本、环保成本等全要素，有效地控制施工成本。

（5）在风景园林工程施工结束后，施工单位一定要严格进行竣工验收工作。一个工程只有竣工结束后才能正式编制该工程的最终造价。并经审核后，作为该工程结算费用的依据，对于风景园林工程竣工结算编制一般根据原有施工图合同造价为基础，根据合同规定的计价方法，对照原有资料，进行适当调整，最终作为竣工结算造价的方法。

4.2降低工程成本与提高工程质量的平衡关系

有时候，降低成本与提高质量确实是一对矛盾。但一味地强调降低工程成本，可能会对工程质量产生影响，若由此造成大量工程不合格或形成返工，那么，所谓的降低工程成本会得不偿失。

一味地强调提高工程质量，可能会加大工程成本，同时也可能会导致工程质量过剩，造成不必要的浪费。

所以企业应在既能保证工程正常的使用价值和使用功能不受影响，又能避免工程质量过剩的前提下，对工程质量进行合理定位，并将其作为工程质量控制的刚性原则。在此基础上，尽可能地节约开支，降低消耗，以达到最大限度地降低工程成本。只有这样，才能使降低工程成本与提高工程质量这一对矛盾由对立变为统一。

4.3风景园林工程与土建工程的关系

风景园林工程与土建工程项目间确实有其相似的一面，这里所说的相似，指风景园林工程的景观小品、园林建筑，如亭、廊、园路、栏杆、景墙、铺装、景桥、驳岸等所使用的钢筋、水泥、木料、砂、石子方面的建筑材料相同，及由此所套用的施工规范相同。这就是平常所说的，风景园林工程中也包含着土建部分。

虽然风景园林工程与土建工程相比有相似的地方，却也有着很大的不同，这些区别使得两者间存在质的差异，也正因如此才构成了风景园林工程独有的特点。

风景园林工程的大部分实施对象，都是有生命的活体。通过各种季相彩叶植物、花卉、乔木、灌木、草本的栽种与搭配以及各种苗木的特殊功能达到清洁空气、吸尘降温隔音的目的，营造与美化生活环境的效果。风景园林工程是源于林业与其他种植业却又有别于林业与其他种植业的一门特殊行业。要达到良好的风景园林的景观效果，确保各种苗木的成活率和良好长势需要不间断的精心养护管理，否则，就难以达到生态环境景观的特殊要求和效果。因此，风景园林工程建成后必须提供养护计划和相关的资金投入，并且对于如何实现风景园林工程土建部分的质量审核问题，要求工程管理人员必须熟悉与掌握土建部分的施工规范，对于较大的园林建设项目，还必须配备土建方面的专业人员。

4.4风景园林工程在房地产行业存在的问题

在当今房地产行业里，风景园林工程通常作为建筑配套附属工程出现，但因其规模较小，且工程量分散又不便于监督管理，所以常常会看到这两种现象：①少数业主认为风景园林工程不会出现大的问题，最多是植物生长不良，因而把对风景园林工程的投资控制预算到不合理的程度，甚至主张谁的标低谁中标。这种情形恰巧迎合了社会上出现的“投低标”风情况，给工程质量监管留下了严重隐患，更使管理处于一种两难境地；②因为风景园林工程量小分散、战线长，往往使工程出现管理方案不全面的问题，甚至使一些质量没得保证的施工单位做一些不合理、不恰当的施工，因而极难全面控制工程质量。上述现象对业主的生活品质造成一定的影，但最关键的是给风景园林工程管理增加了很大压力。从目前风景园林工程在房地产中的作用来看，风景园林工程的成本管理面临着一大挑战。

风景园林工程的植物材料，其市场价格浮动比较大，难以准确把握；其栽植劳动定额，国家目前也无统一的标准规定，各地的计算法也不很一致。有人认为园林绿化工程利润丰厚、风险不大，于是出现了“挂靠”现象。其结果是，一旦中标，付给出面招投标单位一定比例的管理费用，便由他们自行组织管理施工。工程开工后，现场管理“五大员”迟迟不到位，有的甚至连施工的基本规范、基本程序、基本资料都不清楚。试想，这样的施工，哪能确保实现园林绿化工程质量控制目标？还有一种情况是，极少数施工企业，中标后为了图省事，只收取一定的比例费用，干脆将工程转包他人施工，这就是园林绿化工程的“剥皮”现象。这种现象同样会给园林绿化工程质量目标的控制造成较大的危害。

5结语

风景园林工程项目作为我国地产建设的必要环节，其建设的效果关系到整个地产的效用，因此做好园林工程的成本管理尤为重要，风景园林工程成本控制是一个全方位多要素的管理过程，在这个过程中，不仅要具备相应的专业能力，同时也需要不断加深成本管理意识，严格杜绝项目工程的浪费和滥用现象，节约资源，跟随社会的发展，促进地产项目风景园林成本管理的前进。

参考文献：

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[7]杨亚兰.园林工程施工成本管理探析[J].农业与技术，2014（10）：154，156.

产业园项目策划方案篇2

关键词：生物制药；园区建设；环评要点

1引言

随着国内生物制药产业近20年的不断发展，注册的生物技术公司超过200家。但是大多规模较小，生物制药占整个制药产业比重仅为7.36%。国务院了《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2022年）》和《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，明确生物制药为科技中长期发展和战略新兴领域产业。《生物产业“十二五”规划》预计“十二五”末生物产业产值达4万亿元，其中医药产业总产值达到3.6万亿元。在良好的政策与市场环境下，生物制药及相应的现代化规模化新型生物产业园区势必成为发展趋势和追逐热点，但该类项目对环境污染重，研究其环评十分必要。

现代生物制药企业园区一般分为实验研发区、生产区、中试试验区、生产辅助区、行政-生活区及污染处理区，并对各分区的分布有严格要求。本文所举示例项目位于市郊，为生物制药类企业园区建筑群及配套设施建设。园区规划引入企业包括现代生物制药公司、创新化学药物类公司、生物农业类公司、生物环保类公司等类型企业。

本文以西部某生物制药园区新建项目为例，从法律法规、政策性文件、规范标准、项目组成特征、对环境的影响及治理技术等方面入手，试分析此类项目环评的技术要点及工作思路[1～3]。

2产业政策及规划符合性分析

项目必须符合相应政策和规划才能获批建设，环评应调查并分析与生物制药相关的产业政策、行业规划、地区经济发展规划、环境保护规划等，对生物制药园区建设逐一分析其符合性，并给出结论和项目立项文件。

2.1产业政策符合性分析

工信部《关于加快医药行业结构调整的指导意见》指出：“应推动医药产业集群化发展，形成一批管理规范、环境友好、产业关联度高、专业配套齐的医药产业聚集区”，《医药工业十二五规划》提出“鼓励产业集聚发展，引导和鼓励医药企业向符合规划要求的工业园区集聚”，《制药工业污染防治技术政策》要求“制药行业应提高产业集中度，鼓励医药产业集群化发展，引导和鼓励医药企业向符合规划要求的工业园区集聚”，故新改建生物制药项目应落户于专业规范的产业园区，该示例项目符合要求。此外，环评应提出针对引入企业的要求：首先，企业类型应符合《产业结构调整指导目录（2011年本）》“第一类鼓励类，第十三条、医药”的项目；其次，该示例项目园区因位于西部地区，需分析是否与《产业转移指导目录（2012年本）》符合；若为外商投资，则应与《外商投资产业指导目录（2007修订）》中“鼓励外商投资产业目录：（十一）医药制造业”或《中西部地区外商投资优势产业目录（2008年修订）》对应。对于不符合产业政策的企业，要求不得入驻。

2.2规划符合性分析

在环评报告中，须提供相关依据，如立项文件、开发区用地意向文件、规划审批部门的意见[4]。生物制药应符合《医药工业十二五规划》及《生物产业十二五规划》要求的“优化产业区域布局：鼓励中西部地区发展特色医药产业；因地制宜，积极承接东部地区产业转移”，该示例项目所在地药材资源丰富，具备承接东部地区产业转移条件，符合国家行业规划。亦须符合《病原微生物实验室生物安全管理条例》规定：三、四级实验室须获得国务院卫生主管部门或者兽医主管部门颁发的从事实验活动的资格证书，并报省级以上人民政府卫生主管部门或者兽医主管部门批准，向所在地的县级人民政府环境保护主管部门备案。新改扩建一级、二级实验室，应当向设区的市级人民政府卫生主管部门或者兽医主管部门备案。该示例项目已通过当地有关部门审核并立项，符合规定及地区经济发展、土地利用、环保等规划。

3项目选址及外环境合理性分析

建设项目选址必须遵守国家和地方的法律、法规，应符合地区总体规划、产业布局和环境功能区划，结合当地的自然条件和环境敏感区域的方位，并严格执行国家相关标准（表1）。

考虑到生物风险性，除环保要求外，选址还需多方征求意见，尤其是生物安全、公共卫生、微生物等方面专家的意见，确保项目选址科学、合理[5]，根据《病原微生物实验室生物安全管理条例》第四十一条规定，应设立病原微生物实验室生物安全专家委员会，承担实验室设立和运行的技术咨询工作。

该示例项目位于市郊，园区规划范围周边为居民区，不符合三、四级实验室对周围建筑距离的要求，环评明确要求其不可引入高致病性病原微生物实验室。

4平面布置合理性分析

平面布置合理性关键在于能否保障药品研发及生产的环境需求，若能则同时可满足环保对各污染源分布要求。国家相关规范已设定了明确的技术参数及要求，评价时只需对应参照即可。

由表2可知，产生污染的建筑应按污染由轻至重顺序沿风向分布，减轻干扰。针对该示例项目，环评分析了产污区与非污染区、产污区与居民区相对位置合理性并提出：辅助区、行政-生活区应与实验研发区及生产区相呼应，便于生产管理，与生产部分要有通道相连，并布置在车间上风向，减小对周边环境及园区内活动的不利影响；建议中试放大置于多能车间内进行，按GMP标准化建设，视为小规模生产区域，既保障生产安全，也便于污染治理。

5环境污染因素及治理措施

环评重点是评估污染物来源、传播途径并提出治理措施。园区设计方案虽符合建筑规范，但很难全面考虑污染防治要求。环评目的是为真正做到预防因规划和建设项目实施后对环境造成不良影响，促进经济、社会和环境的协调发展，故其核心在于分析污染源及治理方案，评估设计施工是否为入驻企业预留了污染收集治理设施的布设空间。

5.1大气环境

5.1.1实验研发区域

实验研发区域大气污染物产生及治理途径见表3。

表3实验区大气污染及治理措施

污染源污染物处理途径最终处置（实验室排风系统）实验室内部空气气溶胶、熏蒸消毒挥发消毒剂经负压排风进入实验室排风系统动物负压隔离设备、动物独立通风饲养设备（IVC）排气带菌、带毒气溶胶及恶臭气体经设备高效空气过滤器及过滤器外侧安装的活性炭吸附装置处理后，进入实验室排风系统负压通风柜、生物安全柜排气生物气溶胶与化学废气经高效空气过滤器处理后，均进入实验室排风系统干/湿热消毒灭菌器、离心机排风罩尾气可能未灭活病菌经高效空气过滤器过滤后局部排风污水处理房及污水处理仪器尾气可能未灭活病菌排气管中安置高效过滤器和活性炭吸附装置[4]排风系统（清洗消毒间、淋浴室和卫生间单独设置）设置高效空气过滤器（四级实验室在排风口设两道B类以上过滤器）及废气净化装置（设在排风机负压段），通风系统内部采用化学熏蒸消毒，尾气经内设废气净化装置处理，排风经楼顶2m高以上排口入大气

5.1.2生产区域废气收集治理

（1）有组织排放。车间内废气（含微生物及病毒）经由排风系统高效空气过滤器（最多设置2级）和消毒排风装置处理；含尘废气通过净化空气调节系统负压段的除尘器捕集；溶剂经蒸馏塔进行回收，并作为生产工艺主要部分，不能回收的燃烧法处理；发酵尾气通过活性炭吸附、喷淋法、活性氧化法和生物法进行臭气处理；酸、碱废气采用吸收处理。

（2）无组织排放。一般通过操作的规范避免。如容器的敞口操作，易挥发物质密封储存等。

5.1.3污染治理区域废气收集治理

污水处理厂建于封闭房间内，设置废气收集和吸收措施，采用高效空气过滤器送排风，沼气脱硫后用于锅炉供热，恶臭经收集后用碱吸收、化学吸收或生物吸收等方法处理消除二次污染。焚烧炉废气经排烟管道的烟气吸收或吸附净化装置处理后排空。

5.2水环境

5.2.1实验研发区废水收集治理方案

（1）含病原微生物的污水治理。废液与废水先在实验室进行化学或物理消毒，然后排至专用特种灭菌罐（分间歇式、连续式两种，见图1、图2[6]）灭菌，再排至室外污水管网至本单位专设的综合污水处理站进一步处理。大型实验动物设施粪便量大，含病原微生物多，需单独设置化粪池集中处理。若实验活动产生低放射性污水应采用衰变池处理。

图1间歇式活毒废水处理流程

图2连续式活毒废水处理流程

（2）含重金属污染物污水治理。单独收集，在实验室内采用膜分离法、吸附法、化学沉淀技术、离子交换法、电化学方法等方法处理达标后，再排入下水系统[7，8]。

（3）普通污水治理。同处理后的含病原微生物、含重金属废水一道排入综合污水处理站，经集中处理达标合格后排入城市下水道或水体。综合污水采用“二级生化+消毒”工艺处理。

5.2.2生产区废水收集治理方案

生化制药产生废水主要分为：生产工艺废水，辅助废水，冲洗废水，制药用水制备产生的高盐废水，回收残液等。废水应分类收集处理：含病毒细菌的工艺废水经灭菌、灭活后采用“二级生化-消毒”组合工艺处理（发酵废液经灭活、灭菌处理后作为危险废物处置）。有毒难生化降解的有机物应预处理。高浓度废水经厌氧处理后与低浓度废水混合，好氧生化处理达行业排放标准后，排至园区综合污水处理厂。不得设置排水沟收集实验室及车间废水，排水管道必须为明管以便于检修和消毒。

2014年1月绿色科技第1期5.2.3消毒灭菌技术

常用的技术方法是热力消毒灭菌（物理法）和化学药剂消毒灭菌（化学法）。热力消毒灭菌法通过加热使废水温度达到或超过有害微生物存活最高极限以灭菌。化学药剂消毒灭菌法利用化学药剂对有害微生物杀菌消毒，常用的有臭氧、消毒、氯酸钠、二氧化氯、甲醛、碱消毒等。

5.3声环境

生物园区项目的噪声包括生产设备、实验设备、公用设备（如冷却塔、水泵、空调机组）产生的噪声[5]。在产生强噪声车间与非噪声车间及居民区之间设置一定的距离或防护带。对局部噪声源采用消声、隔声、隔振等装置[9]。产生严重噪声的设备，通常将其放置于地下室，或独立的房间隔音。

5.4固体废弃物处置及利用

三、四级实验室污染区和半污染区固体废物在实验室内彻底消毒灭菌处理，并达到微生物指标零排放后，移出实验室彻底焚烧，或根据就近集中处置原则交具备医疗废物集中处置资质的单位处置，操作应符合《医疗废弃物消毒技术规范》、《医疗废物管理条例》、《医疗废物集中处置技术规范》要求。

制药生产列入《国家危险废物名录》的废物包括：高浓度釜残液、生产母液、菌丝废渣、过期原料、报废药品、废吸附剂和过滤器、废催化剂和溶剂、沾染危险废物的包装材料等，应按危险废物处置。废活性炭应回收再生利用，不能回收按危险废物处置。动物尸体作为危险废物焚烧处置。药渣做有机肥料或燃料利用。除尘捕集的药尘作为危废处置。焚烧炉炉灰安全填埋。污泥在清掏前进行消毒处理，再送至专门的处置场所。

根据生物制药各分区污染特征及处置技术，环评逐一对照分析该示例园区原设计施工方案，并结合病原微生物实验室及医药工业洁净厂房设计规范，提出了修改建议。

产业园项目策划方案篇3

一、组织领导

（一）领导推动有力。一是健全组织机构。为有效推动返乡创业工程，成立了以县委副书记、县长为组长，县委副书记，副县长为副组长，有关部门主要负责人为成员的返乡创业工程领导组，领导组下设办公室，办公室设在县经信局，明确了责任领导、责任单位和专职联络员。二是加强调度推进。将返乡创业主攻行动纳入县政府年度重点工作计划，纳入分管负责同志季度重点工作计划，每季度专题调度推进一次并形成工作简报，及时总结推进。

（二）制定工作方案。为贯彻落实《市人民政府关于市返乡创业工程的实施意见》，出台了《县返乡创业工程的实施意见》，并对该实施方案进一步进行细化，制定了《县2019年返乡创业工程重点任务分工方案》，明确了领导组及其成员单位任务，将相关措施进一步细化，确保工作落实到位。

（三）工作机制创新。一是通过印发了《县返乡创业工程重点任务分工方案》，明确领导组及其成员单位任务分工，将工作安排细化到月，并将重点工作开展情况以工作简报形式下发各成员单位确保工作落实到位。二是设立了县创新创业投资资金和孵化资金，鼓励创新型企业和孵化企业入驻返乡创业园。三是创新服务机制，制订《返乡创业帮办制度》，设立返乡创业综合窗口，开设返乡创业绿色通道切实做到一站式服务，实施“电商培训”、“春风行动”等帮助企业在创业培训、人才招聘等方面给予帮助。四是将返乡创业工程和“四送一服”、工业富县领导组等相结合，更好为返乡创业者解决资金、土地等要素资源难题。

二、政策支持体系

（一）政策制定

1．“一园一策”专项扶持政策文件。为抓好《县返乡创业工程的实施意见》贯彻落实，陆续出台了《关于印发<县长集农民工创业园管理办法>的通知》、《县招商引资优惠政策暂行规定》、《县2019年农村电子商务发展奖补政策》、《县2019年电商及家政扶贫奖补资金实施办法(试行)》、《县创新创业投资资金和孵化资金管理办法》等相关文件，鼓励创新型企业和孵化企业入驻返乡创业园，并从总体目标、重点任务、推进措施、入驻条件程序退出条件及租金标准、扶持政策、组织保障六个方面对该实施方案进一步进行细化，将17项相关措施分列到各乡镇、园区和有关单位，做到了“一园一策”专项扶持细化全面，从而进一步营造创新创业的良好环境，吸引广大的创业人士返乡创业。

2．推广普惠制政策。一是制定了《县创新创业投资资金和孵化资金使用办法》，设立了300万元创新创业投资资金和孵化资金，并逐年增加。二是出台了“一园一策”专项扶持政策，了《关于印发<县长集农民工创业园管理办法>的通知》等相关文件，规定了入驻企业可在厂房租金、税费减免、社会保险补贴和小额担保贷款等方面享受多种政策优惠。三是规范租金补贴标准。对入驻标准化厂房企业年实缴税收达到100元/平方米，给予30%租金补贴；企业年实缴税收达到200元/平方米，给予60%租金补贴；企业年实缴税收达到300元/平方米，给予90%租金补贴。

（二）政策落实。2019年以来积极落实相关政策，帮助43家企业申请省市项目扶持资金2526万元，有效缓解了企业资金问题；帮助矿业成功申报省专精特新企业；帮助工艺等4家企业成功申报市专精特新企业；补助华东玩具城建设标准化厂房资金1251万元，锅炉改造专项资金471万元等；拓展“4321”政银担和税融通等政策性担保，全年共办理小微企业融资担保178笔，5.3亿元；为25家企业提供过桥接续贷款6200万元；发挥政府采购政策功能，建立地产品使用目录，帮助12类33家有市场前景的企业扩大生产、开拓市场；推动电商换市，引导企业加快建立基于“互联网+”的新型营销体系，企业营销成本明显降低。高度重视高新技术企业申报认定工作，通过到企宣传、组织认定工作培训会、招商引资有潜力企业等方式，着力推进高新技术产业发展。为开发矿业有限公司、世华化工有限公司、龙翔美食王禽业有限公司、荣程玻璃制品有限公司申请认定高新技术企业4家，申报认定资料已通过市级审查，上报至省科技厅审查。

三、平台建设

共有返乡创业园平台6家，其中省级返乡创业园区平台2家，分别为创业辅导中心（省小微企业创业基地、省中小企业公共示范平台）和县顺捷小微企业创业基地（省小微企业创业创新）；县级返乡创业平台4家。分别为经济开发区、示范园和、，在其他乡镇工业集中区建设返乡创业园或园中园，另外中胜玩具有限公司厂区二期规划设计方案的批复，和居家俱有限公司厂区规划设计方案的批复已完成，规划在合肥高新区现代产业园，高新创业园20万平方米一期标准化厂房建设项目预计2019年底全面建成。

四、基础工作

（一）建立返乡创业重点人员台账。全县所乡镇、开发区、示范区对返乡创业重点人员均建立台账，2019年县返乡创业在外人员数45万，其中：在外创业成功人士483人；新增创业人员2743人，返乡创业人员32人，新增就业2000人。全县共新增企业2711户，其中新增工业企业235户。

（二）开展返乡创业培训。认真落实返乡创业培训五年行动计划，全年累计培训3批次以上。2019年6月16日，中国出口信用保险公司2019年度县贫困村返乡创业致富带头人第三期培训班在金寨县金寨职业学校培训中心正式开班；2019年度贫困村返乡创业致富带头人轮训已在苏州和金寨开展2期，本次培训班共有来自86个贫困村的175名返乡创业致富带头人参加；创业辅导中心特邀省专家开展专题培训，130家多家企业负责人参加了培训；县电商办先后组织县电子商务进农村双创系列培训、县2019年电子商务进农村系列培训暨电商精准扶贫专题班等创业培训等十余期，培训500多人次；县妇联、县商务局联合举办县2019年电子商务进农村暨巾帼电商培训，培训效果显著。

五、创业服务

（一）创建绿色通道。在县政务服务中心服务大厅三楼市42号市场监管局窗口及各乡镇（开发区）为民服务中心人社窗口增设“返乡创业综合窗口”，开通服务热线，实行“一窗受理”，集中办理返乡创业各类服务事项，切实解决返乡创业行政审批过程中的实际问题，帮助企业加快办理需要的各项证件和手续。在县政务服务大厅三楼48号窗口开设返乡创业绿色通道，凡企业需要办理的各种手续，在依法依规的前提下，优先协助帮办相关业务。

（二）创建“帮办制”服务。

1．定期开展上门服务。今年以来，分别在县政务中心市场监管局窗口及各乡镇（开发区）为民服务大厅及县政务中心都推行返乡创业帮办制度，明确专人专责全程帮办，推行主动服务、精准服务、延伸服务，在返乡创业园设立政务代办点，实行服务全覆盖，安排专人实行全程代办。从相关业务部门抽调人员驻点，开展“保姆式”结对服务，提升服务精准度、企业满意度。截至目前，新增注册企业2711家，为新开办企业提供免费公章刻制服务449家。

2．扩大服务覆盖率。近年来，按照“政府搭建平台、平台集聚资源、资源服务创业”的思路，大力实施返乡创业工程，一大批符合“特色、集聚、绿色、环保、融合”要求的企业、产业正在加速建设、健康运行，为“美好和谐建设增添了“创新创业”新动力。一是突出服务创新。县镇返乡创业园华东玩具产业城，通过创新服务方式，制订《返乡创业帮办制度》，对返乡创业项目开设返乡创业绿色通道，对每个入驻项目均成立一套专门班子，在项目签约、立项、注册、规划、征地、环评、供电、税务、报建等各个环节，均明确专人进行跟踪服务，切实帮助企业解决实际困难。截止目前已入驻企业43家，还有20家正在办理工商注册登记，全部入驻后年可生产玩具3.6亿件，年产值29810万元，出口创税达1亿美元，利税在1600万元人民币以上，带动2800人就业，为贫困户提供就业岗位600个。二是主动承接产业转移。冯井镇返乡创业园家具制造集聚区1500亩、化纤颗粒再生资源综合利用集聚区800亩。通过以冯井籍在外创业成功人士为媒介，成功引进总投资5亿元的和居家具城项目和总投资3.28亿元化纤颗粒再生资源综合利用项目，目前、等6家再生资源企业已投产；和居家具城项目已完成投资1.8亿元，签约入驻企业40多家，利税3000万元，解决就业人员1200人。三是打造“四最”营商环境。县中小企业创业园位于县经济开发区，由省业辉置业投资有限公司负责投资并运营管理，为入驻企业实行全方位服务。项目总投资26400万元，占地141亩，目前已完成12栋4层钢筋混凝土标准化厂房建设，总建筑面积20万平方米，已入驻纺织服装、机械加工等企业22家，带动就业1200余人。县政府采取“一事一议”事后奖补方式，给予项目投资方按建成厂房给予每平方米300元的奖补，仅此一项县财政已拨付项目补贴资金5434.796万元。同时结合自身实际，对入驻企业按税收缴纳情况给予一定的补贴。

六、返乡创业宣传

（一）制定宣传方案。为全面推进实施“返乡创业工程”，2019年6月15日制定了《县返乡创业工程宣传方案》文件，明确宣传计划和责任分工，营造良好的促进返乡创业舆论氛围，着力促进返乡创业。2019年12月，县返乡创业工程领导组办公室围绕“返乡创业集中宣传活动”主题，再次开展了对全县6个返乡创业园发展现状和13名返乡创业典型进行集中宣传活动，通过营造环境、展示成绩，树立了形象，鼓舞了士气，提振了返乡创业信心，必将吸引更多在外成功人士和在外创业人员返乡创业。

（二）社会舆论氛围。今年由副县长带队分别赴苏州开展籍在外成功人士纺织产业专题宣传推介会，围绕纺织企业转移进行跟踪洽谈，与苏州市怡美纺织、锦泰纺织签约，总投资约5.6亿元；赴石家庄围绕钢铁、物流等产业转移邀请籍在外成功人士进行专题推介座谈会并宣传；召开了县招商引资和返乡创业推介会，宣传返乡创业政策措施，县领导，县招商局、县经信局、5个驻外招商联络处以及招商引资客商共70余人参加了活动。

（三）社会力量参与。县妇联联合人社部门举办妇女就业“春风行动”2场。县总工会、中国农业银行县支行印发《县总工会帮扶创业就业小额贷款贴息实施办法（试行）》助力困难职工（农民工）、下岗失业人员、困难家庭大中专毕业生以及产能过剩行业转岗分流职工稳定就业和返乡自主创业人员自谋职业，积极响应开展精准帮扶小微企业，创业就业人员小额贷款贴息工作。县工商联使用省工商联光彩事业资金扶持重点贫困村建设标准化车间。成立了乡商会、镇商会，由在外投资创业的成功人士和在本镇内投资经商的工商企业组成。

七、工作成效

（一）返乡创业及创业带动就业成效。

1．当年新增返乡创业人员数。

近年来，125名在外创业成功人士返乡创业，新增返乡创业企业32家，带动2000余人就业。

2．当年新增注册登记企业数。

2019年，新增创业2743人、新增注册登记企业2711户。

3．其中：新增工业企业数。

全县共新增企业2711户，其中新增工业企业235户。

4．当年新入孵企业数。2019年，新入孵企业1家。为县众创空间，由省科技厅公布的《2019年度省科技企业孵化器和众创空间目录全名单》中，确定161家科技企业孵化器和301家众创空间列入2019年度省科技企业孵化器和众创空间目录。

5．返乡创业带动就业人数。

产业园项目策划方案篇4

关键词：物流园区规划方案比选灰色关联决策

中图分类号：F252文献标识码：A文章编号：1672-3791（2014）09（a）-0249-03

1研究背景与意义

随着经济的快速发展给现代化物流业提出了更高的要求，加快发展物流业成为经济发展的必然趋势。根据内蒙古自治区交通物流业总体规划的要求，准格尔旗人民政府计划对全旗内部煤炭物流作统一调度、统一管理，以达到构筑社会化、专业化和网络化的煤炭物流体系。同时，神华准格尔能源有限公司急需采取其它途径和方式来寻找新的煤炭资源进行开发建设。因此，准能公司制定了与乾通公司合资共同开发建设暖水煤炭物流配送中心项目的发展战略，使准格尔矿区能尽快达到100Mt/a矿区的最有效的途径。

2暖水煤炭物流园区竞争优势分析

2.1暖水煤炭物流园区的功能定位

建设暖水物流园区的主要目的就是打造快捷高效、安全环保的煤炭加工处理系统，建设融物流、商流、资金流、信息流于一体，以煤炭物流为主、集煤炭卸储装运、破碎加工洗选和汽车维修服务、行政办公、商贸服务、生活居住等多种功能于一体、立足于准格尔旗，服务晋、陕、蒙及周边地区的区域性现代化煤炭物流配送中心[1～4]。

2.2暖水煤炭物流园区的目标市场

暖水物流园区的规划目标主要是储装优质精煤，依托神华集团的几条铁路专用线，即巴准线、大准线、大秦线等外运至秦皇岛港、曹妃店港、黄骅港等港口，供给沿海电厂和少部分供区内电厂。化工及民用块煤市场较电煤市场小，留有生产块煤通道。暖水物流园区铁路专用线与巴准铁路暖水站接轨，通过神华集团所属的相关铁路，并经国家铁路网将煤炭物流园生产的煤炭外运，由神华集团统一对外销售。

2.3暖水煤炭物流园区综合优势分析

暖水煤炭物流园区优势明显。第一，暖水煤炭物流园区的煤炭具有低灰、特低硫、特低磷、高发热量的特点，是电力及锅炉等动力用煤的需求，具有较强的市场竞争优势。第二，通过巴准铁路装车外运，园区可将附近煤矿的产品集中运销，降低各矿煤炭运输成本，减少环境污染。第三，暖水煤炭物流配送中心地处呼包鄂金三角开发区腹地，蒙晋陕能源富集地区的核心地带，所以资源供应量充足，无缺货断料的后顾之忧。第四，准格尔旗暖水煤炭物流配送中心项目主要由煤炭物流园区和铁路专用线两部分组成，煤炭物流园将收购的外来煤经过不同的处理加工成为不同品种的产品煤，主要作为电厂燃料煤。

3暖水煤炭物流园区市场需求分析

3.1国内外煤炭市场需求现状

根据中国煤炭工业发展研究咨询中心所作的分析和预测，2014年至2022年，现有国有煤矿生产能力呈逐年下降趋势。但从长远看煤炭供求缺口较大，需要开发建设新的矿区与重点产煤区的大型矿井来新增产能予以弥补，至2015和2022年五年计划期新增产能分别为580Mt和565Mt，按建设工期平均3.5年计算，年在建矿井规模需达到350～400Mt/a，才能保证产需平衡。

3.2国内外煤炭市场需求预测

冶金、电力、建材、化工四大行业是动力煤的主要用户，年消耗煤炭占煤炭总消耗量的80%。据联合国能源统计资料，目前世界总发电量中，火电占65%左右。发达国家用于发电的煤炭一般占煤炭消费总量的80%以上，我国电煤消费占全国煤炭消费总量的50%左右。随着中国经济的持续快速发展，对电力的需求十分强劲，预计今后一段时期内，我国发电装机容量仍将不断增长，所以我国发电用煤在煤炭消费中的总占有量还有很大的上升空间。根据国家批复的《鄂尔多斯准格尔矿区总体规划》，矿区划分为18个矿（井）田、1个勘察区和1个小煤矿整合，生产建设总规模为161.30Mt。国家、自治区煤炭产业政策及矿区总体规划，预测2022年和2025年准格尔煤田产量分别为147.00Mt和161.20Mt，煤炭地销主要供应准格尔地区电厂和准格尔大路工业园区，研究年度分别消耗45.00Mt和50.00Mt，煤炭铁路外运量为101.00Mt和110.20Mt，也就是说目前的国内外煤炭需求市场还有很大的发展空间。

3.3煤炭价格现状与预测

预计我国的煤炭消费总量将继续增加，2015年需求量将达到43亿吨。其中国有重点煤矿占50%左右，国有地方及乡镇煤矿的产量共占50%左右。此外，2008年开始的金融危机和经济转型使然，许多高耗能企业不得不实行减产，对电力的需求下降，使煤炭需求增速放缓[5]。由于在限价政策的影响下，国内市场动力煤价格不断下跌，而且明显大于同期国际市场现货动力煤价格的下降幅度，进口煤炭的利润空间已经明显压缩，大大影响了进口商进口煤炭的积极性，有利于国内动力煤供求关系的好转。针对煤炭的供需形势，综合分析国内外煤炭供需形式和国家政策等影响进出口的主要因素，我国煤炭供需基本平衡的总体格局将继续保持，煤炭进口总量大幅上升的可能性不大，出口仍将保持低位运行，不排除创新低的可能。

4暖水煤炭物流园区建设条件分析

4.1自然属性条件

暖水乡位于准格尔旗西部，属典型的丘陵沟壑山区，总面积677.7km2，总人口12000人，常住人口8500人，全乡有耕地3.9万亩，有林地32万亩，草地16万亩，境内交通便利，109线横穿东西，曹羊线、德萨线纵贯南北。暖水煤炭物流配送中心位置在暖水乡政府驻地东南侧，紧邻曹羊公路下行线。规划区占地面积119.33公顷，规划建设区域内主要为荒地。

4.2外部建设条件

（1）交通运输条件。

煤炭物流配送中心北侧为109国道，和由神华集团投资正在建设的巴准铁路，巴准铁路将在暖水镇设置车站，为煤炭物流配送中心煤炭外运提供了运输保障。煤炭物流配送中心煤炭铁路流向主要有三条途径：一是经准东铁路―大准线―大秦线―秦皇岛等港运往华东华南地区；二是经准东铁路―包西线―包兰线运往自治区西部；三是经准东线―呼准线―京包线运往呼和浩特及自治区中部各用煤单位（主要是电厂）。

（2）外部协作条件。

为确保煤炭配送中心项目生产所需的用煤量和煤质的要求，准能公司和乾通公司共同进行了实地考察和调查研究，进一步地落实煤炭配送中心收购煤炭的煤源的可靠性，先后与内蒙古伊东集团煤炭运销有限责任公司等7家煤炭企业达成煤炭购销意向，但目前还未建设选煤厂，正考虑将来配套建设，运距在50km以内。

5暖水煤炭物流园区最优建设方案

5.1暖水物流园区建设方案比选

方案一：落煤塔圆形储煤场方案。

煤处理系统主要由检斤汽车衡计量、采样、卸车设施、一次和二次破碎站、原煤和产品煤储煤设施、带式输送机、转载站和装车外运等生产环节组成。汽车将收购的外来煤卸车堆放在卸车设施里，由带式输送机输送到一次破碎站经一次破碎后全部输送到原煤储煤场储存。从储煤场取煤可分别直接运往选煤厂主厂房进行洗选加工为产品煤，或通过二次破碎站将粒度破碎至≤50mm产品煤后运往产品煤仓，收购的洗精煤经一次和二次破碎站直接送往产品煤仓，然后经产品煤仓装车外运。

方案二：圆形堆取料机储煤场方案。

煤处理系统主要包括检斤汽车衡计量、采样、卸车储煤设施、破碎站、原煤和产品煤储煤设施、带式输送机、转载站和装车外运等生产环节。汽车将收购的外来煤卸车堆放在卸车储煤设施进行储煤，然后由带式输送机输送到破碎站经一次破碎后分别可送往选煤厂进行洗选加工为产品煤，或经二次破碎后≤50mm产品煤送往产品煤仓装车外运，收购的洗精煤经破碎站直接送往产品煤仓，然后经产品煤仓装车外运。

5.2指标选取

5.2.1技术条件指标

（1）储煤方式。

为确保煤炭物流配送中心选煤厂和装车站装车外运的可靠性以及相关设计规范的规定和要求，必须设置储煤设施，用来作为卸煤储煤设施与选煤厂和装车系统之间的生产能力的缓冲和事故储煤设施[6]。本工程项目储煤方式显得更为重要，因为煤炭物流配送中心主要是收购外来煤进行加工处理不具备固定煤源，来煤是波动而不连续的，供煤条件不稳定，具有较强的不确定性和不可控性。

方案一设计采用两个落煤塔圆形储煤场，储量合计为150kt。方案二则取消200kt圆形堆取料机储煤场及相关带式输送机走廊，利用卸车储煤设施进行卸车和储煤同时作业的储煤方式，理论最大计算储量合计仅为108kt。

（2）破碎站。

为满足选煤厂及产品煤对原煤粒度的要求，煤处理系统需设置原煤破碎站[7]。方案二一次和二次破碎站合建为一个破碎站，卸车储煤设施内的原煤通过带式输送机运至破碎站后，分别进入2套一次破碎系统进行破碎。一次破碎系统由1台棒条筛和1台破碎机组成。其中，1套破碎系统将原煤破碎至粒度≤200mm后运往选煤厂主厂房进行洗选加工，另1套破碎系统将一次破碎后原煤再通过2台二次破碎机破碎至≤50mm后运往产品煤储煤仓。方案二可以减少工程建设投资和进一步简化系统，所以从破碎站方面来说，方案二占优势。

（3）输送系统。

煤处理系统煤的运输主要通过带式输送机完成[8]。方案一的一次破碎站至产品仓带式输送机系统为两套带式输送机系统，分别输送一次和二次破碎后的原煤和收购洗精煤输送到产品煤仓；方案二是经破碎站两次破碎后原煤和收购洗精煤分时通过一套带式输送机系统输送到产品煤仓。有效地简化生产环节，降低了工程建设投资，但与方案一相比，生产作业效率和可靠性方面还是有一定的差距，会给生产作业管理带来一些难度。

（4）产品煤仓。

本煤炭物流园产品煤种类较多，共4个品种，需将各产品煤分别储存。方案一共设置5座圆筒仓进行产品煤的储存，圆筒仓直径25m，单个储量15kt，总储量75kt，约为煤炭物流园1.25d的生产能力。方案二与方案一相比，产品仓数量由5个减少到4个，单仓容量由15kt增加到20kt，总储量由原75kt增加到80kt，约为煤炭物流园1.3d的产量。方案二进一步地减少了工程建设投资，但这样一来也会出现一个弊端，那就是随着仓数的减少，势必会导致作业范围的缩减，配舱作业未必会有方案一灵活便捷。

（5）装车站。

方案一采用一座铁路快速定量装车站完成装车作业，计算装车时间约为10h，对铁路组织调度要求较高；方案二采用两座铁路快速定量装车站完成装车作业，计算装车时间约为5h，装车时间充裕，系统可靠性高，很大程度上提高了装车外运的生产能力，所以从生产效率和生产规模上讲，方案二占有一定的优势。

（6）场区设施。

两个方案在卸煤设施及取煤方向方面有所区别，方案二在西侧卸煤，也就是物流方向是向装车站方向，不存在反向输送煤炭的问题。而方案一存在一次破碎后的原煤只能送往原煤储煤场储存，只能从储煤场取煤送往选煤厂和装车站问题，这无疑要增加生产成本。另外，方案二较方案一还具有平面布置紧凑而通畅，占地面积小的优势。

5.2.2经济条件指标

（1）投资估算。

煤炭物流配送中心的外部电源工程，外部水源工程以及汽车服务区投资。具体由土建工程投资、设备及工器具购置、安装工程投资、工程建设其他费用、工程预备费及建设期投资贷款利息等部分组成。本项目方案一建设项目总造价164000.19万元，其中物流园区141495.51万元，外部电源、水源及汽车服务区22504.68万元。方案二建设项目总造价162228.96万元，其中物流园区139724.28万元，外部电源、水源及汽车服务区22504.68万元。

（2）成本费用。

成本计算中涉及增值税的各费用要素均按不含增值税价格估算，物流园区单位生产成本见表1。

由以上分析可得，成本费用指标中，方案一取242.4元/吨，方案二取241.7元/吨。

（3）盈利能力。

项目建成投产后，企业财务评价主要经济指标详见表2。

从表2中的经济参数可见，项目企业财务评价各项经济指标先进。项目企业财务评价财务内部收益率指标均远高于煤炭工业建设项目当前推荐采用的项目投资财务内部收益率税前15%，资本金财务内部收益率税后16%的判定标准。

5.2.3最优方案选择

上面我们对暖水煤炭物流园区储煤方式的两种方案进行经济和技术分析可知，方案一在技术上是要优于方案二，但工程建设投资高于方案二，不能满足尽最大限度压缩和减少工程建设投资具体要求；而方案二尽管技术上存在某些不足和欠缺，生产作业条件也不如方案一，但其技术是基本可行的，系统相对简单，装车能力更加可靠，只是在生产管理上增加了一些难度。虽然工程建设投资达不到准能公司的期望值，但工程建设投资少，要比方案一低的多。从技术和经济综合角度综合分析方案二所占的优势更大。

下面我们采用灰色关联决策法对暖水物流园区储煤方式进行最优化方案的选择。

根据表3以及指标效果评价向量计算式可以得到：

形成方案评价效果矩阵：

对原始数据进行标准化处理得到表4。

根据公式，得到规范化的矩阵：

确定理想最优方案评价效果向量为：

。

对于成本型指标，越小越好，故的确定式为：。

对于利润型指标，越大越好，故的确定式为：。

指标层中成本型指标主要有破碎站、输送系统、场区设施、投资估算和成本费用。指标层中利润型指标主要有储煤设施、产品煤仓、装车站和盈利能力。理想最优方案关于各指标的效果评价向量为：

根据公式得到关联系数矩阵：

其中，两极最大差和最小差为：

，

指标的权重通过层次分析法确定，最终的计算结果如表5所示。

根据上表得的线路条件子准则层中各指标权重向量：

得到：

显然，1.538>1.417，故方案二优于方案一。

6结论

本文从暖水物流园区的建设的规模分析与论证开始，重点介绍了暖水物流园区的煤处理系统和选煤厂；针对提出的储煤技术方案，即落煤塔圆形储煤场方案和圆形堆取料机储煤场方案，分别从技术条件和经济条件两方面进行对比分析，采用灰色关联决策法评价选出最优的建设方案，最终认为圆形堆取料机储煤场方案的技术性能更加可靠灵活，且经济合理，将具有更好的社会效益和经济效益。

参考文献

[1]何宁，顾克东，王轼.物流节点规划技术探讨[J].城市交通，2006（5）：40-44.

[2]毛薇.物流园区优化布局和物流运行关键技术的研究[D].吉林大学研究生论文，2004.

[3]李宗平，杜文.铁路货运与现代物流流程相适应的流程再造[J].中国铁路，2003（11）：34-36.

[4]张伯敏.现代物流与铁路运输业的发展对策[J].上海铁道科技，2001（2）：4-5，8.

[5]李少洪.谈谈物流园区建设问题[J].广东交通，2002（6）：17-19.

产业园项目策划方案篇5

我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈

Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflappingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.

——WilliamBartlerJice

——赛博地产顾问机构——

前言

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析

第二章、SWOT分析

一、现状分析

二、SWOT分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、Logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及SP活动策略

第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理

前言

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点

无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的SP活动尤其重要。

二、竞争对手分析

太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中。因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。

太湖明珠苑项目（湖光山色）

与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。2003年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄

地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/O以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期

产业园项目策划方案篇6

我局在区党工委、管委会的正确领导下和各部门大力支持下，紧紧围绕铜仁市2018年政府工作报告及区党工委管委会涉及科技方面的工作安排，全面贯彻落实省、市科技部门相关文件精神，以争创部级高新区为战略目标，以园区企业为核心服务对象，切实引导园区企业大力推进科技创新工作，各项工作取得新的进展。现将全年科技工作情况总结如下：

一、日常工作

（一）党风廉政建设工作

严格落实党风廉政建设‘两个责任’，强化执行党风廉政建设责任，深入开展廉政教育活动。定期对部门干部职工进行集体谈话，坚持把党风廉政和反腐倡廉教育融入业务工作和各项活动中，坚持“教育在前，预防为主，防患未然”的指导思想，采取召开干部职工集中学习会的方法，切实提高干部职工拒腐防变的能力，2018年以来我局无违规违纪问题发生。

（二）意识形态工作

意识形态工作是党的一项极其重要的工作，根据区党工委、管委会工作安排，我局积极开展意识形态工作，一是健全工作机制，牢牢抓住工作的核心内容，统筹全局，扎实开展；二是完善考核机制，建立意识形态工作考核机制，将意识形态工作纳入常规考核，形成常态，定期考核；三是加强职责追究机制，在意识形态工作中明确责任，要做到有法可依。

（三）国高创建工作

我区紧紧围绕2018年市政府工作报告中创建部级高新区的工作要求，一是积极对接省科技厅并组织有关部门对我区创建方案进行再完善；二是根据《铜仁市2018年政府工作报告任务责任分解表》要求，出台了创建部级高新区指标体系分解和创建工作方案，于6月29日召开了全区争创工作动员大会；三是为进一步掌握各部门争创指标完成情况，根据形成的《铜仁高新区争创国家高新技术产业开发区工作方案》，于11月1日召开了贵州铜仁高新区争创部级高新区技术产业开发区工作推进会。

（四）加快提升我区科技型企业数量及质量

一是切实做好我区科技型企业备案工作。企业备案是科技型企业成长梯队遴选的敲门砖，未备案未遴选则无法申报各类科技项目，为此我局采取了线上填报，面对面指导的方式，进一步推动了我区科技型企业备案工作，截止目前科技型企业成功备案企业数已增长至36家；二是按照省科技厅工作安排，我局积极开展对我区科技型企业的摸底调查、走访，采用“点对点、面对面”的工作方式，及时了解科技型企业的现状，为下一步科技型成长梯队企业进行遴选打下夯实基础；三是为了落实科技型中小企业税收优惠政策，我局积极配合省、市科技部门完成科技型中小企业评价，已在线填报完成12家。

（五）切实加大对科研经费的减免力度

以园区企业为服务主体，科学技术是第一生产力，科研经费制约着企业的创新发展。为更好地服务科研经费投入较大的企业，我区积极配合市统计局、碧江区科技部门、松桃科技部门完成科研经费的在线填报，为下一步科研经费优惠政策奠定了基础。

（六）重点开展高企培育，推动创新升级

铜仁高新区建立了科技企业联系机制，通过积极联络对接企业，主动上门走访服务，深入了解企业科技创新水平，同时向企业宣传高企申报的相关奖励扶持政策及知识产权专利资助办法，鼓励企业积极申报高新技术企业，充分挖掘企业科技创新潜力。一是引导及鼓励企业技术创新，完善科技企业孵化培育体系，激发创新活力和潜能，大力培育高新技术产业，结合我区实际草拟了《贵州铜仁高新区高新技术产业培育计划（2018-2022）》(送审稿），目前正在征求各部门意见；二是组织企业积极申报高新技术企业，目前我区已成功申报4家高新技术企业，分别是贵州阳明科技实业有限公司（待复审）、贵州恩纬西光电科技发展有限公司、贵州加来智能科技有限公司和贵州万泰弘发科技股份有限公司（公示期），引进异地高新技术企业6家入驻园区，同时还建立了高新区高新技术企业培育库，把符合申报高新技术企业的企业进行了分类，并着重挑选了10家企业作为下年度重点培育的对象。

（七）持续加强科技服务力度，培育企业核心知识产权

为有针对性的服务好园区企业，我局建立了“铜仁高新区科技政务服务微信群”，积极做好园区企业科技服务工作，及时将省、市科技政策推送，不定时邀请科技人才下园区企业，帮助企业解答科技政策问题，助推企业掌握政策，少走弯路。铜仁高新区不断挖掘资源，帮助企业培育核心知识产权，截止今年9月我区专利申请量累计达到310件，授权量达187件。

（八）科技计划项目申报工作

强化企业创新主体地位和研发能力，今年来我局积极谋划各级级科技计划项目，目前各级资金达237万元。省级科技计划项目申报11项，分别是贵州加来智能科技有限公司申报的高新技术企业（项目资金60万）、贵州万泰弘发科技股份有限公司的高新技术企业（项目资金60万）、铜仁市本兴科技有限公司梵净山地区枸杞种质资源的收集、叶用枸杞的筛选和规模化开发利用（已答辩）、贵州华锐达环保装饰材料有限公司申报的高新技术企业、贵州铜仁旭晶光电科技有限公司铜仁高新区旭晶光学电子元器件生产项目一期工程、铜仁乐学教育科技有限责任公司大数据赋能的武陵山地区精准扶智教学系统项目、贵州华锐达环保装饰材料有限公司高流动性聚乳酸基本塑材料制备方法高效利用推广示范（项目资金50万）、贵州铜仁高新区管委会贵州省科技服务业区域试点（已答辩）、贵州铜仁大兴建工有限公司铜仁高新区电子商务与信息产业园三期勘查技术咨询（已立项，资金10万）、贵州大兴梵宇新特农业开发有限责任公司一种利用活楠竹制备竹香酒的方法（已立项，资金15万）、铜仁市本兴科技有限责任公司的2019年贵州省知识产权优势企业培育工作。市科技计划项目立项8项，分别是科技进步综合水平指数统计监测（项目资金5万）、贵州中宇元一智能通讯有限公司的一种新型智能手机的研究及运用（项目资金5万）、铜仁高新区一然手作坊创意工坊的梵净山民间木作技艺智慧传承与融创产品研发（项目资金5万）、铜仁意谷时代科技服务有限公司的中关村e谷孵化器（项目资金5万）、贵州铼圆生态农业旅游发展有限公司的萝卜猪生态养殖示范场建设及营养需要研究（项目资金6万）、铜仁梵能移动能源有限公司的薄膜太阳能电池研发与检测工程技术研究中心（项目资金5万）、贵州加来智能科技有限公司的高新技术企业后补助（项目资金5万）、贵州万泰弘发科技股份有限公司的高新技术企业科技后补助（项目资金5万）、贵州中宇元一智能通讯有限公司的10件专利资助（资金1万）。

（九）双创平台建设情况

科技创新能力建设是企业前进的内生动力，我区不断夯实科技创新能力建设基础，经过不断努力，科技创新服务体系初见成效，目前我区国字头的创新创业平台有5家，分别是部级孵化器、部级众创空间、全国青年创业示范园区、部级农业星创天地、部级电子商务示范区；省字头平台有6家，分别是省级双创示范基地、省级众创空间、省级工程技术研究中心、省级企业技术中心、省级双创示范园、省级现代服务业集聚区。

二、存在的问题

（一）争取项目资金困难。由于铜仁高新区未能进入国家开发区目录，导致科技厅领导层面对我区项目规划和支持上存在分歧，在今后项目争取上存在一定的困难。

（二）创新能力较弱。企业研发投入偏少，主体创新能力不强，现有高新技术企业科技资源优势发挥不够，辐射带动作用不足，科技型龙头骨干企业暂未成型，知识产权授权数量偏少，成果转化能力不强。

（三）国家高新区创建工作申报困难。由于新公布的《中国开发区审核公告目录》（2018年版）中没有铜仁高新区的户口，而部级高新区申报的前提就是目录中存在的各类省级开发区，据了解，该《目录》是在2006年版本的基础上进行的修订，通常10年才会修订一次，因我区未进入《目录》，直接导致铜仁高新区在申创国家高新区过程中困难重重。

三、2019年工作计划

2018年铜仁高新区科技工作虽取得一些进展，仍存在较大的差距。下一步我局将继续围绕争创部级高新区这一工作战略部署，根据争创部级高新区指标体系，结合日常工作深入实施争创工作，推动区域创新，切实提升园区整体综合实力。

(一）大力推进培育工作。一要加强协调指导，督促企业做好科技计划项目的结题验收和2019年度项目申报工作，引导企业积极申请专利，增加全区专利总数。二要争取科技经费，并着重运用到具有知识产权的科技计划项目上，把知识产权的申请和推进科技成果转化结合起来。三要切实提高园区科技型、高新技术企业的数量，促进区域联动。深入贯彻实施“政策引导+后补助”行动机制，以企业为依托，数质双提，扎实做好高新区高企申报培育库中10家企业高企培育工作，争取2019年成功申报高企2家，引进外地高新技术企业3家入驻园区，新增科技型企业备案20家，培育科技型企业成长梯队遴选3家。

(二)科技项目工作。一要积极向省、市科技主管部门的汇报，主动配合省、市科技部门的相关工作，服务好园区企业，用活用好科技政策，让企业切实享受到科技相关政策的红利。加强各级各类科技计划项目政策的宣传力度，及时把各类科技政策送到企业手中，加快建立科技计划项目库，组织园区企业召开1次关于高新技术企业申报工作的培训会。二要加强跟踪，及时协助企业解决科技项目实施过程中碰到的困难和问题，督促企业按科技项目合同推进项目研发工作，保证按时续进度完成研发任务，引进有一定实力的科技服务中介机构入驻，帮助企业解答科技项目申报中存在的问题。三要配合碧江区科技服务中心和松桃县科技局做好科技进步统计监测工作及其他涉及我区的相关工作。

(三)加快创新公共服务平台建设。一要采取政府引导，多方共建的形式，全面建设面向产业的公共创新平台、大中型企业研究开发机构、中小企业创新服务平台等三个层面为主的技术创新体系。二要继续提升孵化器和众创空间的服务功能，继续推动部级孵化器的建设。