养老项目的盈利模式范文篇1

这个位于温江国色天乡鹭湖畔，被冠名了“置信”品牌的适老公寓究竟是个怎样的产品？置信对于养老产业有哪些思考？带着这些问题，《养生杂志》采访了置信旗下分管医养板块的成都和思康健公司总经理兰波。

《养生杂志》：兰总好，请问置信地产涉足养老行业是出于什么考虑？

兰波：我们都会老，如果中国再过十多二十年，养老还像现在这样，就是国家的悲哀。置信一直在摸索，从纸上谈兵到实践演练，我们已经做了4年。并且，我们已经在养老服务上积累了一定的经验。2013年投入运营的亲睦家，就已经成了成都养老行业的一张名片。所以，今天我们才有信心来做更大规模的。

《养生杂志》：你怎么看当前的养老行业现状？

兰波：我认为当前的养老行业现状有以下几个问题：产品形态单一，服务标准低，行业规范性差，做起来很困难，消费者市场也未被教育。现在我们做的就是教育人的事情，我们要让老人知道，他们其实还可以有一种更好的生活方式。因此，我们是想在三年以后再赚钱。

《养生杂志》：置信为什么会选择在国色天乡鹭湖项目落地养老产品？

兰波：因为置信在国色天乡附近已经做好了整个配套，自然环境和休闲旅游氛围都有，与城市的距离也符合养老产品的选址要求。置信在这个地方已经做好了一个养老中心，叫成都温江臻熙・亲睦家养老服务中心，所经营的就是服务。

我认为不应该把老年人列为孤立生活群体，而是在鹭湖全龄社区引入和思康健的养老服务。将养老产品嵌入一个有旅游和生活配套设施的全龄社区，在适老建筑里提供和思康健的健全养老服务，这才是老年人需要的养老产品。在这个项目中置信积累了标准化体系，并且明白做养老最核心的是服务。置信现在不着急一下做很多这样的产品，而是在有能力和信心之后才决定做一个更大养老公寓。

《养生杂志》：目前有很多企业开始做养老地产，置信开发的鹭湖・适老公寓有哪些不同？

兰波：养老地产是一个伪命题，其实没有什么养老地产，养老就是养老，地产就是地产，养老是经营服务，强调的是生活方式，而地产是经营投资，强调的是资产收益，两者是完全不一样的。区分两者最重要的是看产权是否销售。所谓的养老地产其实只是一个噱头，核心还是卖房子，置信所做的养老地产项目是不销售的。

国内真正做养老的企业不会售卖产权，因为房子没在自己手上不好管理。如果客户高兴就来住，不高兴就不来住，又或者租给其他人，这样一来，我们产品的定位就混乱了。统一管理虽然对资金的压力非常大，但我们还是愿意来扛。

我们的鹭湖适老公寓是由置信集团下属的四川置信开发，在进驻以后，装修设计主要靠自己主导。你可以把它看做是一个酒店，也可以看成一个老年活动中心，因为它不是一个房地产项目，也不是养老机构，而是一种新的健康生活方式。住在这里的老人进出自由、无需登记，钥匙就在他们自己手里，工作人员不能随意进出。而且，公寓的各种医疗、餐饮、文化设施配套，都是面向整个片区开放的。它是一个开放的社区生活平台，只是我们做了适老化的设计，更方便老人的生活。其实我们就是要让这些老人觉得，这里就是他们的家，而不是养老院。

《养生杂志》：你觉得评价一个养老项目好坏的标准是什么？

兰波：评价一个养老机构运营体系的指标，是老人的满意度，而评价老人满意度的指标，是看他们住在这里是否愿意搬走。像我们鹭湖适老公寓，是一个既像家、又像酒店、还像医院、更像疗养院的地方，住在里面的老人，会受到亲睦家养老运营服务团队的专业服务，住这儿的老人，将会感受到家的温馨安全和酒店的尊贵舒适，并获得医院的健康保障和疗养院的专业照护。我们给机构的量化目标，不是看赚了多少钱，而是有多少人会搬走。我们的公寓能住400多人，如果有95%以上的忠诚度，就算非常成功了。这既是给行业树立起了标杆，同时完成这样一个目标对我们又是一个挑战。鹭湖适老公寓，是一个既像家、又像酒店、还像医院、更像疗养院的地方。

《养生杂志》：健康医疗板块是置信近几年来新开辟的一个领域，在探索过程中是否走了很多弯路？这是否是为置信养老地产开拓做铺垫？

兰波：和思康健的成立就是为了做医疗和养老，这一板块的规划我们也是边做边摸索，也走了很多弯路，交了很多的学费，但失败和弯路可能不是资本的投入失败，而是人力和精力的投入。在这个过程当中，我们摸索出了社区的健康小站，体检中心，健康管理中心，包括做这个医养结合的服务中心和养老公寓。我们是做经营服务的，必须要找好我们的定位，发挥优势，才能在这个市场上站稳。集团要求我们不能依附地产项目，要在这个医疗养老行业做一些影响力。我们花了很长的时间培养了一支自己的队伍，而不是简单的合作一个团队来经营，因为这不符合置信的服务标准，所以团队一定是自己的。目前团队有200人，今年会增加到300人。

《养生杂志》：你认为做好养老地产的核心是什么？

兰波：养老地产想要获得成功，最重要的是细节，而置信在细节中有硬件和软件之分。硬件包括建筑规划、家居装饰物和无障碍等针对老年人的设计;软件则包括置信为了关联效益、提高客户满意度而自己研发的养老信息系统，让每个客户满意这个地方，认为自己在这里被需要、受到尊重并且得到更好的服务才是成功的核心法宝。

《养生杂志》：就你了解，养老行业现在的盈利能力如何？置信・鹭湖适老公寓呢？

兰波：从整个行业来看，盈利状况是不好的。但我们作为一家企业，有自己的社会责任感，但也不得不考虑到产品的盈利性，毕竟没有盈利，企业就不能持续生存和发展。现在社会上大部分的养老机构都没有盈利，很多都是由政府在补贴。我们和其它机构相比，不同之处在于我们想做的是一个产业链条。

当然，你投入了软、硬件设施配套，做好服务人员的服务态度和标准，老人会明白你是花了大成本在做这事儿。所以，即使他知道你的经营是在盈利，他也会认可。何况，他们也知道去对比。每个老人都会有自己的评判标准，用脚来投票的。

养老项目的盈利模式范文篇2

【关键词】养老地产开发PPP模式可行性必要性

一、引言

我国是当今世界上老年人口最多、增速最快的国家。据国家统计局网站最新统计，2014年底，我国60岁及以上人口数量已经达到21242万人，占全国比重15.5%，65岁以上人口数量达到13755万人，占全国比重10.1%，对比联合国的人口老龄化标准，我国人口老龄化程度十分严重。

根据民政局数据显示，截止2015年3月底我国每千名老年人拥有养老床位27.5张，与政府在《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》要求的每千名老年人拥有养老床位30张仍有较小差距，与发达国家平均水平的每千名老年人拥有养老床位50到70张更是差距不小。

面对日益严峻的老龄化问题和潜力巨大的养老服务市场，我国“十二五”纲要规划提出，构建“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的社会养老服务体系。在“十二五”期间，国家相继出台一系列政策法规，推动民间资本、社会力量进入养老服务业，致使近年民间资本进入养老服务业的热情空前高涨，养老服务成为投资新热点。

同时，与养老服务行业相关联的养老地产市场因此也方兴未艾，各方投资者都在积极寻求成功的融资框架和开发模式。本文在现有的养老市场背景下，综述相关研究和实践，提出一类新的养老地产开发模式与融资框架建议――PPP模式，为有关企业投资开发提供参考。

二、文献综述

“养老地产”从字面上看，可理解为“养老+地产”的一种复合地产开发模式。这种模式将房地产开发项目主题化，整合其他资源，为客户提供特殊生活模式和消费方式。养老地产由适老化住宅拓展而来，最初只是将养老主题融入传统地产开发，但发展至今已融入了商业地产运营、养老服务和金融创新等属性，形成养老地产的广义概念。目前国际上对于养老地产的研究主要集中在三个方面，即国内外发展养老地产的先进经验分析、人口老龄化下的养老地产的开发研究和关于养老地产的规划研究。罗福周和韩言虎（2012）根据我国养老地产的发展现状及结合典型案例，并从老龄化社会、老年产业经济、房地业和房地产企业转型角度，分析了养老地产的特性，介绍了国外养老地产的发展经验，阐述了当前亟待发展养老地产的必要性。姜睿和苏舟（2012）从中国养老地产的内在发展逻辑来看，养老服务社会化、养老服务设施集约化与养老服务高端化是催生中国养老地产的内在动力，养老地产金融化是养老地产的发展依托和现实路径。DengY，GyourkoJ和WuJ.（2010）认为养老地产作为一种融合复合地产和现代服务业的产业，尽管在中国仍处于初级发展阶段，但其系统性和复合度很高，发展潜力巨大。

PPP（Public-privatepartnerships，或简称P3s）即公私合作伙伴关系，是指公共部门和非公共部门为提供公共产品和服务而建立的一套利润共享、风险共担的合作模式；也可以说是公共部门通过与私人部门建立伙伴关系来提供公共产品或服务的一种方式。它是通过非政府部门的融资，改变公共服务和基础设施建设的运作方式，并通过非公共部门引入市场机制，利用其创新和经验，提高基础设施和管理的水平，以达到增值基础设施的目的。目前国际上对PPP模式的研究大部分集中于对PPP项目融资风险因素的识别及分类、风险评估、风险分担原则、分担模式和在公共设施的应用等方面的研究。彭桃花和赖国锦民（2004）认为无论是在发达国家或发展中国家，PPP模式的应用越来越广泛，风险的辨识与合理分配是成功运用PPP的关键。张桂玲（2014）认为将PPP模式应用于农村基础设施建设是十分重要的，孙学工，刘国艳和杜飞轮等（2015）认为PPP在我国公用事业、基础设施等多个行业得到较为广泛的应用，但现有PPP模式不适应新形势发展要求，应迫切需要进行相应改革，并尽快开展新型PPP模式试点。R.ScottFosler和ReneeA.Berger（1982）运用实证分析的方法，研究了美国7座有代表性城市政府在提品和服务时引入私人部门的案例，其得出的结论是当地政府应该结合自身特点，城市的自然条件、经济结构和政治体制特点等，因地制宜地选择PPP模式。

三、我国养老地产开发分析

（一）开发模式

当前，我国养老地产开发模式大多模仿美国的CCRC（ContinuousCareRetirementCommunities，持续照护退休社区）模式，但在开发规模、功能定位和建造选址上有所区别。我国早期的开发项目是模仿美国的大规模、低密度社区，以辅助生活区、家庭照料社区等为主，设置一定比例的护理型公寓和医疗护理设施，如东方太阳城、北京太阳城等。之后我国又模仿美国出现了一些规模较小、定位高端的独立生活型机构，以老年公寓、老年聚集区为主，如椿萱茂、和熹会等。近年，国内也出现了将生态和养老结合打造的旅游养老、集中商品住宅社区小户型社区养老、主打养生牌的温泉养老等不同的新型养老地产开发模式，如无锡九如城等养老综合体。

（二）盈利模式

目前国内在养老地产的盈利模式方面有三种类型：“出售”、“长期持有”和“出售+长期持”。

（1）出售。一般而言，销售型养老地产更偏向于传统房地产开发，出售对象可以为是产权也可以是使用权，养老地产的开发以住宅产品的销售为主要利润。

（2）长期持有。长期持有自主运营，养老社区将只租不售。目前很多开发商考虑尝试采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交一定金额的会费，入住以后根据不同的养老服务等级每月再缴纳相应费用，当老人去世之后，剩余的会费将退还给家属。会员制与普通房产销售类似，是通过销售会籍，迅速锁定目标客户使资金快速回笼，也为多地养老的开展提供了客源基础。

（3）出售+持有。养老住宅的开发需要社区可持续性发展，盈利模式就需要将产品销售和运营服务二者并重。“销售+持有”型就是为了弥补全部出售模式下后期运营质量无法保障而提出的改进方案，一般是销售自理型住宅，继续持有护理型公寓和医疗护理设施，典型案例是北京太阳城。

（三）融资方式

养老地产具有前期投资大、回收资金慢、收益率低、公益性较强等特点，由于这一特殊性，养老地产很难取得银行贷款。

第一种方式，在我国最为常见融资方式的是由政府独资，养老服务作为社会福利事业，由于其回报率较低，往往由政府拨发一定比例的财政支出来开发养老地产。

第二种方式，由开发商单独投资，作为地产项目来开发销售，这种形式在国外较为多见，美国就已有专门开发建设老年地产的连锁公司，但开发成本过高，风险性大，国内较少。

第三种方式，开发商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原住房出售或作抵押来筹集所需资金，入住后只需交付少量的费用，但可操作性较差。

四、PPP模式的引入

（一）模式的可行性和必要性分析

我国主要的养老服务形式以机构养老为主，属于我国的福利事业，通常以养老院为主，但准入门槛较高，由政府提供。而政府因为财政压力较大，对于养老院这种前期投资大、回收资金慢的基础公共建设项目缺乏足够的资金支持，再加上我国近年人口的老龄化程度日益加剧，有限的养老设施越发不能满足广大人民群众对于养老服务多元化的需求。社会资本作为当今中国经济的重要力量，有着充足的流动资金和灵活的经营理念，根据准公共物品的特点，养老地产实际上属于准公共物品的范畴，区别于传统意义上的养老院，完全可以让更有活力的私营机构作为主导进行建设，使之成为政府机构养老的有效补充。

PPP强调公共部门和私营机构为提供公共服务组建项目公司或约定长期合作，在项目中各自投入资源并合理分担风险，实现各相关方共赢。企业通过获得政府授予的特许经营权，提供基础设施、公共事业的建设与服务，通过运营回收投资并获得合理收益。养老地产本身具有的公益性，以及投资回收期长、现金流相对稳定或增长的特点，满足了PPP应用的基本条件。一方面，政府可以通过鼓励政策，引导企业加大养老服务的供给，满足不同层次的养老需求；另一方面，企业可以减轻初期投资和运营期税费带来的财务压力，专注于提升养老服务和管理的专业化水平。同时，应用PPP模式也将大力推动我国养老产业的发展与改革。

（二）养老地产PPP项目的构成

（1）项目发起方组建项目公司。项目主办人可以是某家公司，也可以是多个投资者组成的联合体。由于养老地产属于公益性项目，发起人应该拥有优秀的资质和良好的信誉。

（2）项目公司与政府签订特许协议。在养老地产PPP项目中，政府是最重要的参与者和支持者。首先，养老地产PPP项目必须得到政府批准，并在特许协议中与项目公司明确各自的权利和义务。其次，由于养老地产PPP项目属于公益性项目，政府可以提供资金、信誉、履约等方面的支持，政府也可以持有项目公司的股份。

（3）项目公司与银行签订融资（贷款）协议。一些国家政府的出口信贷机构、商业银行和一些金融机构，往往是PPP项目融资的资金主要提供者。在PPP项目融资中，往往由多家银行和金融机构组成一个银团对项目提供资金支持。

（4）项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票或公司债券等来募集资金。

（5）项目公司与承建商签订承建合同。承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。

（6）项目公司在养老地产建成后与营运方签订运营合同；老年住户与运营公司签订租赁合同。在养老地产PPP项目建成后，老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同，而是与养老地产的管理运营方签订租赁合同，但运营公司需要向项目公司支付项目收益。这样便于项目公司和运营公司各自的分工和管理，项目公司更可以成为监督方和管理方。

（7）保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，项目融资的巨额资金以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确的认定自己面临的重要风险，并为他们投保。

（三）模式优缺点分析

养老地产这一大型公益性项目的开发，单靠政府或企业自身，往往会面临开发成本高，收益率低，回收资金慢等问题，而采用PPP模式，通过让社会资本进入养老服务行业可以提高服务效率和降低服务成本，产生共赢的良好局面。同时，政府的参与提高了养老产业的监督和信誉，加快了养老产业的发展，而社会资本的加入也提高产业经营效率，增强了资本增值能力。

另外，采用PPP项目融资方式建设老年地产，利用由多个银行和金融机构组成的银团贷款，降低了单一的银行的风险，还有保险公司的介入，也可以分散项目各方的风险。采用PPP模式融资建设大规模养老地产项目，还可以创立统一的品牌，建立统一的服务中心，建立自身的物业管理公司和医疗救护中心，提高了养老服务的多样性。

但是，采用PPP模式建设养老地产，需要的相关条件较多（需要政府的支持、需要银行和保险公司的介入、需要社会资本愿意忍受回收资金缓慢而主动介入等条件），所以仍需要大量的沟通和协调工作，才能确保养老地产PPP项目的正常开展。

五、我国养老需求现状下的PPP模式开发建议

（一）加快模式应用，满足巨大的市场需求，提高养老服务质量

根据民政局2014年公报数据显示，2014年底全国各类养老服务机构和设施94110个，其中各类养老床位577.8万张，与2014年底我国60岁老年人口数量21242万差距巨大；同时数据显示2014年底我国每千名老年人拥有养老床位27.2张，与政府在《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》要求的每千名老年人拥有养老床位30张仍有较小差距，与发达国家平均水平的每千名老年人拥有养老床位50到70张更是差距不小。

更加突出的问题是市场配置的不均衡。研究表明，2014年全国养老机构床位使用率不到65%，公办机构的“一床难求”和民办机构的“惨淡经营”形成鲜明对比。公办养老院往往因服务好、收费低的特点受民众追捧，有新闻报道称第一福利院排号甚至要等100年。然而，高性价比的公办养老院背后是超过70%面临收不抵支的财务困境。根据《养老机构管理办法》，“公办养老机构应当优先保障孤老优抚对象和经济困难的孤寡、失能、高龄等老年人的服务需求”；《民政部关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》中进一步明确了公办养老机构“托底”的职能定位。也就是说，公办养老院本应保障低端养老需求，而现在承担了过多社会养老责任，中端养老市场仍旧供给不足。同时，现有的养老机构还存在城乡发展不均衡，功能过于单一和设施相对简陋等问题。

因此，面对广阔的养老市场，我们应加快PPP模式在养老地产的应用，利用PPP模式降低养老服务成本，提高养老服务质量，同时当前我国弥补巨大的市场空白。同时，注意在应用PPP模式开发养老地产的过程中，注意养老产品的层次性，以满足高、中、低三类不同养老市场的需求，注意城乡发展的协调性，确保城乡养老服务的共同发展。

（二）提升模式内涵，注重产品多样化发展，满足不同养老偏好

中国是世界上唯一老年人口超过2亿的国家，同时人口老龄化日益加剧。据预测，2050年我国老年人口抚养比将达到46：100，即每46个老年人口需要100个年轻劳动力人口去赡养。而社会中的老年人口数量和比例仅仅是在宏观层面上表明了我国养老市场的规模，而具体的养老需求分析仍需要依赖微观调研结果。结合近年来全国各地的调研结果，可以将当前我国养老需求特点和PPP模式应用的建议总结如下：

（1）大部分老人仍倾向于居家养老，居家养老市场潜力巨大。2010年远洋地产市场调研数据表示，15%被访者考虑过入住养老公寓，其中7%入住意愿较强，其余则表示不考虑入住此类养老机构。虽然入住意愿比例较低，但目前我国老年人口已达到20000万多，乘以15%仍有3000万老年人口的市场需求，这与目前各类养老床位577.8万张之间依旧存在巨大的市场份额，机构养老市场仍大有可为。

同时，PPP模式在居家养老服务上依旧可以发挥巨大的作用。面对居家养老这一巨大的市场，政府往往很难靠自己独立支持，而当下应用PPP模式的政府购买第三方居家养老服务的项目实施，也为我们PPP模式进入居家养老这一市场提供了很好的借鉴意义。

（2）社区尺度上存在明显空间差异，养老地产开发应覆盖多方面。2013年对北京6类典型居住社区的调查结果显示，养老需求在社区尺度上具有明显的空间差异性。相较之下，普通混合社区和单位大院的老年人对机构养老更加热衷；新建商品房社区内的老人更加倾向于服务质量和环境较好的民办养老机构；企事业单位退休职工集中的混合社区青睐中等收费水平的民办养老机构；习惯了彼此熟悉、朝夕相处的大院生活的老年人则主要选择性价比更高的公办养老机构。

针对不同社区的养老人群，我国养老地产PPP项目的开发中，应该尽量兼顾到以上各类养老人群的需求，以PPP模式开发的养老地产不应该是只针对低端、中端或高端中某一类养老市场的单个养老产品，而应该是覆盖多个层次的养老综合体。

（3）健康状况和文化程度影响养老方式选择，养老服务物质精神共结合。相关研究发现，老年人的健康状况水平和文化程度显著影响养老方式的选择。2007年的调研结果显示，慢性病患者和较高文化的老年人更加倾向于选择养老机构进行养老。而这一类人群的养老需求往往不仅限于居住保障和生活便利，同时也会融入交流、情感、甚至自我价值再实现等养老需求，这些都是我们PPP模式应用于养老地产开发中必须给予足够重视的，要确保养老服务的物质保障基础之上满足更高层次的精神需求，当然这一需求的实现，也将不断推动我国养老服务的发展和改革。

参考文献：

[1]罗福周，韩言虎.我国养老地产发展研究[J].商业研究，2012.

[2]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012.

[3]DengY，GyourkoJ，WuJ.EvaluatingConditionsinMajorChineseHousingMarkets[J].SocialScienceElectronicPublishing，2010.

[4]彭桃花，赖国锦.PPP模式的风险分析与对策[J].中国工程咨询，2004.

[5]张桂玲.PPP模式在农村基础设施建设中的应用研究[J].中国农业会计，2014.

养老项目的盈利模式范文篇3

关键词：珠三角养老地产问题建议

我国正快速迈入老龄化社会，成为“未富先老”型国家。截至2010年年底，中国老年人已经达到1.7个亿，占总人口的12.8%，而我国社会养老服务，尤其是养老宜居环境建设明显滞后。

一、珠三角养老地产的发展优势

养老地产是结合养老的社会主题和地产的商业概念形成的一种房地产概念，产品针对老年人的心理特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。养老地产的保障性需求和市场化需求是有区别的，政府和开发商应该各负其责，低收入社会保障性老年住宅应由政府主导开发建设，中高端养老住宅则应由市场开发解决。广东目前老年人口已突破千万，达到1072万，全省65岁以上的老人占总人口比例已达8.17%。预计到2015年，全省老年人口将达到1288万人，占全省总人口的13.64%，80岁以上的老年人口将达到184万人。当前，国家制定了“以居家养老为主”的9073养老政策，全国将有90%以上的老人在家养老，因此，养老住宅的发展迫在眉睫。

珠三角是特别适合探索养老地产发展的实践区。首先，广东省已经成为全国人口第一大省，老年人口庞大，当前政策允许退休父母将户口迁至儿女户口所在地，使得养老产业需求旺盛。第二，广东地区经济持续快速增长，2010年，广东实现地区生产总值（GDP）45472.83亿元，人均GDP接近7000美元，已达到中等发达国家水平。其中，珠三角九城GDP为37388亿，人口约5611万，人均GDP为9841美元。富庶的经济条件使得区域内养老地产的有效需求稳定。第三，珠三角地区的气候比较适合老年人生活。珠三角气候属于热带海洋性气候，四季差别不明显，广州超过35℃的炎热日数不过6天，夏无酷暑，冬无寒肃，特别适合老年人生活。第四，珠三角房企对养老地产的开发运营早有探索，如广州祈福新运营的“广州祈福护老公寓”，依托国家三甲祈福医院，是东南亚首家酒店式长者公寓。这些因素成为珠三角区域发展养老地产的优势所在。

二、珠三角发展养老地产面临的主要问题

(一)政府扶持政策不明晰

由于养老地产带有一定的社会福利性质，所以，政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要。从广东省来看，目前已经充分意识到发展养老产业的必要性，广州、深圳、中山等部分城市纷纷出台扶持民办养老机构的政策，对民办养老机构给予资金补贴。而这些优惠政策并没有对养老地产的开发过程提供优惠，大多数养老地产项目只能以旅游地产、工业地产的名义来运作，存在较大的投资风险。对养老地产项目缺乏税收和规费的减免政策，而养老地产投入高于普通的地产开发，如老龄社区需要的大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高很多，如果没有相应的优惠政策，很难吸引投资者进入。政府在养老地产的融资政策方面也缺少相应的扶持，养老地产投入周期长，需要政府在金融政策上给予大力扶持。

（二）城市规划养老控制滞后

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用等各项建设的综合部署。对指导城市土地安排和空间组织方面，城市控制性详细规划是最主要的规划条件，在目前的控制性详细规划指标体系中，既包含土地使用性质和使用强度的控制，也包括道路、公共设施配置的控制。而对养老服务的相关指标，却甚至在指导性指标中也没有体现，对于老年人口超过千万的经济发达地区，不能不说是一种明显的滞后。

（三）市场定位同质化现象严重

目前区域内的养老地产开发，大多针对的是60-70年龄段的活跃富裕长者消费群，以养老养生作为市场定位。广东人历来重视养生之道，花甲之年对养生之道更加关注，房地产开发与养生行业的融合，形成了珠三角养老地产开发建设的区域特色。如珠江地产在从化的珠江生命健康城，集医疗、养生、教育、休闲、养老于一体；广州奥园养生城集健康、养生、居住、度假等综合功能为一体，他们的目标全都锁定在富裕健康、刚刚退休的消费群体。但是，老年消费需求是一种变动的市场，他们的身体情况和经济状况是在不断变化中的。不做市场细分，市场定位趋同，是目前影响珠三角养老地产健康发展的另一个问题。

（四）产品设计与后期管理简单复制

开发商对养老地产开发的具体产品的类型和建筑形式考虑比较简单。养老地产的开发商以前大都是开发一般的住宅，如公寓、旅馆,等等，所以对养老地产并没有特别深刻的认识，设计的产品大多是复制公寓式或者旅馆式的建筑形式，包括后期的服务也是照搬一般住宅物业管理的形式。产品设计缺乏创新，尤其是缺乏对养老地产和养老服务的深入研究，缺乏具有针对性的产品和服务。

（五）经营模式缺乏创新

目前，珠三角的养老地产开发经营模式依旧没有摆脱传统房地产的固有模式，采用散售卖出式、持有物业式、部分卖出与部分持有结合式等。散售卖出式其实是房产开发项目的经营形式，开发商仅仅将养老地产作为一种住宅产品进行经营，其模式难以持续；持有物业式经营模式一般适用在度假休闲养生等形式的养老地产，以租赁方式经营，类似商业地产或旅游地产的经营模式；售出加持有的模式是养老地产的部分产权以会员会籍等形式出售给消费者，再收取服务费提供专业养老服务的一种形式，对大多数开发商来说，这种方式部分解决了现金流压力，是一种比较现实的经营模式。

三、珠三角发展养老型房产的建议

（一）对政府的建议

地方政府需要充分调动开发商的积极性：一是放宽市场准入，鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面贯彻平等准入原则。二是实行同等待遇，凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业。三是在土地供给方面增设养老业用地，土地使用权行政划拨，允许养老地产上市转让，建立退出机制。四是在城市规划中增加养老功能控制预设，在大型住宅区规划中增加养老配套设施的规定性指标，对独立养老社区的规划与社区医院的规划同步进行，将养老建设用地比邻社区医院。五是在税收和规费收缴方面给予养老地产减免和优惠。六是制定针对养老地产的金融政策，调动和整合银行资金、商业保险基金、养老基金等资金，对养老地产建设发展提供金融保障。七是大力推进政府养老社区建设，将养老社区建设纳入政府保障房建设体系，切实落实9073养老计划。八是提升社会养老服务水平，建立健全养老服务质量监管机制，培养具有现代老年服务理念的养老服务管理人才，为养老地产的后期运作提供有效的保证。

（二）对开发商的建议

1.养老地产属于长期投资型产品，不能期望快速盈利

在珠三角地区，房地产业已经发展到非常成熟的阶段，进一步的市场细分是这一行业必然的发展趋势，养老地产这种新兴模式正在成为诸多开发商探索的方向。在目前投资渠道狭小的现状下，养老地产项目是一项可持续投资，持续收益的项目。但养老地产与开发商开发的常规住宅有所不同，常规房产属销售型地产，其特点是资金回笼快，养老地产属于持有型的地产，资金回笼慢。养老地产开发优势在于在当前宏观调控的形势下更容易获得政府的支持，作为持有型物业，它还是后期持续融资的有效工具，是长期稳定的收益型产品。因此，养老地产不是一种快速盈利产品。建议把养老地产作为企业产品中的一个配置，有短线能够快速回收的住宅地产，有回收比较稳定的养老地产，进行企业战略层面的投资组合。

2.养老地产的开发类型与产品形式

养老地产分成福利型和商业型两类。福利型养老地产主要由政府主持，以开发建设福利型养老机构为主。开发商可以通过投标参与政府福利型养老地产的开发，完成后由政府收购。商业型养老地产是针对中高端养老消费群体的产品和服务，常见的形式可以分四种：一是大规模居住区中建设专门的养老社区，在住宅区嵌入部分专门为老人建设的社区或者组团，它适合大型社区使用，通常采用出售的形式。二是在常规住宅区中配建养老公寓和设施，如数栋老年公寓，经营模式可租可售。三是专门开发老年公寓和相应配套，通常是持有型经营，辐射周边的社区为其服务。四是度假旅游地产中开发养老产品，在风景旅游区建设养老地产，可以形成度假候鸟式的产品。养老地产产品形式还需要根据区域情况和市场发展不断创新，比如对养老地产与社区医院的资源整合形成新的产品形式的研究等。

3.养老房地产更注重开发链条的整体性

影响养老地产开发的几大因素有土地、资金、经营模式、规划设计、运营管理等。养老地产的开发环节是一个环环相扣的开发链条，它们互相之间有很紧密的衔接，因此，养老地产的开发实际上是对养老产业链的整合和完善。开发商在考虑房产硬件设计的时候，也必须同时考虑后期的运营模式、护理服务、老年医疗、康复设备等因素。养老地产的设计要求必须与老人的需求相符合，如设施中有健身活动中心、社区医院等；对景观园林的设计也应该分布均匀，因为老人行走的半径不大，应该在他力所能及的范围里完成活动的要求。开发项目的盈利模式会影响到规划和建筑设计，出售型的养老地产后期管理也会出现一些问题，如果业主不是老人，后期养老服务提供的服务项目就无法集中进行，造成浪费。因此，在开发养老地产时需要特别注意开发环节的整体性。养老地产不同于普通房产，一旦在规划阶段出现失误，就会严重影响到物业的后期使用。专业老人服务机构的建立是养老地产开发链条上另一个产业引擎，这也是国内养老产业能否承担老龄化社会需求的关键。

参考文献：

[1]李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策[J].上海房地，2010(11).

养老项目的盈利模式范文1篇4

【关键词】“以房养老”；倒按揭；监督管理

一、国内“以房养老”模式分析

“以房养老”在我国并非新鲜话题，早在十几年前专家学者就开始探讨这一模式在我国的可行性，从2005年开始，一些地方已经开始“以房养老”的试点，主要有以下几种模式：

南京模式：2005年4月由南京汤山留园老年公寓推出，它的特点是提供贷款的主体不是由银行或保险公司等金融机构来承担，而是由养老院或老年公寓为老人提供贷款，老人去世后其房屋产权归养老院所有。这一养老模式只针对房屋面积超60平方米的“三无老人”，从推出到2006年11月底，只有3位老人签订了贷款协议。南京模式由于其无中间担保机构，且参与条件较为苛刻，不利于推广。

北京模式：这种模式是以保险公司的形式成立的。为了防止房地产市场波动对住房反向抵押贷款的保险公司产生风险，在保监会认可的情况下，于2007年10月成了了北京“幸福人寿”保险公司，正式开展住房反向抵押贷款业务。业务要求投保人是62岁以上的老人，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金直至投保人亡故，保险公司收回房屋进行销售、出租或拍卖。但是这种模式也没有中间担保机构，而且养老公寓地理位置偏远，也不利于推广应用。

上海模式：也被称为“以房自助养老”模式，是由上海市公积金管理中心在2007年5月推出的。具体做法是：市公积金管理中心在与老人签订合同时，约定按经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心，此后中心按优惠价将房屋出租给老人，房屋交易价扣除租金部分的金额，一次性支付给老人用作养老。若租期届满老人健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。但是，参与此种养老模式的只有一例，阻力主要是很多老人的子女不愿意将房屋产权卖给公积金管理中心。

杭州模式：2009年杭州政府部门推出了“租房增收养老”、“售房预支养老”、“退房补贴养老”和“换房差价养老”等四种养老模式，但是由于其实施规模较小，对未来风险无法把控所以也没有推广开来。

二、“以房养老”试行中的难点分析

这些地方试点“以房养老”模式，最终都没有一个能长期实施并推广使用的模式，可见这种养老模式在中国的推广还有一定的难度。

（一）房屋定价问题。

主要有两方面问题，一方面是目前我国“以房养老”模式要求老人拥有自主产权房，但是现在城市中的老年人有很多并没有购买商品房，居住的还是单位福利房、房改房等所有权和使用权并不明确的住房；另一方面是在房屋的估值问题上，目前我国还没有一个专门的第三方非盈利机构能承担对房屋现状的评估以及在未来10到20年间房屋价值的预测分析。

（二）传统家庭观念较强。

从目前中国需要养老的人口年龄来看，这些老人多是出生在50年代左右的人，在他们到了婚育年龄时国家开始实行计划生育政策，也就是说很多需要养老的老人只有一个子女，如果不是因为意外子女早逝或子女不能在身边照顾了，老人可能选择以房养老的模式，但是对于更多的老年人来说，传统的养儿防老的观念还是根深蒂固的，他们希望将自己今生的房产留给儿孙，而不愿意接受这种“以房养老”这种模式。

（三）银行操作难度大。

银行作为一个企业，有自身的经营需要，从目前我国银行开展的业务来看，还没有开展“以房养老”这项业务。主要是：一方面的问题是土地使用权限问题。在我国作为“逆按揭”业务的唯一抵押物为房产，房产除了有一定使用年限外，还存在贬值、拆迁、灭失的风险；另一方面是老人的寿命问题。以房养老业务只能在老人死亡这种特定条件下执行，生命存续期愈长，贷款期限愈长，银行承担的机会成本风险也就越大。所以，银行在开展此项业务时还具有一定难度。

（四）市场准入与监管制度尚未健全。

“以房养老”的模式需要确定由什么性质的部门来具体操作、更需要银行业、保险业以及担保公司、评估公司等多个部门的合作来实施。这就需要确定一个专门的非营利性机构对各相关部门进行业务协调、对机构业务开展进行市场准人管理以及在后继业务开展中的监管工作。

三、“以房养老”模式可行性对策建议

（一）不断加大宣传力度，扩大“以房养老”在社会上的认知度。

在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下，开展“以房养老”试点不失为一种有意义的探索，这种模式不仅为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择，也有利于满足一部分老人年的个性化的需求。要不断加大宣传力度，使老百姓在认识“以房养老”模式的同时，也要了解到“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一项养老政策，不带有强制性，只是让老年人多了一种养老方式的选择，以便更加从容地安排晚年生活。

（二）加快建立以房养老制度的运行机制建设。

鉴于“以房养老”模式的开展需要投入大量的资金以及对房屋的评估和后续的管理问题，有必要建立一套针对“以房养老”的机制来保障各项业务的开展。首先是确定投资机构。“以房养老”需要大量资金，且在较长时间内只有现金流出而没有现金流入，同时，在房产的处理问题上更多地要依赖于市场，这样就需要一个盈利性机构从市场角度出发来开展此项业务。其次是确定房产价格评估机构。房产价值评估是“以房养老”模式合同确立的基础，也是参保老人按月领取养老金的依据，要保证其客观、公正，房产价值的评估工作应由独立的第三方专业机构来承担，且这一评估机构应按照国家相关规定取得相应的职业资格，并接受政府的监督检查。

（三）探索建立有效的监督管理机制。

“以房养老”作为一种养老方式，也是社会保障的重要内容，同时也是政府保障的基本职能之一。社会保障部门需要履行的监督职能包括：促进市场的有序进行，监督“以房养老”合同的执行。对承保机构的有关“以房养老”业务经营情况进行定期审计，控制其合理盈利，从而保障参保老人的权益。除此，政府部门应对专门负责房屋价值评估的第三方操作规程、评估工作作出监督，保证房屋价值评估工作公平、公正、合理，从而合理保护“以房养老”双方的利益，从而保障此项业务的顺利开展。

（四）开展鼓励政策，不断促进银行介入“以房养老”业务的积极性。

在我国，保险业不允许做按揭贷款，所以银行信贷资金仍是养老资金的重要组成部分，银行业就成了开展“以房养老”业务的主力军。一方面，银行应该主动承担社会责任，利用自己系统内庞大的资金来为社会尽自己的力量和责任；另一方面银行介入需要政府等相关部门的“保驾护航”，特别是在一些房地产市场尚不成熟、价格波动较大的地区，政府需要完善相应的法律、法规，解决银行在“逆按揭”业务中存在的技术难题，同时可以给予银行相应的财政性补贴，带动银行开展此项业务的积极性。

参考文献：

[1]杨洋.“以房养老”：银行角色如何担当[N].金融时报，2013-9-23.

[2]刘小微.“以房养老”探索中国路径[N].金融时报，2013-10-10.

[3]沈晓凯.以房养老模式在中国的可行性研究[J].山西财经大学，2010，3.

[4]傅鸿源，孔利娟.“以房养老”模式的现状及分析[J].城市问题，2008（9）.

[5]张海林.际国内“以房养老”运作模式及经验启示[J].华北金融，2011（12）.

养老项目的盈利模式范文

医养结合运营成本定向服务

一、前言

随着我国人口老龄化的持续加深，养老问题越来越受到社会的广泛关注。尤其是高龄老人、失独老人、慢性病老人等不断增加，其对生活照料、医疗健康、康复护理等方面的需求也大量增加。而医养结合是我国养老服务的重大发展与转变，是应对未富先老状况的一种新型养老模式，更是应对人口老龄化、高龄化与失能化的重要措施，这也是一种有效运用企业存量资产、发挥企业医疗资源优势、实现企业服务社会、创造企业价值的有效手段。而该养老机构往往经营活动的资金回报率较低，投资需求相对较小，流通过程中成本较高，利用国家政策的灵活度较低，这给民营养老机构的发展设置了重重障碍。

二、民营养老业经营管理存在的问题及原因

1.投资回报率低

养老行业本身具有前期投资大，见效慢，资金回笼率较低的缺陷。按照目前养老产业普遍较低的投资回报率计算，普通养老机构收回成本至少需要10-15年。并且，与公办养老机构不同的是，民营养老机构没有政府提供免费的办公大楼，也没有稳定的财政拨款支持，因此，民营资本为主的养老企业生存更为艰难。

2.民间资本投资较小，以观望为主

由于当前的民营养老机构有着之前提过的投资回报率低的现状，并且在各个方面仍然比不上公立养老机构，市场认可度较低。对民间投资者来说，投资是为了获得回报，使手中的资产不断增值，所以投资养老机构这种低收益的项目对民间资本的吸引力较低。一些主动将资金投入养老机构的资本所有者的目的甚至并不是为了盈利，而是将其作为一种慈善行为，但仅仅从公益性的角度出发并不能够很有效的促进民营养老业这一产业的发展。

3.成本管控力度不足

长期官办养老机构的行业主导形成对成本的管控力度不足，事实上，如果想要提高企业的盈利能力，最直接有效的方法就是加强成本控制。民营养老机构与公立养老机构不同在于，民营养老机构最终目的还是尽可能的获利，也就是利润最大化。在市场价格没有很多优势的情况下，企业通过直接控制成本能够直接明显改善盈利质量。

4.缺少对国家扶持政策的创新应用

当前政府对民营养老机构的发展持鼓励与支持的态度，各级政府也将养老服务工作纳入经济社会发展规划之中。但是，由于国家准许民营资本进入养老行业的政策出台时间较短，一方面，大部分有关部分没有制定相应的具体政策措施，导致政府的扶持政策难以落实；另一方面，当前民营养老产业对国家政策的理解不深入，在利用国家政策方面灵活度较低，忽略了对国家扶持政策的创新应用。

三、民营养老业经营管理方式优化升级的对策建议

1.加强民营养老机构与公私立医院、医疗药品、医疗器械等行业合作。

在政府相关负责人的监督下挑选合适的合作厂商，形成“投资―分销―均利”的合作模式，拓宽引资渠道。同时了解国家政策，购买有相应国家减免或补助的医疗药品以节省开支。，同时与医疗器械供应商合作，通^网络等相关渠道购买医院更换淘汰下来功能齐全的二手设备，在保证养老机构基本医疗功能的同时节约资本。

2.运用适当的营销策略维持并且逐步增加民营养老机构的客源。

民营养老机构要想盈利就不应该仅仅考虑从成本上进行控制，减少开支，还应该主动招徕顾客。如，运用人员推销策略，聘用合适的老年人，经过简单的培训后人口相传地向其同龄人宣传入住该养老院的优点好处。运用广告策略，在老年人汇集的老年文化中心设立广告牌宣传，且积极响应国家政策，与当地政府合作，定期组织参观医养结合型民营养老机构的建设，以提高养老机构的曝光率和知名度。

3.探索“以高养低“分步骤的定向服务模式

针对目前大部分民营养老机构依然照搬公立养老机构较为粗放的成本管理模式，创新提出“以高养低“分步骤的定向服务模式。结合目前国内，尤其是重庆市经济仍处于较为快速的增长期，中产阶级不断壮大，消费水平逐步提高，消费结构中服务类，尤其是高端服务类消费所占比重不断增加，同时中产阶级生活节奏不断加快，赡养老人的时间成本和经济成本不断加重，而公立养老机构为主体的现有养老机构仍主要提供的是中低端的养老服务，高端养老服务较为空白，所以主要前期将主要的资金、资源投入到高端养老领域，从养老院设施和人员服务两方面入手，养老院设施主要参考国外较为优秀的民营养老机构的规划建设，同时与重庆市南岸区本地的实际情况相结合。价格定位于高端市场，有一定的利润空间，在形成稳定的现金流之后，利用良性的资金周转，早日实现盈利。

在本市高端养老市场初步取得具有竞争性的市场地位后，有稳定的现金流的前提下，可以将盈余资金投入到中端养老市场。适当扩大养老院的占地面积，购入质量较优的内部服务设备，并对中端服务客户限时开放高端服务设施的使用。同时，扩大服务人员队伍，适应中端养老服务市场的形成。在建设中端市场时，也要注意维护高端市场客户的核心利益，开放的高端服务要有计划和限度，防止高端客服的流失。

四、结语

总之，我国老龄化问题的缓解依赖于养老行业的健康发展，而民营养老业是我国养老行业的重要组成部分。由于我国养老行业起步较晚，民营养老业有很大的发展空间。通过借鉴国外先进的理念和经验，发展出一套具有中国特色的养老模式。在一些现有的好的基础上，比如医养结合模式下，民营行业积极参与和了解政府出台的相关政策，并且灵活运用民营资本的优势，利用现代管理知识不断完善和发展，相信民营养老行业会获得飞跃式的发展。

参考文献：

[1]吴晔.浅谈家庭养老、社区养老、机构养老协同发展.社会科学（全文版），2016.

[2]肖云，陈涛.老龄背景下民营养老机构护理人员队伍的优化.四川理工学院学报，2013.

养老项目的盈利模式范文篇6

一是项目前期规划不合理、后期监管不到位。目前,与养老产业相关的基础医疗设施、专业人才队伍、政府数据信息等资源没有得到充分利用,对一定区域内多方参与主体的基本情况了解不充分,大部分地区未能针对不同区域发展水平、不同需求提出养老产业PPP项目具体实施规范和细则。在已经执行的项目中,医养结合型项目主要集中在大中城市,而公寓型或生态养老型项目多集中在小城镇。然而,小城镇居民和农民的消费能力有限,对高端养老公寓和养老生态园消费能力不足；大中城市医疗资源较为充足、居民就医便利,医养结合型养老服务效果不明显。同时,在养老产业PPP项目运作过程中,一些地方过于强调社会价值,重建设轻监管,对项目运作过程中的定价、询问、服务、评估等环节监管不足,导致一些养老产业PPP项目成为套取财政资金和社会资本圈钱的手段。

二是养老服务业需求与社会资本投资偏好不匹配。现阶段,我国养老服务市场的最大需求,是能够获得优质完善的居家社区养老服务的基本保障类和中端类养老产业PPP项目,这些项目可以使绝大多数老人得到更贴心、更周到的服务。而社会资本的投资方向,则侧重于医养结合、老年公寓、生态养老院等高端养老项目,次重点则是综合服务、福利中心、康复中心等,而居家社区的投资比重最小,造成中低端需求与高端服务供给不平衡,同时也使企业自身面临供需失衡引起的建设风险和经营风险,不利于养老服务业的可持续发展。

三是福利型、非营利型与营利型养老PPP项目布局不合理。福利型、非营利型养老机构都具有收费低的天然优势。相对而言,运用PPP模式引入社会资本参与的营利型养老机构的收费较高。一些地方在推行“公建民营”养老PPP项目时,未对区域内老年人的养老需求、消费能力,以及福利型、非营利型、营利型不同属性的养老机构市场供应缺口进行详细调研,缺乏对不同地区发展水平和老年人观念及地方习俗的了解,导致政策制定时缺少针对性和合理规划,出现政策“水土不服”的现象,造成福利型、非营利型与营利型养老PPP项目布局不合理,不同属性的养老机构未能突出各自优势、协调发展、互为补充。

四是社会资本承担的责任和利益不对称。从当前政策看,“养老服务的事业要引领养老服务的产业,养老服务的福利化高于商业盈利化,公益性高于有偿性”,而公益性和经营性养老服务机构尚没有具体明确、统一的划分标准。“合理界定政府和社会资本合作提供的养老服务边界”,却未说明“边界”的具体标准和指向,优惠政策是更多支持PPP项目中的基本服务还是有偿服务难以分清。养老产业PPP项目优惠政策的不清晰、不完善,容易导致政府和社会资本之间责任与利益的纷争。在利益分享、继续投入、风险分担、经济补偿等方面,政府与社会资本都希望对方承担更多责任,减轻自己的风险。现阶段,我国仍以公益型养老引领养老服务业发展,这种客观环境与尚不完善的养老产业PPP项目优惠政策,导致了社会资本承担的责任和利益不对称,从而影响了资源合理配置和社会资本的经济效益。

针对上述问题,应从如下几个方面着手解决:

养老项目的盈利模式范文篇7

关键词：养老地产发展模式市场机制

一、养老地产内涵概述

养老地产是养老产业的模式之一，是市场机制下养老制度创新的结晶，是养老保险制度在市场经济条件下积极拓展投资领域、不断破除体制性弊病而走向市场化、资本运营方式的结果。而养老地产是一种复合型地产，是“养老+地产”的开发集成模式。其内涵是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整的镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。养老地产模式的兴起和繁荣体现了地产业从传统全市场覆盖地产营销模式转变为集约的主题式、细化式的市场覆盖营销模式，是新型地产营销模式与社会保障体制创新的完美结合。

二、我国老龄化社情是发展养老地产的客观必要

伴随着三十年市场经济的发展和成熟，我国的“人口红利”时代已经趋近终结。与发达国家相比，我国的老龄化呈现出老龄人口基数大、增速快的特点，还包括老年人及其家庭未富先老，庞大的高龄人口群体等等。据全国老龄工作委员会办公室统计的信息，截止2010年，全国60岁及以上老年人口达到1.67亿，占总人口的12.5％，同比净增725万，增长了0.5个百分点。80岁及以上老年人达到1899万，占老年人口的11.4％。一系列严峻的数字表明了我国老龄化社会有着中国特色的特殊国情，即生产力发展水平不高，人均生产总值过低，社会保障体系不健全，从而引发了巨大的老龄社会问题。这也侧面反映出我国的养老制度尚不完善、老有所养远没有覆盖到绝大多数人群、未富先老矛盾突出、基础设施建设薄弱漏洞太多等问题。而正是基于我国这样的国情，诸如老龄人口基数过大且不断激增，加上贫富差异和区域经济差异所造成的差异巨大的老龄人口的消费水平，决定了我国的养老制度不能简单的照搬或直接复制发达国家具有较高发展水平的养老保障模式。从这个角度而言，我国独特的老龄化国情和社情决定了我国养老制度在政策制定上以及和措施的执行上已经势在必行。而从养老地产的角度来说，一个有发展前途和社会责任感的房地产开发企业，都会积极主动的去探索研究适合我国国情社情的养老地产发展模式，这既是我国养老保险制度创新的有力实践，又是房地产开发企业可持续发展的重要保证。

三、关于我国养老地产发展模式的思考

作为我国房地产新型的投资领域和营销项目，其全新的增长点和产业优势自不必说，必须要冷静思考的是这个项目内在的风险性，这是对于这个新型行业尤其是关乎我国养老制度这种关乎社会特定群体稳定的重要项目类型，必须要全面估算其中可能遇到的问题。

（一）不确定的营销盈利模式

作为一个新兴市场和新兴产业项目，养老地产在获得全新的产业优势的同时，还存在着作为新兴产业模式所固有的不确定性和风险性，而在投资、管理、营销等一系列组织行为中还存在着巨大的变数。在养老地产这一链条中，各种企业类型都会因为面对养老产业所先前固有的高投入、长周期、经济环境在投资期间多变等复杂的不确定因素，而导致其为了应对这些潜在的投资风险而制定和确定科学合理的用来计算投入产出比的模型，而这种行为的难度是可想而知的。由于养老地产与以往各种地产类型执行的完全是不同的管理方法和营销手段，没有现成执业经验的地产投资企业集团必然造成当前相关公司明确的盈利模式的暂时缺位。虽然地产投资相关企业资本的长期性很好的迎合了投资养老产业期限较长的特征，这也是时下能够支撑养老产业的基本认可和辨识依据。但目前养老社区有着极为不明的用地性质，依据的是很高的地价，这就给未来的收益带来的极大的不确定性，内涵着极大的风险隐患。作为一种资金密集型产业链条，养老地产肯定要大量的投入资金，从而带动了全社会产业链进一步重视和考虑倾向养老地产的盈利模式和性价比。但这种考虑至今还只是停留于理论上，尚未有成形的模式和成功的经验作为参考和借鉴，对于已经进入或者即将进入养老地产开发的企业来说，一切都还是未知数。因此，基于养老地产业较为新兴的产业特征和不确定的营销模式，需要进行冷静的思考和运营把握。

（二）我国特色养老地产应首先健全优化产业链

当前我国的养老地产还处于摸索阶段，因此首要的任务是应推进养老产业链的形成，从而促进养老地产的开发和建设。目前我国的养老产业链条尚处于形成过程中，如建设资金投入、建设用地提供、设施设备配备适老化用品购置、运营管理引进等环节都有待进一步衔接。可以说，完善的养老产业链条是促进养老地产项目开发和建设的重要前提，只有相关完整的环节能够得到顺利衔接，才能有效促进养老地产的顺利发展。目前既需要建设良好的信息平台来衔接各个环节，同时也需要政府出台支持政策来培育各环节的成长。针对产业链的优化健全，还要通过制定针对性的产业标准，需要有关部门制定政策和标准以加强规范和引导养老地产行业的健康发展，从而应对在实际建设中所遇到的由于产品多样化和建设主体多元化所造成的水平不均衡问题。同时国家还要出台各种政策来鼓励养老机构的健康发展，促进产业布局下养老项目的多样化和有序化。

参考文献：

[1]王忠.养老地产商业模式解构[J].地产经济,2011（2）

养老项目的盈利模式范文篇8

浙江省养老机构大致分为以下几种：

国家或集体兴办。温州的红景天养老院是由街道开办的，为充分发挥投入的国有资本效能，提高管理和运营水平，获取最的大经济效益和社会效益，让人住老年人得到最好的照料，享受最好的服务，主管部门采取了产权与经营权分离的方式，公开招聘经营管理人员。招投标结束，双方签订合同。中标方在满足五保、特困老人入住(收住五保、特困老人，政府给予补贴)的前提下，招收社会老人入住，享受国家非营利机构所有优惠政策。期间，经营者以租金形式分批向主管部门上交部分经营利润。

集资兴办。温州永嘉的康乐山庄、玉环的夕阳红山庄是由老年人自发组织起来，在集体的土地上个人集资兴建的老年人社区。温州的红枫山庄也应归人此类，所不同的是该山庄由私营业主出面策划，政府划拨土地，私营业主只投入少量启动资金，办妥手续，然后按每平方米1700—2200元不等收取老人的资金建房。现红枫山庄的经营者已经由民政登记的民办非企业改为工商登记营利企业。上述山庄均享受国家非营利机构所有优惠政策。

非营利机构经办。宁波市的颐乐园是由政府出面协调，政府划拨土地100余亩，并出面协调市财政、市慈善总会、大红鹰集团共同出资1．3亿元兴建的。该院建筑规范，环境幽雅，条件优越。出资方共同组建管理公司，在工商局登记，享受国家非营利机构所有优惠政策待遇。该院吸纳了400多老人入住，80％以上是离休老干部。因为条件好、收费低，老人常常排队等候人住，床位供不应求。

民间资本兴办。温州的水心老年公寓是由一对热心老龄事业的下岗夫妇租用闲置的厂房开办的，年租金15—16万元，收住老人70-80位，满负荷运转。年盈余六七千元。此种形式在浙江全省还有很多。奉化的99老人乐园是私营业主王雪飞夫妇卖掉了经营良好的企业，投资1400多万元兴建的全省规模最大的民营老年公寓，所用土地为协议出让。公寓条件较好，现收住100多位老人。台州市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，政府划拨用地274亩。规划有高档老年人住宅、老年公寓、老年护理院、老年活动中心等，是一个设计超前、功能完备的老年人社区，现企业已投入4000多万元，建设总投资约需3-4亿元。

纵观以上四种兴办模式，我们以为第一种模式代表着社会福利机构改革的方向，是盘活存量资产，有效利用现有养老资源，提高资金利用效能有效模式。第二、三种模式不仅不宜推广，而且应该严格限制或者禁止。因为这两种模式养老隐含着较为严重的问题：

国有土地资源的流失。土地是我国极为稀有且不可再生的资源，国家对土地资源的保护极其重视，颁布了《中华人民共和国土地管理法》等多部法律法规。永嘉和玉环的少数老年人自己组织起来，没有经任何土地部门审批并未办理严格的用地手续，即自己动手在集体的土地上集资盖房，建起子康乐山庄和夕阳红山庄，严格意义上讲是土地使用的违法行为。

导致不当受益。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，由于没有计人土地成本，所造房屋与房地产开发房屋存在相当可观的差价，这部分差价构成了不当受益。例如一位老人几年前出资5．6万元购买了一套80多平米住房的使用权，现转手出让卖到20多万元，自己仅需向山庄管理机构上缴2800元的管理费即可。还有一位老人以每平方米1200元的价格，花30万元拥有了一栋250多平方米带车库独立别墅的使用权，装修费却花了60多万，而在其对面仅一路之隔的房地产开发房产则为每平方米4000—5000元。

社会再分配不公。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，参与的老人不是也不可能是最需要关注的贫困老人，多数是离退休干部、教师或者是收入较高并有一定积蓄的老人；而真正贫困需要福利照顾的老人却无力集资盖房，无法享受此等优惠。结果是贫者愈贫，富者愈富。宁波市颐乐园人住的80％以上是离休老干部。其中有位离休的局级干部，夫妇二人在此居住带有卫生间和厨房的套房，连吃带住加上卫生保洁等费用，每月仅需开支20__元，还不到其离休金的一半，享受着超值的服务。他家里原有的住房则可租可售，两头获利，无形中每月增加了不菲的收入。社会福利属于社会再分配的范畴，其出发点是扶危济困，是帮助社会上最需要帮助的人群，起到稳定社会的作用。可是人住诸如宁波市颐乐园之类高档老年公寓的人员原本享受了应得的福利，再来这里以较小的代价获得超值的服务，实际上是社会福利享受对象的错位，既违背了社会福利的本意，也造成了事实上的再分配不公。

隐含着不安定因素。温州出台以在工商登记和在民政登记为标准来区分营利养老企业或非营利养老机构的文件以后，由政府划拨土地集资盖房的红枫山庄私营老板立即提出改“民非”登记为工商企业登记，这样就需要补交土地出让金，该老板表示这笔出让金肯定会转嫁到人住在该山庄的老人头上，无形中把政府推到了山庄老人的对立面，导致政府与老年人的直接对立。对此当地有关部门深表忧虑。

存在国际化养老的误区。浙江省有的养老机构为了增加收入，提出吸收港、澳、台甚至外国老年人来人住。如果该机构是按完全成本计价接收入住，则无可厚非，但如果是按目前通行的不计地价和造价，仅按运营成本计价的方式接纳入住，就值得商榷。

第四种模式恰恰是应该大力提倡和推广的。因为它是真正的民间资本投入，自主经营、自负盈亏，既弥补了政府社会福利的不足，又为社会老人提供了养老服务，满足了日益增长的老年人的需求，同时也吸纳了很多下岗女工和民工，完全符合我国政府大力发展社会服务业的指导思想，理应给予扶持和推广。但也恰恰是该种模式遇到了政策瓶颈：只有登记为民办非企才能享受国家的优惠政策，可是登记为民办非企又给这些企业带来许多麻烦和困难。如在温州开办水心老年公寓的一对夫妇，以公寓为家，吃住在公寓，亲自买菜、做饭，惨淡经营，年盈余仅六七千元。即便如此，按照民办非企业的管理规定，这盈余的六七千元也归该公寓所有，而不能属于个人。奉化的99老人乐园因为登记为民办非企业，受政策限制，投入大量资金盖好的房产成为“福利机构所有”(宁波房管所、民政局出具的不能抵押贷款说明)，资金问题凸现，举债无门，经营陷入困境。台州市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，建设总投资约需3—4亿元。由于台州市发文将该山庄定性为“民办非营利福利事业单位”，土地不能抵押贷款，将来土地上的建筑物也不能抵押贷款，致使企业资金运作困难，且其投入资金将不能收回，投资商如今是进退维谷，骑虎难下。

我们发现各地对什么是社会福利、什么是老龄产业不甚明晰。有的地方把所有养老机构都看作是老龄产业，也有的地方把所有养老机构(老年公寓、老年住宅区)都视为社会福利事业；有的以在工商还是在民政登记为标准来区分社会福利和老龄产业；有的又以营利或非营利来区分社会福利和老龄产业。我们认为上述看法都是错误的。

首先，社会福利与老龄产业有着本质的区别。社会福利是国家在法律和政策范围内，向全体公民普遍提供资金帮助和优待服务的社会制度。它表现为国家及社会团体兴办的多种福利设施、提供的社会服务以及各项社会福利事业，讲求的是公平与公正，是不计成本和盈利的。比如国家办的养老院、福利院，国家投入了土地、资金等大量的人力物力，决不是为了盈利，而是为了扶危济困，稳定社会。而产业则不同，产业是指生产事业，是经营活动，提供的是商品，追求的是利润和效益。老龄产业是随着人口老龄化而出现的新兴产业，是为老年人提供特殊商品、设施和服务，满足老年人特殊需求的行业和企业经济活动的集合。

其次，以在工商还是在民政登记为标准来区分社会福利和老龄产业，不仅不科学，而且容易造成混乱。比如，宁波市的颐乐园组建了管理公司，在工商局进行了登记，对外介绍其经营是盈利的。那么能否据此断定它是养老产业呢?结论是否定的。因为它的投资主体是国家、非营利机构(宁波慈善分会)和社会捐赠(大红鹰集团)，仍然是社会福利的性质。所谓的盈利是建立在对原始投入不计成本、不计利息、不算折旧、不求回报的基础之上的，是仅仅以充分享受政府免税等优惠政策之后的运营成本为起算点的盈利，并不是真正意义上的盈利。极而言之，不过是福利机构管理方式的改进、福利资源利用率的提高而已。而登记为民办非企的温州水心老年公寓、奉化的99老人乐园恰好应该定性为老龄产业，也是国家应该重点扶持的对象。

通过调研，我们感到：国家出台政策扶持老龄产业的发展很有必要。适时出台相关政策，吸引大量民间资本进入养老服务业，鼓励、扶持以养老服务为主体的老龄产业大力发展，既可以弥补国家福利资金投入的不足，又可以为广大的老年人提供优质的服务，促进社会服务业的发展，保持社会经济协调、稳定、持续的发展，对于提高老年人的生命、生活质量，拉动经济增长，促进社会就业，都具有极其重要的意义。

养老项目的盈利模式范文篇9

一、PPP模式的诞生与发展

从西方福利国家的PPP模式的发展和应用来看，大体分三个阶段：

第一个阶段是拒绝PPP模式。这一阶段是在20世纪40年代中期至70年代末期。这一时期是发达国家政府追求高福利的时期，各国政府都扩大了公共服务的领域和相关的政府机构，公共服务基本上由政府相关部门包揽，对私人营利企业和私人非营利组织参与公共服务，持排斥态度，除一些慈善机构为一些特定领域的群体服务以外，别无其他建树。这时期的私人非营利组织的发展受到政府垄断行为的抑制。

第二阶段是鼓励PPP模式发展。这一时期是在20世纪80年代初到90年代初。这一时期由于英国首相撒切尔夫人和美国总统里根力主私有化、市场化，将一些公共服务交由私人营利企业和私人非营利企业运营。但由于私人营利企业追求超额利润，非营利机构缺乏资本投入，让公共服务设施超期服役或过度使用，大大降低了公共服务的质量。另外，一些非营利组织由于受其组织的自身局限性，只能服务于一定领域，无法替代政府所提供的公共服务。政府在财政严重入不敷出的情况下，也很难用更多的财政资源来支持非营利组织的公共服务。结果，由于“政府失灵”、“市场失灵”、“非营利组织失灵”，使公共服务的质量和水平全面下降，有些国家的公共服务基金交由私人基金管理公司运营，出现全面亏损和缩水。

第三阶段是鼓励“第三方治理”。这一阶段是20世纪90年代中期到现在。在政府、市场（私营企业）和非营利组织的公共服务全面“失灵”的情况下，政府不得不加强了对公共服务的管理，并引入了“第三方治理”。“第三方治理”是指在不增加、不扩大政府公共服务机构的基础上，对私人营利企业和非营利机构参与政府提供公共服务资源分享（PPP模式）的管理和监管，以提高公共服务有限资源的利用效率，降低服务成本，提高工作效率。第三方服务的一个办法就是把私人营利企业和非营利机构组织起来，参与政府的公共服务，即分给他们一部分公共服务的任务。如私人银行参与到政府的抵押担保项目中来，私人健康保险公司和医院加入医疗保险和医疗补助项目，私人非营利社会服务组织（包括社会慈善机构）参与到由政府出资购买的养老服务中来，等等。

以上三个阶段，是世界上公共服务领域引入ppp模式的一个发展过程。世界各国在引入PPP模式中，由于国情不同，理论和实践探索的差异，PPP模式在各国的发展规模和进入公共服务领域的深度也不尽相同。

二、我国盲目搬用PPP模式出现的乱象

当前PPP模式由于盲目使用，已出现一些值得关注的乱象。在公共领域采用PPP模式，原本是普惠大众，而实际是惠及少数有钱人，与PPP模式的宗旨相违背。有些采用PPP模式开办的高档“国际医院”或豪华医院，服务和收费已与国际发达国家接轨，已超越了中国这样中等发达国家居民的收入水平，普通老百姓无法享受这些“豪华”或“超豪华”的公共服务。一些PPP模式联办的乡镇医院和社区医院，不是根据病人医治疾病需要开药，而是问病人需要什么药、开多少药来开处方药，结果使医疗保障费用大幅度超支和药品的浪费，以及药贩子群体的滋生。

在养老服务方面，通过PPP模式兴办的养生院、养老院、康复院等机构的收费，普遍高于相应的公办公营机构。一些公办民营或民办公助的养老机构也因盈利水平低而积极性不高。一些政府购买的养老服务因服务提供者需要增加盈利水平而降低服务水平。

在教育领域，在义务教育阶段的私立学校，除高价挖公立学校的师资力量外，收费标准也奇高，成了“贵族”学校。在高中阶段，通过PPP模式开办的国际学校，也成了“权贵”子女出国上学的特殊学校。一些大学利用PPP模式联办各类培训班，由于超负荷运行――有的高校培训的非学历再教学人员超过当年新生的5倍，严重侵占了正规学生的教育资源。

一些由PPP模式建设的铁路和公路都以高收费来获得高收益，失去了公共交通的公益性。一些利用PPP模式组建的民营航空公司，也利用地方政府的财政补贴和税收减免而超低价格运行不正当竞争而扰乱了民航正常的竞争性秩序。以上PPP模式出现的乱象应认真清理。以使PPP模式健康成长。

三、公共服务领域搞PPP模式要进行分类

PPP模式自20世纪80年代以来，几经反复，现已逐步完善。在当今发达国家，已积累了一些成功的经验，但也存在一定的问题。最成功的经验是将养老基金委托基金管理公司进行市场化运作（风险投资）使其保值增值，在美国、英国都已取得成功，在智利失败了。在养老保险方面，养老院实行公办公营、公办民营、社区办社区义工经营方面也积累了一定的经验。在医疗保障方面，政府办的公立医院服务于普通的医疗保障群体，私立医院主要通过优质服务，为一些高收入群体提供专项医疗服务，教会和一些慈善机构开办的医疗服务机构，主要为弱势群体服务。

在“水、电、气”等准公共产品方面，奥地利实行公办公营、德国实行部分公办民营，美国的“水”实行公办公营、“电、气”实行“国有公司与私营公司合作联营”。

在公共交通方面，铁路“私有化”（吸收私人资本参股）在英国、美国没有成功，仅在日本取得了成功。

对于PPP模式怎样运用，世界没有统一定见，各国内部均由诸多分歧。由此可见，PPP模式的推广不能一哄而起，应根据不同国家的国情和不同领域、不同行业有所区别。

四、我国借用PPP模式要考虑国情

根据2014年国务院、财政部、国家发改委有关文件确定的实施PPP模式的项目范围，重点是城市基础设施和公共服务领域，如城市供水、供暖、供气、污水和垃圾处理、保障安居工程、地下综合管廊、轨道交通、医疗和养老服务设施等。

我国PPP模式在公共服务领域的应用，也要考虑我国的国情和行业特点，有所区别或差异。特别要处理好政府资本的公益性与私人资本的盈利性如何协调的问题。笔者的看法如下：

在公共卫生、公共医疗和义务教育等纯公共服务领域，不宜搞政府资本与私人资本相互参股组建混合型公共服务机构――PPP模式，只宜将政府资本与私人资本分开投资组建公办公营和民办民营机构，各自独立运营。教会和慈善机构办的纯公共服务机构可由举办单位独立经营，政府给予必要的支持。

在养老服务方面，PPP模式主要体现在养老基金委托有资质、有信誉、有业绩的社会基金管理公司按市场化规则，投资拟上市公司、高科技企业和有盈利空间的国家重大项目。在养老服务方面，可以搞公办公营、公办民营、私办公助、民办民营，国家给予税收减免和政府出钱购买服务等多种形式给予支持。但公益性的养老院、临终关怀机构等不宜引进私人资本搞PPP模式。养生、康复、养老相结合的具有公益性与盈利性复合的为老服务机构，可由私人投资，国家给予减免税收或适当补助等形式予以支持。

在公共交通方面，主要服务于大众上下班和出行的公益性公共交通不宜引入社会资本搞PPP模式。但在公共交通站场和公交线路一定范围搞房地产立体式开发可引进社会资本，建成后可委托第三方经营，利润按土地所有方和出资方商定的比例分享经营红利。铁路干线不宜搞PPP模式，支线可以搞PPP模式。一些盈利水平高的高铁可适当引入社会资本按PPP模式经营。

养老项目的盈利模式范文

1.图书导购。豆瓣是国内最大的读书评论UGC聚合平台，但在其盈利方面确是十分没有新意的导流模式。主要将一本书在当当、亚马逊、京东、99读书人、蔚蓝网等比价导购。此种导购模式说实话属于中规中矩，毫无新意。

评价：对于豆瓣这样大的公司，如果光靠这点蝇头小利想撑起公司，等于是喝西北风。

2.豆瓣阅读。豆瓣阅读是豆瓣新出台的可盈利项目，合作公司有限，所以电子书库存也有限。豆瓣阅读的第二个盈利项目就是出版小众作者、译者的电子书，一般一本书售价在0元~3.99元之间，并且买的人也不是很多。对于豆瓣这样的大公司来说，依然是一个不算盈利的项目。

评价：第一不会是老大，第二是未来自出版可能有希望。

养老项目的盈利模式范文1篇11

每年上万亿元PPP盛宴

如果说新型城镇化建设将为中国开启一场几十万亿元的投资盛宴，时下各地正在推进的PPP（public―private―partnership公私合作伙伴关系）模式无疑是其中最引人注目的亮点。

日前，河北省举行PPP项目推介会，推出首批32个重点项目，涉及城市轨道交通、机场、垃圾和污水处理等领域，估算投资总额达1330亿元。

之前，重庆市也宣布今年继续推进13个PPP项目，涉及高速公路、轨道交通、铁路、公共设施、港口物流、土地整治等六大领域，累计投资将达1300亿元。

事实上，自去年底财政部推出全国30个示范项目以来，江苏、安徽、湖南等诸多省份都已推出当地的PPP项目，尽管尚无全国统计数据，但财政部估算，目前已公开的PPP项目总投资约2万亿元。

那么，在这一合作中，各级政府及部门将开启一场怎样的民资盛宴？

“PPP项目的市场规模很难估计，但今后每年市场都会在1万亿元以上，可能达到数万亿元。”北京大岳咨询公司总经理金永祥告诉记者，未来政府的公共产品和公共服务都会逐步全面向民资放开，PPP模式的市场规模将会很大。

将有哪些领域会对民资开放？财政部PPP工作领导小组办公室副主任焦小平说，从财政部推出的示范项目看，主要集中在涉及城市轨道交通、收费公路、流域综合治理、保障性住房、供水供暖供气、垃圾污水处理、医疗养老设施等众多领域。

民资进入垄断领域

在业内人士看来，PPP不仅是一种融资手段，更重要的是一种理念和思路的转变，最终实现的将是政府、企业、社会的共赢。

共赢，意味着政府为社会提供高效公共服务的同时，民营投资者能从中获得更广阔的投资和盈利空间。

以PPP模式进入黑龙江省佳木斯市供热领域的法国达尔凯供热公司近几年连续盈利，总经理杜鹏告诉记者，主要是企业获得了政府出让的期限达25年的“城市供热经营许可证”，供热面积覆盖半个城市，供热费是企业收入的稳定保障。

4月21日，国务院常务会议通过《基础设施和公用事业特许经营管理办法》，决定在能源、交通、水利、环保、市政等基础设施和公用事业领域开展特许经营。这一管理办法意味着，特许经营的“尚方宝剑”成为民资进入垄断领域的重要制度保障。

财政部财科所研究员孙洁说，PPP蛋糕是否好吃，关键要看项目。项目现金流要充分、价格机制足够灵活，或通过财政补贴、转移支付、基金支持以及资源补偿，确保项目有足够的回报，这样社会资本才愿意参与。

而从已经明确的PPP项目回报机制看，PPP运作方式主要包括委托运营（Q&M）、管理合同（MC）、建设-运营―移交（BOT）、建设―拥有―运营（BOO）、转让-运营-移交（TOT）、改建―运营―移交（ROT）等多种形式。

细化制度保民资“赚钱”

PPP模式意在政府和民营资本之间建立一种长期合作关系，民营资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作，并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回报。

但从各地推进PPP的实践看，仍面临不少挑战，一些地方出现项目落地难、叫好不叫座的情况。

业内人士指出，当前PPP项目运行最大的难题就是各有想法。地方政府及部门多将其视为投融资渠道；社会资本则想尽快回收资本、技术，有的甚至希望从中获取暴利。而“政府能否按合同依法办事是民资最大的顾虑。”金永祥说。

对于城镇化建设中很难盈利的公益性项目，金永祥说，政府不能将其视为“包袱”甩出去，实际上从各地实践看，不乏民营资本从PPP项目中盈利的，关键在于政府要转变观念，要设计好项目的现金流，通过政府购买服务以及可行性缺口补助等方式确保民资得到回报。

而对于民营投资者，孙洁认为要有正确的盈利观。“PPP项目应该确保盈利，但不能暴利。”他建议，目前PPP涉及政府出资购买服务部分已经纳入预算，但通过居民出资购买服务的部分还没纳入预算，未来应出配套文件，以便解决投资者有回报但不能有暴利的问题。

养老项目的盈利模式范文篇12

然而，由于国内养老地产处于发展初期，可借鉴的经验并不多，这些企业对养老地产的试水皆在摸索中进行。

“现在都是摸着石头过河。”克而瑞研究中心一位研究员在接受《新财经》记者采访时表示，“国内对养老地产可提供参考借鉴的成功项目几乎为零。”

与国内的养老地产模式乱象丛生的现状不同的是，国际上很多发达国家由于早已步入老龄化社会，形成了丰富、成熟的养老地产开发模式。近几年，中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。通过这些“样本”，我们也许能感悟到“中国养老地产”的未来走向。

欧美养老：社会养老

从19世纪中后期开始，发达国家就陆续进入了老龄化社会。目前，发达国家60岁及以上人口占总人口的比例已达22%。在长期应对老龄化的实践中，欧美国家形成了许多养老模式。

由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。

以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。

美国的养老模式有盈利和非盈利之分，前者大多为私人公司所办。其养老社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。太阳城就是其典型代表楼盘。

说起太阳城，很多北京人都不陌生，在北京就有两个：北京太阳城和东方太阳城。但多数人不知道，太阳城的“鼻祖”在美国。太阳城中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，是美国较大的老年社区之一，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。

美国太阳城的整个社区包括“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。

在太阳城，无论哪个年龄段的老人，选择哪种住宅，都能享受到积极活跃的老年生活方式。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外，在社区内，还有各种各样的俱乐部，是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木匠活、缝纫坊等，甚至还有中国画。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。这里还有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。

值得国内企业借鉴的是，太阳城属于住宅开发性质，盈利模式主要是住宅销售。另一方面，太阳城社区内不建设相应设施，主要依赖社区等所在城镇提供的大市政基础配套，这使得前期投入成本大幅降低。

不过，由于国内公共医疗资源匮乏，大市政基础配套设施不够完善，如果国内企业在建设养老社区时不提供一定的医疗、护理等配套设施，会极大地影响客户的消费选择。

欧洲也是较早步入老龄社会的地区之一，国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将城市意味、社区功能和生态目标三种元素结合在一起，讲究自理自助。如德国慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓，这是全球诞生的第一家老年公寓，目前通过基金会和服务公司运作，已经有40多年的历史。该公寓设施齐全，功能完善，服务优良。除医疗等必备配套外，洗衣室、休息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池（兼具锻炼和治疗作用）、健身中心、图书馆、钢琴室、发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫练习设施等一应俱全。

亚洲养老：家庭养老

与西方国家讲究独立自主不同的是，亚洲国家家庭传统观念较强，亚洲国家多致力开发家庭养老的功能。

日本、新加坡是较早进入老龄化之列的国家。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”）。

在日本，日本的老龄人生活质量是在良好的社会保险保障体系基础上实现的。养老社区提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活（二代居）的住宅产品。代表楼盘有港北新城。可借鉴之处有：老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助处理。

港北新城是日本典型的“镶嵌式”养老住宅，它把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加丰富多彩。

港北新城把老少户住宅（二代居）、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。

另外，在日本，现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。目前，日本的养老服务以推行“小规模、多技能的社区养老”为主。在小规模、多技能的社区养老院中，床位在20？30张，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。

新加坡主要的养老模式以政府为主导，由政府提供90%的建设资金，对养老机构各项服务提供不同的津贴。同时，政府在建造福利房时，专门设计适合几代同堂的户型，并在购房价格上给予优惠。由于政策引导，目前已婚子女与父母合住同一组屋或同一组屋区的住户已达41%。

据上述克而瑞研究中心研究员介绍，目前西方国家养老模式主要以家庭养老、居家养老和机构养老三种基础养老模式为主。随着社会发展，西方发达国家的一些养老机构在觉察到老人不同的需求后，开始推广诸如互助养老、以房养老、旅游养老、候鸟式养老等多种形式的养老模式。

随着国内养老产业走向市场，国内养老模式逐步出现在大众视线中。