社区养老盈利模式范文篇1

1影响中国养老产业市场的因素

根据国际经验，养老产业市场能够良性地运转，需要具备人口老龄化、社会财富的普遍增加和发达的专业护理业。仔细对比上述3项要素，中国社会目前只有在老龄人口数量和社会老龄化程度上完全符合要求，其他方面均相差甚远。在社会财富方面，虽然改革开放以来中国社会GDP不断增长，但是社会民众的可支配财富并没有得到普遍的提高。单就老年人养老保险金这一项指标来看，2013年全国两会的人大代表提供的最新数据显示，目前大多数非机关事业单位城镇退休居民养老金较低，全国平均为1721元/月。但据笔者掌握的数据资料显示，目前市场提供的养老服务价格即使是在湖南西部一个县级养老院里，一个月养老服务收费标准也要1500元，因此，如果没有完善的社会保险制度支撑和强大的国家财政补助，老人们根本无力购买社会化的养老服务。在发达的护理业方面，虽然中国近三十年来社会医疗事业取得了巨大的发展，但在养老护理这一细分领域，中国还存在着严重的滞后与缺失。正是形成养老产业市场两大要素条件的不具备，所以才在社会力量参与养老产业的过程中，遭遇了盈利模式不明确、运营模式不明确、缺乏专业的护理供应商等一系列现实操作问题。这些问题又倒逼进军养老产业的房地产商在运作养老社区的过程中，重走普通住宅的盈利模式，往往采取的方式是在大型的开发地块中，划拨很小一部分土地用作老年住宅的开发，业界称之为综合型养老社区，地产商也希望借着综合养老社区的名义，在土地获取、税收和建设补贴方面获得国家的优惠。然而就在2013年年底，就在养老产业尤其是养老地产被炒得如火如荼之际，民政部部长在公开采访中明确表示，养老地产不属于养老机构范围，这也就意味地产商没开发的养老社区，根本无法获得养老机构建设的相关优惠。

2建筑设计企业的市场空间

很多分析人士认为，在养老产业和养老地产中，护理是核心，房子其实不重要，对于整个养老产业来说，这一观点十分正确，但这并不意味着建筑设计企业在养老产业中没有市场潜力和空间。笔者认为，在上述种种养老产业的市场不利条件下，目前地产开发商、养老运营商和养老设备供应商一时间面对中国社会的养老蛋糕，都难以下手，唯独建筑设计企业目前不受上述种种条件的制约。因为我们在养老产业中的客户群体不是老年人群，不直接面对老年人群提供服务，而是面向试图通过服务赚取老年人群财富的地产开发商和运营供应商提供服务，与我们的传统业务相比，除了提供的产品类型为特殊的老年住宅设计外，市场营销的方式并无太大差别。虽然老年住宅不是养老产业中最重要的部分，但却是基础的硬件部分，是一切老年服务和护理提供的空间场所，国家有着特殊的要求和规范标准，因此，无论是开发商修建的综合型养老社区，还是政府公办的社会福利机构，以及民营企业改建或者新建的养老机构，都无法绕开我们对其提供养老服务空间的设计或者改造，以及专业化的装修。可见，在养老产业中，正是这一必不可少和无法避免，决定了建筑设计企业在养老产业中的市场空间。

3不同养老住宅产品的市场趋势分析

社区养老盈利模式范文篇2

美国养老产业已经有近100年的历史，在美国的养老社区中，盈利性投资机构占比达到90％，并且美国养老公寓投资机构近80％为上市公司，而且美国养老公寓投资机构近70％与保险机构对接。亚洲养老产业做得比较好的国家是日本。日本养老产业也已经有近40年的历史，但是每个单体养老社区的规模都比较小，服务非常精细化。

以美国佛罗里达太阳城中心老年社区为例，该社区是闻名世界的最为成熟的老年社区之一，社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万户。社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区，社区各项活动一直由开发商运营，不久却成为开发商的沉重负担。1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构一一社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费。以维持机构的运营。

该社区中专门针对老年人的建筑进行了规划：通过无障碍设计，来强调方便安全，比如社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座。通过极强的空间导向性。来应对老年人的记忆力感知力下降，比如对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。针对身体健康对应的有医院和老年护理中心，针对心理健康对应的有老年图书馆，社区交流大厅。除了有丰富的会所运动，高尔夫是老人们的最心爱的运动，约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。针对这个现象，社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元。

同时社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过200种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等，这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情，俱乐部的这些活动丰富了社区老人生活。

在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元，为老人提供了专业、完善的配套设施，可以使老人享受的康乐到包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场等。总之，各年龄阶段的老人在社区中享受到良好的硬件设施和优秀的人员服务。

过去，在日本，配有医疗服务的养老院一直是养老设施的主流。日本东急不动产先人一步，从2003年开始兴建养老公寓。去年年初，日本大型房地产企业东京建物与NTT都市开发也相继投资开发高端养老公寓项目。与此同时，日本国土交通省2012年预算案中，将为养老公寓的建设提供325亿日元的资金支持，包括对开发养老公寓的民营企业和非盈利机构进行直接补助。日本这种从民到官对养老公寓的投入，不仅反映了一个市场需求，更体现出一个国家对老年人的真正关注与福祉。

日本东急不动产根据老人的年龄进行分类，比如55到60多岁的老人，身体相对健康，生活也很休闲等特性，东急为他们提供的是交通生活便利的公寓。而60多岁到70多岁的老人单身的时间增多，同时去医院的次数也增加，对自己的健康也开始担忧，对未来充满忧虑，东急就为这类老人提供附带生活服务的养老住宅。而年龄达到70多岁甚至超过80岁的老人，一般行动不便，或出现老年痴呆等症状，需要特别护理，东急就为他们提供有24小时全天护理服务的护理住宅。

社区养老盈利模式范文篇3

关键词：民营养老院成本构成盈亏平衡分析

“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键期，是人口老龄化加速发展期，也是应对人口老龄化的重要机遇期。随着老龄化社会的发展，养老问题受到越来越多的重视，养老机构也从无到有、从少到多逐步发展起来，兴办养老机构也成为潜在投资者的关注点，养老院的运营成本及其盈亏分析成为进行是否投资决策的重要数据和依据，鉴于此，笔者以问卷调查的方式，走访了大连市部分养老院（因企业经营需要，本文不体现企业名称），收集了原始证据，并进行整理，以为投资提供决策支持。

一、调查问卷中有关经营数据的问题

为获取实际数据，笔者与从事社会工作的同事一起设计了调查问卷，并以大连地区民营养老院为调查对象进行实地走访，以下是问卷中有关经营数据的问题：

（1）贵院的经营建筑性质：

①租借②自建

（2）贵院拥有_____间房间。

（3）贵院的总占地面积为_____M2，其中公用面积为_____M2。

（4）贵院若有投资方，请问投资方的性质为：

①个人②企业③社会慈善团体

（5）贵院的固定资产（装修、建设房屋、场地租赁费、购入设备等）为_____元。

（6）贵院是否获政府的财政拨款？（政府补助）

①是，其中每年每床位补助_____元、运营补贴为_____元。

②否

（7）贵院每年投入机构运营的各项费用分别是多少？（单位：元/年）

■

（8）贵院员工每月工资分别是多少？（单位：元/月）

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（9）入住老人房间配置：（单位：元/月）

■

（10）入住老人收费标准：（单位：元/月）

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（11）贵院入住老人共有_____人、护理人员_____人，健康老人护理比为_____、一级护理比为_____、二级护理比为_____、三级护理比为_____、特级护理比为_____。

（12）根据目前社会水平，入住贵院的老年人收入状况主要属于：

①高收入人群②中等收入人群③低收入人群

二、经营数据分析

根据调查问卷，可知民营养老院的经营数据如下：

（一）收入

民营养老院的收入主要是营业收入和补贴收入两类，其中，营业收入与养老院本身的市场定位有关，主要包括面向入住老人收取的护理费、床位费、伙食费等，依据护理级别（健康护理、一级护理、二级护理、三级护理、特级护理）不同收费不同。从调查结果来看，民营养老院主要面向中低收入客户群体，且入住人员中属于特级护理的人员特别少，而属于健康护理、一级护理、二级护理和三级护理的人员较多。某面向中等收入入住人员的养老院收费情况（不包括取暖费，取暖季在住人员每人需缴纳取暖费500元）：一级护理入住人员每人每月收费在1800-2000元；二级护理入住人员每人每月收费在2000-2200元；三级护理入住人员每人每月收费在2400元以上；特级护理入住人员较少，入住期不稳定，收费标准往往视实际情况确定。某面向低收入入住人员的养老院收费情况：健康护理入住人员每人每月收费1100元左右；一级护理入住人员每人每月收费1300元左右；二级护理入住人员每人每月收费在1500元左右，三级护理入住人员每人每月收费1700元左右。补贴收入主要来源于政府给予的补助，如沙河口区民营养老院可获得的补助标准为：入住老人为沙河口区户口且住本院的，30元/人/月。

（二）成本构成及成本性态分析

影响养老院成本的因素很多，所在地区、规模、服务标准等都会影响成本。基于决策需要，根据成本性态分析理论，对养老院发生的一般性的成本进行成本性态分析，将其所发生的成本按与入住人员数量的关系分为固定成本与变动成本，年成本主要包括：

（1）因使用房屋等建筑物而发生的成本：如养老院所用房屋为自有，则成本为每年的房屋折旧，如养老院所用房屋为租用，则成本为年租金，无论自有还是租用，均为固定成本。房屋附属养老设备折旧，也计入此项。

（2）维修费：维修房屋、设备所发生的支出，固定成本。

（3）暖气费，固定成本。

（4）水电煤气费，半变动成本，因在总成本中所占比重不大，可全部视为固定成本。

（5）入住人员餐饮费，只包括水电煤气人工费以外的采购成本，如购买米面粮油蔬菜等发生的成本，从成本性态来讲，属于变动成本，养老院一般根据一定标准控制此项支出，如有的养老院定为15元/人/天。

（6）员工工资。养老院工作人员可分为三类：管理人员、厨师及卫生清洁人员、护工。其中，管理人员工资和厨师以及卫生清洁人员工资为固定成本，护工工资为变动成本。

三、盈亏平衡分析

养老院面向顾客群的定位不同，收费标准也就不同，发生的成本也会有所差异。本文以A养老院为例，通过其真实数据做盈亏平衡分析。

A养老院主要招收低收入人群入住，设有床位80张，所有床位不分级别，入住人员收费主要与护理级别相关，不单独收取取暖费。收费标准如表1所示：

表1A养老院收费标准

■

根据该养老院以往数据，入住人员比例为健康护理：一级护理：二级护理：三级护理=1：5：5：1.

人均月收费标准=1100×1/12+1300×5/12+1500×5/12+1700×1/12=1400（元）

所用住房为租住，年租金170000元。其他固定成本如表2所示：

表2A养老院年固定成本

■

变动成本：

生活成本：每人每月400元，每年4800元。

护工工资：按入住人数/10向下取整聘请护工，每位护工每月工资1800元，年工资21600元。

设入住人数为Q，则有

年利润=营业收入-生活成本-护工工资-固定成本=1400×12Q-4800Q-Q/6×21600-359580

令年利润=0，可得Q=43（人）

可知该养老院入住人数为43人时，能够保持不盈不亏的状态，若入住人数少于43人，则要亏本，多于43人，则可盈利。通过入住率指标，可以更好地诠释盈亏分界点。

入住率=入住人数÷养老院总床位数

该养老院盈亏平衡点入住率=43÷80=53.75%，即当入住率超过53.75%时，养老院才可盈利。

社区养老盈利模式范文1篇4

关键词：老龄化；老年共居社区；居住需求；社区环境

1.引言

近年来我国面临着日益严重的老龄化问题。随着第一代独生子女的成家和人口的流动，越来越多的老年人独居。目前我国大部分住宅都是单门独户的居住模式，独居老人脱离了社会工作，身体机能衰落，难免感受到孤独和不便。在传统的民居中，一直保有家人、邻里之间相互协作的生活模式。对于当代的老年人来说他们需要回归这种生活模式并且保持现代化的生活方式。

20世纪80年代以来，在北欧和北美建造了许多老年住宅的新型社区，取得了巨大成功。这些社区基于共居理念，不仅受到当地老年人的欢迎更为政府解决了社会养老问题。老年共居社区强调居民之间的交流和互动，参与集体社交生活，但又留有老年人自己的私人空间。并且鼓励居民参与设计与管理，共建一个和谐适居的社区环境。国外的实践也表明，创建老年共居社区比改革推行社会养老政策更具有影响力。

2.共居社区的理念

共居社区（Cohousing）的理念最早由丹麦建筑师让・古迪曼・霍耶在1964年提出，他主张最为理想的居住方式应当拥有大量的公共空间和丰富的集体社交生活，社区的规模要小以便让居民彼此了解。更提出“一个住房计划不应该为人实施，而是由人实施”。社会学家波迪尔・葛拉雷赞同他的观点，并和他一起促成了居民创建社区的团队。1973年末，由居民创建的两个“生活社区”（bofcellesskaber，英文译为livingcommunities，也是cohousing一词的来源）Sttedammen和Skra°planet相继建成，共居社区首次从理念变为现实。

共居社区强调的是一种传统的聚落的感受，布局上常被设计为步行社区，将机动停车区域设于社区，让社区内的街道与外界相对隔离。所有住宅环绕着院落中央的公共中厅，突出公共空间的位置便于邻里之间的社交集体活动。住宅内都包含我们常见的普通住宅的功能，但居民们却能一起拥有所有的公共设施――比如广场、菜园、运动设施和社区中心。社区规模大多在30个家庭左右，社区内部常会举行各项活动增强社区交流，如聚餐、运动和管理会议等。

3.老年共居社区的起源

老年共居社区（SeniorCohousing）是共居社区理念在老年人群中的新应用，是共居社区的重要应用形式之一。

1900年，老年共居社区萌芽在丹麦，其首次解决低收入老人住房时将一个古老的修道院改建为他们的住宅。老人们夜晚睡在自己的小隔间里，白天则过着集体生活，开启了合作共享的生活模式。此生活模式运转得十分成功，许多居住者都拒绝搬入政府后来提供的实质上的住宅。

19世纪50年代开始，丹麦政府提出居家养老政策，为他们提供了上门的医疗护理和送餐服务，但这没能解决老年人被隔离的孤独感。于是丹麦改革了他们的社会保障体系，1976年他们将养老院放进了高级住宅里，但这个措施却在实际进行中遇到了诸多麻烦――他们所居住的是一个几乎没有隐私和独立性的公共机构，这种住房被丹麦人称为“通往地狱的大门”，老年人都尽可能留在自己的家中。

1979年，丹麦政府成立了“全国老年委员会”（NationalSeniorCommittee）来改善国家的全部老年问题，他们成功的提高了有关老年问题的意识，提倡老年人是具有生产性的、有价值的社会成员而不是社会的负担。同时，社会组织“退休者协会”（DaneAge）被建立并团结了民众力量。

1982年，两个丹麦女人托弗・杜瓦尔（ToveDuva）和莉茜・隆德・阿尔松（LissyLundHarson）提出要建立具有独立精神的老年住房，她们主张使用一个已经存在的成功的社区模式――共居社区（cohousing）来建设老年住房。1987年，房屋开发商Lejerbo与她们合作，以非盈利的模式在丹麦创建了首个老年共居社区Midg？rden。老年人年龄老化、行为能力下降却仍然希望能够享有健康的心理状态和丰富的社交生活，在这个条件下引入了共享、互助、合作的共居理念引起了社会热议，数百人参加了有非盈利组织主办的论坛“关注高质量的生活”（QualityofLivinginFocus）。（该论坛在2001年关闭，由盈利机构接手）

4.老年共居社区的特征

老年共居社区的形成和发展代表了一种趋势，即老年人的生活将告别孤独，以社交生活的方式互助并提高彼此的生活质量。社区内老人享有独立的私人空间和充分的公共空间，包含公共设施和医疗护理服务。在公共空间里老人们享有集体社交生活，共同完成家务、参与社交生活和社区发展管理事务，促进了和谐的社区关系。同时，丰富的社交活动是老人们获得生理和心理上的健康、减少了他们对于家庭和政府的依赖、提升了他们独立的养老能力。老年共居社区继承了共居社区的核心理念并根据老年人的特殊需求做出了些许的调整。

（1）平面布局。在共居社区中，整个场地的空间关系对于生活品质起到极其重要的作用。特别是建筑之间的公共空间，可以用于组织步行交通、发起社交聚会、开办艺术和创造活动。共居社区的空间布局基本上取决于这些公共活动，建筑体围绕着中间的公共区域。

（2）私人空间划分。社区中每位老人也都拥有自己的私人住宅，并和公共空间相连接。而其中的私人空间的划分对于社区内的生活氛围也是十分重要的。比如说卧室和卫生间是私人住宅里比较私密的部分，一般背对于公共区域的街道；而厨房和餐厅则是较为热闹的地方，适宜设置在正对街道的地方。对公共空间的视觉可达，可以使人们看到他想参与的活动，增加居民间交流的机会。

（3）老龄化设计。各空间的细节上采用无障碍设计方式，方便轮椅的到达和使用。社区内部或附近设有卫生服务中心、配有医护设施，居民分担医护人员和器材使用的费用，使社区内居民便利的享受医疗护理服务。有的老年共居社区还设有为家属和护理人员毗邻的房间，以方便照顾重症患者或临终的老人。

（3）社会交往。社区内有公共的厨房、餐厅、洗衣房、客房和花园等设施，按个人意愿参加活动和实施管理。如分工家务、组织活动、决策内部矛盾等；社区里的老人们在公共厨房一同烹饪、一同进餐；闲暇的时光一同喝茶、塑泥、清理花园。开放式的社区空间和集体的社交制度营造出了一个适宜生理和心理的社区氛围。

半个多世纪以来，老年共居社区不断完善，已登陆美国、加拿大和日本。其在居住模式上不仅照顾到老年人的生理层面更关注了他们的心理层面，在老年共居社区和志同道合的人一起享受社交的快乐，以良好的社会关系为依托，满足内心深层次的需求。

5.老年共居社区对于中国的意义

当代，年老这个词应该被重新定义。年老并不是虚弱的代名词、不是身体机能的缺失，我们不该把老年人当成负担。年老只是生命历程中的一个过程，老年人在社会中遇到的困难只是我们没有给予他们适合生活的环境，如人行空间、绿色空间和无障碍空间等。引入共居社区的理念，用这个模式来提高老年人的生活质量、实现个人价值，帮助他们保证自己的活力与生活的热情。

尽管共居社区这个理念来自欧洲，但是这种生活方式却是不分地域的古老而传统。人类从原始社会开始即是群居生活，随着工业社会的到来，我们才转变到以小家庭为单位、互不干扰地在城市高楼中生活的状态。共居社区很大程度上是鼓励人们重拾传统的智慧――和邻里共享资源、相互照顾，对于我们祖先来说这些曾经是保障安全和维系生存的必要条件，而如今也必不可少，特别是对于困顿在孤独感的老年人群中。

老年共居社区在西方国家盛行是因为它有效的解决了与老年人口相关的一系列社会问题，不仅是物质层面更到达了精神层面，是一种较为先进的居住方式。而面对我们现今严峻的人口老龄化问题，我们应试着找到解决之道。老年共居社区为我们提供了一个很好的模式，将老年共居社区模式引入我国，结合我国特殊国情构建新型老年共居社区具有一定的现实意义。（作者单位：湖北工业大学艺术设计学院环境艺术设计系）

参考文献：

[1]JanGudmand-H？yer.“IkkekunhuseforfolkCogsahuseaffolk”.Informantion.1984（4）.

[2]KathrynMcCamant，CharlesDurrett.Cohousing：AContempoaryApproachtoHousingOurselves.Berkeley：HabitatPress.1994.

[3]CharlesDurrett，TheSeniorCohousingHandbook.GabriolaIsland：NewSocietyPublishers.2009

[4]NeshamaA，KateD.Eldercohousing-anideawhosetimehascome？Communities，2006

[5]张睿.国外“合作居住”社区研究[D].天津：天津大学建筑学院.2011

[6]杨丽，周婕.共居社区：西方居民主导型社区的发展与特征.建筑学报，2013（8）

[7]梅陈玉蝉，杨佩珊.台湾老人社会生活：理论与实务.台湾：双叶书廊有限公司，2006

社区养老盈利模式范文篇5

一、问题提出

“中国经济呈现出新常态”，这是党和政府对我国当前和未来一段时间经济社会发展走势的一个基本判断，其特征主要表现为：一是从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为主体，城乡区域差距逐步缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及广大民众；三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。同时伴随着我国人口老龄化问题的日益突出，中国养老保险体系建设的一个重要任务就是要适应新常态、应对新常态，并在新常态这一基本约束条件下深化改革，寻求更好的发展路径，为全面建成小康社会提供稳固的保障基础。

养老保险体系是指一国（或一个地区）为实现老有所养而采用的一整套体系，包括养老保险机构、养老保险产品、养老资金投资与监管制度等。各国在社会经济发展实践中采用了不同的养老保险体系，世界银行（1994，2005）认为世界各国在构建和完善养老保险体系中应至少包含三大支柱：一是政府强制执行的社会养老保险制度；二是由政府或者雇主出资并带有福利色彩的养老金计划（即企业年金）；三是通过个人储蓄或投资而形成的个人养老金融资产。

国内外学者对养老保险的影响因素进行深入探讨，这些因素主要包括人口老龄化、企业内生增长能力、金融市场发展程度等。研究结论概括为三个观点：（1）人口老龄化会造成养老基金的收不抵支，很多国家通常以鼓励生育和延迟退休年龄来加以应对[1-7]；（2）企业内生增长能力则是解决养老问题的关键，如果一个经济体中企业可以获得较高的人力资本，就可以推动产业进步，同时促进劳动收入占比有效提升，对冲社会养老风险[8]；（3）养老保险发展离不开金融市场的发展，经验证明发达的金融市场可以为本国居民提供有效的养老资产配置，反过来也可以促进金融市场的健康稳定发展[9-11]。

前两个观点的文献资料较多，研究结论基本一致，而金融市场与养老保险相互促进的文献主要局限于国外研究，这与我国金融市场发展薄弱有关。为此，本文基于国家政策角度，重点研究人口老龄化、企业内生增长能力、金融市场改革三大因素对我国经济新常态发展情况下养老保险体系的影响。

二、模型构建

本文利用世代交叠模型基本思路[1，2，3，12]进行建模。首先假设在一个封闭经济中有三大经济部门：为数众多的个人（或家庭）、为数众多的竞争性企业、一个政府。

个人层面：为简便起见，本文不特意区分个人和家庭，个人提供劳动，获得工资，安排消费和储蓄，作为理性人实现整个生命过程中的消费最优化（也可以将储蓄理解为推后的消费）。

企业层面：企业通过金融市场获得融资，在劳动力市场获得劳动，在一定的技术条件下组织生产。同时企业按照资本边际租金水平支付利息，按劳动边际成本支付工资，按企业家获得超额利润。为了模型简便且由于企业数量众多，故假设企业整体上不存在超额利润。

政府层面：假设该经济体中的政治、文化、法律等基础性社会制度给定，政府坚持利他，以社会整体福利水平最大化为目标实施经济政策。假设政府创建了养老保险体制，除了养老保险之外政府既没有收入也没有支出。

（一）劳动人口

在人口代际结构中本文仍然采用OLG假设，个人的寿命是有限的。不考虑个人寿命的不确定性，假设个人寿命分为两个阶段：成年期和老年期（每个阶段大概为20～30年）。

（三）社会养老与家庭决策

我国已经建立了相对完整的“统账结合”的养老制度，其中统筹账户和个人账户都来自于工资，假设社会养老保险费率为q；除去社会养老费用后，个人自主选择消费储蓄方式，并通过金融市场转化为有效投资。同时政府制订了社会养老保险计发工资水平，为当期社会工资水平的一定比例，设为w。

以第t代典型个人为例，假设成年期个人收入为工资，支出为消费、社会养老保费，显然收入与支出之差为储蓄。在老年期，个人收入为成年期积累的储蓄、基本社会养老金给付，支出为消费。结合上面的相关假设，特作如下定义：

令（t，1）为第t代人的成年期，（t，2）为第t代人的老年期，则Ct，1为第t代在成年期的消费，Ct，2为第t代在老年期的消费；St为第t代在成年期的储蓄；β代表个体的时间偏好程度，参数值越大表示个体越倾向于当期消费，反之则倾向于延迟消费。因此，家庭决策模型描述如下（效用函数定义为对数效用函数）：

四、政策效应模拟分析

（一）参数设定

对式（23）所涉及的经济参数进行校准（每期设定为20年），具体参数设定及其理论依据如表1所示。将表1中的参数值代入式（23），解得年均利率水平为10.60%，这与当前中小企业实际贷款利率基本相当，表明模型构建具备较强的应用价值。

（二）政策情景设定

1.延迟退休。

为了应对人口老龄化，我国政府正在积极推进延迟退休。按照现有材料，预计我国将延迟退休5年，即第（t-1）代人口在第t期还要多工作0.25个单位时间（每期为20年，延迟退休5年即增加0.25个单位时间）。在第t期劳动人口共有：

Nt+0.25Nt-1=Nt+0.25Nt/（1+n）=1.18Nt

因此实施延迟退休后，劳动人口增长率将从原有的0.38变动为最高的0.63，即0.38≤n≤0.63。但是如果没有实施延迟退休，我国老龄化情况将持续严重，为简便起见，设定n=0.3，情景设置中n分别取值0.3、0.4、0.5和0.6。

2.社会保险费率。

社会保险费率沿用表1中的取值为28%。未来国家有三种选择：一是维持现有水平保持不变；二是降低费率（减轻企业负担）；三是提高费率（人口老龄化压力）。相应地，设置三个政策情景：28%保持不变，下降为20%，提高到40%。

3.劳动收入占比。

增加劳动者收入水平一直是党和政府的重要任务，因此也设置两个政策情景：劳动收入占比保持在0.5不动（α=0.5），劳动收入占比提高至美国当前水平（α=0.25），即0.25≤α≤0.50，情景设置中α分别取值0.5、0.4和0.3。

4.金融改革。

随着我国出现新常态，金融体制改革将进一步深化，储蓄转化为投资将更为顺畅。基于此，设定0.8≤b≤1，情景设置中b分别取值0.8、0.9和1.0。

（三）数值模拟分析

在上述政策情景下，按照不同的政策组合进行数值模拟，具体结果见表2所示。为了更好地分析社会养老保险盈亏情况，定义Dt为第t期的社会养老保险盈亏，即第t代成年人社会养老保费支出减去第（t-1）代老年人养老金收入，则：

显然，只需要计算q-w1+n就可以得到养老金盈亏占人均工资水平的比重，因此，将该比例定义为养老金盈亏比例。

从表2中养老金盈亏比例来看，不管是否实施延迟退休，只要人口老龄化问题仍然较为严重，为了维持社会养老基金的正常运转，提高社会保费几乎是唯一的选择，但也需要付出市场利率显著上升的代价；另一方面，在老龄化较为严重的条件下，如果确保市场利率维持较低水平，也不得不面对社会保险基金入不敷出的窘境。

五、结论与建议

我国“421”人口供养结构使家庭财富积累和代际转移难以满足养老需求，新常态背景下社会呈现“未富先老”的特征又决定了短期内不能完全实现社会化养老，因此，推行养老保险市场改革势在必行。本文的理论分析与政策效应模拟分析结果说明：

1.国家不能仅仅依靠延迟退休政策应对人口老龄化。

与校准值相比，组合C～G都表示实施延迟退休政策可以适当提高劳动力供给，但如果单纯实施延退而缺少配套的金融市场改革措施，那么，延迟退休会导致市场利率上升，并不必然使养老金扭亏为盈，例如组合E市场利率由校准值10.6%上升到10.69%，养老金亏损由15.47%上升到17.5%。延迟退休可以延长缴费年限，相应缩短领取养老金年限，主要目的是解决养老金可持续问题。中国人口老龄化趋势已不可避免，现阶段延迟退休更多的是个人自主选择，学术界关于强制延迟退休和弹性延迟退休对于劳动力供给、经济增长的影响也没有明确结论，因此，可以考虑实施放宽人口政策，十八届五中全会提出的“全面放开二胎”就是完善人口发展战略，保持劳动力维持在一个稳定状态的导向性政策。

2.国家应保持社会养老保险制度的相对稳定。从数值模拟结果来看，如果将养老保险缴费率从0.28提高到0.4，养老金盈亏状况有所好转，表现为养老金盈亏从校准值的亏损15.47%变更为组合C的亏损2.86%，或者组合G的盈利2.50%。但是与发达国家相比，我国的企业、个人养老保险总缴费率已经处于高位，企业也承担较重的经营压力，因此，不宜继续调高总缴费比率。同时，短期内也不宜较大幅度地调低社会养老保险费率，这样可能会引起社会保险基金的更大幅度亏空，不利于社会经济稳定。国家在保持现有养老保险制度稳定的前提下，适当提高个人缴费比率，降低企业缴费比率，逐步降低总缴费率是未来缓解资金供需矛盾的可行方案。

社区养老盈利模式范文篇6

回归原生态的资源利用个体：村庄经济，尽管这种经济体的市场嗅觉略显迟钝，但是对身边的资源却有着难以穷尽的利用欲望，单一的农耕模式早就难以满足村庄的生存需求。

曾经，在机会导向被无限放大的年代，华西村、大邱庄在计划经济的夜色下，折腾着一点又一点的火星。时至今日，机会导向的门槛却已“高过”门楼，资源导向的商业模式重构将是点燃村庄经济的最亮火把。我们选取了成都市的五个村庄作为研究样本，从关键资源能力重构切入，将五个村庄的商业模式原生态竟逐状况一一展现。这五个村庄商业模式层层推进，企业从中能够看到一部浓缩的模式进化论，得到为我所用的启示。

1红砂村：

花博会带来的初级产业链旅游食宿一条龙的产业链，只需掌控好旅游资源就能打造出行之有效的商业模式。

红砂村，成都市东南的一个小村庄。遍布的酸性土壤让种粮经济基本无望，城市通风口和绿化用地的定位又把“工业化生存”的大门贴上了封条。生存的岔路口，是一缕花香带着红砂村走向了第三条征途。

也许是酸性土壤更易养花，不知道从哪一年开始，红砂村部分村民的花卉产品热销成都，而且变得小有名气。红砂村便以这种小小的名气为契机，借着乡里举办省内花卉博览会的契机，对农居就地改造：以原有农家为展台，以既有花卉市场为展馆，举办不落幕的花卉博览会。

同时，再引入外部企业参与建设增设的花博会场馆，哪家企业建设场馆就归哪家所有。花博会结束后，再把所有的场馆统一改造成西南最大的花卉交易市场。投入不过才100万元，却带来了3000万元的经济效益。众多企业长久入驻的花卉基地，这是红砂村的定位。定位之后，商业模式呢?

众多游客来花卉基地参观，吃喝玩乐当然缺一不可。红砂村开始提供室外娱乐活动，以及农家乐食宿娱乐一条龙服务。再用产品模式将服务产品加以丰满：用星级标准建设农家乐，开发菜莉园、牛王庙、玫瑰风情同等众多景点，让更优质的服务吸引附加值更高的顾客。

“花香+农居”，以花卉观光旅游资源为核心，游玩食宿度假一条龙，一个坡简单的原生态商业模式的架构已经成型。

2幸福村：

模式复制后的文化延伸复制红砂村以旅游资源为核心的模式，再通过文化品牌强化旅游资源来反超红砂村。

以关键资源能力为导向的“花居”模式能够复制并超越吗?离红砂村不远有一个幸福村，村中的“幸福梅林”占地600多亩，号称是中国四大梅林之首。“花居”模式首要的问题是旅游资源集中整合。照此逻辑，幸福村以每亩2000元以上(高于市价)的价格对农户的土地进行流转：然后再把这些土地集中在一起，租给大型的花卉企业。随着人驻企业的增加，梅花等花卉树木的培育、养植、加工、销售形成了产业链一条龙。食宿娱乐方面的农家乐产品，幸福村也毫无悬念地照搬上马。但是单纯的复制“花居”模式，显然不能具备更强的竞争力。

于是在梅林景观之外，幸福村的梅林又加入了文化元素：建造梅花知识长廊、吟梅诗廊、梅花博物馆等人文景观，让游客们了解到梅花与文学、书法、绘画艺术的渊源。这让吃喝玩乐的模式架构又增添了品味文化的一环，“花居”模式升级成为“梅林”模式。幸福村逐渐拉近了与红砂村的“距离”。

3江家堰村：

重构关键资源能力将关键资源优势“无中生有”，再用诱导性的体验服务，让游客实现生活空间的穿越。

关键资源能力是商业模式运转所需要的有形或无形的重要资源和能力。每家企业的成长都有一定路径，也因此积累了各利，各样关键资源能力。重构商业模式时，原有关键资源能力是否还能适应新商业模式的发展要求，促进企业的运营，需要企业做一个全面、透彻的审视。对不适应的关键资源能力要及时舍弃，而对还不具备但却有需要的关键资源能力则要重新构建或者培养。

花卉和梅林，是“花居”模式和“梅林”模式的关键资源能力，如果没有这些特殊资源，乡村商业模式的关键资源能力如何重新构建?

在红砂村附近，又崛起了一个江家堰村。这个村庄，没有什么花卉、矿产、人文历史资源，村民以种植蔬菜为生。尽管不愁市场，但是回报效益逐渐降低的事实却不能同避――原始简陋的生存模式在老化僵硬的道路上举步维艰。对这个村庄而言，欲改变生存模式最佳的方案便是重构关键资源能力。

怎样构架关键资源能力?从种菜当巾寻找答案。只要先进行一段深入思考。就会发现随着城市化进程的不断深入，农村式生活方式将成为城里人的稀缺资源，它的价值也在逐渐提升。

农村生活的体验!这就是一种关键的价值资源。让城里人到菜地种菜，体验原汁原味的农耕生活。但是在此基础上的商业模式如何展开呢?

农户把自己的地整理出来，以一分地为单位，交给城里人来认种，自己退居二线当顾问。当然，似如城里人认种之后无暇耕种，也可以雇请农户种植。首期的试验中，每分菜地的体验价格为1年800元。这800元包括：100元的种子、化肥、农药费有，150元的地租，350元的劳动力服务，200元给集体经济组织(负责养护整个基础设施和景点)。

认种后的土地由认种人选择种植的蔬菜品种，由农民代为购买化肥，他们只需要在休闲的时候来到“自家的土地”上挥汗如雨，体验农耕生活。在城市人无暇顾及自己种的作物的时候。可以由农民代为进行日常打理。收获后，顾客可以在农家乐享受自己的“绿色食品”，农家乐顺便再趁机赚取一笔。农产品吃不完，可以带回家，也可以委托销售机构代为销售，更可用“以物易物”的方式交换他人的劳动果实。

一样的土地，不一样的模式，农民有了地租和农产品的两份收入。这种“种菜”模式当中，农户用一种诱导性的产品，让顾客主动地提出需求，农户再对这些需求提供针对性的服务。

种菜模式当中附加的赢利点：农居酒店。江家堰有配套完善的娱乐基础设施，让城里人种完了地也不想走，把餐饮、休闲和娱乐的消费也花在这里了。

区别于市区的酒店和郊区的农家乐，这些娱乐设施具备有比较高的档次和与众不同的特色。这里有集会议、餐饮、住宿和休闲于一体的星级酒店，特色是建有许多四合院式的独立休闲别晕。客人既可以进行室内休闲娱乐，又可以在附带的厨房内自助做菜，在城市与农村的生活空间中自由穿越。

4驸马村：

嫁接来的盈利链条借助外力，用嫁接文化产业的方式，直接赶超三个模式先行者。

“花居”、“梅林”、“种菜”三种模式在因地制宜基础；之上各自发挥，大放异彩。

但是在三个强势的富裕村面前，其他的周同村庄该如何寻找出路?对企业而言问题则是，在三个行业强者面前，后来者该如何生存甚至居上?实际上，除了关键资源能力重构，还可以把握一点，即盈利模式，同时丰富盈利点，并提升各盈利点的盈利能力。

还是在红砂村附近，有个驸马村，因世代栽种而被称为“菊园”。某种程度上，当有身边三个行业相近的对手生存的时候，企业也就处在了一个具备规模效应和产业集群效应的生存环境。这意味着你的对手也成为了你的一种资源，借助“花居”、“梅林”、“种菜”的地域口碑效应，办一个“菊园”景点也会适当的沾到光。但是，倘若该村僵硬地照搬“花居”、“梅林”模式，只会是分流市场人群，让大家生存的环境更难过，“菊园”自己的状况也不会好到哪里去。

“菊园”避开了前面三者落脚于农家乐或酒店的运营模式，致力于打造赢利点更多的休闲经济产、世链。主打招商引资，吸引大型企业前来投资兴建娱乐会所、乡村酒店，发展休闲、餐饮产业，聚集人气，打造西部绿色商务休闲谷。这些措施，成功的延伸了“菊园”的产业链，将单纯的赏花，变成了一门休闲旅游经济。

在规模化的商务休闲产业基础上，“菊园”又嫁接了文化产业链。

通过文化创意的招牌，通过建设民俗艺术村，“菊同”开始打造属于个人的艺术DIY乐园，在这里，建有一座座乡村别墅般的艺术工坊，有剪纸工坊、陶艺工坊、蜀绣织锦工坊、竹编藤编工坊、手工壁毯地毯工坊、加工坊等。文化产业进驻后，众多的传统艺术汇集，有很大的规模效益。

“菊园”又适当放低了商业进入的门槛。这些艺术工坊有很大的一部分是开放给创业者的，创业者的特点是起点低，但是发展空间充满想象力。假如创业者在这里获得了巨大的成功，那么，为“菊园”的品牌打造也是非常有意义。而且创业的起点越低，规模就越大，人气就越旺，“菊同”作为一个整体的投资者能够获得的潜在利益就越大。

此外，“菊园”还利用文化的概念，建设私人工艺品收藏馆，怀旧老电影院等。通过各种艺术展览，播放老电影，展示老照片，传统时尚融为一炉，从而在总体上以主题公园的形式，将这一富有文化韵味的内在价值发掘到了极致。

传统盈利模式往往盈利来源单一：企业卖出产品或提供服务，依赖主营业务获得直接收入，主要由企业自己支付成本，承担费用。但是随着产能、销售收入的规模增加和竞争的加剧，主业利润会越来越薄，甚至亏本，销售利润率、净资产收益率和投资价值也会随企业资产和销售收入规模的递增而递减。

“菊园”利用了嫁接与引入的方式，丰富了商业模式的盈利点。随着销售规模扩大，“菊园”不断开辟新的收益来源。虽然某项主营业务利润率可能下降，净资产收箍率和投资价值却可以持续递增。

5万福村：

整合升级的后发模式凭空再造旅游资源，实现文化产业的明星化生存、高端化生存。

四种模式在一片区域逐渐形成了稳定的共存状态，这种情况下，还容得其他模式插足吗?作为后来者，有丧失先机、生存空间被打压的劣势，也有借鉴并整合行业资源的优势，同一片区域的第五种模式更需要升级与创新。

还是在这片乡村区域，一个“荷塘”模式又凸显出来了。一个名为万福村的村庄，有条河穿其心而过，河水水流充沛，正是种植荷花的好地方。但是万福村根据“花居”模式来打造一片“荷塘”，就会让游客抛弃“梅林”，抛弃“菊园”，抛弃百花争艳的“花居”，醉心于“荷塘”吗?

兵马来动，粮草先行。万福村首先进行了道路、污水处理等基础建设。继而对当地的农房进行统一的风格改造，在墙壁上添加天马行空的涂鸦画，在路边岩石上雕刻精美的岩画；同时修葺荷塘，精心设计了湖心路和亭台楼阁，荷花湖中曲径通幽……最终一栋栋巴蜀风格的成都民居和略带欧式风格的建筑群矗立在荷花群中间，营造出一种浓郁的艺术氛围。

好了，再加上餐馆茶馆农家乐，再模仿“菊园”模式，引入绘画手工等艺术产业，打造更多的盈利点，这样的模式与“梅林”、“菊园”还是没有什么本质区别。

我们来看下荷塘对盈利点和盈利方式的升级改造。“荷塘”倾力打造了一个“万福春光画意村”，在河的两边修建了24栋欧式风格的小别墅，将其出租给画家，书法家及艺术家进行创作，而且这些画家以艺术名家居多，他们长期在画意村内开展创作。这些名家的入驻又引起了社会的关注。大批的画家、画商、艺术爱好者在此聚集。这样，别墅建筑不仅直接丰富了景区的景致，而且也让“荷塘”的地产业务日进斗金，“荷塘”自身的艺术品味、旅游价值也被提升到了一个新境界。

进一步，“荷塘”引入了香港画界的知名企业――香港虎标行，在景区建成了中国虎标行文化艺术馆，作为艺术品展示、交易的场所。创作、欣赏、交流、交易的艺术产业链就此打造完成。

“荷塘”原来的利益相关者无非是农户、游客两类。在引进艺术明星和画行两种元素后，利益相关者又增加了艺术家，画商和艺术爱好者三类。于是构成了农户――“荷塘”――游客，艺术家――“荷塘”――画商――艺术爱好者两条价值链。艺术名家和艺术交易行的入驻提升了“荷塘”的艺术品味，使得其对游客吸引力更大，人流量更大，让原来的盈利点盈利能力更强。

在游客带来的盈利更多的情况下，景区能够有更多资金投入进行景区建设，使“荷塘”的景色更加优美，对艺术家、画商和艺术爱好者吸引力更大，更何况他们本身也是游客的一类。两种利益相关者体系之间相互增强，形成正向的循环。

“荷塘”实际上是对“花居”模式、“菊园”两种模式的整合升级。通过从农家乐旅游景点到文化产业基地的定位变化，升级文化产业的要素，将松散的艺术产业交易提升到高端市场。这是商业模式后发制人的典型案例。

没有老大的擂台

除了互联网，缺乏想象力的企业家们似乎已认定每个行业都只有一种特定的商业模式，似乎企业家经常只选择以下几个答案中的一个：专业化，纵向一体化，横向一体化……要知道，条条大路通罗马，任何一个行业，都有成千上万利，商业模式可供选择。敢于尝试新商业模式的企业，有可能成就非凡的业绩，并获得高企业价值。

与村庄经济体一样，企业也面临着对手的近距离竞争。在构架商业模式时候，一定要发掘自己的资源优势，包括潜在的资源，也包括整个行业、整个区域的资源……不要因为太平常而熟视无睹，换一种利用方式就能实现转变，就像“种菜”模式那样。

以上五种模式实际上都是村庄商业模式构架的几种形态，比较孰优孰劣意义不大，只能看各自更适合什么模式。原始简单的模式只要掌控好资源与产品，一样能够持续坚挺，而后来者通过借鉴先行者的经验，更适合对新生商业模式进行创新应用。

每个企业的情况都不一样，要因地制宜，具体情况具体分析。正如五个村的原有资源能力不一样，那么在具体打造的过程中就要最大化原有的优势，走有核心竞争力的发展道路。在邻近区域、邻近市场之间，要做兼顾全局。实现区域间优劣势互补，达到最大化整体效益的结果。

链接

农村商业模式中农户角色的多元化

五个村中的农户至少有五种角色：土地出租人、工人、老板、股东、参保人。五种角色对应五种收入来源：

出租土地，获得租金；

到企业打工，获得工资；

开办服务业，获得投资收益。这包括农家乐，景区的车辆服务，零售服务，艺术品的相关服务等；

宅基地入股，获得企业和艺术馆等外来投资实体的股份分红；

参与社会保障获得福利收入。

社区养老盈利模式范文篇7

>>养老地产“未老先衰”？“未老先衰”与“果园定律”香港小姐：未老先衰过度避孕,“未老先衰”难道我未老先衰了吗未老先衰的秘密“”不会未老先衰未老先衰“食”之过未老先衰卵巢的故事未老先衰你有吗棉花请不要未老先衰大西洋“未老先衰”谁让我的心未老先衰未老先衰有心因中生代品牌:未老先衰?过度避孕:“未老先衰”的秘密未老先衰10大“杀手”“老来少”与“未老先衰”从未老先衰到青春再现当心未老先衰常见问题解答当前所在位置：中国>政治>养老地产“未老先衰”?养老地产“未老先衰”?杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！document.write("作者：谭保罗")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。对真正的纯公益性养老地产项目可以划拨土地，而半公益项目必须采取出让方式。

在汉朝，孝顺老人曾是中国人进入国家机器，获取政治权力的评判标准，是为“举孝廉”；而如今，养老事业则成为了部分地产商和财团与地方政府博弈，并取得经济利益的手段，是为“养老地产”。

自从9月份国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称《意见》）以来，养老地产再次成为业界的兴奋点。保险巨头和大型央企等财团以及传统地产商纷纷裹挟着万亿资金杀入其中。这一幕，又让人想起数年前因拉动内需而催生的旅游地产热。

对习惯于资金快速周转和囤地涨价模式的地产公司来说，做养老地产意味着“基因突变”；而对财大气粗的财团来说，明辨“养老”和“地产”的区分仍是最大挑战。但随着地方版“4万亿”大幕再次拉开，这些准备上的“不周”已不再重要，接鼓传花的游戏将马上进入下一轮。透支之虞

“3年时间，他们便盖好了应该花30年才盖好的房子。”从日本考察归来后，朱凤至如是形容日本养老地产业的过剩。

60岁的朱凤至是国内最早的养老地产项目—北京太阳城银龄老年公寓的院长。在这个职务上，她已度过9年时光，见证了中国养老地产业从有人首吃螃蟹到千军竞入的历程。她忧心忡忡地对《南风窗》说，担心中国的养老地产业步日本的后尘。

不难发现，中国业界对养老地产的“看多”，很大程度来源于数字推理的支撑。数字包括了老年人口和床位两方面。按照权威统计，2012年底，我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2022年将达2.43亿，2025年突破3亿；金融中介的报告则称，发达国家每千人床位数为60张，而中国仅20张，为其1/3还弱。因此，养老地产必然商机无限。一边是市场参与者的套利动机，一边是热衷投资的地方政府，这样的格局之下，养老地产很容易沦为刺激地方经济数据的手段。

但数字推理经不起实践检验，日本便尝到过痴迷于数字推理的产业教训。1970年代，西方和日本的宏观学者就预计，到21世纪初，日本老年人口将达到总人口比例的40%。产业经济学家看到了商机，老龄化相关的服务业大有机会。因此，在日本1980年代开始的地产泡沫中，养老地产成为了过剩最严重的品种之一。在日本考察时，朱凤至就发现一些项目由于当年入住率太低，私人无法经营，最后只能由政府接盘。直到20年后，一些闲置10几年的养老公寓才开始真正派上用场。

在中国，养老地产热的推动力来自于政治和产业的双重作用，其热度远胜于当年的日本。以最近一轮热潮为例，是发生于《意见》下发前后。2013年9月，这份由国务院办公厅下发的文件中，列明了针对养老服务业的优惠和扶持措施。对参与主体来说，最具吸引力之处在于土地供应、税费优惠和补贴等方面。此外，《意见》只对政策进行原则性规定，而地方政府则享有充分的“自由裁量权”，这意味着地方层面的政商利益博弈将有较大空间。

最早对养老地产感兴趣的是保险公司，2005年前后，部分保险公司便开始着手对和养老地产挂钩产品进行研发。2009年，新《保险法》明确允许保险资金在遵循安全性前提下可以投资不动产，开启了险资横向进军房地产的序幕。对保险公司而言，投资养老地产既可缓解险资“长短错配”压力，同时还能挂钩保险产品销售，可谓一箭双雕。

2010年前后，另一支大军也加入了养老地产行业。它们很多是刚从旅游地产热中铩羽而归的地产公司。截至目前，按照不完全统计，国内已有超过30家房企开始拿地上马养老地产，其中既有保利、万科这样的巨头，也有业内籍籍无名之辈。

第三支大军是大企业集团，比如央企，因其财力雄厚而背景极深，可与保险巨头统一归为财团。以中石化为例，其下属公司已与四川当地政府签订协议，计划建设一处投资80亿元的养老项目，成为央企进军养老地产的代表。

可以说，除了银行之外，中国最“不差钱”的市场主体都进入了养老地产，而砸入资金总量恐怕已经超过千亿。不论在北上广深还是中西部的二三线城市，养老项目早已遍地开花。但旺盛的供给，将面临已被透支的市场。

从国际经验来看，养老地产发达的国家，其老年公寓的高入住率很大程度受益于普通退休劳动者对居住环境改善的需求。但这种需求在中国并不明显。按照公开数据，我国城市自有住房率可能接近90%，高于60%左右的全球水平。而按照美国人口普查局近期的数据，2013年第二季度，美国人住房自有率是65%。而中国自有住房率之高，也很容易通过家庭的地产投资热来解释。这些年，无论一线还是二三线城市，拥有大量房产的“房姐”、“房叔”不在少数。即便是普通家庭，“老人一套，子女一套”可能也已是标配。

因此，即便抛开中国人的家庭观念等因素，家庭持有的大量投资性物业已透支了养老地产的需求。按照《南风窗》从业内获得消息，一些建成的养老项目中，入住率只有20%。相比而言，国内老年人群养老消费购买力远不及日本，而政府补贴也很难高过日本。在这种情况下，大量项目蜂拥而上便是不顾后果。政策套利

真正的养老地产并不是一个赚钱的行业。在市场成熟国家，一些营运商的利润率也不过1%至3%。而由于医疗和护理条件的硬性制约，这个低利润率的行业也很难发挥规模效应。因此，即便在美国和日本，养老服务业的明星企业少之又少，多数都属于依靠政府补贴实现盈亏平衡或者略有盈利的那一类。而在金融海啸后，因政府削减了补贴，不少养老地产公司还一度出现亏损。

除利润率不高之外，盈利周期长也是个大问题。一般而言，一个养老地产项目从开建到盈利，其时间在7年左右。而盈利后，持续的营运费用也是不小的开支。在这个意义上讲，和住宅地产轻松超过10%的利润率以及其“快建快销，一卖了事”的简洁营运相比，养老地产是一门毫无吸引力的生意。

那么，赚惯了“快钱”和“大钱”的中国企业为何趋之若鹜？驱动力来自于它们敏感的政经嗅觉。2008年以来，拉动内需成为了地方经济工作的重要任务，因此一度引发了商业地产热和旅游地产热。这一次轮到了养老地产。一位近期和地方养老项目多有往来的人士对《南风窗》透露，目前明确宣布将大力发展养老地产的省市超过20个。东部沿海某经济大省还将拿出20亿用于对老年项目的直接补贴。在一些地区，只要被立项为“老年公寓”，除企业所得税外，其他税种都有减免空间。

但享受了优惠的项目完全可能“挂羊头卖狗肉”。一般而言，养老地产项目都分出售和出租两个版块，前者和住宅类似，是出售70年产权的养老公寓；而后者采取“出租”模式，不出售产权，通过收取会员费和年服务费盈利。在一些地方的规划中，明确要求发展商必须在出售项目外，持有一定比例的物业并运营。而实际情况是，部分开发商只开发前一种，即100%出售，这和住宅地产并无二致。要防止“假养老，真地产”的可能性。

更大的超额收益可能来自于土地供应环节。国土资源部高咨中心咨询委员、中国人民大学公共管理学院副院长严金明对《南风窗》分析，我国目前对用地仍属于“双轨制”，即划拨和出让两种方式并行。对一些公益性项目，政府可通过无偿划拨方式交付企业或机构使用，而商业性项目则采取出让方式，其中又包括协议出让和“招拍挂”。“双轨制”会给土地供应的不法操作留下空间。以工业用地改商用为例，按规定，开发商须补交差额地价或退回土地重新出让。但实际操作中，一些人并不履行以上手续。同样，养老地产也可能发生这种情况。

实际上，国务院9月下发的《意见》中已明确规定：严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。该规定在地方和基层究竟有多大“法律效力”尚未可知，但却从反面印证了这种担忧的存在。业内人士透露，一些以养老名义立项的项目采取了无偿划拨的方式，但却最终成为了商业项目。而在协议出让中，出让价格低于市价50%也不足为怪。游戏升级

就回报率而言，养老地产并不能算一门好生意。但对地方政府来说，通过养老地产招商引资中的少量利益让渡，却可以撬动成倍的社会投资。以中石化将投资的四川郫县项目为例，按照当地媒体的报道，其该项目总投资高达80亿。而公开资料则显示，该县2012年财政收支预算中，全县地方公共财政预算收入不过27亿多。

2013年以来，尽管中央不再提“4万亿”之类的巨额刺激计划，但地方的热情却不减。10月份，四川和福建两省都被媒体披露出存在所谓地方版“4万亿”计划。以四川省为例，按照其的2013～2014年重大投资项目名录，2336个重大投资项目总投资高达4.26万亿元。实际上，出台巨额投资计划的省市并非只有四川和福建。各地情况各异，但共同特征都是会面临资金缺口，所以吸引外部民间资金成为了地方官员的共识。

因此，一边是市场参与者基于国家养老事业政策风向的套利动机，一边是无法摆脱投资驱动老路的地方政府，这样的格局之下，养老地产很容易沦为刺激地方经济数据的手段。业内某营销总监便透露，在长三角一些人口才几十万的县，其县城周边竟有好几个养老项目。而这些县城连一个5层楼的商业综合体都无法承担，其人口已大量流入上海、杭州这样的大城市，但地方的态度却是“先修再说”。

“不会再扩大规模了。”尽管目前经营尚可，但太阳城的朱凤至表示，今后太阳城将以经验输出为主，实体扩张将放缓。由于医疗等配套的限制，在保证服务质量的前提之下，很难将规模进一步扩大。朱凤至认为，这个低利润的行业无法靠规模取胜。她以太阳城举例说，在建设方面，政府对每个床位的补贴额为1.6万。而在营运上，健康老人的补贴为200元/月，而需护理老人为300元/月。补贴虽不算高，但对企业维持日常经营非常重要。

事实上，无论从发达国家还是国内已有社区的经验来看，政府在养老社区的建设和运营中都扮演了重要角色。政府既要通过政策引导社会资金进入，而营运中的持续支持和适当监管也是行业健康发展的重要条件。倘若地方政府只希望和各路资金进行“一锤子式”的利益交换，在引资之后便坐等社会资金承担社会责任，那么这样的养老地产恐怕会沦为资产泡沫的升级版。

对此，以上营销总监的分析一针见血。他说，不论是地产商还是其他社会资本，它们早已习惯10%以上的高利润，而养老地产目前在国内还没有可靠的盈利模式。如果没有政府的支持，谁会真心来做？

举例而言，一些保险巨头对养老地产的“热衷”已说明了问题。保险公司进入盈利模式尚不明确的养老地产，除了“假养老，真地产”可能性之外，通过养老地产噱头提高产品销售业绩也是经常之举。2013年年初，针对保险公司“买保险入住养老社区”的宣传，一些地方保监局专门了消费提示。据称，有保险公司规定，要保证入住养老社区，除要购买与养老社区挂钩的特定分红险之外，还必须在单张保单下单一险种的应交保险费达200万元或以上。对此，业内批评说，按照保险公司的要求，两张保单便是400万，因此真正能入住养老社区的最后必然是富人，而养老社区享受众多政策优惠，这等于是“穷人补贴富人”。

社区养老盈利模式范文

关键词：医养结合；现状；建议

一、引言

依据中国社科院测算，65岁及以上老年人口将从2015年的1.4386亿增长至2050年的3.75亿，比例由10.52%上升至28.81%。每年约有1/3的人口进入老龄化行列，至2050年每四位中国人约有1位是65岁以上的老年人，同时余寿带病年限也随着老年人高龄化趋势不断延长1。此外，中国人口预期寿命也在显著提高，从2000年至2010年由71.4上升至74.83，并2015年达到75.8岁，预期寿命的不断提高给医疗和养老服务提出了更高层次的要求。在现阶段经济发展水平落后于老龄需求的形势下，寻求医养结合本土化发展的切实之道，是破解未富先老困局的首要措施。

医养结合在中国尚属新鲜词汇，但在一些老龄化比较严重的国家和地区早已出台相关政策，结合实际情况衍生出多种医养结合制度。美国医养结合特点是通过政府来引导开展多元化的社区养老服务项目，包括针对低收入老人的保底性资助项目，如老人全包服务项目（PACE），以非盈利机构作为运营主体。同时，美国拥有多元化的养老地产运作，与社区养老相互交叉。澳大利亚医养结合的突出特点是利用市场竞争机制与“政府购买养老服务”的手段优化养老机构运营模式，通过公开招标的方式，选择具有运营资格的企业，采取严格的审查准入制度。日本医养结合养老模式的主要特点是完善的法律制度，其由《老人福利法》、《老人保险法》、《护理保险法》三大基本法律构成，通过相关法律明确了国家与各级地方政府的关系责任界限。

目前我国医养结合在实践探索中总结四种模式。一是整合照料模式，即由单一机构提供“医”和“养”双重服务，包括具备养老功能的医疗机构和具备医疗功能的养老机构。二是联合运营模式，即养老机构与医疗机构合作，建立双向转诊机制，由医院提供医疗服务，养老机构提供康复期或稳定期的护理服务。三是支撑辐射模式，即社区养老服务中心与医疗机构或社区卫生服务机构合作，为居家社区老年人提供健康服务。四是两院一体模式，即养老院和卫生院（室）配套建设或协同合作，二者统筹规划，在人员、事务和设施等方面实现功能融合、资源共享。

二、武汉市、青岛市医养结合实施现状

以武汉市机构A和青岛市机构B为调研对象，二者性质如表1。

表1机构性质与规模

（一）医疗层次

表2入住老人护理等级

从入住老人护理等级分类来看，机构A较少接收完全可自理老人，仅有3人，接受专护的老人占比也较小，为20%，机构A主要以接受半护理和全护理的老人为主，两者分别占比38%和33.3%。而机构B接收入住的老人中，二分之一为全护理，三分之一为半护理，完全可自理老人占比十分之一左右，根据实地调研，这部分老人大多是慢性病患者或大病康复期患者。由此可看出，医疗层次更高的养老机构有能力接收更多的全护理老人。另一方面，从入住老人的性别和年龄来看，机构A和机构B的入住老人中，不同健康状况的女性数量均稍多于男性，同时机构B入住对象的最低年龄为53岁，明显低于机构A养老院的最低年龄64岁，机构A入住老人年龄普遍高于机构B老人年龄，可见机构B偏好接收身体状况较好的老人，原因在于考虑到高龄老人的照料压力与事故意外频率。从另一角度，也表明机构A入住老人的流动率相对较低。

（二）医护人员

表3医护人员配比

尽管机构B目前的医护人员配置比较低，但调研时仍表现出护理人员数量紧张的困扰。机构B的护理人员队伍来源于社会招聘，月薪约为2500元，基本条件是满足年龄50岁以下及文化水平初中以上，并无需具备护理员职业资格证书要求。招收后需由培训中心进行为期6天的岗前集中培训，在岗期内每月开展一次老人护理主题培训。机构A的护理人员同样来源于社会招聘，月薪为2000元，基本无学历证件等要求。并且目前两个机构的护工年龄普遍在40岁以上，说明目前医养结合机构的护理人员队伍来源很不稳定，普遍面临招聘难问题，招收人员年龄较大且素质偏低。

（三）资金来源

武汉市规定2014年新增的社会办养老机构每张床位补贴3000元，社区养老机构每张床位补贴4000元，而青岛市自2013年起对于新建的非营利性养老机构的每张床位则补助12000元，数目是武汉市新政的3～4倍。2013年3月投产运营的机构B共预计应获得补贴1200万元，但实际上至2015年中旬仅实际发放了1/3的补助款，说明对于纯民营养老院的政策落实还有待改善。据武汉市民政局运营补贴和建设补贴明细显示，机构A床位补贴为100元/月，但核定床位数仅有42张，2014年度补贴总金额为5.04万元。调研发现机构A目前正扩建300张养老床位，资金来源于政府补贴，可见公办社区养老院补贴力度之大，因而采取公建民营形式的医养结合机构投资回收期普遍仅为2～4年。机构B作为民营养老机构的入住率仅为20%，一般而言须达到50%～60%才可突破盈亏平衡点，按现有条件预期初始投资回收期大致为5～6年。而青岛市区公办养老机构的多数入住率达98%以上，部分机构的预约期已达到几十年或百年之后。由此可见民营养老机构与公办养老机构的发展差距和补贴待遇差别，造成民营养老机构回收期过长，收入偏低，社会力量大多不愿在养老领域进行投资，使养老资源难以满足当前中国养老需求。因此，引导社会力量进入养老市场后，如何规划扶持其后续运营发展，平衡公办与民营的市场供求关系也是地区政府亟需思考的问题。政府支持策略创新和补贴力度成为有条件的地区的改革思路，尝试长期医疗护理保险制度则需要有力的经济基础和灵活稳定的资金来源作为支持。

（四）入住老年人医养成本构成及收入分析

由于机构A合作的医疗机构是社区服务中心，因此入住老人支付的医疗费用相对较少。在不包含医疗费用的正常养老费用部分，以武汉市2014年企业退休人员月均养老金1694元来看，失能老人仅靠养老金还不能支撑养老费用，存在1186元缺口。这部分缺口通常由老人的个人积蓄或者儿女自筹填补。通过养老费用构成分析，我们发现两机构的护理费分别占总费用的48.6%、43.4%，成为养老费用的主要构成部分。

综合来看，机构A各项收费标准均低于机构B，但根据实地调研结果分析发现，机构A在康复设施、住宿环境、膳食水平等方面均落后于机构B。从两地收费构成情况来看，护理费和床位费是医养成本最主要的组成部分，其中护理费用根据入住老人的自理情况分为四个等级，每个等级又因护理内容的不同划分不同的标准，床位费也根据房间环境及设施不同产生差异。

（五）医养结合服务内容及服务评价

据分析，机构B在住宿、膳食、内部及周围环境、文娱活动、医疗护理等方面比机构A养老院更具优势，满意度也更高。具体到机构A，老人普遍反映养老院提供的膳食无法满足其康复需要，并且养老院因场地限制而未给老人提供活动中心和文化娱乐设施。对于老人最关注的医疗和护理服务，机构B入住老人满意占比近60%，而机构A占比为45%，主要原因在于随着老人年龄的增长，身体机能逐渐下降，病痛增多，养老院相比大医院难以提供更加专业的医疗服务，医生、护理人员数量不足，老人无法得到专业照料，医疗保健需求无法满足。

目前大多老人都不愿改变这种养老方式，调研对象中机构A和机构B愿意继续选择入住该机构的意愿分别为83%、62%。由于大多老人子女工作繁忙，老人无人陪伴，加上疾病逐渐增多，因此大多老人都选择在养老院养老，方便子女探望，减轻子女负担。并且机构A老年人选择继续入住的比例高于机构B，原因在于机构B收费标准较高，而当前青岛市同种市场价格下民营医养结合机构供给相对充足，并且较机构A入住老人而言，机构B中老年人年龄偏低且健康状态较好，更换养老方式或养老机构的能力和动机较强。

三、现存问题总结

（一）政策缺乏落实，长期医疗保险评估流程僵化

青岛市自2013年起对于新建的非营利性养老机构的每张床位则补助12000元，于2013年3月投产运营的机构B共预计应获得补贴1200万元，但实际上至2015年中旬仅实际发放了1/3的补助款，政府补贴难以到位。且民营养老机构与公办养老机构补贴待遇差距明显，期初投资额较大，造成民营养老机构投资回收期长，难以突破盈亏平衡点。此外，调查显示由于申报程序繁琐，部分行政人员缺乏专业知识，评估流程僵化，使得少数老年人满足条件却不能申报。

（二）护理人员紧缺，护理水平较低

目前，养老服务机构护理人员数量严重不足且流失率高是一个较为普遍的问题。由于失能、半失能老人生活自理能力低，护工工作脏、累，且护理人员的工作强度高，据调查显示，平均每位护工要照顾7-8位老人，加上失能老人身体状况差，照护过程容易发生事故，护理人员承受的心理压力也大。但是护理人员的工作价值并未通过薪酬得以实现，调研地区护工平均薪酬在2000―2500元间，普遍低于地区平均月收入，并且护理人员的社会认可度低，导致养老机构的护理人员流失率居高不下。另一方面，调研发现青岛市机构护工招收时并未要求护理职业资格证书，仅需由培训中心进行6天的岗前集中培训，难以满足专业护理要求。

（三）资源分配不均，供需结构失衡

公办机构A公办养老院入住率较高，目前正在扩建，预期新增300张床位，而青岛机构虽然在环境、硬件设施、服务水平上均优于机构A，实际入住率却只有26%。医养结合型养老机构床位供需呈现结构性失衡，公办养老院由于政府财政支持，养老费用低出现床位爆满的局面，而民营养老院由于初始投资成本高昂，养老费用常是民办机构1.2倍以上，导致入住率普遍偏低。

（四）基础设置不完善，反馈机制不健全

青岛市机构有六大功能区，包括服务中心、医疗中心、护理中心、培训中心、活动中心、保障中心。武汉市机构因为办院较早，住宿环境较差，基础设施落后，缺乏电梯、娱乐中心和康复中心等，日常娱乐活动仅有，电视、冰箱等电器也需要自己购置，居住环境亟待改善。此外两机构均没有制定针对服务满意度的测评与意见反馈机制。调研中机构A诸多老人反映膳食问题，部分患有糖尿病、高血压等疾病的老人表示，养老院并没有针对他们的患病情况制定特殊的膳食标准，与管理人员多次反映也没有得到回复，养老院也没有制定针对护理人员服务的民主测评与老人意见反馈机制。

（五）投资回收期长，资金周转困难

医养结合养老机构资金主要源于老人支付的养老服务费用和政府政策支持。以民营机构B为例为例，其初期建设成本高昂，以市场价格获取土地资源成本过高，所提供的医养服务层次和住宿条件也在很大程度上高于公办养老院，而其入住率仅为26%，一般而言须达到50%～60%才可突破盈亏平衡点，按现有条件预期初始投资回收期大致为5～6年，这意味着养老院需要近十年内甚至更长时间才能实现盈利，非营利性的特征使医养结合养老院难以吸引外部市场投资者，只能依靠政府补贴，但政府财政支出有限，如果无法开创其他稳定的筹资渠道，解决机构建设和运营中的资金短缺问题，推广医养结合的政策仍然难以落实。

四、政策建议

（一）加大政府扶持力度，制定切实可行的评估方案

逐步提高对医养结合养老院的基础设施和运营资金的补贴，积极鼓励社会力量进入养老服务业，研究制定财政贴息的贷款扶持政策以弥补政府扶持力度不足。同时，在推动医养结合服务发展上，应加快对《日常生活能力评定量表》评估标准进行完善，并将评估工作交由专业的第三方机构进行科学合理的评估，再由具备专业知识的政府工作人员进行审批审查，以提高长期医疗保险制度评估机制的运行效率。

（二）优化养老资源配置，重点开展“支撑辐射”模式

结合现阶段武汉市实际情况，医养结合工作重点应在于发展“支撑辐射”型养老模式。因此，需加强对现有社区卫生服务机构的调整，改造成为解决基本医疗问题的医养结合机构，同时鼓励养老社区或医疗机构利用富余资源举办医养结合机构，例如武汉市的常青藤社区。逐步铺开老人与就近社区签订契约式医疗服务协议制度，提供双向转诊和预约上门医疗服务。而在农村地区，政府可利用闲置的房屋土地、卫生室建立“农村幸福院”等养老社区。此外再利用少数整合照料型机构做领头作用，发展政府购买服务制度，将市场化所能提供的服务通过政府来购买，重点选取生活照料、康复护理和护理人员培训等养老服务方面。

（三）完善护理培训及供应联动机制

养老机构应加强老年护理培训金的投入，加强对护理人员持续的在职教育培训并对护理人员实施资格准入制，以定期检查、考试的方式对护理人员进行监督与督促，对护理人员的薪酬标准设置晋升规划，提高护理人员学习主动性。同时利用高职高专、中专等职业教育体系资源，增设老年护理专业以拓展护理人员培养渠道。此外，通过社会团体、慈善机构等非盈利机构号召组织志愿者，参与日常简单护理老人的工作，还可利用时间储蓄和劳务储蓄资源将健康老人纳入护理队伍中，在一定程度也能缓解护理人员紧缺的问题。

（四）统一服务标准，重视老人需求

政府或相关协会还应该通过法律法规明确规定医养结合养老机构医护人员、膳食营养师、康复师等的配置标准。同时，医养结合机构要重视老人的心理诉求，为老人提供多种多样的娱乐设施，定期举行文娱活动，丰富老人生活；为了不断增强入住老人的满意度，改善服务态度，提高服务质量，医养结合机构都应该制定服务质量评估与意见反馈系统，让老人及家属为护理人员评分，对优秀工作人员进行表彰与奖励，对不合格的护理人员进行再培训或辞退，形成工作激励机制，重视每位老人的意见建议，对老人提出的问题及时进行处理与反馈，不断提高服务水平与质量。

参考文献：

[1]袁晓航.“医养结合”机构养老模式创新研究[D].浙江大学，2013.

[2]蒋阿凤，潘金洪.2011-2050年中国失能老人照护需求分析――基于全国第六次人口普查主观失能数据测算[J].医药前沿，2013（34）.

[3]张祥云.国外居家养老方式的经验与启示――以美国，芬兰，瑞典，日本

社区养老盈利模式范文

在国内，养老社区尚是个新兴产业。“银发经济”的发展，驱动力来自于人口老龄化的趋势。中国社会科学院财政与贸易经济研究所在的《中国财政政策报告2010-2011》中披露，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030年，中国65岁及以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家，到2050年，60岁及以上老人占比将超过30%，中国社会将进入深度老龄化阶段。

一方面，中国的人口老龄化加速发展，但另一方面，国内的养老产业和服务却严重滞后，无法与之相匹配。

养老社区的商业模式，美国早有成例在前。美世中国区养老、风险与金融咨询总监冯元石在美国工作了10年，据他介绍，在美国，老年人群的护理业务具有多种层级，除了类似乐成养老的模式外，还有的仅提供最基础的家庭护理，老人生活在自己家，护理人员上门服务，按次数收费；更进一步是“adultdaycare”，类似老年人“托儿所”的概念，白天时间统一护理老人生活，晚上老人们还是回家休息。

不过，老人家的养老钱并不好赚。以美国最大的老年社区业主以及运营商BrookdaleSeniorLiving为例，自2005年登陆纽交所以来，营业收入从2005年的7.9亿美元增长到了22.13亿美元，但一直没有实现盈利。

而在2008年已在上海推出养老社区项目的亲和源股份有限公司（下称“亲和源”），其董事长奚志勇则表示，养老地产项目要盈利，关键还是要看品牌和规模效应。但是规模效应上来后，管理难度也随之增加。

养老警报

一系列关于中国人口老龄化的宏观数据以及微观层面上自身与亲友家庭所面临的养老困难，让地产商们看到了方向。

据新生代市场监测机构副总经理、资深消费者行为学与营销专家肖明超透露，截至2009年底，全国各类老年福利机构包括社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等有38060家，床位266.2万张，从国际经验来看，市场经济发达国家的养老服务机构每千人拥有的床位数在50张～70张。而在中国，65岁及以上的老人每千人拥有的床位数不过23.5张。保守估计，养老机构的床位缺口数量在300万以上。

“我去过政府办的养老院登记。北京第一福利院、第五福利院，我都去那看过，参观过。但是住不进去，我登记好几年也住不进去。”金阿姨叹息。

肖明超表示，“中国第一代独生子女的家长已步入晚年，中国正全面迎来‘421家庭’时代，即一对年轻的夫妇需供养4位老人，抚养一个孩子。家庭结构日趋小型化让年轻一代的负担异常沉重。中国社会未富先老，发达国家大多在人均GDP达5000至1万美元时进入老龄化社会，而2009年中国人均GDP为3678美元；大量中国劳动人口并未进入公共养老金系统，仅有一小部分人积累足够的金融资产以支撑他们的退休生活”，此外，“进入老龄化社会的同时，‘空巢’家庭比例也快速增长。据全国第五次人口普查结果，早在2000年，全国在65岁及以上老龄人的家庭户中，‘空巢’家庭户约占22.83%，而此比例仍在不断增长”。

银发商机

以上的种种问题显示出中国养老形势的严峻，而乐成养老等公司却从中看到了“银发经济”的巨大商机。

2007年，有专业的调查公司对北京、上海、杭州和海口4个比较发达的城市，针对老年人的服务需求、生活习惯、地区消费能力进行细致的调研，然而得出的结果却不是那么乐观。调研结果显示，受调人群主要关注的是价格，他们当时能接受的价格是3000多元每月，另外，大概有90%的老人还是喜欢在家里养老。

乐成养老营销总经理高峰认为，居家养老一直会是社会的主流，但机构养老必然会是一种有效的补充形式。专业机构养老的出现与发展将会带动居家养老水平的提升：“如果养老不成为一个专门的行业，你会发现你家里面将没有专业的产品，也没有系统，更没有专业的人员。当整个供应链体系、价值链体系都不存在的时候，居家养老就会停滞不前。作为一个探索者，我们应该做出一个产品模式来引导消费者。”

结合调研结果，从长远来看，乐成养老规划建立三级城市养老服务设施体系：第一级为社区日间照料中心，以服务半自理老人为主，提供上门日间照料；第二级为城区养老设施，即恭和苑业态，平均每项目有300张左右的护养床位。项目坐落在城市核心地段而非郊区，主要是出于三方面的考虑：其一，从老年心理出发，老人越上年纪就越喜欢热闹，在郊区会加重老人的社会隔离感；其二，我国优质的医疗资源通常都分布在城市中心的大医院里；最后也是最重要的，核心市区交通环境较好，子女亲朋探视就更加方便；第三级则是城郊综合型养老社区，这种业态则既包括护养床位租赁也包括老年住宅售卖，社区内建有医院、商业、休闲中心、公共交通等配套设施。

盈利之困

虽然养老前景可观，但回报的周期让不少公司却步。例如美国最大的老年社区业主以及运营商BrookdaleSeniorLiving，2010财年的营业收入已达到22.13亿美元，但一直没有实现盈利，虽然2010年入住率高达87.1%，当年仍亏损4890.1万美元。

对乐成养老来说，审慎的态度也是显而易见。其试住模式其实从2009年就开始启动，但到如今这个项目还没有正式开盘。

而亲和源在上海的项目则从2005年开始筹划，至今也没实现盈利，“只能说是现金流为正”。就目前来看，“这7年时间大约收回总投资的一半。一般说来，会员卡的销售收入可收回房屋的建设成本，会员每年所交的服务费才是主要利润来源。目前，亲和源卖出560张卡左右，入住率达60%。”奚志勇如是表示。

对于如何实现盈利，奚志勇认为规模效应非常重要，“试想一下，500个客人，你配备的服务员如果是300人，那么当会员上升至1000人，你可能只需配备400个服务人员就够了，这就是规模效应带来的成本递减。”

就收费模式而言，国内的这两家公司也在做不同的探索。例如恭和苑初步的收费模式采取按房间收费的模式，以普通一居室为例，一位老人或夫妻入住的费用将在每月1万元左右，然后根据入住前对每位老人身体健康状况的评估，恭和苑将为他们提供相应等级的护理服务，并收取相应的费用。

而亲和源采用的则是会员卡的销售模式，例如有一次性支付89万元，也有按年费――每年约3万～7万元不等。根据会员费的高低，亲和源提供面积从58平方米至108平方米的大中小三种户型。

对此，“试住员”金阿姨的体会是：“我的退休金也就是3000元左右，离休的老同志可能是5000元左右。就我们目前中国的国情来讲，对于绝大多数老年人，还是很难承受的。”

从国外养老产业公司的经验来看，市场培育需要相当的时间，而在此期间，养老机构要解决投资之困。一方面，需要尽可能提高入住率，其实老年社区的生意有点类似酒店业，可变成本较低，同时，建立老年社区往往需要持有一定量物业资产，为部分资产找到稳定和低廉的融资渠道，才能保持持续的业务扩张。因此，像乐成养老等公司也在寻求多元化融资渠道，比如房地产信托基金等。

而对于中国的养老产业目前存在的风险，奚志勇认为是政策和政治风险。“目前国内民营养老产业并没有明确的法律法规，现有的法规都是针对国有非盈利性的养老院。因此这方面不确定性因素比较大。亲和源的创新也是处于不成熟的环境中。”

此外，随着这些公司规模的发展，管理上的难度也将会显现。奚志勇说：“我今年要求在会员的发展上放慢速度，保持会员群体的质量，此外，现在专业的护工非常难招，由于护工行业整体素质不高，要找到有专业知识又有文化素养的护工，相当困难。”

社区养老盈利模式范文篇10

关键词：珠三角养老地产问题建议

我国正快速迈入老龄化社会，成为“未富先老”型国家。截至2010年年底，中国老年人已经达到1.7个亿，占总人口的12.8%，而我国社会养老服务，尤其是养老宜居环境建设明显滞后。

一、珠三角养老地产的发展优势

养老地产是结合养老的社会主题和地产的商业概念形成的一种房地产概念，产品针对老年人的心理特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。养老地产的保障性需求和市场化需求是有区别的，政府和开发商应该各负其责，低收入社会保障性老年住宅应由政府主导开发建设，中高端养老住宅则应由市场开发解决。广东目前老年人口已突破千万，达到1072万，全省65岁以上的老人占总人口比例已达8.17%。预计到2015年，全省老年人口将达到1288万人，占全省总人口的13.64%，80岁以上的老年人口将达到184万人。当前，国家制定了“以居家养老为主”的9073养老政策，全国将有90%以上的老人在家养老，因此，养老住宅的发展迫在眉睫。

珠三角是特别适合探索养老地产发展的实践区。首先，广东省已经成为全国人口第一大省，老年人口庞大，当前政策允许退休父母将户口迁至儿女户口所在地，使得养老产业需求旺盛。第二，广东地区经济持续快速增长，2010年，广东实现地区生产总值（GDP）45472.83亿元，人均GDP接近7000美元，已达到中等发达国家水平。其中，珠三角九城GDP为37388亿，人口约5611万，人均GDP为9841美元。富庶的经济条件使得区域内养老地产的有效需求稳定。第三，珠三角地区的气候比较适合老年人生活。珠三角气候属于热带海洋性气候，四季差别不明显，广州超过35℃的炎热日数不过6天，夏无酷暑，冬无寒肃，特别适合老年人生活。第四，珠三角房企对养老地产的开发运营早有探索，如广州祈福新运营的“广州祈福护老公寓”，依托国家三甲祈福医院，是东南亚首家酒店式长者公寓。这些因素成为珠三角区域发展养老地产的优势所在。

二、珠三角发展养老地产面临的主要问题

(一)政府扶持政策不明晰

由于养老地产带有一定的社会福利性质，所以，政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要。从广东省来看，目前已经充分意识到发展养老产业的必要性，广州、深圳、中山等部分城市纷纷出台扶持民办养老机构的政策，对民办养老机构给予资金补贴。而这些优惠政策并没有对养老地产的开发过程提供优惠，大多数养老地产项目只能以旅游地产、工业地产的名义来运作，存在较大的投资风险。对养老地产项目缺乏税收和规费的减免政策，而养老地产投入高于普通的地产开发，如老龄社区需要的大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高很多，如果没有相应的优惠政策，很难吸引投资者进入。政府在养老地产的融资政策方面也缺少相应的扶持，养老地产投入周期长，需要政府在金融政策上给予大力扶持。

（二）城市规划养老控制滞后

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用等各项建设的综合部署。对指导城市土地安排和空间组织方面，城市控制性详细规划是最主要的规划条件，在目前的控制性详细规划指标体系中，既包含土地使用性质和使用强度的控制，也包括道路、公共设施配置的控制。而对养老服务的相关指标，却甚至在指导性指标中也没有体现，对于老年人口超过千万的经济发达地区，不能不说是一种明显的滞后。

（三）市场定位同质化现象严重

目前区域内的养老地产开发，大多针对的是60-70年龄段的活跃富裕长者消费群，以养老养生作为市场定位。广东人历来重视养生之道，花甲之年对养生之道更加关注，房地产开发与养生行业的融合，形成了珠三角养老地产开发建设的区域特色。如珠江地产在从化的珠江生命健康城，集医疗、养生、教育、休闲、养老于一体；广州奥园养生城集健康、养生、居住、度假等综合功能为一体，他们的目标全都锁定在富裕健康、刚刚退休的消费群体。但是，老年消费需求是一种变动的市场，他们的身体情况和经济状况是在不断变化中的。不做市场细分，市场定位趋同，是目前影响珠三角养老地产健康发展的另一个问题。

（四）产品设计与后期管理简单复制

开发商对养老地产开发的具体产品的类型和建筑形式考虑比较简单。养老地产的开发商以前大都是开发一般的住宅，如公寓、旅馆,等等，所以对养老地产并没有特别深刻的认识，设计的产品大多是复制公寓式或者旅馆式的建筑形式，包括后期的服务也是照搬一般住宅物业管理的形式。产品设计缺乏创新，尤其是缺乏对养老地产和养老服务的深入研究，缺乏具有针对性的产品和服务。

（五）经营模式缺乏创新

目前，珠三角的养老地产开发经营模式依旧没有摆脱传统房地产的固有模式，采用散售卖出式、持有物业式、部分卖出与部分持有结合式等。散售卖出式其实是房产开发项目的经营形式，开发商仅仅将养老地产作为一种住宅产品进行经营，其模式难以持续；持有物业式经营模式一般适用在度假休闲养生等形式的养老地产，以租赁方式经营，类似商业地产或旅游地产的经营模式；售出加持有的模式是养老地产的部分产权以会员会籍等形式出售给消费者，再收取服务费提供专业养老服务的一种形式，对大多数开发商来说，这种方式部分解决了现金流压力，是一种比较现实的经营模式。

三、珠三角发展养老型房产的建议

（一）对政府的建议

地方政府需要充分调动开发商的积极性：一是放宽市场准入，鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面贯彻平等准入原则。二是实行同等待遇，凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业。三是在土地供给方面增设养老业用地，土地使用权行政划拨，允许养老地产上市转让，建立退出机制。四是在城市规划中增加养老功能控制预设，在大型住宅区规划中增加养老配套设施的规定性指标，对独立养老社区的规划与社区医院的规划同步进行，将养老建设用地比邻社区医院。五是在税收和规费收缴方面给予养老地产减免和优惠。六是制定针对养老地产的金融政策，调动和整合银行资金、商业保险基金、养老基金等资金，对养老地产建设发展提供金融保障。七是大力推进政府养老社区建设，将养老社区建设纳入政府保障房建设体系，切实落实9073养老计划。八是提升社会养老服务水平，建立健全养老服务质量监管机制，培养具有现代老年服务理念的养老服务管理人才，为养老地产的后期运作提供有效的保证。

（二）对开发商的建议

1.养老地产属于长期投资型产品，不能期望快速盈利

在珠三角地区，房地产业已经发展到非常成熟的阶段，进一步的市场细分是这一行业必然的发展趋势，养老地产这种新兴模式正在成为诸多开发商探索的方向。在目前投资渠道狭小的现状下，养老地产项目是一项可持续投资，持续收益的项目。但养老地产与开发商开发的常规住宅有所不同，常规房产属销售型地产，其特点是资金回笼快，养老地产属于持有型的地产，资金回笼慢。养老地产开发优势在于在当前宏观调控的形势下更容易获得政府的支持，作为持有型物业，它还是后期持续融资的有效工具，是长期稳定的收益型产品。因此，养老地产不是一种快速盈利产品。建议把养老地产作为企业产品中的一个配置，有短线能够快速回收的住宅地产，有回收比较稳定的养老地产，进行企业战略层面的投资组合。

2.养老地产的开发类型与产品形式

养老地产分成福利型和商业型两类。福利型养老地产主要由政府主持，以开发建设福利型养老机构为主。开发商可以通过投标参与政府福利型养老地产的开发，完成后由政府收购。商业型养老地产是针对中高端养老消费群体的产品和服务，常见的形式可以分四种：一是大规模居住区中建设专门的养老社区，在住宅区嵌入部分专门为老人建设的社区或者组团，它适合大型社区使用，通常采用出售的形式。二是在常规住宅区中配建养老公寓和设施，如数栋老年公寓，经营模式可租可售。三是专门开发老年公寓和相应配套，通常是持有型经营，辐射周边的社区为其服务。四是度假旅游地产中开发养老产品，在风景旅游区建设养老地产，可以形成度假候鸟式的产品。养老地产产品形式还需要根据区域情况和市场发展不断创新，比如对养老地产与社区医院的资源整合形成新的产品形式的研究等。

3.养老房地产更注重开发链条的整体性

影响养老地产开发的几大因素有土地、资金、经营模式、规划设计、运营管理等。养老地产的开发环节是一个环环相扣的开发链条，它们互相之间有很紧密的衔接，因此，养老地产的开发实际上是对养老产业链的整合和完善。开发商在考虑房产硬件设计的时候，也必须同时考虑后期的运营模式、护理服务、老年医疗、康复设备等因素。养老地产的设计要求必须与老人的需求相符合，如设施中有健身活动中心、社区医院等；对景观园林的设计也应该分布均匀，因为老人行走的半径不大，应该在他力所能及的范围里完成活动的要求。开发项目的盈利模式会影响到规划和建筑设计，出售型的养老地产后期管理也会出现一些问题，如果业主不是老人，后期养老服务提供的服务项目就无法集中进行，造成浪费。因此，在开发养老地产时需要特别注意开发环节的整体性。养老地产不同于普通房产，一旦在规划阶段出现失误，就会严重影响到物业的后期使用。专业老人服务机构的建立是养老地产开发链条上另一个产业引擎，这也是国内养老产业能否承担老龄化社会需求的关键。

参考文献：

[1]李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策[J].上海房地，2010(11).

社区养老盈利模式范文篇11

【关键词】保险资金养老社区问题研究策略选择

一、保险公司将保险资金投资养老社区背景与意义

就目前我国的形势来看，我国保险公司投资养老社区还是有一定的背景的。首先，我国人口老龄化越来越严重，直接促进了我国养老产业的发展。在计划生育的背景下，越来越多的老人需要更多的子女和国家去赡养，但是由于年轻人数量较少，无法顾及双方父母以此来满足更多老人需要赡养的这种需求。也就是说这种传统的居家养老模式已经不能适应人们的养老需求。基于以上这些情况，为了达到供需平衡，许多企业和政府纷纷出台相关政策，例如建立一些养老社区来满足广大老龄化人口的需求不失为一种好的政策。

养老社区是一种集体化管理的不动产模式，不动产因其自身具有稳定性和长期性，保险资金投入养老社区可以改善保险公司的投资模式，降低投资风险。而且不动产具有稳定的收益性，保险公司将资金投资养老社区可以稳定自己的资金链，在风险较低的情况下稳定收入，这对于保险公司来说是双赢的。

二、保险公司将保险资金投Y养老社区存在的问题

（一）政府在支持盈利性养老地产的政策上不明确

保险公司将保险资金投资养老社区最终的目的是为了盈利，这必定会给传统的养老模式带来负面影响，而且在监管政策上也没有出台相应的管理政策，监管是不具体的。而且在投资的同时要考虑成本问题，这也制约了保险公司的投资方向，这也就给保险公司带来开发上的困难。在开发的同时还需要政府出台一些相关政策来支持开发，但很多政策只停留在原则层面，并没有从根本上解决保险公司开发养老地产的困难问题。

（二）接受养老社区这种养老意识需要较长时间

众所周知，国外的这种养老社区养老模式还是比较流行的，而这种养老模式在我国是筹建阶段，想让中国老人的社区养老的意识快速转变过来是需要一段时间的，许多老年人还是愿意和自己的子女呆在一起，想让老人们接受这种养老模式需要从意识上进行渗透，并且得到老人们的认可，最终要让老人们感觉到这种模式是让他们能够幸福的。同时，在土地管理、税收上与一些养老院还是有一些差距的，这种养老社区在建设和服务上是优于普通的养老院的，进而带来的消费收入也是高于普通养老院的，很多老人碍于消费水平的提高不愿意接受这样的养老模式，所以要想让众多老人接受这样养老意识还是需要很长一段时间。

（三）制定的相关政策约束增加了保险公司的投资风险

按照规定，保监会是不允许保险公司使用“建房卖房”的模式，所以保险公司投资养老社区只能使用“租赁”的方式经营养老社区，这大大延长了资金回笼的时间，时间的延长带来的风险是无限的，保险公司投资养老社区会出现大量的资金积压，对于保险公司自身的财务也是一个巨大的挑战。因此保险公司投资养老社区的前提是要拥有雄厚的闲置资金才可以，本来是一个朝阳产业却受到风险的制约。

（四）保险公司在管理上存在难题

我国目前养老社区这种养老模式还处在初级阶段，在管理上缺少专业的从业人员。况且我国的人口老龄化情况越来越严重，年轻人更多的是从事自己的专业工作，毕竟会在养老护理上缺乏更多的人才，在我国开设养老护理专业的高校并不多，教学上是存在漏洞的。人才奇缺与日益壮大的需求之间的矛盾，是保险公司不得不面临并且解决的巨大困难。

三、保险公司投资养老社区的策略选择

（一）政府出台相应政策来支持养老产业的发展

国家的政策支持是所有行业发展的先决条件，养老社区这种新型行业也不例外，需要国家的土地政策的支持和税收优惠政策等支持。在土地支持方面国家应该制定相应的管理办法，鼓励企业尤其是保险公司来进行投资，在土地使用和建设方面给予财政补贴政策、并制定相应的优惠政策。养老社区这种服务产业本身是为了服务日益增加的人口老龄化人群，在税收上应该采取税收优惠，这样也能直接的加大针对养老社区及相关服务机构以及从业人员的优惠税收力度。

（二）借鉴西方国家的高端需求模式，提高服务创新

在我国可以采取阶梯式的服务创新模式，在一些经济水平发展较高的地区，实行最高的优质服务模式，因为这些地区高端养老需求比较旺盛，这样可以避免高端需求不足的情况。在一些经济水平发展较低的地区采取适应当地发展养老服务模式，这样能促进当地的供需平衡。保险公司可从中高端需求入手，待其盈利模式明朗时再逐步拓展客户人群。在高端服务上要注重配套建设，以老年人为本，可以提供一些个性化服务。

（三）创新保险产品，提高管理服务水平

保险公司将资金投资养老社区不一定要等到房屋建设成功，所有相关配套设施都齐全时再开始运营，可以在建设前期就开始产品创造，通过保险产品来吸引更多的客户，这样还能间接说服老人接受养老社区这种模式。保险公司可以雇佣专业的管理机构经营管理养老社区，减少社区管理上的风险。制定详细的养老社区服务规范以及各项规章制度，向专业化发展。

参考文献：

[1]吴玉韶.老年产业发展需求与高素质人才培养[J].观察与思考，2010，（8）.

[2]赵婧.浅析保险公司投资养老实体的可行性[J].上海保险，2014，（2）.

[3]杨福彬.“居家养老”模式升华“六化”战略清除发展障碍[J].银发世界，2008，（6）.

社区养老盈利模式范文1篇12

关键词区域文化产业经济组织复杂性

中图分类号：F250文献标识码：A

一、引言

区域文化产业经济已通过赢利性的文化基地产业的形成一个体系。经济学家，地理学家，文化政策学者等学科学者对文化产业的运营、促进区域经济发展进行了深刻的研究，我国十七届六中全会指出“加快文化产业、推动文化产业成为国民经济支柱产业”的主要目标之一。如何构建文化产业体系转变生产方式，成为地区发展和学者研究的一个重要课题。

然而，文化产业的规模，特征、整体的绩效并不能完全超越区域经济的整体规模。除了传统的定义界定以外，文化产业能容纳的就业能力仅仅是区域经济就业人数的较小部分，雇员大部分并不直接从事文化具体的工作，超过50%的文化工作者都是个体经营，并不能计算到就业统计之中，然而他们生产的产品和服务的市场具有本地化和外向化，创造了大量可观的收入，许多文化工作者为非文化产业服务，许多生产面向当地市场以便获得来自国家和当地政策的支持，同时在区域消费市场上，获得更大的市场份额。

本文基于区域经济学角度来研究文化产业。区域研究文化产业的结构、目标、运作系统。这个理论假定文化产业的经理、文化工作者、艺术家和文化产业政府管理者，非盈利的文化团体在组织、引导、规范、服务于文化经济。文化产业的经理收益来源于公益机构推荐过来有熟练技能的文化工作者，随着时间的推移，艺术家们从各个经济部门形成聚集。艺术家们被假设为在各个行业有着不同的经验，但是他们能利用这种独有的个人经历进行独特创造并获得较好收益。

作为文化经济产业研究的框架补充，职业分析是用来追踪文化工作者获得技能和其它区域其他产业组织的协调。这个理论调研了北京和广东的的大量艺术家，尽管艺术家的艺术作品在商业领域比其它部门收入多，但他们也会花费相当部分的时间在非盈利组织上。

二、文化产业的界定争议研究

近二十年来，地理学者、经济学家、政府决策对文化产业促进区域经济发展和解决就业进行了深入的研究，文化产业被定义为社会生产的一种模式。文化产业被界定为影视、电台、摄影、新闻、杂志和书籍出版，唱片业等等。但是这些界定忽略了文化工作者和非盈利文化产业对社会文化丰富以及价值创造。

文化产业的巨大的包容性不能完全在区域文化产业进行统计，但是这些研究都显示了这些产业促进区域经济的发展。只有少数的员工从事文化工作。艺术家只占5%，在广告公司文化创造的职业人员只占有10%。文化产业雇佣者有许多行政人员、财务人员、销售人员，如果把文化的内容解释为整个产业的存在显然是不成立的。

更为严重的歧义是文化产业是区域文化经济的一种表征，北京45%的艺术家是个体经营，只占整体区域经济就业统计的8%，因此，统计并没有显示在雇主为基础的职业就业统计。许多艺术家也在为其他经济产业工作，并不包含在文化产业里面。在经济统计年鉴里几乎是被低估了。北京的艺术创作者自我就业率往往低于广州统计的艺术者的就业率的22%。

通过以上分析，以艺术家为核心的文化人员的只构成区域文化经济的一小部分，有很高比例的艺术家是自我雇佣，而非文化产业的就业者更依赖工作行业和就业市场，而这些文化生产这更愿意与文化产业公司进行松散的合作关系，基于职业分析的角度，生产的艺术产品更具有广阔性，地方政府也希望从文化绩效上与其它地区进行比较。在一个国家中如果仅仅只按照文化经济统计的就业人数来分析文化经济产业的规模，那么显然艺术家和他们的文化产品和收入是被远远低估了。

三、基于区域经济的文化结构分析

职业分析重点关注创意人员的行为，理论化了文化经济的动态。在多个文化经济产业区域中，艺术家可以选择如何培养自己的能力，在哪里生活和创作自己的艺术形式，花多少时间投入到创作，BECKER（1982）指出艺术家的创作需要建立一系列的关系网络，包括艺术公司老板、分销商、评论家和专业的购买者。这些因素区分了商业组织、非盈利组织，公众和公共服务部门。在这些部门中文化活动受法律、文化、经济的发展演变，文化活动往往成为区域经济发展的一种活跃反映。

（一）盈利性文化组织结构。

商业部门包括盈利性企业雇佣艺术家，企业为他们的服务签订合同，购买他们的产品，包装，和市场分销，这些公司在文化产业中比重较小；许多非艺术公司也雇佣艺术家帮助进行产品设计、市场营销和员工关系维系。这些商业部门也包含在艺术市场（画廊，艺术展览，在线网站）和以营利为目的的艺术场所（戏剧，音乐俱乐部，餐厅），使艺术家与他们的观众直接交流。许多视觉艺术家直接在因特网上出售他们的艺术创作。同时，艺术家可在培训机构、工作室里进行教学。商业文化活动受经济微观主体的驱动。艺术家、中介机构、画廊业主、公司经理构成微观经济体组织进行生产并对营销的投资回报最大化的进行考虑。商业公司面临直接盈利的需求，那么收入必须超过支出费用。基于资本运营理论，他们要有良好的资产负债。此外，至少每五年一次，他们在有盈利的情况下，才能冲销成本与税收。商业艺术企业面临着在同行更成功企业的业务竞争，这也是一种商业组织化。

文化公司同其它区域企业一样也有成本意识和时间意识，许多公司挣扎于生死边缘，除非保持良好的声誉和较高的产品质量，营销也是商业经营中的重要部分。另一方面，以营利为目的的公司有更大的财务灵活性和良好的现金储备，可以使它们承担风险和损失而不至于使公司陷入资金恐慌。对于艺术家来说，这意味着在相对复杂组织系统工作的工作，生产受到严格管理，他们的工作则更强调技能和专业流程化，几乎缺乏创新的空间。

因此，在商业领域的艺术产品是缺乏创新和特色的，但却能迎合消费市场快节奏的变化，而显得有利可图。商业市场艺术作品市场是高度细分的，许多文化传播公司因为一个项目损失导致整体公司的破产，资源分散到其他部分也是导致失败的另一个原因。

（二）非盈利文化组织结构。

非盈利的文化产业组织，往往比盈利文化产业组织在税收、法律有优惠倾斜。这种组织模式让艺术家和艺术爱好者有宽裕的创作空间和税收上的优惠政策，比如国家扶持的博物馆、乐团，歌剧院。非盈利的艺术工作包括宗教礼拜活动，非盈利的演出等。

非营利性的文化组织和盈利性组织可能面临困境有较大区别。非盈利文化组织往往由较高声誉的志愿者领导，而不是通过由业主或董事会成员领导，组织成员包括各类的艺术家、专业爱好者和慈善人士。它们的运营成本仅仅包括场地租金，艺术家和其他组织正常开销，艺术活动和表演，专业老师的工资支付，以及宣传费用等等。非营利性的文化组织成本比商业文化组织成本更低因为几乎很少的税收，而仅仅只需要5%-10%的资金回报率。

非营利性的文化组织资金回报率低，管理需要艺术家和领导具有非常专业的管理技能和专业的生存技能，如何应对融资、组织的大小；编制管理服务费用的收入支出平衡，除此之外，还要应对未来舞台科技的发展的挑战包括更贴近观众的新技术，增加多媒体的使用。

没有了短期高额收益的压力，非盈利文化只注重艺术质量和社区宣传发展，资金投入只能支持那些生活紧张的艺术家和行组织生存发展。更多的志愿者只能通过其他途径来补贴自己的生活费用。

一些专家认为，非营利文化组织可以提供艺术自由和长期稳定性，因为它厌恶风险，因为较高的社会声望能弥补市场盈亏的担心。虽然非营利文化组织并不关心资回报率，但他们必须在服务于社会时，获得满足生存的收入，除此，还可能面临资助者的考核或者非营利文化组织可能改变原有的发展。

（三）非正式文化组织结构。

非正式文化组织结构是由演员组成的非正式的、民间的、盈利或非盈利的文化活动。以社区艺术家为对象的前沿研究分析了这第三个领域，包括变化特征，以及产生的非正式收入。它包括涂鸦和其他公共艺术、青年文化活动、非正式的社交网络等等，许多艺术家通过交流学习开始了他们艺术气质的发展。这种社区艺术活动，没有规范的盈利设置，也不容易被法律所规范。总的来说，非正式文化组织的活动是无正式文化工作的人进行组织，活动没有连续性，也不需要正式的场所。

同样，这些非正式文化组织也面临资金的困境，人格冲突、松懒、管理的缺失都会使这种活动无法维持可持续性。

第四类组织是政府或公共部门。在中国这些艺术家在文联或画院，他们达到资格才能被国家和地方政府录用，获得稳定工资收入。这个部门不同于其它三个部门。但是艺术家的就业和收入来源于政府，根据文化统计方面的年鉴可以知，被规范为非盈利部门进行会计归类。

四、建议与启示

本文的研究报告表明，政府决策者应该深化对区域文化经济的认识，把培育文化产业经济作为一项长期的发展战略。地方政府应该组织培养全方位人才和提供文化产品和服务，利用非文化产业，非营利基金，教育机构，文化部门和社会服务机构等，来构建一个区域文化生态圈和培育产业群体。文化产业的发展能提高地方的文化声望，对于地区政府的发展是十分必要的。

在经济和文化的发展资金的供给决定上，政府决策者可以权衡区域文化经济发展对区域经济各个领域的贡献。在公共和非营利艺术空间，投资一些些艺术中心，艺术家的创造基地，以便于推动该地区的经济发展。

（作者：西北民族大学2012级中国少数民族经济专业研究生，研究方向：区域经济）

参考文献：

[1]林宪生，曹静静.海南文化产业成为国民经济支柱性产业的战略思考.海洋开发与管理.2013（1）：108-112.

[2]杨泽喜.文化产业发展的制度支撑与对策创新.社科纵横，2013（1）：24–27.