化学品登记制度范文

2016年，农药行业管理政策不断，相关的法律法规进一步完善，具体的政策法规如下：

（1）第十八次登记评审会议纪要。2015年12月31日，农业部关于印发《第八届全国农药登记评审委员会第十八次全体会议纪要》的通知，纪要对如下问题给出建议：①对同一品种毒性级别不同的原药产品用于加工种子处理剂时，应当按照最高毒性级别管理，同一品种原药产品毒性级别有中等毒以上的，申请用于种子处理剂登记时，应当进行残留试验。②不再受理、批准含2，4-滴丁酯成分农药产品的田间试验、登记申请；不再受理含2，4-滴丁酯成分农药产品的登记续展申请，停止办理相关产品登记续展。③加强零售磷化铝产品管理。④不再受理、批准含三氯杀螨醇成分产品的田间试验、登记申请；不再受理含三氯杀螨醇成分产品的登记续展申请，停止办理相关产品登记续展；有效期内制剂产品登记证有效期统一变更至2016年5月17日止；自2018年5月17日起，禁止含三氯杀螨醇的农药产品销售、使用。

（2）农药登记回避制度。为加强农药登记廉政建设，增强登记管理公信力，维护行业有序竞争环境，2015年12月28日，农业部农药检定所正式实施农药登记回避制度，并组织全体职工签订了回避承诺书，职工承诺其直系亲属不从事农药登记的工作，其他亲属从事农药登记工作的，本人要实施回避。

（3）放弃农药生产资质。2016年，为鼓励农药生产企业兼并重组，淘汰落后，调整产业结构，工信部共公示了7批自愿放弃农药生产资质企业名单，涉及湖北沙隆达天门农化有限责任公司、山东富安集团农药有限公司、赣州卫农农药有限公司等27家企业。

（4）取消农药续展登记初审。2016年2月25日，为贯彻落实《农业部办公厅关于〈国务院关于第二批取消152项中央指定地方实施行政审批事项的决定〉的通知》（农办办〔2016〕5号）精神，农业部种植业管理司通知，称自《决定》印发之日起，各省、自治区、直辖市农业（农牧、农村经济）厅（委、局）及所属农药检定机构，不再受理农药续展登记、农药分装登记、农药田间试验审批的申请，不再进行初审。上述3项申请均由申请人直接向农业部提交。

（5）农资打假专项治理行动。2016年2月29日，农业部、最高人民法院、最高人民检察院、工信部、公安部、工商总局、质检总局、供销合作总社等八部门联合召开了2016年全国农资打假专项治理行动电视电话会议，动员各地、各部门迅速行动起来，深入开展农资打假专项治理行动，保障春耕生产，维护农民权益，为农业稳粮增收保驾护航。

（6）开展农药监督抽查工作。为加强农药监督管理，确保农药产品质量，保障农业生产安全和农产品质量安全，维护农药生产者、经营者和使用者的合法权益，2016年3月24日，农业部通知，在全国范围内组织开展农药监督抽查工作。据了解，经初步统计，2016年1～11月全国农业部门共查处农药违法案件7，848个，涉案农药411.6吨、涉案金额7，493.6万元、涉案人员4，170人、逮捕97人，捣毁制假窝点10个。

（7）2386号公告。为统一规范农药残留检测方法标准制修订工作，2016年4月11日，农业部第2386号公告，公布并实施《农药残留检测方法国家标准编制指南》。

（8）农药专项整治行动。为加强农药监督管理，依法打击制售假劣农药和违规使用农药行为，切实防控农药安全风险，保障农业生产安全、农产品质量安全和生态环境安全，2016年4月26日，农业部决定在全国范围内组织开展“农药专项整治行动”，制定并印发了《2016年农药专项整治行动方案》。

（9）2405号公告。2016年5月23日，农业部第2405号公告，《农药登记用卫生杀虫剂室内药效试验及评价第6部分：服装面料用驱避剂》、《农药田间药效试验准则》、《农药理化性质测定试验导则》、《农药登记环境风险评估指南》等97项标准经专家审定通过，批准为中华人民共和国农业行业标准，自2016年10月1日起实施。其中，与农药登记管理相关的标准有64项。

（10）《农药工业发展规划（2016～2022年）》。2016年5月26日，中国农药工业协会正式《农药工业发展规划（2016～2022年）》，该规划是“十三・五”期间农药工业行业管理、优化生产力布局、提高创新能力的重要指南，其分析了农药行业现状和面临的形势，明确了行业发展的指导思想和基本原则，下达了“十三・五”期间农药行业发展目标和基本任务。为了延续“十二・五”行业发展良好态势，顺利完成行业“十三・五”规划预定的任务和目标，新的《规划》还出台了配套的产业政策和有力的保障措施。

（11）《农药产品二维码编码规则》。2016年5月18日，《农药产品二维码编码规则》团体标准正式。这是我国第一个针对农药产品追溯体系中的二维码编码规则进行规范而的标准。该《编码规则》由中国农药工业协会提出，由农药行业专家、生产企业、二维码技术相关企业等组成的起草委员会共同制定完成，其规定了农药产品二维码数据结构的特征、格式和符号质量要求，适用于农药产品生产、运输、储存、销售、服务、追溯等的信息处理和信息交换。

（12）开展多菌灵、吡虫啉等8种农药有关情况调查。为全面掌握多菌灵、莠去津、三唑磷、吡虫啉、甲草胺、丁草胺、速灭威、混灭威等8种农药的生产、销售、使用和各类安全风险情况，开展农药登记后再评价，切实保障r业生产安全、农产品质量安全、生态环境安全和农民用药安全，2016年5月26日，农业部农药检定所通知组织开展这8种农药有关情况调查，并要求于2016年6月30日前，将辖区相关调查、汇总表报至农业部农药检定所再评价登记处。

（13）《农药登记田间药效试验区域指南（试行）》。为指导农药登记申请人科学选择农药田间药效试验地点，增强农药田间药效试验结果的科学性和代表性，农业部农药检定所组织研究制定了《农药登记田间药效试验区域指南（试行）》，该《指南》自2016年8月1日起实施，适用于农药登记田间药效试验点的选择，包括我国20种主要农作物及140余种主要病虫草害。同时，为方便企业更好的使用，农业部农药检定所还利用信息技术开发了辅助查询系统，可以实现企业在线选择田间试验区域。

（14）企业申请/换发批准证书不再要求提供质检报告。2016年6月30日，工信部公告，称根据《国务院关于第一批清理规范89项国务院部门行政审批中介服务事项的决定》（国发〔2015〕58号）有关要求，企业在申请农药产品批准证书时，不再要求提供农药产品质量检测报告，改由审批部门委托有关机构开展农药产品质量检测，即由工信部委托有关机构进行质量检测。故从2016年6月30日起，企业申请和换发农药生产批准证书不再附产品质量检测报告。

（15）《农药登记残留试验作物分布区域指南（试行）》。为科学反映不同气候条件和农作物种植方式对农药残留的影响，增强农药登记残留试验结果的代表性，农业部农药检定所组织研究制定了《农药登记残留试验作物分布区域指南（试行）》，自2016年8月1日起实施。

（16）百草枯水剂。依据农业部1745号公告规定，百草枯水剂，自2016年7月1日起停止在国内销售和使用。

（17）修订农药行政审批申报材料要件。2016年7月5日，工信部通知，对开办农药生产企业审批和生产尚未制定国家标准、行业标准但已有企业标准的农药审批申报材料要件进行修订。通知指出：①对农药生产企业注册资金不设最低要求，开办农药企业核准投资规模最低要求为：原药企业不低于5，000万元（不含土地使用费），其中环保投资不低于投资规模的15%；制剂（加工、复配）企业、病毒类和植（动）物源类生物农药原药企业不低于2，000万元（不含土地使用费），制剂（卫生用药）企业不做最低要求，环保投资应不低于投资规模的8%。制剂（加工、复配）企业新增原药生产、制剂（卫生用药）企业新增农用制剂、农药生产企业新增生产地址须重新核准。②简化行政审批申报要件。申请人可不提供项目环境影响评价报告，环境影响评价审批依法由环保部门开展；项目可行性研究报告编制单位资质不做要求；申请人可不再提供农药产品质量检测报告，改由审批部门委托有关机构开展农药产品质量检测。③“十三・五”期间，应进一步控制和减少农药生产企业数量，除特殊情况外，原则上不再新增农药生产企业，鼓励有实力企业通过兼并重组、搬迁、帮退等方式进入农药生产行业，优化产业结构，提高产业集中度，大幅减少农药生产企业数量。

（18）第十九次登记评审会议纪要。2016年8月22日，农业部关于印发《第八届全国农药登记评审委员会第十九次全体会议纪要》的通知，纪要对如下问题给出建议：①同意氟噻唑吡乙酮毒性级别变更为微毒。②鉴于大蒜素来源于大蒜提取物，并作为食品添加剂使用，同意减免大蒜素残留试验。③高度关注高毒农药低毒化品种的登记和使用问题，对于在蔬菜、瓜果、茶叶和中草药材上使用后代谢物为高毒农药的品种，原则上不再受理其在蔬菜、瓜果、茶叶和中草药材上田间试验、登记申请和登记续展的申请，不再批准其在蔬菜、瓜果、茶叶和中草药材上的新增登记和登记续展。④适时撤销硫丹、溴甲烷的农药登记证，按照国际公约规定的承诺时限禁止在农业上使用。⑤芸苔素内酯类产品的有效成分分子Y构问题。⑥农药登记评审过程中，不接收企业自行递交的补充资料，企业按照评审意见需补充资料的，应当向农业部递交并重新申请登记。⑦农药登记评审要高度关注农药对地下水的影响。

（19）多菌灵。2016年8月15日，农业部在对十二届全国人大四次会议第7307号建议的答复中指出，农业部正在组织多菌灵使用风险监测，进一步开展安全性评估，对多菌灵的使用和管理提出针对性的措施。同时，组织科研单位和有关农药生产企业成立农药科技创新联盟，进行联合攻关，加快研制、筛选多菌灵替代产品，早日攻克多菌灵使用的技术瓶颈，彻底解决多菌灵残留危害问题。

（20）2443号公告。为做好农药登记管理工作，保证农药登记试验的科学性和准确性，2016年8月31日，农业部批准新增中国农业大学应用化学系农药综合分析室等12家单位为农药登记试验单位，相关试验范围符合GLP要求，有效期5年；认定北京依科世福科技有限公司等9家农药登记试验单位的相关试验范围符合GLP要求，有效期5年。同时，确认沈阳化工研究院有限公司农药生物测定中心等5家试验单位变更单位名称，相应试验范围及有效期不变。

（21）2445号公告。2016年9月7日，农业部第2445号公告，决定对2，4-滴丁酯、百草枯、三氯杀螨醇、氟苯虫酰胺、克百威、甲拌磷、甲基异柳磷、磷化铝等8种农药采取管理措施。2445号公告要求自之日起，不再受理、批准2，4-滴丁酯和百草枯的田间试验、登记申请，不再受理、批准2，4-滴丁酯和百草枯境内使用的续展登记申请，保留原药（母药）生产企业产品的境外使用登记，原药（母药）生产企业可在续展登记时申请将现有登记变更为仅供出口境外使用登记；撤销三氯杀螨醇的农药登记，自2018年10月1日起，全面禁止三氯杀螨醇销售、使用；撤销氟苯虫酰胺在水稻作物上使用的农药登记，自2018年10月1日起，禁止氟苯虫酰胺在水稻作物上使用；撤销克百威、甲拌磷、甲基异柳磷在甘蔗作物上使用的农药登记，自2018年10月1日起，禁止克百威、甲拌磷、甲基异柳磷在甘蔗作物上使用；生产磷化铝农药产品应当采用内外双层包装，外包装应具有良好密闭性，防水防潮防气体外泄，内包装应具有通透性，便于直接熏蒸使用，内、外包装均应标注高毒标识及“人畜居住场所禁止使用”等注意事项，自2018年10月1日起，禁止销售、使用其他包装的磷化铝产品。

（22）返还农药产品生产批准证书检测费。根据《国务院关于第一批清理规范89项国务院部门行政审批中介服务事项的决定》（国发〔2015〕58号）有关要求，2016年，工信部共公示了3批拟返还农药产品生产批准证书检测费用名单，其中，第1批拟返还费用720万元，涉及461家企业的3，023个产品；第2批拟返还费用160万元，涉及122家企业的931个产品；第3批拟返还费用569万元，涉及404家企业的2，429个产品。

（23）制定《石化和化学工业发展规划（2016-2022年）》。2016年9月29日，为贯彻落实《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》和《中国制造2025》，推动石化和化学工业由大变强，指导行业持续科学健康发展，工信部制定并印发了《石化和化学工业发展规划（2016-2022年）》，总体而言，《规划》包括4个部分：行业现状和发展环境、发展原则和规划目标、主要任务和重大工程、保障措施。《规划》分析了行业现状和发展环境，以中央最新政策精神为指导，结合行业特点确定了5个发展原则和5个方面的规划目标，并将规划目标分解为8项主要任务，以10项重大工程作为完成主要任务的抓手，且为优化发展环境提出了深化机制改革等5项保障措施，可以简化为“五五八十五”。

（24）环保督查。为了进一步督促地方人民政府及环境保护部门全面落实环境监管责任，确保各项环境执法监管重点工作顺利完成，2016年7月，第一批中央环保督察组分别进驻内蒙古、黑龙江、江苏、江西、河南、广西、云南、宁夏等8省区，在地方掀起环保督察风暴。9月，第二批中央环保督察工作也开始。2016年10月21日，环保部又组织10个督察组对天津、河北、山西、内蒙古、辽宁、安徽、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、海南、四川、云南、陕西、甘肃、青海、新疆等20个省（市、区）进行督察。随着一轮一轮的环保督察，受其影响，农药行业开工率降低，原材料涨价，环保成本上升，产量减少，价格上涨。

（25）2466号公告。2016年11月1日，农业部第2466号公告，83项标准经专家审定通过，批准为中华人民共和国农业行业标准，自2017年4月1日起实施。这83项农业行业标准中，与农药管理相关的有3项，分别为《农药常温贮存稳定性试验通则（NY/T1427―2016）》、《农药登记产品规格制定规范（NY/T2989―2016）》、《禁限用农药定性定量分析方法（NY/T2990―2016）》。

（26）最严治霾。2016年11月29日，环保部京津冀及周边地区重污染天气预警，并要求各地按照应急预案迅速采取应对措施。随着此次天气预警的，全国范围也迎来了史上最严厉的治霾行动。北京、河北、山西、山东、河南、四川等地纷纷采取应急预警措施。受此影响，部分农药企业不得不按要求落实停产、限产措施。

（27）环保税。2016年12月25日，《中华人民共和国环境保护税法》由第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过。签发中华人民共和国第六十一号主席令予以公布，新法自2018年1月1日起施行。《环保税法》全文5章、28条，分别为总则、计税依据和应纳税额、税收减免、征收管理、附则。相较于此前的排污费制度，环保法主要有两点不同：一是规定了大气污染物和水污染物的税额幅度。以10倍为限，大气污染物为每污染当量1.2～12元，水污染物为每污染当量1.4～14元；二是根据减排幅度增加一档税收减免的规定，即纳税人排放应税大气污染物或者水污染物的浓度值低于规定标准30%的，减按75%征收环境保护税。此次通过的环境保护税法，将从税收杠杆入手，令企业多排污就多交税，少排污则能享受税收减免，通过构建促进经济结构调整、发展方式转变的绿色税制体系，形成有效的约束激励机制，倒逼企业减排。

化学品登记制度范文篇2

第一条为加强对危险化学品的安全管理，防范化学事故和为应急救援提供技术、信息支持，根据《危险化学品安全管理条例》，制定本办法。

第二条本办法适用于中华人民共和国境内生产、储存危险化学品的单位以及使用剧毒化学品和使用其他危险化学品数量构成重大危险源的单位（以下简称登记单位）。

第三条危险化学品的登记范围：

（一）列入国家标准《危险货物品名表》（GB12268）中的危险化学品；

（二）由国家安全生产监督管理局会同国务院公安、环境保护、卫生、质检、交通部门确定并公布的未列入《危险货物品名表》的其他危险化学品。

国家安全生产监督管理局根据（一）、（二）确定的危险化学品，汇总公布《危险化学品名录》。

危险化学品的登记单位为：生产和储存危险化学品的单位（以下分别简称生产单位、储存单位）、使用剧毒化学品和使用其他危险化学品数量构成重大危险源的单位（以下简称使用单位）。

生产单位、储存单位、使用单位是指在工商行政管理机关进行了登记的法人或非法人单位。

第四条国家安全生产监督管理局负责全国危险化学品登记的监督管理工作。

各省、自治区、直辖市安全生产监督管理机构负责本行政区内危险化学品登记的监督管理工作。

第二章登记机构

第五条国家设立国家化学品登记注册中心（以下简称登记中心），承办全国危险化学品登记的具体工作和技术管理工作。

省、自治区、直辖市设立化学品登记注册办公室（以下简称登记办公室），承办所在地区危险化学品登记的具体工作和技术管理工作。

第六条国家安全生产监督管理局对登记中心实施监督管理；省、自治区、直辖市安全生产监督管理机构对本辖区登记办公室实施监督管理。

第七条登记中心履行下列职责：

（一）组织、协调和指导全国危险化学品登记工作；

（二）负责全国危险化学品登记证书颁发与登记编号的管理工作；

（三）建立并维护全国危险化学品登记管理数据库和动态统计分析信息系统；

（四）设立国家化学事故应急咨询电话，与各地登记办公室共同建立全国化学事故应急救援信息网络，提供化学事故应急咨询服务；

（五）组织对新化学品进行危险性评估；对未分类的化学品统一进行危险性分类；

（六）负责全国危险化学品登记人员的培训工作。

第八条登记办公室履行下列职责：

（一）组织本地区危险化学品登记工作；

（二）核查登记单位申报登记的内容；

（三）对生产单位编制的化学品安全技术说明书和化学品安全标签的规范性、内容一致性进行审查；

（四）建立本地区危险化学品登记管理数据库和动态统计分析信息系统；

（五）提供化学事故应急咨询服务。

第九条登记中心和登记办公室从事危险化学品登记的工作人员（以下简称登记人员）应经统一培训，由国家安全生产监督管理局考核合格后，发给《危险化学品登记人员上岗证》（以下简称登记上岗证），持证上岗。

第十条登记中心应有10名以上有登记上岗证的登记人员；登记办公室应有3名以上有登记上岗证的登记人员。

第十一条登记中心和登记办公室应当制定严格的工作制度和程序，为登记单位提供良好的服务，保守登记单位的商业秘密。

第十二条登记中心每年应向国家安全生产监督管理局书面报告全国危险化学品登记工作情况；登记办公室每年应向所在省、自治区、直辖市安全生产监督管理机构书面报告本地区危险化学品登记工作情况。各地登记办公室的报告应同时抄送登记中心。

第三章登记的时间、内容和程序

第十三条登记单位应在《危险化学品名录》公布之日起6个月内办理危险化学品登记手续。

对危险性不明的化学品，生产单位应在本办法实施之日起1年内，委托国家安全生产监督管理局认可的专业技术机构对其危险性进行鉴别和评估，持鉴别和评估报告办理登记手续。

对新化学品，生产单位应在新化学品投产前1年内，委托国家安全生产监督管理局认可的专业技术机构对其危险性进行鉴别和评估，持鉴别和评估报告办理登记手续。

新建的生产单位应在投产前办理危险化学品登记手续。

已登记的登记单位在生产规模或产品品种及其理化特性发生重大变化时，应当在3个月内对发生重大变化的内容办理重新登记手续。

第十四条生产单位应登记的内容：

（一）生产单位的基本情况；

（二）危险化学品的生产能力、年需要量、最大储量；

（三）危险化学品的产品标准；

（四）新化学品和危险性不明化学品的危险性鉴别和评估报告；

（五）化学品安全技术说明书和化学品安全标签；

（六）应急咨询服务电话。

第十五条储存单位、使用单位应登记的内容：

（一）储存单位、使用单位的基本情况；

（二）储存或使用的危险化学品品种及数量；

（三）储存或使用的危险化学品安全技术说明书和安全标签。

第十六条办理登记的程序：

（一）登记单位向所在省、自治区、直辖市登记办公室领取《危险化学品登记表》，并按要求如实填写。

（二）登记单位用书面文件和电子文件向登记办公室提供登记材料。

（三）登记办公室对登记单位提交的危险化学品登记材料在后的20个工作日内对其进行审查，必要时可进行现场核查，对符合要求的危险化学品和登记单位进行登记，将相关数据录入本地区危险化学品管理数据库，向登记中心报送登记材料。

（四）登记中心在接到登记办公室报送的登记材料之日起10个工作日内，进行必要的审查并将相关数据录入国家危险化学品管理数据库后，通过登记办公室向登记单位发放危险化学品登记证和登记编号。

（五）登记办公室在接到登记证和登记编号之日起5个工作日内，将危险化学品登记证和登记编号送达登记单位或通知登记单位领取。

第十七条生产单位办理登记时，应向所在省、自治区、直辖市登记办公室报送以下主要材料：

（一）《危险化学品登记表》一式3份和电子版1份；

（二）营业执照复印件2份；

（三）危险性不明或新化学品的危险性鉴别、分类和评估报告各3份；

（四）危险化学品安全技术说明书和安全标签各3份和电子版1份；

（五）应急咨询服务电话号码。委托有关机构设立应急咨询服务电话的，需提供应急服务委托书；

（六）办理登记的危险化学品产品标准（采用国家标准或行业标准的，提供所采用的标准编号）。

储存单位、使用单位应报送上述第（一）、（二）、（四）项规定的材料。

第十八条危险化学品登记证书有效期为3年。登记单位应在有效期满前3个月，到所在省、自治区、直辖市登记办公室进行复核。复核的主要内容为：生产、储存、使用单位基本情况的变更情况，安全技术说明书和安全标签的更新情况等。

第十九条登记单位履行下列义务：

（一）对本单位的危险化学品进行普查,建立危险化学品管理档案；

（二）如实填报危险化学品登记材料；

（三）对本单位生产的危险性不明的化学品或新化学品进行危险性鉴别、分类和评估；

（四）生产单位应按照国家标准正确编制并向用户提供化学品安全技术说明书，在产品包装上拴挂或粘贴化学品安全标签，所提供的数据应保证准确可靠，并对其数据的真实性负责；

（五）危险化学品储存单位、使用单位应当向供货单位索取安全技术说明书；

（六）生产单位必须向用户提供化学事故应急咨询服务，为化学事故应急救援提供技术指导和必要的协助；

（七）配合登记人员在必要时对本单位危险化学品登记内容进行核查。

第二十条生产单位终止生产危险化学品时，应当在终止生产后的3个月内办理注销登记手续。

使用单位终止使用危险化学品时，应当在终止使用后的3个月内办理注销登记手续。

第四章罚则

第二十一条生产单位、储存单位、使用单位有下列情形之一的，由县级以上安全生产监督管理部门责令其改正，并视情节轻重处3万元以下罚款：

（一）未按规定进行危险化学品登记或在接到登记通知之日起6个月内仍未登记的；

（二）未向用户提供应急咨询服务的；

（三）转让、出租或伪造登记证书的；

（四）已登记的登记单位在生产规模或产品品种及其理化特性发生重大变化时，未按规定按时办理重新登记手续的；

（五）危险化学品登记证书有效期满后，未按规定申请复核的；

化学品登记制度范文

关键词：商品房预售;登记备案;预告登记

一、我国现有法律对商品房预售登记的法律规定

随着土地有偿转让制度在我国的实施，房地产市场得以迅速发展，商品房预售作为一种售房制度也由之产生。为规范商品房预售市场，目前我国相关商品房预售的法律规定主要如下：《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与预购方签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第13条还规定：“开发企业未按本办法预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可以处以已收取的预付款1%以下的罚款。”《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款也规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”上述这些条款是我国法律对商品房预售登记备案的相关规定，面对新兴的房地产业，法律法规之所以如此规定，毋庸置疑是为了规范房地产交易市场，保护预购人的合法权利，因为在商品房预售买卖中，预购人和预售人因信息不对称而导致地位的不对等，预售方向来处于强势地位，预购人则因信息的缺乏而处于弱势地位，因此为保护预购人免遭预售房“一房二卖”、“一房多卖”、预售后抵押等侵害预购人权利的现象出现，法律法规规定了商品房预售登记备案制度，但是对商品房预售登记备案性质如何、以及预售登记备案到底对预售合同双方当事人权利义务有何影响并未作出明确规定，这使得在现实的房地产交易中，预售方“一房二卖”、“一房多卖”、预售后抵押等违约现象并未减少，预购人的权利从而也没有充分得到保护。

二、商品房预售登记备案的法律性质

登记备案是个关联词组。登记，其含义是当事人把有关事项向主管机关提出申请，以得到明确解决，是一个法定程序的过程。备案，其含义是向主管机关报告并存案以备查考。登记备案组成的概念是，经过法定程序的有关处理事项存案归档，以备考察[1]。

目前我国的法律法规、规章仅规定了开发商在预售商品房时负有对商品房预售合同的登记义务，却并未规定登记对合同效力的作用，所以登记备案对商品房预售合同的效力在实践操作中也是各不相同，难以达成统一的认识，目前，对登记备案的效力散件在地方性法规之中。如《广州市商品房预售管理实施办法》第14条规定：“开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。”《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成预售合同无效……”《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利文件，当事人未办理前款所列文件登记的，不得对抗第三人。”[2]《广东省高级人民法院关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力。但双方当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。”[3]由此可见，实践中对商品房预售登记备案的效力大致有以下几种：一是将登记备案作为商品房预售合同的生效要件，非经登记，商品房预售合同不生效力；二是将登记备案作为商品房预售合同的对抗要件，非经登记，不具有对抗第三人的法律效力；三是将登记备案作为当事人自由意志的选择，视当事人的约定而确定商品房预售合同的法律效力。转贴于

笔者认为，虽然地方性法规规定了登记备案对商品房预售合同的效力影响，但作为上位法的法律却并未明确规定登记备案的法律性质及其对商品房预售合同效力的影响，致使实践中莫衷一是。从分析我国法律法规及规章对商品房预售合同登记备案的现有规定来看，笔者认为商品房登记备案具有很强的公法色彩，是行政机关为了方便对房地产市场的行政管理而作此规定，其和私法上的登记行为有着根本的区别，主要体现在以下四个方面：

首先从登记主体来看，目前我国法律法规及规章将登记备案义务作为预售方的一项法定义务，预售方与预购人签订商品房预售合同后，预售方即负有将商品房预售合同到法定部门登记的义务，这与民事权利登记有着根本的不同。民事权利登记建立在当事人协商的基础之上，登记的主体是民事权利主体，经过双方的协商，任何一方都有可能成为登记的权利主体，而商品房预售合同的登记主体法律则规定只是预售方的义务，排除了预购人要求进行登记的权利，这和民事登记是不相符合的。

其次，从意思表示上来看，民法上的登记发端于当事人自由意志的表达，双方通过自由协商来确定登记的行使，而商品房预售登记备案是由法律强行规定，使开发商负担此种义务，并非预购人与开发商真正意义上的意思表示，有悖于民法上登记的意思表示要件。

再次，从登记的对象上来看，在私法效果上的登记，是一种不动产物权的公示方法，登记作为不动产物权产生、变更、消灭的一项公示制度，其对象是权利人业已存在或者即将享有或取得的不动产物权，所公示的是对物上的权利，“是以一定方式确认和表现物权权属状况，并使外界通过这一方式足以明辨和信赖该状况并对此负有不作为义务的原则”[4]。但商品房预售登记备案制度的登记对象是商品房预售合同，并未明确此种登记是对预购人将来获得房屋所有权权利的一种保全与确认。

最后，从权利效果上来看，私法上的登记确认了静态上的权利归属和权利内容，起着公示和警戒风险作用，以期维护交易安全，保护权利稳定。纵观我国法律法规及规章，并未确定预售登记备案对预购人权利是否有确定、保护的效力，也没有明确权利的归属，只是将其作为开发商的一项法定义务，所谓没有救济的权利不能称之为权利，因此从权利的效果来看，同样很难认定商品房预售登记备案具有私法性质。

综合上述四个方面，笔者认为商品房预售登记备案不具备私法上登记所有的保全权利、确认权利等意义，仅仅是商品房预售行政管理的一种对预售方资格的审查，是国家行政机关为规范商品房预售市场的一项行政措施。

三、商品房预售登记的缺陷

由于我国相关法律法规及司法解释都只赋予商品房预售登记行政管理上的意义，并未赋予其私法上权利保护的意义，该制度本身只具有行政法上的备案性质，而非一种物权登记，致使商品房预售登记成为了一个“摆设”，缺乏公示、风险警示力，导致出现类似商品房的“一房二卖”、“一房多卖”和商品房抵押与预售的冲突等情况的发生，无法起到真正保护购房人的权益，维护财产交易安全的功能与作用。因此，从某种意义上说，登记备案效力的缺失，是商品房预售登记制度最大的缺陷。当违反商品房预售登记备案仅仅由预售方承担一定的行政责任而告终，对违反此种登记下预购人的权利未有任何确保规定时，它是不完善的，甚至是脆弱的，这样，预购方的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免，也正是因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更多的利润，于是商品房一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，此种情况下，虽然预购人可以向开发商主张违约之诉以取得救济，但是这与预购人的交易目的是相违背的，预购人之所以签订商品房预售合同是为了在将来获得房屋所有权，而非违约救济金，可以说在没有对预购人相应权利确保机制的情况下严重损害了购房人的合法权益，使得商品房预售中的风险扩大，并影响到整个房地产业的健康有序的发展。

四、商品房预售登记的完善

首先，赋予商品房预售登记预告登记的法律效力，而非行政管理意义上的登记备案性质。传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，商品房预售，即期房，开发商向购房人销售的是在建设中的房屋，当事人双方签订预售合同时，房屋还不现实存在，在开发商开工建设直至房屋建设竣工前，房屋一直处于开发商的实际控制之下，预购人仅仅是根据商品房预售合同享有债权请求权，即请求开发商将现房转让并办理过户手续。众所周知，债权具有平等性，不具有对抗性，因此，在开发商控制房屋的情况下，其完全有可能将房屋再出售给第三人，尤其是在房价上涨时。因此，为保护预购人的合法权利，实现其交易目的，笔者认为应该改变现有商品房预售登记备案的行政管理色彩，赋予其预告登记的效力，因为预告登记保护尚未成为物权的权利而将物权特有的公示方法，即登记适用于债权法上的请求权。根据《物权法》第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此在商品房预售法律制度构建上，赋予商品房预售登记以预告登记的效力，使得预购人请求开发商到期转让房屋并办理过户手续的债权得以物权化，这样才能使商品房预售登记具有保全权利、对抗第三人的法律效力，也才能有效控制预售方的再出售行为，保护预购人的合法权益。

其次，完善登记机构的职责，保障登记信息公开。《城市房地产管理法》实施后，对登记部门、登记部门的职权及登记程序都加以法定化，笔者认为在确定统一的登记机构后，应强化登记机构的职责，并将登记信息采取网络化管理，将登记信息公开，在登记机构的监管之下，方便当事人查询，防止恶意开发商的欺诈行为。

总之，赋予商品房预售登记以预告登记的效力，完善登记机构的职责和对登记信息的管理，加强房地产开发企业与购房者的法律意识，使其签订商品房预售合同之后必须到相关部门办理商品房预售合同登记，使商品房预售登记产生公示效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行为，从而真正保护预购人的合法权益，减少商品房预售纠纷，促使房地产开发市场健康有序的发展。

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