生产性服务业案例范文

对于物业管理合同在我国合同法中尚未有规定，目前只能将其称为无名合同。实践中有很多人认为物业管理合同是委托合同，[2]我们在物管案件的审理中，对物管合同关系也习惯于将合同双方关系表述为“物管公司受业主委员会委托”。

但就物业管理服务义务的内容来看，物业管理公司所提供的大部分物管义务不需要对业主言听计从，他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物管义务，达到一个大致的标准即可，而这个目标的实现则是由物管公司自行独立地完成的。如果认定将物管合同的性质认定为委托合同，按照委托合同的性质，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，因此委托合同由委托人承担责任。这样的结果就导致业主可能要为物管公司的物管行为承担民事责任，这显然是违背物管服务的目的的。从合同目的进行解释，就可以确定物管合同的性质并不是委托合同，至少不是单纯的委托合同。

笔者认为，在物管公司所提供的服务内容中，不仅有对全体业主的公共物业的管理，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的购买、更换，对物管用房的妥善利用等等。因而物管义务中所涉及的性质比较复杂，混同了保管、租赁、承揽、委托等法律关系

在物管活动中涉及的物管义务的种类多、范围广，使得对各种责任一一明确变得较为困难，这样合同双方在产生纠纷后并不能在合同中直接确定违约责任的承担。因而在对物管案件的审理中，认识到物管合同性质的复杂性非常有必要。只有明确认识物管合同的特殊性，并有针对性地对所涉及的部分合同性质做出认定，才能够正确援引相关法律法规对责任做出判断与度量。

二、物管合同的责任主体

在物业管理法律关系中，有业主、业主委员会、物业建设单位和物业管理公司等民事主体。在房屋出售前，物业建设单位依法应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。而业主委员会是由物业管理区域内全体业主组成的业主大会选举产生的，执行业主大会决议的机构。业主大会在业主入住达到一定比例时，由房产行政管理部门召集。

在物业管理法律关系中，物业管理合同一般是由业主委员会或物业建设单位和物业管理公司签订的，然而物业管理合同的特殊性在于签约双方并不是合同当事人，物管合同的双方是作为委托方的业主和受托方的物业管理公司。对于与物管公司签订物管合同的业主委员会或建设单位，笔者认为其法律地位比较类同于代表人，他们签约的后果最终归结为全体业主，与签约方并无关系。对于业主不履行合同义务的，违约责任人为业主本人，而非业主委员会或建设单位。

明确了物管合同的当事人，就可以对于物业管理合同纠纷的诉讼主体有了正确的认识。司法实践中出现过由业主委员会作为原告对物管公司提讼的案例，说明我们目前对于物管合同主体的认识尚不明确。2003年杭州市中山花园业主委员会认为所委托的物管公司未如约履行物管义务而向法院提讼，法院经审查后认为，因业主委员会不是独立的自然人或法人，本身并不具备承担民事责任的组织机构或财产，不具备当事人的民事权利能力，因而不属于民诉法所规定的“其他组织”，不享有民事主体资格，该业主委员会的因而被裁定驳回。由该案例可以看出，业主委员会不仅不是物管合同的当事人，从其性质上分析，它也不符合诉讼主体的要求。

那么要追究物管公司的责任，应如何确定诉讼主体呢？笔者认为应以公共利益还是业主个体利益为区分标准。如果是出于公共物管事由而提讼的，其诉讼主体资格就应为“某小区全体业主”，因为该诉讼是为维护全体业主的利益而提出的。此外我们还应当认识到，物管服务的性质特殊，由于每个业主对于公共物管服务标准的期待值不尽一致，将对公共物管事务的诉权归于全体业主，也可以尽量使物管服务标准符合公众标准，而避免公众服务的个人意志化，使得物管公司在公共物管服务上的无可是从。这样对于促进与保护物管行业的正常发展是必要与有益的。

鉴于全体业主人数众多，在由小区全体业主所提起的诉讼中，可以选派诉讼代表。业主委员会在全体业主书面授权或经业主大会的决议确定后，也可以作为代表人参加诉讼。但如该业主委员会必须提交相关的文件证明其资格，否则其就会被驳回。[3]

当然，如果物管公司在物管服务过程中，违背了对业主个人的义务，侵害了业主个人的利益，如车辆保管义务、安全保障义务等，那么诉讼主体就应为业主个人。这里区别的标准就在于物管公司所提供的是公共服务还是可划分为个体的服务，被侵害的利益是全体业主的还是个体业主的。

此外，笔者认为目前在业主对于公共物管服务的维权渠道上尚存在困惑：业主需要怎样的途径才能够赢得业主大会的召开，使“下情上达”，需要怎样的方式才能够启动维权程序，对于业主来说都是一件既陌生又烦琐的工作。着手畅通该程序并使之具有实效，对于保障业利、监督物管活动非常重要。

三、物管责任的确定

合同法第一百二十二条规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”对于因物业管理而产生的民事责任，当事人同样可以在违约与侵权中自行选择责任的追究。[4]

1、违约责任

物业管理中的违约责任，可以来自双方当事人在合同中的约定，没有约定的则应按照实际损失确定违约责任。物管合同主要是一方提供劳务服务，另一方支付物管费用的合同，实践中双方当事人在合同中对于业主一方未按约缴纳物管费用的违约责任约定比较明确，而对于物管公司未全面、妥善提供物管服务的违约责任的约定则较不明确。以杭州为例，虽然目前并未象

商品房预售合同一样要求对物管制定统一的格式合同，但实际中当事人双方对于的物管合同内容的约定几乎都取材于《杭州市物业管理条例》。对于物管公司的违约责任，很多合同照搬了《杭州市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，即“对物业管理企业违反本条例的行为，业主委员会有权予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，业主委员会可以终止物业管理服务合同。情节严重的，物业管理部门可以降低其物业管理资质等级。”。这样的约定，使一些物管公司据此认为合同双方对于违约责任已做出选择，即使物管公司存在违约行为，其所要承担的违约责任也仅限于限期整改、终止合同和接受管理部门处罚，而毋需承担其他责任。

笔者认为，上述关于限期整改、终止合同的约定并不能涵盖物管公司全部的违约责任，在这里对不解除物管合同的违约责任合同双方是未做出约定的。对不解除合同的违约责任仍应按照双方当事人无约定的来处理，而不能以此排斥业主对于物管公司其他违约责任的追究。至于上述关于由物业管理部门进行处罚的约定更属于行政责任的范畴，与违约责任无关，更不能以此免除违约责任。

若物管公司虽然服务欠当，但业主认为尚不必解除合同或者解除合同后业主仍存在其他损失的，应明确业主仍有权追究物管公司的其他违约责任。若物管公司不履行物管服务或履行合同未达到规定标准，致使业主拒绝交费的，应认定物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，可根据物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主的应交物管费用，以体现对物管公司违约责任的追究。对于物管公司要求业主支付滞纳金的诉讼请求则不应支持。

2、侵权责任

违约责任是无过错责任，而侵权责任则大部分为过错责任。在物管案件中，并不是业主所有的损失，物管公司都需要无条件承担责任的。在物管活动而引起的纠纷中，不分清责任类型，势必将无谓地加重物管公司的责任，从而遏制物管工作的生存空间，造成不良后果。

目前在人民法院所审理的业主对物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因业主认为物管公司提供的物业安全服务有瑕疵，导致其人身、财产受损而提出的。物业安全服务主要有以下两种情况：一业主住宅被盗、被抢；二存放在停车场的车辆被盗、被损。因为侵权人无从查找，业主则依据物管合同的约定转而认为物管公司存在物管安全方面的服务瑕疵，故而要求物管公司承担责任。笔者认为，对该类责任的性质应确定为过错责任，而不能认定为无过错责任。业主只有证明物管公司物管安全方面的服务存在瑕疵，而该瑕疵对于业主人身、财产的损失具有直接关系的，责任的构成要件才得以成立，其请求才能够被支持。

在笔者的司法实践中，近年来接触到两个案件较有代表性。

案例一、某小区业主在写字楼内遭遇持刀歹徒抢劫，经该业主防卫，歹徒反被刺死，但该业主也身受重伤。该业主对该写字楼的物管公司提讼，请求其对该事件中该业主所遭受的人身、财产损失进行赔偿。但在案件的审理中，物管公司提供证据证明，公司对该物业有完备的人员出入登记审查制度，所实施的安全服务并无瑕疵。

案例二、某小区业主在家中发生窃案后，认为物管公司在接受委托管理后，未妥善承担安全防范的职责，对该小区存在缺陷的监控系统不进行维修，导致窃案结果的发生，诉请判令物管公司赔偿由此给原告造成的损失。

对于上述两个案例，因为案件一的业主不能证明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其诉请被判令驳回；案例二中的物管公司则被证明该小区监控系统破损，安全管理上存在瑕疵而被判令赔偿业主损失1000元。上述两个案件宣判后，当事人双方均服判息诉，未再提起上诉。

3、物管纠纷中的举证责任

对于物管纠纷中的举证责任，法律并无专门做出规定，一般是依据民诉法关于“谁主张，谁举证”的规定。但物管合同相对其他案件具有其特殊性。对于物管公司所履行的物管义务有无承担或义务履行有否到位，往往要经过一段时间才能够反映出来，对于业主来说，要证明物管公司有无全面、妥善地履行物管服务，对于业主而言在举证上存在困难。此外因为相关的物管资料通常是由物管公司进行保管的，业主要证明物管公司的服务存在瑕疵也的确存在困难，这在很大程度上造成业益无法得以有效保障。

生产性服务业案例范文

关键词:高中地理课程必修2案例分类评析

转眼间,福建进入了新一轮课程改革后的第二年高考。在这过去的四年教学中,可以发现课程改革积极倡导案例教学,并提供了许多案例素材,尤其是人教版高中地理必修2(在本文中简称必修2)主要是人文地理,共涉及34个案例,以案例栏目出现的有23个。由于必修2教材的案例及其类型多,广大教师未必都能熟练而高效地使用这些案例。鉴于这一原因,本文首先对必修2的案例进行分类,再就必修2案例的内容、功能及适用性进行评析,为广大一线教师提供教学参考,从而使案例充分发挥其应有的教学作用。

一、必修2案例的分类

1.几种主要分类述评

依照不同的角度,可以将地理教学中的案例划分为以下不同的类型(见表1-1)。

表1-1地理教学案例的类型举要

注:表格为作者自制

2.必修2的案例分类

根据案例在教材中的地位、功能及体现课标的要求的不同,必修2的案例可分为以下类型(见表1-2),本文是以这一分类进行研究。

表1-2必修2教材中的案例分类

二、必修2案例的评析

1.引述说明型案例

(1)内容与形式

在必修2中这一类案例主要是以文字和图像的形式出现,通过案例内容的描述,以具体事件引述上文提出的地理原理和规律,说明地理原理或规律产生的过程、原因或用以解释说明某些地理概念等。这一类的案例内容有[2]:纽约市的少数民族区说明了某个种族占优势就形成种族聚居区;嘉兴聚落形态的变化、不同时期北京商业中心与交通的发展变化这两个案例则分别介绍了交通布局的变化引起了聚落形态的变化和商业中心位置的不同;玛雅文明的消失说明了文明消失的原因;河南某酒精厂的清洁生产、北京留民营的生态农业分别解释了清洁生产、生态农业的概念。

(2)功能和适用性评价

这类案例的应用,旨在为学生提供学习情境,激发学生的积极情绪,唤起学生的学习兴趣,拓展学生思维,让学生通过对案例提供的实际情境的阅读和思考,加深对上文提出的地理原理、概念等知识的理解,以达到课标提出的“举例说明或运用实例分析”等要求。这一类案例相当于例子的性质,可让学生搜集相关的资料进行替代,常在教学进程的某一环节中穿行。

2.印证巩固型案例

(1)内容与形式

这一类案例的表现形式主要是以文字和图像的形式出现,但往往在每个案例后面都配有活动,它与上一类案例的最大区别是增设了活动内容,案例的容量更大。必修地理2中的大部分案例是属于这一类型。包括[3]芬兰人口增长模式的转变介绍了芬兰历史不同阶段人口增长模式特点;美国的人口迁移、我国古代的几次人口迁移、地中海地区的农业变迁、鞍钢与宝钢的区位选择、南昆铁路等案例分别介绍了影响人口迁移、农业区位选择和变迁、工业区位选择、交通布局等因素;珠江三角洲音响生产的工业集聚、英国的城市化进程、澳大利亚混合农业的形成介绍了相关地理事物的形成规律和过程。

(2)功能和适用性评价

这一类案例,为地理原理和规律提供了例证或验证,并为进一步的活动提供了典型素材,起到了承转起合的作用,讲授这类案例旨在调节学生的情绪,并通过“活动”,活跃学生的思维,让学生带着问题学习,明确目标指向,围绕“活动”探索目标进入学习状态。这类案例在教材中的编排既有巩固知识又有迁移拓展的作用,相对于引述说明型案例来看,这一类案例对学生进行学法引导的作用更显著,更能体现课标中对“过程与方法”的目标要求。如芬兰人口增长模式的变化用芬兰历史上不同阶段人口增长模式特点很好印证了上文不同人口增长模式的主要特点。紧接案例的活动分析了人口增长模式转变的因素,课程标准对此没有明确要求,了解转变因素有助于理解不同人口增长模式的特点,活动中给出一般因素,案例提供芬兰不同转变阶段的因素,用个别印证一般。而第一章案例2:美国的人口迁移和案例3:我国古代的几次人口迁移,在上文给出影响人口迁移的各种综合因素后,提出影响国内外人口迁移的具体实例,并为紧接案例的活动提供了素材。这两个案例涉及国内外人口迁移的因素,并与上文“我国现代人口迁移”进行结合,通过时空比较来发现不同时空条件下人口迁移的不同主要原因,实现了课程标准:举例说明人口迁移的主要原因的要求,有助于学生学会一般原理用于具体实例时的判断推理(演绎推理)的方法。

3.探究拓展型案例

(1)内容与形式

这一类案例的表现形式也是以文字和图像的形式进行综合呈现,但在这一类案例的前面或后面往往安排有另一相类似的内容,但它们可能不是以案例栏目出现的,而是被安排在“活动”或正文中,起到类比的作用。这一类案例的内容所包含的地理信息比印证式案例更丰富。必修2地理中的第三章第二节和第三节农业地域类型及第四章的第三节传统工业区和新工业区中的案例均属于这一类型,农业地域类型以美国商品谷物农业、潘帕斯草原的大牧场放牧业为例说明农业中种植业和畜牧业的生产特点、形成过程和区位条件。工业地域中的美国硅谷、意大利中部和东北部工业区、德国鲁尔工业区这三个案例则分别说明了传统工业、新兴工业和高技术产业的生产区位条件、生产特点等。

(2)功能和适用性评价

这一类案例旨在探索问题,总结规律、特点,在工、农业生产地域的形成中主要属于这一类案例。这类案例的安排,旨在让学生通过讨论探究,对比分析,理解生产地域的形成原因、条件及问题产生的根源等;侧重于要求学生理论联系实际,培养学生迁移实践的能力,更充分体现“学会学习”,“学习终身有用的地理”[4]的基本理念。如第三章第二节以种植业为主的农业地域类型,把季风水田农业安排在正文中,而商品谷物农业则以案例的栏目出现,这样既可让学生掌握种植业形成的一般原因和生产特点,又可通过对比,理解不同农业地域类型生产的特殊性。

4.理论应用型案例

(1)内容与形式

这一类案例主要有两个:上海市城市等级和服务范围的变化、荷兰圩田居民点的设置[5],以文字和图像的形式来表现。上海市城市等级和服务范围的变化说明了城市等级和服务范围的对应关系及城市等级提升的条件;荷兰圩田居民点的设置是城市六边形服务网络的嵌套关系理论的运用。

(2)功能和适用性评价

这一类案例旨在体现课标“联系城市地域结构的有关理论,说明不同规模城市服务功能的差异”的这一要求,同时让学生通过学习,能把理论很好地应用于实践,并形成正确的发展观。如第二章案例2:上海市城市等级和服务范围的变化,案例3:荷兰坪田居民点的设置。

上文给出城市等级与服务范围的关系的规律,案例2:选取中国最高级别的城市上海,具有典型性,通过城市规模和级别的变化,以及区位与服务范围的关系,说明了城市规模、位置与服务范围之间的关系,从区位和交通的侧面实现课程标准的要求,从其他侧面(如经济部门、资源等侧面)为实现课程标准作了示范。

阅读材料给出城市六边形服务范围的规律,案例3选取比较典型的荷兰坪田居民点分布,展示三级居民点人口规模等级与服务部门的关系,也是从一个侧面为实现课程的要求作了示范。

这两个案例为下文的活动起到了示范作用,活动是分析城市人口规模等级与服务功能及服务的空间范围之间的关系。

由于不同类型的案例在教材中的地位、功能及体现课标的要求的不同,广大教师必须在课堂教学中根据实际需要实施不同的教学。案例教学的主要方法有讲解分析法、引导自学法、合作探究法、练习法等。建议教师引述说明型案例,以引导自学法为主,可提供类似乡土案例;印证巩固型案例以讲解分析法为主;合作探究法要用在探究拓展型案例中;理论应用型案例应以练习法为主。

参考文献:

[1][2][3][5]袁书琪主编.普通高中课程标准实验教科书地理2(必修)[M].北京:人民教育出版社,2004.

[4]陈澄,杰主编.地理课程标准(实验稿)解读[M].武汉:湖北教育出版社,2002.

[6]凌申主编.走近高中新课改――地理教师必读[M].南京师范大学出版社,2005.

[7]段玉山主编.地理新课程教学方法[M].高等教育出版社,2003.

生产性服务业案例范文篇3

【关键词】工商企业管理本土化应用案例

一、本土化应用型案例的界定

本土化案例是与国际化案例相对应的概念。国际化案例要求立足国际、放眼全球，利用国际上有代表性的案例作为教学内容，以求达到示范性的作用，多数用来验证管理理论。而本土化案例则是教师在教学过程中选用学校所在地区或相邻地区的有代表性的企业实际案例，可通过书面介绍、实地参观等达到教学效果。应用型案例针对传统案例而言，更多的选用有实际指导意义的案例，能够指导学生解决实际问题的案例。

二、本土化应用型案例在工商企业管理专业人才培养中的作用

（1）本土化应用型案例更符合高职学生培养目标。以东莞职业技术学院为例，工商企业管理专业的培养目标是以服务东莞、珠三角地区及广东省经济社会发展为宗旨，培养德、智、体、美全面发展，掌握现代工商企业管理基本理论，具备良好职业道德和创新精神，具有较强的企业中基层管理能力，面向中小企业，培养能胜任企业生产管理、市场营销管理、人力资源管理、客户服务第一线工作，符合产业转型升级和企业管理创新需要的发展型、复合型和创新型的高素质技能人才。虽然工商企业管理专业的教师们在教学中经常使用案例教学，但案例教学的方式大多停留在以案例说明理论的层面，不能真正指导学生掌握所需技能。另外，由于地理阻隔、文化差异等原因，往往使学生对“洋案例”背景理解不到位，学生常常会有“隔靴搔痒”的感觉。而本土化能满足高职培养人才的区域化定位要求；应用型案例的形式能满足高素质技能人才的培养要求。

（2）以本土企业为背景的案例，更能引发学生的兴趣。东莞职业技术学院的生源80%来源于东莞，取材于东莞本土企业的真实案例，更能引起学生兴趣。根据我们一线教师的课堂经验，目前管理类案例中80%都是国内外大企业的案例，而多为老旧的案例，多学科教学同时使用，使得学生上课的兴趣下降，课堂精神流失率在50%以上。而身边发生的事情往往更能引起学生兴趣，身边的企业案例也能引发学生探索的本能。由于东莞本地生源对东莞本土企业的了解，本土化案例可由师生共建、逐步完善，学生高度参与案例的发展性建设，也加深学生自主学习的兴趣与信心。

（3）本土化应用型案例将更好的衔接学生实训环节，服务工学结合模式。本土化应用型案例取材于本土，展现了区域经济的发展状况，以及区域环境影响下企业的变迁。真实的企业案例将更好的服务于学生的调研、认知实习、顶岗实习等实训环节。例如，东莞职业技术学院地处全国制造业中心东莞，著名企业众多，案例素材非常丰富。工商企业管理专业可深度与企业合作，选择有地方产业特色的企业建立长期校企合作关系，可更好的衔接学生实训环节，服务工学结合模式。

（4）立足区域本土企业，加深学生对企业了解，服务学生就业。高职院校学生本土学生较多，大部分学生都会选择本土就业，而招聘会上的信息远远不能满足学生对企业的了解。而案例集里面大量的本土优秀企业，势必将成为学生了解企业的一个渠道，会引发学生深入关注企业发展，为理性的就业选择作出服务。

三、依托本土化应用型案例创立立体案例教学法

（1）立体化案例呈现方式。传统的案例多是以文字方式作为呈现方式，案例教学法也多因为企业背景问题而采用室内教学。而由于案例的本土化，使得学生有机会接触企业，因此企业本身的方方面面都可作为文字型案例的补充。例如，企业文化方面的案例，用文字表达总是不到位，如若学生在企业中，亲身看到企业标识、感受企业氛围，将使学生有深刻的体会。

（2）立体化的教学模式。本土化应用型案例教学可采用教师、企业、学生三方参与的教学模式。本土化应用性案例可通过本地案例分析，案例企业调研、案例企业认知实习、以案例企业为背景的模拟管理实训来实现立体案例教学法。由于本土化的便利性，可请企业中的管理人员到课堂中为学生做专题讲座，让学生感觉到案例的实实在在，而不是空洞的、遥远的，从而产生教学共振共鸣，以达到最佳教学效果。

（3）师生共建案例模式。本土化应用型案例的建设不在单一的由老师建设，学生可参与到案例资料的搜集、整理，企业跟踪调查等环节。亲身参与案例的建立可使学生在头绪纷繁的事例中发现问题、判断是非做出正确决策，从而提高学生分析综合应用决策和应变的能力，培养学生具有解决实际问题的能力，而非培养出解释问题的理论高手。教师就要相应地实现从传统教学中的主讲人到组织引导者，是课堂的组织者引导者，应始终发挥主导作用。

四、总结

虽然本土化应用型案例有很多优点，但是并不是适合所有层次的学生。本科生固然要求学生站在一定高度审势问题，国际化的案例有利于更好的理解管理理论。而对于高职院校层次的工商企业管理专业学生来说，本土化应用型确是非常适用的，也是目前教学过程中所欠缺的。我有各地区经济发展不平衡，区域产业特色明显，推行本土化案例教学是有先天优势的，有推行本土化案例教学的肥沃土壤。因此，建立本土化应用型案例是一项值得推广的做法。

参考文献：

[1]何志毅，孙梦.中国工商管理案例教学现状研究[J].南开管理评论，2005，（8）.

[2]罗建文，夏学文，邱剑.工商管理专业教学案例本土化的建议[J.黄冈职业技术学院学报，2002，（9）.

[3]李树林.中国案例本土化道路[J].管理科学文摘，2001，（10）.