公积金贷的利率范例(3篇)

daniel 0 2024-05-09

公积金贷的利率范文篇1

一、量自有之“财”，做好财务计划

对自有总资产、负债及净资产等做出比较准确的统计，分析以下财务比率，确定已累计的财产金额；首付额度，日常保障金，自备款不足的大致数目，未来可承担的贷款额度等。

（一）资产负债比率反映自身债务负担状况和还债能力其一，总资产负债比率=总负债／总资产。这一比率的数值范围为0~1，如果大于1，从理论上讲，那就是一个破产者了。一般情况下应将其控制在0.5以下，以减少由于资产流动性不足而出现财务危机的可能。其二，净资产比率，也称净资产偿付比率，用来反映家庭自有资产对总资产的支撑程度。净资产比率=净资产／总资产。这一比率的数值范围也是0~1，接近0，意味着目前的生活主要是靠借债来维持的，一旦收入下降或利率提高，很可能陷入财务窘境。接近1，则表明可以负债。一般情况下，该比率应高于0.5。

（二）收入负债比率反映本身的偿债能力收入负债比率=到期应偿债本息／收入这一比率如果收入和预期债务支出都相对稳定，可以年度为计算周期，不稳定的，以月度为计算周期。习惯上认为，收入负债比值在0.4以下表明财务状况正常，有学者认为，为保持财务的流动性，收入负债比值保持在0.36左右较为合适。

（三）支出保障比率，反映在发生意外情况时以个人现有资产变现来满足支出需要的能力其一，流动资产保障率=流动性资产／月固定支出。该比率反映资产在不发生价值损失的条件下迅速变现，以应付基本支出需要的能力。流动性资产包括现金、活期存款及可以及时变现的短期债券等。这一比率的经验值为3，即流动性资产可以满足3个月基本支出需要。其二，变现资产保障率=可变现资产／月固定支出。可变现资产包括流动性资产、基金、股票、定期存款等。当流动性资产不能满足基本支出需求时，就要动用其他需要付出一定成本的可变现资产。这一比率的经验值为6。其三，净资产保障率=净资产／月固定支出。净资产是扣除负债后家庭自有资产，包括自用资产。当可变现资产仍不能满足家庭发生变故后的基本支出需要，有可能需要变卖部分自用资产，所以，这一保障月数更长，经验值为12。对年轻人来说，就不必要多购买非必需物件，因为变现肯定要付出变现费用，使有限的资产变得更少，达不到有效使用的目的。

以上数据，作为首付及贷款计划的参考，对于年轻人来说，以上比值应该更大些，因为如果贷款买房，多数人首付还需要父母的资助，这可能掏空父母全部积蓄甚至负债，所以在考虑变现资产保障比率时，除需要考虑自身出现大量现金支出或短暂失业无收入的可能，还要计划父母的保障支出。如果自身有余钱，但又不能付全款，有人可能会将余款存到银行积累，以便日后一次性付款，但这里要考虑到货币的时间价值，即名义利率和实际利率。名义利率是用货币的利息所得与本金之比来表示的比率，即某一时刻金融市场上实际通行的利率。实际利率是扣除货币币值变动影响后的利率，它才是存款收益的真实表现。实际利率=名义利率―通货膨胀率〔全国居民消费价格总水平指数（CPI）通常是被用作衡量通货膨胀率的核心指标〕。如2007年12月CPI指数同比上涨6.5%，这意味着如果人民币存款利率不超过6.5%，那么银行存款实际上是“负利率”，存在银行的钱的实际价值会越来越低。所以，如果有一定资产积累，首付后家庭支出也有合理保障，可以贷款买房了，至少房子可以自己居住，少支出了租金成本，资产还可以保值或增值，一举多得。

二、量银行之“财”，了解银行的贷款政策，筹划低息足额贷款

（一）公积金贷款住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利，均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。公积金贷款作为国家政策性贷款，贷款利率低，利息支出少，很优惠。而且随着房贷利率的调整，住房公积金与商业贷款的利差进一步拉大。缺点就是贷款对象比较狭窄，审核较严格，贷款额度有限制，还要支付一定的评估费用。

（二）商业性个人住房贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。商业贷款的贷款对象比公积金宽泛：只要达到各银行的贷款要求，则任何人都可以申请，一般没有额度限制，但是商业贷款利率较高。目前，商业贷款的基准利率五年期以上为5.94%，以最优惠的7折算为4.158%，比公积金3.87%高出0.288个百分点，何况现在银行新政策一般是八五折优惠，最多八折优惠，相比较而言，公积金贷款还是更划算。但对于没有缴存住房公积金的人来说，选择最优惠折扣期贷款也是不错的。

这里值得提出的是“固定利率”房贷，它是银行为购房人提供的在一定期间内贷款利率保持固定不变的人民币贷款业务，在贷款合同签订时即设定好固定的利率，无论贷款期内市场利率怎样变动，借款人都按照固定的利率支付利息（目前各银行的贷款业务多为浮动利率）。以一个30万元20年期的贷款者为例，如果利率依照每年两次、每次0.27个百分点的速度上调，那么两年后就会达到7.92%，其每月的贷款成本就要增加197.23元，如果在加息之前就选择固定利率房贷，那么一年就要少支出2366.76元。然而，房贷的周期一般比较长，多达一二十年，虽然央行最近加息了一次，但在今后10年连续加息的可能性不大。假如今后又碰上减息周期，采用固定利率房贷反而会有风险，除非借款人打算在5年内还清贷款，且预期利率会上调。这里较好的方法是采用固定、浮动利率贷款组合以规避风险。

（三）个人住房组合贷款指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，用住房公积金与银行信贷资金向借款人共同发放的贷款，两种贷款贷期一致，分别按各自利率计息。这种方式集中了商业贷款和公积金贷款两者的优势――利率较低，没有最高额度的限制。如果借款人因申请住房公积金贷款不能满足其购房所需资金时，可选择住房组合贷款，并直接向贷款银行提出组合贷款申请，这样既达到了贷款额度的目标，又充分节约了贷款利息。但同样借款人也要符合两者的贷款条件，这也是一大限制。

量“财”后，觉得有申请贷款的可能性和必要性，而且确定了贷款额度和贷款方式，那么就可以去银行或住房公积金中心申请贷款。此时，对于还款方式和贷款期限就要仔细斟酌了――既要付出最少利息，又可以承受还贷压力。

目前，银行还贷方式主要是两种，其他多为其变体。

其一，等额本息还贷法，这是目前大部分银行推荐的一种还贷方式，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。每月还款额相等，在贷款初期每月的还款中，利息较多，所还本金较少；而在贷款后期因本金不断减少，利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款总期数]÷[（1+月利率）^还款总期数-1]^表示乘方。

例：王先生贷款买了一套房子，共贷25万元，15年，享受八五折贷款优惠，那么王先生每月还款额为

[25×0.42075%×（1+0.42075%）^180]÷[（1+0.42075%）^180-1]=0.198370（万元）=1983.70（元）

共负担利息=本金×利率×期限=25×5.049%×15=18.93（万元）

这种还款方式实际占用银行贷款的数量多、占用的时间长，利息随年限的增加而增加，月供随贷款期限增加而减少，如果收入不多或不稳定，可以选择较长期限；但如果预期收入保持稳定或增加，那么可以缩短贷款年限至10年，共负担利息12.62万元，每月还款为2657.63元，虽然前期还款负担较重，但可以少付利息6万多。但如果在短期内负担不起高额月供，且没有其他低息借贷途径，那就只能多付利息，少承担还贷压力。

其二，等额本金还款法即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

计算公式：每月应还本金=a/n每月应还利息=月还款本金=an×i/30×dn

注：a：贷款本金，i：贷款月利率，n：贷款月数，an第n个月贷款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2×a/n...以次类推，dn第n个月的实际天数，如平年2月为28，3月为31，以此类推。

由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额本息还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元（以后每月递减2.04元）,比前者高出163.34元。由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到了额外实惠。此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。如果贷款人打算提前还贷，也可以选择这种还贷方式。但真正要节省利息，还应理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣，尽量少贷款、贷短款。

三、总结

（一）一个总原则：月供要与收支节余保障等相适应总体来说，选择房贷期限要根据借款者的经济收入和生活开支情况确定，每月的还款金额要与可支配收入相适应。例如，某人月收入7000元，月生活开支2000元，每月最多节余5000元，按揭贷款30万元买房，若选择5年期的贷款，每月还款额为5700元，还要留出风险保障金，这样的贷款期限是不相宜的，因此，至少应选择6年期以上的贷款。

（二）一个出发点：节约利息支出节约利息支出，选择贷款期限应在对未来合理预见的基础上“就短不就长”，提前还贷不如制定一个合理的贷款计划，但“就短”要注意不要设定在自身支付极限情况下的最短期限。

（三）一种准备：积极获取房贷优惠银行的优惠贷款利率是有条件限制的，想要获取优惠利率的购房者，在购房前期筹划时，应该积极收集各银行的贷款政策资料，并对比自身情况，提前做好准备，使自己成为优质客户，享受最优惠政策。

（四）一种逆向思维：变相获得低息资金如果借款者善于投资且投资收益比银行同期贷款利率更高，那么，在选择贷款期限上就可适当偏长些。这样做的目的，就是变相获得低息利率。如某人贷款30万元，不选择5年期贷款，选择15年期，虽然多付了15万元利息，但是将余下的钱去投资，且获得了比贷款利率更高的收益，一样划算。

高房价导致贷款购房已是一种必然趋势，对贷款的有效筹划能使自身有限的资产达到价值最大化，所以在贷款时应从容计划，合理贷款，谨慎购房。

公积金贷的利率范文

【关键词】住房公积金存贷款利率定价机制增值收益

住房公积金（以下简称公积金）制度作为我国住房金融的组成部分，在推动住房制度改革、提高职工居住水平、促进房地产市场健康发展等方面发挥着重要作用。但随着公积金业务体量的不断扩大，及民众对公积金关注度的不断提高，公积金制度在存贷款计结息政策方面的不足逐渐显现。本文将从现行公积金存贷款利率定价机制出发，深入分析由此产生的不良影响，并提出具体的政策建议。

一、公积金存贷款利率定价机制概述

目前，公积金职工公积金账户内存款按活期存款利率、三个月整存整取存款利率计息；个人住房贷款按照5年以下（含5年）和5年以上两档利率执行。公积金存贷款计息政策，特别是公积金结息政策，在存款利率固定不变或比较平稳时较为合理，不会引起太多的关注，但是遇到存贷款利率频繁调整的时候，就暴露出该结息方式的多种弊端。

二、公积金利率定价机制弊端分析

现行的公积金存贷款利率体系，不足体现在以下几点：

（一）利率定价机制不合理

由于公积金制度的特殊性，巴西、英国、德国、新加坡等国都有一套相对独立的公积金存贷款利率决定机制，我国实行的是“低存低贷”的公积金管理政策，没有成为一个独立的利率体系和确定机制。就支付给缴存人的存款利率而言，存款分当年归集、上年结转两个部分，主要盯住活期存款和三个月整存整取定期存款；就个贷利率而言，贷款分5年期以内和5年期以上两个阶段，略低于同档次的商业贷款利率。以2008年12月23日到2011年2月9日的4次利率变动为例：三个月定期存款利率、五年以上贷款利率调整幅度不一致，特别是2010年10月20日到2011年2月9日，处于利率上升通道时，贷款利率上调幅度小于存款利率上调幅度，存贷款利率调整未有机结合，各自针对不同的调控目标进行调整，未形成有机整体，不能较好地体现“低存低贷”的利率政策特点，部分的导致了公积金管理机构增值收益的逐步缩小。

（二）影响增值收益的真实性

根据会计“权责发生制”原则，管理机构应在每季末，根据当时的挂牌利率计提当季应付利息，反映在“业务支出”和“应付利息”科目；到年度结息时，根据6月30日的挂牌利率结付上年7月1日到当年6月30日利息。其间，如遇利率调整，管理机构计提的利率与实际结付的利率不一致，若利率上升，则预提的“应付利息”不足以支付，需要在结息日当季补提全年差额，从而造成当年“业务支出”虚增，反之，则虚减，进而影响增值收益的真实性。特别是，根据《住房公积金管理条例》的规定，公积金管理机构应当将增值收益按照一定比例提取贷款风险准备金、管理费用和廉租住房资金，后两项分配后必须上缴财政。如果当年收益虚增，上缴的廉租资金势必虚增，而虚增部分是不会返还公积金中心的，进而影响到公积金管理机构的利益。

（三）利率倒挂影响增值收益实现

《住房公积金管理条例》规定，增值收益来源于收入（存款利息收入、贷款利息收入和国债收益）减去支出（利息支出、手续费支出和宣传费用）。管理中心支付给缴存人的利率按照每年6月30日结息日挂牌的活期存款和三个月整存整取的利率执行，而在银行专户的沉淀资金则按存入日单位存款相应期限档次利率计息。公积金管理中心为了满足日常的提取和个贷发放，保有一定的活期存款和协定存款，“利率倒挂”现象显而易见；同时，为了进一步提高资金的收益，公积金中心加强资金的运作，配置有一定数量的定期存款，遇利率大幅上调的情况下，结息日和存入日的利率差别非常大，进而影响收益实现。

三、应对利率现状的措施建议

公积金制度是我国一项基本住房保障制度，利率管理作为资金管理的核心内容，应对存贷款结息政策进行优化，遵循收益性、保障性等原则，保证公积金缴存人能够以适当的资金成本获得贷款，同时为促进公积金制度的长效发展，必须确保公积金管理机构收支平衡，并有结余。具体建议如下：

（一）建立适合公积金制度的利率体系

应根据公积金制度的“低存低贷”的要求，遵循保障性、公平性等原则，并结合制度特点、货币政策等因素建立明确的利率确定规则，构建符合公积金制度性质的、独立的存贷款利率体系，减少对商业银行存贷款利率调整的依赖性。

（二）公积金存款采用分段计付利息的方式

目前这种存款利率的结息方式，如遇利率大幅提高，利息支出大幅变动，加大了公积金投资运作的不平衡，影响到收益的真实性和稳定性，对于公积金运作不好的地区也很难通过其他投资来弥补因存款利率波动而增加的利息支出。如遇利率下调，也会影响到公积金缴存人的存款收益。从对公积金管理机构、及缴存人公平的角度出发，建议：对支付给职工的利息，按照调息日的利率分段计息。

公积金贷的利率范文

第一条为进一步完善住房公积金制度，充分发挥住房公积金制度的保障作用，提升住房公积金支持解决低收入家庭住房问题的力度，借鉴外地先进经验，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称个人住房贷款贴息，是指青岛市住房公积金管理中心（以下简称市住房公积金管理中心）对享受城市居民最低生活保障、有个人住房贷款的住房公积金缴存职工，按照规定给予一定的贷款利息补贴，以减轻借款人家庭还贷压力的惠民措施。

第三条同时符合以下条件的，可以申请办理个人住房贷款贴息：

（一）享受青岛市城市居民最低生活保障；

（二）属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工；

（三）所购房屋为借款人家庭唯一住房；

（四）申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金：

1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的；

2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。

（五）应当正常偿还贷款本息，在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为，且贴息申请日无逾期贷款本息。

第四条提出个人住房贷款贴息申请，应当提供以下材料：

（一）《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》；

（二）申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明；

（三）青岛市城市居民最低生活保障证明；

（四）申请人及其家庭成员的住房情况证明；

（五）住房公积金联名卡；

（六）核查需要的其他相关材料。

银行个人住房贷款申请贴息的，还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。

第五条贴息按下列程序办理：

（一）提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处（以下简称管理处）提出贴息申请。

（二）管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数（月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入），若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的，初审不予通过，管理处应向申请人说明理由并退还申请材料；符合要求的，管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息，提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处（以下简称贷款处）。

（三）贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查，出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会；复审未通过的，通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。

（四）贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人，相关处室负责人为成员的贴息审核委员会，对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。

（五）主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。

（六）社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周，接受社会公众监督。对经公示无异议的，由市住房公积金管理中心在《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见；对公示期间有异议的，及时核实情况并予相应处理，对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。

（七）发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单，在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。

第六条贴息申请每年度受理两次，每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日；下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人，视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。

第七条个人住房贷款贴息按照下列标准执行：

（一）住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。

银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算：银行贷款执行利率低于贷款基准利率的，按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息；贷款执行利率高于或等于基准利率的，按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。

贷款贴息期内，因申请人未按时归还贷款本息，造成贷款逾期而出现的贷款罚息，不予贴息。

（二）年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的，按3600元贴息，月贴息额最高为300元/月。

申请个人住房贷款贴息的，自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的，按已还款月份据实计算贴息；在贴息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份据实计算贴息。

（三）所购住房面积未超过90平方米的，按上述规定计算贴息额度；所购住房面积超过90平方米的，按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。

第八条个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。

第九条申请人提供虚假材料，或采取其他非正常手段骗取贷款贴息的，收回贴息资金，取消其以后年度贷款贴息资格，同时纳入人民银行征信系统。