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[关键词]房地产投资信托基金(REITs)路径选择

房地产投资信托基金(简称REITs)作为一种新兴融资工具,它既能拓宽房地产融资的渠道,让只有少额资金,或对房地产市场的知识和经验不足的投资者参与到大型的房地产项目投资中去,从而满足了广大中小投资者对房地产业的投资需求,同时又降低金融业的系统性风险,大大促进房地产业的发展。

本文将结合我国实际国情,对我国未来信托与房地产的合作的途径之一即房地产投资信托基金做简要的分析。

一、我国房地产投资信托基金发展的背景

房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts)属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或者向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托项目投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。它源于上世纪60年代的美国。继美国之后,REITs概念也逐步出现在欧洲、非洲及大洋州,但在亚洲的发展却很晚。虽然第一家REITs公司1989年成立于马来西亚,但绝大多数亚洲国家或地区都是在经历了“金融风暴”于2000年之后发展起来。近年来,日本、新加坡、韩国纷纷建立了REITs公司的市场,而中国的香港和台湾地区的REITs市场也在快速发展过程之中。

我国房地产投资信托基金的发展经历了很长的时间,最早是在建国以前,一战后,中国各家商业银行相继成立。随着抗日战争的爆发,房地产价格也一落千丈,从而使当时的房地产信托业走入低谷。1979年十一届三中全会以后,中国的房地产信托也随着金融信托业的恢复而在全国发展起来。我国的信托业正处于快速发展中,信托财产的运用多集中于金融投资,房地产信托也得以快速发展。

二、房地产投资信托的制度优势

与一般的信托合同、证券投资基金相比,REITs制度具有很大的优势,这主要体现在以下几个方面。

1.REITs面向中小投资者。意味着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资,这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具,显然有利于实现中小投资者的投资理财愿望。

2.REITs具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品,一般采用股票或受益凭证的形式,从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖,这与传统的房地产投资相比,具有相当高的流动性。同时,这也使得REITs与一般封闭式基金相比,能够让广大投资者迅速退出,具有较高的变现性。

3.REITs是一种有效的保值增值投资工具,能够有效抵御通货膨胀。作为REITs价值基础的房地产,具有很强的保值功能。在通货膨胀时期,伴随着物价的上扬,房地产物业的价值也会升值得很快,但在同时,以房地产物业为资产基础的RETIs股票价值也会随之上升,因而RETIs的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵销通货膨胀的影响。因此,房地产投资信托是一种很好的保值增值投资工具。

三、我国发展房地产投资信托的路径选择

1.国外的REITs立法模式

目前国外对REITs的立法模式主要分为两种类型:一种是美国的分散立法模式,REITs的相关规定体现在不同的法律领域中;一种是集中立法模式,对REITs进行专门的立法规定,以亚洲各国和地区为代表。亚洲的REITs在结构、投资范围、收入分配等方面都与美国的规定十分相似,但亚洲各国和地区普遍采取了统一制定REITs专项法规的立法模式。造成这两种立法模式的原因主要有以下两点。

首先,美国由于最早独立发展REITs,面对这种全新的投资理财产品,只能通过“摸着石头过河”的方式,在出现新问题的时候不断的出台新规则或修改以前的规则,最终通过不同的法律规则形成对REITs的规制。而亚洲各国和地区则充分利用后期发展REITs国家的优势,可以借鉴美国发展REITs立法模式的成功经验,从一开始就进行专门的统一立法。

其次,这也是由两大法系的立法特点所决定的,在美国等英美法系国家,主要依靠判例法或者单个的法案对REITs进行规范,成文法在法律体系中则处于次要地位。而亚洲各国则属于大陆法系国家,一直采用成文法的形式进行立法,不具备英美法系判例法那样的灵活性,而采用统一立法却可以更好的为REITs参与者及法院提供守法和司法方面的的法律基础。

2.我国发展REITs的路径选择

我国应当充分利用后发展国家的优势,借鉴亚洲其他国家的做法制定专门的REITs法律法规,即采用统一立法模式,这样的操作具有巨大的优越性。

首先,制定REITs专项法能够减少立法冲突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我国目前的各项法律制度存在着一些局限甚至自相矛盾的问题,制定REITs专项法则显然减少了这些法律制度之间的冲突,同时,统一的立法模式可以使REITs的过程及各种规定一目了然,从而在适用这一REITs专项法的时候有利于投资参与人以及裁判人员的实际操作,尤其对于我国现在的情况,对于大多数人来说,REITs是一种新生事物。这就从法律法规上保障了REITs的发展。

其次,制定REITs专项法可以维持法律的稳定性,节约立法成本。REITs所涉及的法律部门比较多,如果对所有涉及的法律部门都进行修订,一方面立法成本很高,费时费力,另一方面现有法律都进行修改不利于维持法律的稳定性,而采取统一立法的模式则完全避免了上述弊端,也发挥了后发展国家的优势。

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关键词：法律援助;专业学位;法律硕士;职业能力培养

法律硕士专业学位是具有特定法律职业背景的职业性学位，法律硕士专业学位的培养目标是为法律职业部门培养具有社会主义法治理念、德才兼备、高层次的复合型、实务型法律人才。②参加法律实务专业实践是实现法律硕士专业学位研究生培养目标的关键性环节。国务院颁布的《法律援助条例》第八条规定：“国家支持和鼓励社会、事业单位等社会组织，利用自身优势资源为经济困难的公民提供法律援助。”以法律硕士专业学位研究生作为提供援助的主体从事法律援助活动是法律硕士专业实践的优质途径之一。

一、法律硕士研究生作为提供法律援助主体的优势分析

1.专业学位研究生是投身社会公益事业的积极力量，具备较强的奉献精神。大学生群体是最具活力的社会力量之一，他们一方面受到了社会的关爱和重视;另一方面，涉世不深的他们对社会充满了好奇，对能够使他们更多接触社会的社会公益事业充满了热情和极大的兴趣。他们愿意利用自己的知识优势，尽自己所能，为社会做出贡献，回报社会。

2.法律硕士专业学位研究生具有一定的法律知识基础，使其所提供的法律援助具备了一定的质量保障。法律硕士专业学位研究生都接受了或正在接受系统的法学教育，有些学生还在兼职做一些法律实务工作，具备一定的法学理论功底，在一定程度上保障了其提供服务的质量。

3.法律硕士专业学位研究生培养以“双师型”专业化教师团队为基础，采取“双导师”制。本校法学教师和具备丰富职业经验的校外导师可以根据专业学位实践基地的相关制度，共同指导法律硕士专业学位研究生参与法律援助活动。一方面，学生可以接受本校法学教师在法学理论知识方面的指导;另一方面，学生还可以结合具体案例接受校外导师实务经验方面的传授。

以上这些是法科法律硕士专业学位研究生作为提供法律援助主体的优势，这些优势为法律硕士专业学位研究生开展法律援助活动提供了可操作性，是达到这一目的的前提条件。

二、法律硕士专业学位研究生参与法律援助活动有利于法律综合职业能力的培养

1.参与法律援助活动，有利于提高法律硕士专业学位研究生的政治思想觉悟。

在学生们接触的案例中，许多案件的当事人都属于社会中的弱势群体，他们所遇到的一些法律问题极大的困绕着他们的生活，他们急需专业人事的有力帮助。通过对这些案件的处理，会使学生们深深地体会到对弱势群体合法权益的保护对于我国社会发展和进步的重要性，也进一步理解了党和国家为什么近些年来一直非常重视对弱势群体合法利益的保护，认识到对弱势群体合法权益的保护正是代表人民根本利益的集中表现。

2.参与法律援助活动，有利于提高了法律硕士专业学位研究生对专业知识的运用能力。

学生们在学校的专业学习主要侧重于书本上的理论知识，而开展大学生法律援助活动为学生们提供了一个运用专业知识解决实际问题的机会。在参与法律援助工作的过程中，通过处理一系列法学实际问题，切实提高了学生们对法学专业知识的实际运用能力，增强了专业技能。

3.参与法律援助活动，有利于加法律硕士专业学位研究生对法律专业知识的理解深度。

对法律知识的学习如果只停留在书面上，那么对其的理解也只能是相对比较肤浅的，通过接触和处理实际法律问题，则可以加深对知识的理解深度，开展大学生法律援助活动，在一定程度上则可以实现对知识的这种深层次的理解。例如在学生们处理的案件中，有许多都是有关劳动纠纷的案件。当学生们在处理法律援助中心中有关劳动争议的案件时，会亲身感受到劳动者对维护自身劳动权益的迫切需要，体会到劳动权益对于劳动者生活的重要意义。学生们对建立劳动法律制度的社会价值和意义便有了更深刻的理解。学生们认识到劳动法律是劳动者保护自身合法权益的武器，是每一个劳动者享有幸福生活的法律保障。保证劳动者的合法权益，对于维护社会的稳定、促进社会发展具有重要的意义。

4.参与法律援助活动，有利于加深法律硕士专业学位研究生对社会的认知程度。

大学生应该关注社会、接触社会、加深对社会的认识，为以后走入社会打下基础。开展大学生法律援助活动，就为学生们接触社会、加深对社会的认识提供了良好的机会。通过在法律援助中心处理各种各样的案件，让学生们初步接触到了形形的社会现象，开阔了眼界、加深了认识。

5.参与法律援助活动，在培养法律硕士专业学位研究生法律职业道德和操守方面，也有一定的帮助。

在学生们处理的一些案件中，极少数法律职业者违反法律职业道德和操守，给案件当事人造成了巨大的伤害。通过这些案件使学生们感受到了当事人的那份辛酸和痛楚，也意识到了一名法律职业者恪守职业道德和操守的重要意义。通过开展大学生法律援助活动，可以使学生们认识到，作为一名法律职业者，拥有一颗公正之心、具备一身廉洁之气是为人民服务、维护人民合法权益的前提条件，也是建设社会主义法治国家的必要条件。

总之，参与法律援助活动是法律硕士专业学位研究生进行专业实践优质途径之一。法律硕士专业学位研究生参与法律援助活动，能够有效的提升专业学位研究生的职业能力，强化实践能力和创业能力，有利于提高学生思想觉悟、加强对专业知识的运用能力、加深对专业知识的理解深度和对社会的认知程度、培养法律职业道德和操守、增强自身的社会责任感和使命感;有利于法律硕士专业学位培养目标的实现，保障法律硕士研究生培养质量。（作者单位：天津师范大学）

本文为2011年天津师范大学教育科学研究基金项目《法律硕士专业学位研究生培养实习实践环节模式探析》（项目号：52WT1117）阶段性成果

参考文献：

[1]阎丽鸿.大学生法律援助服务体系研究[J]，辽宁科技学院学报，第10卷，2008，

[2]匡国媛.充满希望的朝阳领域――大学生法律援助组织研究[J]，河北青年管理干部学院学报，2008年第四期，

[3]吴汉钧.中国法律援助在行动[J].中国行政管理，1997（6）.

[4]宫晓冰、高贞.中国法律援助制度的实践、探索与前景[J].当代司法，1997（6）.

[5]缪仲妮.论完善我国志愿服务法律制度〔J〕.江苏教育学院学报（社会科学版），2006，（3）：83-87.

[6]洪慧萍.“法律进社区”的实践与思考〔J〕.中国司法，2003，（3）：12-13.

[7]苗佳.社会实践在大学生素质教育中作用〔J〕.黑龙江科技信息，2007，（22）：177.

[8]黄妹华.走出法律援助困境的对策〔J〕.天水行政学院学报，2004，（3）：45-46.

注解：

法律专业的优势范文篇3

关键词：高校农民工法律援助

法律援助是指在国家设立的法律援助机构的指导和协调下，律师、公证员、基层法律工作者等法律服务人员为经济困难或特殊案件的当事人给予减、免收费提供法律帮助，以保障实现其合法权益，完善国家司法公正机制，健全人权及社会保障机制的一项法律制度。农民工是我围在工业化、城镇化进程中出现的一个特殊群体，尽管他们在城市建设与发展中发挥着重要作用，但在复杂的城市环境中，他们处于弱势地位，其合法权益往往无法得到应有的保障。比如雇主拖欠民工工资、民工超负荷劳动、民工遭遇工伤事故而得不到应有赔偿、休息权受到侵害、工作环境恶劣，缺乏劳动保护等。由于农民工的文化素质和法律意识普遍较低，当他们的合法权益遭受侵害后，许多农民工不会用法律程序来维权，其主要原因是农民工往往不知道如何收集、保全相关证据，同时也往往无法掌握有利证据，特别是作为证明劳动关系的最重要证据的劳动合同。对于这样一个弱势群体，社会上的法律机构就应该为他们提供法律援助，帮助他们通过法律来有效地维护其合法权益。

一、我国农民工法律援助工作存在的问题

从2006年《国务院关于解决农民工问题的若干意见》把农民工作为法律援助的重点对象之后，我国各地法律援助部门都积极采取措施贯彻落实国务院规定，对涉及农民工权益的案件放宽审查标准，只要提出申请，都给予相应的法律援助。这些有效措施的实施，比较好地解决了农民工申请法律援助条件要求较高、审查程序繁琐、法律援助范围较窄等问题。但是，在实际工作中仍存在很多不足：1、宣传不到位，农民工自身维权意识不强。在实践中，法律援助制度作为我国的一个新生事物，对其宣传的力度还很不够，致使很多农民工对其缺乏了解，或者根本不知道法律援助制度的存在。目前多数农民工的法律意识还比较淡薄，很多人尚未形成运用法律武器维护自身权益的思想。大部分农民工在权利受到侵害时，要么忍气吞声，要么使用暴力，很少通过法律途径解决问题。2、法律援助经费欠缺，妨碍法律援助服务的发展。有不少地方法律援助经费基本没有保障，在法律援助经费普遍困难的情况下，农民工法律援助案件的大幅增加，农民工法律援助案件或本又普遍较高，各地法律援助机构面临更大的经费压力。即使是经济发达地区，解决农民工法律援助经费也面临困难。3法律援助人员不足，办案质量有待提高，无法满足农民工维权案件的需要。法律援助人员现状根本无法满足包括农民工在内的困难群众的法律援助需求，尤其是在农民工输入地。部分法律援助工作人员的法律知识和业务水平难以适应对农民工提供专业化法律援助的需要，这些都在一定程度上影响了对农民工实施法律援助服务的质量。4、维权成本高。农民工法律援助案件通常涉及劳务输入、输出两地，如果异地协助机制欠缺往往就会导致法律援助申请人和办案人两地奔波、疲于奔命，致使农民工维权的成本较高。

二、高校参与农民工法律援服务独具的优势与意义

根据我国《法律援助条例》第八条规定：国家支持和鼓励社会团钵、事业单位等社会组织利用自身资源为经济困难的公民提供法律援助。高校法律援助组织是我国法律法规及相关政策的鼓励和倡导下，各高等学校利用自身资源设立的以学生为主体、依托学校设立，面向社会开办的，为社会弱势群体提供无偿法律服务的组织。高校开展的法律援助活动是我国法律援助体系中的重要组成部分，对于促进司法公正、完善社会弱者扶助体系、推动社会文明进步具有重要意义。高校参与农民工法律援助服务可以更好地利用高校的资源和发挥其目身独具的优势。

1、独特的人才优势和知识优势。我国高校有着丰富的专业知识人才资源，许多高校法学院教师理论知识深厚渊博，具有较高的专业职称，很多人具有律师执业资格，具有独立承办重大疑难条件的经验。他们在教学过程中注重对学生知识的传授、能力的培养和办案技巧的指导。高校法学院无疑是一支高素质的法律援助力量，有着较高的社会信誉。高等院校还拥有大批热情洋溢愿意充当法律援助志愿者的高素质的大学生。他们经过理论学习和经过相关的培训后，在老师的指导下，完全可以担当起法律援助的责任。高校风气纯洁、崇尚公正的形象更能吸引更多的求助者。为贫困人口建立的法律援助制度需要为数庞大的法律人才支持，高校的法律人才资源能在一定程度上缓解法律援助供求紧张的局面。

2、运作机制灵活，服务成本低，质量高。高校法律援助潜力是巨大的，高校法律援助机构中的工作人员以学生为主，通过法律援助的实践活动学习知识锻炼能力，一般不收取任何服务费用，也无需支付工资，能低成本实现对经济困难的当事人的援助作用。高校在参与农民工法律援助的探索中应走一条集法律咨询、法律援助、学生实践和科学研究四位一体、互为补充、相互促进的理论联系实际的法律援助运行模式。而且高校法律援助机构作为社会性组织可以拥有更多机会和渠道去争取社会团体、企业等的赞助来筹集资金。从高校法律援助机构看，武汉大学社会弱者权利保护中心、北京大学妇女法律研究与服务中心、复旦大学法律援助中心、西北政法大学法律服务中心、中国政法大学刑事法律研究中心刑事法律援助部等均取得了很大的成绩。

高校法律援助机构是适应现阶段社会法治发展需要而产生的，是我国法律援助不可缺少的组成部分，对于促进司法公正、完善社会弱者扶助体系有十分重要的意义。

1、进一步促进了基层法制建设，完善社会弱者扶助体系。高校法律援助组织向弱势群体提供法律援助，提前化解了社会矛盾，它对于促进社会公正，促进社会弱者扶助体系的建设和完善，推动社会文明进步具有重要意义，同时为中国的法律援助事业增添力量起到了奠基性的作用。

2、能满足社会对法律援助的需求。高校法律援助机构是指以学生为主体、依托学校设立，面向社会开办的。为社会弱势群体提供无偿法律服务，集宣传、研究、咨询、司法救助等多种职能于一体的公益性组织。据调查，高校法学专业的大多数学生愿意参加法律援助活动。充分发挥这一人力资源的优势，对缓解目前我国法律援助供求矛盾的状况意义重大。

3、有利于促进农民工融入城市生活。法律援助可以解决农民工因为无钱而无法维权的窘境，帮助他们解脱困境。高校法律援助机构通过普法宣传、讲座、社区咨询、街道服务、校际合作、诉讼等多种形式为社会提供无偿法律服务。通过普法宣传活动的开展，更好地提高了公民的法律意识和法制观念。这种直接的法律帮助也起到了宣传法律、提高农民工法律意识的作用。同时对农民工的法律援助有助于维护其在城市的合法权益，确保其劳动收入，逐步实现脱贫致富。高校在参与农民工的法律援助过程中，依靠学校的人才优势，通过各种形式，对进城农民工进行现代观念、文明准则、法制观念和城市意识教育，从而更好地促进农民工市民化的进程。

4、有助于推动高校教育教学改革。法律援助这个平台为参与法律援助的高校的学生提供了一个了解社会的机会和实习场所，理论研究与实践相结合，避免了书本知识和实践的脱节。高校法律援助运行模式作为高等教育人才培养模式的有机组成部分，对它进行深入地探索和实践，必将促进高校教育教学的改革。不仅能锻炼一个法律职业人的各种能力，还能培养学生组织、协调、管理的综合能力，更有利于培养学生的社会责任感，毕业以后将更为关注社会公益，从而达到一种良性的社会循环。

三、促进高校参与农民工法律援助的思考

1、加强专业化建设与人员业务培训。高校法律援助组织应选择并确立一些专业法律服务项目，不断提升自身专业服务的水平，保持优良的法律专业服务品质，赢得社会的充分信任。要特别注意结合本校的优势，组织动员法学专业学生积极参加，让其发挥骨干作用，充分利用社会和学校资源开办专门的实践法律培训课程，教学与实践相结合，此外还可广泛吸收社会上的优秀志愿者，适当引进法律专职服务人员，包括热心法律援助事业的律师、教师等法律专业人士，壮大充实法律援助服务队伍。

2、多渠道筹措资金，为参与农民工法律援助提供经费保证。资金问题是法律援助工作中最重要的问题，缺乏资金是目前制约法律援助工作顺利开展的最大障碍，高校法律援助机构应当通过多种渠道筹集资金，首先要积极争取政府的财力支持。其次是通过其他渠道募集援助资金。比如利用自身特点争取本高校的拨款；积极争取社会各界的捐助，宣传和发动社会的富裕人士和企业单位捐助法律援助资金。再次，高校的法律援助工作者特别是参与的教师，可以通过科研立项，申请专项资金。总之，高校可以利用自身优势，通过多种途径来缓解资金困难。