农村老旧房屋改造篇1

关键词：城乡；统筹发展；五河县空心村；村庄整治

一、村庄现状及成因

五河县位于淮河中下游苏皖交接处，面积1580km2，辖15乡镇223个行政村，村庄占地136km2，人均占有村庄土地0.34亩，远高于户均0.33亩的宅基地标准。由于五河是个欠发达的农业县，村庄内脏乱差严重，随处可见“空心村”。

1.规划滞后惹的祸。现在农民手里有钱了，房屋更新换代速度加快，越建越好，越建越多。由于规划滞后，或虽有规划但执行的不好，或规划不科学，忽视了对旧宅基地的改造利用，造成农民建房的盲目性和随意性，被闲置的旧宅基地随之不断扩大。

2.错误认知宅基地。农村土地集体所有，但事实上形成无偿、无限期、无流动使用的特征，不少农民觉得“土地是我的，建房我说算”。想在哪儿建在哪儿建；想怎么建怎么建。用群众的话说，打地基不管高低，开门窗不论东西。

3.迷信思想在作祟。许多农民迷信听信风水先生的胡言乱语，舍弃老宅破屋，以满足自己占风水、摆阔气、高人一等或“想致富，临公路”的狭隘心理，纷纷在村庄道路出口旁田地里修房，导致东边三两家，西边五六户，村中空闲一大片，路修到哪儿盖到哪儿。

4.公用设施不配套。老村庄无统一规划，宅基布局乱，房屋间隙小，出路狭窄。村内道路“水泥化”，岗地“晴天一把刀，雨天一团糟”，沿淮“晴天走路满身灰，雨天走路半身泥”；加上旧房大多院落较小，有的已成危房，原址翻建没有太大价值，于是搬到村外，“挪窝”不“腾笼”造成农民多占地。

5.节约用地没意识。宣传贯彻不到位，农民节约用地意识不强。一些人片面认为，土地是集体的，建上房屋就变成自己的，于是千方百计多占宅基地。

6.旧宅基地纠纷多。一些农民的旧宅基地，或是祖传下来的，或是与人串换的，大都很不规则，因采光、通风、排水、出路、房向等实际问题，左邻右舍经常发生矛盾。翻建新房时，高了惹人闲言，遭人忌恨；低了对己不利，心里别扭。

7.制度设计不完善。现行法规对农民住宅占地只以户均为限，不以人均为限，给农民多占地提供了较大空间；对宅基地的闲置、抛荒无相关法律条文来限制；对于不支持、配合建设用地整理的农户也没有相应的处理、惩罚措施；对宅基地的合理流转，缺少制度规定和政策指导，加之缺乏有效的市场调节机制，助长了多占地、占好地、早占地、超标建房行为。

8.执法环节有问题。部分执法人员法律意识不强，碍于情面或迫于压力，不是依法按规办事，而是丧失原则，滥用职权，随意审批，致使一些有钱大户买通干部挑地乱建房，头面人物仗势欺人霸地多建房，平民百姓请客送礼争地抢建房，结果是到处乱建房。

二、实质原因是土地比较效益太低

1.土地非自由转让和使用受限导致土地比较效益低

宪法第10条规定，“农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。其内涵就是：土地在政府强制保护下，农户只有承包经营权，没有所有权，不能自由流动和改变用途。

2.城乡分治制度使得土地价值贬损

城乡分治制度，形成城市居民的“多项特权”，而进城农民工却不能获得城市“户口”并得以分享。但是，由于务工所得大于务农所得，他们仍纷纷背井离乡飘入城市，土地就相对贬值了。

3.农地产出低、农业效益不高，也使得占用耕地建房的机会成本低下，从而导致“空心村”的蔓延

三、村庄整治的困难

第一步上报32个自然村中，最多置换近200亩，村均近70亩。对已确定置换的2191.5亩，除226.1亩（占10％）用于农民安置外，余下1965.4亩主要用于两个园区建设。但是，启动的范围比较小，整治的难度较大。

——认识到位难。尤其是广大农民，他们还没有认识到空心村浪费土地的问题。调查中，面对房前屋后的闲置空地，很多农民竟坦然回答：“这叫什么浪费土地！”

——资金筹集难。村庄改造，前期启动需要大量资金，规划要钱，跑项目要钱，置换土地要钱，基础设施配套要钱……但钱从哪儿来？这是一个实际的问题。

——土地置换难。特别是整体搬迁，先期需要“收储”土地建新，建新才能拆旧。一方面难以争取土地指标；另一方面，与农民置换土地也存在很大困难。

——房屋拆迁难。80年代建瓦房，90年代建平房，新世纪里建洋楼，再早还有泥土草房。老房拆迁成本低但数量多，小洋楼少但成本大。破旧老宅老人住，新房洋楼儿女住，老人无意（无力）建新房，拆了老房没房住。

——拆迁补偿难。标准低了农户不同意，高了又负担不起。农民住宅一户一个样，补偿多少很难掌握也无法掌握，农户“攀比”、“平均”心理又严重，操作起来受累不讨好，甚至有可能激化干群矛盾，影响稳定。

四、几点思考

（一）提高认识，增强旧村改造的紧迫性

从全国角度讲，人均耕地1.39亩，相当于世界人均量的40%，只有俄罗斯的1/8，美国的1/6，加拿大的1/5，甚至还不到印度的2/3，却要养活世界上1/5的人口。现有耕地情况下，我们的粮食还不能完全自给，如果达到16亿的人口高峰，粮食总需求量要达到6.4亿吨，而目前我们的粮食生产能力只有5亿吨左右。这就更显得耕地保护的重要。

从国家发展战略讲，要实行工业化、城镇化战略。实行城镇化战略，提升城镇化水平，必然产生土地矛盾。国土资源部报告显示，1996—2005年，中国耕地面积净减少1.2亿亩，约占总量的6.6%。截至2006年底，全国耕地只剩下18.27亿亩。现在的城市化水平只有43%，2023年要达到的城市化水平60%，需要增加1.5亿亩的建设用地，可是18亿亩这个红线2023年都不能够突破，只有2700万亩机动。要满足城市化的需要，至少有1.2亿亩的建设用地缺口。

从新农村建设的角度讲，新农村的“新”，很重要的方面就是表现在村居新。新规划，新布局，新房子，才能有新面貌。这也要求我们加快旧村改造，彻底改变农村脏乱差的局面，建设混乱的局面，浪费土地的局面。

从农村发展趋势讲，随着人口控制和城镇化进程的加快，农村居民将逐渐减少，村庄面积应呈萎缩之势，更有必要释放空心村土地。

从五河县域经济发展来讲，实行工业强县战略，也必然出现土地矛盾。两个园区规划用地45km2，小城镇建设也将占用大量土地。缺口很大，出路在哪儿？旧村改造，释放土地，是非常现实的选择。

（二）思想先导，统一全县上下尤其是农民的认识

充分利用广播、标语等形式，大力宣传旧村整治的目的和目标要求，充分认识旧村改造，释放闲置土地对国家、对集体、对个人的重大意义；澄清村庄整治与大拆大建、搞形象工程的模糊认识和政策边界；充分宣传旧村改造的政策措施；在广大群众中形成宅基地属集体所有、按规划建房、建新房必须交旧宅等共识；充分发挥村民代表的作用，使村庄治理工作成为广大群众的自觉自愿行动。

（三）规划引导，保证规划的切实执行

一是完善“县城—城镇—中心村—居民点”的总体规划；二是结合现实条件、地理位置和未来发展方向等不同情况，采取不同的治理对策和模式，或村庄合并，或整体搬迁，或原址规划，空地填实。三是新建房屋要明确标准和特色。四是严格按照法律法规的规定，坚决执行一户一宅的标准，杜绝一户多宅，严禁超标占用宅基地。五是强化规划权威。

（四）政策倡导、利益驱动

1.从政策支撑角度，建议县政府积极争取城乡统筹发展试点或其他试点，以取得更多的机遇、政策、资金支持。

2.从工作创新角度，建议县人大（政府）出台村庄整治的法规性文件，整合相关政策，借鉴成功做法，创新相关措施，集约捆绑使用，以支持、规范村庄整治工作：

一是利用好国家政策争取上级资金支持。比如将国家和省级土地整理项目与村庄治理相结合，把村庄治理的面积纳入到新增耕地面积的比例中计算。

二是集约利用国家新农村建设投入政策和其他支农政策，采用招标奖励方式，集中投向村庄改造，县财政安排专项资金以奖代补，土地部门对整体搬迁的村庄，优先考虑新村建设前期用地。

三是鼓励有条件农村居民向县城、小城镇、中心村集聚；农民凡到集镇以上购房的，宅基地收回，可抵补部分购房款。

四是推广五保户由分散供养改为集体供养、宅基地收回的办法。政策资金统一使用，集中建设敬老院。

五是依法建立农村宅基地有偿使用和转让制度。按照一户一宅、占补平衡的原则，对法定享用面积无偿划拨；超出规定面积拒不交出、转让的，依法收取“耕地占用税”，作为旧村改造基金；部分村民确因生产、生活需要要求增加宅基地的，实行“有偿使用，按宅收费，以级论价，多占多交”的方式解决，再以补偿金的形式返还给农户。

六是积极推行土地置换政策。在规划的前提下，对那些位置分散的闲置地、边角地和拆花地进行土地置换，通过“易主”、“易用”使之归并整合到一起，使得位置趋于集中、面积更具规模、地块更加规整，以便于充分利用。

七是鼓励社会力量投入村庄改造。置换出的土地，可由村民与投资人在法律规定范围内协商解决，统一招标承包拍卖，宜耕则耕、宜养则养、宜企则企、宜居则居。

（五）创造有利条件和环境

一是加强领导，协作联动，营造一个良好的氛围。改造旧村庄、建设新农村是项系统工程，内容涉及到规划设计、动员搬迁、平整宅基、招标经营耕地、工程立项等等，因此，县政府应成立一个高规格的领导小组，成立专门机构，做到常态化运作；强化机制建设，加强统的力度。各部门要协作联动，形成合力。

农村老旧房屋改造篇2

一、指导思想

坚持以十八届五中全会精神为统领，以促进城乡一体化为目标，以保障和改善民生为主线，以推进新型城镇化为重点，实施“一村一策、一村一品”，以当地农民最易于接受的方式开展工作，形成各具特色的建筑格局。在全县大力开展安居富民工程建设，创造宜居环境，促进镇村繁荣。

二、基本原则

坚持四个基本原则。即危旧房改造与城镇扩容升级紧密结合原则；建设“中心村、城郊村、园中村”新型农村住宅社区原则；山区乡村规划区内原址重建原则；“五保户、低保户、解困户”实行差异化补助原则。

三、建设内容

（一）建房任务。2016年我县农村安居富民工程计划建设任务900户，总建筑面积9万平方米，总投资1.08亿元。

（二）任务分解。结合实际，任务分配如下：三台镇100户，泉子街镇110户，镇45户，北庭镇120户，二工镇110户，庆阳湖乡120户，老台乡100户，大有乡120户，新地乡75户。

（三）建设要求

各乡镇、村委会把安居富民工程与危房拆除工作同时部署，同时检查，同步落实。一是各乡镇、村委会要结合安居富民工程建设的具体要求做好地质勘察、整体规划设计、房屋施工图纸设计，尤其是对建设二层以上的安居房要经县质监站、安监站，对施工的全过程进行跟踪服务，进一步提高工程质量和安全施工，并做好竣工验收备案工作。二是在抓好安居富民工程建设工作的同时，具备条件的村庄要与村镇环境综合整治工作有机地结合起来，加快基础设施建设，改善村容村貌。三是对木质结构危房的改造，各乡镇、村委会要与设计单位及时对接，减小房屋火灾易发率，提高房屋抗震等级。四是要注意保护好景观旅游村庄等传统民居的修复和保护工作，避免大拆大建。五是位于山区和丘陵地带乡镇砖混结构四坡彩钢修饰屋顶，彩钢夹芯板必须采用防火岩棉型的，根据抗震设防区的标准和要求进行建设。六是对于五保户相对集中的地方，可在乡（镇）或行政村集中修建五保户供养点。七是对于本乡镇建设的安居富民工程进行跟踪服务，对房屋建设每个环节进行造册登记，确保工程质量。八是做好危房拆除工作。对不能达到抗震标准的，经抗震鉴定为危房的要坚决拆除，异地新建的其原有住房必须及时拆除，原址重建的其原有住房一律不得用作居住。九是使用功能、单体面积不达标的历年新建房屋，增加面积和完善房屋功能后，也可统计在当年建房任务中。

（四）建设方式

1.“中心村、城郊村、园中村”改造坚持统一规化设计评审、统一核定价格、统一建设标准、统一优惠政策、统一入住对象。鼓励以引入产业投资或以合作开发等多种方式建设集中居住小区。按基本建设审批程序办理规划、土地、施工图审查、招投标、质量安全监督、施工许可手续，严格工程款拨付程序和审批手续，遵守财经纪律，依法纳税。由项目实施乡镇具体负责实施完成“中心村、城郊村、园中村”改造新型农村住宅社区建设工作。新型社区遵循节约集约利用土地原则，提倡多村整合，打破地域界限，统一规划、整体布局，集中建设设施齐全、功能完善、环境优美的大型宜居社区。

2.平房建设承建方式：采取“乡村组织实施、农民自建为主”的方式。主要依靠现有农村建筑工匠和农民自建来完成。项目实施由乡镇组织当地工匠（本乡镇专业劳务服务合作社）与户主签订建设承包合同（在项目乡镇司法所审核备案），合同要明确承包方式（包工或包工包料）、建设内容，并在限定时间内保质保量完成工程建设任务。

（五）建设项目

1.新型农村住宅社区2个

（1）继续做好哈族清真寺（康丽家园）、红畦花园农民住宅小区剩余房屋的出售及基础配套设施完善工作；

2.其他

（1）做好2016年特色乡镇、中心村的房屋建设工作；

（2）其它历年已建成小区，继续做好剩余房屋的出售及基础配套设施完善工作；

（3）三台镇辖区农户，原则上向三台片区农民住宅小区集中。

3.农牧民平房建设点。由项目实施乡镇按照“科学规划，统筹推进、相对集中，就近改造，各民族嵌入式修建居住，达到标准”的原则。合理优化布局，有效整合资源，推进“小村向中心村集中，分散户向规划居民点集中”，连片建设。

4.按照规划，依规原址重建及改扩建的零星散户。

四、补助政策

（一）新建平房补助

1.平原乡镇：住房每户补助1.85万元、拆旧每户补助1万元；二工镇头工街村集中连片建设二层楼100户年底完工入住，每户奖励3万元；集中连片建设10户以上的每户基础设施补助5000元（村镇统筹使用）。

2.山区乡村、民族贫困村（含县级）补助。住房每户补助2.35万元、拆旧每户补助1万元，集中连片建设10户以上的每户基础设施补助5000元（村镇统筹使用）。包括庆阳湖大泉村，老台乡芦草嘴子村、二工河村、乏马塘村，二工镇十八户村、红山子村，三台镇潘家台村。

3.经民政局和残联认定的解困户、五保户、低保户、农村残疾人。其中五保户采取集中供养方式，争取农村福利院项目，产权归政府或集体所有；农村残疾人贫困户、解困户住房每户补助2.35万元、拆旧每户补助1万元；低保户住房每户补助3.35万元、拆旧每户补助1万元。

（二）新型农村住宅社区补助

住房每户补助1.85万元、拆旧每户补助1万元，基础设施不予补助。

（三）其他

1.在县城购买商品房以及2016年因商业拆迁、公益性拆迁安置的农户，不享受补助政策。

2.入住“中心村、城郊村、园中村”建设新型农村住宅社区的本村农户，必须拆除旧宅，并持有与农户户口所在地乡（镇）政府签订拆旧协议，及乡（镇）政府同意购买新居的审批证明，方可办理小区入住手续。具体按《县2011年新农村建设旧宅基地拆除补助办法》（吉县政办〔2011〕78号）执行。

3.其他，修建安居富民房屋必须先办理国土、规划部门的手续，达到安居富民建房标准的予以补助。拆除旧宅必须报县安居办，经确认后方可补助。

（四）补助对象：

1.持有本县农村户口的在册农牧民;

2.建设按照县安居办加盖审图公章的施工图纸进行施工，并经县、乡、村三级验收合格，资料齐全，张榜公示的新建或改扩建农牧民建房户。

（五）补助资金筹措。2016年安居富民工程总投入1.08亿元。其中农户自筹8235万元，补助资金2565万元（其中中央补助945万元、自治区补助720万元、县财政补助900万元）统一安排。

五、保障措施

（一）规划引领。各乡镇要坚持高起点规划、高水平建设、高效益配备的要求，紧密结合新型城镇化和美丽乡村建设工作，依据村镇整体规划和村庄建设规划，统筹城乡一体化发展，科学做好安居富民工程项目选址和规划设计，做到“一村一规划、一户一设计”，力求建一片新房、成一片新村。

（二）资金保障。由县财政局督促设立县、乡两级安居富民工程建房补助资金专用账户，补助资金专账核算。

（三）加大宣传力度。各乡镇要加大宣传力度，引导和教育群众建安居房，确保政策家喻户晓。广电部门要把农村安居富民工程建设的宣传作为重要宣传内容，开辟专栏、专题，调动和激发农民群众建安居富民房的热情。

（四）金融支持。县农村信用社、农业银行、邮政银行、村镇银行负责解决自筹建房贷款，各乡镇要主动与各金融部门对接，做好协调服务工作。

（五）项目前期。各乡镇负责做好新型农村住宅社区项目前期工作，严格招投标程序，投标方案于3月底前编制完成，确保4月上旬全面开工建设。

（六）严格工程质量。工程质量由各乡镇政府负责。县安居办组织相关单位定期、不定期监督抽查验收。村理事会承担所在村安居工程监督管理，对施工中过程中出现的质量安全隐患督促整改，并配合有关部门的检查和督查工作。

（七）规范档案管理。各乡镇要完善安居富民工程农户档案，做到“一户一档”，并进一步规范农村安居房建设信息管理。

（八）强化考核验收。各乡镇于11月底全部完成建房任务。县安居办负责制定具体考核验收标准，督查室负责组织县安居办、乡镇安居办验收核实，经济办负责统筹核算制定资金拨付方案，财政局于12月底负责将补助资金直接拨付到安居户及所属乡镇。

六、奖励办法

农村老旧房屋改造篇3

召开这次会议是经市长办公会议研究决定的，为了开好这次会议，春节前，市农办牵头组织人员到各乡镇、街道进行了调研，并组织起草了今年的农村住房改造建设实施意见，昨天下午，市政府也专门组织相关部门对今年的农村住房改造建设实施意见进行了论证，近期将下发。刚才，镇、镇、乡、乡村、乡村分别就农村住房改造建设和下山搬迁工作作了经验介绍，此外还有个乡镇、村作了书面交流，各有特点，解决问题的层面与角度各有不同，效果明显，值得大家学习借鉴；市农办姜善根主任就今年工作目标和任务作了具体部署，希望大家切实抓好落实。下面，根据会议安排，我再强调两点意见：

一、强化措施，扎实推进，去年农房改造建设和下山搬迁工作成效明显

年，在全市上下的共同努力下，农房改造建设和下山搬迁工作进展顺利，全年完成住房改造户，其中农村困难家庭住房救助户；经验收的拆除旧房有户万平方米，其中35个示范村拆除旧房户万平方米；下山搬迁落实宅基地户，安置农民人，拆除老屋户，建设用地复垦亩，取得了较好成效。回顾一年来的工作，总体感觉农房改造和下山搬迁工作抓得紧、动得快、力度大，突出表现在四个方面：

一是领导重视，合力共推格局基本形成。在市委市政府以及市农村住房改造建设工作领导小组的统一领导下，各乡镇（街道）、各有关部门高度重视，紧紧牵牢农房改造这一农村的牛鼻子工作，增强认识、建立组织、明确任务、出台政策、落实责任，统筹推进下山搬迁、村庄整治等当前农村的重点工作，全市上下形成了市、乡、村三级联动，合力共推的工作格局。

二是政策配套，要素保障体系逐步健全。年是农房改造工作的全面推进之年。市委市政府以及各有关部门注重研究制定政策，加大引导力度，努力破解土地、资金等要素制约问题。去年月份市委、市政府出台了《市年农村住房改造建设实施意见》，市农办、财政、国土等有关部门也及时研究出台了相关的配套文件，加上近些年已出台的下山搬迁、农村困难群众住房救助、农村宅基地管理等相关政策，基本形成了以《市年农村住房改造建设实施意见》为主导，以相关配套政策为补充，涉及土地、资金、规费减免优惠、金融支持等各方面内容的政策保障体系。这一系列政策的出台为全市农房改造要素保障落实和全面快速推进奠定了重要基础。

三是分类指导，科学规划建设理念不断强化。科学规划是搞好农房改造建设和下山搬迁的一项基础性工作。过去的一年，编制完成了市域村庄布点规划，新一轮土地利用总规修编在全省率先获省政府批准实施，有个农村住房改造任务的村均编制了村庄建设规划，还有个中心村完成村庄规划编制或修编，确保了农房改造依规布点、依规建设。同时，在规划引领下，各地坚持因村制宜，民主决策，分类指导，多类型多模式推进，根据不同的区域确定不同的建设模式。如镇政棠村完善规划蓝图，推动了全村户拆除旧房、建好新房，农户完成农房改造。

四是部门协调，管理服务环境显著改善。在推进农房改造和下山搬迁工作中，各乡镇（街道）、各有关部门根据各自职能，强化服务，密切配合，探索创新，为顺利推进农房改造工作营造了良好环境。如市国土局和市扶贫办密切配合，共同研究制定了下山搬迁农户建房报批简化手续，有户得到了及时报批；市农办作为牵头部门，主动与有关部门进行沟通，及时解决工作存在的问题，并经常性到各乡镇（街道）进行服务指导，确保工作得到了顺利推进，等等。

农房改造和下山搬迁工作总体上推进顺利，取得了一定成效，在改善农村居住环境，提升农民生活水平，加快城乡一体化进程，促进土地集约节约利用等方面起到了积极作用，并为下步提速推进打下了良好的基础。但对照市委、市政府的要求还有一定差距，还存在着一些问题和不足：一是思想认识还不够到位，有些地方对农房改造的宣传不够广泛深入，没有使广大干部群众充分了解掌握各项政策措施，动员发动的效果还不明显。二是工作进展不平衡，区域之间差异较大，有相当部分乡镇旧房拆除仅是原址拆建，集中连片拆除、自然村撤并等工作力度不够，进展较慢。三是村庄规划不够科学，有近三分之一规划存在超过修编期、覆盖面不宽、可操作性不强等问题，对农房改造难以起到控制指导作用。四是下山搬迁要素制约越来越大，如建房报批进度偏慢，老屋拆除任务较重、基础设施配套滞后、宅基地跟不上需求、小区缺少公共服务场所、新区管理组织建设滞后运行困难多等。

总之，推进农村住房改造和下山搬迁工作，既是农村改革发展所趋，也是农民群众意愿所盼。各乡镇（街道）、各有关部门一定要把这两项工作作为城乡融合的有效途径，作为稳增长、促转型、惠民生的重大举措，进一步深化认识、大胆创新，扎实推进。

二、明确任务，狠抓落实，全力以赴推进年农房改造建设和下山搬迁工作

农房改造建设和下山搬迁工作是推进“中国幸福乡村”建设的重要抓手，是一项综合性、系统性较强的工程，面广量大，任务艰巨，要将农村住房改造建设和下山搬迁两项工作相结合，强化举措，合力攻坚，使农村住房改造建设和下山搬迁工作全面走上科学化、规范化轨道。

（一）加快推进农村住房改造建设

农村住房改造工作的重要意义我归纳了一下，主要有四个方面：一是建设中国幸福乡村的必然要求；二是改善民生、提升农民生活质量的需要；三是促进农民转变生活方式的需要；四是节约集约土地的需要。因此，大家要深刻认识到加快推进这项工作的重要意义，把其作为农业农村的牛鼻子工作之一来抓。

为完成市政府去年年初提出的“奋战三五年、农村旧貌变新颜”的要求，今年的农村住房改造任务比去年要艰巨的多，难度也大的多，我们的目标是：全年完成农村住房改造户，其中农村困难家庭住房救助户；拆除旧房户，力户；新立项建设用地复垦亩。为此，大家要在“完善机制、创新举措、保障落实”上下功夫，拆出氛围，拆出成效，重点突出抓好以下四方面工作：

一是要健全工作机制。农房改造是一项长期的工作，需要动员各方面力量齐抓共管，协调推进。领导要加强。从年月份到现在，市里已先后召开次全市性的会议，表明市委、市政府对农房改造工作的高度重视。各乡镇（街道）、各有关部门主要领导要亲自抓，分管领导具体抓，努力形成党政同抓、部门联手、镇村联动的工作机制。同时在工作中要尊重民意、维护民利，赢得农民最广泛的支持，确保农村改造工作积极稳妥，有序推进。责任要落实。农房改造的工作责任在市，关键在镇，基础在村。各乡镇（街道）、村要负好组织实施的主体责任，不仅要主要领导亲自抓，而且要组织骨干团队专门抓。市农房办要负好总体规划、政策制定和督查协调等工作责任，各有关部门要负好推进工作的共同责任，以最优的政策、最佳的服务、最高的效率，形成强大合力。督查要严格。各乡镇（街道）、示范村要在每月日前上报工作进展情况。市农房办要每季度督查通报实施进度，并及时总结推广典型做法和先进事例。农房改造工作纳入乡镇街道年度双争先考核，年底严格考核，表彰先进，鞭策后进。

二是要完善政策保障。今年，在去年原有政策的基础上，进一步加大资金、土地、信贷等方面的支持力度。首先在资金保障上，除继续整合中国幸福乡村建设、土地综合整治、下山搬迁、农房救助、村庄整治、中心村建设等各项涉农资金外，今年市财政将安排不少于万元专项资金用于农村住房改造建设以奖代补，重点奖励集中连片拆除旧房、下山搬迁撤并自然村以及低保户、困难户建安置房统一安置等。同时，在实施农村住房改造建设中，对相关规费继续实行免收或减半征收。其次在配套政策上，各乡镇（街道）、各有关部门在坚持原有好的做法的同时，要大胆探索推进农房改造建设的新机制、新方式，加快突破一些制约因素，如农村集体建设用地流转政策、农民跨乡镇跨村建房政策、农村建设用地放弃补偿标准以及撤并自然村、建设中心村、减轻农民负担政策，为农房改造建设提供扎实的机制保障。

三是要强化规划引领。编制规划是开展农房改造建设工作的首要环节，也是决定农房改造建设水平的关键因素，我们必须坚持规划先行，稳步推进。这里我要强调两点：一方面，要严格执行市域村庄布点规划，合理布点中心村和基层村，尤其要逐步减少行政村数量、适当增加中心村数量与规模，着力解决村庄布局散、建设乱等突出问题，使村庄空间布局更加科学合理，确保实现人口集聚、节约用地、环境改善的目的。另一方面，要在市域村庄布点规划的指导下，按照不同地域、不同类型的乡村特点、地域特色、文化内涵、人文景观及实用、节约、美观、协调，以及布局全面、功能完善的要求，加大村庄规划修编力度，今年重点要编制完成个重点镇、个中心村、个行政村规划。在规划编制中，要注意把“是不是科学合理、有没有地方特色、受不受群众欢迎”作为衡量规划编制水平的重要标准加以落实，广泛听取农民群众的意见和建议，切实防止出现定位偏差现象，造成规划脱节、重复建设。

四是要突出工作重点。按照“因地制宜、分类实施、量力而行、示范带动、有序推进”的原则，有序推进农房改造建设。下一步重点要突出以下四个方面：一是做大中心村。对村庄布局规划确定集聚发展的中心村、经济强村、大企业进驻村以及列入市级下山搬迁、移民拆迁安置点等，要按照农村社区建设标准进行统一规划、统一改造、统一建设集中住宅区，合理进行村庄功能分区，同步配套基础设施和公共服务设施，加快形成具有相当规模、功能齐全的中心村。二是整治空心村。村庄布局规划确定的保留村，按照农民生产生活需要，适度推进住房改造建设，严格控制新建独立式住宅，鼓励集中建设联立式住宅。要不断提高空心村拆除力度，特别是要加大连片拆除以及拆旧整理、复垦还耕工作力度，积极盘活和充分利用农村建设用地。三是搬迁撤并自然村。重点是针对明确需要搬迁的自然村，选择区位优势明显的区域作为安置地，引导农户集聚到城镇和中心村、中心镇，同时停止需搬迁撤并自然村的宅基地和建房审批，对一时无法实现异地搬迁的农户，其危房经批准后可适当修缮加固。四是扎实推进示范村。在推进过程中，重点要抓好示范村、重点推进村的建设，以点带面，为全市面上工作开展带好头。对示范村建设问题，我这里再明确两点：一是申报的示范村必须要有村庄建设规划；二是示范村旧房拆除必须分区域集中连片推进（包含自然村整体搬迁），其中每个区块拆除面积原则上不少于平方米以上(建筑占地面积)。

（二）扎实推进下山搬迁工作

年计划异地搬迁人以上，争取人；拆除下山搬迁农户老屋户，争取户，促使年前下山的一半农户老屋得到拆除，实现下山农户建房应批尽批。重点要抓好以下几项工作：

一是要强化老屋拆除。下山搬迁农户老房屋拆除是下山搬迁工作的一个重要组成部分，改变老屋拆除难，下山搬迁农户“一户多宅”的局面，已成为当前下山搬迁工作中的一项重要任务。这里有两层意思，一层意思是目前已搬迁农户的老屋要采取措施坚决拆除；另外一层意思是对于新的搬迁户要坚持“先拆后建”政策，必须把原居住地房屋拆除作为农户下山搬迁的前置条件。工作思路上，要将下山搬迁与农村住房改造建设有机结合起来，彻底解决拆屋难问题。

二是要及时办理建房手续。下山农户建房报批工作事关农户切身利益，关系到社会和谐稳定。去年，市国土局和市扶贫办按照我的要求，在清湖镇村开展了下山搬迁农户建房报批工作试点，取得了一定的效果，但从目前情况看，这项工作离广大搬迁农户的需求还有很大的差距，今年，国土部门还要再多想些办法，进一步简化下山搬迁农户建房报批程序，加快办理建房报批手续，实现应批尽批。

三是要引导搬迁户致富。“搬得下”只是下山搬迁工作中的第一步，而“稳得住、富得起”才是下山搬迁工作的最大目标。因此，各乡镇要加强对下山搬迁农民的素质培训，掌握一些适用技术，实现转移就业。在产业发展方面，可以鼓励发展一些来料加工，让一些年纪较大、没有一技之长的群众实现就业；也可以鼓励发展食用菌、温氏养鸡等短、平、快项目，拓展创业致富门路。

四是要加快宅基有效供给。目前山区农民下山积极性很高，许多农户等着要宅基地。我想解决宅基问题可以从三条途径解决：一是安置小区本身要加快宅基地的平整，积极盘活现有的土地，抓紧供给宅基地，尽量满足下山搬迁农户的需要。二是要注重从中心村、集镇等有升值空间、有吸引力的地方选点，如贺村镇、中部工业园区，吸引下山搬迁农户。同时，要利用好荒坡，尽量少占用耕地。这里我还要再强调一下，各乡镇要严格执行小区60%的宅基地用于抽签的相关规定，杜绝变相抬高地价，失信于民的的情况发生。三是引导城里有房或准备在城里购房的山区农户，有偿放弃宅基地。

农村老旧房屋改造篇4

【关键词】外城中村乡村城市化改造更新再生

中图分类号：TU98文献标识码：A

一、导言

随着我国城市化进程的发展，城市范围不断扩张，本来位于城郊的用地逐渐被用于城市建设，在这种大趋势下，那些原本聚居于此的村庄受到城市化的冲击，这些“外城中村”的再开发建设成为当今城市设计的一个新课题。所谓“外城中村”是指属于城市规划区范围以内的农村，已列入城区长期发展框架的城郊村，这些农村拥有较多的可支配土地，保留着浓重的乡村形态，部分村落独特的资源优势可随着城市发展加以开发和利用。鉴于“外城中村”的特殊性，它的再开发建设不适宜遵循迁村并点的老路，而是应该深刻挖掘村庄的特点，并结合城市规划的发展方向，开辟一条社区改造更新的新思路。

二、项目背景

东古城村址位于云南省玉溪市北城新区山头片区，地块位于红龙路西侧，距离玉溪市中心城区仅8公里的路程，是玉溪市城市规划重点发展区域。东古城村庄占地约320亩，现状住户582户，人口2112人，村中人口多为世代居住的本地人口，建筑大部分为宅基地上自建住宅，卫生所、小学等公共设施也配备完善，是一个发展比较成熟的村庄。东古城所在的山头片区位于龙马山文化旅游区的辐射范围内，东古城改造项目作为旅游区规划的一部分，非常符合“外城中村”的特点，项目的实施对该片区经济社会发展及旅游配套建设具有较大的带动作用，项目建成后将极大改善人居生活工作环境和条件，将与得天独厚的旅游资源形成强强联合，对促进旅游产业升级，丰富产业业态具有较大的带动作用。

三、改造更新的模式

对于东古城这种“外城中村”的改造更新需要寻求一种最适宜的模式，除了空间模式、社区形态等内容，更重要的它需要探讨一种多方共赢的利益分配模式，这将直接影响规划成果的走向。

传统的改造模式一般分为两种。第一种模式称为“全拆模式”，即对现状村庄采取全部拆除重建，完全改变村庄的原貌，利用其基地建设一个适应城市发展格局的全新社区。这种模式的初衷是城乡统筹，打破城乡二元的樊篱，追求城镇空间资源配置的均衡，但是由此而带来的却是潜在的土地资源浪费，尤其是在玉溪市普通住宅类产品趋于饱和的大环境下，这种全拆模式很容易带来大量安置楼盘空置的后果。从另一个角度看，较成熟村庄的居民搬迁安置意愿薄弱，整体拆迁的资金压力和时间成本都是巨大的。第二种模式称为“保留模式”，即基本保留村庄的原貌，只对部分建筑质量差的房屋进行拆除，并通过分配宅基地的方式进行补偿。这种模式与第一种模式相比，虽然大大减少了拆迁成本，但是对于城市形象的改变是消极的。村庄原本的肌理较为凌乱，与城市规划的新格局并不协调，再加上居民自发的改建加建行为缺乏统一的管理，会使城中村的整体形象每况愈下。

综合以上两种模式的利弊，我们提出一种更适合的更新改造模式，称之为“乡村城市化改造”。这种模式的核心思想是社区的可持续发展，通过细致的前期调研对建筑质量进行分类，对保留建筑和新建建筑进行分区规划，并根据拆迁的难度对新建区域进行分期建设，使乡村城市化的进程按合理的节奏按部就班的进行。这种模式既提升了村庄的整体面貌，又在一定程度上保留了传统，城市社区的概念逐步渗透，是一个实施力很强的改造模式。

四、改造更新的原则

“乡村城市化改造”模式的实施必须建立在两大原则之上。以东古城改造项目为例来阐述这两条原则。

1、规划必须放置于田林背景

东古城属于仍保留着浓重乡村形态的典型“外城中村”，农田是村庄的重要组成部分，社区的改造更新必须珍视被保留的农田，将东古城社区放置于约3000亩的田林背景下来思考社区的再生。新的规划必须充分体现农村社区和田林用地一体，具体做法是引入生态农庄的概念。以东古城社区为中心，其周边辐射范围下的农田将作为生态农庄加以开发，引入生态农业示范区、农家乐体验区等项目，与当地旅游业相结合，东古城社区则会规划相应的配套建筑，建筑的规划尽量与农田的肌理相协调，达到社区形态与自然的和谐共生。

2、依据人居环境质量选择“再生空间”。

“再生空间”是指可供改造更新的区域，小部分是现状的闲置用地，更大部分则需要通过拆除原有建筑来实现。建筑的拆除与保留需要经过详细的调研工作，对人居环境进行考察，并进行多方面的比较与系统分析，最后再结合城市规划的思路划定拆除与保留的区域。这条原则可以用八个字来总结，即“梳理、留存、整治、再生”。以东古城为例，对全村582户住宅进行调研，通过对房屋构造、建筑质量、组团规模、日照间距等的评估，将房屋分为三个等级。一类房屋多为近期新建的住宅，质量较好，外立面较新，这类房屋建议保留。二类房屋大多为砖房，传统民居结构，但年代较久，日照状况不佳，这类房屋可酌情拆除。三类房屋则以破败的土房为主，多为闲置已久无人居住的房屋，这类房屋建议拆除。以房屋分级为基本原则，再结合规划方案的思路，最终方案共拆除172户来实现空间再生。

五、改造更新的策略

1、新旧分区，分期发展

在上文所提到的“外城中村”改造的新模式下，更新之后的社区将面临新旧并存的格局，为避免新旧建筑之间的冲突，规划方案必须合理分区，尽量避免新建筑对老建筑的影响，同时还要考虑拆迁的时序，为分期建设提供条件。通过对东古城房屋质量的分析，地块北侧和西侧分布较多三类及二类房屋，拆迁难度低，可以作为新建筑的发展用地。北侧和西侧两个区域恰好位于东古城两条主要道路一侧，道路即成为新旧区域的分界线。两块区域都靠近村庄边缘，北侧和东侧是农田，避免了新建建筑对保留住宅的日照影响。西侧区域比北侧区域拆迁难度更小，可以先行开发，北侧区域也可以由西向东有时序的进行开发。

2、增加公建，打造城镇中心

“外城中村”的更新模式是“乡村城市化改造”，更新的过程就是逐渐赋予乡村城市的功能结构。东古城本身就拥有较完善的公共配套设施，但分布较为零散，建筑面貌陈旧，更新规划将村委会等职能部门迁址重建，选址在相对中心的位置，使其成为将来的城镇中心，代表东古城的形象。为强调城镇生活的完善性，并配合东古城所在区域文化旅游的主题，沿村庄联通公路的主要进村道路布置公共建筑，作为商业服务、公共娱乐等用途。沿街建筑以仿古为特色，主打云南民俗文化，形成富有趣味的民俗文化街。步行街区和城镇中心强化了村庄的城市特征，居住区与旅游地产结合可以促进区域的经济发展，从而加速城市化的进程。

3、释放绿地，增加公共开放空间

传统村落的发展模式是自发式的生长模式，村庄之外是农田，村庄之内建房屋，房屋与房屋之间的间距也比较狭小，缺少必要的公共开放空间，这也是“外城中村”发展的一大弊端。现代化的城市社区除了注重住宅的建筑质量外，更加注重社区环境氛围的营造，绿地、广场、水体等开放空间成为衡量社区品质的重要指标。因此，考虑到“外城中村”的未来发展趋势，使其逐步向成熟的现代化社区发展，就必须改变其拥挤的现状，释放更多的空间作为环境发展之用。在东古城的改造方案中，对于拆除旧建筑后形成的发展用地，筛选出那些用地面积相对较小，分布较分散的用地，这些用地不适宜建造成规模的建筑，因此可将它们改造成绿地或广场。在这些开放空间中适当新建一些小尺度的公建，为社区居民提供一些便民活动场地。

4、尊重传统，新建筑延续老宅文化

“外城中村”的改造更新与传统安置小区不同之处在于，“外城中村”保留着浓重的乡村形态，其改造过程是一个逐步由旧到新的转变过程，其中必然存在新旧文化的冲突。因此，“外城中村”的改造更新必须尊重传统，更新的部分要与保留的部分相互呼应，在文化上寻求一定的延续性，这样才能使更新的过程自然和谐。东古城中的老民居多为带独立院子的低层住宅，院落文化是中国传统民居的精髓，但是从节约土地的角度出发，新建的住宅以小高层为主，不可能实现家家有院子的条件。为了使新建筑延续老宅的院落文化，方案以相邻两栋楼为单位，利用楼间距形成相对私密的院子，尽可能还原院落的感觉。两栋住宅入口相对形成邻里空间，共享的庭院设有组团围墙及出入口，组团庭院在地面标高和景观配置上都有别于外部楼间空间，车行在邻里外解决，减少车辆及闲杂人员的干扰，形成相对私密的仅供组团居民享用的小场所。

六、结语

“外城中村”是一个新兴的概念，但它同时也是城市化发展的必然产物。城市的扩张和村庄的留存本身就是一个矛盾体系，我们对于“外城中村”改造更新思路的探索正是为了缓和这种矛盾。我们希望通过实际项目不断积累经验，在“外城中村”改造更新的领域中不断突破，无论是理论研究还是实践工作都能更上一层楼。

参考文献：

农村老旧房屋改造篇5

关键词：能源现状农村建筑节能减排老旧民宅改造因地制宜

当今世界传统能源的日益匮乏及其不可再生性已成为制约世界各国经济发展的首要问题。而当今世界各国（除少数几个发达国家外）对传统能源的依赖更使得能源的节约与高效利用成为解决能源危机的有效手段。

随着我国经济的发展能源需求量也越来越大，而与之相对应的是传统能源面临枯竭、新能源开发有限和利用比率低，所以在现有能源状况条件下，提高传统能源利用率便成为缓解当前能源危机的重要课题。

我国幅员辽阔，绝大部分地区处于中纬度（北纬35度-55度），这个纬度的气候特点是：四季分明、冬冷夏热、天高气爽、环境开阔，而且这部分地区正是我国经济欠发达地区，是农村人口的主要居住区。在我国，农村建筑是指农村居民点的房屋和附属设施的总称，是农村居民组织家庭生活、开展公共活动、从事农、工、副业生产等的场所，主要包括居住性建筑、公共建筑和生产建筑。农村建筑的主要特点是：住户较分散、以砖木结构为主。而且农村冬季采暖方式以家庭为单位，通过在火炕和火炉中燃烧煤或秸秆来达到冬季采暖的目的。占总人口数半数的农村人口生活所需能源已是一个不可小觑的数字，这些数字又与农村建筑有着密不可分的关联，根据清华大学2006-2007年组织的大规模农村调研发现，农村生活能耗达1.9亿吨标准煤，占到中国建筑总能耗的37%，其中60%为煤、电等不可再生能源，40%为秸秆等可再生能源，随着经济的发展和人民生活水平的提高不可再生能源的利用比例在明显增大，在这如此庞大的能耗中，北方农村民宅中每年采暖能耗达0.9亿吨标准煤，占农村总能耗的45%，采暖如此高的能耗主要原因在于农宅本身维护结构的热特性欠佳，97%以上的农宅维护结构无保温层，且窗户、屋顶等部位密封性能欠佳；供热设备效率低下，绝大部分的农户使用地炕、土暖气供暖，然而，这种设备的热效率仅有40%左右。我国北方农村冬季采暖的这种现状和这种采暖方式使得能源利用率极低，从而使未完全燃烧的煤或秸秆所产生的大量有毒有害气体直接排入大气，给农村冬天的空气造成极大污染的同时给农民的身体造成极大伤害，而且，这些有毒有害气体还会对大气造成污染，对全球气候造成极大影响。

以下本文仅就我国农村建筑节能减排提出如下几点：

①在全国范围内将农村零散村落进行整合，建农村集体住房，使农村城镇化，从而便于集中采暖，提高能源利用率、降低冬季采暖成本，提高生活质量。

②将无条件整合的零散村落，从建筑自身出发，对老旧民宅进行改造、实施暖房子工程，即在房子外墙面包裹一层保温材料和一层类似于温室大棚的“塑料外衣”，在屋面做屋面保温，做法如下：首先，将现有老旧住宅外墙松散的墙皮铲掉，在房子外墙面上钉挂金属网片，将保温材料苯板悬挂于上固定，之后再于苯板外刷涂料或镶瓷砖或抹水泥对墙体进行立面装饰。再次，在墙体上屋檐下打入膨胀螺栓，在地面距离外墙表面1.5米左右距离与墙面上膨胀螺栓相对应的点位上也固定好埋地销，在每个冬季来临之际，将墙上的膨胀螺栓和地上的固定销用金属杆件连接好，将塑料用胶粘于墙上像扣大棚一样给整座房子穿上一件塑料外衣。而到了春季，可将塑料外衣“脱下”进行整理、保管，下一年重复利用，在经济条件许可情况下，在老旧屋面上加铺一层保温材料来加强屋面保温效果，通过以上诸方法来调节室内温度（夏季降低室内温度、冬季提高室内温度）和缩短采暖期，达到节省煤炭、石油等传统能源的使用和减少温室气体排放的目的。以东北的哈尔滨为例，采取以上几种措施就可将农村采暖期缩短两三个月，而这对于华北地区和西北地区将会带来意想不到的效果，如果再结合太阳能的利用之于普通民宅将极有可能是华北和西北部分地区不必采暖而也可以让农民度过温暖的冬天。这在经济欠发达地区大大减少了农民生活成本，同时也为环境保护做出了贡献。

③在新批准建设的农村建筑上应从设计上做足工作，因地制宜，根据不同的地理位置和气候条件，结合当地风土人情，设计使用最节能环保而又具有实用价值的农村建筑，采取各种新工艺、新材料、新技术和设计使用新能源。首先从设计上应优先采用太阳能技术，在经济发达和太阳能充足的地区将屋面设计成太阳能屋面，用太阳能屋面收集充足的太阳能，利用太阳能解决取暖、照明、做饭、洗浴以及提高冬季室温等生活用能，使农宅成为一个“太阳能收集罐”。而在太阳能不充足而风能可利用的地区设计利用风能。设计改变农村建筑结构，用砌筑砖柱填充空心砖的结构形式代替传统全部采用红砖的结构形式，如此便可节约耕地而保护环境、减少烧结粘土砖所造成的能量损失和节约农民建房的成本。使用新型材料代替传统材料（我国农村老旧建筑绝大部分使用砖、木），用承重多孔砖代替传统红砖、用太阳能板等新型材料代替石棉瓦、铁皮房盖等传统材料，这些新工艺、新材料的使用将大大节省煤、石油、天然气等能源的使用，加快节能减排目标实现和加快环境保护和环境治理的步伐。2012年2月初辽宁日报报道了辽宁省阜新蒙古族自治县建设镇双城子村刘兴山的“节能别墅”，刘兴山在其自家新建住房的建设上使用了太阳能阳光板、风力发电设备、燃气池等新型节约能源的设计、材料和工艺，还在室内地面下设这管道循环系统，冬天实现地热供暖，夏天注入井水便可实现降温，使居室用上自然空调，真正实现冬暖夏凉，初步实现了传统民宅向节能民宅的转变，使农村建筑节能减排的道路上迈出了坚实的步伐。