住房货币化政策范文

Abstract:AdjustmenteffectandinfluenceofChina'sfinancialmonetarypolicytohousingpricewasdiscussedinthisarticle,aimingatfinancialtsunamiin2008whichtriggeredbyrealestatesubprimemortgagecrisisandthesubsequentrisinghousingpriceforthreeconsecutiveyears.

关键词：金融；货币政策；房价

Keywords:finance；monetarypolicy；housingprice

中图分类号：F82文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）24-0113-02

1房地产业与金融业的关系分析

房地产业与金融业存在着密切的关系。房地产的生产、流通、消费过程除具有一般商品货币运动的共同特征外，同时具有其独有的特点，包括资金投入量巨大、周转时间长、运动过程复杂、高风险、市场潜力大和增值能力强等。而恰恰是因为这些特点，房地产业大量以土地房屋抵押贷款方式扩大投资开发规模，因而存在着的大量的资金需要和占用，从而使房地产金融在整个金融体系中占有绝对的主体地位。作为一种资金密集型的行业，房地产业对金融有很强的依赖性。而在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，往往需要通过货币流通和信用渠道来进行筹资、融资及相关金融服务等一系列金融活动。也由此可以看出，房地产业的发展与金融的息息相关，彼此可谓相互依存，任何一方的变动都可以引起相对方深层次产业结构和发展方向的变化，尤其是金融市场的变化，对房价的影响可以说是瞬息万变和微观灵敏。而我国作为一个房地产市场在近十几年来激增的人口大国，虽然金融体系和机构相对发展成熟度不高，但间接上占主导我国宏观经济的仍然是金融业，房地产市场也严重依赖银行信贷及其相关金融服务，因此任何货币政策的变动都能通过信贷渠道影响房地产市场供求，进而影响房价。房地产业与金融业之间的这种紧密关系，从积极的方面来讲，它对房地产业的迅速发展能够起到强大的助推作用。金融业不仅为房地产开发投资提供了强大的资金支持和信贷支持，从而将房地产业的供给能力有效扩大，而且还为房地产业的消费使用提供了诸如按揭支付等服务项目的支持，从而保证了房地产业的需求水平的高效性，因而全面贯穿渗透到房地产业的每一个运行环节之中。当然，值得关注的是，金融业在发挥对房地产业的推动和促进作用的同时，从消极方面来讲，房地产市场的任何层次的兴衰变动都能够精准而迅速地影响到金融体系本身的稳定性，进而影响到整个宏观经济的发展走向和稳定。如2008年以美国房产次贷危机为根源的世界金融海啸爆发，就非常深刻而直观的体现了房地产业在信贷过程中所出现的问题而引发了世界性金融危机乃至宏观经济低迷的事实。

房地产业与金融业之间紧密的联系，由此可以看出，我国适时推出的以货币政策为中心操作路径的宏观经济政策，针对房地产市场的调控尤其是对房价的调控，客观上是顺应遵从了房地产业与金融业之间一衣带水的联系的。因此，我国政府在金融货币政策上的审慎考虑并积极操作，并以调控房价来抑制房地产市场的过热，进而对我国宏观经济健康有序的发展发挥重要的规范作用。

2我国金融货币政策调控房价的必要性

由于我国房地产业对金融的依赖程度过高，因此蕴含着极大的金融投资风险。多数房地产业投资商都比较欠缺资金，八成以上的房地产开发资金和土地购置，都直接或者间接来自银行贷款。而从住房消费方式来说，通过按揭贷款买房的人占到全部购房总数的90％这样的高比例。同时，中国房地产开发企业的负债率远远高于世界公认的过半举债的警戒线，大多数企业都在七成以上，个别地超过八成。这些都证明了我国房地产市场自身巨大的金融风险隐患，绝大部分都维系在金融机构上。

2.1过高或不稳定房价，会对其它方面的需求和投资造成严重抑制，而国家也因此无法实现调整产业结构和拉动内需首先，过高或不稳定的房价使得潜在购房者承受着更多的按揭贷款和购房心理压力，因此造成他们在其它方面尽可能的压缩开支，影响了日常消费信心。其次，房地产的暴利特性吸引了更多的社会资本来投资，从而极大的占用挤用了工农业发展所难能可贵的资金支持，使得本就难得的中小企业贷款更加困难，使得其他方面的投资受到的极大的削弱。我国产业结构调整、国有企业改革、解决就业问题、基础设施建设等问题得不到解决，使得这种挤出效应对我国经济持续稳定增长必然带来不利影响。这种效应同时还会使我国金融机构积累的金融风险越来越大。而且高房价造成大量的房屋空置，进而造成了社会资源的严重浪费。大量闲置资金沉淀于无法进行流动的闲置房屋上来，从而使得金融机构潜在的风险越来越大。资金链条一旦断裂，我国金融危机出现的几率会增大。

2.2房价的攀升会造成整个物价的上涨，从而造成通货膨胀房地产业与其他产业的关联度极高，诸如建筑业、材料业、室内装潢等，往往是一荣俱荣，一损俱损。全国房地产开发的过热，必然带来与房产相关的原材料等产业的稳步上升。房地产涉及的相关行业极广，因此受到连带影响的商品也就非常的广泛，因此可以推断出，通货膨胀很可能随着房价快速上升而萌发产生并愈演愈烈。而通货膨胀一旦发生，物价飞涨，人们的生活水平将全面下降，因而造成社会矛盾加剧，甚至加剧两极分化，这一点是最直接的。高房价使加剧了这种阶层结构的大幅度分化，塑造了一批地产巨富的同时，也会让大量中产阶层下滑到低收入阶层，而让低收入阶层由于居无定所而形成巨大的恐慌。这些都严重影响到了社会的稳定。

2.3过高的房价培养了一大批房产投机众所周知，暴利行业都会滋生投机行为的。而房地产业是当前最暴利的行业，自然房产投机是举不胜举。由于过高的房价，房地产开发商努力从多种渠道克服自有资金下限对自身的约束，而在自身获利的同时也将风险连同银行和购房者群体捆绑到了一起，更加降低了房地产投机的风险，刺激了房地产投机的盛行。同时，房价的不合理还会成为腐败的温床。房地产开发商为了得到地产、房产的开发权，会与房地产管理机构注入国土资源部门、房产住宅管理部门实施权钱交易，而相关管理人员往往又进行权力寻租，以非法土地出让、房地产开发项目审批等行为、行贿受贿，纵容开发商非法获取开发权，甚至对不求质量、忽略安全、只追求高利润的豆腐渣工程听之任之，造成极大的安全隐患。

过高的房价会引发房地产市场对金融业风险的全面揭发，对我国宏观经济环境的危害甚大。而从金融机构的角度主动出击，通过金融货币政策体制改革来调控房地产市场和房价，是对我国宏观经济的一种自觉的修复和平衡。因此可以说，我国金融货币政策调控房价的主要目的就是对这种风险进行预测、防范、控制和化解，是很有必要的。

3我国金融货币政策的调整对房价的影响分析

3.1我国金融货币政策调控房价的主要途径针对房地产市场尤其是房价调控，我国金融货币政策的调整主要集中货币传导和信贷传导这两大渠道。

3.1.1货币传导在宏观经济学的视野中，货币供应的变动往往能够转化为产出、就业、价格和通货膨胀的变动，因此，我国宏观货币政策的调整主要发挥这一渠道的作用。货币传导主要通过利率传导和资产价格传导这两个途径来实现。首先是利率途径。我国货币政策的执行机构诸如央行，往往通过对货币政策进行工具性操作，以下调存款准备金率为主，从而增加社会上的货币供应量。而在金融市场流动性效应发挥作用下，降低了市场利率，从而降低了企业的融资成本，因而企业的投资就会增加。这一政策调控会产生两种效果，其一是房地产投资的增加，致使房地产供给的不断攀升，从而使得房价普遍下降。然而由于房地产从投入到产出往往经历的周期比较长，房地产的供给往往有着滞后的增加额，对现有的供给影响微乎其微，因而对房价的影响十分有限。其二，由于社会总投资的增加，带动了社会总产出的增加，进而人民群众的收入增加，继而提高了对房地产的投资需求和消费欲求，在一定程度上促进助推了房价的上涨。其次是资产价格传导途径。资产价格是资产转换为货币的比例关系，通俗的说就是单位资产可以兑换为多少货币。由于资产价格是货币政策传导机制中的重要一环，资产价格的任何层次的变动都会阻碍货币政策对经济活动产生有效影响。另外，资产价格中由于内含了关于货币政策的关键信息而具有信息和揭示的作用，央行需要确保其揭示的信息与货币政策相一致。货币政策当局加强对资产价格的关注，一方面也要求机构投资者更清楚地认识货币供应对资产价格的作用机制，把握市场走向，另一方面反映出了资产价格在货币政策传导机制中的重要地位。而货币政策的调整能够影响融资成本而使股票价格发生变化，最终导致房价的变化。

3.1.2信贷传导信贷传导主要包括银行贷款和资产负债表两种路径。首先是银行贷款。银行信贷这一传导机制是我国金融货币政策主要使用的传导路径。在二级银行体制下，央行通过公开操作市场、法定存款准备金和再贴现等货币政策工具而对货币供应量造成变动态势，这一系列政策会造成商业银行流动性的变化，从而对贷款供给能力产生影响。银行贷款能力的变化，一方面会影响住房贷款的可获得性，从而增减房地产的需求，导致其价格的相应变化；另一方面会影响那些依赖银行贷款融资的房地产开发商，使他们改变对房地产的投资，改变供给，进而影响房价。其次是资产负债表。这一路径着眼于指定借款人资产负债状况的影响，货币政策对经济运行的影响可以经由特定借款人受信能力的制约而得以强化。随着社会和市场上不断减少的货币供应量，市场利率水平将大幅度提高。借款人就需要支付不断增长的的利息额度，因而借款人的资产负债状况就会面临式微和恶化，就会生成道德风险继而逆向选择，从而降低了银行的贷款量。

3.2我国金融货币政策对房价的调控作用作为一种资金密集型产业，资金供应的整体状况对我国房地产业的运行是具有决定性影响的。过高的房价如同其他商品的价格过高一样，都要从货币角度来治理。我国金融机构全面落实了出台的各项金融货币政策措，尤其是坚决实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，切实把握好宏观调控的方向、力度、尺度和节奏，保持经济平稳较快发展。

3.2.1通过提高央行准备金率来调控房价这一举措能够有效的紧缩银根从而克服通货膨胀。提高存款准备金从而提高存款冻结额度，进而限制社会上的资金流动，从而降低风险，使房地产企业要支付的月还贷额大幅度提高，从而削弱了他们的投机动机。同时，这一举措也降低了居民对住房的投资需求和投机需求。

3.2.2对商业银行住房按揭贷款严格控制2007年出台了“二套房贷”政策，其核心就是对首次置业和非首次置业采取有差别的信贷政策，事实说明，该政策是有效果的。如果房价上涨过快，可以考虑进一步提高二套房贷的首付比例。2008年至2009年，已经清晰地看到了开发贷款对房价的影响和传导途径①。住房按揭贷款是针对住房需求进行的政策性干涉从而影响住房消费心理，而提高首付比例能够有效遏制房价。

4提高我国金融货币政策对房价调控的有效性对策

4.1全面提高央行的调控力度中央银行是我国的政策型银行，是我国金融体系的核心，是实施金融货币政策的权威机构，因此全面提高央行的调控力度和能力是首要的。当前我国中央银行的调控能力亟待完善和提高，首先表现为货币政策在土地交易价格等环节的调控中作用十分有限。中央银行调调控房地产价格的主要手段是通过调整信贷条件来调控商品房供需。然而我国商品房价格上涨的一个重要因素是土地交易价格上涨过快，而中央银行在土地交易价格的调控上基本上无能为力，调控作用甚微。其次，中央银行制定货币政策本身就存在一定程度的局限性。在实际的金融操作过程中，中央银行降息行为仅从降息的幅度来看，并不会明显的影响到房地产市场，而这种降息行为体现的更多是向市场传递一种信号，即国家要刺激投资和拉动内需。经济发展自身具有的惯性使得，供求关系不能在短期或一段时间内明显改变。再次，房地产市场数据信息存在问题。目前，各部门问尚未建立数据信息共享机制，这在一定程度上影响了货币政策制定和实施的有效性。从这些问题的表象来看，进一步加强中央银行决策的相对独立性是今后金融机构改革的主要方向。同时还应该赋予中央银行合理运用各种政策工具的权利，结合我国的经济和金融状况，适时的、自主的采用政策工具，从而能够更加灵活的应对房地产市场的各种变化。

4.2控制住房贷款规模和结构，控制货币供给量的增长速度货币供给量的快速增长，必然会连带提高住房贷款，进而使房地产开发的投资需求和投机需求提高。尤其是伴随着住房贷款准入限制门槛的降低，使得投机需求得到了激励，引发了新一轮的房地产价格攀升。因而作为金融监管部门，我国的金融机构诸如银监会，就必须要加强住房贷款数量和结构的控制，从而对房地产的投机性需求进行抑制，从而全面提高住房贷款的质量，这样就可以抑制过热的房地产市场发展从而降低了贷款风险。而针对实体经济的发展需要，我国的货币政策的信贷机制要更加集中于对结构调整和拉动内需的支持，从而继续强化对三农、中小企业和就业等薄弱环节的资金和信贷支持，尤其是要全面落实支持小企业发展的金融政策限制对产能过剩、”两高一资”和重复建设行业的贷款，防范潜在信贷风险。这些都是我国金融货币政策的整改方向，也能够对抑制房价产生积极效果。

4.3结合金融实际积极制定和实施具有前瞻性的货币政策市场自身具有滞后性，任何形式的市场信号都只能在发出之后才会得到验证，因此任何针对市场信号所进行的政策都是滞后的。因此制定一个具有前瞻性、先验性和预测性的货币政策是相当重要的。因此我国的金融管理机构应该结合我国房地产金融的实际情况和主要问题，建立健全并进一步优化完善房地产市场预测尤其是风险预警制度体系。现有的三个关于房地产预警系统的指标体系，基于其本身主要采用定性方法来建立的特性，在客观反映房地产业运行整体状况方面还存在许多不足和问题。因此，进一步加强这一领域的实证研究是必要的，其基本任务是对不同的经济对象进行描写并提出有针对性的预警方案并科学合理的运用计量经济模型进行优化和风险防范。当然还要结合我国在房地产金融领域的立法和严格的政策治理，并结合其他宏观调控政策，进一步健全货币政策的传导途径，通过利率的市场化传导来提高货币政策调控房价的效应，积极实施房地产产业政策，定位房地产发展规模，以保证房地产金融健康有序的发展。

注释：

①艾丹.货币政策在抑制高房价中的作用[J].辽宁师专学报（社会科学版），2010，（4）.

参考文献：

[1]艾丹.货币政策在抑制高房价中的作用[J].辽宁师专学报（社会科学版），2010，（4）.

[2]郭科.我国货币政策影响房地产价格的实证分析[J].福建金融管理干部学院学报，2006，（7）.

[3]段东忠，曾令华，黄泽先.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J].金融论坛，2007，（2）.

[4]刘旦.货币政策与房价的关系研究[J].上海房地，2010，（3）.

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关键词:货币政策;房地产;价格;影响

我国商品化住房改革之后，经济的飞速发展过程中，人们对于住房的需求大幅增长，并且国家政策也进行了扩大内需的规定，在这样的背景下，我国的房地产价格一直处于一个比较高的发展水平。从2009年之后，受到多个因素的影响，我国的房地产市场价格出现了大幅度的上涨，关于房地产经纪出现泡沫的论断大量出现。而近年来，国家针对房地产市场开展了多项调控政策，虽然国家提出了针对三四线城市去库存的政策，但是房价的上涨依然存在。通过货币政策，对房地产资金尽心调控，是国家针对房地产市场调控的重要措施之一。因此，为了能够充分应用货币政策达到调控房价的目标，产生良好的效果，有必要对货币政策对房地产价格影响进行研究。

一、理论概述

房地产价格的影响因素很多，包括经济环境、住房需求、国家政策、城市化、货币政策等等。其中，货币政策是中央政府进行房价控制的主要政策调控方式，因此，货币政策是影响房地产价格的重要因素之一。在货币政策传导机制理论中，货币政策在利率、信贷以及资产价格三个方面会对房地产价格产生影响。其中信贷、资产价格的财富效应能够对房地产价格产生于影响。中央银行改变货币的供应量，能够使得商业银行的准备金与存款产生改变，这样商业银行的可贷资金就会改变，融资规模会相应发生变化，这样就会影响商业银行对于房地产市场的融资状况，而房地产企业融资会直接对房产价格产生影响。货币量的改变同样也会对利率以及金融资产的价格产生影响，这样金融财富以及终生财富发生了改变，消费需求方面也会随着改变，房地产产出受到需求影响就会改变，物价也会随着变化。这就是资产价格的财富效应。目前，在已有的研究当中，货币政策对于房地产及价格的影响主要集中在不同货币政策工具方面。李霜针对不同的货币调控工具的作用人，认为利率是对房地产价格调控的最有效工具，相比较而言，货币供应量、贷款余额这两个工具的调控作用没有得到明显发挥。梁斌主要对利率这一调控工具进行了实证分析，得出结果同样是认为利率调控工具对于房地产价格有着非常显著的关联性。还有学者研究了货币政策调整房地产价格存在差异。周虹等对于中西部地区的货币政策发挥作用进行了比较，认为通过货币供应量以及信贷规模的调整，东部地区房地产价格调整幅度较小，而中西比地区的房地产价格影响大，这个不同地区的房地产货币调控政策制定提供了依据。赵奉军从市场的供给与需求两个方面进行探讨，利率的变动对于全国地区的房地产价格影响都不大，而信贷规模增长则会使得房地产价格出现大规模上涨，并且东部地区价格上涨比西部地区更加明显。

二、货币政策对房地产价格影响的实证分析

为了研究货币政策对于房地产价格的影响，本文选择货币供应量这一指标作为货币政策的代表指标，用LM2表示，而房地产价格则选择了全国100城市2010年6月到2015年6月的每月历史房地产价格作为房地产价格的代表指标，用LP表示。首先对两个指标的基础数据进行平稳性检验，两个变量并不是平稳时间序列，但是一阶差分则是平稳的。进一步进行协整检验，Johan⁃sen协整检验结果说明LM2和LP至少存在一个协整关系，即货币供应量和百城房地产历史样本均价可能存在长期稳定的关系，接下来对两变量进行格兰杰因果关系检验.

三、结论与建议

从以上的实证结果可以看出，货币供应量LM2出现一个单位的变化，地产价格LP就会发生0.26个单位的变化，这表明货币供应量与房地产价格存在正向的相关性，并且房地产价格会随着货币供应量的变化而产生变化。因此，在进行房地产价格的调控中，可以对货币供应量进行信贷渠道方面的调整，这样能够使得房地产企业的贷款额度发生变化，从而实现对于房地产价格的调控。另外，还应当注意资产价格渠道的作用，对于房地产股票市场的资源配置进行完善，提高资源配置的效率，从而充分的发挥股票市场的投资功能。

作者:刘贵丽单位:深圳大学经济学院

参考文献:

[1]李霜.货币政策工具调控房价的效果及其动态特征[J].武汉金融,2013

住房货币化政策范文篇3

自我国住房制度改革实施多年以来，我国房地产市场迅速发展，成为目前国民经济发展的重要支柱。近年来，国家为了维持房地产市场的积极稳健发展，采取了一系列的宏观经济政策对房地产市场进行调控，尤其是针对房地产行业对货币政策的敏感性，有侧重的出台了一系列调控措施。推动房地产行业的稳步发展，必须深入的分析这些调控政策对房地产行业的影响，尤其是在货币政策方面的相关影响，这不仅是确保整个行业积极稳步发展的需要，对于推动房地产行业市场的良性发展也具有重要的作用。

2.房地产行业市场货币政策调控必要性分析

商品房作为一种特殊的商品，在一定程度上存在着市场垄断性、住房市场的信息不对称性，整个房地产行业市场有时存在着市场失灵的问题。由于房地产是经济发展、社会稳定的关键影响因素，因此必须进行相应的宏观调控管理。近年来，国内房地产市场发展中隐藏了一些泡沫，房地产行业经营发展中的金融风险加剧，更需要采取必要的调控管理措施。在房地产行业市场的宏观调控中，采取货币政策作为调控手段，其必要性主要体现在两方面:一方面，房地产行业具有明显的高度资金密集型的特点，而且我国房地产行业企业项目建设开发负债率通常较高，往往经营负债率都在70%以上，因此金融市场与房地产市场有着非常密切的关联性，房地产行业的企业经常需要通过商业银行、企业债或者是地产信托等进行融资，采用货币政策进行调控的效果更好。另一方面，由于房地产对于居民而言，属于价值非常巨大的商品，很多居民购买的商品房都需要抵押贷款，因此货币政策在一定程度上会通过影响居民的购房款成本，进而调整居民的住房需求。此外，通过货币政策，还会对房地产市场投资者以及投机者的市场决策形成影响，进一步的起到调控房地产住房市场的作用。

3.房地产市场货币调控政策概述

3.1房地产市场货币调控政策的具体工具房地产行业属于资金高度密集的产业，对于金融市场以及货币政策的变动有着非常灵敏的反映，因此在房地产市场上的货币政策调控工具也非常多，主要有以下几种:(1)利率政策。基准利率水平以及利率结构的调整变化，会产生利率效应进而影响到房地产市场的供需变化。具体而言，如果利率升高房地产开发企业的融资成本就会提高，可能会减少房地产行业的市场供给或者是房价成本的提高，但同时利率提高变相是对购房行为支持力度的降低，这在一定程度上也会降低房地产的有效需求。(2)存款准备金率。存款准备金率会造成金融市场货币供应量的变化，因而会产生相对较为猛烈的经济调控作用，存款准备金率提高，商业银行的贷款能力就会下降，进而房地产开发企业的可贷款也会降低，进一步对房地产行业市场的资金链产生影响，因此有助于控制整个房地产行业市场出现过热或者是价格过快上涨的问题。(3)不动产信用控制。不动产信用控制是特定的选择性货币调控政策，主要是通过对贷款买房最低首付比例、还款期限等来控制房地产的需求，还可以通过要求房地产开发企业项目开发中的自有资金比例、主体资格控制等调节房地产的供给。(4)信用工具。信用工具主要有直接信用工具与间接信用工具两类，直接信用工具主要是央行通过对贷款限额、利率、流动性比率的干预控制信贷规模，间接信用工具则主要是通过窗口指导、劝告等方式对信贷规模以及信贷结构进行指导。

3.2现阶段我国房地产市场货币宏观调整政策及效果分析我国自住房市场化改革实施多年以来，为了确保整个房地产行业市场的健康稳定运行，房地产市场主管部门积极的运用多种政策工具进行房地产市场的调控，其中最为常用也最有效的就是通过货币政策的紧缩或者是宽松等，对房地产行业市场进行调控。其中在1998－2002年，国家通过2次下调存款准备金率，5次下调利率，配合政策激励，鼓励房地产行业市场的发展;在2003－2007年，14次上调存款准备金率、8次上调利率，实行了适度收紧的货币政策，同时通过对住房供给双方自有资金比例的控制，调控房地产市场过热的问题。在2008－2009年，国家通过5次上调存款准备金率，4次下调利率，依靠积极扩张的货币政策刺激住房市场发展。在2010－2014年，国家又通过多次调整存款准备金率以及利率，逐步实施了趋向紧缩的货币政策，并通过限购、保障性住房建设，首付比例、还款期限、限购、限贷等多种政策严格控制住房市场过热。今年以来，我国出现了经济增速放缓的问题，住房市场的下行趋势明显，国家对于房地产市场的货币政策区域放松，特别是今年住建部推行“棚改货币化”，除了中央财政专项补贴资金、省级政府配套资金之外，国家开发银行积极支持，从客观上达到稳定、支撑住房消费市场的作用。从我国房地产市场货币调控政策来看，最明显的特点就是重点以存款准备金率以及基准利率作为调控手段，依靠调整房地产市场的货币供给量对房地产市场造成影响，同时配合采用各种限制贷款、限制开发、限制购买等一系列的选择性及补充性政策，共同形成调控效果。在房地产市场处于低迷的状态下，采用基准利率下调等措施，明显起到了刺激房地产市场的作用。但是当房地产市场出现泡沫或者是处于过热的情况下，提升利率在短时间内的作用并不明显。而通过控制最低首付款比例以及房地产开发企业的自有资金比例则具有直接的作用，力度非常大，能够迅速降低各种不合理的投机行为，为过热的房地产市场降温。

4.提高房地产市场货币政策调控效果的建议措施

4.1适度提升货币调控政策的灵活性。国家相关主管部门在研究制定货币调控政策时，应该统筹分析房地产市场运行中出现的各种问题及其成因，并基于此针对性的选择灵活实用的货币政策进行调控。例如，当房地产市场出现过热问题时，应该统筹的分析造成房地产市场过热的原因是投机需求、开发企业原因还是供需矛盾问题，并根据不同的成因，综合选择购房限制、贷款限制、开发自有资金控制等进行调节。同时，在房地产行业市场货币调控政策的实施过程中，对于一些具有明显区域性的调控，应该适当地下放调控权，将调控权力下放至区域，以进一步的提高政策的合理性和灵活性。

4.2不断提升房地产调控货币政策的前瞻性。房地产行业最大的特点在于建设实施周期相对较长，房地产项目开发建设从前期立项至最后交房使用周期一般在3年左右，房地产项目开发建设中不仅前期的购地、拆迁、设计和预付建筑工程款等资金投入较大，而且后期营销同样存在着时间长、成本高的问题。在房地产发展迅猛阶段会有大量的资金集中在房地产行业，但此时商品房供给却无法直接增加，市场供不应求又会催生投资的增加，然而在商品房陆续上市后，房地产供给增加，甚至可能超出市场需求，就会造成房地产下行。因此在货币政策的调控使用上，必须具有前瞻性，尤其是加强与其他部门之间的合作，对房地产市场周期进行系统的跟踪研究后，最终制定合理的调控政策，提高调控效果的及时性。

4.3统筹并用多种调控工具确保调控目标的实现。在房地产市场的货币政策调控方面，中央金融主管部门应该重点在房地产行业的资产价格方面进行合理的控制，以免房地产行业出现严重的泡沫问题。同时，还应该继续执行稳健的货币政策，既要确保房地产行业信贷的安全，同时又应满足推动经济增长的要求。在具体的货币政策运用过程中，可能出现调控目标的冲突。例如，防范房地产市场出现过热问题，最直接的手段就是紧缩银根，但这却有可能造成房地产开发企业资金链的断裂，造成大量呆账坏账出现。因此，在对房地长行业进行货币政策调控时，应该尽可能的选择多种调控工具并用，不断地提高整个调控的自由度，这也有助于确保调控目标的实现。

5.结语