泡沫经济的特征范文

蔡月晓，河北大学经济学院世界经济专业在读硕士研究生。

摘要：20世纪80年代末，由于日本国内的房地产投机盛行、迟钝的货币政策、适得其反的土地税收政策，以及金融自由化等因素，使得日本出现严重的房地产泡沫，并最终泡沫崩溃。近年来，我国房地产市场价格加速上涨；对我国房地产是否存在泡沫问题，以及房地产市场如何调控，经济学家给出不同的观点。研究日本房地产泡沫问题，对于正确认识我国房地产现状、制定科学的调控政策具有重大的意义。

关键词：房地产泡沫；广场协议；货币政策

1985年到1988年，东京商业用地价格暴涨了近两倍，东京中央区的地价涨了近3倍；1989年，日本的地价市值相当于美国地价总市值的4倍；1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。1990年秋，东京房地产泡沫开始破灭，并迅速在日本全境蔓延。1991年，东京、大阪等大城市的房地产价格下降了近20%；不动产企业大量破产。地价持续下跌，1990年到1991年，日本全国地价下跌了近46%；到2005年止跌时，平均市街地价价格指数仅约为1991年3月峰值的24%。

1.日本房地产泡沫诱因

（1）金融自由化和日元国际化推动了房地产市场泡沫

20世纪80年代，日本开始开放金融市场。1983年初，日本开始渐进实现利率自由化；1985年底，实现了大额存款利率自由化。与此同时，日本政府逐渐放开对金融市场监管，企业的资金筹集方式开始多样化，比如，发行企业债券。因而，日本的诸多银行逐渐失去了一些固定的企业客户，银行利润下降，经营陷入困境。为了提高银行利润，日本的诸多银行开始将贷款目光转向风险较高的房地产公司。20世纪80年代以后，日本加速国际化进程，这就牵制了日本的货币政策，日本货币政策的独立性受到限制。1985年广场协议签订之后，日元进入升值通道，导致出口萎缩。为了稳定经济增长，日本政府选择实施扩张性的货币政策和财政政策，降低利率，增加货币供给；进一步扩大房地产市场泡沫，使得日本经济离实体经济越来越远。

（2）投机因素对房地产市场的推波助澜

日本属于岛国，其国内人多地少，土地资源稀缺，在相当长的时间内，日本国内流行着“房价只涨不会跌的神话”。20世纪70年代以来，大量的房地产企业开始了土地投机，引发了土地投机热潮。同时，为追求业务规模和收益的银行业，也开始将大量的贷款资金投向不动产和以不动产为担保提供个人住房贷款的非银行性金融机构。1983年，全国银行业对不动产贷款比重仅为6.4%，到1989年，该比重达到11.5%，增长了近一倍。

（3）迟钝的货币政策为房地产投机准备了条件

在“广场协议”的影响下，日元升值预期明显，国际投机性资本大量融入日本，日本加重升值预期。日元的升值对日本国内出口性企业带来了很大冲击，为解决这个问题，日本政府采取了超级宽松的货币政策。1986年1月起，日本央行连续5次降低贴现率，1次下调存款准备金率；再贴现率从5.0%下降至1987年2月的2.5%。在超低利率的作用下，日本银行通过公开市场操作向市场投入大量流动性资金。进而，这些流动性资金涌入房地产市场，推动了房地产市场的繁荣，国内高昂的房价使得拥有自己的住房变成普通日本国民遥不可及的事情。1989年5月，日本银行开始改变货币政策方向，实行紧缩的货币政策，再贴现率从2.5%提高到3.25%；到1990年8月，再贴现率上升至6%。同时，日本政府制定出台了《房地产融资总量控制》、《土地税制大纲》、《土地基本法》等紧缩政策，1990年秋，日本房地产开始暴跌。

（4）适得其反的土地税收政策

针对日本国内存在的房地产泡沫问题，日本政府从1987年开始有意识地通过土地税收政策来抑制土地价格上涨。1987年，日本政府开始设立“土地交易监视区域制度”，即土地交易需获许可证，交易价格需要备案；之后出台了《休养地法》，即引导民间资本进入房地产行业。1988年，首先修理置换更新特别优惠措施，即废除了居民用财产置换更新的特别优惠措施；其次调整转让所得税，即对保有期在两年以内的土地转让收益征收96%的税收；最后出台《土地基本法》，即明确了对土地要适宜地采取合理的税制措施。1991年，日本政府出台了农地征税改革，即废止农地征税优惠。这些土地税收政策主要立足于限制土地交易和减少土地供给，在房地产泡沫时期，这些政策无异于加剧了房地产供给与需求之间的矛盾。民间资本更大规模地进入房地产市场，进一步加剧了房地产市场泡沫。

房地产泡沫崩溃对日本的经济和社会造成了严重的冲击。首先，大量不动产公司、金融机构倒闭破产，由此带来了巨额的不良资产；其次，大量过剩的房地产投资，使得企业过度负债，进而造成企业投资不振；再次，在泡沫经济时期购买不动产的国民生活陷入窘迫；最后，“银行不倒”、“地价只涨不跌”等神话破灭，国民和企业对经济的信心指数下降。

2.日本房地产泡沫时期与目前中国房地产市场比较

目前，中国随处可见的空置房和烂尾楼现象表明，中国存在房地产泡沫。然而，经济学家们，有的认为存在巨大泡沫（如林毅夫、易宪容、茅于轼等），有的认为不存在泡沫，有的认为即使存在泡沫，它也不会破灭。中国目前的房地产状况，很容易引起我们与20世纪90年代日本房地产泡沫进行比较思考。

（1）货币升值比较

在1985年“广场协议”的影响下，日元进入持续升值时期。1985年9月，日元汇率在$1：￥250E上下浮动，“广场协议”生效后不足三个月的时间，日元快速升值到$1：￥200E，升值幅度达20%；1987年，日元汇率为$1：￥120E，升值幅度超过100%。同日本一样，中国也面对欧美各国要求人民币升值的巨大压力。自2003年至今，银行间外汇市场人民币汇率中间价从$1：￥8.0，上升到目前的$1：￥6.13，升值幅度达到23%。人民币的升值对我国的出口企业造成重大的冲击，同时，投资渠道的限制使得国内大量的闲置资金流入股市和房市。可见，两个国家都因为货币升值，使得资金流向房市；不同的是，人民币的升值速度远远慢于日元的升值速度。

（2）城市化进程比较

城镇化是工业化发展到一定阶段的必然产物，城镇化有助于提高内需，促进经济增长。1970年，日本城镇化率达到72.2%，1985年，日本城镇化率达到76.7%，可见，此时日本的城镇化已接近尾声。而对于中国，正处于城镇化快速发展的进程中，城镇化水平正以每年1%到2%的速度在增加。目前，我国的城镇化率接近50%，未来还有很大的增长空间。城镇化进程将会有大量的土地被用于城市化建设，促进地价和房价的上涨。可见，对于城市化问题，中日两国存在明显的不同。

（3）房市价格预期比较

日本国内人多地少，土地资源稀缺，加上长期的低利率市场，人们坚信“房价只涨不跌”神话。对于我国，国民的投资渠道较少，银行利率较低，个人在海外投资限制很多，那么只剩下股市和楼市了；然而，国内的股市就像，房产投资就成为了货真价实的金条。另外，我国正处于加速城镇化进程阶段，人们认为，土地价格只会随着经济的发展和社会的需求而越来越高；如果现在不买房，将来就会需要付出更大的代价。可见，对房价的升值预期刺激了人们对商品房的需求，增加了人们对房地产市场的投入。

（4）政府调控能力比较

目前中国政府对房地产市场的宏观调控能力强于20世纪80年代的日本。上文可以看出，日本政府针对日本房地产泡沫出台的一系列土地税收政策，不仅迟缓，而且作用力适得其反。而中国政府对于房地产市场发展过热给予了高度关注。2009年12月，国务院常务会议提出四项措施遏制部分城市房价过快上涨。2010年，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，同时对北京、深圳、广州、上海等一线城市实行“限购令”。2011年，公布新“国八条”，提高二套房首付比例和贷款利率，同时，加大保障性住房建设和供给。2013年，新“国五条”出台，即对二手房交易所得征收所得税。可见，中国政府对遏制房地产过热势在必行。

3.日本房地产泡沫启示

诸多现象显示，我国国内确实存在房地产泡沫问题，然而，是否会出现类似日本的房地产泡沫及其破灭，尚难得出结论。然而，对日本泡沫经济的学习思考，我们可以得出如下启示。

（1）把握货币政策时机，果断推出相关政策。吸取日本政府迟钝货币政策教训，我国政府应把握货币政策时机，果断推出相关政策。当房地产泡沫较小时，利用货币政策从供给和需求两方面进行适度调控，减少投机行为，挤压泡沫；当泡沫较大时，由于房地产市场占用了大量的资金，货币政策应合理控制力度和频度，避免带来巨大的负面效应。在实施过程中，应将货币政策与政府强制措施配合使用，当泡沫过大时，政府需对某些企业采取强制控制措施。

（2）货币升值并不一定催生泡沫经济。对于日本房地产泡沫产生原因问题，很多专家认为是广场协议带来了房地产泡沫。即在日元升值的预期下，外币大量涌入日本，导致了包括房地产在内的资产价格迅速上升。1990年秋，日元升值预期减弱，外资撤离导致房地产大跌，即泡沫的破灭。然而，广场协议不止是针对日本，受广场协议影响的德国，1985年到1988年，本币也升值了70%左右，然而，德国国内并没有出现泡沫经济。尽管如此，我国政府应当保持人民币的长期稳定，防止大量国际流动性资金流入我国的房地产市场。

（3）预防并遏制房地产市场过度投机。房地产市场的核心要素是土地，然而，土地是稀缺资源，且供给缺乏弹性。如果市场上充斥了对土地投机性的需求，就会增加土地需求，进一步拉大土地需求与供给之间的差距，进而带来土地价格飞涨，使其价格严重脱离价值而产生泡沫，导致整个房地产市场的泡沫。可见，投机是房地产泡沫的直接推手。我国政府在推行城镇化的过程中，必须预防并遏制房地产市场过度投机。比如，严格限制二套房购买，对已有不动产征收高额的税收等。

（4）丰富投资品种，正确引导资本流向，使得资本流动可以实现资源的有效配置，扭转房价只涨不跌预期。导致人们对房地产市场只涨不跌预期的直接原因是，国内缺乏高收益的投资品种。我国政府对外汇严格管制，人们不能自由地将手里的资金汇往国外，同时，国内银行利率低，得不到丰厚的回报；且国内金融市场的投资品种极不丰富。于是，大量的闲置资金流入房地产市场。因而，我国政府要丰富投资品种。比如，股市与国际化接轨，引导人们价值投资；引导资金向实体经济投资等。（作者单位：河北大学经济学院）

参考文献：.

[1]奥村洋彦.日本“泡沫经济”与金融改革（中译本）[M].中国金融出版社，2000.

泡沫经济的特征范文1篇2

>>我国房地产企业筹资风险的成因与防范研究防范我国房地产市场风险研究我国房地产经纪波动与金融风险防范研究我国房地产信贷面临的风险与防范我国房地产金融风险的分析与防范浅析我国房地产信贷面临的风险与防范我国房地产企业财务风险的预警与防范探讨我国房地产存在的金融风险与防范我国房地产市场泡沫研究综述我国房地产泡沫实证研究我国房地产泡沫产生的原因及其防范我国房地产经济泡沫形成与区域性特征研究中国房地产泡沫测度指标的分析与建立我国房地产金融风险的思考与研究我国房地产泡沫的生成机制研究我国房地产市场泡沫存在性的实证研究我国房地产金融风险及其防范研究我国房地产项目投资风险及防范研究我国房地产金融风险及防范研究我国房地产估价和商业银行金融风险防范研究常见问题解答当前所在位置：l，《8月31日后协议转让经营性土地全部叫停》，网易财经

④注：括号内为t检验值，***，**，*分别代表在1%，5%，10%的显著水平上显著

参考文献：

[1]王维.房地产基础价值及泡沫类型解析[J].经济学家，2009（7）：18-24.

[2]韩冬梅，刘兰娟，曹坤.基于状态空间模型的房地产价格泡沫问题研究[J].财经研究，2008（1）：126-135.

[3]吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量[J].经济研究，2010（6）：28-41.

[4]姜沛言，刘洪玉.中国大中城市住房基础价值与价格泡沫估计.世界华人不动产学会2012年会暨国际研讨会论文集，2011：493-502.

[5]张涛，龚六堂，卜永祥.资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格[J].2006（2）：1-11.

泡沫经济的特征范文

关键词：房地产；泡沫；危害；防范措施

房地产业是国民经济的支柱产业，它的发展能够带动其他相关产业的发展，同时它也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产市场持续升温，房价快速上涨，因此，人们对房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应如何控制泡沫，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。

一、房地产泡沫的含义及特征

（一）房地产泡沫的含义

经济学上对泡沫的定义，人们普遍接受的是美国经济学家查尔斯・P・金德伯格的观点，他认为泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者……”根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。

（二）房地产泡沫的主要特征

1、房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大。房地产泡沫在形态上，表现为房地产价格的大起大落。在泡沫出现时，价格短期内大幅度上升；在泡沫破裂时，价格又大幅度下降。

2、房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率。在房地产经济周期上涨阶段，容易产生房地产泡沫。

3、房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来重创。

二、房地产泡沫产生的主要原因

（一）消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展，房地产价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中，推动价格不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。

（二）银行信贷非理性扩张

由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。

（三）土地的稀缺性

我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。土地的稀缺性及其虚拟资本使地价在反复的交易中产生泡沫。

三、房地产泡沫的危害

（一）造成经济结构失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。

（二）导致金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

（三）造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条、股价下跌等。地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产重估损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致其雇佣居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的员工失业，收益的下降也要不断裁减人员。居民由于经济不景气和个人收入水平的下降，因此会减少当期的消费，个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

（四）引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。

四、房地产泡沫的防范措施

（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理

政府制定合理的政策，是预防房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适当，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；再次，大力发展安居型住房，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

（二）强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。坚决打击开发商的圈地和炒地行为。

（三）加强金融监管力度，合理引导资金流向

首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业。强化个人住房贷款管理。

总之，只要我们能够充分认识其在发展过程中潜在的危机，及时进行治理，使房地产业真正成为新的经济增长点。要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导，以防房地产市场的“虚假繁荣”，避免泡沫破裂后对社会的巨大伤害。

参考文献：

1、包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].中国财政经济出版社,1994.

2、李涛,伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[Z].

泡沫经济的特征范文1篇4

关键词：排液采气工艺技术

天然气开采过程中，常常出现气井的井筒或者井底附近存在过多积液现象，导致采气工作受阻。而排液采气工艺技术则是解决这一问题的关键。本文就油田排液采气的工艺技术问题进行探析，谈谈笔者个人看法。

一、气藏的地质特征浅述

气藏地质特征主要是指气藏形态、边界性质、气水关系及压力特征等，在很大程度上与储渗类型有直接关系。造成地质特征差别的主要原因：储层储渗空间的连通性与均质程度。孔隙型储层具有较好、较广泛的连通特点，气水分异能得以充分进行，在沉积上以河流、湖泊相为主，砂体多为层状，能较容易地确定气藏范围与储量。裂缝型储层其裂缝发育程度主要取决于地应力的大小与岩石的抗压强度，常为有限封闭体，气水分布、含气范围完全受裂缝网络形态、大小所控制。

二、排液采气应具有的地质要素分析

气藏具有封闭性弱弹性水驱特征。气藏的封闭性、定容性使排液采气成为可能。产水气藏的水体有限、弹性能量有限。地层水分布受裂缝系统控制，多为裂缝系统内部封闭性的局部水。这些水沿裂缝窜流，因此可利用自然能量和人工举升排液。产水气井井底积液。地层水在井底周围区域聚集，有利于人工举升。

我国已开发的气田，大多数属于低孔低渗的弱弹性水驱气田。实践证明：气井的积液对气井特别是中后期低压气井的生产和寿命影响极大。只有气井产层的流入和油管产出的工作相互协调，才能把地层的产出液完全连续排出井口，获得较高的采气速度和采收率。

排水采气工艺技术是挖掘有水气藏气井生产潜力，提高气藏采收率的重要措施之一。到目前已发展了优选管柱、机抽、泡排、气举、柱塞举升、电潜泵、射流泵、气体射流泵和螺杆泵等多套成熟的单井排水采气工艺技术。近年来，在这些应用已较为成熟的工艺技术方面的发展主要是新装备的配套研制，我国完善配套了泡排、气举、机抽、优选管柱、电潜泵、射流泵等六套排水采气工艺技术，并在此基础上研究应用了气举泡排、机抽/喷射复合排水采气工艺。下面主要围绕着泡沫排液采气技术来谈谈如何进行排液采气。

三、泡沫排液采气工艺技术探析

泡沫排液采气工艺技术是从井口向井底注入某种能够遇水起泡的表面活性剂（称为泡沫助采剂），井底积水与起泡剂接触后，借助天然气流的搅动，生成大量低密度含水泡沫，随气流从井底携带到地面。

药剂由单一品种的起泡剂发展到了适合一般气井的8001-8003、含硫气井的84-S，凝析气井800（b）发泡剂，以及泡棒、酸棒和滑棒等固体发泡剂。该工艺排液能力达第日100立方米，井深可达三千五百米左右。

在泡沫排水采气工艺中国外还应用了同心毛细管加药工艺，它是针对低压气井积液、油气井防蜡等实际生产问题而研制出的一种新型工具，通常用316型不锈钢不锈钢制成，盘绕在一个同心毛细管滚筒上。整套装置包括一个同心毛细管滚筒、一台吊车和一套不压井装置。在同心毛细管底部装一套井下注入/单向阀组件。化学发泡剂通过同心毛细管注入后经过单向阀被注入到井底。

这种同心毛细管柱可以在同一口井中重复多次使用，也可以起出用于别的气井，具有经济、安全和高效的特点，其最大下入深度可达七千三百米。

1.“泡排”的工艺特点

设备简单、施工容易、见效快、成本低、不影响气井正常生产。泡沫助采剂主要是一些具有特殊分子结构的表面活性剂和高分子聚合物，其分子上含有亲水基团和亲油基团，具有双亲性。主要包括：起泡剂、分散剂、缓蚀剂、减阻剂、酸洗剂及井口相应消泡剂等。

2.泡沫排液采气机理

第一，泡沫效应。在气层水中添加一定量的起泡剂，就能使油管中气水两相管流流动状态发生显著变化。气水两相介质在流动过程中高度泡沫化，密度显著降低，从而减少了管流的压力损失和携带积液所需要的气流速度。

第二，分散效应。气水同产井中，存在液滴分散在气流中的现象，这种分散能力取决于气流对液相的搅动、冲击程度。搅动愈激烈，分散程度愈高，液滴愈小，就愈易被气流带至地面。

气流对液相的分散作用是一个克服表面张力作功的过程，分散得越小，作的功就越多。

第三，起泡剂的分散效应。起泡剂是一种表面活性剂，可以使液相表面张力大幅度下降，达到同一分散程度所作的功将大大减小。

第四，减阻效应。减阻的概念起源于“在流体中加少量添加剂，流体可输性增加”。减阻剂是一些不溶的固体纤维、可溶的长链高分子聚合物及缔合胶体。减阻剂能不同程度地降低气水混合物管流流动阻力，提高液相的可输性。

第五，洗涤效应。起泡剂通常也是洗涤剂，它对井筒附近地层孔隙和井壁的清洗，包含着酸化、吸附、润湿、乳化、渗透等作用，特别是大量泡沫的生成，有利于不溶性污垢包裹在泡沫中被带出井口，这将解除堵塞，疏通孔道，改善气井的生产能力。

3.工艺流程

泡沫注采剂由井口注入，油管生产的井，从油套环行空间注入；套管生产的气井，则由油管注入。对于棒状助采剂，经井口投药筒投入。

消泡剂的注入部位一般是在分离器的入口处，与气水混合进入分离器，达到消泡和抑制泡沫再生，便于气水分离。

4.工艺技术界限与条件

其一，优选泡排气速。试验表明：气速大致在1～3m/s范围内不利于泡排。因此控制合适的气速，可获得最佳的助排效果。

其二，最易泡排的流态。环雾流气井自身能量充足，带水生产稳定，不需要采用助采措施。泡沫排液的主要对象是泡流、段塞流和过渡流，尤其以段塞流的助采效果最佳。

其三，合理使用浓度。泡沫排液中，助采剂的加入受气体流动速度、产水量、井深、助采剂种类等因素的影响。各类表面活性剂都有各自的特性参数—临界胶束浓度，该值可作为理论用量的依据。

其四，日施工次数。产凝析水或产地层水少的气井，宜采用间歇排液方式，助采剂的加入周期为数天或数月；地层水产量Qw>30立方米每天，助采剂在这些井上的加入周期越短、越均匀、越好，最好是连续加入。一般每天加二至三次。

其五，消泡剂及用量。泡沫排液时，起泡剂过量或产生的泡沫过于稳定时，大量的泡沫会被带到集输管线，引起堵塞，导致集输压力升高。消泡剂的用量，按配方推荐浓度确定，通常间歇注入，以分离器出水中不积泡为原则。

四、结束语

综上所述，笔者从气藏的地质特征，地质要素，谈了排液采气的有关问题，并主要探讨了泡沫排液采气工艺技术的详细流程及相关注意问题。相信在天然气开采过程中，本文所谈的几点意见一定能够产生积极作用。

参考文献

[1]赫恩杰，张丽华，吴江辉；凝析气井动态分析方法及应用[J]；断块油气田；2012年04期.

[2]刘小娟，杨卫宇；高能气体压裂过程中“化学作用”的研究[J]；断块油气田；2011年05期.

泡沫经济的特征范文篇5

关键词：资产价格；金融危机；金融监管；货币政策；微观调控。

全球性金融危机的爆发使我们再次认识到金融监管的重要性，但是，金融危机往往更大程度上是资产价格非理性波动引发的，而并非金融机构违规操作所引起。然而，传统金融监管的重点是金融机构行业准入、持续经营和行业退出的合规性监管，防范的是金融市场交易一方金融机构的违规操作，即目标是平衡金融市场交易双方的力量以达到均势和公平。但诸如金融资产价格泡沫是金融交易双方的非理性交易结果，需要的是对市场交易双方非理性交易行为的矫正。金融危机往往源于金融资产价格泡沫，传统资产价格泡沫研究所提出的对策往往寄希望于宏观调控政策、货币政策，然而我们认为，通过金融监管和微观调控措施更能节约调控成本。因而，我们有必要结合金融资产价格理论和金融监管理论重新审视金融监管的目标体系和监管内容、监管方式。

传统监管理论主要强调对金融机构行为的监管，出于金融市场交易双方由于信息不对称、垄断等所形成的市场不公平交易及不能反映真实交易信息的价格，没有系统提出对市场非理性交易价格的监管，即实际应是对交易双方的监管，对非违规行为的监管，或对个体和集体非理性交易行为的监管，也没有系统提出针对这种情形监管者能够采取的适当策略选择集。而我们认为，金融市场交易价格的判断基于预期，即便在充分信息条件下，交易的主观性也很高，主观判断受到太多客观因素的影响以及情绪的影响，很难做到理想的理性承担，因而金融市场的过度预期（包括过度乐观、过度悲观预期）条件下的非理性交易行为是导致金融市场波动的重要原因，也往往会因此通过传导效应导致实体经济受到影响和更大范围的经济秩序不稳。这种金融资产价格泡沫的产生在没有交易者违规条件下并不是传统金融监管和调控的对象，但是其对金融市场稳定的威胁是现实的，并且通过具有时质性的宏观调控措施予以较高的成本。因此，我们认为，应使金融资产价格监管成为金融监管机构新的重要监管内容，并研究相应的具体监管方式，通过微观调控措施减少对宏观经济的影响，降低调控成本。

一、金融资产价格泡沫、金融危机与市场失灵。

从20世纪30年代世界经济、金融危机到2007年起始于美国并席卷全球的金融危机，从17世纪荷兰郁金香事件到最近的次贷危机，每次的金融、经济危机都存在资产价格波动和价格泡沫因素的影响。尤其是信用经济条件下，资产价格泡沫与资产抵押信用相结合，从而使资产价格泡沫与信用和金融体系联系在一起。因而，资产价格泡沫问题也成为众多金融学者、经济学者关注的焦点。对于金融资产价格及金融资产价格泡沫问题的研究主要关注金融资产价格产生机理，一般认为资产价格泡沫是金融市场的一种常态。最初的研究认为资产价格泡沫产生于投资者的理性预期与投机行为（Diba&Grossman，1988；DeLong，1990）。比如，当部分资产供给弹性有限时，其供给将有可能在特定时期出现短缺，在理性预期驱使下其价格可能出现泡沫性上涨，甚至高于其替代资产价格（Blanchard&Fisher，1998）；理性预期相关的资产价格泡沫也可以用市场投资者的数量和投资者生命预期进行解释，如具有无限市场投资者和有限投资者生命预期条件下，资产价格存在理性泡沫的可能性（Tirole，1985；Weil，1989）。但是，我们发现理性泡沫的概念更多地是具有理论上的意义，因为其对许多现象缺乏解释且实践中较难检验基础价格与价格泡沫的差异。非理性资产价格泡沫理论则从新的视角考察资产价格泡沫产生的机理。

非理性金融资产价格泡沫可能源于投资者对于社会热点投资预期收益的过度乐观情绪及其相互影响、激励（Summers，1986；Shiller，1990）；也可能源于噪声交易者对投资收益预期的过高估计（DeLong&Shleifer，1991）；或者源于投资交易者“买涨不买跌、卖跌不卖涨”的资本市场价格正向反应交易特征（DeLongJ.B.，ShleiferA.，SummersL.H.&WaldmannR.J.，1990；JonesS.，LeeD.&WeisE.，1999）；或者源于“从众”交易决策所导致的价格波动（Topol，1991；Lux，1995）；或者源于投资者对于收益预期过度乐观的传递作用（Scheinkman&Xiong，2003）。从信息经济学以及博弈论的角度也可以对金融资产价格波动或泡沫的产生做出解释（Allen&Gorton，1993；Hong&Stein，2003）。另外，20世纪70年代以后兴起的系统论、非线性科学与复杂性科学为金融资产价格波动问题开辟了新的研究视角，许多学者开始从协同论、突变论等角度分析金融资产价格的波动（Frankel&Froot，1986；Brock&Hommes，1998；CarlChiarella，RobertoDieci&LauraGardini，2006）。

通过上述关于金融资产价格波动或泡沫问题研究的认识，我们发现，尽管对金融资产价格泡沫产生机理的解释存在差异，但上述金融资产价格泡沫理论均认为在金融市场运行过程中，资产价格泡沫的产生是一种常态，在不违反现有交易规则的前提下仍然会产生金融资产价格泡沫，即现有交易规则并不能有效防范金融资产价格泡沫的产生。这也从一个侧面解释了尽管自20世纪30年代金融危机以来针对这一问题的理论研究和实践不曾间断，但是金融危机仍然呈现周期性的现实。只要资产价格泡沫产生与消失的演化过程在一定范围和一定程度之内，就不会引起金融、经济大范围的波动；但是，一旦资产价格泡沫得到较长时期和较大程度的积累被大幅度地放大，并且不能或没有得到有序释放，而是通过短时期、突发性的方式破灭，则会引起较大范围和较大程度的波动。而且由于资产价格泡沫的产生与破灭无论源于理论或是非理性因素，都是金融市场自身运行的结果。因此，我们认为在没有交易者违规条件下金融市场交易过程中产生的金融资产价格泡沫是导致金融危机的重要因素，市场在控制泡沫产生过程中存在市场失灵，而市场失灵恰恰是金融监管介入的原因。

许多研究也提出了应对金融资产价格泡沫问题的措施，但是，目前所提出的这些应对措施多倾向于运用货币政策手段进行治理，尚未见到明确、系统通过金融监管方式应对金融资产价格泡沫问题的相关研究文献。

二、金融监管与金融资产价格监管。

金融监管和通过货币政策实施宏观经济调控是政府在金融市场领域发挥干预职能的主要方式。传统上对于金融监管的理论与实践认识侧重于对金融机构市场行为的监督管制。对于金融监管问题的研究主要关注金融监管的理论基础和监管方式，最早涉及金融监管领域的概念是“最后贷款人”（ThomtonHerry，1802），强调通过中央银行等政府机构的干预以避免挤兑和金融机构链式危机的发生而给经济造成大的影响。金融监管的基本理论支撑为公共选择和市场失灵。经济周期会引发信用危机，从而暴露出金融的脆弱性特征（H.Minsky，1985；Kindleberger，1985）；金融机构的流动性中介职能也是其脆弱性的根源（Friedman&Schwartz，1986；Di-amond&Rajian，2001）；另外，危机还有在金融中介机构之间传递的特点（Cagan，1965；Kaufman，1996）。基于维护公共利益的目标，有必要通过金融监管以弥补市场失灵（Fisher，1933；Stiglitz，1981；Varian，1996）。并且金融监管的介入在实践上发挥了维护金融稳定的作用（AnnaSchwartz，1988；ZentaNakajima&HirooTaguchi，1995）。信息经济学和博弈论的观点同样应用到了金融监管的理论分析领域，信息不完全和信息不对称成为需要进行金融监管的主要原因，从而能够维护公平的市场交易，形成合理的市场价格（Diamond&Dybvigr，1983；Stigliztz&Weniss，1981；Walsh，1995）。基于信息与博弈理论的分析强调需要通过信息披露监管以提高信息对称性，但是，正如我们在上一部分内容当中所分析的那样，许多情况下金融资产价格波动和泡沫的出现并不是由于在信息方面的金融机构或投资者违规行为。因此，我们可以认为，针对金融资产价格波动或泡沫的金融监管将不同于传统意义上的金融监管，而是将会具有更加广泛的职能。

尽管目前的许多研究在分析了金融监管介入金融交易过程的必要性之后赋予金融监管一些具体的职能，但是，这些监管措施均针对在信息披露、市场准入、流动性管理、风险管理、交易准则、交易范围和交易规模等方面违规的金融机构和金融市场违规的交易行为，尚未见到明确提出通过金融监管直接应对理性和非理性金融资产价格波动及价格泡沫问题的相关研究文献。我们认为，传统金融监管关注违规监管，而完全非违规的理性与非理性价格泡沫属于市场交易行为的结果，尽管存在市场失灵，但涉及监管机构对市场交易和市场价格的干预。这种监管没有较为明确地列入金融监管部门监管范围，然而其危害是非常明显的，也是历次金融危机和现代经济安全最大的威胁。金融危机的爆发再次表现出金融市场交易活动中的金融资产价格泡沫是金融乃至实体经济在内整体宏观经济稳定运行的主要影响因素。因此，扩展原有金融监管的主要职能，实施针对金融资产价格的金融监管应成为金融监管变革的一个方向，并应明确列入金融监管范围、详细具体措施。

转贴于

三、经济调控成本与微观经济调控机制。

除了金融监管以外，通过货币政策实施宏观经济调控是政府在金融市场领域发挥干预职能的主要方式，在应对金融资产价格波动领域里，传统理论与实践都倾向于通过货币政策调控的方式进行。但是，我们认为，货币政策在应对资产价格波动风险方面缺乏针对性和及时性，从而会贻误调控时机、增加调控的负面效应、提高调控成本；而通过金融监管的形式应对金融资产价格波动对金融、经济安全带来的影响会更加及时、有针对性和减少调控成本，因而有必要赋予金融监管以新的、更强的金融资产价格监管职责。

根据传统意义上对金融资产价格泡沫的认识，只有资产价格大幅度和大范围偏离价格基础才能被认为存在资产价格泡沫。金融资产价格泡沫传统治理模式往往在资产价格泡沫已经形成或其形成的趋势已经非常明确时采取相应措施，并且主要依赖货币政策调控，采取提高利率、提高金融机构存款准备金率、发行债券等具体措施减少流动性。但是，货币政策措施在治理金融资产价格泡沫问题方面却缺乏及时性和针对性。一方面，实施货币政策的时机往往已经有较为明显的泡沫显现，错过了初期治理的时机，并且货币政策效果的显现也存在时滞，这都将会提高现实经济损失和治理成本；另一方面，应对金融资产价格泡沫的紧缩性货币政策不仅影响资产价格，其覆盖面将远远超出政策目标范围，使得产业资金需求、创新资金需求都受到相应影响，波及较大范围正常运行的资金链，产生较大的治理政策副作用，增加了宏观经济的治理难度。根据我们的分析，在治理金融资产价格泡沫问题方面赋予金融监管机构更大的职能责任，以金融监管的模式对金融资产价格泡沫进行微观调控则可以降低治理成本，具有及时性和针对性的优势；通过建立对于股票、基金、债券、房地产等核心和主要金融、融资抵押物、金融相关资产价格监管体系，形成资产价格泡沫预警系统，及时预测资产价格泡沫的发生，根据泡沫发生程度、范围和趋势、发展速度做出分级预警（比如以绿、黄、橙、红等颜色由低至高进行程度预警），并采取不同的市场干预措施（比如风险提示、市场价格警示、交易限制措施、交易参与、价格限制措施等价格干预和影响）及时化解资产价格泡沫威胁。

能够导致金融危机发生的金融资产价格泡沫对宏观经济形成威胁。如果在宏观经济层面进行调控和治理，一方面，宏观经济调控措施不能在泡沫产生初期发挥效力；另一方面，在泡沫演化成为宏观经济失衡时，则已经贻误早期防范的时机，增加了经济损失和治理成本。因此，我们认为，通过金融监管机构对金融资产价格的监管和相应的微观调控机制，能够及早防范这一对宏观经济的潜在威胁，降低经济调控成本。

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393-410.

泡沫经济的特征范文篇6

关键词：日本经济泡沫税收土地政策

中图分类号：F813文献标识码：B文章编号：1006-1770(2006)06-008-04

一、序：什么是经济泡沫

从20世纪80年代后期开始，日本经历了“泡沫经济”的洗礼。随之而来的是经济泡沫的破裂，之后的90年代被称为“失去的10年”，经济长期处于不景气状态，出现了二次大战后世界经济未曾出现过的通货紧缩现象。因此，我希望通过日本的经验，即通过分析泡沫经济产生的原因、探讨政策措施的问题，得出引以为戒的教训。

谈及经济泡沫，首先被认为是指用经济基本因素无法说明的资产价格的飞涨。也就是说，经济基本因素并不能解释经济泡沫的成因。

一般来说，资产价格由如下公式决定：资产价格=收益/（长期贷款利率+风险收益率）。

决定资产价格的是收益、长期贷款利率和风险收益率这三个要素。资产价格变动的内在机制是：如果从资产获得的收益增加，资产价格上升；如果由于长期贷款利率上升，或经济的未来走向不明朗而造成资产的风险收益率增大，资产价格就下落。

在上述机制作用下，日本在上世纪80年代后期的经济形势如下：由于日元升值造成景气下行，金融政策上依然保持超低利率（尤其在1986年以后），人们认为长期贷款利率将持续走低。在经济持续景气的情形下，资产收益（预期）比较平稳。以上诸要素的变动所导致的结果是，在资产价格公式中分母变动的作用下，资产价格飞涨。

二、土地神话和土地本位制

(一)日本的“土地本位制”

对于土地价格，有必要从二战后日本的土地神话说明。所谓土地神话，简单地说，就是“土地的价格绝对不会下降”。由于日本经济是以土地和土地价格为中心来运行，在这个意义上，也称为“土地本位制”。

土地本来应由其社会利用价值而决定价值，但是由于日本土地具有超出土地利用本身的金融功能，即银行融资担保功能，对于日本经济的运行而言，土地具有更为核心的作用。在“土地本位制”的情况下，放松银根的金融政策和投机行为相结合，共同形成了经济泡沫。

日本的商业银行，原则上是以土地为担保进行贷款。在战后资本不足的情况下，利用土地作为担保使缺乏信用的中小企业也有可能得到贷款，这是一种变通之道，是把有限的资金更加有效运用的一种方法（在欧美国家，银行以项目融资为主）。

因此，土地担保功能的维持，其必要前提是土地价格不下降。日本国土狭窄以及国民中由来已久希望拥有自家住宅等心理因素，形成了土地价格会不断上升的土地神话。银行也逐渐把土地价格上升的预期加入担保评价的因素之中，据此来评估贷款。

此外，完善的土地价格客观评价方法的缺失也加剧了土地神话的产生。企业会计结算中，土地评价仍然按照购买时的登记价格来决定，土地价格的上升可以当作营业外收入计算，使所谓的“财技”（长期战略决策下的经营运作）变为可能，对业绩扩大产生了巨大作用。

战后产生的这些做法，在日本取得令世界惊奇的经济成就之后延续下来。另一方面，上世纪80年代后期开始的金融自由化，加剧了金融业的贷款竞争，产生了过多的土地抵押贷款，这也是刺激地价上涨的重要原因。

（二）土地税制与土地神话

在经济泡沫的成因中，日本的土地税制问题也是原因之一。对于土地，通常在取得、保有、买卖等三个阶段课税。日本的税制中，在“取得阶段”，有遗产继承税（国税）、登记许可税（国税）和不动产取得税（省级地方税）等三种税赋需要交纳。在“保有阶段”，有固定资产税（市级地方税）、城市规划税（市级地方税）和特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）等三种。在“转让阶段”，对转让所得进行征税，有法人税、所得税（转移国税）、住民税（地方税）等三种。

土地税制方面与经济泡沫成因有关的主要有以下几点：首先，在“保有阶段”，保有者的税收负担过低。保有者所负担税收的代表是固定资产税，是按照地方居民所利用的公共设施和享受的公共服务为基础来折算税金的，这种根据受益决定税收的计算方法，使保有者的纳税负担持续处于低水平。这种现象可以通过下面的三个经济指标看出。

从如上资料可以看出，日本在土地保有上的税负，由于评价和税率两方面的影响，与其他国家相比非常低。尤其是农地（农田），虽然处于城市的近郊，但是由于农业具有特殊性而使其保有税负非常低。

这种低保有费用阻碍了土地的有效利用、容易造成土地未利用或者几乎未利用就被闲置。此外，和其他资产相比，土地更容易成为投机买卖的温床。这种情况，在日本导致了耕地的价格比建有建筑物的土地拥有更高价格的现象，也出现了与土地的使用价值相比，土地的资产价值更加重要的现象。结果，使用价值和资产价值偏离幅度加大，并成为社会问题。因此，制定提高保有费用、抑制投机行为、促进土地利用的土地税收制度必不可少。

以下再对土地买卖收益的课税状况加以说明。在经济泡沫出现之前，对个人而言，4000万日元的（土地）转让收益需要交纳20%的收入税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税。对法人而言，除了通常的法人税率之外，保有期间在10年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得有效。后文中还会看到，为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期间2年以下的土地，转让时另行加收30%的税。

此外，利用贷款进行土地投资时，贷款利息从收益中扣除；建筑物则以每年折旧的形式计算到损失中。遗产继承的情况下，土地的评价比现金和股票更易偏向过低评价。因此，从减轻遗产继承税和收入税负担的角度，小户型（单房间）住宅的投资需求增加了（贷款利息部分和建筑物的折旧部分，可以和工资收结计算）。

如上所述，土地税制在土地抵押贷款的过程中起了很大作用。

（三）土地价格和股票价格的连动

上世纪80年代后期开始的土地价格的飞涨，也波及了股市，导致股票价格上涨。其理论基础是企业拥有工厂等不动产，由于不动产价格上升，企业价值即股票价格也随之上升（理论上近似于“托宾的Q理论”）。与土地不同，无论股票价格如何上涨，没有人会因此而烦恼，企业由于股价高涨而更容易融资。此外，股票价格的非记账收益以银行的自有资本（BIS规制）计算。结果是，土地和股票价格同时持续高涨。

三、土地价格的飞涨所造成的社会问题以及经济泡沫的破灭

（一）社会问题和经济泡沫的破灭

土地价格的飞涨、投机以及土地买卖成为社会问题。高达年收入数倍的高价住宅使工薪阶层的梦想成为泡影，使买得起住宅的和买不起住宅的人的差距加大。更严重的是，土地的高价格成为外国企业进入日本的障碍。根据“日美构造协议”的观点，收入所得这一流量和价格这一存量之间已经到了无法平衡的地步。

对于这种现象，从1987年起，媒体开始出现土地价格飞涨导致社会问题的舆论。1987年6月，日本内阁制定了“综合土地对策纲要”。此外，1989年末，《土地基本法》通过，表达的主要观念是“土地的公共性”――即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地不断增值其税负也应适度增加等内容。

在经济泡沫的冲击下，日本政府和日本银行也相应制定了如下对策：1989年5月提高央行利率；从1991年4月开始实施对用土地作担保进行的融资进行总量限制；从1992年4月起，作为土地税制改革的措施，设立了地价税、强化转让收益税的征收以及改善土地的评价体系。

（二）土地税制改革

土地税制改革的思路和概要如下（摘自“土地税制小委员会”的报告书《土地税制修正的基本课题》――1990年5月29日）：

（1）减少土地作为资产的可利用性，抑制土地投机，促进土地的有效利用。为此，除固定资产税之外，新设地价税（国税、1992年1月开始实行），对土地保有实施高税率，以有效提高土地利用。（这种思路与向未达成收益进行征税具有同样的经济效果）

（2）强化转让收益课税。之前由于认为强化土地转让税征收会产生抑制效果（即如果对转让收益征收重税，会阻碍土地的出售，长此以往会抑制土地的供给），所以对土地转让收益并未课以重税。考察经济泡沫时期的土地买卖，并没有看到对土地买卖的抑制效果，通过对短期土地交易的转让收益强化征税，起到了抑制投机的效果。

对劳动所得和土地转让收益这两者之中的哪一个提高其税负是个难以处理的问题。在泡沫经济的情况下，土地价格的上升与其说是本人的努力，不如说是政府公共开发的结果，利益的一部分理应交还国家，即由土地价格的上升获得的利益应该纳税。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情况下，卓有成效、具有惩罚性质的税收制度，对土地投机发挥了巨大的抑制作用。对个人，土地保有超过5年的情况下，税率由原26%增加到39%。

（3）关于遗产继承税和城市规划区域内农用土地的课税。提高对遗产继承土地的评价，把城市化农业用地和周围的住宅用地按照同样的税率征税，针对避税也采取了相应的对策。

实施这些对策的结果是：土地价格从1988年开始减慢上涨幅度，然后长期处于下跌状态。除了最近在东京中心部分的土地价格出现上涨现象外，日本全国的土地价格直到目前仍然处于低迷状态。因此，土地神话业已终结已经成为共识。

最后，对于1992年以后的所得税，在个人由不动产造成的损失中，为购买土地而进行的贷款部分，禁止和其他收入所得进行联合损益计算。这是为了抑制通过资本运作进行小户型（单房间）住宅投资。

四、土地神话的终结与景气后退、通货紧缩

（一）土地神话的终结

由于采取了以上政策，日本土地价格开始大幅度下降。大部分地方城市的土地价格一直到今天仍然在持续下降，可以说土地神话业已终结。这种现象发生的原因有以下几点：

（1）对于土地价格总是上升这种预期，人们的观点发生了变化。尤其是日本人口下降开始引起人们的关注。此外，由于农产品进口增加，实质上产生相当于增加进口土地的效果，导致人们原有的“土地是稀少资源”的观念发生转变。

（2）银行的贷款行为发生了变化。经过长期的不良债权消化期后，银行已经从土地担保贷款，开始转变为通过对无形资产、经营资质等方面进行综合评价决定贷款。

（3）土地评价方式变为“收益还原”方式，即根据利用价值来决定，不再是以资产收益来估测。

然而，最近在富余资金的影响下，东京中心部分土地价格上升了，部分土地投资又有了死灰复燃的迹象。对此有必要实施以金融政策为首，踏实稳妥的经济对策。

（二）景气下行和通货紧缩

土地价格长期急剧下降，也产生了新问题。在土地神话这种背景下，由于日本所特有的通过土地担保的间接金融体系，一旦土地神话终结，则金融机构的许多贷款就会转化为不良资产，日本的金融体系因此受到严重打击。银行业务属于“存量”类业务，长此以往，这个问题将会波及日本经济全体，“让经济泡沫过快破裂”这一举措本身就是政策上的失败。以下几点值得进一步探讨：一是“让经济泡沫破裂”这一导致长期资产缩水的政策是否走过了头；二是导致长期不景气和资产缩水的经济对策，尤其是金融政策是否有问题；三是把不良资产问题延迟处理的政策是否有问题。

尤其在经济泡沫破裂后，虽然对所得税等实行大幅度减税政策、对公共领域追加投资，但是，这些财政政策并未和金融政策恰当协调，导致经济出现通货紧缩。这一点被看作是财政政策和金融政策两者协调的失败。

在税制方面，采取了冻结地价税，减缓转让收益课税的政策。由于税制上的对策在时间上滞后，针对经济泡沫的土地税制改革在1991年才实施（地价税在1992年实施），而此时土地投机已过了高峰期。此外，作为通货紧缩对策，冻结地价税（1998年）、减轻土地转让收益税负担等修正措施虽然很快实行，但是并没有阻止通货紧缩（资产缩水）现象的发生。

五、所谓“失去的10年”是怎么回事？

考察经济泡沫破裂后的长期不景气、资产缩水现象，可以看出政府在经济泡沫生成中（忽视经济泡沫）负有重大责任。上世纪90年代，长期的经济停滞（低增长、失业率上升等）以及资产缩水所造成的国民资产价值的下降和损失，可以说是“失去的10年”。而且，日本在经济泡沫发生后由于经济对策滞后，表明政府的政策对应能力（财政政策和金融政策的协调）存在着问题。

另一方面，美国从日本学到了很多经验。在美国，金融政策目标之一是导入资产价格，并随时监视股市动向。格林斯潘的讲话证实了这一点。只是，“失去的10年”到底是怎么回事？如果重新对经济运行进行统计分析，我们会得出不同的结论。

在上述10年中，人均所得和个人金融资产在增加，劳动分配率也在上升。失业率在5%前后变动。在银座和六本木，能看到以年轻人为主的很多人在购物、就餐、娱乐，这种现象也从侧面证实了以上事实。外汇储备、经济增长以及经济基本要素并没有想象中那样恶化。此外，通货紧缩可能是其他技术进步、从中国进口的增加、冷战后国际竞争的激化等各种各样原因彼此错综复杂、综合作用的结果。另外，随着新结构变化的发生、结构改革的实施以及新商业模式的出现，预示着现在以及将来的经济复苏。由间接金融转向直接金融、企业管理不断改善等新情况的涌现，使这10年也可以认为是向新的经济方向转换所必要的10年。另一方面，在发达国家中，日本的财政危机是最深刻的。从这个意义上可以说，经济泡沫产生和破裂的最大受害者是国家。

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泡沫经济的特征范文篇7

【论文关键词】金融泡沫;投机资本;房地产泡沫

一、引言

从1636年荷兰的郁金香泡沫到2008年的金融危机,近400年的时间里,人类在金融领域取得了长足的进步,金融工具不断丰富和完善,但再先进的金融模型似乎也无法阻止金融泡沫的产生,而投机资本正是催生泡沫的主因,特别是随着国际金融一体化的推进,金融资本在国际间大范围流动的阻力越来越小,交易成本越来越低,这种资金无摩擦的流动使得金融泡沫更容易产生,规模和影响也越来越大。例如08年美国的房地产泡沫破裂导致全球陷入金融危机,至今都未能完全恢复。本文正是试图探讨投机资本是如何催生金融泡沫,金融泡沫的产生直至破裂具有哪些特征,最后具体到我国目前的房地产泡沫现状及解决途径。

二、投机资本的利与弊

牛津字典对投机的定义是:对商品、股票和证券等的一般性买卖行为,与普通交易或投资不同的是通过市场价格的上升或下降来获取利润。根据这个定义,所有那些买入(卖出)某一样资产只是为了今后能够以更高(更低)的价格卖出(买入)的交易都是投机性交易。而以投机性交易为运作手段的资本就称之为投机资本。

投机交易依靠不确定性而存在,不确定性既是投机交易的利润来源,同时也是风险的源泉。但投机资本的存在对金融市场的发展是有好处的,并且是必不可少的。期货市场就是最好的例子,众所周知,期货交易由于高杠杆化,具有高收益、高风险的特征,然而最初期货交易的诞生却是为了规避风险,也就是套期保值交易。一直到今天,期货市场存在的主要目的就是为了帮助生产者通过套期保值交易规避价格波动的风险,同时为商品进行合理定价。但是如果市场中仅有生产者或称套期保值者,出于交易者人数较少及交易方向趋同等原因,套期保值交易往往难以达成,这时就需要众多的投机者进场交易。于是期货市场的存在就可看作是套期保值者通过放弃盈利的机会,将亏损的风险转嫁给投机者,而这各取所需。目前期货市场上绝大多数的交易者都属于投机者,正是投机交易的存在,使得期货市场可以发挥其应有的功能,为实体经济的健康发展做出贡献。

然而投机之所以为人所厌恶,是因为投机交易和投机资本在发挥其应有作用的同时会产生一个副产品——金融泡沫。金融泡沫是指由于过度的投机,使得金融资产价格严重高于其合理的价值的经济现象,这种价格和价值严重偏离的状态难以长期持续,一旦无法为继,资产价格就会快速大幅下跌,导致泡沫破裂。如同投机一样,金融泡沫也有其两面性,在泡沫产生和膨胀阶段初期,其为经济发展提供了新的增长点,经济快速增长,金融资产的持有人也从中获取了丰厚的回报。然而随着泡沫进一步膨胀,价格偏离价值的程度越来越严重,赚钱效应使得人们开始盲目、疯狂,产业资本不满足于实体经济的利润率而转投金融领域,虽然虚拟财富依然在增长,但是其对实体经济发展的贡献已经越来越小,甚至阻碍了实体经济的发展,最终出于各种原因导致泡沫破裂,由于资产价格严重下降,资产持有者面临巨额亏损,同时债务违约等问题相继出现,导致银行、保险等金融领域资产状况迅速恶化,同时,商品价格的剧烈波动也会通过成本、需求等途径波及实体经济,导致经济下滑甚至产生萧条。

综上所述,投机资本的存在有其必要性,但必须加以控制,否则只会产生一个又一个的金融泡沫。

三、金融泡沫形成至破裂的过程

1.泡沫的形成

根据普林斯顿经济学家Jose′A.Scheinkman和熊伟的研究,泡沫的产生是源于投资者对于重大经济问题的意见不一致。具体过程如下:多空双方对价格的走势有很强的分歧,看空的投资者会抛售甚至做空,但是由于做空的成本非常大,而且风险也很高,所以一般的投资者都不会站在空方这边,这样多方天然就占优势。当价格上升的时候,空方就损失惨重,促使价格进一步上升。而多方以胜利者的姿态出现,引来更多的新投资者,形成了一个“良性循环”。由于市场上有很多群投资者,当一批投资者认为价格过高时,总有另外一批投资者进入市场推高价格,或者是原来看空的投资者转变观点。在不同群体的投资者的推动下,价格会越来越高,泡沫形成。

如果从宏观流动性的角度分析,金融泡沫的产生可以分为两种情况:一种是整体流动性泛滥导致,这时金融泡沫往往产生于资金容量庞大的资产领域,例如股市、楼市等,这样的泡沫往往持续时间较长,规模和影响也较大。但要注意宽松的货币政策只是引发泡沫的可能诱因,但不是充分条件。例如日本在过去20年间长期实行“零利率”的政策,但是依然没有再度引发资产泡沫。另一种是结构性流动性泛滥,也就是市场上整体资金并不十分宽裕,但由于难以寻找到良好的投资标的,使得投机资本集中于少数资产领域,这些资产类型往往是之前被资金关注较少,因此具备足够升值空间的品种。这种情况下产生的泡沫往往存在于一些小众化的投资品市场,例如艺术品、珠宝玉石、红木家具等,这种投资品市场往往依赖其稀缺性而存在,因此资金容量较小,相应对整体经济的影响也有限。

在泡沫的形成阶段,价格刚刚开始偏离其价值,但因投资者对资产价值的判断没有统一的标准,这时候市场中可能有相当一部分的投资者并不是以“投机”为目的的,而一旦价格开始推升,赚钱效应显现,嗅觉敏锐的投机资本就会大举入场,为价格加速上涨提供动力,也就进入了泡沫的膨胀期。

2.泡沫膨胀

泡沫形成时价格的走势是稳步上升,但是进入膨胀期后,价格会加速上涨。在泡沫膨胀期会出现下列的现象:理性的投资者从一开始就看出了泡沫的存在,因此做空或观望。赚到钱的投资者开始抛出手中的筹码,但是有更多的新投资者进入,所以价格还是加速上涨。很多新进入市场的投资者赚到钱,在新闻媒体的报道下,这些人成为众人羡慕的对象,而更多的人也决定一试身手,价格被进一步推高。最初理性的投资者开始怀疑自己的初始的判断,由于害怕错过这次机会,所以也开始买入。在不同的投资者之间,分歧仍然很大,看空和看多的投资者都占相当大的比例。

3.泡沫破裂

泡沫持续膨胀,直到有一天,当资产价格上涨到几乎没有人愿意接受的程度,或者市场上出现重大转变时,泡沫到达了顶点。这时几乎所有的投资者终于达成了价格过高的共识,因此一同抛售。而此时,由于很多投资者承担了过大的风险(比如借债买房或炒股),价格的下跌导致他们(以及他们的债务人)的财务状况急剧恶化,泡沫破灭了,价格的下滑比上升时还要快。这就是着名的明斯基时刻。一般来说,泡沫上涨期(形成、膨胀)和下跌期(崩溃)的用时比例大约为5比3。即如果是一个持续8年的泡沫,其中5年是上涨,3年是急跌。

四、我国房地产泡沫分析

我国目前宏观经济的一大难题就是高企的房价。特别是北京、上海等一、二线城市,房价已经上涨到了百姓难以承受的地步。因此,政府出台了一系列的政策以求平抑房价,如收紧银行房贷,出台限购政策,大力推进保障房建设等,目的就是为了通过抑制投资性购房需求,同时提高保障性住房供给,使房价回归合理区间。

那么我国目前是否存在房地产泡沫呢?通常,房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。就中国而言,过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%,09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长10%的经济体,房价以这种速度上涨也不让人意外。不过,官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋往往距离市中心越来越远,官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司——中原地产也公布大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。用来评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比——即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。而中国的房价收入比非常高:老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套房;而在一些大城市,这一比率最近攀升到了20年。在发达国家,房价收入比通常在4-6年。另一个与房价相关的指标是租金回报率,也就是房屋不动产的资产回报率。据中原地产的统计显示:目前一线城市房产的租金回报率已经跌破了3%,上海更是已经接近2%。这一回报率已经低于银行定期存款利率,说明目前投资房地产的资金并不以收取租金为获利手段,而是依靠房地产价格的上涨,属于典型的投机资本。其实,我们可以用更简单的标准来判断,当绝大多数人都认为房价过高了,买不起房了的时候,就可以断定房价存在泡沫。

与一般的金融泡沫相比,楼市的运行规律稍有不同。楼市泡沫的推动力主要是恐惧。在泡沫的形成阶段,只有比较富有的人群才买房,而随着房价的增高,原来不具备买房实力的人群陷入对未来的恐慌,从而以“倾家荡产”或“创新”的方式加入楼市。因此,市场上会出现各式各样的新奇现象,比如高价倒卖楼号,合伙买房等。另外,楼市几乎没有做空机制,因此理性的投资人最多也就是观望而已,这样楼市就被多方完全占据。另外一个推动楼市上涨的因素是卖方的“惜售”行为,具体表现为新楼盘推迟开盘以等待高价,或者二手房卖主在签约前后仍多次涨价等。惜售行为在泡沫上涨期会助推价格上涨,但是在泡沫崩溃期会导致卖方不能及时止损,加大损失,从而进一步压低房价。在某一个时间,多方的热情退去或是遇到重大的经济或政策环境转变,价格开始下跌,此时市场会等待原来观望的购房人购入从而继续抬高房价,如果还是没有人买房,这就是房价见顶的信号,楼市泡沫开始破裂。

针对我国的情况,可能有多种因素会触发楼市泡沫破裂,例如:信贷大幅度收紧、利率大幅提升、允许资本外流、股市或其他资产市场持续表现良好等,也有可能到了某个时点房价不再上涨,房地产的实际资产收益率为负,从而造成需求下降。

泡沫经济的特征范文篇8

Abstract：WiththerapidlygrowthofChina'snationaleconomy，thedevelopmentoftherealstateindustrywhichisconsideredasoneofthenationaleconomicpillarindustrieshasbeenpaidalotofattentions.Thereasonofrealestatepricebubblehasbeenresearchedthatitcontainedpeculationcreditsupportofthebank，excessivesupportofthefinancialsystem.Somerelevantanalysismodelshavebeensummaried.Thehazardofrealestatepricebubblehasbeenanalyzedandthesolutionofrealestatepricehasbeenputforward.

关键词：房地产；价格泡沫；模型

Keywords：realestate；pricebubble；model

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1006-4311（2013）11-0167-03

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作者简介：贺婷婷（1987-），女，湖南常德人，在读研究生，研究方向为区域经济与房地产；朱红梅（通讯作者）（1967-），女，湖南慈利人，教授，研究方向为土地资源利用与土地经济。

1房地产泡沫产生的原因

1.1国外关于房地产泡沫产生原因的研究现状Hirshleifer认为，主观信念是诱发投机的主要原因。市场中总有一些投资者明知房产价格高于实际价值，但他们确信将来会有更多人愿意以更高的价格购买，因此会不断地购入，最终形成房产泡沫[1]。Harrison和Kreps（1978）认为，如果资产在流动中价值没有增加，而投资者支付了更高的价格，说明这种资产存在着泡沫。

1.2国内关于房地产泡沫产生原因的研究现状刘琳认为，过度的投机需求、投资信贷的支持以及房产行业自身的特点是导致泡沫的原因[2]。易宪容认为，房产市场的泡沫是完全建立在银行过度支持的基础上的[3]。周京奎通过一个博弈分析认为，信念与金融支持过度是房地产泡沫形成的重要原因[4]。李涛等人认为，房地产不同于一般商品，当价格上涨时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生[5]。张明用索罗斯的反射理论对房地产泡沫的形成机制做了新解释。市场价格与参与者的预期之间是相互影响的，由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价正的预期，并在“反射”作用下逐渐被强化最终演变为房地产泡沫[6]。厉以宁则指出，从整体看不要轻易说房地产是泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构。一是产品结构失调，经济适用房、商品房与高档房的结构不合理；二是各地房地产的定价与地方经济发展水平不匹配，属于地区发展结构问题[7]。

对于房地产泡沫的成因，主要包括消费者的投机心理导致房地产的价格偏离其基础价格不断上升，过度投机，信贷支持，金融系统支持等，“羊群行为”使整个行业的非正常发展不再显而易见从而使得泡沫不断产生。

2房地产泡沫检测模型

2.1国外研究模型Tirole[8]和Weil[9]通过世代交叠模型证明了只有在动态无效率中，资产泡沫才可能出现。泡沫存在性的检验缘自著名的希勒检验（Shi1Ier，1981），希勒认为，如果泡沫存在，资产的价格会在其基础价值变化不大的时候异常的波动，引出了资产价格的超常易变性检验，希勒的研究结果拒绝了超常易变性的假设[10]。随后，Flavin和Merton对于希勒检验方法中的变量平稳性发面提出质疑，Merton认为希勒拒绝了市场有效性假设和理性泡沫的存在性假设，由此West构造了两步检验方法，结果同样拒绝了资产价格超常易变性的存在[11]。可见早期对于泡沫的研究中，并没有得出比较一致的结论，而且检验的结果似乎也出乎人们的意料。自从八十年代以来，关于泡沫的分析更多的结合了具体的市场结构以及行为金融的相关理论。

Campbell和Kyle（1988）[12]创建了股票市场的“噪声交易”模型；DeLong（1990）[13]发展了一个基于行为人的正反馈行为的资产定价模型。Allen和Gorton（1991）[14]证明，即使所有的参与者都是理性的，投资者和资产组合管理者之间的问题也会产生泡沫，Allen的模型还指出，资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫，等等。但是这类研究主要是针对于资本市场，其中又以股票市场的研究居多，主要针对房地产市场的研究并不多见，Abraham[15]和Hendershotf[16]分别于1993和1996年对美国的房地产市场泡沫进行了实证的检验，得出了沿海城市的房地产泡沫明显大于内陆城市的结论。HingLinClan，ShuKanLeeandKaiYinWoo[17]借鉴股票市场的泡沫检验方法建立了一个以预期房租收入现值为理论价格的泡沫检验模型，用1985-1998年的季度数据对香港的住房市场泡沫进行了实证研究。Kar-YiuWong以泰国地产泡沫为背景设计了一个动态模型，解释了由于过度乐观而形成的羊群效应是如何产生泡沫以及最终又是如何导致泡沫膨胀和破裂的。

2.2国内研究模型袁志刚和樊潇彦通过局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件[18]。陆磊和李世宏参照JeanTirole的模型来研究居民的房地产投资决策和泡沫的形成与破裂过程[19]。陈日清，李雪增在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上。论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用。并以日本[20]为例进行了实证研究。结果表明，二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用[21]。何正霞，许士春建立了一个跨期替代模型，通过分析居民的微观决策来说明房产泡沫的形成与破灭。研究表明：①只要存在预期房产实际价格上升，便有房产的投机行为引起房产泡沫；②居民预期收入增加和银行过度金融支持会加大房产泡沫；③实际利率的上升和预期收入的下降是房产泡沫破灭的主要外生冲击变量[22]。孙伟，扈文秀在布兰查德和沃森的股票理性泡沫模型（R-B模型）的基础上，通过修改测度因子，提出了房地产泡沫的测度模型，描述了该测度模型中所需数据在我国房地产市场环境下的获取方法[23]。彭建林建立了一个计量经济模型对房地产市场价格泡沫进行了研究。首先选取了6个变量作为模型的解释变量，然后利用我国2001-2003年三年间全国除外的30个省级行政区的相关数据共90对进行回归，在经过检验后，采取了一个模型，据此来预测以后年份的房地产价格泡沫[24]。

王琳，王洪卫为检验北京、上海两市住宅及写字楼市场泡沫的存在性，根据GrantMcQueen和StevenThorley提出的久期依赖理论对我国的房地产市场进行检验；最后得出结论：我国的房地产市场存在投机泡沫，其中上海住宅市场的泡沫更为显著[25]。韩冬梅，刘兰娟，曹坤建立了商品房供给与需求的状态空间模型，把基础价值作为一种状态变量被纳入到模型中，对上海市房地产价格泡沫问题进行了实证研究。研究结果表明上海市房地产价格泡沫已经出现，并且近四年来平均泡沫程度达到22.5%[26]。朱述斌，申云，周洁文（2011）通过蛛网模型理论分析我国房地产市场上银行信贷和房地产价格泡沫化之间互相推动的循环[27]。

3房地产泡沫的危害以及相应的应对措施

房地产泡沫除了对我国经济造成严重的影响外，对我国政治的影响也不言而喻，作为支柱产业之一的房地产如果出现严重的泡沫最后泡沫破灭时，会造成整个国家经济不同程度的瘫痪，民心不稳就容易引发暴乱，对我国政治体系也将是严峻的考验。要采取恰当的措施使之“软着陆”。

3.1防止国际游资的侵扰可以采取的措施包括：首先，制定相关政策严控外资投资我国房地产。商务部刚出台规定严控外资进入我国房地产，但是具体措施还不完备；其次，建立更为灵活的汇率制度。我国虽然宣布汇率制度的改革，但由于浮动幅度仍然偏小，国际投机资本仍然不断流入我国。因此，建立灵活的汇率制度，使我们不再受制于汇率而失去货币政策的独立性。

3.2银行应该采取紧缩的信贷政策在银行利率、过户登记、物业转让和税费等各个环节加大管理力度。严格监控这部分资本的流向，避免过度的投资需求严重误导居民形成的心里预期，造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。

3.3国家应该出台合理的房地产税收政策应当尽快建立起一套规范合理的房地产税收体系，根据住房面积征收不同比例的房产税，全面发挥税收对我国房地产市场的调节作用。政府通过开征空地税以防止圈地、囤积土地，限制以投机为目的的炒地皮现象，同时还可促进土地资源的合理配置，提高土地利用效率。在房地产交易转让环节应强化增值税的征收，增加投机者转移成本，降低投机预期，以控制过快上涨的房地产价格。

3.4消费者应该学会理性思考房地产价格的非理性波动宣传教育消费者转变传统的购房偏好。一旦购房，有些人一辈子为还房贷不敢消费，害怕失业，当外部因素变动，如贷款利率的增加、失业等，可能出现断供，这样因还不起贷款房产被收归银行，对社会的稳定是一个严重的考验。其次，房地产的消费投资者应该量力而行，在自身的承受能力范围之内进行购房消费或投资。

参考文献：

[1]Hirshleifer，J.SpeculationandEquilibrium：InformationRisksMarkets[J].QuarterlyJournalofEconomics，1975：89.

[2]刘琳，黄英，刘洪玉.房地产泡沫测度系数研究[J].价格理论与实践，2003，（1）.

[3]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济，2005，（5）.

[4]周京奎.信息不对称、信念与金融支持过度：房地产泡沫形成的一个博弈分析[J].财贸经济，2005，（8）.

[5]李涛，伍建平.房地产泡沫的成因.评估与预控建筑经济，2004，5：93，95.

[6]张明.从索罗斯的反射理论看房地产泡沫的形成机制建筑与房地产经济2004，2：73，74.

[7]厉以宁.房地产“泡沫”无碍经济发展.http：//2003-03-07.

[8]Tirole，J.AssetBubblesandOverlappingGenerationEconometrics1985，Vol53：1499-1528.

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[10]ShillerRobertDoStockPricesMovetooMuchtoBeJusti6edbySubsequentChallgesinDividendsAmericanEconomicReview，1981，Vol71：421-436.

[11]KennethDWestASpecificationTestforSpeculativeBubblesQuarterlyJournalofEconomics，1987，Vol102：533-580.

[12]MarjorieAFlavinExcessVolatilityintheFinancialMarkets：aReassessmentoftheEmpiricalEvidenceJournalofPo1iticalEconomy，1983，Vol91：929-956.

[13]J.BradforddeLong，AndreiShleifer，LawrenceHSummersandRobertJ.WaldmannPositiveFeedbackInvesetmentStrategiesandDestabilizingRationalSpeculationTheJournalofFinance，1900，Vol45：379-395.

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[15]AbrahamJ，HendershottPHPatternsanddeterminantsofmetropolitanhousepricesNationalBureauofEconomicResearchWorkingPaper1993N04l96.

[16]AbrahamJ，HenderShottPHBubblesinmetropo1itanhousingmarketsHousingRes，1996，Vol：191-207.

[17]HingLinClan，ShuKanLeeandKaiYinWooDetectingrationalbubblestheresidentialhousingmarketsofHongKongEconomicModeling，2001，Vol18：6l-73.

[18]袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析经济研究[J].2003，（3）：34-43.

[19]陆磊，李世宏.微观决策与经济体制：房地产泡沫下的居民―金融部门破产[J].金融研究，2004，（9）：34-50.

[20]邵谦谦，王洪.日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J].中国房地产金融，2003，（05）.

[21]陈日清，李雪增.基于二值响应模型的房地产泡沫预警方法研究[J].统计研究Vol.24，No.9Sep.2007.

[22]何正霞，许士春.统计与决策：房产泡沫的形成与破灭：基于收入与价格预期的跨期替代模型分析[J].2008，（20）（总第262期）.

[23]孙伟.基于R-B模型的房地产泡沫[J].FORECASTING2008，27（4）.

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[25]王琳，王洪卫.基于久期依赖模型的房地产泡沫实证研究-以北京、上海为例[J].2007年城市经济与土地政策国际研讨会论文集.

泡沫经济的特征范文篇9

什么是房地产泡沫？要回答上述问题，首先必须要回答的问题是：什么是泡沫？《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对泡沫所作的定义是，“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引新买主――只想通过买卖牟取利润，对资产本身使用和产生盈利能力不感兴趣。随着涨价常常是预期逆转，接着是价格暴跌，最后以金融危机告终。”中国《辞海》对泡沫的解释是，“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本增长和实业部门成长，金融、证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。”从以上两个定义看出，泡沫是资产价格超过实际价值的经济现象。房地产泡沫指的是由房地产价格严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态，即房地产价格严重背离价值的经济状态。

我国房地产市场是否存在泡沫，依赖于价格与价值之间的关系。当价格与价值相当时，房地产市场不存在泡沫；当价格严重偏离价值时，房地产市场存在泡沫。因此，测定房地产市场是否存在泡沫，主要是确定房地产的价格。

对于房地产市场来说，交易价格千差万别，我国采用的方法是用房价的算术平均数来代表房地产的一般价格。房价的算术平均数能否很好地代表房地产的一般价格呢？如果不能，有没有更好的平均数来说明房地产的一般价格？本文以住宅价格为例进行说明。

一、算术平均数与中位数

1、计算方法。平均数是对经济现象的分析中经常采用的指标，概括表征各种统计数列的基本数值特征，显示数列的一般水平或集中趋势。平均数分为两类：数值平均数和位置平均数。

数值平均数是根据统计数列的各项数据计算的平均数，包括算术平均数、调和平均数、几何平均数等。基本计算公式：

算术平均数也不例外，是标志值的和与单位数和的比值。假设n个标志值为x1，x2，…，xn，则算术平均数的确定方法为：

位置平均数是根据总体中处于特殊位置上的个别单位或部分单位的标志值来确定的代表值，主要包括众数、中位数、分位数等。中位数是出于数列中等水平的标志值，它将数列分作两部分，一半标志值比它大，一半比它小。中位数的确定方法如下：

将n个标志值按照从小到大（或者从大到小）的顺序排列，假设排列后的顺序为：

x1≤x2≤…≤xn（3）

2、算术平均数与中位数比较。算术平均数与中位数都是平均数，用来表征数列的一般水平与集中趋势。由于计算方法的不同，使得他们对数字的概括能力不同，对数字的“灵敏度”和“耐抗性”不同。

算术平均数根据数列的字标志计算而得到，数列中任何一个标志值的变动都会在一定程度上影响平均数的大小。因此，它对数字的概括能力比较强。而中位数根据标志值所处的位置而确定的平均数，某些标志值的变动未必会影响到中位数的大小。

如5个学生的考试成绩如下：75、80、85、90、95。则考试成绩的算术平均数为：

假如说学生的考试成绩发生了变动，变成以下数列：10、80、85、90、95。则算术平均数为：

由于确定方法的不同，算数平均数与中位数之间有不同的性质。从上述例子看出，当最小值发生变动时，算术平均数发生相应的变动，即随着最小值的变小算术平均数随之变小。而中位数并没有发生变动，即中位数不易受到最小值变动的影响。对于最大值的变动，两者也具有同样的特性，即算术平均数容易受到极大或极小值的影响。因此，算术平均具有较好的“灵敏性”，而中位数具有较高的“耐抗性”。

二、房价中位数更具代表性

我国在研究房地产市场泡沫尤其是房价时，通常采用的是房地产价格的算术平均数。计算方法为：

如果将销售房屋分作两部分：普通住房与高档房，则平均房价为：

平均房价

＝普通住房销售价格×面积比重＋高档住宅销售价格×销售面积比重（6）

从式子（6）可以看出，在平均房价的计算过程中，销售面积的比重是权重，当某一类房屋销售面积增大时，其相应的比重增大，它的价格对平均房价的影响加大。当别墅、高档公寓销售面积的比重加大时，房屋的平均价格会上涨。在房地产行业尤其是房价研究时，应当采用中位数而不是通常采用的平均值，否则可能导致结论的偏误。

表1和表2分别是我国1998年～2005年住宅及别墅、高档公寓的销售额及销售面积情况表。（表1、表2）

泡沫经济的特征范文篇10

[关键词]泡沫股票市场检验

abstract:inthispaper,empiricaltestingoftheshanghaicompositeindexandtheshenzhencomponentindexdataonasampleofthelevelbubble,andtheuseofunitroottestonthebubbletofurthersequenceanalysis,themainconclusionsare:thelong-standingchinesestockmarketbubble,bubbleperiod,mostofthelevelofcomparisonhigh,particularlyinthestockpricetorise,thelevelofthebubbleisusuallyfollowedup,thestockmarketbubblecanbeseenrisingroleinpromotingtheobvious.from2005tooctober2007stockmarketanewroundoftheunprecedentedriseinthestockmarketbubbleistheexistenceofanunprecedentedscale.chinesestockmarketbubblebelongstothewholerationalbubble,butlocalnon-rationalbubblesoccurfromtimetotime,andtherapidriseintheindex,irrationalbubblesingeneralthemostserious.

keywords:thestockmarketbubbletest

一、国内外股市泡沫检测理论综述

齐曼与汤姆（zeeman、thom）提出的股市风潮理论，可以称为股市投机与股市泡沫研究的起点，他们将股市参与者区分为“保守者”和“投机者”，从而将投机风险因素正式从股市中抽离出来。随后，布兰查德（blanchard）和沃森（waston）提出投机泡沫理论，指出投机孕育了虚拟资产泡沫，并将成为股市崩溃的直接隐患。他们进一步解释，股市具有很大的不确定性，股票价格的高低常常为人们的主观预期所左右，并不存在一个保证能实现帕累托效率的均衡点。在“羊群效应”下，人们纷纷入市追逐价差牟利，这就形成了股市泡沫，在一定的条件下，即物质财富并未真正增加时，泡沫终将破灭。也正是从这一点出发，众多学者开始研究多种量化指标来衡量股市的泡沫。

萨缪尔森（samuelson）和史蒂格里茨（stiglitz）等先后从理性预期的角度出发，证明在某些条件下经济系统中可能出现理性泡沫。他们论证了当缺乏一个完全的期货市场时，并且期限是无限的话，单凭市场的力量是无法保证经济不沿着一个带有泡沫的路径运行的。谢勒弗(shleifer)和森那斯（surnners）则从市场的非理出发，采用噪声交易模型，研究了资产定价泡沫，得出泡沫创造额外风险、增加经济中的不确定性、减少实物资本的投资收益、使经营者更注重短期效益而忽视长期投资的结论。在具体的股市泡沫检验方面，席勒(shiller，1981)提出了超常易变性检验方法。检验的宗旨在于发现那些实际价格的变动与理性预期价格的变动差别较大的地方。在他的研究方法中，基于一般情况下股市价格遵循对数正态分布的有效性假定。（在该假定之下，对数价格的方差以及理性预期对数价格的方差都遵循x2分布，因此希勒统计量是一个遵循f分布的统计量），他使用了对数价格的方差来描述价格的变动，使用实际对数价格方差与理性预期对数价格的方差的比值来描述两者间的差别。之后的研究中，他又从经济因素、文化因素、心理因素等多方面分析了美国股市1990～2000年的极度繁荣现象，用放大机制说明了投机性泡沫的产生，倡导投资者的理以实现股市的理性繁荣。而克莱邓（kleidon）则认为方差有待检验，因没有考虑影响股票价格波动最重要的因素即未来红利的变化，而存在一定问题。韦斯特（west）又提出了错误设定法，即采用股票价格与基础价值的比较来判断，结果表明股市存在泡沫。法玛（fama）等人进一步探讨了股市泡沫与股票价格和基础价值比率之间的相关关系。

国内对于股市泡沫的研究近年来已经有很多成果。江彦利用因素模型将基础价值从市场价格中分离，检验出我国股市确实存在一定程度的泡沫。黄兴、张维用期限相关方法对我国沪深股市进行了实证检验，结果表明我国股市存在泡沫。屠孝敏(2003)将上市公司的获利能力加入到市盈率的计算中，据此对上海a股市场泡沫成分进行实证分析。江彦(2003)将上证综指月底收盘指数、工业生产指数、居民消费价格指数、狭义货币供应量等指标运用于因素模型，测定出从1991年1月至2001年6月股票市场价格中的内在价值部分，从而将市场价格中的泡沫分离。杨继红、王浣尘(2006)将股市泡沫和内在价值均视为不可观测变量，利用市盈率中含有的股票内在价值的信息，和信贷量中所含有的股市泡沫信息，运用卡尔曼滤波法对股票市场的理性泡沫和内生泡沫进行了估计。其他学者如黄正新(2002)、陈占锋(2002)等也做了类似研究。周爱民采用动态自回归检验方法检验了股市的泡沫。

归纳来看，这些学者的研究方法中普遍都运用了时间接测度法，即通过股价指数、市盈率等与股市泡沫相关指标的计算或通过相关指标的数理统计特性，表征不同时点股市泡沫大小的比较关系。还有众多学者在研究股市泡沫时采用了直接测度法，即在计算股票市场内在价值的基础上，计算股票价格中泡沫成分的大小。吴世农等在假设我国股票市场派息率为零的情况下，根据资产定价模型和市盈率定价方法，提出了股市泡沫的度量模型，然后计算股市泡沫的大小，并根据信息不对称、反馈原理、选美博弈分析非理性泡沫的生成机理，得出我国股市泡沫多为非理性泡沫的结论。潘国陵运用未来股利的折现值作为股票的基础价值，并以过去每股税后利润预测未来每股税后利润，又以预测的每股税后利润替代每股股利，然后对上海和深圳市场1997～1999年间的泡沫进行了测算，结果表明我国股市这三年间的泡沫成分在迅速减少，整个股票市场不存在过度投机的情况。

另外，一些学者通过一些间接指标来研判中国股市泡沫的合理性。如戴园晨从股市运行扭曲及庄家炒作的角度论证了我国股市存在非理性泡沫。冯祈善、孙晓飞(2005)以实业投资的净资产收益率、长期债券市场的年利息率为基础，考虑股票市场的风险溢价后，计算中国股票市场1997～2004年合理市盈率范围，再根据股票市场实际市盈率，判别市场泡沫是否处于合理范围内。

周爱民提出，在市场有效的假定下，短时间内股票未来股利水平的预期不会产生明显变化。而且在稍长时期内考虑，虽然股利的预期会发生变化，但由于股价与股利之间存在着协整关系，股利预期的非线性增长并不会导致股票价格的大幅上升。所以，在短期内，股票的理论价格近似稳定，下一期的预期价格应与当期的价格水平持平。如果前后两期价格水平发生较大幅度变化，则表明股票价格中存在泡沫成分。这样，对于泡沫水平的检验就转化为对较短时间间隔内相邻两期价格水平变化率的测定，当变化率显著大于零时，则认为存在股价泡沫。并且通过分析相邻两个交易日价格水平的变化率，可以探讨我国股市泡沫的状况，区分出当中的理性泡沫与非理性泡沫成分。

二、研究方法与数据

(1)本文借助周爱民建立的一阶自回归模型，分别取上证综合指数和深证成份指数的收盘价作为价格指标，对我国股市泡沫进行检验。

(2)采用动态自回归检验方法。建立一阶自回归模型:

pt=λpt-1+μt

其中，λ为股票价格的滞后一阶的自回归系数，μt为随机波动项，服从一个白噪声过程。对泡沫的检验就是对λ的检验，只要检验其中的λ是否与1有显著差别，其原假设为{ηo|λ-1|=0}。当λ满足|λ-1|=0时，股市的价格水平处于正常情况，即接受原假设时股市不存在泡沫。若拒绝原假设且λ>1，则股市存在泡沫;当λ<1时，股市存在黑子。进行检验时，选择动态的30日等长数据段来计算值。

(3)样本采集与数据处理

以上证综合指数1990年12月19日～2008年2月29日(4217个样本)和深证成份指数1991年4月3日～2008年2月29日(4172个样本)的日收盘价格对

pt=λpt-1+μt

中的值进行动态检验。本文所有数据来源于色诺芬数据库。如图1和图2，其中横轴表示数据点对应日期的自然排列序号，纵轴表示λ值对1的偏离。

三、计量检验结果

(1)股市泡沫的检验(λ序列检验)。分别对上证综合指数和深证综合指数日收盘价格序列进行30日动态一阶自回归检验，得到两个市场的λ序列。从检验的结果看，上海与深圳股票市场拒绝λ等于1的假设，可以得出我国股票市场存在泡沫的结论。依据λ值对1的偏离，可以描绘出上海和深圳股票市场的泡沫水平，如图1和图2。

由图1、图2可见，上证综合指数和深证综合指数在1991～2008年之间均存在较明显的泡沫。比较沪深两市的泡沫状况与综合指数的运行趋势，可以发现:在股指明显上升的阶段往往伴随着较大的泡沫，这说明中国股市的上涨很大程度上是受股市泡沫的推动。就泡沫水平而言，1993年之前最为严重，1994年9月、1999年5月、2001年6月的股指上涨也伴随着不小的泡沫，特别是2006～2007年10月16日达到历史最高位6092.057间，股市大部分时间都有泡沫。还可以发现一个有趣的现象，股市泡沫水平较高往往会伴随有泡沫水平迅速下降并出现股价黑子，一般来说，黑子的水平与前期的泡沫水平大致相当，这实质就是泡沫破裂后过度反应的结果。

(2)泡沫序列的检验。从日均泡沫水平来看，沪深股市泡沫总体变化趋势比较平稳，基本处于持平或小幅波动状态。为判断两市泡沫究竟是理性还是非理性，对泡沫序列进行平稳性检验。按照平稳性的简易判断方法，采用adf方法，对股市泡沫序列进行单位根检验。单位根检验的结果表明:在1991～2008年初，两市泡沫序列的t检验统计量均小于显著性水平1%的临界值，也就是说，至少可在99%的置信水平下拒绝原假设，序列不存在单位根，泡沫序列都是平稳的。

再考察局部泡沫是否具有非理性特征。选取有一定时间跨度的子时段，对股市泡沫序列进行单位根检验，发现在一些时段上不能拒绝原假设，序列存在单位根，泡沫具有非平稳的特征。选取2005年4月30日至2007年10月16日(共计568个样本点)时段的泡沫序列(上证综指在此期间连续攀升并创下历史高点)的单位根检验结果。结果表明:在1%置信水平上不能拒绝原假设，泡沫序列存在非平稳特征，可判断这一时期的股市泡沫为非理性泡沫。

戴晓凤、邹伟等曾经在保证足够样本数的前提下，采用相同的方法检验了股指明显快速飙升的几个时段，发现1991年～1992年8月、1996年9月～1997年9月、1999年1月4日至2001年6月29日期间的股市泡沫，也属于非理性泡沫。这些证据充分揭示了我国股市泡沫总体上属于理性泡沫，也表明我国股市在股指快速上涨时往往还蕴含着严重的非理性泡沫。

(3)实证检验结论。上证综合指数和深证综合指数在1991～2008年初之间均存在较明显的泡沫。沪深两市在1993年之前的泡沫水平最为严重，之后几起几落，每次股指迅速上升阶段都会伴随非理性泡沫的产生，虽然到2001年以后，市场总体泡沫水平出现了明显下降，股票市场的运行趋于理性，但是自2005年4月30日至2007年10月16日期间，股市存在严重的非理性泡沫。概括而言，我国的股市泡沫多为理性泡沫，但整体市场泡沫水平较高，过度投机导致非理性泡沫的现象也时有发生。

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泡沫经济的特征范文篇11

房地产泡沫，是指由房地产投机等因素引起的房地产商品的市场价格严重偏离市场基础决定的合理价格并且待续上涨，由此造成房地产经济虚假繁荣现象。这种价格难以长期维持，最终会像泡沫一样破灭。

解决房地产泡沫的关键，在资金上采取从紧的财政政策，加强金融监管；加大保障房政策力度，增加经济适用房土地投入；开征物业税抑制投机过热等措施。

关键词：房地产泡沫成因危害措施

中图分类号：F293.30文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）05-281-02

一、我国房地产业的现状

伴随着城市化进程和房地产市场的迅速发展，房地产业已经成为我国国民经济的基础性支柱产业，被称为国民经济的“晴雨表”。房地产市场的繁荣和萧条与金融稳定乃至整个国民经济的稳定密切相关。我国房地产业在1996年底走出低迷，1997年进入复苏期，房地产市场进入新一轮发展周期；1998年，在国家住房制度改革、商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下，房地产投资增长率开始回升，2001年开始，我国房地产价格出现了持续上涨势头，到了2007年房地产市场已经出现全局过热苗头，全国大中城市房地产价格出现了大幅上涨，部分中心城市的房价甚至上涨了好几倍，房地产泡沫显现。

我国的房地产市场价格上涨的速度是非常快的，按照市场经济的各种标准而言，房地产价格确实出现了泡沫的迹象，首先是房屋的空置率居高不下，我国主要城市的住房空置率估计高达15%，而美国发生次贷危机时的房屋空置率没有超过3%；其次房价收入比过高，按照世界银行的标准，发展中国家合理的房价收入比（房价收入比＝自有住房市场价值中位数/所有家庭收入中位数）应该在3：1～6：1，而根据中国社会科学院《2010年中国经济蓝皮书》数据，2009年城镇居民房价收入比达到8.3：1，农民工房价收入比为22.08：1，农民的城镇房价收入比为29.44：1，全国重点城市的房价已远超过居民承受力。以北京为例，北京核心区域的房价收入比达到22：1，已明显高于东京、伦敦和温哥华等其他国际大城市，但美国和日本的人均收入是中国人均收入的几倍甚至数十倍，这说明中国部分城市的房价已经高得离谱了。

什么是房地产泡沫？一个大概的房地产泡沫定义可以表述为“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋的价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣”。

“资产泡沫是一系列资产价格膨胀，即在一定连续过程中大幅度上涨，使其市场价格远远超过了它实际代表的价值。产生泡沫的两个主要原因：①投机成为一种潮流，在它推动下价格持续上涨；②资产具有过度的、异常的评价收益。这种过高的评价收益使得资产的市场价格远远脱离了它实际代表的价值，即经济的真实基础。”

二、我国房地产泡沫的形成原因

我国房地产开发投资增长速度比国际水平显著偏高。房地产泡沫形成既有需求的拉动，又有供给制约、制度设计等方面的因素。房地产需求的刚性上涨有内部、外部以及政策因素；内部因素有人口的增长、城市化的发展，生活水平提高后的改善需求，还有商务环境恶化后过剩资本的投机需求；来自外部的因素主要有国际收支顺差的货币影响以及人民币升值背景下海外热钱的大量流入；来自政策层面的因素有房地产入户籍的政策以及市政规划的超前拆迁（如下图）。

在相当长的一段时间内，房地产市场每个参与者都从房价的上涨获得收益，符合市场参与者的利益。一是各级地方政府助推房价上涨。各级政府从卖地到房地产开发、销售等各个环节，都有税收、收费等收益，房价涨其收益增加，房价落其收益减少。二是银行乐见房价上涨。各大银行先将钱贷给房地产开发商，后将钱贷给买房人，房地产市场火爆价格上涨，有利于银行，否则，将形成不良贷款甚至坏账。三是房地产开发商最想让房价上涨。房价大涨收益大增，小涨小增。四是已购买房子的人希望房价上涨，房价上涨，投资收益增加。住房投资需求旺盛是推动眼下中国房价过高最根本的原因，泡沫的刚性特征在我国表现得非常明显。

三、房地产泡沫破灭的危害

房地产行业具有产业关联度高、影响范围广的特点，对国民经济增长的贡献很大。著名独立经济学家谢国忠撰文称，中国正在经历实体经济相对薄弱、资产市场却十分红火的时期，“中国经济最大问题是高房价，不冷却房地产泡沫可能会导致未来的灾难”。

1.房地产泡沫破灭对宏观经济而言，影响经济平衡运行。房地产价格对一个地区经济的增长、产业协调发展等方面都有着重要影响，房地产带动几十个产业链条，只要房地产不能健康发展，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电行业一系列产业也发展不起来，房地产的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关比例达：1：1.7，即每100元的房地产销售就能带动相关产业170元的销售，从这种关系看来，没有房地产的真正回暖，其他制造业也很难真正好起来。由于房地产泡沫是由虚假的高赢利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果，一旦泡沫破灭，将给国民经济的运行带来相当大的冲击和危害。

2.房地产泡沫破灭对金融系统而言，造成整个社会的信贷危机。在目前我国房地产金融链条中，银行处于关键的位置上。通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和住房消费贷款等基本参与了房地产开发的全过程，银行直接或间接地承担了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。央行数据显示，在2009年上半年的7.37万亿新增信贷中，有5381亿元的信贷资金进入房地产开发领域，房贷一枝独秀的繁荣背后，隐藏着巨大风险。单一依靠银行贷款的融资方式使得房地产的发展严重依赖银行信贷，反过来房地产也绑架了整个商业银行体系，由房地产企业传导金融风险是不可忽视的一种危机传递渠道，银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价大幅度下降，泡沫破灭，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆账、坏账，使银行不良贷款比例大幅上升，房地产金融危机不可避免。

3.房地产泡沫破灭对企业而言，造成一些行业运行困难。房地产价格的急剧上升会引起大部分企业生产成本的上升从而使得企业压缩开支，缩小生产规模，导致失业增加；泡沫破灭后，房价大幅下跌，许多房地产企业和与房地产相关企业破产或倒闭，许多在建工程停建或缓建，造成经济萧条；由于价格下跌，人们的投资热情迅速下降，房地产市场可能在相当一段时期内低迷不振，为房地产提供原材料的行业，如钢铁、水泥等，将出现生产能力严重过剩，行业的发展严重受到抑制。

4.房地产泡沫破灭对居民而言，给居民带来生活困扰。高房价已使当今中国的房地产市场基本把住房消费者挤出了市场之外，如果他们想买得起房，就得靠几代人的储蓄积累及家庭未来的收入才行，如果大部分的收入用于偿还房贷月供，住房消费会导致几代人即时消费能力的全面下降。高房价不仅对居民的即期和未来消费都会产生很大的负面影响，而且还会影响到当今中国正在开展的经济结构调整。

四、抑制房地产泡沫进一步扩大的措施

1.在房地产业的资金支持上采取适度从紧的财政政策，防止过多资金流入房地产行业，从而避免房地产业占据资金过多局面，造成市场动荡和金融风险，有利于资本市场资源的合理配置。同时加强金融监管，提高我国银行业自身抵御金融风险能力，从制度建设入手，完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才有能防范房地产信贷泡沫，有利于房地产与金融业的共同发展。

2.扩大经济适用房建设用地，增加房地产建设用地供给是刺破泡沫的重要举措。其方法很多，比如：加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容积率、增加建设用地、放开农村集体建设用地等。政府从土地规划，土地购买、销售、土地使用，制定严格的法律规范，防止土地低价、无序流入少数群体的手中，制定根据不同城市地区居民的收入适合当地经济适用房的申请条件。

3.完善廉租房供应体系。政府每年应从经济适用房中安排一批政策性房源，专项用于解决特困家庭的住房问题，对于部分收入低、家庭生活困难的居民，由政府提供福利性的廉租房。同时根据实际情况的变化，要适时调整放宽廉租房的申请条件和标准，进一步扩大廉租房的社会保障面。

4．通过房产税等形式抑制房地产市场的过度投机。开征物业税对投资需求的影响是比较直观的，直接增大了投资成本。我国在房改之时没有征收住房市场持有环节税即物业税，投资者的持有成本非常低，在宏观调控紧缩土地供给、人民币升值的国内外大背景下，作为理性的投资者，必然选择住房作为投资对象，就这样就出现了房地产价格超出当地居民可支付能力的高速增长格局。降低投资需求关键要降低投资者预期总收益的收益，因此通过征收物业税，降低未来各期收益，有助于降低投资需求。

五、结论

房地产投资给我国经济的发展既带来了利益也带来了风险，只有通过采取合理的政策措施，抑制过热的房地产发展，调节资源配置、扭转经济困局具有重要的经济战略意义。政府的作为在于建立公开、公平、公正的市场基础秩序；房地产商应该在公平竞争条件下为市场提供足够的高质量房产；居民家庭则应表现为理性消费。只有通过多方努力，才能为社会建设有序、合理、和谐房地产市场，才能真正促进我国市场经济的健康良性发展。

参考文献：

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2.戴相龙,黄达.中华金融辞库.中国金融出版社,1998

泡沫经济的特征范文篇12

一、房地产价格形成中的影响因素

在房地产业的形成与完善过程中，价格是供求关系作用的结果，市场的供求状况变化受两类因素的影响，一类是社会经济基础因素，另一类是社会心理因素。在房地产业发展初期，市场机制不完善，没有一个合理均衡的房地产价格，就会存在一个价格发现的过程，也是房地产实际价格寻找均衡价格的过程，此时以社会经济基础因素影响价格发展变化为主。当市场发展到一定的程度，交易量增大，加上房地产投资与投机的需要，以心理预期为主的社会心理因素就会对价格的变化产生更大的影响。

社会经济基础因素中影响房地产需求的有城市人口和收入的增长，其中人口的增长是最基础的，但对房地产需求要转化为有效需求还要有收入的增长，也就是对住房支付能力的提高。

当一个地区房地产业发展到一定的程度，对房地产的投资或投机需求会上升，这样诸如利率、通货膨胀率等经济变量就会作为新的基础性因素起作用。从影响供给的基础因素来看，主要是建筑与开发成本，一般包括土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等，它们的高低会影响到房地产开发商的利润，从而影响供给的量与速度。当然有些基础因素是既影响需求也影响供给的，如利率以及市政建设的投入，利率影响资金成本，市政建设状况直接影响居住和生活环境，如轨道交通的建设会带动周边房地产价格上升。

一般来说一个地区的人口、收入等基础性因素可能在一个时期内较快增长，但不会像房地产价格一样快速增长，所以影响房地产价格的第二个因素社会心理因素也会起较大的作用，在房地产实际需求中，人们不是简单地根据当前的收入与房地产价格来决定是否购房，更多是根据未来预期收入与房地产价格发展来决策是否购房，这表现在一方面家庭融资购房逐渐成为主流。到2003年底，我国个人住房贷款余额已近1.2万亿元，1998年上海房贷户均为15.8万元，而到2004年上半年就达到37.6万元，可以认为人们在用未来的收入购买未来的服务；另一方面，房地产市场仍然存在类似其它资本市场上的跟涨现象，就是人们在看到房地产价格快速攀升的过程中，认为它未来仍会继续上升，于是就尽可能地提前购房。这些心理因素直接影响着房地产市场上的有效需求。

二、房地产价格影响因素实证分析

房地产市场的另一个特征是区域性，所以考察房地产价格也应从区域市场入手，以上海市为例，当地房地产市场的发展经历了两个明显的繁荣期，第一个是1992年以后，与全国房地产市场一样，随着市场化改革的加快，上海放开了房地产市场，房地产开发企业猛增，开发投资规模迅速增加，呈现出供给和需求双活跃的特征。第二个就是1999年底以后，随着整体经济的回升，过去出台的一系列促进房地产需求的政策作用逐渐释放，空置房逐步得到消化，房地产开发投资恢复活跃，房地产交易市场出现了消费高潮，当前这一繁荣期已经持续了四年有余。

考察当前这一繁荣期，它与市场的成熟相伴，受住房体制改革和社会经济快速发展双重影响，可以认为当前的房地产市场既有一般意义的波动周期中的繁荣期的特征，也有房地产业发展特殊阶段的特征，是一个类似发展经济学中的"起飞"期。这样的发展阶段，房地产价格会快速上升并极易产生泡沫。

对上海房地产价格的发展进行实证分析，以(1)式表示房地产价格与影响因素的关系。

Pt=a0+a1Dt+a2Yt+a3Ct+a4PIt+λ1(Pt-1-Pt-2)(1)

其中Pt为t期房地产的价格，假定影响它的社会经济基础性因素主要有居住人口D、居民收入Y、建筑成本C、市政建投入PI，从理论上，它们的上升都会带来房地产价格的上升，而由它们引起的房地产价格上升是价格正常的上升。

影响房地产价格的社会心理因素可以用上期房地产价格上升情况(Pt-l－Pt-2)表示，上期房地产价格上升情况会直接影响人对下一期房地产价格变化的预期，比如一个偶然的扰动带来的价格的上升会使人预期它会进一步上升，这一过程可能持续下去，购房者为了避免以后价格的上升把购房时间提前，这样形成了需求的快速增长，并推动市场交易价格进一步上升。这时当价格上升脱离由基础性因素决定的均衡价格时，就会形成房地产价格泡沫，可以以一个简单的外推型适应性预期模型来解释这一现象。

Pt＝Pt-1＋b(Pt-1－Pt-2)

这一模型就描述了一个价格持续上升的过程，第t期的价格主要受第t-1期价格与t-l期价格比第t-2期价格上升的幅度影响。

对方程(1)进行估计，其中所有数据都采用1990年到2003年实际数值的对数值，人口数为常住人口数，考虑到我国的户籍制度，户籍人口已不能较好地反映当地人口对住房的需求。收入采用人均可支配收入，建筑成本为商品住宅平均造价，城市建设投资选用公共市政建设投资，房地产价格为商品住宅平均销售价格。

从回归结果来看，除收入项系数为负值外，其它各项系数都为正值和理论假定相吻合，从标准化后的数据回归系数来看，其中城市建设投入和常住人口对价格的影响较大，系数分别为0.603和0.413，其次是t-l期的价格上升项，而且t检验在5%水平上显著，总体拟合优度与F检验都显著，因此可以认为这些因素都对上海的住宅价格有较大影响。从社会基础因素来看，相比而言人口与城市建设投入的增长对房地产价格的影响最大，收入的影响不显著，而系数为负是由于回归中多重共线性的存在。从社会心理因素来看，系数为0.118，也就意味着房地产价格上升会由于心理预期作用使未来的价格产生进一步的上升。

三、结论与政策分析

在我们实证研究中发现，影响房地产价格发展的两类因素都起着明显的作用，可认为我国房地产业在迅速发展的过程中，随着国民经济的快速发展和市场经济体制下价格体系的完善，房地产价格有一个寻找均衡价格的过程，此时实际价格的变化主要受基础因素的影响，如人口增长带来对房地产需求的增长，城市建设投资会带来房地产内在价值的提升，房屋建设成本的提高会推动价格的上升，在价格不断上升的过程中，心理预期也起着作用，这意味着当房地产价格既使接近均衡价格时，由于心理预期的作用，价格仍有可能继续上升，也就是说房地产价格泡沫会逐步形成。