关于城中村改造的问题范文篇1

一、“城中村”治理现有模式及弊端分析

以“城中村”治理的内容为标准，可以将现有“城中村”的治理模式分为城市化的治理模式和村落化的治理模式。我们有必要分析现有模式及存在的弊端。

“城中村”的城市化治理模式，其特点在于，以政府为主导力量，村落以及社会力量参与，通过外在的强制力将“城中村”改造成为城市组成部分的模式。该“城中村”治理模式，本质上是城市化与现代化的延续，通过外在的强制力，实现城市化对“城中村”的覆盖，最终的结果是将“城中村”原有的乡村村民村落变成城市居民生活的城市社区。而又有两种不同的具体实现方式。一种方式是通过对于原有“城中村”居民房产的置换或征收，对“城中村”地区进行大规模的拆迁改造，其与二十世纪九十年代我国实现城市化的主要手段并无不同。这样的“拆迁改造”模式具有见效快的特点，可以在短时间大面积解决“城中村”问题。另一种方式是依托中心城市化进程累积的资金以及技术，对原有的“城中村”区域进行城市标准的基础设施改造和城市服务的延伸。该手段主要围绕解决“城中村”地区基础设施配套差、欠缺发展规划以及与城市交流欠缺等问题。通过交通、医疗、文化、教育等基础配套设施建设和城市服务的扩张，将“城中村”改造为城市社区，进而实现城市化对“城中村”的覆盖。这样的“基础设施建设”模式，见效相对缓慢，但可以保留原有“城中村”的居民结构，照顾居民的生活模式，避免由于大规模拆迁带来的矛盾与冲突。可以说，政府主导下城市化的治理模式，是目前比较普遍的“城中村”改造模式。

其次是村落化的治理模式。可以说它是城市化与中国村民社会相遭遇后的一种妥协。“城中村”的村落化治理模式以维护原有村民集体结构和生活模式为中心，着力对“城中村”中的“脏、乱、差”以及“黄、赌、毒”问题进行解决，提供村民集体以资金、技术和服务，改善原有“城中村”中服务设施匮乏、基础设施落后的条件，同时在组织结构上，保留原有的村民组织结构，以村民集体企业或者村民村落的形式继续存在。在村落化的治理模式中，起到主导作用的主体是村落和社会组织，政府并非是治理的主导方。政府作为主体一方，在该类型的治理模式中参与的程度没有城市化模式那么具有规模性。虽然客观上仍需要政府在一定范围内的参与和介入，但政府参与的程度是有限的，角色也是被动的。在改造的过程中，事实上依托村落自身的力量与社会力量进行，更多地尊重村落和村民的意志。在改造内容上也尽可能对村落原貌进行保留。因而，村落化的治理模式是对原有乡村村落的最大程度保留，最终改造的目标是乡村村落的现代化，而非城市化。在部分具有历史文化价值或有明显宗族聚落聚居的“城中村”治理中，多以村落化的治理模式进行，政府一般对这样的“城中村”改造持放任的态度，起引导的作用居多。

我们有必要分析“城中村”治理现有模式的症结及弊端。可以说，政府不同参与程度下的城市化治理模式和村落化治理模式，虽然在表现等方面有着不同，但在实践中有着共同的症结――即政府行政意志的恣意贯彻，其隐患在于：第一，忽视治理规划科学性。城市建筑的建设与规划本身具有高度的科学色彩与成分，在“城中村”问题的解决上更是如此。“城中村”中的不少建筑是在原有建筑基础上的加建和扩建，不仅性质上属于违章建筑，同时在结构和安全性上也不能保障。建筑物之间的采光、通风条件不佳，分布也不合理。“城中村”的道路普遍狭窄，道路的排水以及周边的消防设施也不尽人意。整个“城中村”的建筑物建设和公共设施缺乏统一科学的规划，使得“城中村”的生活条件不但不能很好地满足居民的生活需要，甚至不能基本保障居民的生活安全。以科学的规划和安全标准来进行建筑物的整改和道路修整、建设等是政府应当重视的。第二，忽视利益群体合法利益保护。传统意义上的“城中村”是村民聚落的形式，其生活成员以原有村庄内的农民为主。但在城市化不断的进程中，“城中村”内单一的组成结构发生了转变。由于“城中村”独特的性质，使得“城中村”的居住生活成本远低于城市的其他地区。“低成本”的集聚效应发挥，使得大量的城市外来务工人员，城市白领、蓝领工人也成为了“城中村”的居民。这样的多社会阶层成员混居的现象，一方面加剧了“城中村”自身的负面问题，同时也使得“城中村”变成了多种利益诉求聚集的场所。这样的复杂居民构成现象在东部发达城市地区表现的尤为明显。第三，忽视对违法行为处理。“城中村”往往是犯罪行为的滋生地。“低成本”的集聚效应使得“城中村”的居民组成多样，既可能有农村人口，也会有外来人口，甚至还有城市的白领以及蓝领。复杂的人口构成使得“城中村”成为了“犯罪”的温床。“黄、赌、毒”、打架斗殴、盗窃抢劫等犯罪行为在“城中村”中屡见不鲜。

二、“城中村”依法治理模式的思考

“城中村”的治理模式应当进行转变，其转变的核心就是实现对存在于现有两种模式中行政恣意的限制，也就是用法治的手段来实现对“城中村”的治理，即“城中村”问题的第三种治理模式――法治化治理模式。

当然，这涉及如何理解法治。就中国的法治概念，我们认为内涵包含三个层次：第一，国家层面。法治首先是一种治国的方略。[1]1997年“依法治国”作为《宪法》第十三修正案，正式被写入了我国宪法。2014年党的十八届四中全会首次以党的全会的形式专题讨论了全面推进依法治国具体方案，并出台了《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》，并再一次强调依法治国是党领导人民治理国家的基本方略，依法执政是党治国理政的基本方式。这说明，社会主义法治首先是以国家治国方略的形式存在的，具有统帅性的作用，是法的工具性价值的体现。第二，社会层面。法治表达是一种社会秩序与社会状态。社会在完备的社会主义法律体系指引下，政府依法行政，公民自觉守法，社会自觉形成守法、遵法的意识，社会秩序在法律法规的规制、调整下达到稳定、和谐、有序的社会治理状态。第三，公民个人层面。人的尊严与自由是法治的核心价值，[2]所以法治概念的核心内涵也应当包括对于公民基本权利的保护。在一个法治国家中，公民的基本权利将得到很好的尊重与维护。国家的法律法规对公民的基本权利在立法上要予以确认，行政机关对公民的基本权利在行政上要予以维护，司法机关对公民的基本权利在司法上要进行最终的保护。

“城中村”治理的法治化，便是要在法治内涵上，对现有的“城中村”治理模式进行重新定义。“城中村”的法治化治理模式在宏观上，是对所有“城中村”地区治理的指导性原则，无论是否存在不同地区，不同风俗，不同的“城中村”地区治理方案的差别，但治理模式均为法治化治理;在微观上，是要通过法治来实现过去治理模式中政府各种行政恣意行为的规制，使得政府恣意治理“城中村”变成政府依法治理“城中村”。就具体内容而言，有以下几点。

其一，法治价值在“城中村”治理中要有所体现。现有的两种治理模式的出发点是立足解决“城中村”的“脏、乱、差”等社会问题，其视角是政府视角。法治化的治理模式出发的视角并非是单一的行政机关视角，鉴于法治价值在法治化治理模式中的体现，该新的治理模式的出发视角同时还兼顾“城中村”居民的视角，是双重视角。法治化的治理模式，便是要将法治的基本价值――自由、正义和秩序，落实到“城中村”的治理中。一方面，它要求“城中村”的治理必须以“城中村”居民的视角为出发点，着力解决提高“城中村”村民的生活质量与水平，切实维护“城中村”居民的基本权益，另一方面，又要求“城中村”的治理必须以建立良好的生活秩序为最终目标，实现村民根本利益的实现。因而，法治化的“城中村”治理方案建立在对村民权益维护的基础上，充分尊重和照顾村民的合法利益需求和主张，切实为居民重新打造良好的生活环境为最终目标，而不是简单地实现对于“城中村”“脏、乱、差”等社会问题的解决。

其二，法治程序要求“城中村”治理的规范化。原有“城中村”治理模式中最集中的隐患便是对于政府的行政恣意没有限制。无论是何种的治理模式，依然是政府恣意行政意志的产物。“城中村”治理的法治化，解决的便是对具体治理方案中行政恣意的约束和规范。近年来，我国政府为了贯彻依法行政的理念，在不少行政领域开始推行行政体制改革，逐步改变行政恣意以及不受约束、规制的面貌，这为“城中村”的法治化治理提供了思路。《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》也为“城中村”治理的法治化指明了方向。理论和实践表明，程序是限制恣意的最佳手段。[1]法治对于“城中村”问题治理方案内容的规范化，表现在运用法治的程序将治理、改造的方案内容，在决策、执行、监督等方面进行整合，详细贯彻表现为三方面。

第一，加强“城中村”治理的决策机制法治化建设。“城中村”的改造、治理方案必须依据不同地区，不同“城中村”的情况具体进行，客观上要求政府对“城中村”治理方案的选择决策必须科学。采取政府主导的城市化治理模式，还是政府放任的村落化治理模式，都要经过科学的决策，科学合理的产生。依据党十八届四中全会的精神，在“城中村”治理方案内容的制定、决策上，一是要把公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论决定确定为“城中村”治理方案决策的法定程序。二是要建立重大决策合法性审查机制和重大决策终身责任追究制度及责任倒查机制，以便于日后发生责任事故与问题的追究、惩处。三是在“城中村”的治理方案内容确定上，行政机关要推行政府法律顾问制度，由政府的法律顾问对政府作出了治理方案进行评估，与专家、第三方评估结合，加强治理方案的科学性，便于“城中村”问题的切实、真正解决。

关于城中村改造的问题范文1篇2

关键词：城中村；改造；设想；效果

一、“城中村”的提出

随着城市用地的扩展，越来越多原在郊区的村庄被纳入城区范围，原来的村庄变成了城区，有的甚至变成了城市的中心。位于城市边缘的村落，逐渐被城市合围并同化，但是一些村落由于种种原因被遗留下来。这些被城市用地所包围的村庄随着城市的扩展，从上个世纪80年代到90年代，在经济利益的驱使下，村民们自发地在村里见缝插针地造屋建房用于出租。这里除了一部分是原来的村民，还聚集着大量的外来打工者，逐渐形成一种特殊的城市形态“城中村”。这些村庄在城市发展的带动及影响下，发生了明显的由乡村转向城市型的变化，但因土地、户籍、人口、行政管理等多方面的城乡二元体制，它们又没有真正纳入城市的统一规划、建设与管理，其发展具有很大的自发性，在生产方式、生活方式、建设景观及社区组织等多方面，更是保留浓厚的农村特征而与城区存在明显差别。

二、“城中村”的现状分析

我市的村庄大多为二层联排式住宅为主，违章建筑夹杂其中，归纳起来有以下共性：

1、“城中村”目前还没有形成惊人的高容积率，房屋以二到三层为主。违章房屋主要在原有房屋之间或之上违法加盖，合法建筑与违章建筑泾渭分明，改造拆除比较容易。

2、“城中村”的状况正在不断恶化，随着我市经济的不断发展，进城打工及流动人口的不断增加，以及受拆迁赔偿的经济利益的驱使下，村民正在着手将房屋不断加高，违章的房屋由一层变成二层三层，如果不及时加以规划改造，那么今后改造的成本将会越来越高，难度也越来越大。

3、“城中村”一般面临城市主要道路，沿街面长、商业潜力较大，可以根据居民劳动力的特点，进行有组织的商业开发，利用居住优势来解决村民的就业问题。

三、“城中村”所产生的问题

1、安全问题

在经济利益的驱使下，违章建筑见缝插针，形成了“一缝天”、“贴面楼”等，在原有老建筑物的基础上加盖两层，原有建筑不堪重负，出现了地基不均匀沉降、墙体开裂、楼板开裂等现象，由于建筑密度太高，一旦爆发火灾，消防车根本无法开进去，建筑本身又无任何消防设施，后果不堪设想。

2、治安问题

由于“城中村”中村民文化程度、就业技能相对较低，其收入大多靠房屋租金生活，由于居住人中结构复杂，外来租住人口在“城中村”中所占比例较大，而且流动频繁，治安管理非常困难，打架斗殴、偷窃，非法传销的社会丑恶现象屡禁不止，使之成为滋生“黄”“赌”“毒”的温床。

3、健康问题

由于村庄中的基础设施不堪重负，生活配套设施凌乱无序，基础设施不完善，道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理等基础设施不配套，缺少公共绿地、体育等设施，违法建设、违章搭建、乱倒垃圾等现象突出，房屋拥挤、通风不畅，部分地区污水横流，居住环境阴暗肮脏、空气污浊，极易引发大规模流行性传染病。

4、社会问题

“城中村”的出现造成了城市的大量浪费，给城市规划、治安、景观、环境卫生、消防等方面带来了许多弊病。同时这也与我们的“园林绿化先进城市”、“宜居城市”等称号格格不入，严重制约着城市健康发展。由于居住者的特殊性，空间的拥挤和隔断带来了个体的孤独。这些居住者遇到困难时不知道向谁求助，遭到伤害时无人知晓，生活在“城中村”中显然获得了一些便利，如生活支出少，但失去了安全的保障。

四、“城中村”改造的必要性

城中村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全，治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流，垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了漯河市的整体面貌。城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城市化进程的必要之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程，德政工程、千秋工程。城中村改造有利于推进城乡一体化；有利于建设城市新社区；有利于培育现代新市民；有利于保障农民新生活，有利于构建管理新体制，有利于倡导社会新风尚。

随着漯河市建设步伐的加快，城区内的村庄对城市基础设施和重点项目建设的制约已越来越明显。加快“城中村”改造，妥善解决城中村改造拆迁补偿安置问题，对维护好群众的利益，提升城市品位、进一步加快城市化进程，实现集约利用土地、快速推进漯河市开发建设，构建和谐社会，具有积极的促进作用。

五、“城中村”的改造的设想

首先我们反对强制性拆迁建设的改造方法。在中国目前的情况下，拆迁不会使城市贫民窟消失，而只是将其驱赶到更加边缘的城市角落，低收群体将丧失居住在城市中心的便利，而新建住区只会变成房地产商向城市高收入群体谋利益的工具。此外，拆迁重建会因为房地产利润的驱动而带来更高的容积率，加重城市负担，同时还会造成社区归属感和邻里环境的消亡。所以，“城中村”的改造成果，最终将落实在村民通过合理合法的收益，来提高生活水平和建筑环境的改善上，但整个改造过程却是一个综合性的社会问题。在改造的博奕中存在着三方对奕者――村民、开发商、政府，最终的改造方案，将是三方利益的平衡，村民们的要求是在改造过程中保护他们的租金收益，或对损失的租金收益给予补偿，房地产商的要求是在投资改造中至少获得平均收益，而政府的要求是避免财政的压力和保证社会的稳定。

规划原则：“引入资金、政策配合、拆除违章、调整功能、整治环境”，在此原则的指导下，规划从以下几个方面入手：

1、综合效益

在改造的同时解决城市边缘人口就业，创造村落综合效益。

对村庄的结构布局进行结构调整，按照功能的不同进行调整，对现有房屋进行拆迁改造。沿城市干道建造商业网点，作为就业区，为村民提供就业机会。沿内部干道建造社会服务区，其余用地作为居住用地，可建造单元式住宅楼，来容纳改造中所需要搬迁的居民，或部分社会需求。

按照劳动力市场等级的划分，村民大多都属于等级较低的劳动者，就业的方向主要以第三产业为主，就业区可以为小规模的街区购物中心、餐饮店等。在城市中小规模的街区购物中心的密集模式和大规模区域购物中心的零散布局是共存的，消费者到区域购物中心的购物旅程长，但频率低。然而到街区购物的旅程短，但频率高。因此，街区购物中心的建立，可以改善周围区域居民的购物条件。

建议采用股份制经济和个体经济相结合的模式，引导村民参与市场经济。比如：可以成立股份制公司，村民集资入股，经营管理街区购物中心以及社区服务中心，这样可以提高村民的劳动积极性，也能够对其损失的租金收益给予适当的补偿，另外，还可以从市场引入资金，政府出台相应的政策，对参与投资改造的开发商在其它地块的开发给予优惠条件，来保证开发商的平均收益。

2、社会场所

在改造中合理塑造交往场所，促进居民的心理认同。就目前漯河市的“城中村”而言，村民们文化水平低下，精神生活贫乏，大多在麻将桌和场、游戏机上消磨时间，因此，改善居民的闲暇时间的生活方式，提高村民的精神文化生活的质量，塑造居民交往场所是“城中村”改造中的重点之一。在“城中村”改造中，全盘推倒重建不一定是最佳途径。因此，对于“城中村”的改造，我们应因地制宜，保留原有的村落形态为策略。首先疏通村落的建筑形态脉络，拆除违章建筑，恢复原有道路网络，在维持原有建筑秩序的同时，满足消防要求。在规划中，把村落的空间形态分为三个区域：居住区、服务区与就业区。把居住区分为若干组团，每个组团40―50户，使组团内的居民相互联系，相互帮助，形成良好的邻里关系，就会更快，更有效地组织起自已的集体活动和解决共同的问题。服务区可分为两部分，第一部分是沿村内街道的带形生活服务区，布置菜店、诊所、幼儿园等，第二部分是沿城市干道布置，充分利用沿街界面的商业价值，建筑形式追求商业氛围，同时兼顾村落的脉络。此外，还可以拆除部分沿街门面房，形成内凹的入口，把人引入内部小型的商业广场，以减少其对道路的干扰。

通过对“城中村”的改造，使居民在感情上和心理上具有对该村落的认同感和归属感。村里的小品、绿化以及活动中心，良好的场所品质使居民们流边忘返，无形中它们便成为人们心目中共同的认知场所。居民们在此休憩娱乐、消除疲乏、互相交谈并增进交往，从而形成一个积极稳定的社区氛围，人们在心理上真正成为村庄的主人。

六、城中村改造后的效果

1.进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。

2.进一步推进全市“五城同创”，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力。

3.进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。

4.进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。

关于城中村改造的问题范文篇3

一、××ד城中村”现状

×××城关镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新×××建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是×××建设和长远发展的一个根本性措施。

二、“城中村”改造面临的问题

（一）拆迁补偿问题

1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。

2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。

（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。

（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。

（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。

三、“城中村”改造的几点建议

（一）政府主导，做好拆迁补偿。

1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。

2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。

（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。

针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：

1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。

2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。

3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。

（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。

“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。

关于城中村改造的问题范文

【关键词】城中村改造；城市化；问题；对策

城中村现象是伴随着城市的不断扩展而出现的一个特殊的城市问题，是社会经济发展到一定阶段的产物。从广义上来讲，城中村是指在城市化进程中原有的农村聚落纳入城市建设用地，它是从乡村到城市转型的一个过程，具有不完整性，有显著的城乡二元结构的地域实体。从狭义上讲，城中村是指农村村落在城市化进程中，因为村民的全部或是大多数农业用地被征用，农民转变为城市居民，但是仍然居住在原村落，保留着农村的管理体制和方式，被人们称作“都市里的村庄”。[1]城中村是以地缘和血缘关系为纽带所形成的城市和农村的结合体，它既具有城市的独立性又有着农村的封闭性。

一、济源市玉泉办事处概况及特点

济源市地处河南省西北部，1997年从焦作分离出来上升为省直管辖市，是中原地带一个充满活力的新型城市，济源市共有5个街道办事处、11个乡镇、50个居委会、484个村委会，济源市自2007年开始实行城中村改造。玉泉办事处位于济源市区东郊，辖23个居委会，占地面积31.6平方千米，人口为3.8万人。①玉泉办事处从2009年底进行城中村改造，涉及到环城路内的段庄、南堰头、西水屯、亚桥四个居委会。玉泉办事处位于城乡结合地带，受城市与农村二元管理体制的影响，其自身存在着特点：第一，城中村没有统一规划的建筑群，私建乱搭现象随处可见，原有建筑群结构较差，分布密度较浓，空间布局混乱，通风采光条件差。第二，用地管理混乱。居民用地、农业用地、工业用地、商业用地相互交织，土地资源没有得到充分合理的利用。第三，城中村基础设施不完善。无公厕，无公共活动场所，没有成立垃圾中转站，没有统一的停车场。村民居住卫生条件较差，排水排污系统不通畅，加上居住人口密度大，严重影响村民出行。

二、城中村改造中面临的问题

（一）思想和认识上的问题

1.村干部思想上的障碍

城中村改造首先遇到的是村民大规模的拆迁问题，这也是这项工作中最困难的事情之一。第一，在之前的先行改造试点的村子中出现过一些“钉子户”，例如：亚桥居委会还出现过村民集体上访事件，在当地引起了很大的轰动，使得部分村干部产生畏惧心理，避免给自己带来麻烦。第二，有些村干部认为，城中村改造会损害他们自身利益，因为村里的集体资产原来是由他们来掌管，但是城中村改造后人员会进行重组，有些村干部可能就失去了这些权利和利益，他们在行动上不愿意配合和支持，在思想上产生抵触，对立情绪。

2.村民思想上的障碍

一些村民尤其是中老年人，传统的生活方式令他们已经习惯了现在的生活，认为小区楼房上下楼梯不方便，所以不愿意住进政府安置小区，还有一部分村民对改造后自己的生活出路问题存在着担忧，根本不愿意拆迁别处。其次，城中村的村民文化水平程度普遍较低，相互沟通交流难，难以做通村民思想工作，阻碍了城中村改造的进程。最后，绝大部分村民都有着政府对他们的承诺不兑现的忧虑——经济上和精神上的损失得不到合理和应有的补偿，如果政府不能消除村民这个后顾之忧，改造的阻力和障碍就会更大。

（二）拆迁安置补偿问题

城中村改造中，最难解决的就是村民的安置补偿问题，其实安置问题是导致拆迁困难的主要原因。目前，城中村村民的收入来源除了集体经济，就是以出租房屋为主，改造后绝大部分村民失去了一些经济来源，在经济上造成了较大的损失。另一方面，现行的补偿标准并没切实按照政府标准进行，缺乏统一性。在济源市X村实行的是货币补偿和住房安置补偿两种措施。在货币补偿方面，绝大部分的房屋拆迁补偿标准按450元/平方米为基础进行赔偿，不包括地面附属物，然后再根据房屋建设主体本身，对装修方面进行补偿，而各个房屋装修之间存在着差异，装修补偿没有明确规定，装修补偿问题难以解决，拆迁工作又受到巨大的阻碍。在住房安置方面，X村实行的是拆迁户每家有一套160平米的房子，而在Y村除了货币补偿外，拆迁户是一套120平米的大房子和一套80平米的小房子。各个拆迁区的补偿标准执行不一，各村之间存在着差异，甚至各个拆迁主体之间也都不一致，导致被拆迁者心里不平衡，相互之间进行比较。拆迁过程中存在着“拆不动”和“拆不起”的现象，拆迁工作很难进行下去。因此，安置补偿问题就成了城中村改造中的重点难题。[2]

（三）社会保障问题

目前，我国城市居民的社会保障体系还未完善，特别是城中村的农村居民，即使政府已经做出了相关规定，但是他们依然得不到和城市居民同等的待遇，例如在子女入学、村民就业、贷款、养老等问题上都存在着诸多差异。加上城中村村民自身文化程度不高，没有特别的技能，在城市中难以找到工作，生存和生活上得不到保障，更何况如果在改造中没有建立与城市居民相同的社会保障体系，村民的生活压力就会加大，改造的积极性就会降低。只有解决了村民的基本生活保障问题，社会保障体系逐渐完善，才可加快城中村改造的进程。

三、对城中村改造的建议和对策

城中村改造不是一个单纯的由拆迁到重建问题，它涉及到社会、经济包括政治等问题，解决好城中村问题，必须正确处理好政府、集体、村民之间的利益关系，针对以上问题，本文提出了一些对策。

（一）广泛宣传，加强舆论引导

城中村改造的关键之处是村民的意识形态，只有各街道办事处和相关部门通过新闻媒体和各渠道广泛宣传，特别要加大对城中村改造政策、成功典型案例及实施村改造后村民美好生活环境的宣传力度。帮助村民改变传统的生活习性，加强村民对现代化居住观念的宣传，尽快适应这一转变过程。通过大力广泛的宣传，村民对改造政策加深了解，降低其忧虑，提高改造的积极性，使城中村居民自觉地理解和支持改造。除此之外，拆迁部门要切实深入细致的做好拆迁户的思想教育工作，尤其是那些“钉子户”，向他们宣传讲解好拆迁政策，必要时挨家挨户的帮拆迁户分析其中的利于弊，让群众看到村改造给他们带来的实惠，营造一个浓厚、和谐、稳定的拆迁氛围。

（二）因地制宜地解决村民安置问题

安置问题事关村民的切身利益，不仅是一个村民居住的问题，更是一个家庭未来生活出路的问题。到目前为止，我国在城中村改造过程中探索出很多值得我们学习和借鉴的模式。济源市政府可根据各个村的实际情况与特点采取合适的改造方案，坚持区别对待、因地制宜的原则，分类推进，妥善解决好每一村，每一户的安置工作。政府在工作中要严格按照政府规定的拆迁补偿政策执行，绝对不可以自作主张地提升或降低拆迁补偿标准，保证拆迁工作日趋合法化、公正化、规范化。济源市政府对村民补偿安置方案是：村民合法的宅基地上的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。如果选择货币补偿，原房屋二层以下的建筑面积按照市场价格给予补偿；如果选择产权调换的，基本上是按照拆一平方米还一平方米的标准进行安置。②另外，在拆迁前有关部门应详细认真地做好记录，登记好居民宅基地上现有房屋的有效面积，对每户拆迁村民建立家庭档案，确保补偿工作有依据可循。

（三）建立一套完善的社会保障体系

社会保障是城中村改造中的社会阻力，这个实质性问题得不到合理的解决，村民的利益就得不到保障，对基本生存就造成了严重威胁，城中村改造势必停滞不前。据了解，济源市玉泉办事处政府在解决村民社会保障中，都制定了相关的政策。在就业和社会保障方面，政府将改造的村民直接纳入城镇公共就业服务体系，享受免费职业介绍、设立专门机构对其进行职业技能培训，并且可以享受到国家促进就业的小额贷款补贴等扶持政策。在养老保险方面，城中村的村民，可以自己选择参加城镇企业职工基本养老保险或者参加新农保。其中以就业人员的身份参加城镇养老保险的，政府给予本人补贴2/3的费用，其余自己缴纳，但是补贴年限只有3年。达到养老金的年龄时，可与城镇企业职工一样可以按月领取基本的养老保险金。③将转为市民的村民全面纳入城镇居民的教育、卫生、就业等社会管理范畴和失业救济、最低生活保障等社会保障范畴，使村民在改造后不再有住房、就业、医疗、养老等后顾之忧，真真切切的融入城市，适应城市生活，积极参与到改造中来。

四、总结

城中村改造是一个长期的工程，它是以改善村民的生产生活条件为根本，目的在于提高村民的生活水平与质量。因此，城中村改造要坚持“政府主导、村民参与、公开透明”的原则，把城中村改造成为环境优美、设施完善、布局合理的现代城市社区，实现城市建设与经济协调发展，达到共赢局面。

【注释】

①济政（2010）34号：济源市人民政府关于做好今冬明春“3+1”工作的实施意见。

②③济政（2010）41号：济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见。

【参考文献】

[1]张良.衡水市城中村改造过程中存在的问题及对策[J].现代农村科技，2009，（23）.

[2]钟育强.南宁市“城中村”改造的重点难点分析及对策研究[J].中共南宁市委党校学报，2010，（3）.

关于城中村改造的问题范文篇5

【摘要】城中村改造带给城中村村民的的不仅仅是生活方式和居住条件的变化，更有着收支平衡、教育以及心理归属感等问题，这一系列的变化让他们的未来充满着无穷的未知数。如何让村民在城中村改造之后福利得到更好地提升，需要政府、社会等多方力量的共同努力。

【关键词】城中村改造福利变化

城中村改造是改善人们整体的居环境，消除不和谐隐患的重要举措；是完善城市功能，提升城市现代化发展品味的必由之路；是消除城乡二元管理体制，推进城市社会综合改革，加快推进城市化进程的关键环节。在这个改造过程中村民们的合法权益是否得到保护，村民们的生活质量能否得到真正的提升，是衡量“城中村”改造成败的关键。

一、城中村改造后村民福利的变化

（一）家庭收支

实施整体的搬迁改造安置之后，村民统一搬进了按照城市标准建设的小区，这些小区水、电、气、暖、电梯等设施齐全，极大地提高了村民们的生活水平，改善了村民们的生活质量。在城中村改造之前村民的收入来源主要依靠务农和房屋出租，然而在改造之后由于缺乏原有的种植和养殖条件，同时也没有足够多的闲置房间出租，村民的农业收入以及房租收入也随之消失。在家庭开支上，村民原本可以部分自给自足的生活必需品（如蔬菜、家禽）在改造之后要全部从市场上购买；住进小区楼房之后的水费、煤气费、暖气费、物业费等费用对村民来说也是一笔不小的开支。

（二）教育

城中村改造之前，村民子女的教育问题存在着重重的阻碍因素：学校师资力量匮乏，教学经验不足；教学设施、设备资源紧张；政府对城中村学校的教育经费投入不足；家长对子女的教育问题不够重视等等。城中村改造之后，村民的子女的教育环境得到了极大地改善，教育资源的质量也得到了提升。但是同时也出现了城中村村民子女成绩普遍不理想，城中村父母教育方式不合理等问题。导致这些问题产生的原因主要是由城中村角色转变引起的，包括城中村子女由贫到富的转变，忽略了价值观、人生观的建设；城中村家长由忙到闲的转变，忽略了家庭榜样示范教育的重要性；城中村由破到新的转变，忽略了文化、精神的提高。

（三）娱乐方式

作为人们日常生活中不可或缺的组成部分，闲暇时刻的娱乐状况如何直接影响着人们的生活质量。相对而言，城中村村民的闲暇时刻较多。改造前由于大部分村民或多或少都有土地，所以种花种草成了村民的一种较为常见的休闲娱乐方式，同时，打麻将打牌看电视是村民最经常的娱乐活动。而改造之后村民们都住进了社区，社区里自身配套的基础健身器材使得参加体育活动也成了村民的一项娱乐方式。受到城市文化的影响，看书看包的人数也慢慢地增加。除此之外，上网、看电影等娱乐活动也逐渐地丰富着村民的闲暇生活。

（四）心理归属感

经过城中村改造之后，城中村村民的居住环境整体得到提升，但很多固有的生活习惯却难以得到延续，如村民多喜欢走街串巷、与隔壁邻里聊天、打麻将或进行其他多种娱乐活动，但搬入新的社区，与老街坊联系不便，又对新社区服务难以接受和认同，造成心理空虚影响身心健康；其次，刚搬入新社区的城中村村民，与城市居民相比，在成长环境、受教育程度、收入水平、生活习俗等方面均有所不同，很难融合成为一个温馨的大集体。因此，在举办的各种社区活动中参与度也不高，难以洋溢起积极乐观的生活态度，长此以往，有的村民会出现孤独、恐慌等负面的心理因素。

二、提高城中村改造村民福利的建议

（一）建立完善的社会保障体系，提高城中村村民的生活水平

为失去土地保障的“城中村”居民提供必要的社会保障是城市治理的一项重要内容。社会保障的内容应包括居民最低生活保障、养老保险、医疗保险等。确定一定比例的国有土地出让金，建立起社会保险基金；引导村民在土地补偿中拿出部分资金，购买基本医疗和养老保险；实行最低生活保障制度，对于部分生活确实困难的居民，由民政部门给予其必要的最低生活保障；同时，提供更多的就业机会以及相关的就业的指导，多渠道地增加村民来源。

（二）制定对村民福利最具保障的拆迁补偿方案

首先，要结合拆迁改造政策执行的实际和群众需要，对当前的政策进行全面的修改和完善。对于拆迁合法建筑物，可以采用等面积复建补偿的原则，对于违章建筑房屋也给予一定数额的补偿，从而最大限度地保护村民的经济利益；弥补因拆迁带来的租金损失，从而减少改造给村民生活带来的负面影响。其次，要随着经济社会的发展，使政策更加具有针对性和有效性，修改完善政策要充分听取群各种意见，要使政策符合市场定价原则并能为大多数群众所接受。最后，要科学编制城中村一对一策的改造规划，实现与城市建设总体规划和片区控制性详细规划相衔接，合理调整城市用地布局，推动产业发展、片区繁荣，完善城市功能，美化城市环境，提升城市品位。

（三）关注村民子女的教育问题

首先，发挥政府在新屋村改造过程中村民子女教育的指导作用，政府需要加大研究和调研工作，制定相应的教育政策法规，使教育政策法规具有时效性和前瞻性。其次，提高学校的教育水平，强化师资，保证教学；更新教学设施、设备，构建和谐校园，形成良好的W风、校风。最后，发挥家长在教育过程中的引导作用，深化家长在孩子教育上的角色，家长要加强对孩子的心理引导，及时解决他们的心理问题。

（四）关注村民的思想变化

城中村改造迫使村民放弃种地，又砍断了其出租屋经济，使其搬进了城市住宅小区，但是并没有变成真正意义上的市民，所以要关注城中村常年民的心理变化。要更多地举办社区活动并鼓励村民们参加，使其能更好地融入到新的生活环境中去，增强他们的归属感。

城中村改造是城市发展经济的必由之路、必经之路、幸福之路。在这条道路上一定要做好城中村改造的规划和建设工作，保障城中村村民的利益，提高城中村村民的的福利水平，从而更好地促进整个城市的发展。

参考文献：

关于城中村改造的问题范文篇6

[中图分类号]F12

[文献标识码]A

[文章编号]1672-2728(2008)05-0155-03

改革开放以来，随着工业化进程的推进，我国农村的城市化进程也在加速发展，而“城中村”正是我国城市化进程中出现的一种社会现象。它的出现一方面给城市提供了广阔的发展空间，另一方面又严重影响了城市形象和城市品位的提升。因此，解决“城中村”问题成为我国城市建设与发展中必须重视的一个现实问题，它对我国城市化建设健康、有序和良性发展具有重要意义。

一、“城中村”的基本特点

“城中村”是城市规划区内尚未完全向城市转型的原农村社区，是在急剧的城市化过程中，原农村居住区域(包括土地、房屋等要素)、人员和社会关系等就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，仍然以土地及土地附着物为主要生活来源，以初级关系(地缘关系和血缘关系)而不是以次级关系(业缘关系和契约关系)为基础形成的社区[1]。

“城中村”是中国快速城市化进程中的特有现象。20世纪90年代中后期，城市蔓延和郊区化进程加速，边远地区大量土地被征用，城市政府或开发主体为了规避极高的经济成本和社会成本，导致被绕开的村落成为“城中村”，在土地利用、建设、景观、规划管理、行政体制方面表现出强烈的城乡差异和矛盾[2]。

可以这样说，“城中村”的形成，是我国过去长期实行城乡差别发展战略、抑制城市发展，改革开放后则又加快推进城市化，以致导致片面的“人口城市化”的必然结果。这种亦城亦村的“城中村”具有既不同于城市社区又不同于传统农村的显著特点：一是原村集体土地虽然划入城市规划区内，但仍为集体所有，且人均占地面积很少。二是“城中村”的户口性质为农业人口。主体人口以农业人口为主，但从事农业活动的人很少，尚未纳入城市居民的保障范围，没有住房、医疗、养老的保障，作为村集体经济――股份公司的股东，私房租金和股份公司分红成为村民基本的收入来源，这样本村人依赖分红和租金成为“租金食利阶层”，个别人从事简单的体力劳动。三是在经济发展上，产业结构多以第二、三产业为主，城市建设征地的补偿是城中村集体经济收益的一个重要来源。集体经济相对薄弱，“城中村”主要是低层次的物业经济，大多数的集体收入均为土地出租费，土地和资源产出效益不高，个人相对较富裕。在集体经济落后的村庄，管理方式落后松散。四是与城市的周边环境不协调，外来人员多杂，流动人口集中，甚至超过本村村民，职业构成复杂，治安、卫生状况等相对较差，形成了很多治安和社会管理隐患。

上述特点显示，“城中村”虽然在行政隶属关系上已经作为城市的一个社区，但它有明显区别于原城市中的街道居民区，还没有完全融入城市经济与社会生活，并带来了一系列经济社会问题。城中村影响了城市化的质量，是城市持续发展和社会进步的不利因素，由于城中村不仅是一种居住形态，同时也是一种社会形态，因此，改造城中村不仅是实现城市物质形态现代化的需要，是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要，同时也是改善城市环境和社会治安的需要。从这个意义上讲，“城中村”面临着改造、转型的艰巨任务。

二、“城中村”存在的主要问题

随着城市化的不断深入，“城中村”与所在城市的矛盾日益突出，负面作用越来越大，对城市的持续发展和社会进步带来了严重影响，主要表现在以下几个方面。

(一)“寄生型、外生式”的村集体经济问题[3]

“城中村”集体经济以第三产业尤其是纯土地出租、物业租赁为主业，经济收入依赖于房屋租赁收入和土地开发补偿金，是典型的“寄生型、外生式”经济。同时，依靠纯土地出租等外在的经济增长点维持生存，收益量完全依赖物业出租的数量和租金水平，容易受城市政策、物业供给等外在因素影响。村民委员会全面负责村民生活，包括福利以及外来人口管理等，这样的管理模式导致了村民“寄生型”的生存动态和心理状态。由于我国农民缺少受教育和培训的机会，文化素质和知识技能低下，他们在社会上的竞争能力十分有限，所以“城中村”村民就业能力低且门路少，成为“客观剩余劳动力”。部分村民靠房屋租赁收入维持生活，甘愿做“主观剩余劳动力”，过“食利寄生”的生活，成为“寄生型村民”。令人担心的是，如此下去，无论是集体还是个体的经济活力、发展能力都会受到极大的限制。

(二)村民社会保障弱的问题

由于“城中村”和真正的城市管理是两元体制，从而导致“城中村”和城市管理政策的错位。城市实行的是高补贴、高就业的社会保障制度，即有了城市户口就可享有就业机会及养老、医疗等一系列社会保险与补贴，而农村实行的是以群众互助和国家救济为主体的社会保障制度，其保障水平明显低于城市。在城乡分割的二元政策体制下，土地是国家赋予农民社会保障的载体，然而在城市化进程中，由于征地权的滥用(主要是没有严格区分公共利益和非公共利益)，以及没有妥善处理失地农民的安置问题等，导致失地农民既丧失了拥有土地所带来的社会保障权利，同时又无法享受与城市居民同等的社会保障权利，使得失地农民成为既有别于一般农民又不同于城市居民的边缘群体――弱势群体，失地农民面临着极大的社会风险[4]。同时由于我国社会保险起步较晚，目前还没有形成一个健全的社会保障机制，农民社会保险没有建立，购买保险意识也不强，因此，目前的社会保障机制并不能很好地解决失地农民的基本生活保障，逐步失去耕地的“城中村”村民在教育、医疗、卫生、社保等方面仍还保留着原来的模式，“村民”离真正意义上的“城市居民”距离还很遥远。

(三)社会治安及环境问题

“城中村”的人口构成十分复杂，主要来自三个方面：一是当地的原有“村民”；二是租用“城中村”村民住宅的城区市民；三是外来人口。“城中村”成为村民、流动人口和城市居民的混合社区，尤其是成分复杂的大量外地流动人口的涌入，加上管理的滞后，使“城中村”的社会治安问题十分突出、复杂。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事

件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。长期以来，由于基础设施不配套，管理难度大，村庄内部及周边环境脏、乱、差，再加上部分市民和大量外来人口的入住，小企业、家庭作坊的开办，导致污水横溢，垃圾乱倒，环境污染严重，社会治安和环境问题一直比较突出。同时由于他们并非是本村村民，他们的婚育及子女教育等诸多问题无法解决，这也给当地部门带来了诸如计划生育管理等多方面的压力。

三、解决“城中村”问题的对策建议

上述问题的存在，给“城中村”的改造带来了很大的压力，致使“城中村”改造已成为全国性的城市化发展所面临的难题。鉴于此，笔者认为应采取以下措施来解决这些问题。

(一)构建“城市一村民一开发商”的利益均衡机制，以推动“城中村”的改造，同时壮大集体经济[2]。

在目前城中村的改造与建设中，如何实现各改造主体(政府、农民、开发商、低收入租房者)的利益共赢，实现城市主人的共生共荣是摆在城市决策管理者面前的难题。在这种背景下，应该研究在发挥市场配置资源的基础性作用的同时，发挥政府在各改造主体利益博奕间的调节作用，提出城市可持续发展条件下的改造对策，指导我国现有城中村问题科学合理解决。“城中村”村民出租屋经济收益的保值乃至可预期的增值成为“城中村”改造的理论起点。由于资金的问题，吸引开发商进入成为“城中村”改造的必然选择。作为改造主体的开发商和被改造主体的村集体及村民均应当是受益主体，政府则作为“城中村”改造“公平、公正和效率”的维护者、监管者和仲裁者。改造的核心是在政府兼顾村民和开发商利益的基础上，明确各方职责，由“政府―村民―开发商”参与协商并制定“城中村”改造规划，由政府职能部门监督执行，并规范和监管村民及开发商的行为。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化规划设计，设计既保留出租屋壮大集体经济，又兼顾开发商收益成为实施的核心。

(二)通过智力支持和教育补偿改善村委会。提高村民的素质

通过“智力补偿”，加大对村委会成员进行现代资产经营管理和相关法律法规的培训，硬化考核标准，把通过培训作为任职条件。村集体租赁收入以村民福利形式在村民中的再分配并不能促成集体资产的持续增值，部分“城中村”将征地补偿金按“村民人头”均分更不利于集体经济的长远发展。鉴于此，应建立“资产资金咨询管理中心”[2]注重对相关专业人才的培养，对“城中村”集体资产运营和征地补偿金加以指导，通过集体资产的持续盈利可以加强村务管理和村民福利事业建设。

可以借鉴广东省广州市黄浦区投资对村民进行大范围的素质教育培训工作的先进经验，增加“城中村”村民受教育和培训的机会，对村民进行有针对性的知识技能培训，激励村民学习工作技能，提高他们的文化素质和知识技能，引导他们参与市场就业。

(三)给予“城中村”村民社会方面一定的优惠政策

“城中村”居民应在入学、参军、医疗、社会养老保险，尤其是城市低保等方面享受与城市居民同样的待遇，使“村民”变成真正意义上的“市民”。四川省成都市出台了《成都市征地农转非人员保险办法》，这意味着成都市“城中村”失地农民已被纳入城镇社会保障体系，享受与城市居民同等的社会保障待遇。这是一个很好的借鉴。政府应通过劳动与社会保障部门出台失地农民社会保障政策，特别在失地农民就业方面，政府应制定失地农民就业政策，对这部分人群应特别关注，把他们的就业问题与城市下岗失业人员的再就业放在同样重要的位置对待，积极引导他们从事二、三产业发展，创办社区服务，纳入劳务输出统一规划，进行培训、中介，千方百计为这部分人创造就业机会。对暂未就业且有就业愿望的人，有关劳动保障部门发给《再就业优惠证》，享有与城市下岗工人一样的就业优惠政策。社会保险部门应制定有关政策，允许村民参加城镇职工社会保险。社保部门应在审核同意后，村集体经济根据自身实际，按照一定的比例向社保机构缴纳养老保险、医疗保险等社会保险费，并按规定逐月续交。

(四)加大对“城中村”流动人口的管理力度

应联合公安、城管、教育、计生等有关职能部门，制定相关登记和定期审查制度，加大对“城中村”中流动人口尤其是外来人口的管理，解决外来人口出具证明困难、子女入学无人管的状态。在确保党的核心领导、村民委员会主导地位的同时，组织带领外来居民参与建设互动，实行民主管理，以激发“以外管外”积极性。与用人单位建立起联系协商制度，以较好的用人环境、工作环境和生活、学习环境留住外来骨干力量，发挥他们在组织带领外来居民参与自我管理、自我教育、自我服务、自我监督上的重要作用。突出服务功能，以人性化服务主导管理，给外来人口提供生活便利，提供求学、求医、劳动保障等优惠政策。同时要重视他们的劳动贡献，尊重他们的创业成果，关心他们的就业、培训和发展等。要大力宣传同驻共建理念，鼓励、引导单位(企业)关心、关注外来人口，让外来居民共享资源特别是公共资源。

[参考文献]

[1]谢志岿．化解城市化进程中的“城中村”问题[J]．特区理论与实践，2003，(8)．

[2]闫小培，魏立华，周锐波．快速城市化地区城乡关系协调研究一以广州市“城中村”改造为例[J]．规划研究，2004，(3)．

关于城中村改造的问题范文1篇7

【关键词】公共租赁住房；城中村；改造模式

1引言

在改革开放后的30多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”即所谓的城中村。以武汉市为例，根据武汉市的界定，城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(1997-2010年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市二环线以内共有147个城中村。鉴于城中村的众多弊端，国内很多城市已经展开了对城中村的改造。

公共租赁住房是指是以满足城市住房困难家庭的基本住房需要为目标，政府提供政策支持、执行政府公共租赁住房政策、纳入公共租赁住房管理体系，限定保障面积、供应对象、租金水平，实行统一租金标准、分类补贴、租补分离、可租可售的办法，面向城镇住房困难家庭出租或出售的保障性住房。公共租赁住房保障模式标志着我国住房保障制度的巨大进步。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。目前许多城市都在积极发展公共租赁住房保障模式。

基于城中村改造的公共租赁住房建设是指将城中村房屋按照公共租赁住房建设标准进行集体改造后纳入公共租赁住房房源体系进行统一管理。同时，符合公共租赁住房标准的原有城中村房屋和已经改造后的还建房直接纳入公共租赁住房房源。政府或公共租赁住房运营公司采用专门机构对原有城中村住房进行评估，按照公共租赁住房建设标准确定需要改造的房屋以及合格的房屋，进而将其纳入公共租赁住房管理体系。

城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。由于特定人群的存在与较低的租金，城中村出租房有巨大的市场刚性需求。城中村租赁市场具有必要性，城中村租住居民一般为城市低收入人群、外来进城务工人员（大部分是农民工）以及部分收入不高的刚毕业大学生，城中村租赁市场承担着这部分人群的过渡性住房需求。随着我国住房保障制度的发展，这部分人群逐步被纳入到我国的住房保障体系中来，成为了公共租赁住房主要的保障对象。可以说，城中村在一定程度上发挥着保障住房的作用，但存在着租住水平较差，租金不合理等问题。因此，将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来是十分可行的。将城中村改造后房屋统一纳入到公租房管理体系中来，可以扩大公租房来源，可以使城中村租赁市场得到合理有效利用。如果改造和管理适当，可以实现各方共赢的局面。

2将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的现实必要性

2.1有利于公共租赁住房建设的顺利进行

住房建设必须以土地为依托和载体，大量建设公共租赁住房，需要的土地资源巨大。但目前我国许多城市存在土地供应紧缺的情况，特别是近些年一些城市的开发使得土地资源处于十分匮乏的状况。如果将公共租赁住房建设在中心城区，则中心城区土地资源的稀缺必然造成其建设成本大的问题，进而会导致后期租金高，将违背公共租赁住房的住房保障性质。如果将公共租赁住房建设在城市边缘地带和郊区，虽然这些地方地价相对较低，土地资源也较丰富，但是这些地方，道路、管网、环境等基础设施建设和生活、医疗、文化、教育配套服务相对滞后，既会影响公共租赁住房项目的建设进度和按期交付，也会无形中增加保障对象的生活成本，比如时间成本等，在一定程度上也会限制了保障对象的工作机会。因此保障对象可能不愿意入住，会造成“区位供需矛盾”，这也将违背公共租赁住房建设的初衷。目前就有部分地方出现了因公共租赁住房位置较偏而导致保障对象放弃入住的情况。可以看到，许多城中村地理位置优越，分布在市中心，生活配套设施齐全，交通较便利。将公共租赁住房建设在这些地区，在一定程度上可以解决某些公共租赁住房因为土地成本过高而建在交通不便利的地方的问题，有效地降低和节约了公共租赁住房保障对象的日常生活成本和工作成本。同时，使城市土地得到充分合理使用，有效的解决公共租赁住房建设中存在的土地制约因素。

除了土地资源，要完成公共租赁住房的前期建设，所需资金量十分巨大。目前，公共租赁住房建设的资金来源目前主要为地方政府。虽然国家政策鼓励社会资本参与到公共租赁住房建设当中来，但由于公共租赁住房投资回报周期长、回报率低，利润率不高，还存在一定的风险，开发企业不愿意投资，没有积极性。在向银行融资方面，公共租赁住房未来运营成本和维护成本会很高，能否收回本金是个问题，投资风险较大，导致银行不愿意投资。因此，资金短缺也是制约公租房发展的因素之一。相比新建公共租赁住房以及以其它方式收购房源，对城中村进行改造可以说是成本较低的方式。

此外，将公共租赁住房集中建设在某些区域还可能存在着另一个问题：即出现所谓的平民窟，造成保障对象的心态不平衡等。而基于城中村改造所得的公共租赁住房房源分布在成熟生活小区，集中和分散适度，可以避免贫民窟现象的出现，可以平衡保障对象和周围居民的社会心态和社会反差，从而极大地化解社会矛盾。

总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设具有现实必要性，可以有效的解决公租房房源不足、选址不当、资金土地匮乏等问题。

2.2有利于城中村改造的顺利进行

目前我国许多城市的城中村存在种种弊端，对其改造具有一定的必要性。然而，城中村改造存在种种困境，包括政府缺乏改造动力、村民利益协调困难等。将城中村与公共租赁住房建设相结合可以更有效的激励各方对其进行改造，可以化解一些城中村改造中不可避免的利益冲突，有利于城中村改造的顺利进行。

由于城市化进程的各不相同，各地城中村存在的问题也有所不同。大体来说，我国城中村存在的主要问题有如下方面：首先是用地布局不合理，存在大量的违章建筑。用地不合理造成了土地资源的浪费。出现大量超出城建、国土部门要求底线的建筑，这些建筑存在着极大的安全隐患。其次是环境卫生差、基础设施薄弱等。此外，城中村还存在着社会问题突出、治安很差的现象。因此，人们通常用“脏、杂、乱”来形容城中村，有人甚至称其为“城市的毒瘤”，对城中村改造具有迫切性。

由于特定人群的存在，城中村租赁市场的存在具有合理性。然而城中村租赁市场住宅租赁存在严峻矛盾和不规范，亟待完善。城中村租房市场缺乏规范的管理，租赁行为一般用口头协议或非正式的私人合同完成。存在大量隐性的租赁行为，由于管理力量的薄弱和地方实际情况的制约使得政府难以介入进行管理，从而导致租赁各方都很难得到相关权益保障。此外，城中村租赁市场一般与城市中开放的房地产市场脱节，成为一个个封闭租赁系统，经营风险很大。因此，城中村租赁市场亟需政府的介入，对其规范化进行监督管理，从而使租赁各方权利得到保障，促进城中村租赁市场的健康发展。

总之，由于城中村存在的种种弊端以及其租赁市场的不完善，城中村亟待改造。然而城中村在改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素，各方利益难以协调。由于制度困境、管理困境等方面的制约，各方缺乏对其改造的动力。将城中村改造后纳入公共租赁住房统一管理体系，有利于政府介入城中村原有混乱的住房市场，对其进行监督管理，可以规范城中村原有的租赁住房市场。

2.3有利于社会资源的节约

目前，在我国，城中村改造和公共租赁住房建设都具有迫切性。将二者联系起来可以实现社会资源的节约。城中村改造需要较多的资金投入，公共租赁住房建设需要巨大的资金和土地投入。将二者相结合，城中村改造所需要的资金与公共租赁住房建设所需要的资金可以系统使用。公共租赁住房建设所需要的土地正好可以实现对城中村土地的合理使用。改造后城中村改造所需要的基础设施建设等与公共租赁住房的要求相结合。同时，城中村租赁市场需要政府的介入管理，将其改造后统一纳入到公租房管理体系可以有效的节约政府的管理成本。因此，基于城中村改造的公共租赁住房建设可以使社会资源得到合理使用。

2.4将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的可行性分析

目前城中村改造存在的最大困境在于利益的难以协调，政府、村民等各方都缺乏对其进行改造的激励机制。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以给各方提供激励机制。

城中村改造首先要保障的是原住村民的利益。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以抓住村民的利益支点和根源。对目前城中村民而言，其大部分收入来源就是租金，将其房屋改造成公共租赁住房之后，其依然可以得到持续稳定房租收益，其利益支点没有改变。此外，随着公共租赁住房的大量投诉市场，必会对原有的租赁市场产生一定的冲击，特别是城中村这种原有保障对象聚居地。城中村租赁市场租金下降是必然趋势，且可能出现需求短缺的情况，即村民需要承担一定的空置风险，对原有以租金为生的村民是十分不利的。而将城中村房源纳入公共租赁住房房源可以确保房屋的出租率，可以使原有居民依然获得相对稳定的租金收入。除了可以得到持续稳定的租金收益以外，改造后村民可以获得更好的居住环境，周边配套设势必得到完善，其生活水平可以得到提高。因此，村民势必愿意接受将其房屋进行改造后作为公共租赁住房使用。

就政府而言城中村的改造可以与城市建设相结合。既解决了保障住房房源短缺问题，又在一定程度上解决了亟待解决的城中村改造问题。就落实保障型住房政策而言，政策落实速度快，政策推行成本小，节约大量政策资金；政策运行费用低，政策效应高，兼顾多方主体利益，政策性租金补贴引导效应大。减少了土地、资金投入，合理的管理机制还可以节省后期公共租赁住房管理成本。因此，政府也有激励机制将城中村改造与公共租赁住房建设相结合。

总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设，一方面可以使得村民有长期租房收益保障，解除他们城中村拆迁改造的后顾之忧，同时获得更好的居住环境等；另一方面满足了外来务工人员和一部分城市常住居民的租房居住需求，弥补了市政建设的不足，同时符合了城市的发展要求，此外，还可以使政府更好的履行住房保障的职责，缓解政府公共租赁住房房源不足的困境。因此可以达到各方共赢局面，具有较强的可行性。

3结语

城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来具有较大的现实意义。同时，基于城中村改造的公租房建设可以给各方主体提供相应的利益机制，因此具有可行性。对城中村实施改造中，政府要合理规范的使用土地，保证房屋质量，维持房屋的可持续发展性。此外，改造过程中要做好原有村民和租户的合理安置。改造完之后要采取一系列措施保障原著村民的利益，帮助其解决再就业等问题。政府应当对城中村原住居民以及租户提供给全面的社会保障。总之，在城中村改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素。同时，公共租赁住房的运作涉及到建设、分配、使用、管理及监督等一系列工作。因此，城中村改造与公共租赁住房建设这两个问题都比较复杂，将二者相结合也涉及到很多方面，本文只是对基于城中村改造的公共租赁住房建设做了一个初步的探究，相关的土地权限、运营模式、管理体制等方面都有待做出进一步的研究。

参考文献

[1]丁倩.关于北京市城中村改造与廉租房建设相结合的可行性研究[J].城镇化与住宅产业及政策研究.2007(1):17-20.

[2]张种.基于城中村改造的廉租房建设困境分析[J].经济研究导刊.2010(29):6-8

[3]谢慧、王琪.城市规划导引下的城中村改造[J].城市规划报.2009(1):246-261.

[4]贾生华、郑文娟等.城中村改造中利益相关者治理的理论与对策[J].城市规划.2011(5):62-67.

关于城中村改造的问题范文篇8

摘要：城中村是我国城市化发展到特定阶段形成的一种特殊的社区类型。目前对改造环境下城中村金融借贷的风险分析研究较少。论文就城中村的发展、改造的现状、金融借贷问题及其风险分析与控制进行了分析，给出了相应的控制方法和建议，可为实际工程应用参考。

关键词：城中村；改造；金融；借贷；风险

引言

城中村不仅是一种居住形态，更是一种组织形态、社会形态、经济形态[1].从时间跨度上，城中村是农村城市化进程中实现城乡一体化的一个阶段；从空间跨度上，城中村是城市范围内的村庄，具有非城非村亦城亦村的特征.随着城市的不断发展、完善，城中村的形成、发展也衍生了一系列的问题，引起了众多的研究学者的广泛关注。城中村是我国城市化发展到特定阶段的产物，是城市化的农民及集体经济组织自身参与市场、发展形成的一种特殊的社区类型。目前关于城中村现象及其问题的研究，大多集中于对城中村产生的原因、经济和社会特征、引发的问题及整治或改造方案等的探讨，通过资料调研，本文主要针对改造环境下城中村金融借贷的风险问题进行分析研究。

1.城中村改造的现状

1.1城中村改造的背景

我国城市化进程的快速发展是城中村形成的客观原因[4].在城市化过程中，为了扩大城市规模，征用城郊农村土地，逐渐将一部分村落包围在建成区内，随着城市规模的持续快速扩张，城市的耕地被征收，而当地的农民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地，形成一种城市包围农村的态势，原有村庄不能得到及时的改造升级，进而形成了城中村.

据预测，十二五期间，我国的城市化率将突破50%，意味着中国的城市化将迎来新一轮跳跃式的发展时期.在城市化过程中，城市政府征用城郊农村土地，要平衡政府，村民，村集体和开发商等各方利益.村民与公司作为独立的经济实体，也具备追求收益最大化的要求.在城中村形成社区实体过程中，其重要的经济原因是社区大众经济起到了关键的作用.城中村的城市化进程，既反映了村民生活方式转型的过程，也是社区大众经济转变经济增长方式的过程.社区大众经济奠定了凝聚社区的经济基础.社区大众经济存在与发展，使得社区治理完善，居民生活改善，农村传统历史文化保护也有了经济上支持，并推进原村社区居民为边界的共同生活体发展。

1.2城中村的改造现状

近些年来，我国不少的大城市及沿海发达城市都不同程度地面临着城中村问题的困扰，有关研究将城中村的改造归结为从20世纪80年代开始至20世纪90年代中期和20世纪90年代中后期两个阶段.第一阶段城中村是城市地域扩张的一种自然延伸，但是这些村庄基础设施建设、商业氛围、配套服务设施等都较落后.第二阶段城中村坐落在繁华都市之中，成为转型中的传统农村社区与城市社区的混合体，社区结构复杂，管理难度大，成为阻碍城市发展的原因之一.

不同城市城中村改造数量对比见表1.数据表明，城市快速的发展，城市周边村庄悄然的进入到了城市，形成了中国独有的“城中村”.城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。

2.城中村改造金融借贷问题分析

2.1城中村改造的资金链分析

城中村改造过程中，资金是最重要的.而这其中，资金链的建立和良性的发展显得尤为关键和重要.城中村改造资金链关系见图1。

由图可以看出，城中村改造资金链是由城中村改造借方和城中村改造贷方共同建立形成的，没有单一借方资金链，也没有单一的贷方资金链.

2.2城中村改造的金融借方问题

现有的农村信用社已经难以满足农村发展和农民生产的需要，但同时，农村的民间借贷情况[5]，也就是非体制内的金融活动异常活跃的存在于农村地区，这样的情况不但会影响国家宏观经济调控的效果，同时也会增加社会风险，并且，存在于民间的借贷行为利率一般远远超过银行的贷款利率，给农民增加了负担，也影响着农业的发展。全国各地经济发展差异明显，而存在于民间的借贷行为也是各不相同，但是它们都有一个共同点，也就是在农村金融市场中占据着巨大份额，与体制内的金融形成了竞争。

2.3城中村改造的金融贷方问题

在交易之前，金融机构需要对借款人进行有效筛选，由于缺乏对借款人所投资对象的各项信息，金融机构难以对各种不同借款人的收益差异进行了解，总是习惯性偏向于积极性的借款人，但这些申请贷款积极的人恰是存在较大违约风险的群体，这在无形中加大了存在的违约风险，由于金融机构不能及时、完全的了解各项信息，所以在借贷的过程中，利率就成为了一种检测信号和机制，但这样的方式反而会导致优质品被劣质品所驱逐，提高借款人的实际利率，会增加违约风险，因为实际利率提高后，接受贷款人出价的为风险偏好型借款人，而风险回避型的借款人会选择退出申请队伍，形成所谓的“逆向选择”。总之，信息不对称通过逆向选择和道德风险增加了交易活动中的信息成本，成为信贷风险的重要来源。

3.城中村金融借贷的风险分析与控制

3.1城中村金融借贷问题的风险体现

城中村金融借贷风险的分类见表2。

信用风险是指资金借贷过程中或赊销过程中债权人可能遭受违约偿还以及其他损失的可能性。信用风险是金融机构面临的主要风险。由于经济的薄弱性和信用客户的复杂多样性，以及金融生态环境不佳等多种因素的影响，客户的信用意识普遍较差，信用风险相当严重，我国农村普遍缺乏一个良好的信用环境体系；监管风险是指由于金融机构数量多，银监机构的监管能力有限，而带来金融机构在经营管理过程中出现的风险；政策风险是指政府的经济金融政策和政府的行政行为对金融机构造成的风险；操作风险是由内部程序、人员、系统的不当与失误或外部事件冲击所造成直接或间接损失的风险；内控风险是指金融机构内部相关风险控制制度、管理流程、监督方式以及核算方式、业务处理流程等内控管理基本制度不完善，操作性不强，导致金融机构经营中出现风险.由于大多数农村新型金融组织受业务规模的限制，为控制机构经营成本，不能建立完善的组织结构和健全的内部控制制度，使金融机构的风险进一步扩大；盈利风险是金融组织由于管理水平不高导致操作失误造成意外和面临农户分散、贷款笔数多且额度小，对分散的单笔贷款的信息采集成本和操作费用呈现出双高而造成的风险.有关统计表明，小额贷款也很难盈利；流动性风险是指商业银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资而造成损失或破产的风险，是指经济主体由于金融资产的流动性的不确定性变动而遭受经济损失的可能性。

3.2应对的措施与方法

基于上述分析，城中村改造的金融借贷问题解决应从以下几个方面着手：

3.2.1争取政府支持，改善政策环境.完善政策引导农村新型金融组织发展；优化农村信用环境；完善农业保险体系；加快农村信用担保保障体系建设。

3.2.2科学审慎监管，提高监管水平.严格市场准入条件；明确的监管目标定位；科学的监管制度安排；加强风险控制能力；完善监管和政策扶持机制。

3.2.3强化法制建设，完善制度.健全风险管理程序，提供法律保障平台.加强农村信用的法制建设，完善农村抵押权制度，构建风险控制政策和程序体系。

4.结语

当前我国进入城市高速发展的时期，城中村作为重要的组成部分得到了更多的关注和重视，尤其是城中村改造过程中的资金问题，不仅关系着城中村改造的效果，也关系城中村的社会经济稳定.本文系统论述了城中村发展、改造现状以及城中村改造环境下金融借贷的风险，并在此基础上提出了针对金融借贷风险的应对措施和方法，可为实际应用参考。

（作者单位：1.郑州大学建筑学院；2.中国人民95995部队；3.郑州大学水利与环境学院；4.河南省渑池县农村商业银行）

参考文献：

[1]郭斌，宋波.开发性金融对西安市城中村改造的启示[J].建筑经济.2009（4）：64-67.

[2]吴修国.城中村改造的金融服务[J].中国地产市场.2013（4）：62-63.

[3]崔慧霞.城市化进程中的农村合作金融转型―以广州市为例[J].农村金融研究.2011（1）：73-77.

[4]付名.民间借贷风险监管法律制度研究[D].[硕士学位论文].辽宁大学，2013.

关于城中村改造的问题范文篇9

关键词：城中村;城中村;政府

一、太原市城市化和城中村的发展阶段

1.太原市城市化发展历程

（1）城市发展恢复期：1950-1966年，太原新区、市郊工业区开始发展，市区规模不断向外扩大，城中村开始萌芽。

（2）城市发展停滞期：1966-1976年，十年“”，城市发展缓慢，城市化总体处于停滞不前甚至倒退的状态。

（3）城市发展重振期：1977-1992年，随着改革开放，太原市城中村土地逐渐被城市包围，呈现出蔓延的态势，城中村逐步形成。

（4）城市发展高速期：1992年至今，太原市市场经济进一步活跃，第三产业高速发展，城市建设用地快速扩张，城市化进程加快。

2.太原市城中村的发展阶段

（1）20世纪80年代以前，村庄发展较缓慢，独立于城市的发展进程。

大多数村庄还在城市的边缘，城市发展缓慢，向外扩展对用地的需求有限，城市的发展未对周围的农村构成较大的影响。

（2）20世纪80年代以后，城市化速度加快，城区内的城中村开始出现。

太原市城市不停地向外扩张，大多数村民失去了耕地，当地的村民保留一部分供居住的宅基地。原有村庄得不到改造，周围商业发展迅速，村民开始对外出售或出租住房。

（3）20世纪90年代以来，对城中村的开发达到新的高潮，问题却日益突出。

随着城市的发展，外来人口大量涌入，村民私自加盖、搭建违法建筑，城中村到处是一派热火朝天的建房景象，环境日趋恶化。城中村问题严重阻碍了城市化的发展。

二、太原市城中村存在的问题及原因分析

1.太原市城中村存在的问题

（1）居住环境恶劣，生活质量低下。

（2）居民构成复杂，文化素质不高。

（3）建筑布局混乱，土地利用效率低。

（4）传统文化丢失。

（5）公共服务及基础设施缺乏。

2.造成城中村问题的原因分析

（1）体制原因。城乡二元管理体制并存是城中村的主要成因。虽然村庄被划入城市规划区范围内，但在行政上仍隶属于农村建制，实行传统的管理体制与运行机制。这一体制给城市的统一规划、开发和建设带来了一定的难度。

（2）政策原因。政府没有将村庄人口、社区纳入城市管理，村庄仍然停留在农村状态。过去政策忽视了城中村问题，错失了改造城中村的最佳时机，导致问题曰益加剧。

（3）经济原因。城市近郊村村民由于缺乏技能和社会保障，只能依靠生活补助和对外出租房屋为生，在利益的驱动下不停地进行改扩建，导致居住环境曰趋拥挤、恶劣。同时，大量外来流动人口涌入市区，他们经济收入较低，自然会首先选择交通便捷、接近工作地且租金便宜的城中村住房作为暂住地。

（4）社会原因。城中村的村民文化素质普遍不高，难以找到合适的就业岗位。另外，聚居在城中村的人口成分复杂，一些不法分子混杂其间，加上缺乏管理、引导，城中村的社会治安问题突出。

三、太原市“城中村”改造模式和策略

太原市目前对城中村的改造有六种模式：拆村并点，集中建设;成片开发，分期实施;等待时机，整体重建;先易后难，滚动改建;择址重建，统筹改造;现状保留，环境提升。

太原市总体规划分区策略如下：中部转型跨越和品质提升示范区――太原中心城;西山生态修复和人文复兴示范区;东山创业宜居和城乡统筹示范区;南部新城建设和城乡统筹示范区;北部生态建设和城乡统筹示范区。

四、太原市“城中村”改造过程中政府应怎么做

太原市城中村改造工作已经取得了突破性的进展，但依然存在一些问题，需要政府找到合理的解决办法。

1.明确政府部门的角色，保持党内纯洁性

城中村的顺利改造离不开政府这一重要角色由“强势政府”向“服务型政府”的转变。政府部门在城中村改造中发挥着不可替代的主导作用，承担起组织、规划、引导、服务和监督的职能。政府管理部门不仅是城市建设的规划者和引导者，更是公共服务的提供者。

2.进一步完善相关法规政策

进一步完善相关的政策法规，调整已有政策中不合理的内容，并进一步制定更具操作性和适合太原市不同类型城中村的详细实施细则和措施，从根本上保证城中村改造的顺利进行。

3.不断提高政策的执行能力

政策执行力不强严重影响了太原市的城中村改造计划实施，因此，应当加强对行政审批及相关部门的监督管理，建立对行政人员和部门领导的问责制度。

4.多渠道筹集改造资金，协调多方利益分配

太原市政府秉着“谁投资、谁收益”的原则，在吸引开发商投资的同时，政府应该设立相应的鼓励、优惠政策，如减免税务、提供政策支持等。除此之外，政府应同银行协商，争取为开发商或者村集体提供专门用途的低息贷款。政府、开发商、村集体共同筹资的方式是一种适合城中村现状的筹资模式。

政府要协调好村民、政府、开发商及改造主体之间的利益分配。政府作为城中村改造的管理者，必须协调开发商与村集体利益的冲突，在确保村民合法利益的基础上，保证开发商有利可图，调动房地产商参与改造的积极性，推动城中村改造的顺利进行。

5.引导村民合理使用征收补偿款

太原市城中村村民拥有大量的房产，在改造过程中会出现“一夜暴富”的情况。由于村民受教育程度低，普遍缺乏理财知识，一旦投资不慎或任意挥霍，会带来极大的风险，因此，政府应当引导村民合理支配和使用补偿款。

6.控制宅基地的建设开发

（1）鼓励村居建设走统建的道路。

（2）限制宅基地的开发强度。

（3）注重保障公共设施的配套

（4）做好产业发展规划。

（5）注重地域文化的传承。

城中村的改造工作是一项长期复杂的工作，它涉及的不仅是环境的改变，更重要的是要提高村民生活质量，改变生活方式使之真正融入并适应城市化的生活。在太原市城中村改造过程中，要坚持政府主导，市场化运作;坚持以人为本，效益最大化;坚持因地制宜，统筹兼顾;坚持完善配置，厉行节约;坚持统一规划，分步实施，让城中村在未来的改造中进行得更加顺利。

参考文献：

[1]太原市城中村改造专项规划（2009-2022）[R].2008.

[2]太原市城改办.太原市城中村人口、土地、经济调查资料.2006.

[3]边宝莲、张和利.太原市城中村现象及其根治对策[J].城市发展研究.2007.

[4]刘子操.城市化进程中的社会保障问题[M].人民出版社.2006

[5]李晓楠.太原市城中村改造问题研究[D].山西财经大学硕士论文.2013

关于城中村改造的问题范文篇10

关键词：城郊旧村改造；公平与效率并重；公平发展；对策

中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：1009-055X(2012)02-0012-06

城郊旧村改造是市场化条件下多元利益主体的博弈。因征地拆迁、城郊旧村改造问题引发的矛盾成为当前城乡矛盾的焦点，土地的强势兼并或垄断、农村土地级差收益的流失、农民依法维权抗争的激化，大大增加了城乡一体化发展关键时期的经济危机和社会危机的风险。［1］实践证明，在城郊旧村改造中，如果不能做到公平与效率并重，不仅效率的提高受到障碍，而且还会引发严重的社会危机。认真研究公平与效率并重视角下的城郊旧村改造问题，正视和合理处置集体建设用地再分配中的经济利益关系，是当前理论与实践中迫切需要解决的问题。

一、相关研究评述

城郊旧村改造相关的是城市更新理论。西方的实践与研究，从1893年美国的“城市美化运动”（CityBeautifulMovement）开始至今，L.芒福德、J．雅各布斯、联合国相关机构、M.蓝奇、E.林德布洛姆等为城市更新的理论进一步发展作出巨大贡献。对西方国家城市更新的实践进行总结，有以下几点启示：（1）由于在理论认识上的不统一，城市更新运动出现了偏差，走过了一段弯路，城市更新早期形成“创口”的治疗已经是目前的主要任务。（2）受“人本主义”思想的影响，先前对贫民窟大规模扫除转向对社区环境的综合整治、社区经济复兴和社区邻里自建的利益相关人参与。（3）综合居住区的更新规划代替单纯物质环境改造的规划，对过程规划和连续规划更加注重，城市更新政策纲领的制定作为必备的内容。（4）住房建设是城市更新的必要内容之一，社区的可持续发展成为社会的共识。（5）以开发商推倒重建方式为主转变为主要由社区自己组织小规模、分阶段的谨慎渐进式的改善。［2］

国内学术界对城郊旧村改造进行了长期研究，主要观点有以下几个方面：1980年代初期，陈占祥把城市更新定义为城市“新陈代谢”的过程。1990年代初，吴良镛基于城市“保护与发展”角度，提出了城市“有机更新”的概念。进入2000年以来，主流学者对城市建设的综合性与整体性更加关注，大量的研究给出了“城市更新”新的理解，如吴晨的“城市复兴”、张平宇的“城市再生”、于今的“城市更新”等。我国学者一方面对中国“城市更新”高度关注，另一方面又没有权威的领军人物。［3］总结我国城市更新的实践，有以下几点启示：（1）注重“人本主义”，加强社区的综合更新规划。（2）随着新型城镇化的发展，城市更新逐渐由城市到农村，更新的广度加强。（3）城乡更新方式以政府主导下的市场开发为主，其他方式并存。

二、新视角下城郊旧村改造问题分析

先期的研究往往将城中旧村和城郊旧村的概念相混淆，两者的共同点是农村居民聚集点的土地利用、空间布局、房屋建设、配套设施、环境与安全等在经济发展和社会管理方面存在严重问题；不同之处是城郊旧村位于城镇现状建成区且城镇基础设施可通达、而城中旧村是指被城镇现状建成区包围且城镇基础设施完善。城郊旧村包括重点新建设地区（城市新区、产业园区）以及城乡结合部一般性旧村庄。城镇化高速发展初期的空间上跳开相近农村居民点的开发方式是造成城郊旧村产生的直接原因。［4］节约集约建设用地和建设宜居城乡是城郊旧村改造的目的，城乡用地布局优化、结构调整、基础设施改善和更新、历史风貌保护等是城郊旧村改造的手段。对于社会公平，在党文件中十七大第一次指出“初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系，再分配更加注重公平”。“公平与效率并重”已是我国今后一段时期发展的总原则，在这一原则下城郊旧村改造主要的问题表现在如下几个方面。

（一）理论研究滞后

先前大量的研究是基于“效率优先、兼顾公平”指导原则下进行，其不足表现在：关注城郊旧村非公共设施物质规划，关注效率的提高，关注利益的最大化；因此，单个方面的公平研究，难以被决策的高层接受，更难以付诸实践而进行经验总结完善。产生这种情况的原因，是我国发展的历史阶段不同所形成的。在我国计划经济向市场经济转换的一个关键发展时期，党的十四届三中全会确立了“效率优先、兼顾公平”收入分配制度，保证了国民经济近20年的健康运行，我国已发展成为世界第二大经济强国。在这期间，虽有学者对公平开展了相关研究及探讨，对村庄改造的公共产品配置进行了规划，但受“效率优先”的影响，基本公共服务设施却大打折扣、难以实现。党的十七大对社会公平给予了高度重视，新的历史阶段应加强农村和谐发展、建设用地集约利用的系统性研究、加强经济公平与社会效率辩证统一研究。

（二）土地溢价分配失衡

在农村，被征用土地的收益分配比例如何分割，权威机构对典型案例调查的信息反馈是：20%～30%归地方政府，40%～50%归企业，25%～30%归村级组织，5%～10%归农民。出让价与征地成本之间产生的巨额差价，绝大部分或被中间商或被地方政府或被腐败的官员所攫取，［5］土地溢价分配严重失衡。另外，在这种土地补偿机制中，还同时存在噪音污染、水污染、土地分割带来的不经济等引起的分配不公。地方政府既充当公共职能又充当市场经济人的双重角色，这种制度设计的缺陷是造成土地溢价分配失衡的主要原因。制度设计的缺失使得政府轻而易举地对市场和产权双垄断，为任期政绩的实现，“以地生财”并实现资产利益最大化就成为各级地方政府首选，“圈地运动”益演益烈。

（三）规划编制的针对性不强

规划布局、市政配套、环境景观改善、公众形式参与等方面是现阶段城郊旧村改造规划设计的主体内容，其研究与实践基本上都孤立在城市规划单学科的有限范围。现实情况证明，政策缺位、市场无序、政府失效等是造成城郊旧村改造难以推行实施的根本原因。面对农民这一弱势群体，他们在经济上已失去了话语权，因此，作为公共政策的城乡规划，必须更加关注市场缺陷的有效弥补、政府失效行为的防止和解决、弱势群体公平发展的推进，用综合性行动计划替代未来蓝图展示的成果，以此来全面解决城郊旧村改造中涉及的社会、政治、经济问题。［6］《城乡规划法》出台后，城郊旧村改造规划中急需加强的内容包括现有土地权属确认、改造资金平衡、公众实质参与等。

（四）原住村民生存竞争不公

当村民聚集点成为城镇建设的一部分时，在就业上被迫向非农转移。在城市中，人与人通过外倾式交往而建立业缘关系，实现社会规范、价值观、工作和生活方式的转变或完成。由于原住村民的文化水平与技能相对较低，户籍制度限制城郊旧村的原住民不能享有城镇的教育、技能培训等福利服务等原因，从事搬运服务、修理或体力工作成为许多村民的唯一选择。并且其交往对象或范围的有限性，也使村民融入城市环境、分享城市文明的进程受阻。改造后，经济与社会需求的不平衡导致有的村民基本生存都成问题，造成了竞争起点的不公平。因此，必须制度创新以确保原住村民生存竞争平稳过渡，必须以全面综合的社区规划为原住村民生存竞争创造物质基础。

（五）技术指标体系缺失

城乡规划作为城郊旧村改造的公共政策，其核心是通过技术指标来实现控制。GB50188-1993《村镇规划标准》是城乡规划标准技术支撑体系的重要组成部分，也是唯一全面涉及村庄建设用地指标体系的标准，但2007年颁布实施的GB50188-2007《镇规划标准》已将该标准废止，实质上已造成村庄规划无建设用地标准的现况。［7］由于新标准还未制定，为应对大量而繁重的村庄规划任务，规划设计单位和管理部门还是沿用《村镇规划标准（GB50188-1993）》。该标准的村庄人均建设用地在体系方面、技术指标方面、理论整合等存在缺项、不完善、不全面等诸多问题。从已完成的城郊旧村改造规划成果来看，出现了诸如用城市的标准、观念来规划建设农村；用城市居民的现状来要求所有的农民；用城乡同一化发展取代城乡差异性互补发展等“城市病态规划”不良情况出现，城郊旧村改造的成果质量大打折扣。作为农村土地红利再次分配中的城郊旧村改造，事关村民当代及后代利益，如果没有处理好，村民将“以身试法”去捍卫“最后一次机会”。

三、新视角下城郊旧村的改造对策建议

十几年来城郊旧村改造的经验和教训，使人们对改造之路有了更清晰的认识即城郊旧村改造必须从商人急功近利的模式向稳步前进、创造和谐社会的“该亚”①模式前进。特别是在经济比较发达地区的城郊旧村改造，无论是政府、规划工作者还是即将面临改造的农民，他们的观念已改变，改造的重点除土地利用的有效合理之外，更多的是通过规划来完善社会问题。

作为全国人口第一大省，广东省现有村庄总数137610个。至2008年底全省有34.60％的村庄编制了规划，其中珠三角有65.94％的村庄编制了规划。［8］发达地区的珠三角如深圳、东莞、顺德、番禺等市（区）建新楼房的比例90%以上且建设标准高；而欠发达地区的粤北、粤西农村，泥砖房和茅草房还大量存在。“最富在广东、最贫也在广东”的现象同时并存。这种差异，要求“城郊旧村”改造对策上要有所区别，有所侧重。

(一)加强改造规划研究，提升编制水平与可操性

通过全面分析现行改造政策、评价其有效性后发现，作为公共政策的城乡规划，在市场经济下已出现了严重的失效现象，产生的原因是改造规划本身已不适合社会发展的客观要求。表现在对物质规划方案的过于偏重，对拆建比、违章建筑界定等环节过于纠缠，而各方最需要最关切的利益平衡改造方案难以形成，故得不到村民的认同，改造规划即使完成也只能束之高搁，无法实施。为此，必须依据我省独享的“旧村庄”改造政策，依据上位城市总体规划和控制性详细规划，对城郊旧村的改造规划进行技术编制；加大公众参与度以充分尊重民意，使城郊旧村的改造规划得到普遍认同而有利于实施；对规划期内的农村集体经济发展安排近、中、远期的实现路径，促进经济全面发展以确保村民原有生活水平不降低。按公平与效率并重的原则，顺应我国新型工业化、城乡一体化发展大趋势，城郊旧村改造规划应重点关注村民利益，统筹兼顾公共利益、村集体利益。

针对城郊旧村改造规划编制的特点，广东具有代表性的内容包含：三个层次的规划即城郊旧村改造的策略规划研究、城郊旧村改造的控制性详细规划图则和城郊旧村改造的专题论证报告。其中，改造模式、成本评估、经济测算、可行性程度、村安置地块及融资地块合理的开发规模和开发强度等是编制的重点和难点。同时，对于城郊旧村改造后由于开发强度的提升、居住人口的大量增加，城镇公共服务设施如交通、公建配置、市政设施等是否能够承受要及时开展相应的专项研究，并作好跟进措施。该亚是希腊神话中的地球之母，在这里引用她是指发展模式向着保护地球的社会、环境与经济和谐发展的方向。

(二)提升土地利用价值，确保改造资金来源

城郊旧村改造有序顺利的开展，离不开资金的保证，谁拥有资金谁就拥有了旧村改造的主动权。城郊旧村由于位于“城郊”的特殊区位，土地资源较丰富，环境好，便捷的交通、较完善的公共服务，是政府和企业发展看好的地方，也是房地产企业竞争角逐“圈地”的好地方。“城郊村”凭借着发展工商服务业的区位便利，土地价格飞涨的优势，收益与福利远高于外界其他地方。这种级差收益源于城市建设投资促成，按公平原则，其提供者――纳税公民（通过政府）应该占有相对应的收益份额，因此，政府应处理好纳税公民、开发商与农民三者之间对土地溢价公平分配的关系。城郊旧村改造的切入点和落脚点是土地资源整合，这也是城郊旧村改造的核心问题。通过土地、房产固化确权和双限确权等“政策突破”，确保城郊旧村改造的各方“经济利益”，以实现“顾及村民的既得利益、让村民得到最大利益”和“政府追求的是社会利益”政府高层新理念。

针对城郊旧村改造资金来源，“珠海模式”值得各地借鉴。在进行旧村改造过程中，珠海市政府巧用市场化手段，吸引优质房地产商投资旧村改造。主要的作法是：“拆一免二至三”优惠政策，确保每拆1平方米获5%以上的合理利润；合理的开发量，保证1/3的开发总量用于原村民回迁，2/3的开发总量用于商品房经营；有效的门槛条件，通过采用公开招标，严格评估开发商的资金实力、拆迁安置方案优劣、商业信誉等；“不求最大，但求最佳”的方案，使新村规划档次得以提升，改造一个，成功一个。通过政策给力“城郊旧村”改造，是新形势下经营城市的又一种有益探索。［9］

(三)保护原住村民合法利益，有序推进城郊旧村改造

村集体、村民、开发商和政府等多方利益的平衡，是城郊旧村改造的关键。由于城郊旧村改造的利益主体众多，必须用系统工程的方法来解决。其中原村民是最直接、最大利益关系者，只有得到他们的认同，才能实现真正意义上解决城郊旧村问题。因此，城郊旧村改造中必须在坚持利民益民的原则下，使他们成为城郊旧村改造的最大合法受益者。城市长远发展利益是城郊旧村改造时必须考虑的重要因素，但以牺牲城郊旧村原村民的利益为代价的做法又得不到村民的支持，可行的做法是保护原住村民合法利益，制定一揽子解决原村民的生存与发展方案。要做城郊旧村改造有序推进，关键是要按公平与效率并重的原则，依《城乡规划法》的要求，实现相关利益者广泛、全程、实质性参与。

主要的手段及做法：拆迁补偿政策的制定、集体建设用地的预留、集体经济股份制的实行、节约集约土地的廉租公寓建设、社会保障制度的完善、技术技能的培训、配套设施的强制手段或激励措施等，解决原住村民生活和发展问题。这些做法有利于原住村民生活方式的逐步转变；有利于村庄融人城市文明，消除城镇化发展中的深层次问题；有利于城市发展的长远利益，使农民的长期生活有了保障。基于作者调研考察的总结。

(四)谨慎选取改造模式，确保改造可持续推进

模式是城郊旧村改造首先要作出判断的问题。是综合整治、局部改建还是整体拆建？如果城郊旧村改造还是建立在“深度剥削农民”，强制“赶跑”农民以占用其建设用地的话，是得不到农民衷心支持。只有消费结构改变后，方能推动土地利用和收入结构的改变，否则，改造的推行是注定要失败的，也必将给村民和社会带来灾害。为此，城郊旧村的改造应采取谨慎原则，制定改造模式标准，以便准确判断（表1）。经济发展水平、区位优势和政府意愿是影响改造模式的关键因素。

广州不设时间表的做法具有警示作用：据报道，广州市“三旧”改造办公室声明：不一定要在2022年改造完成全市在册的138条“城中村”。其中86条“城中村”不会推倒重建，52条城中村可根据自身条件选择改造模式。广州将稳重推进“城中村”改造，不会设置时间表，方案成熟一个改造一个。由村集体按村民意愿提出“城中村”改造方案，政府不会强制。［10］

(五)完善城郊旧村改造的相关政策和法规，重视法制宣传

调整改进不适应当前发展形势的政策将成为城郊旧村改造直接的动力来源，通过政策的完善来积极推动农村居民点改造顺利合理的实施。完善的政策和法规主要包括土地政策、人口政策、社会保障政策等与农民切身利益相关的基本政策。（1）在征地补偿制度方面：要在农民参与决策的基础上确定补偿标准、应增加农民今后长期的生存问题进行补偿。（2）在社会保障制度方面：解决原村民变成居民身分后，养老、医疗以及失业等社会保障，稳定社会以及促进社会的进步和发展。（3）在税收制度方面：城郊旧村改造前后都存在村民(改造之后成为居民)出租房屋的情况，现行的政策存在严重漏洞，不仅造成了社会的不公，而且对政府财政收入造成了很大的损失。（4）在旧村改造审批方面：建议实行政府部门的集中联合审批制度，同时规划管理部门应严格监督，防止“新村建成、旧村还在”的现象，严格禁止利用旧村改造之机扩大建设用地规模、变相搞房地产开发的行为。［11］（5）在法制宣传方面：社会和各级政府应当采用村民喜闻乐见的形式，重视旧村改造前后村民法律知识的宣传和普及，有效保证旧村改造工作的顺利进行。

深圳市对城郊旧村改造的政策和法规制定走在全国的前列。为促进城郊旧村的改造，加快城市更新步伐，优化城市功能和产业结构，改善人居环境和节约集约利用土地，促进经济和社会可持续发展，深圳市人民政府相继了深圳市城市更新办法（第211号令）和《深圳市城市更新办法实施细则》，［12］使城郊旧村改造进入法制轨道，保证了郊旧村改造的持续推进。

(六)优先预留公共用地，实现公共设施均衡发展

为确保村庄基础性公共设施如道路、市政、教育、医疗、绿化等可持续发展，城郊旧村改造时一定要优先预留合理比例的用地，实现公共用途的财源，做到城市建设公平与效率双赢的目的。由于改造后地区人口增加，交通和公共服务设施必须对相扩容。否则，改造后的城郊旧村将影响周边地区的生活质量。就地平衡的解决方法是通过控制片区容积率和建筑密度的前提下，鼓励增加公共绿地、公共设施用地，促进村庄公共设施与人口均等发展，支持城乡一体化。

均衡配套公共设施的做法有：汕头市中心城区“三旧”改造的项目，规划容积率在2.0～4.5之间，按照项目改造前总用地面积的15%～23%预留公共服务设施配套用地；［13］东莞“旧村庄”改造规划要求预留1/3比例的公共用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途；［14］韶关市“旧村庄”改造按公共优先的原则，要求市区按照“拆三留一（不低于1/3）”预留。［15］

四、结语

现时我国已从经济效益为中心的城市化转向为生活更美好的城市化、对自然干扰最小的城市化，新型城镇化、低碳宜居城市时代已经到来。［16］城郊旧村在社会经济、环境安全等方面与新型城镇化和宜居城乡发展要求相冲突，作为改革的先行者，广东省的城郊旧村改造是大势所趋。文章在深入分析城郊旧村改造中存在问题的基础上，以广东省已取得的实践经验为支撑，基于“公平与效率并重”这一新视角下，提出了城郊旧村改造的相关对策。相信该对策可以为全国各地城郊旧村的改造提供借鉴及参考。

“城乡规划始于物质，综于社会”。市场经济下城郊旧村改造问题涉及城乡一体化、公共设施均等化配置等原则，其后续研究应重点在以下几个方面进行：①加强对策的动态性研究。“效率与公平”的最优选择应是一种和谐关系，要在效率、差距扩大、公平、差距缩小、再效率的循环往复中，分时段进行对策研究。现阶段的城郊旧村改造中，关键要在动态中正确践行城市支援农村、工业反哺农业，处理好农民的长远利益和代际公平等重大民生问题。②加强对策的差异性研究。差异性是城郊旧村存在的客观现实，互补互惠、“一村一策”是城郊旧村改造“政策针对性”的必然选择。③加强对策的实操性研究。行政管理协调市场经济的关键是要有操作性强的技术规范，通过技术规范将技术管理与行政管理有效对接，以规范城郊旧村改造，增强政府的公共服务能力和执政力，解决市场行为的失效，实现社会经济公平。

参考文献：

［1］党国英.关于征地制度的思考［J］.现代城市研究，2004，19(3)：19-22.

［2］许强.深圳市“城中村”改造分析研究［D］.重庆大学硕士学位论文，2005.

［3］百科名片.城市更新［EB/OL］..

关于城中村改造的问题范文

摘要：“城中村”是指由于城市的迅速扩展而包裹在城市地域中的农村居民点。在中国向城市化进程的过程中，“城中村”是中国现代化进程中的一种独特现象。但是“城中村”在改造过程遇到的困境是各个城市不得不面对的迫切问题。本文探讨“城中村”在改造过程中所出现的问题并提出相关对策，更好的推进现代化进程。

关键词：城中村；问题；对策

随着中国经济的快速发展，与城市相邻的郊区地区，出现了一到独特的风景――城中村。“城中村”的出现，并不是偶然现象，而是城市化进程的产物。为了推进城市化的进程，各个城市加大对“城中村”的改造。但是，“城中村”由于自身的原因及与城市接轨的过程中产生了一系列的问题与矛盾，已经引起了社会的重视与广泛关注。

一、城中村的含义

“城中村”是在城市化过程中，所展现出的一种新的居住形态，它是依附于原有的土地，以血缘和地缘为基础而形成的新的社区关系，在城市范围内保留着原始的居住形式的一种社会形态。

二、“城中村”改造的迫切性

（1）“城中村”改造是加快城市化进程的需要

城市化的进程直接影响着我国经济与社会的发展，而“城中村”的改造问题是城市化进程中的一个重要环节，所以加快“城中村”的改造问题，是现代化进程的重中之重。

（2）“城中村”改造是社会安定与团结的需要

我国是农业大国，农民的安定与团结，直接关系着社会的和谐，经济的发展等问题。政府加快“城中村”的改造进程，有利于缩小城市与乡村的差距，有利于农民生活水平的提高，从而有利于社会的和谐与发展。

（3）“城中村”改造是建设完善的城市社区需要

城市的发展包括“城中村”的发展，通过对“城中村”进行改造，使其更好的与城市接轨，将城市文明传递下去。由于“城中村”自身的特殊性和复杂性，我们应该从发展的角度出发，综合考虑农村地区的优势与劣势，扬长避短，在保留村落特色的基础上，加强对其进行改造；政府要转变村委会的职能与形式，加快促进“城中村”的管理部门其向社区居委会转变，从而促进整个社会的协调发展。

三、城中村改造的理论依据

都市更新理论。都市更新起源于都市不良住区的改良，但与都市改良理论不同。都市更新理论致力于整体改造，修补在改良过程中所遇到的问题，使居民享有安逸与舒适的居住环境。都市更新理论包括：重建、整建与维护三方面。

本文以廊坊市尖塔片区城中村改造为例该项目位于北环路以北，友谊大道以东，建设路以西街区。现状为北尖塔、南尖塔及东尖塔村庄用地。项目涉及东尖塔、南尖塔和北尖塔三个村的1377户。总用地面积约为137.8公顷，可建设用地为106公顷。项目规划建设有祥云道、汇源道、友谊大道、新华路、建设路、北环路等六条主干道，道路通畅，林场环抱，气候地理环境非常优越，是廊坊未来的居住活动中心。该片区位于廊坊市三点组团发展空间布局规划的中心，是主城区与开发区、万庄新区之间的核心地段。项目紧邻廊坊市电子信息产业龙头的华为北方生产基地，北邻万桐大道，东邻阿尔卡迪亚小区、市区文化艺术中心、市体育活动中心、廊坊大剧院、高尔夫球场、东方大学城。

四、“城中村”改造存在的问题

从城市管理与村落管理关系的角度分析，城中村治理存在城市管理方式和理念“嵌入”村落社区问题。笔者通过为期一个月的走访调查，了解廊坊市尖塔片区“城中村”在改造过程中所存在的问题。

1、城中村地区的经济及文化的阻碍

（1）村民经济利益受损。笔者通过走访调查发现，此城中村紧靠东方大学城，周围学校众多。所以“日租”行业兴起。房屋出租的收入已成为当地居民的主要生活来源.屋租经济盛行带来的可观收入使得当地经济比较富裕。如果进行“城中村”改造，村民在一定程度上会失去相当可观的经济收入来源。“城中村”的改造，使村民难以在城市地区找到有较高收入的固定工作，改造房屋就相当于失去了工作，所以在一定程度上，村民会阻碍“城中村”改造。

（2）乡土文化的影响。村民都有很强烈的村落归属感，即使步入城市生活他们宁愿称其“村民”而不是市民。土地对于村民不单单是生活的来源，而是自己的“根”。村民在村落中出生、成长，对于村落有深刻的眷恋和不舍。“城中村”的改造，在一定程度上破坏了地缘感，降低了归属感。

2、政府在进行“城中村”改造过程中的困境

（1）“城中村”产权的困境。农村地区的大部分房屋是没有产权，属于违规建筑。这一特殊性，令改造问题陷入了进退两难的境地。如果严格按照法律程序走，势必会引发居民的暴动；如果承认其产权，将带来巨大的经济成本，没有现实可行性。

（2）房屋拆迁补偿的困境。房屋的产权及所带来的租金收入需要大量的补偿安置金额，这给开发商带来了巨大的经济成本与风险。此外，业主倾向于只接受住房补偿，不接受其他形式的补偿方式，进一步加大了困境。

（3）土地供应方面存在的困境。为了加快城市化进程，政府需要给予开发商大量的政策优惠，与此同时进行大量的资金补偿，从而减少开发商的后顾之忧。但是，这在一定程度影响到土地的价值从而减缓城市化进程，并且加大了“城中村”基础设施建设的成本，无疑会增加村民的顾虑和困境。

五、“城中村”改造的相关对策

在“城中村”改造的过程中，政府作为主力军，因该发挥其主导作用。合理制定城市规划，循序渐进的进行城市化改造，切实保障村民的利益，尊重村民的选择。

（1）由政府或授权部门建造一批针对低收入者的廉租房。政府建设廉租房是一种住房福利政策，目的不在赢利，而在切实解决低收入人群的住房问题。政府建设廉租房，应该遵循就近原则，既不要规模过大，也不要远离市区。

（2）政府应该严格执行《中华人民共和国城乡规划法》，根据城市的实际情况确定在改造过程中的目标和方向，合理规划“城市中”布局，高效利用每一寸土地，保持地方特色

（3）政府加强政策宣传，提高“城中村”居民意识。在“城中村”改造的过程中，加强现代观念的灌输，使村民意识到目前的生活环境还可以进一步提高，逐步接受城市社区改造的方案；政府对其进行技术与教育的培训，增强村民的市场竞争力。与此同时，将“城中村”为数不多的学生调配到教学质量较好的学校就读，提高其教育水平。

（4）政府的拆迁补偿行为一定要合理、合法、公开和公正。政府应该在拆迁过程中加强政策方面的宣传，使村民对于未来的生活水平充满信心；政府应该对开发商进行监督，切实保障双方的利益不受侵害，从而更好更快的推进我国现代化进程。

六、结束语

“城中村”建设是中国城市化的进程不可或缺的一部分，而城市化对于中国现代化具有尤其重要的意义，但是对于中国这个人口大国而言，城市化只能有序推进，过于迅猛和没有控制的城市化，只能造成就业不足和城市贫困，给城市经济社会发展带来灾难性后果。因而需要在城市化过程中，既保留农村地区的文化特色，又要巧妙的将城市与农村地区进行接轨，缩小城乡差距，共建和谐社会。（作者单位：天津师范大学）

参考文献：

[1]谢志岿.村落向城市社区的转型.[M].中国社会科学出版社.2005年11月

[2]刘风华.城市建设中“城中村”改造的问题与思路.[J].商业视角

[3]葛霆城中村改造中问题与对策研究.[J].改革与开放.2010（10）

[4]李志生.关于城中村改造的问题.[J].城市发展研究URBANSTUDIES.2002，9（5）

[5]李小伟.山西省城中村改造存在的问题与对策研究.[J].晋中学院学报.2008（10）

关于城中村改造的问题范文篇12

【关键词】城中村改造利益关系政府角色

“城中村”即都市里的村庄,它笼统地指坐落于城市之中或位于城市周边的产业结构与职业结构都基本上已经非农化的村庄。它是在我国特有的土地所有制和文化背景下,快速推进城市化过程中出现的一种城市化问题,它的存在已严重阻碍了城市的进一步发展,影响到城市整体功能的发挥。因此,近年来一些城市相继开展了“城中村”的改造工作。但“城中村”改造工作是一个涉及多方利益主体的过程,所以在进行二元结构制度变迁的同时,调节好各方利益关系达到多方共赢,对于“城中村”改造的顺利进行和最后成功至关重要。

一、“城中村”改造中的多重利益关系

“城中村”改造存在着四方利益相关主体:政府、村民、村集体和开发商。各利益主体间形成了以政府为核心,其他各利益主体之间互为制衡的利益关系。

一是政府与村民间的关系。政府以社会多元利益(包括社会公共利益、政府自身政治利益和经济利益)代表的身份来推动“城中村”改造。解决改造前后房地产产权确认和补偿问题是处理政府和村民之间关系的主要内容。通过政策工具防止出现改造烂尾及村民无法回迁等问题,也是政府的职责所在。

二是政府与村集体间的利益关系。“城中村”的村集体与一般的村委会不同,在行政的隶属关系上它是区一级政府的派出机构,在经济上又是一种“变异的新村社共同体”。它有自己的经济利益,有自己的村办公室和自身的大量物业,因而有自身利益的保护需求。但它又是政府的得力助手,包括改造的发动和村民的组织动员都离不开村集体的协作配合。

三是政府与开发商间的关系。政府在确保城市发展规划要求的前提下,兼顾开发商的利益,确定合适的开发强度,分担合理的市政配套设施。同时还要考虑如何采取地价优惠或补贴的方式,给开发商适当让利。因此,让利幅度的大小就成为双方能否开展合作的前提。

四是村民与村集体间的关系。虽然两者间总体利益是一致的,但由于信息的不对称,村族群关系复杂、综合素质不高等原因,村民的利益在一定程度上是掌握在他们的代言人——村集体手中,两者间往往村集体处于强势主导地位。村集体在改造中既要保护好村民的切身利益和自身利益,又要配合好上级政府开展工作,村集体在改造中始终扮演着十分重要的角色。

五是村民与开发商间的关系。两者间主要是拆迁安置补偿问题,主要考虑开发商以何种方式、标准对村民进行安置补偿的问题。

六是村集体与开发商间的关系。开发商获得“城中村”改造权后,同样离不开村集体的支持和配合。由于村集体的特殊角色,必须得到开发商的支持,这是开发商成功改造的重要保障。

“城中村”的最终改造方案,实际上是政府、开发商、村集体和村民这四方利益平衡的和约安排。其改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、村民、村集体与开发商四者间的利益关系。

二、政府协调各利益主体的对策

政府作为市场规则的制定者肩负着协调各方利益主体之间关系的重任,依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益,统筹兼顾国家、社会、集体、个人及投资者的利益。由于政府在政治理性约束下,追求的目标是多元利益,包括政治利益、公共利益与维护村民、村集体的既得利益及开发商介入的社会平均收益,可依赖的资源是其掌控的公共权利和政策手段,故应采取组织化动员的策略来动员相关利益方参与改造。

第一,政府应成立“城中村”改造工作领导小组或办公室,负责“城中村”改造有关政策的调研、制定,重大项目的决策、协调工作;审批“城中村”改造专项规划和改造详细规划以及改造计划和专项资金使用计划;审定“城中村”改造项目及改造项目的设计、建设及监理单位;制定“城中村”改造项目建设审批程序、制定或审批“城中村”改造工作方案、具体的改造实施计划和方案;协调、监管“城中村”改造项目的建设实施,对拆迁安置、房屋销售、优惠政策收益进行监督管理;对改造建设单位与被拆迁户签订的差遣补偿安置协议进行审批。

第二,“城中村”改造要实现彻底的农村、社会、经济、管理体制的“无形改制”,及旧村的拆除(改建)和新社区建设的“有形改造”。政府应当组织、协调好“城中村”改造办、规划、国土资源、建设、农业、市政、园林、市容环卫、房地产、民政、计划生育、公安消防、发展计划、财政、审计、监察、劳动保障、教育、城市管理行政执法等有关部门,使其在各自的职责范围内,互相配合。也只有实行政府主导下的改造,“城中村”改制及改造建设管理工作才能顺利完成。尤其是“无形改制”中集体土地依法全部转为国有土地,村民由农业户口转为居民户口。依照有关规定撤消村委会设立社区居民委员会,农村集体资产依法进行清产核资和股份量化后转变为股份或混合所有制经济,这些工作完全需要政府协调完成。“有形改造”中还需要政府颁发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、房屋预售许可证、房产证等。

第三,统筹安排“城中村”土地资源,根据土地用途确定供应方式。土地问题特别是如何供应、使用土地是“城中村”改造必须解决的一个难题。按照国家有关政策规定,国有土地供应分为划拨和出让两种方式。用于城市公用设施建设的土地可以划拨,用于经营性设施建设的土地必须通过出让方式获得。群众安置用房享受经济适用房政策,可使用划拨用地,开发商及经济组织经营用地实行“招、拍、挂”出让。“城中村”涉及的土地问题比较复杂,性质大多是集体建设用地,这一性质的用地如果仅用于村民安置建房或以地入股开展集体经济经营活动可由区政府审批直接使用。但如果用于经营性开发,则必须按有关程序征收国有土地后通过“招、拍、挂”获得。否则,开发商拿不到国有土地使用证,建设的房屋也无法办理能够上市交易的房产手续。在具体改造中,采取何种方式,由村组织根据本村实际情况自行选择。在确定拍卖起始价时,将投资者与群众商定的附着物补偿及住房安置费用剔除,兼顾政府收益和投资商利润,必要时(如拆迁安置成本过大)政府可以让出收益,即能收益多少,起始价就定多少,然后由市场竞拍决定。

第四,“城中村”按城市管理体制统一规划、建设、管理。“城中村”改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理,统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。“城中村”改造的小区规划布局要合理,配套设施要到位,要配套建设绿化景观、停车场、公共厕所、垃圾收集站等各项基础设施和物业管理用房、社区办公用房、幼儿园、学校、卫生所、治安管理等公共服务设施,注重安全设施的完善和生活污水处理设施的建设,加强“城中村”改造后的社区精神文明建设。社区以改造后的居委会为核心,发挥其特殊的管理和服务功能,按照符合这些城市新型市民心理的要求,开展各种生动活泼、喜闻乐见并且有益于精神文明建设的活动,把先进的文化和理念传输给新市民,提高他们的整体素质,从不断地改善其生活水平和生存环境,使他们更容易融入到城市生活之中,以促进整个城市的和谐发展。

第五,政府应当制定全面、系统、积极的“城中村”转制后原村民就业政策与社会保障政策,提供财政和资金支持。“城中村”的村民转为城市居民后,其就业应统一纳入城市就业管理,并享受职业培训、职业指导、职业介绍等待遇。“城中村”改造中增加的就业岗位应优先安置村民。政府应建立健全改造后的社会保障制度,将户籍管理制度改革之后的农民纳入完整的城市最低生活保障、医疗、失业、养老等保障体系中。对“城中村”改造中违反规划、土地、城市管理及“城中村”改造管理等有关法律、法规及不能履行责任或不负责任的开发商、建设、勘察、设计、施工、监理,“城中村”改造相关管理单位及人员应给与必要的处罚和制裁,对拒绝、阻碍国家工作人员依法执行公务的,由公安部门依照《治安管理处罚法》相关规定给与处理,情节严重构成犯罪的,应依法追究其刑事责任。

第六,政府对“城中村”开发改造项目应给与扶持政策。在财政政策方面,改造实现的收益包括土地净收益、捆绑项目收益、安置房建设溢价收益等,按一定比例用于社区基础设施建设以及村民社会保障、生活福利或用于村改造建设公司经济发展等。在税费政策方面,改造中的城市基础设施配套费、人防工程建设费、经营服务性收费等有关项目,政府应出台政策规定给予减免,凡符合国家产业政策和税收优惠政策的,都应当给予减免。

第七,加强制度改革和创新。要彻底解决“城中村”改造问题就必须解决好“城中村”中流动人口、低收入家庭的居住问题。在“城中村”改造中政府应加强流动人口的管理,遏止新的“城中村”产生。同时,遏制城市房价非理性上升,平抑房价,大规模发展和建设廉租房,满足流动人口或低收入家庭(暂住人口)的居住要求。

【参考文献】

[1]蓝宇蕴:都市里的村庄[m].三联书店,2005.