土地资源评估范文

（浙江财经大学，杭州310018）

【摘要】随着新农村建设和城市化步伐的加快，农村宅基地流转的趋势也日益明显，由此带动了对农村宅基地价值的评估。本文为此分析了农村宅基地流转评估的理论依据和现实意义。在分析宅基地价值评估面临的困境的基础上，提出相应的四点建议，以期取得抛砖引玉的作用。

【关键词】宅基地流转评估困境建议

一、农村宅基地流转评估的理论依据

（一）土地价值理论

价值理论揭示了社会事物之间价值关系的运动与变化规律。其中，土地价值理论具体地阐述了土地的经济属性与土地利用之间的关系。农村宅基地作为土地的一种特殊利用形式，其价值表现为用益物权，即本集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，以及利用该土地建造住房及附属设施等的权利。一般来说，宅基地的价值包括使用土地面积补偿、房屋价值补偿、土地出让费与土地补偿费的差价比例等。

（二）资源配置理论

在市场经济条件下，西方经济学认为“资源是稀缺的，需要又是无限的”，所以要实现资源的优化配置。马歇尔在《现代微观经济学》一书中指出：“资源优化配置是在市场经济条件下，不是由人的主观意志而是由市场根据平等性、竞争性、法制性和开放性形成的一般规律，由市场机制通过自动调节对资源实现的配置。”土地作为人类社会生存和发展的物质基础，是社会经济可持续发展的根本保证。然而，土地资源是稀缺的。随着经济的不断发展和工业化、城市化进程的加快，土地非农化和土地生态环境恶化削弱了农业可持续发展的资源基础。实现土地资源优化配置是土地可持续利用的重要途径,是国民经济可持续发展的重要保障，科学、合理、有效的土地利用方式是缓解资源、人口、环境问题的一个重要方面。

（三）产权理论

《牛津法律大辞典》中将产权界定为财产所有权，是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，它包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产相关的权利。配杰·威齐又进一步指出：“产权是因存在着稀缺物品和其特定用途而引起的人们之间的关系。”新制度经济学的鼻祖科斯认为，经济学的任务首先是分析产权，资源配置的有效性取决于产权界区的清晰度。如果产权不明确，由于外在性带来的伤害就不可避免地会发生，进而提高社会成本。因此，只有在明确产权的基础上，引入市场价格机制，才能有效地确认相互影响的程度以及相互负担的责任。

二、农村宅基地流转评估的现实意义

（一）有利于推动农村宅基地的流转

从20世纪90年代开始，国家对农村宅基地的流转进行了严格的限制，其原因主要有两方面：一是从农民切身利益出发，担心土地流转使得农民丧失基本的居住权利；二是从产权的角度考虑，担心流转可能威胁到农村土地集体产权，导致集体产权受损。然而，在当前的经济发展状况下，限制宅基地的流转已成为阻碍农村经济发展的原因之一。所以，宅基地的流转是必然趋势。在市场信息不对称的环境下，加强对农村宅基地流转的评估，有助于为农村宅基地在买卖、抵押、租赁等流转过程中提供科学合理的价值借鉴，并进一步推动农村宅基地流转，在一定程度上缓解城市土地用地紧张和农村宅基地闲置的矛盾。

（二）盘活农村房地产市场，为资产评估带来新机遇

在繁荣的房地产市场中，面对城市房价一直居高不下的状况，农村这片土地开始引起了人们的关注。2011年，我国城镇新建住宅面积约为9.49亿平方米，人均住房建筑面积32.7平方米；而农村新建住宅面积达到10.26亿平方米,人均住房面积36.2平方米。可见，农村的房地产市场具有较大的发展潜力，是一个新的利润增长点。为适应市场经济的发展需要，充分发挥行业优势，开辟农村宅基地评估业务是资产评估行业发展的一大机遇。同时，农村与城市人口的双向流动也为农村房地产市场的发展创造了良好的条件。

（三）减少“寻租行为”，实现资源优化配置

农村土地所有权归村集体所有，农民享有用益物权，但当政府想要征收或征用土地时，受到的限制却是很少的，只需支付部分补偿费用即可。在这种情况下，容易滋生政府的非法寻租行为，即政府凭借手中的权力，强制征用农民土地和强拆房屋，从中将原本属于农民的所得利益占为己有。通过加强对农村宅基地流转的评估，建立一个公平公开的价值评估机制，减少政府的干预，对遏制地方政府的非法寻租行为，改善农村土地被低估的现状以及实现资产保值增值具有重大意义，从而达到农村土地资源优化配置的目的。

三、农村宅基地流转评估中面临的困境

（一）缺乏公开的农村宅基地交易市场

农村宅基地按户口取得，按照一户一宅的原则，按照规定的程序向国家土地管理部门或村集体提出申请，便可以获得一处宅基地。但只有村集体内部的成员才享有这项权利，所以当农村户口变成城市户口后便不再享有获得宅基地的权利。而且宅基地的流转仅限于村集体内部，同时当出卖、出租住房后，也不得再申请宅基地。流转的受限在一定程度上制约着宅基地评估方法的选择。由于农村土地不能进行市场交易，农民在土地上盖的房子也不能随意地进行市场交易，导致评估时可参考的实例非常少，市场法难以适用。虽然存在隐形的宅基地流转市场，但流转价值很难通过正常渠道取得，而且其价值的公允性值得商榷。同时，由于农村宅基地很少具有能够确定和量化的未来获利能力，收益法亦不可行。而成本法更是存在低估宅基地价值的缺陷。

（二）评估规范不健全

我国资产评估行业起步晚，机制不健全。就目前而言，在房地产评估方面，着眼点主要放在城市,对于农村则很少有人问津。全国多数地区没有专业的农村集体土地资产评估机构，一些地方直接由房屋管理局或者土地管理局评估，评估受到政府及有关部门的干预较大，缺乏独立性。然而，农村房地产由于其特殊性恰恰需要更为专业的评估人员和评估机构来评估。然而,由于客观环境的限制，宅基地的流转尚未建立起充分活跃的资产市场，所需的相关资料残缺不全，其未来收益额的预测条件尚不成熟；又由于宅基地自身特殊性，无法直接参照城市房地产的评估办法；且宅基地成交案例少，常用评估参数体系没有建立，评估参数难以取得，所以运用市场法和收益法的客观条件尚不完全具备。

（三）宅基地产权难以界定

我国实行的是土地国有的政策，但对于农村土地则属于村集体所有，农民只享有土地使用权和房屋的所有权。然而，这里的村集体是一个笼统的概念，对于村集体的范围以及村委会是否有权代表等问题,国家并没有明确规定。同时，这种通过户口可以无偿获得、无限期使用宅基地制度，造成农村宅基地使用的“公地悲剧”，一些地方官员借机进行非法寻租。宅基地使用权的所有者概念模糊，导致在处理利益分配时产权纠纷纷至沓来,使得评估人员在评估时难以界定评估对象的价值范围。

（四）宅基地的无形资产价值难体现

宅基地作为一种自然资源，其主要功能是为农民的生存提供物质保障。宅基地具有居住的社会保障功能，它可以保障农民的基本生活，维护农村乃至全社会的稳定。只是对于不同的农民群体而言，其侧重点不同而已。对于欠发达地区的农民来说，宅基地是一种生存保障；对于外出务工、经商等非农化的农民来说，宅基地提供了一种失业保障；对于农村老人来说，宅基地又提供了一种养老保障。我国农村宅基地使用权制度的建立和实施,对我国农村社会的政治稳定、经济发展发挥着重要作用。由于社会保障功能的存在，赋予了宅基地更多的无形价值，而这种价值常常被忽略，在评估时只关注有形存在的部分，导致宅基地的价值被低估。

四、关于农村宅基地流转评估的几点建议

（一）积极推动农村宅基地使用权的流转

宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥。随着市场经济的发展，现行户籍制度对农村土地流转的制约日益突出。打破城乡二元结构的户籍制度，不仅是实现城市化、城镇化的需要，也是加强农村宅基地评估的前提条件。改革宅基地流转制度，允许土地使用权的对外流转，放开农村土地市场，使其从“隐性市场”中解脱出来，促进土地流转的公开化、透明化，为评估建立一个良好的市场环境。

（二）提高宅基地评估意识，健全评估机制

我国作为一个农业大国，农村资产是一笔丰厚的财产，但由于评估机制的缺失与不足导致财富的流失，资源的浪费。建立一个良好的农村资产评估机制，将农村宅基地的评估作为评估重点对于城市化的健康发展和新农村的有序建设是十分必要的。针对农村宅基地评估比较复杂的情况，应当设置专业的评估机构，培养专业的评估人员。同时，评估机构应作为独立的第三方中介机构，打破政府干预定价的局面。在评估方法的选择上，应该遵循因地制宜的原则。对城乡发展较为均衡的地区可选择市场法，参照城市土地的交易价格进行；对用于出租的宅基地，可以考虑采用收益法。而对不能采用以上两种方法的情况，可以利用基准地价法或其他合理的方法进行调整。

（三）界定宅基地的产权权属

明确评估对象的产权权属是确定资产价值的重要前提，而农村宅基地权属混乱的现状给评估带来了很大的困难，因此，须加强农村宅基地的管理，落实使用权的登记发证工作，杜绝改变地类、化整为零、越权审批等违法行为的发生。我国法律明确规定宅基地属于村集体所有，但对于村集体的具体范围并没有明确规定，致使实际中将自然村与行政村混为一谈。自然村是在历史条件下形成的，具有较大的不确定性。所以，我们所说的村集体应该是行政村。其中，行政村的村民委员会能否代表农民集体行使其所有权，应由该农民集体授权。同时，地方政府是不享有宅基地所有权的。如果须征用土地，应在公平合理的基础上进行交易。

（四）充分考虑宅基地的社会保障价值

由于农村宅基地具有社会保障功能，农民在流转时就有所顾忌，不利于宅基地的流转。一些专家学者为此提出要用“以土地换社保”，即农民出让土地后，享有与城市居民同等的社会保障，但实际中由于各种原因，使得农民享有这种权利具有一定难度。为此，笔者认为，可考虑将社保因素直接纳入宅基地流转的评估价值中。在基于当前的经济状况下，同时考虑未来可能发生变化的一些因素，合理评估宅基地社保价值，给农民一个公平、公正的议价，维护农民在宅基地流转中的利益。

（作者范文敏为硕士研究生;厉国威为副教授）

参考文献

[1]陈静,丁静.土地价值理论初探[J].会计之友，2011(25).

[2]曹天.论宅基地使用权流转的理论基础[J].法学杂志，2012(6).

土地资源评估范文篇2

一、实施纳税评估的动因

纳税评估是税务机关依据国家的税收法律法规，对纳税评估对象依法履行纳税义务情况进行审核、分析、评价和处理的管理活动。纳税评估作为重大建设项目过程管理中的关键环节，对于提高税源监控能力、降低异常申报率、堵塞管理漏洞、提升控管质效起着积极的作用。加强重大建设项目纳税评估，有着十分重要的现实意义。一是强化税基管理的需要。重大建设项目既是经济发展的重要推动力，也是税收收入的重要来源。从去年底开始，各级党委、政府先后采取了一系列加大投资、拉动内需的政策，一大批重点建设项目相继开工。借助管理软件支撑，采取人机结合方式进行专业化评估，可进一步改进管理手段、拓展控管范围、提高监控效果，切实把经济增长点转化为税收增长点。二是盘活数据资源的需要。日常控管中，税收管理员重征收管理、轻评估分析，对大集中系统、重大建设项目税收管理软件中现有的数据信息以及相关合同资料，未能有效整合运用，建立经常性评估分析制度，造成数据资源利用率不高，直接影响到数据变税源、税源变税收。三是凝聚控管合力的需要。经过调查发现，由于征管基础和人员素质的差异，不同重大建设项目管理力度和控管质效不均衡。在“大集中”系统管理框架下，只有按照新的税源控管模式的要求有效整合数据资源，深入开展案头分析评估，分析查找征管中的薄弱环节，加强部门岗位间的配合联动，才能形成评估、征管、稽查等环节的良性互动，构筑起重大建设项目科学化、精细化管理的高效运转机制，提高税收征管质效。

二、主要作法

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一、深化拓展房地产土地评估业务的必要性

1.激烈的市场竞争形成拓展房地产土地评估业务的外在压力

随着注册土地估价师和房产估价师资格由“准入类”转成“水平评价类”，房地产土地评估机构的设立审批由前置审批事项调整为后置审批，房地产土地评估设立和准入门槛发生了根本性的变化，房地产土地评估市场将进一步开放，会计师事务所、资产评估资质机构、管理咨询公司等潜在的竞争者都有可能会介入到房地产土地评估业务中，市场竞争的加剧将不可避免，房地产土地评估机构的盈利空间将进一步压缩。从目前情况看，房地产土地评估机构的目光大多聚集在一级市场的土地出让估价和二级市场的银行抵押业务，由于机构众多、“僧多粥少”，造成竞相降价，这不仅使全行业的“蛋糕”越做越小，也让委托方越来越强势，房地产土地评估机构逐渐丧失评估业务的话语权。

2.经济发展的新常态对房地产土地评估行业提出了新的要求

当前我国经济发展进入新常态，经济转型升级进入关键时期，为房地产土地评估行业带来前所未有的挑战。房地产严重过剩，房地产企业效益大幅下滑，面临“产能过剩、资产贬值、资金紧张”的风险。房地产企业面对瞬息万变的市场和“去产能”的压力，客观上要求房地产土地评估机构在出具房地产土地评估报告之外，更多地提供管理咨询、价值管理等一系列增值服务。房地产土地评估机构必须适应经济新常态的新特点，不断探求房地产土地评估业务的蓝海，拓展新兴业务领域。

3.新型城镇化的加速推进给房地产土地评估行业带来了新机遇

随着新型城镇化的加速推进，房地产土地评估行业面临市场容量、发展空间和竞争格局的剧烈变化。特别是一些小城镇和新型农村社区的发展模式，成为房地产行业的巨大机会，也为房地产土地估价业务的拓展带来了难得的机遇。房地产土地评估机构不仅仅依靠单一的资产评估业务，而是提供全过程、全要素的增值服务。此外，新型城镇化的融资模式发生根本变化，过去政府依靠土地财政筹集资金，现在引入银行信贷、国际投资和社会资本，这导致房地产土地估价业务在房地产融资、投资和经营方面的深化拓展。

二、深化拓展房地产土地评估业务中面临的主要瓶颈

1.信息闭塞、创新思维受限

从总体上看，在目前的房地产土地评估机构业务中，银行金融抵押评估、课税评估、拆迁评估等传统评估业务占的比重很大。过去很长一段时间，房地产土地评估业务来源的压力相对较小。但是，传统的房地产土地评估业务随着国家政策的调整和房地产市场的变化而萎缩，例如，随着地税和物价系统联合制定存量评估系统，课税评估业务大大萎缩；金融和拆迁评估业务也随着国家政策的调整逐渐减少。这样传统的评估项目一旦发生“断乳”，许多房地产土地评估机构就有些措手不及。许多房地产土地评估机构对房地产土地评估的新业务知之甚少，不熟悉收益法及市场法的运用，对开展新业务存在能力不足的问题。此外，由于过去房地产土地评估主要是发挥鉴证作用，忽视了房地产土地评估的咨询作用，没有发挥房地产土地评估的真正价值，房地产土地评估的蓝海被忽略甚至放弃了。

2.在评估业务实务中低层次操作

目前政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性，也难以制定统一的价值评估技术标准，这都严重影响房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上，诸名“品牌营销”之类的新型营销方式难以全面推行。此外，房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想。对于诸多房地产土地评估业务、特别是非估值类的新领域，大多数房地产土地评估机构和评估人员还不熟悉。

3.对房地产土地评估技术钻研不够

目前大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的评估项目。而且，很多房地产土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，或因收费低而应付了事。有的房地产土地评估机构甚至在经济利益的驱动下，以委托方确定的“评估”价值，倒推房地产土地评估的程序，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。

三、房地产土地评估行业需要拓展的业务领域

房地产土地评估机构深化拓展业务，应从业务领域的深化、新业务领域的开发下功夫，发挥估值技术优势，实现业务链条的纵向延伸和横向延展。

1.深化拓展资产定价新业务

估值类业务是房地产土地评估行业的特色所在。房地产土地评估机构应通过评估对象领域的拓展，强化自身在房地产土地定价环节的权威性和重要性。例如，深化拓展房地产投资价值类型、以财报为目的评估等新业务，充分发挥房地产土地评估的价值发现作用；开展房地产土地价格监测业务，建立重置成本价格标准、拆迁评价指标体系，协助府制定房地产和土地交易指导价；开展非常规房地产价格评估，如房地产物质/功能减损价格评估，海域或荒山价格评估等。

2.实现业务链条的纵向延伸和横向延展

在深化拓展房地产土地定价新业务的基础上，进一步在房地产土地资产形成、处置、增值等环节发挥咨询指导和服务作用。一方面，可以向关联业务行业发展，如资产评估、矿业权评估、工程造价与工程咨询、房产测绘和、土地地籍测绘、房地产销售、房地产经纪人等。此外，还可以针对房地产企业价值的提升，提出价值管理的对策建议，提供高附加值的服务。另一方面，可以向关联土地资源行业发展，如房地产土地开发、规划、登记，土地价格动态监测、变更调查和利用规划制定以及项目策划、可行性研究、风险分析、咨询顾问等。

3.积极培育拓展非估值业务

以管理咨询为核心的非估值业务，将成为房地产土地评估机构拓展业务的蓝海。从目前情况看，可拓展的非估值类业务主要包括：以提升评估服务附加值为目标，为房地产企业提供房地产市场和投资可行性分析、内控体系设计、项目风险控制评估以及房地产经营策划等咨询业务；通过分析房地产项目的相关数据，评估房地产开发项目的经济与技术可行性，提供土地整理项目建议书，为政府部门、银行、信托、基金以及企业进行房地产投资的决策提供咨询。这些非估值的咨询服务由于竞争相对较少，附加值相对较高。

四、深化拓展房地产土地评估业务的路径与策略

1.加大房地产土地评估新业务的研发力度

创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源，如果房地产土地评估机构不注重研发新业务，必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门，新业务研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和新手段在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业务成本；同时，要加强对房地产土地评估市场现状的研究，敏锐把握房地产土地评估市场未来的发展动向，加大对新兴业务和潜在业务的研发力度，形成具有特色的品牌优势，抢占房地产土地评估行业的制高点。

2.完善房地产土地评估的基础条件

为深化拓展房地产土地评估业务，房地产土地评估机构需要引进新业务所需的各类人才，如金融工程、管理咨询、高端计算机专业人才等，迅速搭建起所需的业务部门。同时，需要搭建房地产土地评估的信息化管理平台，完善数据信息库和信息管理制度，如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等，为深化拓展房地产土地评估业务提供及时、完整的信息支持。此外，房地产土地评估机构还可根据业务拓展的需要，选取并购目标，拓展业务类型，实现优势互补。

3.制定房地产土地评估业务的市场营销战略

房地产土地评估机构提供的产品是房地产土地评估及相关的咨询服务，需要将评估和咨询服务推销给客户。特别是在日益激烈的市场竞争条件下，引入新的市场营销理念，制定切实可行的市场营销战略，已成为房地产土地评估机构战略管理和日常工作的一项重要内容。房地产土地评估机构应结合业务特点和人员实际，制定恰当的市场营销战略目标和经营策略，包括规模经营策略、服务产品策略、品牌建设策略等。同时，制定中长期和短期相结合的市场营销计划，并通过有效的考核和激励措施，保证市场营销计划的全面落实。

4.加强客户的挖掘与沟通联系

房地产土地评估机构需要吸收和借鉴客户关系管理的理论与方法，建立符合房地产土地评估业务特点的客户关系管理系统和客户信息数据库，全面分析客户的性质和业务特点及其对自身的重要程度，提高客户维护能力；分析挖掘客户的潜在市场需求，为客户提供更加可靠优质的增值服务。同时，与政府相关部门、银行、券商、基金等保持良好的沟通合作关系，及时获取相关业务信息，不断拓宽房地产土地评估业务的来源渠道。随着财政支出管理改革的全面推进，政府工程采购服务的规模越来越大，财政或政府采购部门将成为房地产土地评估机构重要的委托方。因此，房地产土地评估机构应主动与财政或政府采购部门沟通联系，积极参与相关课题的研究和重大政策的论证，发挥好民间智库的作用，为争取政府工程采购服务项目创造条件。

土地资源评估范文1篇4

1引言土地利用/覆被变化(LUCC，LandUseandCov-erChange)是影响陆地生态系统系统碳循环过程，引起区域碳收支变化的重要原因。自工业革命以来，全球LUCC在陆地与大气碳交换中起着碳源作用，是造成大气CO2浓度增加的主要人类活动之一。1850-1990年，全球LUCC导致了124PgC排放到大气中，约相当于同期化石燃料燃烧排放量的一半，其中108PgC来自森林生态系统(热带森林占2/3，温带和北方林约占1/3)，其余16PgC的排放主要是中纬度的草地开垦造成的[1]。20世纪80年代，全球LUCC造成的陆地生态系统碳排放约为(1.4±0.9)PgC•yr-1，到90年代碳排放上升为(1.6±1.1)PgC•yr-1[2]。2000年以后，全球LUCC的年均C排放比20世纪90年代有所下降，同时中纬度地区转变为弱的碳汇(<0.1PgC•yr1)[3]。然而，由于区域LUCC数据的不一致等原因，在当前关于全球碳平衡的计算中，LUCC对陆地生态系统碳收支的影响仍是最大的不确定因素[4]。因此，准确估计LUCC对陆地生态系统碳收支的影响已成为当前全球变化和全球碳循环研究的重点内容。中国是一个具有悠久历史的传统农业大国和人口大国，历史上的土地垦殖扩展和近年来的人工造林活动是全球关注的焦点。在过去十多年间，LUCC对陆地生态系统碳收支的影响及其评估工作是陆地生态系统收支与碳循环过程研究关注的主要科学问题之一[5]。国外学者已经采用簿记”模型估算了历史时期中国LUCC及所引起的碳排放[6-7]。国内学者就中国LUCC也做了大量研究工作，并采用不同方法开展了中国区域LUCC对陆地生态系统碳收支的影响的评估，取得了一些具有重要影响的研究成果。但由于资料来源、研究时段及研究方法的差异，这些研究结果之间还存在较大差异。本文在评述区域LUCC对陆地碳收支影响的研究方法的基础上，基于已有的各种研究结果和资料对近年来中国区域LUCC主要时空特征及其对陆地碳收支的影响进行系统总结，分析比较了基于统计资料和遥感资料的不同研究结果的差异，为今后开展中国区域陆地碳收支的综合研究提供参考。2区域LUCC对陆地碳收支影响的研究方法关于LUCC对陆地生态系统碳收支影响的研究方法主要包括田间调查、经验模型、遥感模型、过程模型、IPCC清单法等。通过田间调查获得关于植被和土壤碳密度或者生态系统与大气净C交换量的野外实测数据，可以简单易行地评价研究区域内LUCC引起的陆地生态系统碳收支的变化情况。在较大的空间尺度上，通常根据经验关系建立统计相关模型来量化LUCC对陆地生态系统碳收支的影响，国际上此类研究以Houghton的簿记(bookkeeping)”模型为代表[1,8-9]。近20多年以来，随着遥感与GIS技术的发展以及模型开发和应用技术的逐渐成熟，基于遥感数据和各种模型方法来研究大尺度LUCC对生态系统过程的影响成为最为有效的技术手段[10]。利用遥感数据获得的植被分布信息，并结合有关遥感模型(如CASA模型)，可估算植被生物量和净初级生产力(NPP,NetPrimaryProduction)，从而评估LUCC造成的生态系统碳收支的变化[11]。生态系统过程模型(如TEM模型、LPJ模型、HYBRID模型)可以较为准确地模拟生态系统碳循环过程的动态变化，将其与簿记”法相结合，就可以把LUCC信息与相关过程结合在一起，在很大程度上提高了对LUCC引起的碳循环动态变化的估算精度[4,12]。LUCC引起的陆地生态系统碳收支变化也是IPCC国家温室气体(GHG)清单的重要组成部分，为此，IPCC清单指南[13-15]提供了完整的方法学框架用以指导对LUCC引起的陆地生态系统碳收支变化的计量和评估，并且不断地对该框架进行了相应的改进和完善。已有大量研究就中国局部地区LUCC对陆地生态系统碳收支的影响进行了评估，采用的方法主要包括：①卫星遥感法，其中大部分研究是利用遥感解译的LUCC信息，结合文献调研或采样实测的植被和土壤碳密度数据进行估算[16-21]，少数研究是利用遥感解译的LUCC信息，结合遥感模型进行估算[22-23]；②生态系统过程模型，如高志强等[24]运用CEVSA模型模拟了LUCC和气候变化对中国农牧过渡区碳收支的影响。还有多个研究对全国尺度LUCC及其对碳收支的影响开展了综合评估，它们主要是采用IPCC清单法、卫星遥感法、簿记”法等，表1总结了多种不同方法对不同时期中国LUCC导致的陆地碳收支变化的评估结果。以上的研究工作基本上都是采用了2大类数据：①有关土地利用面积及其变化的数据，其来源可分为统计资料和遥感资料；②有关生态系统生物量碳密度和土壤碳密度及其变化的数据，其来源包括文献资料、土壤剖面以及经验假设等。在以往的许多研究中，葛全胜等[25]关注于中国历史时期LUCC的主要特征及其对全国陆地生态系统碳收支的影响，因此其研究结论不包括在下面的分析比较中。3近年来中国区域LUCC的时空特征3.1基于多种来源统计资料的分析结果中国有关土地利用面积的统计资料主要来自两个统计口径，一个是国土资源部(含原国家土地局)近年来公布的土地调查统计数据，包括1996年完成的第一次全国土地资源调查[30]，以及之后的逐年变更调查[31]；另一个口径是林业和农业部门有关林地、耕地、草地、湿地的资源调查统计数据，包括第1～6次全国森林资源统计资料、国家统计局(或农业部)的历年耕地面积数据、20世纪90年代初期完成的全国草地资源调查数据[32]以及2003年完成的全国首次湿地资源调查结果[33]等。相比较而言，土地调查统计数据包括的土地利用类别最为全面，与《IPCC2006指南》提出的土地利用分类具有较好的可比性，但资源调查数据则能够提供更为详细的分亚类面积与生物量信息，特别是体现在森林资源清查统计资料的应用方面。因此，将多种来源的统计资料结合起来，可以比较完整而准确地估算中国LUCC对陆地碳收支的影响。付超等[29]对上述来源的统计资料进行了比较分析，按照《IPCC2006指南》土地利用分类，构建了一套新的土地利用面积数据集，包括1991、1996、2001、2006年中国各类土地利用的面积(图1)。在IPCC的6大土地利用类别中，将林地分为林分、经济林、竹林、疏林地、灌木林5个亚类，将农田分为耕地、园地2个亚类，将湿地分为水域、沼泽2个亚类，而对草地、聚居地和其他土地不细分亚类，合计12个土地利用类别/亚类。从分析结果可以看出，近20年来，中国LUCC的主要变化趋势为林分、灌木林面积持续增长，年均增长分别为313.0万hm2、159.6万hm2，疏林地、耕地面积持续下降，年均下降分别为88.0万hm2、87.7万hm2。目前，中国主要的土地利用类别为草地、森林(林分)、耕地，其面积分别为2.63×108hm2、1.56×108hm2、1.22×108hm2。#p#分页标题#e#3.2基于卫星遥感资料的分析结果在过去10多年间，刘纪远等[34-37]利用遥感和GIS技术，构建了反映中国20世纪90年代与21世纪初5年LUCC的时空信息平台，并开展了相应的研究。目前，该平台的土地利用/覆盖数据主要为20世纪80年代末期、90年代中期、2000年以及2005年共4期的土地利用1km栅格成分数据集。按照遥感调查和土地利用特点，将中国土地利用划分为耕地、林地、草地、水域、城乡及工矿和居民用地、未利用土地6个一级类别，其下又分为25个二级类别。利用上述LUCC时空信息平台进行的分析表明，20世纪90年代，全国耕地总面积呈北增南减、总量增加的趋势，增量主要来自对北方草地和林地的开垦；林业用地面积呈现总体减少的趋势，减少的林地主要分布于传统林区，南方水热充沛区造林效果明显；全国草地总面积显著减少，特别是在西北地区农牧交错带地区；中国城乡建设用地整体上表现为持续扩张的态势(表2)。在21世纪初的5年中，中国LUCC总体态势是耕地面积减少，以南方水田的减少为主；城乡建设用地显著增加，以中国东南沿海地区及内陆地势平坦地区为主，城乡建设占用优质耕地是该期间土地利用变化的突出特征；林地面积呈现一定增加，以中西部生态退耕还林”为主；草地总面积显著减少，转换类型以开垦为农田为主(表3)。20世纪90年代与21世纪初5年，中国LUCC都表现出明显的时空差异，政策调控和经济驱动是导致LUCC及其时空差异的主要原因。3.3中国LUCC时空特征的基本结论根据上述分析，由于采用的数据来源与分析方法的较大区别，基于多种来源统计资料比较分析得到的中国近期LUCC特征与基于遥感资料得到的结论存在着明显差异，特别是在20世纪90年代中国林地和耕地面积的动态变化上，两者结论相反。在这里，结合其他一些学者从不同角度对中国区域LUCC的格局与过程的探讨，总结出近二三十年来中国LUCC呈现的以下特征：(1)由于6大造林工程(天然林资源保护工程、退耕还林工程、三北”及长江中下游等重点防护林体系建设工程、京津风沙源治理工程、野生动植物保护及自然保护区建设工程、重点地区速生丰产用材林基地建设工程)的先后实施，中国森林覆盖率不断增加[41-42]。但基于遥感资料的分析表明，林地面积在20世纪90年代有所减少，随着人工林面积的扩大及退耕还林政策的推广，21世纪初才开始增加[36-37]。这说明对于近年来中国人工造林的实施效果还有待进一步检验。(2)中国最近的农田面积变化趋势存在争议。官方统计数据[43]及基于统计数据的研究结果[7,44]显示中国的农田面积自1990年以来不断减少；而基于遥感资料的研究表明20世纪90年代开始，中国耕地面积呈现北增南减、总量增加的趋势，但到了21世纪初，随着国家退耕还林还草政策的实施，耕地面积开始减少[36-37]。(3)北方和西部牧区草原退化问题严重。在中国北方和西部的主要放牧区，农田开垦、过度放牧和只放牧不管理使得草地退化问题非常严重，目前中国草原退化面积每年以200万hm2速度递增[45]。(4)中国湿地面积持续减少。从20世纪50年代-90年代中期，中国湿地面积锐减了50%，其中1990-2000年减少了14.83%[46]。目前，中国自然湿地面积为3620万hm2[33]，而且尽管湿地面积减少速率下降，但是，这种减少趋势还在继续。(5)中国的土壤侵蚀与荒漠化问题严重。截止1999年，全国土壤侵蚀面积达492万km2，占国土面积的51.2%，其中水蚀(水土流失)面积179万km2，风蚀(沙漠化)面积188万km2，中度以上荒漠化(沙漠化、水土流失)面积达181万km2[47]。(6)由于人口迅速增长，城镇建设和生活用地快速扩大，且大部分城市用地是由农田转化而来。4近年来中国区域LUCC对陆地碳收支的影响4.1基于IPCC清单方法的研究结果付超等[29]对中国多种来源的统计资料进行了比较分析，构建了一套符合《IPCC2006指南》土地利用分类的土地利用面积数据集。基于该数据集，采用《IPCC2006指南》清单方法1，可估算1990年以来LUCC对中国陆地碳收支的影响。首先，利用各类土地利用面积，采用参考碳密度法，估算出1991、1996、2001、2006年的中国陆地碳储量，其中生物量碳库从1991年的8.83PgC增长到2006年的12.28PgC，0～30cm土壤有机碳(SOC)库从1991年的42.97PgC增长到2006年的49.28PgC(图2)。然后估算每年的陆地碳储量变化量：对于生物量碳库，将相邻两个清查年份的碳库总量变化按5年进行平均，得到该时段内的年均生物量碳储量变化量；对于土壤碳库，以1991年为参考年份，估算出1996、2001、2006年中国陆地碳储量的年度变化。分析结果表明，1996年中国陆地生物量碳库、SOC库的年度变化分别为132.56TgC•yr-1、103.59TgC•yr-1；2006年中国陆地生物量碳库、SOC库的年度变化分别为296.86TgC•yr-1、316.21TgC•yr-1(图3)。因此，近年来中国LUCC导致陆地碳库每年增加约0.24～0.61PgC。将全国划分为6大区域，即东北(辽宁、吉林、黑龙江)、华北(北京、天津、河北、山西、内蒙古)、华东(上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东)、中南(河南、湖北、湖南、广东、广西、海南)、西南(重庆+四川、贵州、云南、)、西北(陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆)，可得到各区域LUCC导致的陆地碳库变化(图4)。结果表明，从各区域来看，土地利用面积变化都导致了生物量碳库、SOC库的持续增长，西南地区陆地碳库增长最为显著。与20世纪90年代相比，在21世纪初，东北、华东、中南地区的生物量碳库增长明显加快，突出显示了中国东部地区植树造林引起的LUCC碳汇作用正在加强(图4)。4.2基于卫星遥感法的研究结果LUCC时空信息平台的构建为基于遥感法对中国区域LUCC导致的陆地碳收支变化进行评估打下基础。利用2473个土壤剖面资料和20世纪80年代末-90年代末陆地卫星LandsatTM影像，刘纪远等[28]分析了中国1990-2000年林地、草地、耕地间的土地利用变化对土壤碳蓄积量的影响。根据两期LandsatTM影像，分别得到全国及6大地区内(林地、草地、耕地的净变化面积与相互转化面积，并且采用两种不同的计量方法来估算各研究区域土壤有机碳储量的变化。一种类似于上述《IPCC2006指南》清单方法1，根据各类土地利用面积净变化、参考土壤碳密度、碳库影响因子估算总的土壤碳储量变化(下面简称为清单法”)；一种类似于《IPCC2006指南》清单方法2，根据各类土地利用之间的转化面积、土地利用变化后土壤碳储量变化率进行估算(下面简称为土地利用转化法”)。清单法的估算结果表明，1990-2000年，中国林地、草地、耕地0～30cmSOC库合计损失(77.6±35.2)TgC，其中耕地SOC库增加(79.0±7.7)TgC，草地土壤碳库损失(100.7±25.9)TgC，林地SOC库损失(55.9±17.0)TgC。土地利用转化法的估算结果表明，0～30cmSOC库损失53.7TgC(表4)。对于各大地区来说，两种方法计算的耕地、草地和林地结果差异较大，但总的变化量比较接近。总体来看，由于中国不同地区LUCC空间格局差异显著，东北地区土壤碳排放量大，而华东地区排放较小。#p#分页标题#e#4.3中国LUCC导致陆地碳收支变化评估结果的不确定性关于近年来的中国LUCC对陆地碳收支影响评估的研究方面，采用《IPCC2006指南》清单方法1的评估结果与采用综合评估方法的研究结果具有较好的可比性(表5)。这些研究共同表明，目前全国自然植被活动增强，土地利用活动，特别是农林活动正对陆地生态系统碳收支产生比较明显的积极作用；在区域格局上，南方地区是中国主要的碳汇区。可是需要指出的是，这里对中国陆地碳收支的综合评估结果[48]不仅仅限于LUCC的影响，还包括由于气候变化、CO2浓度升高导致的NPP变化等因素的影响。综合上述分析可知，基于IPCC清单法和基于遥感法对于近年来中国LUCC碳源汇效应评估结果的差异很大，反映出在此方面的研究还存在着较大的不确定性问题，这种不确定性主要来自LUCC数据的准确性、生态系统生物量和SOC碳密度数据的可靠性两个方面。(1)土地利用分类与定义的不一致性中国不同来源的数据采用的土地利用分类以及各类别的定义标准都存在着较大差别。一个明显的例子是，自1994年以后，中国森林资源清查将森林定义中的郁闭度标准由30%下降为20%。如果不按照新标准进行重新计算，统计资料中较早基础年份的有林地面积很可能被低估；而中国现有遥感资料采用30%的有林地郁闭度标准，再加上新增幼林地和林带在遥感影像上难以识别，很可能低估了近年森林面积，从而得到与统计资料相反的森林面积变化趋势。对不同来源统计数据进行整合时，也很难避免土地利用面积的重复计算或遗漏等问题。(2)生物量和SOC碳密度数据的可靠性精确的碳密度测度是估算陆地生态系统碳储量变化的重要环节。在生物量碳库估算中，不同生物量换算模型对森林生物量的估算结果差别明显，直接影响到对整个陆地生物量碳库变化的评估结果。对于SOC库，SOC碳密度实测结果受到样本量、测定方法、土壤类型的影响而存在一定的误差；由于缺乏长期实测数据，对于各种LUCC影响下SOC的变化过程也缺乏深入了解，采用的简化假设条件很可能不符合实际情况。《IPCC2006指南》清单方法1假定SOC库线性变化，并且不考虑参考年份之前LUCC产生的滞后影响，造成越接近参考年份，SOC库变化越小，是该方法学的主要缺陷之一。为了减少有关LUCC对中国区域陆地碳收支影响研究的不确定性，未来研究应着重发展和利用基于土地利用相互转化面积的计量方法(例如，《IPCC2006指南》方法2和3、遥感法、簿记”模型)，以更好地考虑SOC库非线性变化的影响，把造林/再造林、毁林、开垦等主要的土地利用变化活动，以及森林管理、农田管理、放牧地管理、湿地退化与恢复、城市化等具有明显碳效应的土地利用活动都纳入计量范围内，以提高评估工作的完整性。5结语在分析中国近年来LUCC变化特征的研究方面，采用基于多种来源统计资料的分析结果与基于遥感资料得到的结论之间存在着明显的差异。前者认为，自1990年以来中国森林覆盖率不断增加，农田面积在不断减少；而后者认为林地面积在20世纪90年代有所减少，耕地面积呈现北增南减、总量增加的趋势，直到21世纪初，随着国家退耕还林还草政策的实施，林地面积开始增加，耕地面积开始减少。其他的多种资料显示，目前中国草原退化、土壤侵蚀与荒漠化、湿地退化问题严重，城市用地扩张迅速并占用大量农田。在分析近年来中国LUCC变化的碳源汇效应研究方面，采用基于IPCC清单法与基于遥感法的研究结论之间也存在很大差异。基于统计资料，采用《IPCC2006指南》清单方法1的评估表明，近20年来中国LUCC导致陆地碳库每年约增加0.24～0.61PgC；而基于遥感资料估算结果都表明，20世纪90年代中国林地、草地、耕地0～30cmSOC库有较大的损失。但是对近年来中国区域陆地碳收支的综合评估结果表明，目前全国土地利用活动，特别是农林活动正对陆地生态系统碳收支产生比较明显的积极作用。由于受到LUCC变化特征数据和生物量与碳密度数据的限制，现在对中国LUCC变化导致的陆地碳收支变化的评估结果仍存在着较大的不确定性。未来研究工作重点应重视发展和利用基于土地利用相互转化面积的计量方法(例如，《IPCC2006指南》清单方法2和3、簿记”模型)，开展中国LUCC引起的陆地碳库变化的精细估算，同时还要重视将多种具有明显碳效应的土地利用变化与土地管理活动纳入碳汇的计量范围之内，提高评估工作的完整性。

土地资源评估范文篇5

为进一步加强土地市场建设，强化国有土地的用途管制，规范用地行为，合理优化配置土地资源，有效解决我市集镇及中心城区部分用地单位因企业改制安置职工、企业转型、城市规划调整、退城进园等原因申请改变现使用土地用途特别是将工业用途变更为商业、商品房开发等经营性用地的报批管理问题，确保政府土地收益不流失，根据上级有关精神，经2009年第三次政府常务会议同意，提出如下意见：

一、严格计划管理，控制供应总量

用地单位或个人需要改变现有土地用途，须向国土资源管理部门（以下简称“国土部门”）提出申请，并由国土部门在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，草拟土地供应计划，报市政府审批后执行。

二、严格收购储备，规范土地市场

（一）本着应收尽收的原则，土地储备中心负责城区需要改变用途的土地收购工作。对土地储备中心认定不宜收购的土地，可由原土地使用者直接委托土地交易中心公开交易。

（二）收购方案报批。收购方将原土地使用者的收购申请、收购方拟定的收购协议、可行性分析报告等相关资料上报国土部门，由国土部门签署初审意见，报分管市领导审批后予以实施。

（三）补偿标准的确定。土地补偿标准由有评估资质的土地评估机构按照收购时土地使用性质和批准的原土地用途进行评估确定（特殊情况双方协商），房屋补偿按房屋性质由有评估资质的房屋评估机构按市场价评估确定。

三、严格交易程序，规范交易行为

（一）处置方式

根据国土资源部39号令和《物权法》及相关法律的规定，划拨土地使用权改变用途、出让土地使用权改变用途及供应工业和经营性用地必须采取招标拍卖挂牌的方式公开出让。

（二）前置条件

1、产权清晰。尤其要查明改变土地用途地块的土地使用权、房屋所有权是否存在抵押或查封的情况，已抵押或查封的必须要解除抵押或查封，才能改变土地用途，有纠纷的不能改变用途。

2、清场拆迁。涉及拆迁和搬迁的，必须要有原单位对拆迁和搬迁的意见，对职工的安置要符合有关法律规定，不能引发群体性上访事件的发生。

3、规划许可。需要改变现有土地用途的必须由规划部门同意，并出具改变用途后土地的《规划设计条件》。

（三）处置程序

1、原土地使用单位向国土部门提出改变土地用途的申请。国土部门依据年度供应计划审查后，报市政府审批。

2、部门配合。各有关部门要根据各自职责，做好国有资产处置、房产评估、土地评估、出让金结算等工作。涉及到国有资产处置或变性的，要有国资部门的批复；土地上有房产的，要有房产评估报告，进行清产核资；国土部门要进行现场勘测、评估，确定土地资产量；财政部门负责做好土地出让金征收结算工作。

3、原土地使用单位提供相关资料，在符合改变土地用途前置条件的情况下进行土地、房产评估，确定补偿标准。

4、原土地使用单位与土地储备中心签订收购协议，不宜收购的与土地交易中心签订《委托处置协议》，同时按程序收回原土地使用者的土地使用权。

5、市国土部门拟定改变用途的出让方案报市政府同意后公开交易。

6、成交后，土地收购方与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，并负责将土地出让总价款全额上缴财政。财政部门直接将收购成本拨付土地储备中心，委托处置的直接拨付原土地使用者，及时结算相关费用。

7、依法登记，颁发土地使用证。

四、严格土地出让收支管理，确保政府收益不流失

（一）政府土地收益是指土地出让总价款减去土地、房屋使用权补偿及前期费用等收购储备成本后的余额。政府土地收益主要用于城市建设、收购储备及企业安置不足的补充等。

（二）确定改变土地用途的政府收益

1、政府土地收益最低标准的确定。改变土地用途的土地收益确定，采用政府最低收益制。原土地使用者的土地使用性质为划拨的，最低收益为改变用途后的土地评估价的50%。

原土地使用者的土地使用性质为出让的，最低收益为改变用途后土地的评估价与改变用途时原用途的土地评估价的差额。

2、超过土地收益最低标准的分配。来源为土地储备中心收购的土地，在扣除各项税费后全部为政府收益；来源为委托处置的土地，在扣除各项税费和留足农业土地开发出让金、国有土地收益基金、廉租住房建设资金后50%返还给原土地使用者，其余为政府收益。

土地资源评估范文篇6

【关键词】集体建设用地；流转价格；评估；问题探讨

现阶段，我国市场经济的竞争环境日益激烈，而土地作为一种稀缺资源，合理的资源配置有助于提升其经济效益和社会效益。另外，随着我国“三农”问题的逐步深入，集体建设用地已经越来越吸引人们的注意力。关于集体建设用地流转能够直接促进土地利用的经济发展，但是因为种种因素的影响，导致我国集体建设用地流转价格评估存在一些问题。

一、关于集体建设用地流转价格评估存在的问题

当前，伴随着我国市场经济的高速发展，农村集体所有的土地建设出现了十分热闹的转让、出租等现象，并且呈现出一种不可逆转的形式。然而，由于我国农村集体建设用地流转市场缺乏相关的技术规程，依旧处在初级阶段，并且在各地的实践操作之中缺乏统一标准，导致了集体建设用地流转价格评估存在一些问题，亟待解决。本文笔者经过调查，总结了以下几点关于集体建设用地流转价格评估存在的问题：

第一，我国集体建设用地流转价格评估规程不配套，缺乏成熟的理论以及指导体系。这样就导致了土地在流转过程之中缺乏法律依据和法律保护，使得农村集体建设用地的流转价格低于市场平均水平，丧失了同国有土地同等竞争的条件。第二，同国有土地相比，农村集体建设土地流转市场依旧处在初级阶段，市场交易不活跃，各种信息、服务等不完善，有待加强。第三，对比国有土地价格形成的方式，农村集体建设用地价格形成方式单一，只有出租、联营以及作价入股等几种形式，且这种方式缺乏政府指导价，并且没有通过招标、挂牌等一些规范的市场化操作，导致其偏离真实、合理的价值，无法实现土地资源最优的利用效益，不利于土地合理流转[1]。

二、关于集体建设用地流转价格评估存在问题的具体对策分析

第一，建立集体建设用地流转评估体系，并且完善具体的评估规程。当前，我国的市场经济发展十分迅速，关于机体建设用地的需求也在逐步上升，继而扩大了流转规模。然而根据上文之中提出的我国关于集体建设用地流转价格评估存在的问题，我国应该借鉴其它试点地区的相关土地评估规程的工作经验，继而制定适合自己的农民集体建设用地流转价格评估规程。同时我国还需要参照成熟的流转价格评估体系，建立能够同步配合城镇建设用地价格评估的农村积极建设用地价格评估体系。必要时，要制定相应的价格评估法规，并且建立具体的价格评估技术规范，保证农村集体建设用地流转评估工作能够有章可循，顺利进行，并且受到法律的保护。

第二，不断规范我国的市场环境，同时完善流转的市场服务机制。结合当前我国的市场经济环境可以看出，规范的市场经济环境，有助于提升土地价格评估水平[2]。然而，在进行土体市场环境规范的过程之中，一定要建立并完善相关评估机构以及服务机构等。例如，农村集体建设用地评估机构、土地保险机构以及土地融资服务机构等。此外，随着我国信息技术的发展，网络在我国农村的应用也逐渐普及，为了提升工作效率，要以乡镇为基础，并把土地管理部门作为中心，建立集体建设用地交易信息网络，构建专门的市场以及交易情况信息库，这样在进行土地流转的过程中，一定要及时进行相关信息的网络登记、汇总，有助于买卖双方及时传递信息。还需要对成交的案例价格进行公示，实现公平、合理的估价，避免了土地交易之中存在的违法行为。另外，为了实现建设用地的年度规划的统一约束，要建立城乡建设用地的统一市场。

第三，建立土地价格管理体系，并且要不断强化价格监管。通常情况下，集体土地都是属于城乡结合部的农村所有，根本不在城市规划的范围之内，这样因为缺乏规范的规划设计以及科学有序的市场机制的协调作用，就无法对集体土地利用的合理性进行界定。因此，强化土地评估行业的监管，有助于提升其服务质量。首先，要把农村集体建设用地参照城镇土地的招标以及拍卖等让出方式，确定流转价格，并且归入土地市场进行公开交易流转，不断提升土地资源市场的配置程度[3]。其次，要建立完善的土地价格管理体系，对土地评估行业进行监督指导，保证在土地流转的过程之中能够真实的显现土地的市场价值，防止集体建设用地价格出现严重偏离的情况。然后，坚持以人员管理为主，建立并完善机构承担责任以及风险的相关管理规章制度，促进土地流转价格评估的有序进行。这样在进行建设用地的出租、转让以及投资等行为时，一定要经过专门的机构评估作价，继而得出最低的成交价格，预防出现价格过低的情况。最后，强化集体建设用地的监管力度，灵活运用地价杠杆进行地价水平的调控，清晰集体建设用地交易价格的市场变动情形，并且要制定价格公示制度，让群众进行监督，以此来管理土地，杜绝非法压低地价的行为，防止土地资产的流失。总之，要建立科学的土地价格管理体系，实现土地市场的公开交易。

小结

综上所述，集体建设用地流转是我国市场经济发展的最终结果，它不仅能够避免一些土地的低效利用或者是闲置，使其均能够得到有效利用，同时还可以促进我国农村经济的发展，减小城乡之间的差距。然而，因为当前我国的集体建设用地流转依旧存在摸索阶段，所以，建立和完善相关的规范机制，解决产权不清、价格混乱等问题十分重要，我们必须要严格对待。

参考文献

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[2]王晓霞，蒋一军.中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望[J].中国土地科学，2009（04）：12--13.

[3]郝丽霞.渭南市农村土地承包经营权流转动力及机制[J].贵州农业科学，201（04）：39--41.

土地资源评估范文篇7

关键词：地质灾害危险性评估原则范围方法

0引言

《地质灾害防治条例》第二十一条规定：“在地质灾害易发区进行工程建设应当在可行性研究阶段进行地质灾害危险性评估，……。编制地质灾害易发区内的城市总体规划、村庄和集镇规划时，应当对规划区进行地质灾害危险性评估。”《国土资源部关于加强地质灾害危险性评估工作的通知》(国土资发［2004］69号)规定“地质灾害危险性评估工作分级进行。评估工作级别按建设项目的重要性和地质环境条件的复杂程度分为三级。具体分级标准和评估技术要求见《地质灾害危险性评估技术要求（试行）》。”

1地质灾害危险性评估的原则

1.1分级评估、备案的原则地质灾害危险性评估分级进行，根据地质环境条件复杂程度与建设项目重要性划分为三级。

一级评估应有充足的基础资料，进行充分论证，一级评估由获得国土资源行政主管部门颁发的地质灾害危险性评估甲级资质证书的单位进行，评估报告报省（自治区、直辖市）国土资源厅（局）备案；二级评估应有足够的基础资料，进行综合分析，二级评估由获得国土资源行政主管部门颁发的地质灾害危险性评估甲、乙级资质证书的单位进行，评估报告报市（地）级国土资源行政主管部门备案；三级评估应有必要的基础资料进行分析，参照一级评估要求的内容，做出概略评估，三级评估由获得国土资源行政主管部门颁发的地质灾害危险性评估甲、乙、丙级资质证书的单位进行。

1.2分区（段）评估的原则依据评估区（段）地质环境条件差异和潜在地质灾害隐患点的分布、危险程度以及拟建工程的特点，将评估区划分为若干个危险性程度不同的区域。将不同的评估区（段）按照各种致灾地质作用的性质、规模、和承灾对象社会经济属性（承灾对象的价值，可移动性等）的基础上，从致灾体稳定性和致灾体与承灾对象遭遇的概率上分析入手将地质灾害危险性划分为大、中等、小三级，并按区（段）对场地进行适宜性评估，将评估区（段）划分为适宜性差、基本适宜、适宜三级。

1.3就高不就低的评估原则同一区（段）内有多种地质灾害共存时，按就大不就小、就高不就低的原则确定危险性级别。

如果在同一区（段）同时存在弱发育崩塌地质灾害，危险性小，中等发育滑坡地质灾害，危险性中等，强发育地裂缝地质灾害，危险性大，则按照就高不就低的评估原则，将该区（段）划分为地质灾害危险性大区，土地适宜性差。

1.4对建设场地压覆矿产资源的评估原则若评估区内压覆矿产资源，评估区内下伏矿产一旦遭到开采，会引发大规模的地质灾害，对评估区内地表建筑工程及设施造成极度严重的破坏，则拟建工程遭受地质灾害的危险性大；评估区内下伏矿产未遭到开采时，则拟建工程不会受到地下采矿引发的地质灾害，其地质灾害危险性小。

鉴于此种情况，对压覆矿产区，若下伏矿产尚未遭到开采时，可以通过与矿权方协商解决预留足够的保护煤柱，则下伏开采可能造成的地质灾害危险性预测评估不参与地质灾害危险性综合评估。

2地质灾害危险性评估范围的确定

《地质灾害危险性评估技术要求（试行）》第5.1条规定“地质灾害危险性评估范围，不能局限于建设用地和规划用地面积内，应视建设和规划项目的特点、地质环境条件和地质灾害种类予以确定。”第5.2条“若危险性仅限于用地面积内，则按用地范围进行评估”。第二种情况比较简单，本文仅对第一种情况进行讨论。

2.1崩塌、滑坡地质灾害评估范围的确定崩塌、滑坡其评估范围应以第一斜坡带为限，首先应查明坡体中所有发育的节理、裂隙、岩层面、断层等构造面的延伸方向，倾向和倾角大小及规模、发育密度等，即构造面的发育特征。通常，平行斜坡延伸方的陡倾角面或临空面，常形成崩塌体的两侧边界；崩塌、滑坡体底界常由倾向坡外的构造面或软弱带组成，也可由岩、土体自身折断形成。其次调查结构面的相互关系、组合形式、交切特点、贯通情况及它们能否将或已将坡体切割，并与母体(山体)分离。最后，综合分析调查结果，那些相互交切、组合，可能或已经将坡体切割与其母体分离的构造面，就是崩塌体的边界面。其中，靠外侧、贯通(水平或垂直方向上)性较好的结构面所围的崩塌体的危险性最大，即为崩塌、滑坡的第一斜坡带。

2.2泥石流地质灾害的评估范围确定泥石流必须以完整的沟道流域面积为评估范围，泥石流的评估范围宜在地形地质图上确定，应为包含泥石流沟谷的第一条完整的山脊为边界，通过实地调查后确定泥石流的形成区、流通区和堆积区三部分，即为完整的沟道流域面积。

2.3地面塌陷和地面沉降地质灾害评估范围的确定地面塌陷和地面沉降的评估范围应与初步推测的可能范围一致；地裂缝应与初步推测可能延展、影响范围一致，地面塌陷和地面沉降范围按照煤炭部制定的《建筑物、水体、铁路航主要井巷煤柱留设与压煤开采规程》，通过概率积分法用一下公式进行推测。

全盆地的移动和变形地表任意点的下沉计算公式

式中：c(x)与c(y)称之为主断面内的下沉分布系数。

走向主断面上地表移动和变形最大值及其位置

最大下沉值：wcm=mqcosa，mm，位置x=∞

若评估区内压覆矿产资源，则应该按照岩层影响角及下伏地层岩性计算下伏矿产资源开采时的采动影响0值线，并以此划分评估范围。

2.4其他确定评估范围的依据建设工程和规划区位于强震区，工程场地内分布有可能产生明显位错或构造性地裂的全新活动断裂或发震断裂，评估范围应尽可能把邻近地区活动断裂的一些特殊构造部位（不同方向的活动断裂的交汇部位、活动断裂的拐弯段、强烈活动部位、端点及断面上不平滑处等）包括其中。

在已进行地质灾害危险性评估的城市规划区范围内进行工程建设，建设工程处于已划定为危险性大－中等的区段，还应按建设工程项目的重要性与工程特点进行建设工程地质灾害危险性评估。区域性工程项目的评估范围，应根据区域地质环境条件及工程类型确定。重要的线路工程建设项目，评估范围一般应以相对线路两侧扩展500－1000m为限。

建设用地地质灾害危险性评估的范围应是以上各个因子的并集，且为了全面反映评估区地质环境条件、地质灾害类型及特征，在确定评估面积后，对评估区也要进行调查，调查范围应该包含引发地质灾害的各项地质环境要素的范围。

土地资源评估范文篇8

第一节，探讨国家所有权需要强制性资产评估的理由；第二节，勾勒出围绕强制性资产评估的各种审批权；第三节，分析审批权背后的部门权力割据和争斗；第四节，揭示审批权所蕴涵的商业利益以及由此产生的权力滥用；第五节，分析强制性资产评估无法实现预期目标的原因，指出：资产评估主管部门审批权的滥用和失控实乃虚假评估泛滥的真正根源。

第一节为什么需要强制性资产评估

在什么情况下，交易双方需要请第三方为交易标的定价？

在自由交易的情形下，商议价格无疑是交易双方的权利。是否需要请第三方提供一个参考价格，以及是否采纳第三方提供的参考价格，完全应由交易双方自主决定。对交易当事人而言，没有人能够代替他们定价，他们也不会允许第三方插手定价过程。因为，第三方不承担该笔交易的风险。所以对上面问题的回答是，如果最终承担全部交易风险的人能够参加定价，那么，无论在什么情况下都没有必要由第三方代替他们制定交易价格。

在这个意义上，资产评估虽然名为“定价”，但它不可能代替交易双方制定价格，而只能为交易双方提供参考价格。是否进行资产评估和是否参考评估价仍然是交易双方的固有权利。

然而，国有资产有所不同。涉及国有资产的产权交易，所有者（全民）一概无法参加具体的定价过程，而国有资产的实际控制者又不可能承担交易的全部风险，因此，所有者肯定不会将定价权完全交给实际控制者。国家监督国有资产交易的价格是否合理公允，必须有一个参考价。这就需要有一个“中介机构”来提供公允的资产评估价格。同样道理，所有者也不可能针对每一项具体交易决定是否进行资产评估。因此，最省事的办法是规定国有资产交易一律进行资产评估。强制性资产评估实际上是国家试图监控国有资产实际控制者定价行为的一种手段，体现了国家所有权对国有资产的控制企图。

在个人所有权场合，无论个人所有者亲自还是委托人谈判定价，是否通过资产评估寻求一个参考价，个人所有者会视具体情况自主决定，根本无须法律强制。当然，这里也会存在委托问题。譬如，上市公司与其控制股东之间进行关联交易，公司小股东无法参与或影响定价过程。但是，法律没有必要为保护小股东而强制规定关联交易必须进行资产评估。只要小股东能够方便地获得关于定价过程的信息（包括定价是否经无利害关系人批准、相关市场价格以及资产评估价格的信息），以及方便地转让股票，小股东就能够视具体情势，防避风险。国家所有权无法作到的恰恰就是，由所有者视每笔交易的具体情况自主决定是否进行资产评估。因此，强制规定国有资产交易一律进行资产评估具有法律上的合理性，因为这看起来是一种能够节约监管费用的捷径。

国务院于1991年颁布的“国有资产评估管理办法”规定，以下国有资产交易必须进行资产评估：（1）资产拍卖、转让；（2）企业兼并、出售、联营、股份经营；（3）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（4）企业清算；等（第3条）。2001年财政部“国有资产评估管理若干问题的规定”修订了强制资产评估的事由，规定国有资产占有单位发生以下情形时须进行资产评估：（1）改组为有限公司或股份公司；（2）以非货币资产对外投资；（3）合并、分立、清算；（4）资产转让、置换、拍卖；（5）资产租赁给非国有单位；（6）确定涉讼资产价值；等（第3条）。

为了保证评估机构和其评估结果的可靠性，评估机构的资格认定、评估结果的审查同样被纳入国家监管的范围。国务院“国有资产评估管理办法”（1991）规定，可委托的评估机构必须是持有省级以上政府主管部门颁发的“国有资产评估资格证书”的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司（第9条）。其次，进行国有资产评估的单位在经本单位主管部门审查同意后，须向同级国有资产管理行政主管部门“申请立项”，批准后方可进行资产评估（第12～16条）。再次，评估结果还须经资产所在单位主管部门审查同意、报国有资产管理行政主管部门“验证确认”后，才发生法律效力（第18～21条）。这一系列审查批准程序的目的是，监督国有资产实际控制者的委托评估行为，以免造成“国有资产流失”。层层设置的审批程序表明，国家力图做一个认真的、负责任的所有者代表。

当然，国家的监控方法总归是有限的，不外乎“审批”、“审核”、“核准”、“审查”等等，无论使用什么名词，总之是要经过主管部门的“许可”。由此，围绕国有资产评估产生了一个庞大而复杂的审批权体系。

第二节围绕国有资产评估的审批权体系

首先是执照审批权，即颁发执照的权力。该审批权包含两个方面，一是审批从业人员的执照，[1]二是审批评估机构的执照。[2]执照审批权是一项可以无限细分的权力，因为每一个主管部门都可能规定其主管范围内的资产评估执照由其审批颁发。例如，土地管理部门、建设管理部门分别规定本部门主管“土地估价师”和“房地产估价师”的执照审批权，工商管理部门主张商标评估执照颁发权，专利管理部门主张专利评估执照审批权，等等，不一而足。

每一个主管部门的执照审批权都会包括或自然派生出以下权力：

1.组织从业资格考试。“注册资产评估师”的资格考试由人事部和财政部门（国有资产管理部门）、中国注册会计师协会组织；[3]“房地产估价师”的全国统一资格考试由建设部和人事部门组织：“土地估价师”资格考试现由国土资源部和中国土地估价师协会组织。[4]无论哪种资格考试都附带着由组织者编写教材、考试辅导书籍和组织考前辅导班的专有权，这当然是绝大多数应考人员必须消费的项目。[5]

2.组织从业人员培训。执业人员的执照通常有一个有效期限（例如三年），期满后要继续执业者必须申请“再次注册”，条件之一是经过业务培训。[6]根据国家国有资产管理局1993年的规定，一定比例的评估人员经省以上国有资产管理行政主管部门认可的专业培训，是评估机构申请资产评估执照的必要条件。[7]国家国有资产管理局和中国证监会规定，取得证券业务资产评估许可证的评估机构，其专业人员每年必须接受不少于一周的专业培训。[8]1998年建设部规定，房地产估价师注册有效期满，办理执照续期的必备条件是，申请人在注册有效期内参加中国房地产估价师学会或者其指定机构组织的业务培训，达到“继续教育标准”。[9]

3.对评估机构的年检。例如，国家国有资产管理局规定，国家和地方国有资产管理局分别对其颁发执照的机构进行年检，国家国有资产管理局对各地检查情况进行抽查，年检合格的方可继续从事资产评估业务。[10]

其次是评估立项审批权。占有国有资产的单位，在发生法定情形须进行资产评估时，首先应当申报资产评估立项。立项申请书应经该单位主管部门签署意见后，报国有资产管理行政主管部门。国资部门批准立项的“通知书”是资产占有单位委托资产评估机构开始评估的前提条件。

再次是评估结果确认权。国有资产占有单位收到资产评估报告书后，须提出“资产评估结果确认申请报告”，连同评估报告书及有关资料，经上级主管部门签署意见后，报批准立项的国有资产管理行政主管部门确认。国有资产管理行政主管部门从形式（例如资产评估机构是否有评估资格、评估过程是否合法）和实质内容（例如评估方法是否科学、评估价值是否合理）两个方面审核验证资产评估报告。符合要求的，由负责审批的国有资产管理行政主管部门下达“确认通知书”；不符合要求的，分别情况做出“修改、重评或不予确认”的决定。未经行政“确认”的资产评估显然是没有法律效力的；经确认的“资产评估价值”是国有资产经营和产权变动的底价或作价的依据。[11]尽管主管部门对评估结果的“确认”属于实质性审查，但主管部门从不认为本部门应对不实评估承担法律责任。例如，国家国资局明文规定，资产评估机构应对其评估结果的客观、公正、真实性承担法律责任。[12]

最后是监察处罚权。主管某系统内国有资产评估的国家机关，有权监督国有资产占有单位的资产评估行为，认为不符合评估规则的可宣布评估无效；对违反规则的评估机构有警告、没收违法收入、罚款和吊销执照等处罚权；对主管资产评估的国家机关工作人员的渎职行为有行政处分权。[13]监察处罚权是保障其他审批权的法律强制力的有力武器。

2001年2月国土资源部宣布取消土地估价结果确认制度。[14]同年12月，财政部宣布取消政府部门对国有资产评估的立项和确认审批制度，实行核准制和备案制，并强调，评估报告的法律责任应由签字的注册资产评估师及所在评估机构共同承担。[15]主管部门放弃审批权固然与国务院倡导的减少审批事项，强化监督管理的时尚有关，但本文作者认为，更重要的原因应该是评估资格审批部门已经意识到虚假资产评估可能给他们带来始料不及的法律风险。实际上，早在1998年，财政部就着手将确认程序由实质审查向形式审查转变，以减少主管部门的法律责任。[16]同时，财政部明确规定了资产评估委托方、评估机构和注册资产评估师的法律责任，惟独没有规定确认机关的法律责任。[17]可见，由实质审查向形式审查的转变，主要目的是避免承担法律责任。当前，虚假资产评估的丑闻越来越多地被揭露出来，越来越受到公众的关注和谴责，有关国家机关对虚假资产评估的查处也越来越严格。[18]尽管国资管理部门的规章将不实资产评估的法律责任完全施加于资产评估机构，但是，经国资管理部门“立项”审批和实质审查（“确认”）的资产评估报告仍然出现虚假问题，实在是于理不通。况且，“国有资产评估管理办法施行细则”仅仅是部门规章而已，未必能使国资管理部门豁免法律责任。所以，摆脱法律风险的最好办法就是放弃哪些容易招致法律责任的审批权。

上述审批权体系组成了一个非常严密的监控网络，目的是确保资产评估结果的公正和客观，从而防止国有资产流失。但是，无论这个体系多么严密，无论主管部门是否进行实质审查，一个基本的事实仍然是：审批权的运行很大程度上影响着国有资产的交易价格，但行使审批权的任何一个个人都无须对国有资产交易承担最终风险。

第三节审批权的争夺与瓜分

权力意味着什么？我们很难一般性地回答这个问题。但权力总是人们奋力追逐和争夺的目标，却是众所周知的事实。主管资产评估意味着掌握上述种种审批权。如果主管官员富有想象力，审批权当然还会更多更大。事实的确如此。审批权似乎天生具有“一生二，二生三”的无限增生能力。关于国有资产评估的审批权就在不同的主管部门扎根蔓延，构成了一个个牢固的制度壁垒。不仅如此，产生自国有资产评估的审批权很快就把权力触角伸到国有资产管理体制之外，由一种单纯的对国有资产的控制权演化为覆盖整个经济生活的一般性管制权。[19]

据统计，自1993年以来，已有十四个部门以本部门、本专业的特殊性为由，制定部门规章，各自搞一套相对独立的评估方法。[20]譬如，国有资产管理部门、土地管理部门、城市建设管理部门、科学技术部门、林业部门、农业部门等多个部门，都各自为政，努力确立和扩张以本部门为中心的审批权。1993年，国家国有资产管理局的一则“紧急通知”指出：1992年以来一些部门和地方违反国务院“国有资产评估管理办法”的规定，自行制定资产评估管理办法，擅自审批资产评估执照，以行业或系统划分，层层设置评估机构，自行确认资产评估结果；许多国有资产占有单位在产权变动时，违反国务院“国有资产评估管理办法”，不依法进行评估，评估结果也不经国有资产管理部门确认。[21]

但是，谁也无法控制这个局面。资产评估审批权引发了部门之间的割据和争斗：

1.国有资产的评估

国有资产评估由国有资产管理部门主管。强制性资产评估培育和滋养了“资产评估”这样一个行业以及这个行业的监管者。“国有资产”的含义笼统而宽泛，动产、不动产，有形资产、无形资产，都可能是国有资产。这就为日后国有资产管理部门与其他主管部门争夺评估主管权（审批权）埋下伏笔。1998年，原国有资产管理局在机构改革中被撤并，其审批权由财政部接管。

2.土地使用权的价格评估

土地使用权的价格由什么机构评估？由哪个部门主管执照颁发和结果确认？

关于谁评估的问题，国家土地管理局和国家体改委于1992年7月9日联合发文规定，改组或新设股份制企业时，土地使用权的价格由县级以上人民政府的土地管理部门组织评估，报县级以上人民政府审核批准后，可以作为核定的土地资产金额。[22]然而，同年7月18日，国家国有资产管理局的“国有资产评估管理办法实行细则”第21条却规定：国有土地使用权价值的评估和国有房产价值的评估，都应纳入国务院“国有资产评估管理办法”的管理范围。也就是说，从事国有土地使用权和国有房产价值评估的评估机构，其执照的审批以及评估的立项和确认均须由国有资产管理部门而不是土地管理部门主管。[23]

1994年5月23日，国家土地管理局对国家国资局的上述规定作出反应。国家土地管理局指出：国务院“国有资产评估管理办法”第5条和第37条分别规定，“全国或特定行业的国有资产评估，由国务院决定”，“有关自然资源有偿使用、开采的评估办法，由国务院另行规定”。土地属于资源性资产，故不属于“国有资产评估管理办法”所规范的对象。国家国资局颁发的“国有资产评估管理办法实施细则”第21条的规定属于部门规定，不能作为土地资产评估管理的法律依据，更不能据此否定国家土地管理局制订的有关规章。国家土地管理局的法律依据是：国务院批准的国家土地管理局“三定”方案，要求土地管理部门“会同有关部门进行土地估价工作，制订土地定级估价标准”：“城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例”规定，“县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查”；国家国有资产管理局与国家土地管理局联合下发的“关于国有资产产权登记中有关土地产权登记工作的通知”中也明确规定，“土地管理部门应加快地籍调查，土地估价、登记工作。”国家土地管理局的结论是，土地管理部门是土地资产评估的主管部门，土地估价机构资格认证和涉及政府行为的土地资产评估立项、成果确认须由土地管理部门负责。[24]同年12月3日，国家土地管理局联合国家体改委颁布“股份有限公司土地使用权管理暂行规定”，以更高级别的规范文件维护自己的审批权。其中规定，改建或新设公司时，国有土地使用权的地价评估结果经县级或市级人民政府土地管理部门初审后，按以下程序报批确认：由国务院授权部门批准设立的公司，地价评估结果向国家土地管理局申请确认；由省级人民政府批准设立的公司，地价评估结果向省级人民政府土地管理部门申请确认（第3、6条）。

此举迅即引来国家国资局的反击。1995年1月29日，国家国有资产管理局发文严正指出：迄今为止，在全国人民代表大会、国务院制定的所有法律法规文件中，从未授权土地管理部门负责国有企业土地使用权转让、作价出资和入股、出租时的资产评估管理工作。土地管理部门以及其他部门和地方制定的与国务院“国有资产评估管理办法”精神相违背的政策规定均无法律效力。国有资产占有单位设立股份有限公司、有限责任公司、中外合资合作企业，进行企业兼并、清算，以及将资产作价入股或出资、转让等，都必须聘请由国有资产管理行政主管部门授予资格的资产评估机构对所涉及的全部资产进行评估；……必须由具有前述资格的资产评估机构的在册人员具体负责评估土地使用权、房屋建筑物、机器设备等每一类资产；必须由国有资产管理行政主管部门办理资产评估立项和评估结果的确认，包括土地使用权在内的企业资产的评估结果，经国有资产管理行政主管部门确认后，作为资产定价的依据。凡不符合规定的资产评估一律无效。[25]

同年12月29日，国家土地管理局又针锋相对地回击道：做好地价管理与土地估价工作是土地管理部门的法定职能。国务院批准的“三定”方案中规定国家土地管理局“主管全国土地的调查、统计、定级、登记、发证工作。会同有关部门进行土地估价工作。制订土地定级、估价标准”。改建或新设为股份有限公司或有限责任公司的地价评估和确认，应按国家土地管理局、国家体改委颁布的“股份有限公司土地使用权管理暂行规定”（1994）要求，由国家土地管理局备案认证的A级土地估价机构进行评估，在申请估价结果确认时，还需同时提交企业改制批准文件、土地资产处置方案、股权结构设计方案和其他资产评估概要、资产负债表等材料。[26]

国有资产管理部门和土地管理部门的“文件大战”现暂告一段落。土地管理部门的审批权得到了肯定，或者说，国资管理部门在土地评估审批权的“争霸战”中暂时失利。当前，在国有企业的股份制改造中，土地资产必须由具有“土地估价资格”的评估机构评估，由土地管理部门确认评估结果；其他资产则由国有资产管理部门颁发执照的资产评估机构承担评估，结果由国资部门确认。

3.房地产评估资格

1993年，国家国有资产管理局规定，房地产评估事务所、地价评估事务所等专业性评估机构从事国有土地使用权和国有房产等资产评估业务，应向国有资产管理行政主管部门申请评估资格并领取资产评估资格证书。[27]而1995年，国家土地管理局却规定，土地管理部门主要负责土地价格评估机构和土地估价人员的资格认证及其业务指导和管理工作；房产估价机构和房产估价人员的资格认证，则由建设部门负责。[28]1998年，建设部更明确地规定：国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价师的注册管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价师的注册管理工作。房地产估价师执业资格注册和管理应当接受国务院人事行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府人事行政主管部门的检查和监督。[29]

4.证券业务的资产评估

对股票公开发行、上市交易的企业资产进行评估和开展与证券业务有关的资产评估业务，须获得国家国有资产管理局、中国证监会的特别许可。申请从事证券业务的资产评估机构须首先向所在省、自治区、直辖市（或受托的计划单列市）的国有资产管理部门提出申请，经审查同意并签章后，上报国家国有资产管理局进行审核。中央所属欲从事证券业务资产评估的机构直接向国家国有资产管理局申请，并由国家国有资产管理局进行审核。国家国有资产管理局审核同意后，会同证监会对申请机构的证券评估资格进行联合确认，并由国家国有资产管理局和证监会联合颁发“证券业务资产评估许可证”，同时向社会公告。[30]自1997年起，主管部门停止审批证券类资格的评估机构。[31]停止审批人为制造了“执照短缺”。而“执照短缺”又使主管部门的审批权实际上转移至已拥有证券业评估执照的评估机构手中，变成后者坐享其成的“资本”。在实践中，没有证券业评估执照的评估机构给上市公司做完资产评估之后，须将业务转交给有证券业评估执照的评估机构，后者一般不做现场调查，对评估报告进行文字“审核”后盖章，就能获得30%以上的“业务提成”。[32]

5.采矿权评估

国家出资勘查所形成的探矿权、采矿权，在转让时必须进行评估。探矿权、采矿权评估资格由国务院地质矿产主管部门会同国务院国有资产管理部门联合认定。评估结果由国务院地质矿产主管部门确认。[33]

6.专利评估

国有资产管理部门和专利主管部门联合审批“专利资产专职评估机构”的执照。[34]

7.商标评估

国家工商行政管理局有权颁发“商标评估机构”执照。对属于国有资产的商标进行评估的，还应当取得国有资产管理部门颁发的资产评估资格证书。“[35]

第四节审批权的滥用和失控

一“挂靠”与“脱钩”

拥有到执照审批权的主管部门优先考虑的，可能不是如何防止国有资产流失，而是如何运用审批权为本部门和内部人员牟利。对它们来说，最有效率的办法莫过于自己给自己颁发执照，自己给自己审批立项和确认评估结果。资产评估主管部门的办法是，亲自举办资产评估机构，或者为“挂靠”于自己的资产评估机构优先颁发执照，优先立项和确认评估结果。1999年之前，我国几乎所有的资产评估机构都是各政府主管部门组建的。各主管部门都将本系统内企业的资产评估项目指定给属下的评估机构。于是，主管部门成为属下评估机构的“保护伞”和业务源，评估机构则成为主管部门的人员安置场所和“小金库”的资金来源。[36]主管部门当然还可以通过控制甚至封闭行业准入通道，帮助已持有执照的评估机构限制甚至消灭新的竞争对手，从而保障后者获得稳定收入，例如证券评估行业。评估机构有钱赚，主管部门的“小金库”就不会枯竭。

1993年不过是资产评估行业刚刚兴起的时候，当年年检时，国家国资局就指出，“对党政机关（包括资产评估机构管理部门）所举办的评估机构，一律按中央有关规定实行脱钩；在评估机构中兼职的党政领导干部，也一律按中央规定保留一头，不准兼职。凡不符合此要求的，在今年（1993年-本文作者注）7月1日后要停业整顿。”[37]

土地资源评估范文篇9

1.1生态景观综合因子调查根据我国森林资源相关质量等级的评定标准，可以将生态景观综合调查因子主要内容归纳为景观质量评价因子、环境质量评价因子、开发条件评价因子。以森林生态景观综合因子调查为例，内容如：地文、水文、天象、生物、人文资源的评价（典型度、自然度、吸引度、多样度、科学性）及其等级，相关组合和旅游特色的评价；大气、水质、土壤质量，空气负离子、空气细菌含量，公园面积、区域条件、交通、基础设施、适游期等。固碳作用。对森林固碳效益的测度分两个部分：年积累量和现存储量。固碳作用的具体测算也分为两部分：①要测算被评估森林资源资产的固碳总量；②要考察其释氧总量。对两部分的评估值加和方为森林的固碳作用总经济效益。

1.2生态景观综合评分及分级通过蒸发量、森林固碳和水土保持等方面的综合效应来测定被评估森林对当地气候的影响。也可采用机会成本法，即通过对地形相似地区为维持与本地区相似的气候环境所付出的成本来测算被评估森林对气候调节的经济效益。依据生态景观综合因子调查，参照中国森林公园风景资源质量等级评定标准，对各项指标的评价等级进行数量化，依据数据化得分值确定评估区生态景观资源质量等级，从而起到调节气候的作用。此外，还可以维持生物多样性。其经济价值的确定，采用机会成本法：通过对每种动物的生活密度、人工饲养成本、成长周期等数据的计算得出被评估森林维护物种生存降低的人工支出，再考察被评估森林物种多样性情况对其进行折现，可得因被评估森林存在降低人类维持生态多样性的成本，即森林维护生物多样性的价值。

2森林资产核查方法

2.1传统的资产核查方法按《森林资源资产评估技术规范》要求，有效的森林资产清单应依据规划设计调查、作业设计调查、林业部门建立并逐年更新至当年的档案资料编制。因此，森林资产核查方法可采用抽样控制法、小班抽查法、全面核查法。在全国集体林权制度主体改革完成后，森林资源资产评估重点将转向以林农为主体的小范围资产评估，在生产实践中全面核查法将广泛使。

2.2新形势下森林资产核查方法新形势下森林资产核查方法是在传统方式上发展起来的，主要是对生态和社会效能的核查。如植物生物量、植物贮光能系数、土壤侵蚀情况、土壤理化相关数据、森林调蓄相关数据、森林旅游相关数据等，以及风景等级评定相关的核查内容，如森林景观质量、环境质量、开发条件等相关资料。在评估调查范围内，新增森林资产核查内容存在以下特点：核查内容不可能全部小班同时存在，小班内分布情况不均衡，部分因子没必要全部核查。针对此特点，资产核查方法也应作出相应变化，除传统资产核查方法外，设置调查样点和布设踏查线路等典型调查是非常必要的。样点核查内容主要有：大气、地面水、土壤、负离子、空气细菌、土层厚度、枯枝落叶厚度等。线路踏查的核查内容主要有：景观资源质量、环境质量、土壤侵蚀类型等。

3森林资产价值评估

3.1生态效能价值森林景观资源在环境、生态和美学上都有极高价值。森林景观属公共商品，没有交换市场，不存在一般意义上的市场价格，可采用层次分析法对其进行核算，或采用模拟市场价格进行核算。评估依据森林生态小班资产明细统计内容、评估时期各种生态效能单位价值、评估时期资本化率、其它相关部门资料调查数据，按照国内外评价森林生态价值的流行方法，可测算“政府层面”森林生态价值，视具体项目评估此价值可同林木商品价值同时计入林木价值。以生态损失评估为例，其生态效能“政府层面”评估结果如：森林吸碳、放氧、保土保肥、调蓄、贮能、净化大气、生物多样性保护、减灾、生态旅游等价值。

3.2社会效能价值该指标测定应通过对被评估森林的科研贡献大小折算成经济效益，对其折现并加总即可得被评估森林的教学科研价值。对相关科研成果的统计工作可通过成立行业协会等方式进行。生态价值主要表现在生态旅游方面。伴随着社会的不断发展，生活水平的不断提高，人们对娱乐和休闲的需求越来越大，越来越渴望亲近自然，调节紧张的工作节奏，舒缓心情，使身心放松。对该指标的测定可直接通过其开展森林生态旅游所获得的营利收入确定森林资源资产的收益能力，对其折现求和，即被评估森林的生态旅游价值。

4结束语

土地资源评估范文篇10

第一条为加强地质灾害危险性评估单位资质管理，规范地质灾害危险性评估市场秩序，保证地质灾害危险性评估质量，根据《地质灾害防治条例》，制定本办法。

第二条在中华人民共和国境内申请地质灾害危险性评估单位资质，实施对地质灾害危险性评估单位资质管理，适用本办法。

第三条本办法所称地质灾害危险性评估，是指在地质灾害易发区内进行工程建设和编制城市总体规划、村庄和集镇规划时，对建设工程和规划区遭受山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等地质灾害的可能性和工程建设中、建设后引发地质灾害的可能性做出评估，提出具体预防治理措施的活动。

第四条地质灾害危险性评估单位资质，分为甲、乙、丙三个等级。

第五条国土资源部负责甲级地质灾害危险性评估单位资质的审批和管理。

省、自治区、直辖市国土资源管理部门负责乙级和丙级地质灾害危险性评估单位资质的审批和管理。

第六条从事地质灾害危险性评估的单位，按照本办法的规定取得相应的资质证书后，方可在资质证书许可范围内承担地质灾害危险性评估业务。

县级以上国土资源管理部门负责对本行政区域内从事地质灾害危险性评估活动的单位进行监督检查。

第二章资质等级和业务范围

第七条甲级地质灾害危险性评估单位资质，应当具备下列条件：

（一）注册资金或者开办资金人民币三百万元以上;

（二）具有工程地质、水文地质、环境地质、岩土工程等相关专业的技术人员不少于五十名，其中从事地质灾害调查或者地质灾害防治技术工作五年以上且具有高级技术职称的不少于十五名、中级技术职称的不少于三十名；

（三）近两年内独立承担过不少于十五项二级以上地质灾害危险性评估项目，有优良的工作业绩；

（四）具有配套的地质灾害野外调查、测量定位、监测、测试、物探、计算机成图等技术装备。

第八条乙级地质灾害危险性评估单位资质，应当具备下列条件：

（一）注册资金或者开办资金人民币一百五十万元以上；

（二）具有工程地质、水文地质、环境地质和岩土工程等相关专业的技术人员不少于三十名，其中从事地质灾害调查或者地质灾害防治技术工作五年以上且具有高级技术职称的不少于八人、中级技术职称的不少于十五人；

（三）近两年内独立承担过十项以上地质灾害危险性评估项目，有良好的工作业绩；

（四）具有配套的地质灾害野外调查、测量定位、测试、物探、计算机成图等技术装备。

第九条丙级地质灾害危险性评估单位资质，应当具备下列条件：

（一）注册资金或者开办资金人民币八十万元以上；

（二）具有工程地质、水文地质、环境地质和岩土工程等相关专业的技术人员不少于十名，其中从事地质灾害调查或者地质灾害防治技术工作五年以上且具有高级技术职称的不少于两名、中级技术职称的不少于五名；

（三）具有配套的地质灾害野外调查、测量定位、计算机成图等技术装备。

第十条除本办法第七条、第八条和第九条规定的条件外，申请地质灾害危险性评估资质的单位，还应当具备以下条件：

（一）具有独立的法人资格；

（二）具有健全的质量管理监控体系；

（三）单位技术负责人应当具有工程地质、水文地质或者环境地质高级技术职称，技术人员中外聘人员不超过技术人员总数的百分之十。

第十一条取得甲级地质灾害危险性评估资质的单位，可以承担一、二、三级地质灾害危险性评估项目；

取得乙级地质灾害危险性评估资质的单位，可以承担二、三级地质灾害危险性评估项目；

取得丙级地质灾害危险性评估资质的单位，可以承担三级地质灾害危险性评估项目。

第十二条地质灾害危险性评估项目分为一级、二级和三级三个级别。

（一）从事下列活动之一的，其地质灾害危险性评估的项目级别属于一级：

1．进行重要建设项目建设；

2．在地质环境条件复杂地区进行较重要建设项目建设；

3．编制城市总体规划、村庄和集镇规划。

（二）从事下列活动之一的，其地质灾害危险性评估的项目级别属于二级：

1．在地质环境条件中等复杂地区进行较重要建设项目建设；

2．在地质环境条件复杂地区进行一般建设项目建设。

除上述属于一、二级地质灾害危险性评估项目外，其他建设项目地质灾害危险性评估的项目级别属于三级。

建设项目重要性和地质环境条件复杂程度的分类，按照国家有关规定执行。

第三章申请和审批

第十三条地质灾害危险性评估单位资质的审批机关为国土资源部和省、自治区、直辖市国土资源管理部门。

地质灾害危险性评估单位资质申请的具体受理时间由审批机关确定并公告。

第十四条申请地质灾害危险性评估资质的单位，应当在审批机关公告确定的受理时限内向审批机关提出申请，并提交以下材料：

（一）资质申报表；

（二）单位法人资格证明文件、设立单位的批准文件；

（三）在当地工商部门注册或者有关部门登记的证明文件；

（四）法定代表人和技术负责人简历以及任命、聘用文件；

（五）资质申报表中所列技术人员的专业技术职称证书、毕业证书、身份证；

（六）承担地质灾害危险性评估工作的主要业绩以及有关证明文件；高级职称技术人员从事地质灾害危险性评估的业绩以及有关证明文件；

（七）管理水平与质量监控体系说明及其证明文件；

（八）技术设备清单。

上述材料应当一式三份，并附电子文档一份。

资质申报表可以从国土资源部的门户网站上下载。

第十五条申请地质灾害危险性评估资质的单位，应当如实提供有关材料，并对申请材料的真实性负责。

资质单位在申请时弄虚作假的，资质证书自始无效。

第十六条申请甲级地质灾害危险性评估单位资质的，向国土资源部申请；申请乙级和丙级地质灾害危险性评估单位资质的，向单位所在地的省、自治区、直辖市国土资源管理部门申请。

第十七条审批机关应当自受理资质申请之日起二十日内完成资质审批工作。逾期不能完成的，经审批机关负责人批准，可以延长十日。

省、自治区、直辖市国土资源管理部门对乙级和丙级地质灾害危险性评估单位资质的审批结果，应当在批准后六十日内报国土资源部备案。

第十八条审批机关在受理资质申请材料后，应当组织专家进行评审。专家评审所需时间不计算在审批时限内。

对经过评审后拟批准的资质单位，审批机关应当在媒体上进行公示，公示时间不得少于七日。

公示期满，对公示无异议的，审批机关应当予以批准，并颁发资质证书。对公示有异议的，审批机关应当对申请材料予以复核。

审批机关应当将审批结果在媒体上公告。

第十九条地质灾害危险性评估单位资质证书分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。

地质灾害危险性评估单位资质证书，由国土资源部统一监制。

第二十条地质灾害危险性评估单位资质证书有效期为三年。

有效期届满，需要继续从事地质灾害危险性评估活动的，应当于资质证书有效期届满前三个月内，向原审批机关申请延续。

审批机关应当对申请延续的资质单位的评估活动进行审核。符合原资质等级条件的，由审批机关换发新的资质证书。有效期从换发之日起计算。经审核达不到原定资质等级的，不予办理延续手续。

符合上一级资质条件的资质单位，可以在获得资质证书两年后或者在申请延续的同时申请升级。

第二十一条资质证书遗失的，在媒体上声明后，方可申请补领。

第二十二条资质单位发生合并或者分立的，应当及时到原审批机关办理资质证书注销手续。需要继续从业的，应当重新申请。

资质单位名称、地址、法定代表人、技术负责人等事项发生变更的，应当在变更后三十日内，到原审批机关办理资质证书变更手续。

资质单位破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后十五日内，到原审批机关办理资质证书注销手续。

第四章监督管理

第二十三条国土资源管理部门对本行政区域内地质灾害危险性评估活动进行监督检查时，被检查单位应当配合，并如实提供相关材料。

县级以上国土资源管理部门在检查中发现资质单位的条件不符合其资质等级的，应当报原审批机关对其资质进行重新核定。

第二十四条资质单位应当建立地质灾害危险性评估业务档案管理制度、技术成果和技术人员管理制度、跟踪检查和后续服务制度，按要求如实填写地质灾害危险性评估业务手册，如实记载其工作业绩和存在的主要问题。

第二十五条资质单位应当建立严格的技术成果和资质图章管理制度。资质证书的等级编号，应当在地质灾害危险性评估的有关技术文件上注明。

第二十六条资质单位承担的地质灾害危险性评估项目发生重大质量事故的，资质单位应当停止从业活动，由原审批机关对其资质等级进行重新核定。

第二十七条资质单位应当在签订地质灾害危险性评估项目合同后十日内，到项目所在地的县级国土资源管理部门进行资质和项目备案。

评估项目跨行政区域的，资质单位应当向项目所跨行政区域共同的上一级国土资源管理部门备案。

第二十八条资质单位的技术负责人和其他评估技术人员应当定期参加地质灾害危险性评估业务培训。

第五章法律责任

第二十九条资质单位违反本办法第二十二条的规定，不及时办理资质证书变更、注销手续的，由县级以上国土资源管理部门责令限期改正；逾期不改的，可以处五千元以下罚款。

第三十条资质单位违反本办法第二十七条的规定，不按时进行资质和项目备案的，由县级以上国土资源管理部门责令限期改正；逾期不改的，可以处一万元以下的罚款。

第三十一条县级以上国土资源管理部门及其工作人员，在地质灾害危险性评估单位资质审批和管理过程中、、的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

土地资源评估范文1篇11

销售价格评估法（SPAR）是新西兰自上世纪60年代开始广泛使用的一种方法。Bourassaetal（.2006）认为，SPAR方法可以作为测量房地产价格指数的一种有效方法。和重复销售方法类似，SPAR方法基于匹配样本，但不同的是它利用的是观测期间的所有可获得的价格数据。由于观测期间大部分房屋并没有销售，因此他们的交易价格并不存在。因此，利用政府机构对这些房屋的产权评估来估计基准期的交易价格则成为了一种替代的方法。

2现阶段中国主要城市建筑土地市场与房地产价格指数估算

2.1主要城市建筑土地市场价格指数

从常理来讲，以上四种衡量房地产价格指数的方法都可以用于土地市场价格指数的测算。但实际上，建筑土地市场又不同于房地产市场的特征，其交易案例较少，而重复交易的土地更少。因此，有学者建议可以用同一区域相似土地的交易价格来代替。目前我国国内主要城市建筑土地市场价格编制，主要由国土资源部完成。国土资源部每个季度季度的全国主要城市地价，分综合、商服、住宅、工业四个部分，并编制重点城市定基地价指数，也区分为综合、商服、住宅、工业地价指数，其计算方法为直接使用价格指数法，而非通常采用的重复销售法和特征价格法。事实上，也可以根据国泰安公司调查收集并开发的“中国房地产行业研究数据库”，利用特征价格法关我国主要城市建筑土地市场价格指数。“中国房地产行业研究数据库”包括2001年1月以来全国25个大城市土地挂牌交易的相关信息，如地块名称、坐落位置、土地面积、规划用途、供地状况、建筑密度、出让年限、出让形式、起报价、成交日期、成交价、受让单位、交易地点等信息。但由于工作量较大，仅有基于特征价格法对个别城市的土地价格指数进行估算。

2.2主要城市房地产市场价格指数

相对于我国主要城市土地价格指数的测算与估计，我国主要城市房地产价格指数的发展相对成熟，较权威的指数包括中房指数、全国70个大中城市价格指数、伟业指数、中原城市指数、西安40指数等（表1）。

3述评与总结

结合上述几种价格指数的优劣点，我们从以下几个方面对现阶段我国主要城市建筑土地市场价格指数和房地产价格指数进行简要述评。

3.1数据资料

目前我国主要城市建筑土地市场价格指数和房地产价格指数的编制，数据主要来源于市场调研、国家统计局数据这两大类。市场调研数据会存在样本选择偏颇问题；而官方统计数据则由房地产开发商填写相关报表后进行上报，导致房地产交易相关数据的准确性和客观性受到一定的质疑。对于国内城市土地市场价格指数，其数据则由国土资源部（与地方国土局）根据土地招投标价格等进行估算，数据相对准确。

3.2编制方法

目前，我国主要城市房地产价格指数的编制逐渐与国外接轨，更多的采用重复销售法和特征价格法进行房地产价格指数的编制。但对土地价格指数而言，采用的是简单加权的拉氏或帕氏价格指数。当土地交易市场结构有很大的变动时，反映即期市场结构的权重则会与现期市场结构严重不符，导致估算偏误问题。而对于销售价格评估法，目前在我国不论是城市建筑土地市场价格指数还是房地产价格指数，都没有采用这种方法。事实上，我国已有不动产估价师协会的估价数据、抵押贷款机构的抵押贷款交易数据，鉴于销售价格评估法的诸多优点，我们完全可以利用销售价格评估法或混合模型法来对这两类指数进行估算。

3.3样本选择

从理论上来讲，城市建筑土地市场价格指数与房地产价格指数都要求样本的代表性较强、覆盖面广，并且其应用价值的时效性也决定了样本数据必须具有很强的时效性。而目前我国国内的这两类指标的估算与编制中，在样本选取合理性与数据时效性方面都存在较多的问题。

3.4指标用途

土地资源评估范文篇12

一、工作目标

积极争取将县列入省低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点范围，在保护耕地同时拓展用地空间。积极开发低丘缓坡，向上争取用地指标，实施“小县大城“战略，为“四大会战三大行动计划”提供土地要素保障。

二、工作内容

（一）积极争取列入省低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点范围。国土资源部已批准市为省低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用首批试点地区，试点规模为2万亩，具体的的项目区由市里选择确定。国土部初步同意将街道金家塘和镇片2个项目区列入试点范围。

（二）推动县政府将试点工作纳入重要议事日程，组建工作机构。低丘缓坡试点工作是一项复杂的系统工程，为顺利推进该项工作，必须成立包括发改、国土、建设、林业、财政、水利、环保、农业、供电、交通、水务集团为成员单位的领导小组或机构，具体负责日常工作。

（三）做好试点项目的各项工作

土地利用总体规划修改评估、地质灾害评估、压覆矿产资源调查评估、编制试点项目实施方案、编制土地利用总体规划修改方案、土地农转用征收报批、制定供地计划、土地供应。

三、工作步骤和措施

（一）争取列入试点范围（3-4月）

由国土局向国土部和省厅沟通，争取将2个项目地块列入试点范围，现国土部已初步同意。

（二）推动成立领导小组或组建工作机构（4月）

以县主要领导担任负责人，成立领导小组或组建工作机构，成员包括：发改、国土、建设、林业、财政、水利、环保、农业、供电、交通、水务集团、城市新区管委会、始丰街道、三合镇、坦头镇。落实办公场地开展前期工作。责任单位为规划与地籍科。

（三）编制试点项目实施方案（4月）

成立县国土资源局低丘缓坡开发利用工作领导小组（见附件），确保试点前期工作有序推进。

收集水土保持工程资金估算、水利和防洪工程资金估算、地质灾害防护资金、建设规划方案等资料，编制试点项目实施方案。4月中旬上报市国土局。责任单位为规划与地籍科。

（四）土地利用总体规划修改评估（4月）

收集各部门资料，收集乡镇街道功能区的重点项目地块资料，编制县土地利用总体规划实施评估报告，开展规划评估县级论证。规划评估报告结论要求对全县15个乡镇土地规划作全面修改，修改分二个步骤：4-5月修改涉及低丘缓坡试点项目的乡镇，6-8月修改全县其它乡镇街道。4月中旬前上报市国土局。责任单位为规划与地籍科。

（五）开展地质灾害评估和压覆矿产资源评估（4-5月）

由地环站开展二个地块地质灾害评估和压覆矿产资源评估。责任单位为地环站。

（六）编制土地利用总体规划修改方案（4-5月）

根据2个低丘缓坡土地利用总体规划实施要求，结合县2011-2012年土地利用总体规划实施情况，统筹考虑上级下达我县的土地规划指标，对坦头镇、中心城区、石梁镇土地利用总体规划作适当的结构性调整和预留指标落实，经过县级听证论证程序后报省市审批，争取省政府7月批准。责任单位为规划与地籍科。

（七）向省厅申请专项建设用地指标（5-6月）

根据省厅批准的试点项目实施方案，向省厅提出新增建设用地指标申请，专项用于二个试点地块。责任单位为规划与地籍科。

（八）土地征收和农转用报批（7-8月）

根据控制性详细规划，积极与各部门和县里试点机构沟通，做好土地征收报批准备工作，编制征收和农转用方案。责任单位为规划与地籍科、耕保科、开发站。