公积金贷款限制条件范文1篇1

关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

（一）运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。

（二）政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。

4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。

公积金贷款限制条件范文

第一条为加快住房制度改革，支持城镇居民购买自用经济适用住房，规范住房公积金个人购房委托贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》，结合本省实际，制定本办法。

第二条住房公积金个人购房委托贷款是指全省各级住房公积金管理中心（或住房资金管理中心，下同）运用归集的住房公积金，委托指定的商业银行向已缴存住房公积金的职工发放购买自用经济适用住房的贷款形式。职工大修理自用住房贷款可参照本办法执行。

第三条发放住房公积金个人购房委托贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第四条职工个人在购买自用经济适用住房时，可先向其缴存住房公积金的管理机构申请支取本人的住房公积金储存余额。购房资金不足部分，可按本办法的规定申请贷款。

第五条住房公积金个人购房委托贷款的规模，要按照资金自求平衡的原则，在保证公积金个人合法支取的前提下确定。地市住房公积金管理中心每年应编制贷款规模计划，经同级房改委员会批准后，报省房改委员会备案。

第二章贷款对象和条件

第六条贷款对象为建立住房公积金制度的机关、事业和企业单位的职工。

第七条借款人须同时具备以下条件：

（一）具有城镇常住户口；

（二）本人住房公积金已按规定及时、足额缴存住地所辖住房公积金管理中心一年以上；

（三）有稳定的职业和收入，具备偿还贷款本息的能力；

（四）具备支付购买经济适用住房首期房价款30％的自有资金；

（五）对自有住房进行大修的，应出具自有住房房屋产权证；

（六）有住房公积金管理中心认可的资产作为抵押或质押物，或由有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

（七）住房公积金管理中心规定的其他条件。

第八条借款人提出贷款申请时，应向住房公积金管理中心提供下列资料：

（一）有效身份证件；

（二）住房公积金缴存情况证明；

（三）单位出据的有关借款人的职业及收入情况证明；

（四）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他有效批准文件；

（五）抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资信证明；

（六）住房公积金管理中心要求提供的其它文件或资料。

第三章贷款程序

第九条借款人首先向住房公积金管理中心提出借款申请，并提供本办法第八条规定的资料。住房公积金管理中心应自受理申请之日起15个工作日内完成审查工作，作出是否准予贷款的决定，并通知申请人和受委托银行。经审查准予贷款的，由受委托银行（即贷款人）按照《贷款通则》的有关规定办理贷款手续。对审查不合格的，住房公积金管理中心应向借款人说明原因，并退还借款人提供的有关材料。

第十条住房公积金管理中心和受委托办理住房公积金贷款业务的银行应按中国人民银行的有关规定，签订《住房公积金委托贷款合同》，明确委托方和受委托银行的权利和义务。住房公积金委托贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。住房公积金贷款业务必须委托银行办理，住房公积金管理中心不得直接发放住房公积金贷款。

第十一条每个借款人贷款的限额，由住房公积金管理中心核定。最高不得超过借款家庭夫妇双方退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍或夫妇双方年工资收入数额的4倍。

第十二条借款人与受委托银行办妥划款手续（即签订了借款合同及相应的抵押、保证合同）以后，在申请使用住房公积金贷款购买住房或大修理住房时，由贷款银行按借款合同的约定，以转帐方式将资金划转到售房单位或大修理施工单位在银行开立的帐户。

第四章贷款期限与利率

第十三条住房公积金委托贷款的期限，一般控制在3年至10年，由贷款人与住房公积金管理中心根据具体情况确定，特殊情况经批准后，贷款期限可延长到10年以上，但最长不得超过30年。

第十四条贷款利率按中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定执行。

第十五条住房公积金委托贷款实行按月归还贷款本息的办法。具体还本付息计划，由借款人与贷款银行在借款合同中约定。

第五章贷款的担保与保险

第十六条借款人须以所购自用住房及符合《中华人民共和国担保法》规定的财产和有价证券作为抵押物或质押物，与贷款人签订书面抵押合同或质押合同，并按规定办理相关的登记手续。

第十七条借款人以房屋作抵押的，在合同签订前还须办理房屋财产保险，保险期限应不短于贷款期限。抵押期内，保险单由贷款人保管；抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。

第十八条抵押合同自抵押登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息及相关费用时止。在抵押期内，借款人对设定的抵押财产必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分抵押物。抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第十九条质押合同中，属动产质押的，自质押物移交于质权人占有时生效；属权利质押的，自权利凭证交付之日起生效，其中按规定须向管理部门办理出质登记的，自登记之日起生效。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。对设定的质押物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质押物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十条借款人不能足额提供抵押物或质押物，或以购买自用住房作为抵押物而未办理财产保险的，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十一条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。

第六章借款合同的变更和终止

第二十二条借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第二十三条借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。若借款人无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质押物。

第二十四条处分抵押物或质押物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还的部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第二十五条保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款应变更保证人并重新办理担保手续。

第二十六条抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质押物应返还抵押或出质人，借款合同终止。

第二十七条借款合同发生纠纷时，当事人双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第二十八条借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款本息的；

二、借款人提供虚假文件或资料、已经或可能造成贷款损失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第七章附则

第二十九条住房公积金委托贷款不得用于购买豪华住房或经营性用房，也不得用于住房的内部装饰。

第三十条受委托银行可根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和本办法的规定，与住房公积金管理中心制定住房公积金委托贷款和银行个人住房贷款各占一定比例的组合贷款办法，以增加住房贷款资金量。

第三十一条省、地市住房公积金管理中心按照本办法的规定，制定实施细则。

公积金贷款限制条件范文

关键词:住房公积金;管理运行;公积金管理

中图分类号:C829.21文献标识码:A

一、当前住房公积金的现状和发展趋势

(一)住房公积金制度建立的背景。我国的经济体制在90年代,正处于转型期,由原来单一的计划经济向复杂的市场经济过渡。伴随着经济的不断发展和改革的进一步深入,住房制度也逐渐受到重视,并提上日程。而这种住房公积金制度是由个人、事业单位、政府三方共同出资而建立的。但在实践中,福利分配住房苦乐不均,存在着诸多弊端,而住房制度的改革遇到了瓶颈和阻力。虽然如此,我们依然打破旧的分配体制,建立了现在的住房公积金制度。住房公积金制度的建立,打破了几十年来计划经济体制下完全依赖单位“等靠要”解决住房问题的福利分房体制。它是一项具有房改历史使命的制度。

(二)住房公积金制度的形势与现状。随着市场经济的进一步深入发展,住房公积金制度发生了重大变化。就拿东部省份来说,发展远远快于中部地区,而中部地区又快于西部地区。东部地区的贷款发放额和贷款余额,上海都占居第一位。其它地区贷款发放额和贷款余额,海南省均占居末尾。这种差距还会进一步扩大,这就表明我国现在的住房公积金不能有效地覆盖整个地方,不能够合理的分配。

(三)住房公积金管理的发展趋势。住房公积金制度建立十几年来,经历了试点阶段、发展阶段、发展推广阶段、完善提高阶段。随着经济的发展社会保障体系将进一步完善,住房公积金的归集将发生重大变革,以适应当前经济、社会的发展,在深化改革中日臻完善。1.缴存人方面。缴存人将在现有的基础上,逐步扩大到城镇广大从业人员、扩大到个体工商户、自由职业者、进城务工的农民工等人员。住房保障面将扩大,将彰显住房公积金融资,保障住房功能。2.提取方面。按条例规定,符合下列条件的方可声请支取住房公积金:(1)购、建、大修住房的;(2)房租收入超出家庭收入比例的;(3)出境定居;(4)离退休的;(5)死亡的;(6)偿还贷款本息的;(7)重大疾病和重大意外事故的。3.贷款方面。目前,我国住房公积金贷款只局限于消费贷款,在消费领域发挥其融资作用。将来还会深入到生产需求方面,加大经济适用房、廉租房的力度。充分发挥他的住房保障功能。

二、对住房公积金管理的政策与建议

针对目前我国住房公积金在制度建设、资金管理和使用方面存在的缺陷和问题,应进一步完善住房公积金方面的制度,加强管理,彻底扬弃住房公积金的现有管理制度,重新构建一个既能确保资金安全,又能提高资金利用效率和收益的运作模式和管理体系。

(一)要解决住房公积金管理工作效率低的问题。首先,必须加强资金管理中心的主体地位,采取资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一。这样既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又做到了职责分明在运行机制上资金中心处于主导地位,减少不必要的工作环节。其次,将住房公积金管理中心从财政部门独立出来,将其转型成住房银行,按照政策性银行的模式纳入金融机构的主流监管体系,不再受财政部门和建设部门的行政领导,而是成为独立的资金运作机构,具体投资模式无需另行设计,按照基金的模式即可。这样一来,将彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。最后,要避免住房公积金在信贷操作中出现的法律风险,最有效的办法就是在住房公积金贷款的过程中办理公证。加强法制建设,实行信贷公证,通过国家公证机关为住房公积金管理中心提供法律服务,是防范,降低和化解信贷风险行之有效的手段之一。有力维护了住房公积金管理中心的权益,值得住房公积金中心在信贷管理中广泛应用。

(二)要解决手续繁多、限制条件多的问题。更新观念,简化贷款手续,不断地取缔各种限制条件。1.一是要转变观念,切实改进贷款服务。克服只求管住、不求用好和怕麻烦的消极思想,认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时问长等问题,强化服务意识,提高服务水平。2.是简化贷款审批手续。建立个人住房贷款个环节的联合办公制度,实行一条龙服务,提高贷款工作效率,方便职工贷款。3.是要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用,减轻职工负担,真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷款的优势。

(三)要解决住房公积金的使用和沉淀资金大的问题。提高公积金的使用率,充分发挥住房公积金的作用。不断地完善各项贷款使用等制度的基础上,进一步扩大公积金的使用范围,并根据当地的经济发展状况和实际需要提高公积金贷款使用额度,支持当地的经济发展,满足职工的住房需求。具体的方法如下:1.加强宣传,强化归集工作,扩大公积金制度的覆盖面,扩大住房公积金贷款的人群。2.制度创新,扩大使用方向,开辟住房公积金贷款的新业务。一是增加公积金贴息业务,即在办理商业银行个人住房贷款时,可申请公积金贴息;二是开展租房公积金贷款业务。除用于房屋购买、自建和维修外,还应加大对低收人家庭的支持力度,开辟申请租房住房公积金贷款业务。

(四)要解决灵活性差和运行成本高的问题。解决好灵活性差的问题,关键要转变观念,通过交流学习不断探索公积金归集的新办法、新渠道,真正发挥住房公积金的作用。具体地就是说,住房公积金管委会应切实行起职责,尽快按照要求,规范缴存基数,坚决杜绝擅自大缴存基数、超比例缴存公积金问题,避免公积金中心成缴存单位工资外发放薪金补贴及避税的渠道。住房公积金理中心应加强资金的管理,在国家规定的商业银行内开设积金缴存、贷款及增值收益账户。购买国债应严格限定一级市场。对委托中央债券登记结算有限责任公司托管的国应随时进行监管,避免发生国债回购、质押、担保等问题保证国债的保值、增值和安全完整。解决好运行成本高的问题。首先,建立风险防范机制,减少不必必要的成本支出。这样可以解决好住房公积金管理条例立法层次太低,权威性不足以确保资金安全的问题。其次,不断提高管理人员的个人素质和业务素质。加强对管理人员的思想工作,使每一个管理人员都能秉承一个良好的态度,符合管理条例的规定。切实提高管理人员的专业水平,不断学习,努力充实自己,是自己适应住房公积金的未来发展。

公积金贷款限制条件范文篇4

Abstract:Asiswellknown，purchasinghousesisakindofcommoditytransactionwhichinvolvesabigsumofmoneyandsophisticatedprocedures.Foramajorityoffamilies，theydon'thaveenoughmoneytoaffordcommercialhouses.Theemergenceofthehomemortgagerevitalizeshousingmarket；however，italsoenlargestheriskoftheloanbanks.Theintroductionoftheinsuranceofhomemortgageresultsinthe“win-wins”ofthebanks，thehousingmarkets，theinsurancecompaniesandthebuyers;meanwhile，itcontributestotheharmoniousdevelopmentofhousingmarketsgreatly.

关键词：住房；抵押贷款；保险业务；保险责任；现实意义

Keywords:home；mortgage；insurancebusiness；insuranceresponsibility；practicalsignificance

中图分类号：F84文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）17-0133-02

0引言

随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，改善住房问题也成为社会消费的热点之一。众所周知，购买住房消费是金额巨大且手续及为复杂的商品交易。对于相当大的一部分家庭来说，购买商品住房，仍然严重存在着资金不足的问题。住房抵押贷款的出现为房地产市场的发展注入了极大的活力，却无疑加大了贷款银行的风险。住房抵押贷款保险的出台使银行、房地产公司、保险公司和购房者均实现了“多赢”，为推动房地产业的和谐发展作出了巨大的贡献。1998年，中国人民保险公司推出的《个人抵押贷款房屋保险条款》和《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》；2006年，保监会发出《关于进一步加强贷款房屋保险管理的通知》也进一步对房贷险问题做出指导性规定。

下面，我就住房抵押贷款保险问题谈谈我的看法。

1住房抵押贷款保险简介

1.1住屋抵押贷款保险的相关内容办理房屋抵押贷款的房屋所有人，主要是抵押贷款所购的房屋。信贷保险制度是银行业与保险业“双赢”的现实战略选择，并从信贷保险的机构设置、投保方式、费率厘定、期限和责任以及赔偿额度等方面提出了我国信贷保险制度建立的具体构想。2004年以后，各地陆续将住房抵押贷款保险升级为住屋抵押贷款综合保险，简称“房贷综合险”或“房贷险”，其中增加了还款保证条款：借款人在遭遇意外伤害导致身故或者残疾、丧失还款能力时，由保险公司偿还剩余的贷款本金。

1.2住屋抵押贷款保险条款的责任范围由火灾、爆炸、雷电、飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、但不包括正常水位变化、海水倒灌及水库、运河、堤坝在正常水位线以下的排水和渗漏、冰雹、地崩、山崩、火山爆发、地面下沉，但不包括由于打桩、地下作业及挖掘作业引起的地面下陷下沉、空中运行物坠落以及外来的建筑物和其他固定物体倒塌、水箱、水关爆裂，但不包括由于锈蚀引起水箱、水关爆裂等原因引起的房屋物质损失和费用。

1.3赔偿处理如果发生保险责任范围内的损失，可选择按受损财产的价值赔偿或者赔付受损财产基本恢复原状的修理、修复费用。

2住房抵押贷款保险的现实意义

住房抵押贷款保险是为了避免坏帐风险而设置的金融担保工具。它可以增加住房消费信贷的平稳性，转移各贷款项目存在的风险，由抵押贷款机构统一进行平衡和管理，使贷款机构能够在增加贷款数量、保证贷款质量方面得到有效保障。

2.1银行方面为了减少其不确定的风险，降低银行信贷风险,促进信贷关系的确立。抵押贷款保险有效的转嫁了信贷风险,增加了信贷的安全和稳定，使信贷部门乐于扩大贷款规模，并在保证贷款质量方面作出有利于借款人的条件。在有保险保障的情况下，有助于银行更方便的转让债权，分散贷款风险，使银行的资金运用更为灵活和安全。

2.2保险公司方面对保险公司而言，住房抵押贷款保险扩大了保险公司的经营业务及基金积累，提高银行收入。住房抵押贷款保险期限较长，出险率较低。在保险期限内，尤其是保险初期风险较小。有利于保险基金的积累。在转嫁风险的同时，可以以强制保险作为贷款条件而从保险公司获得大大超出标准的手续费，增加了银行的收入。

2.3购房者方面对于中低阶层的广大消费者而言，抵押贷款不再是可望而不可及的事情。他们可以在保险的支持下进入抵押贷款的行列，获得资金融通，刺激个人住房消费的增长。住房抵押贷款保险通过缴纳少量保费就可以避免偶然事件可能带来的巨额损失。当房屋因不可抗拒力发生损毁或灭失时有保险公司给予补偿。投保因自己失业等原因造成收入流中断而不能如期偿还贷款时。由保险公司代为偿还。其受益人是购房者，有利于中低收入阶层贷款融资。住房抵押贷款保险使信贷部门放宽贷款条件，降低了“门槛”。抵押贷款保险降低了贷款偿还风险，使银行有条件在利率、贷款金额及贷款期限上给与借款人一定的优惠，使购房者受益。

3住房抵押贷款保险的现状存在的问题

住房抵押贷款保险在我国房贷市场中遭排斥。主要是住房抵押贷款保险自身的局限性，进行制度改革创新排除这些局限性后。房贷险才能适应市场的需求。

3.1银行作为抵押权人的抵押利益需要在保险合同中得到维护银行会因为抵押物损失、借款人的信用风险而使自己的债权在即使有抵押担保的情况下而出现坏账现象。例如借款人由于房价的市场波动放弃贷款买房的理性违约、抵押物由于借款人得人身意外，进而使变现发生困难或由于房屋变卖后的价款仍然无法抵消贷款等等。这些情况都会使银行的债权收回落空。而且银行基于担保物权而享有保险金的优先受偿权。但银行并不是保险合同的当事人。并没有交纳一定的保险金。并没有取得保险金的直接支配权，保险金如何在关系人之间合理利用是解决抵押权功能缺陷的关键，也是实现保险合同目的的关键。

3.2银行不承担任何缴费义务，是存在利益失衡的借款抵押人可以基于自己的所有权为抵押物投保财产险，以基于自己的信用投保履约保证保险。也可以投保有房屋，减轻家庭其他人员的经济压力。使家庭的经济条件不会因其他不幸因素发生变化而投保住房抵押贷款保险。但是借款抵押人投保的每一种保险险种中都有自己的保险利益和银行的抵押保险利益，因为两者的保险利益是相互制约、相互影响的。只要借款抵押人投保，发生保险事故后，直接带来或间接带来的也是银行债权受有损失的风险。单纯的以购房者购买保险是有显失公平的。

3.3保险公司在住房抵押贷款保险中的作用是分散风险、减少损失在贷款抵押履约保证保险中，保险人在替贷款人承担了违约责任时。保险人就肩负着如何承担保险责任，承担多大的责任，究竟承保多少银行及购房者转嫁而来的风险的问题。

4应采取的对策

4.1政府为贷款人提供较优惠的贷款条件，也可以为银行提供低利贷款这有利于改善商品住宅闲置与居民住房困难的问题，更有利于中低收入阶层实现改善住房条件的心愿。重视政府在住房抵押贷款保险中的作用与地位，政府是住房保障系统的发起者和重要一方，必须在政策上对住房抵押贷款保险予以扶植。首先，应加快完善有关住房抵押贷款与保险的法律、法规；其次，应设立专门的政策性机构。

4.2银行应加强贷款的审查，实行自由保险为实现平等的银行与保险公司的合作关系，银行应对借款人的资信、经济来源、抵押物等方面进行严格的审查。建立购房者个人信用档案。以降低贷款风险。对于资信好的可以放宽贷款期限或者减首付额度。并把保险作为优先贷款的条件；对于砖混结构、木制结构或年限长的旧房采取强制保险的方式。

4.3开发真正意义上的保证保险和信用保险保险公司应该针对目前险种不能满足投保人实际需要的情况，开发设计保障购房者利益的保证保险。当购房者无力偿还贷款时由保险公司支付，达到对购房者购买的房屋保全的目的。明确信用保险应该由银行支付保费，银行为第一受益人。这样在权利和义务对等的条件下，才能调动购房者保险的积极性。

4.4制定合理的保费标准及保险期限保险公司应该根据购房者信用、房屋的类型、房屋的价值。首期付款的比例等方面制定与风险相匹配的费率。再者，鉴于住房抵押贷款保险出险率较低的情况，在整体上降低费率，保费坚持按年或月收取;现房保险期限以整个贷款期为限；期房应该以交房日为准起算，保险金额以贷款金额为主，且根据购房者还款情况实行保额递减。

此外，除了目前已出台的《银行法》、《担保法》之外，还应从房地产交易、评估、保障等方面建立相应的法规，规范金融秩序，防止房地产抵押贷款欺诈行为，保障债权人的根本利益。

5结束语

虽然住房抵押贷款保险存在着上述问题，但因为它在住房改革的深化和金融市场的发展中扮演着极其重要的角色，所以我国有关政府部门及保险公司应该积极地出台相关政策并进行险种的创新设计以解决这种住房抵押贷款保险中所存在的问题。为我国城市广大中低收人阶层改善住房“保驾护航”，为实现广大群体的居住权而努力。

参考文献：

[1]尹伯成，华伟等主编.房地产金融学概论[M].复旦大学出版社,2000:189-192.

公积金贷款限制条件范文篇5

2、负责率太高。如果贷款人的负责率超过个人总收入的50%以上则比较危险，住房公积金贷款中心会认为申请人的还款压力太大，一般情况下不会发放给申请人贷款。

3、个人征信非常重要。个人征信对房贷、车贷、信用卡的影响非常大，如果出现不良污点，会影响公积金贷款。一般情况下公积金管理中心不会给这种人发放贷款。

4、公积金贷款使用次数限制。一般家庭只能使用两次公积金贷款，根据每个城市的情况不同，第一次的额度会相对于第二次买房的贷款额度要大，如果你用公积金贷款过两次的，就没有办法获得公积金贷款。

公积金贷款限制条件范文1篇6

关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

（一）运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。

（二）政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。

4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。

（一）确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一，既能有效地消除委托方式中的利益冲突，又能做到了职责分明。运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。

（二）建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别应能防范恶意超贷的情况；二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，实现全过程的监督管理，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

（三）采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。

（四）采取相关配套还贷措施

房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量，减少因服务质量带来还贷风险。

1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。

（五）加强贷款抵押审查力度

住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节，严格抵押审查，对降低贷款风险，资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到：

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。

4、切实执行担保法，对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

住房公积金作为一种政策性住房资金，取之于民，用之于民，在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策，符合我国的基本国情，也有力地推进了城市住房制度改革和发展，是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此，必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系，进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设，使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验，用法律和制度等管理手段，有效规避住房公积金个人贷款的管理风险，以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。

参考文献：

1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).

2、范纯建.借鉴银行经验加强住房公积金贷款的风险管理[J].科技信息,2006(1).

公积金贷款限制条件范文篇7

要避免住房公积金在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是在住房公积金贷款的过程中办理公证。住房公积金是国家机关，国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位，民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。缴存住房公积金的职工，在购买，建造，翻建，大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当在受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。

防范和化解贷款风险是当前住房公积金管理中心亟待解决的重要课题。加强法制建设，实行信贷公证，通过国家公证机关为住房公积金管理中心提供法律服务，是防范，降低和化解信贷风险行之有效的手段之一。自1987年《民法通则》首次规定诉讼时效以来，在司法实践中有一个较为普遍的认识：认为贷款逾期2年以上，如果没有在法律规定的时段期间中申诉，就退出胜诉权，法院可以不受理，可以不支持追回贷款请求。公积金信贷公证是借贷双方在平等自愿基础上签订借款合同的法律要件，逾期贷款是借款人不能按期还款的违约行为，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿违约的责任，而不涉及诉讼时效的问题。如果司法实践中存在误区，对有关法律条文理解有误，信贷公证也是一项解决疑难问题的有力手段。在具体实践中，如果借款人利用外出，外逃等手段钻法律空子逃避债务，可采取公证方法发催收通知书，不管借款人是否签收，一律视为送达，使诉讼时效从催收送达之日起重新计算，保全公积金信贷资产，解决个别赖帐户，难缠户拒绝在催收通知书签字使合同失去诉讼时效的问题，从实质上保证了借款合同的真实，有效，从而防止了借款当事人免责，有力维护了住房公积金管理中心的权益，值得住房公积金中心在信贷管理中广泛应用。

关键词：住房公积金公积金贷款贷款公证贷款法律风险仲裁纠纷

要避免公积金在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是在公积金贷款的过程中办理公证。

住房公积金：《住房公积金管理条例》第二条，公积金是指国家机关，国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位，民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。第三条，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。第四条，住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督的原则。第五条，住房公积金应当用于职工购买，建造，翻建，大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。第七条，国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门，中国人民银行拟定住房公积金政策，并监督执行。省，自治区人民政府建设主管部门会同同级财政部门以及中国人民银行分支机构，负责本行政区域内住房公积金管理法规，政策执行情况的监督。

公积金贷款：《住房公积金管理条例》第二十六条：缴存住房公积金的职工，在购买，建造，翻建，大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当在受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。第六条，住房公积金的存，贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。第十二条，住房公积金管理委员会应当按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行，住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金帐户的设立，缴存，归还等手续。银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金帐户的设立，缴存，归还等手续。住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。

贷款公证：是指国家公证机关根据当事人的申请依法对贷款行为及其涉及的法律文书，审批程序的真实性，合法性进行证明的活动。当前大量的贷款法律风险，成为一个突出问题，公证与公积金贷款走到一起，就是为了最大限度地降低公积金贷款的法律风险。

一公积金贷款法律风险的表现形式

住房公积金贷款法律风险是指在具体的贷款过程中，因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个信贷行为不受法律保护，直接或间接导致贷款损失的风险。在实践中主要有以下几种：

1法律文件不真实。公积金贷款过程中要求借款人提供的应当具有法律效力的证明文件材料内容不真实，从而无法成为真正意义上的法律文件并成为贷款审查的可靠依据。如：主体资料不真实，身份证不真实，担保人身份不真实，抵押物不真实，购买住房资料不真实，或其他文件无法或不能满足贷款条件，导致贷款失误，造成贷款风险。

2担保方式不够充分有效。借款方提供的担保方式根本无法证明该担保方式可以从实际上满足公积金贷款资金还款的来源需要，导致贷款风险。根据《住房公积金管理条例》第二十七条，申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。所以申请住房公积金贷款必须提供担保以保证公积金贷款资金的安全。

3签约不真实。公积金中心与借款人在签定贷款协议及相关文件过程中，当事人假签字或使用假印鉴，假授权委托书或在无授权的情况下代替签字。尤其是其他人冒充担保人签字，致使担保合同无效，当公积金贷款资金不能按时偿还时，公积金管理中心遭受损失。

4贷款监督不到位。借款人是否按照借款时的约定使用资金，公积金中心往往疏于及时跟踪检查或监督不力，使贷款挪作他用而形成风险。住房公积金只能用于购买，建造，翻建，大修自住住房时使用，任何单位和个人不得挪作他用。公积金资金专款专用，是国家为广大干部，职工提供的低息贷款，是为解决职工购买自住住房困难的资金。所以住房公积金只能用于住房贷款，而不能挪作他用。

5补救措施不及时，不充分。在贷款风险出现后，公积金中心往往采用耗时长，效率低的补救方式，导致许多贷款风险未能及时，高效地主张权利而公积金贷款资金遭受损失。公积金的是广大干部，职工自己的住房储备资金，是属于广大干部，职工的，所以当公积金贷款资金出现差错的时候最大的受害者是广大干部，职工。虽然住房公积金贷款的风险由住房公积金管理中心承担，但是最后归根结底还是广大干部，职工受损失。

就目前的情况看，上述公积金贷款法律风险中有两个问题比较突出。

第一是签约不真实。因签约不真实导致合同无效或合同效力处于不确定状态，使公积金资金直接受到损失，因签约不真实，出现贷款损失后，无法追索主体，无法在法律的保护下向有关责任人主体追偿。许多案例表明，目前公积金中心和公积金信贷人员普遍忽视签约管理，特别是和借款人的担保人签约过程中，未见面就认定担保人的签字有效，导致部分贷款过程中恶意操作，骗取公积金贷款，使公积金中心承担贷款损失。

第二是补救措施不力。补救措施是指公积金信贷风险实际产生而且是在无协商的余地的情况下，公积金管理中心采取的将风险降到最低或将损失降到最小的法律手段。当前，公积金管理中心的补救措施只有到法院，然后申请执行。这种办法诉讼时间长，费用高。使公积金管理中心承担费用，无形中大大增加公积金管理中心的费用，浪费国家的资金。

就补救措施而言，大致可分为四类：

1支付令。住房公积金管理中心申请法院向欠款人送达支付令，要求其还款，如被欠款人在15日内未提出书面异议，则公积金管理中心有权要求法院强制执行。如果欠款人于15日内提出书面异议，则支付令失效，公积金中心可以向法院申请诉讼解决。

2仲裁。既公积金管理中心依据与欠款人或担保人仲裁纠纷解决方式的事前约定，在发生纠纷时向约定的仲裁机构申请仲裁，并依据仲裁决定向法院申请强制执行的法律手段。仲裁一审终审，时间比诉讼快，但仲裁裁决须申请法院执行。

3诉讼。即公积金中心在与欠款人及担保人纠纷产生后，直接向法院申请裁决并依据裁判结果向法院申请强制执行的法律手段。由于法院诉讼因其诉讼与执行属同一司法机构，配合协调较好，但诉讼时间较长，费用较高。

4公证强制执行。既公积金中心根据贷款前在公证处办理的赋予强制执行效力的贷款协议或担保协议，在纠纷产生后向公证处申请出具强制执行证书，并据此向法院申请强制执行的法律手段。由于公证强制执行已在事前无争议条件下达成协议有利于约束当事人，费用低，但法院执行时易受司法环境牵制。

二公积金贷款法律风险的控制解决及公证的独特优势

公积金贷款的法律风险是可以控制并解决的，特别是法律专业机构可以为公积金提供一整套有针对性的法律服务，达到有效控制公积金贷款风险之目的。具体而言：

1，针对法律文件不真实的贷款风险，公证机构可以采取法律调查报告及法律风险分析报告的手段，帮助公积金管理中心和公积金信贷人员更快，更准确地把握贷款风险，并确认是否同意发放贷款。

2，针对担保方式不允许的贷款法律风险，公证机构可以提供担保方式的设计，论证的公证等法律服务。尽量避免由于担保不真实，不合适而影响贷款资金的安全。

3，针对签约不真实的贷款法律风险，公证机构可以派专人采取签约证明的方式予以解决。这样也可以监督公积金管理中心的信贷人员和申请贷款人相互勾结，骗取住房公积金的资金。进一步对住房公积金中心的资金加强管理，使住房公积金管理中心资金的安全大大增强。

4，针对住房公积金管理中心贷后监督不及时有效的贷款法律风险，可以通过法律专业机构资金监管方式解决。如借款人违反合同约定使用贷款资金，公证机构可以根据有关约定及时向住房公积金管理中心提供补救措施建议或按约定采取相应措施。根据《住房公积金管理条理》第五条，住房公积金应当用于职工购买，建造，翻建，大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。所以住房公积金管理中心的资金一定要用于住房贷款，使广大职工充分享受国家的优惠政策。

5，针对补救措施不力的贷款法律风险，可以通过法律专业机构提供有效的仲裁法律服务或依据公证处赋予强制执行效力的债权文书，申请公证处出具强制执行证书，申请强制执行，公积金管理中心可跳过诉讼阶段。这样就大大降低了公积金管理中心贷款的风险，并且缩短了诉讼时间和减少了诉讼费用，为住房公积金管理中心贷款资金的安全提供了有力的保障，使住房公积金管理中心的资金的安全风险降低到了最低点。

6，根据我国《民事诉讼法》规定，通过提讼收回贷款，最快也要3个月，通常耗时在6个月以上，转入执行时间还会更长。目前，住房公积金的诉讼案件中，胜诉率较高，但执行率较低，这就是依法收贷效果不明显的根源所在。如果办理公积金信贷公证，若发生贷款逾期，住房公积金中心便可向法院申请强制执行，无需传唤借款人，无需开庭，无需答辩。根据实行信贷公证资料统计显示，办理公证收回的贷款平均用时10天，最长也不超过1个月。

7，住房公积金管理中心在催收不成的情况下，往往采取到人民法院提出诉讼的方法，强制收回贷款。但由于诉讼期较长，使贷款人有充分时间转移财产，虽然有判决，但执行起来是人去财空，收回无望。如果办理公积金信贷公证则可直接向法院申请执行，由于节省时间，缩短中间环节，可在最短时间内采取有效的措施，使一些恶意逃债户无机可乘，从而最大限度地保护住房公积金管理中心的信贷资产，提高收贷率。在办理公积金信贷公证时，借款人，抵押人，担保人通过公证程序，可以一开始就直接了解有关的法律知识和不按期归还，由法院强制执行的后果，从而增强借款人，抵押人，担保人的按期还款意识。并且在公积金贷款发放时，依照法律对贷款手续进行完备性审查，堵塞漏洞，消除运用法律不当而引起的纠纷。

与诉讼相比，由于公证直接赋予债权文书强制执行效力，在对住房公积金管理中心贷款法律风险控制过程中，具有“多，快，省”的独特优势。一是多，既通过公证进入强制执行程序后在执行手段上有优势，可以使住房公积金管理中心收回贷款资金较多。据统计，近年采取诉讼方式解决贷款纠纷，最终回款率不足30%，而赋予强制执行效力的公证，申请强制执行由于缩短了中间环节，使回款率大大提高。二是快，既通过公证强制执行可以使住房公积金管理中心收回贷款速度加快。通过诉讼方式回收贷款，根据《诉讼法》规定，诉讼审理期限及执行时间加起来短则三个月，长则数年，通常的周期六个月左右。而公证强制执行，减少了诉讼等中间环节，快速执行到位，节省时间。三是省，既住房公积金管理中心节省费用。以一审诉讼为例，每100万元标的逾期贷款，公积金管理中心需支付案件受理费21390元，财产保全费3080元，律师费14640元，案件执行费4640元，共计43720元。如进入二审程序费用需加倍支出。而同样数额的逾期贷款在公证强制执行时只需支付强制执行费11190元，仅为一审诉讼费用的四分之一。

公积金贷款公证虽然被住房公积金管理中心所接受，但并为得到所有住房公积金管理中心的足够重视和普遍认同。究其原因，既有主观的又有客观的。

1立法不足。公证部门与人民法院在强制执行公证的条件，适用范围，

办理程序等方面观点不尽一致，致使贷款公证预期效果大打折扣，一定程度上挫伤了住房公积金管理中心申请公证的积极性。

2住房公积金管理中心对公证作用的认识尚不到位。不少公积金管理中心对公证的定位仅停留在形式上，而公证对贷款协议的真实性，合法性审查职能以及由第三方身份引申的服务认识不多。借贷双方往往签订协议后再办理公证，致使公证部门无法对贷款全过程进行深入了解，影响了对公积金贷款协议条款真实性，合法性的判断。当合同条款出现误差时，如强制执行条款不规范，公证部门建议修改有关条款时，借贷双方往往存在畏难情绪。另外，住房公积金管理中心对公证强制执行的理解不全面，往往要求公证部门在材料或条件欠缺的情况下出证，影响公证书的强制执行效力。在贷款风险暴露后，有的住房公积金管理中心又将执行事项全部推给公证部门，影响了强制执行的效果。

3公证行业正处在于不断完善发展之中，公证机构及从业人员素质参差不齐，有的公证机构较为繁琐的办证程序尚有不能适应住房公积金管理中心信贷风险控制的需要。以我们驻马店市驿城区公证处为例，只有一个人有公证资格，这样就大大降低了公证的安全，使公证出证的时间很慢，这样使住房公积金管理中心和申请贷款人申请公证的热情大大受挫。

4司法环境影响了公证强制执行的力度。住房公积金管理中心和公证部门往往通过补足诉讼费用后才能申请真正意义上的强制执行。这样大大增加了住房公积金管理中心的费用，使住房公积金管理中心本身的资金更加紧张。

5住房公积金管理中心贷款公证的操作，推广，实施涉及多个部门，缺乏一个牵头协调部门。公证处公证收费，管辖的有关规定不尽合理。住房公积金贷款本身就一项利国利民优惠政策，为了使广大职工充分享受国家的优惠政策，住房公积金管理中心希望公证处能够免收或减少公证费用，真正作到全心全意为人民服务。三结论和对策建议

根据以上分析，要避免住房公积金管理中心在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是住房公积金贷款要办理公证。公证在住房公积金信贷中的使用将成为一道风险“防火墙”，这一认识将随公证机构的完善及其在控制贷款风险中的作用而被公众所接受。为了更有效地发挥住房公积金贷款公证的作用，应采取有效措施完善贷款公证业务的运行基础。

1公证不仅限于发挥强制执行的作用，住房公积金管理中心要把引入公证法律服务提高到依法行政，控制住房公积金贷款风险，维护住房公积金资金安全，避免操作风险的高度来认识，自觉接受公证机关的服务和帮助，积极配合公证取证，提高公证的质量和效率。

2进一步完善司法环境，人民法院与公证机关要密切配合，在较高层面上形成法院信贷公证方面操作的统一规范，在强制执行文书的执行上加强与公证机构的沟通，建立行之有效的强制执行机制，使住房公积金贷款公证取得预期效果。

3公证部门要不断提高公证从业人员的业务素质，改进工作方法，提供优质服务，保证公证质量和法律效力，切实维护住房公积金管理中心和当事人的合法权益。

住房公积金目前的形势很严峻，央行〈2004年中国房地产金融报告〉指出，2004年底，全国缴存余额4893.5亿元，除去国债，全国仍有2086.3亿元的沉淀。专家指出，沉淀现象的原因在于金融单位和房地产开发企业对住房公积金贷款推介不够，使群众对住房公积金政策优势，尤其是最新的政策动向了解不多。还有专家指出，政府对公积金的管理应当实行差别贷款政策，对于购买大型住宅区项目商品房的市民可以多贷，这样才能保障中低收入群众的购房利益。

目前的现实是：房地产开发商在获得银行商业贷款时，已于银行达成某种“捆绑协议”，银行要求其在做购房贷款时，必须推荐银行自营性贷款，而银行自营性贷款利率比公积金贷款利率要高的多。所以住房公积金贷款任重而道远，我们应该为人民多服务，为广大群众购房提供更多的便利，让广大群众切身体会到国家优惠政策的服务。

参考文献资料：

1《住房公积金管理条例》2002年3月24日中华人民共和国国务院令350号

公积金贷款限制条件范文篇8

公积金可以提取出来还商业贷款吗

公积金可以提取出来还商贷。要提取公积金用来偿还个人住房商业性贷款的话，客户只要去当地的住房公积金管理中心申请办理公积金冲还贷业务即可。办下公积金冲还贷业务之后，届时银行系统就会自动从客户的公积金账户里扣除相应资金用来抵偿房贷，无需客户自己再手动操作把公积金提取出来还房贷。

而公积金冲还贷可以选择月冲，也可以选择年冲。若是选择月冲，则每月逐期从公积金账户里扣钱偿还当月本息；若是选择年冲，则是每年一次性从公积金账户里扣除余额抵偿应还本金。

而若是公积金账户里余额不足了，银行系统也会从客户绑定的还款银行卡里扣钱用来偿还剩余未还部分。不过大家需要注意，房贷首月还款还是需要用自己的钱来还的，即使办贷时就申请了公积金冲还贷，也是从第二个月才开始抵扣。

公积金提取条件及流程

1、贷款买房：公积金可以用来贷款买房，公积金贷款的利率是比较低的，但是呢，使用公积金贷款是需要一定条件的。一般情况下，连续足额缴存住房公积金达到规定期限的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以申请住房公积金贷款。

2、偿还贷款：公积金可偿还住房贷款，包括商业性住房贷款、公积金贷款以及组合贷款。

3、支付重大疾病医疗费：公积金还可以用来支付重大疾病的医疗费用的。

4、低保困难家庭提取使用：被列为低保或者困难救助的范围的人也是可以申请提取公积金的。

5、租房提取：职工连续足额缴存满三月，在缴存城市无自有住房且租房的，可提取双方住房公积金支付房租，但是额度是有限制的，比如北京，一个季度最多可以提取4500元。

公积金1年可以提几次

公积金1年提取次数要分不同的提取情况来确定：

1、购房提取：一般是每个月一次，但这种情况是指提取公积金还房贷的情况，公积金自动扣款，自动打入第三方账户。

2、租房提取：根据租房合同的租金进行提取，一般一个季度打款一次，一年提取一次。这个各地政策差距很多，和各地的公积金余额息息相关。

3、自建房、修缮、装修提取：这个同样各地不一样，有的支持1年提取1次，次年不许以同样理由提取，有的是半年提取1次，两年内不得超过2次。

公积金贷款限制条件范文篇9

一、建立资金运营预警机制势在必行

（一）是解决资金安全运行的需要。住房公积金资金运营过程中有以下3种失控现象：一是管理性失控；二是机制性失控；三是政策性失控，预警机制可有效解决上述失控现象。

（二）是解决资金供求信息不对称的需要。住房公积金的资金供应是在缴存和贷款回收过程中按月按计划均衡实现的，一般不会出现大的波动。而资金需求―支取和贷款发放，极易受到经济环境的影响，而且这种需求对公积金中心来说存在着极大的信息不对称。预警机制可抵消信息不对称的情况。

（三）是实现长效控制资金运行波动的需要。资金在运行过程中出现波动是正常的，关键是将这种波动控制在合理的范围之内，既不能出现过高的波动，也不能长期在低谷运行，预警机制可长效控制资金的安全运行。

（四）是积极应对央行调整存贷款利率的需要。针对近年来央行多次调整住房公积金存贷款利率的情况，单纯从发放贷款提高资金效益不是十分有利，必须从强化理财和放贷来弥补利率调整可能形成的损失。预警机制可化解存贷款利率调整引起的部分利差损失。

二、建立资金运营预警机制的目标、功能和原则

建立预警机制的目标是根据资金的供求现状，构建符合供求状况的预警系统和矛盾防范化解机制。预警机制的功能包括三个：

（一）提示功能：通过确定预警指标及判别标准可以实现对资金供求发出信号。

（二）实时监控功能：通过对业务运行情况、外部环境状况实行实时监控，对资金供求的变动趋势做出分析评价。

（三）供求矛盾处置功能：依据供求估测结果，采取相应的管理措施，及时预防、化解和控制供求矛盾的发生。

实施资金运营预警机制的核心是将公积金的关键指标始终保持在最佳状态，在确保资金安全的基础上实现资金效益的最大化。笔者认为，住房公积金资金运用的最佳状态是贷款使用率为80%左右，资金使用率在90%左右。

三、资金运营预警机制的体系构成

首先必须树立预警意识，建立一支由信息分析员和管理人员构成的预警信息分析队伍，以及由领导层组成的决策和反馈系统。同时强化以下几方面工作：

（一）强化岗位责任制体系建设。强化岗位责任制及岗、职体系建设，通过合理分权、规范工作流程，形成管理严密、相互制约、相互补充的管理体系。

（二）建立内部管理缺位、越权预警机制。通过工作督查、内部检查等，对各环节进行监控和分析，发现管理缺位、越权现象，及时提醒和采取措施。

（三）建立资金运营预警机制组织领导体系。成立预警机制领导小组作为领导机构，下设办公室作为运作和督导机构。

（四）建立资金运营预警机制上限、下限报警指标体系。上限指标包括贷款使用率在80%-90%，资金运用率在90%-100%，资金使用率在90%-100%。下限指标包括贷款使用率在50%以下，资金运用率在60%以下，资金使用率在70%以下。

（五）建立资金运营预警机制管理措施体系。根据资金运营所处的不同等级，建立多种管理措施，这些管理措施可以单独实施，也可以“双管齐下”或“多管齐下”，以实现资金运营的精确控制。

四、资金运营预警机制运行情况等级构成

根据资金运营估测情况，将住房公积金资金运营情况分为无警、初警、中警、重警和危机五个等级：

（一）无警状态。特征是各项风险指标均在正常范围之内，资金处在安全运营状态之下：贷款使用率在50%以下，资金运用率在60%以下，资金使用率在70%以下。

（二）初警状态。特征是一项关键指标达到极值的90%左右，资金管理和运行正常：贷款使用率在70%-75%，资金运用率在75%-80%，资金使用率在80%-85%。

（三）中警状态。特征是一项关键指标达到极值：贷款使用率在80%-90%，资金运用率在90%-100%，资金使用率在90%-100%。

（四）重警状态。特征是多项关键指标超过极值范围：贷款使用率和资金运用率均超过100%，资金使用率超过100%。

（五）危机状态。特征是出现责任事故或造成资金供求矛盾等严重情况发生。

五、资金运营预警机制管理措施构成

根据资金运营所处的不同等级情况，可以采取不同的预警管理措施，主要分为促进措施、限制措施和特殊措施：

（一）促进措施。1.大力推进公积金制度向企业延伸，做好扩面工作。2.限制已经贷款的职工提前清偿贷款，减少贷款回收量；3.放宽公积金贷款的申请范围和条件，提高贷款限额；4.职工提取公积金还贷的，提取额度和条件可适当放宽。5.合理确定定期存款组合，做到长短结合，到期时间相对均匀。6.将部分沉淀资金作为全国或区域性调剂资金，统筹使用。

（二）限制措施。1.公积金贷款重点向中低收入、中低面积或首次购房者倾斜；2.限制或取消二次、二套及以上购房贷款；3.引导职工提前清偿贷款，增加贷款资金供应量；4.对别墅、投资性购房等采取严格的贷款限制措施；5.实行贷款发放轮候制，以时间换空间；6.暂停提取公积金归还贷款；7.降低公积金贷款发放额度；8.采取公转商贴息贷款。

（三）特殊措施（仅适用于危机状态）。

1.暂停公积金贷款的申请与发放；

2.暂停公积金支取业务。

六、资金运营预警机制的运作

（一）设计预警机制数据模型或开发相关软件

开发预警软件，体现预防和提醒的功能要求，设计多张表格，形成数据对比分析模型。

公积金贷款限制条件范文篇10

一、量自有之“财”，做好财务计划

对自有总资产、负债及净资产等做出比较准确的统计，分析以下财务比率，确定已累计的财产金额；首付额度，日常保障金，自备款不足的大致数目，未来可承担的贷款额度等。

（一）资产负债比率反映自身债务负担状况和还债能力其一，总资产负债比率=总负债／总资产。这一比率的数值范围为0~1，如果大于1，从理论上讲，那就是一个破产者了。一般情况下应将其控制在0.5以下，以减少由于资产流动性不足而出现财务危机的可能。其二，净资产比率，也称净资产偿付比率，用来反映家庭自有资产对总资产的支撑程度。净资产比率=净资产／总资产。这一比率的数值范围也是0~1，接近0，意味着目前的生活主要是靠借债来维持的，一旦收入下降或利率提高，很可能陷入财务窘境。接近1，则表明可以负债。一般情况下，该比率应高于0.5。

（二）收入负债比率反映本身的偿债能力收入负债比率=到期应偿债本息／收入这一比率如果收入和预期债务支出都相对稳定，可以年度为计算周期，不稳定的，以月度为计算周期。习惯上认为，收入负债比值在0.4以下表明财务状况正常，有学者认为，为保持财务的流动性，收入负债比值保持在0.36左右较为合适。

（三）支出保障比率，反映在发生意外情况时以个人现有资产变现来满足支出需要的能力其一，流动资产保障率=流动性资产／月固定支出。该比率反映资产在不发生价值损失的条件下迅速变现，以应付基本支出需要的能力。流动性资产包括现金、活期存款及可以及时变现的短期债券等。这一比率的经验值为3，即流动性资产可以满足3个月基本支出需要。其二，变现资产保障率=可变现资产／月固定支出。可变现资产包括流动性资产、基金、股票、定期存款等。当流动性资产不能满足基本支出需求时，就要动用其他需要付出一定成本的可变现资产。这一比率的经验值为6。其三，净资产保障率=净资产／月固定支出。净资产是扣除负债后家庭自有资产，包括自用资产。当可变现资产仍不能满足家庭发生变故后的基本支出需要，有可能需要变卖部分自用资产，所以，这一保障月数更长，经验值为12。对年轻人来说，就不必要多购买非必需物件，因为变现肯定要付出变现费用，使有限的资产变得更少，达不到有效使用的目的。

以上数据，作为首付及贷款计划的参考，对于年轻人来说，以上比值应该更大些，因为如果贷款买房，多数人首付还需要父母的资助，这可能掏空父母全部积蓄甚至负债，所以在考虑变现资产保障比率时，除需要考虑自身出现大量现金支出或短暂失业无收入的可能，还要计划父母的保障支出。如果自身有余钱，但又不能付全款，有人可能会将余款存到银行积累，以便日后一次性付款，但这里要考虑到货币的时间价值，即名义利率和实际利率。名义利率是用货币的利息所得与本金之比来表示的比率，即某一时刻金融市场上实际通行的利率。实际利率是扣除货币币值变动影响后的利率，它才是存款收益的真实表现。实际利率=名义利率―通货膨胀率〔全国居民消费价格总水平指数（CPI）通常是被用作衡量通货膨胀率的核心指标〕。如2007年12月CPI指数同比上涨6.5%，这意味着如果人民币存款利率不超过6.5%，那么银行存款实际上是“负利率”，存在银行的钱的实际价值会越来越低。所以，如果有一定资产积累，首付后家庭支出也有合理保障，可以贷款买房了，至少房子可以自己居住，少支出了租金成本，资产还可以保值或增值，一举多得。

二、量银行之“财”，了解银行的贷款政策，筹划低息足额贷款

（一）公积金贷款住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利，均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。公积金贷款作为国家政策性贷款，贷款利率低，利息支出少，很优惠。而且随着房贷利率的调整，住房公积金与商业贷款的利差进一步拉大。缺点就是贷款对象比较狭窄，审核较严格，贷款额度有限制，还要支付一定的评估费用。

（二）商业性个人住房贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。商业贷款的贷款对象比公积金宽泛：只要达到各银行的贷款要求，则任何人都可以申请，一般没有额度限制，但是商业贷款利率较高。目前，商业贷款的基准利率五年期以上为5.94%，以最优惠的7折算为4.158%，比公积金3.87%高出0.288个百分点，何况现在银行新政策一般是八五折优惠，最多八折优惠，相比较而言，公积金贷款还是更划算。但对于没有缴存住房公积金的人来说，选择最优惠折扣期贷款也是不错的。

这里值得提出的是“固定利率”房贷，它是银行为购房人提供的在一定期间内贷款利率保持固定不变的人民币贷款业务，在贷款合同签订时即设定好固定的利率，无论贷款期内市场利率怎样变动，借款人都按照固定的利率支付利息（目前各银行的贷款业务多为浮动利率）。以一个30万元20年期的贷款者为例，如果利率依照每年两次、每次0.27个百分点的速度上调，那么两年后就会达到7.92%，其每月的贷款成本就要增加197.23元，如果在加息之前就选择固定利率房贷，那么一年就要少支出2366.76元。然而，房贷的周期一般比较长，多达一二十年，虽然央行最近加息了一次，但在今后10年连续加息的可能性不大。假如今后又碰上减息周期，采用固定利率房贷反而会有风险，除非借款人打算在5年内还清贷款，且预期利率会上调。这里较好的方法是采用固定、浮动利率贷款组合以规避风险。

（三）个人住房组合贷款指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，用住房公积金与银行信贷资金向借款人共同发放的贷款，两种贷款贷期一致，分别按各自利率计息。这种方式集中了商业贷款和公积金贷款两者的优势――利率较低，没有最高额度的限制。如果借款人因申请住房公积金贷款不能满足其购房所需资金时，可选择住房组合贷款，并直接向贷款银行提出组合贷款申请，这样既达到了贷款额度的目标，又充分节约了贷款利息。但同样借款人也要符合两者的贷款条件，这也是一大限制。

量“财”后，觉得有申请贷款的可能性和必要性，而且确定了贷款额度和贷款方式，那么就可以去银行或住房公积金中心申请贷款。此时，对于还款方式和贷款期限就要仔细斟酌了――既要付出最少利息，又可以承受还贷压力。

目前，银行还贷方式主要是两种，其他多为其变体。

其一，等额本息还贷法，这是目前大部分银行推荐的一种还贷方式，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。每月还款额相等，在贷款初期每月的还款中，利息较多，所还本金较少；而在贷款后期因本金不断减少，利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款总期数]÷[（1+月利率）^还款总期数-1]^表示乘方。

例：王先生贷款买了一套房子，共贷25万元，15年，享受八五折贷款优惠，那么王先生每月还款额为

[25×0.42075%×（1+0.42075%）^180]÷[（1+0.42075%）^180-1]=0.198370（万元）=1983.70（元）

共负担利息=本金×利率×期限=25×5.049%×15=18.93（万元）

这种还款方式实际占用银行贷款的数量多、占用的时间长，利息随年限的增加而增加，月供随贷款期限增加而减少，如果收入不多或不稳定，可以选择较长期限；但如果预期收入保持稳定或增加，那么可以缩短贷款年限至10年，共负担利息12.62万元，每月还款为2657.63元，虽然前期还款负担较重，但可以少付利息6万多。但如果在短期内负担不起高额月供，且没有其他低息借贷途径，那就只能多付利息，少承担还贷压力。

其二，等额本金还款法即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

计算公式：每月应还本金=a/n每月应还利息=月还款本金=an×i/30×dn

注：a：贷款本金，i：贷款月利率，n：贷款月数，an第n个月贷款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2×a/n...以次类推，dn第n个月的实际天数，如平年2月为28，3月为31，以此类推。

由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额本息还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元（以后每月递减2.04元）,比前者高出163.34元。由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到了额外实惠。此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。如果贷款人打算提前还贷，也可以选择这种还贷方式。但真正要节省利息，还应理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣，尽量少贷款、贷短款。

三、总结

（一）一个总原则：月供要与收支节余保障等相适应总体来说，选择房贷期限要根据借款者的经济收入和生活开支情况确定，每月的还款金额要与可支配收入相适应。例如，某人月收入7000元，月生活开支2000元，每月最多节余5000元，按揭贷款30万元买房，若选择5年期的贷款，每月还款额为5700元，还要留出风险保障金，这样的贷款期限是不相宜的，因此，至少应选择6年期以上的贷款。

（二）一个出发点：节约利息支出节约利息支出，选择贷款期限应在对未来合理预见的基础上“就短不就长”，提前还贷不如制定一个合理的贷款计划，但“就短”要注意不要设定在自身支付极限情况下的最短期限。

（三）一种准备：积极获取房贷优惠银行的优惠贷款利率是有条件限制的，想要获取优惠利率的购房者，在购房前期筹划时，应该积极收集各银行的贷款政策资料，并对比自身情况，提前做好准备，使自己成为优质客户，享受最优惠政策。

（四）一种逆向思维：变相获得低息资金如果借款者善于投资且投资收益比银行同期贷款利率更高，那么，在选择贷款期限上就可适当偏长些。这样做的目的，就是变相获得低息利率。如某人贷款30万元，不选择5年期贷款，选择15年期，虽然多付了15万元利息，但是将余下的钱去投资，且获得了比贷款利率更高的收益，一样划算。

高房价导致贷款购房已是一种必然趋势，对贷款的有效筹划能使自身有限的资产达到价值最大化，所以在贷款时应从容计划，合理贷款，谨慎购房。

公积金贷款限制条件范文篇11

一、银行业务活动与保护存款人存款安全和稳定金融的法律制度

（一）一般贷款和投资限制

美国实行部分准备金制度。在部分准备金制度中，贷款和证券代表清偿银行存户存款的主要资产。因此，保护存款人和银行体系的稳定与这两项资产的质量和流动性有密切关系。首先，美国各州和联邦法规通常规定银行可以持有的资产的种类和质量。其次，美国银行管理机构使用定期检查和其他监督程序，检查银行遵守这些法规的情况并审查银行的投资和贷款政策及银行资产的流动性。

美国法律对于银行发放贷款的种类几乎没有法定限制。银行作为贷款人，可以给各类顾客提供各种用途的贷款，其地位和作用在金融机构中是独一无二的。不过，美国银行在贷款和投资方面必须遵守以下限制规定并接受银行管理机关的监督检查。

1.证券贷款保证金比率。这是一项法定贷款限制。保证金比率由联邦储备系统的联邦储备委员会（常简称为联储）制定。保证金比率是1929年美国股票市场价格暴跌，使银行大受冲击的产物。通过制定保证金比率，联储限制银行发放以证券作抵押的证券信贷。只要银行发放的贷款是用于买进或持有保证金股票，并且以这些或其他保证金股票作抵押担保时，就适用保证金比率这一限制。银行发放以股票作担保的信贷的保证金比率由联邦储备委员会条例规定。证券商或经纪人及其他人发放的类似信贷由条例g、t、x加以调整。

2.不动产贷款限制。最初实施不动产贷款限制的目的是防止银行把贷款集中于不能迅速转换为现金的长期贷款，以致不能满足存款人提款要求或不能消除银行业的危机。但银行的稳定性的增强和良好的抵押贷款的二级市场的不断发展，银行可以在二级市场上出售用以抵押的住宅。所以，上述管制也有所松动。1982年圣加·杰曼存款机构法甚至取消了许多对国民银行不动产贷款的限制。据1982年法规定，不动产贷款只须遵守通货监理官规定的条款、条件和限制。而通货监理官现在只根据安全和可靠这一适用于所有贷款种类的总原则管理不动产贷款。（注：艾德华·西蒙等著：《银行法》，美国西方出版公司1984年版，第204页。）在1983年，通货监理官又取消了对利率变动幅度和变动间隔期限的规定，并放宽了分期偿还贷款的规定。

3.选择信用管理。除了保证金和不动产贷款限制外，有时联储还对银行实行选择信用管理。选择信用管理是信用管理的方式之一，系选定某项特殊信用为管制对象，使其放松或收缩，以达到某些特殊目的。例如，选择消费信贷或证券保证金比率为管制对象，加强对其限制，以免过度膨胀。（注：杨志希编著：《货币银行术语辞典》，第359页和第396页。）在美国，消费和不动产信用管理在战争时期曾被用于引导信贷和物资流向战需品，其他时期被用于控制通货膨胀压力。

4.对单个借款人贷款的限制。在美国，银行贷款决策不仅受专门信贷法规和监督评价的影响，而且还受几个一般信贷法规和条例的制约。美国国民银行法对国民银行给某一个人的贷款数额加以限制。对国民银行来说，给某个借款人的没有充分担保的贷款限额为不得超过银行资本和公积金的15％，除此之外，还允许贷给该借款人不超过银行资本和公积金10％的贷款，但这些贷款必须由市场流通迅速的抵押品充分担保。

美国州银行的贷款限额不容易加以概括。对未担保的贷款的限额，各州规定有很大差异。一些州的贷款限额已经比国民银行的贷款限额宽松和富有弹性。州银行和国民银行在计算对某一借款人的贷款总额时，一般不仅要计算对该借款人的直接贷款，而且要计算对该借款人的间接贷款，包括对其合伙股权及子公司的贷款。

美国银行监督机构通常认为对某一借款人发放过多贷款是一件非常严重的事情，需要马上予以纠正。因为这类贷款没有充分分散风险，贷款过于集中使得银行过分依赖少数借款人的运气。一旦某一或少数借款人违约，银行就要承受巨大损失，乃至倒闭。事实上，美国最近几家银行和储蓄贷款协会的倒闭就是由于借款人使用各种有关股权和法人计策骗得了过多信贷的结果。

违反贷款限额的银行经理要承担法律责任。对于故意违反贷款限额的国民银行经理，美国国民银行法规定，由该经理个人承担赔偿由于其违反法规行为而给股东或任何其他人造成的全部损失。对于虽然不知道发放了过量贷款，但过量贷款是因其重大疏忽造成的经理，国民银行法没有规定其法律责任，但他要承担普通法上的责任。如违反注意与谨慎义务的责任。（注：艾德华·西蒙等著：《银行法》，美国西方出版公司1984年版，第189页。）

5.对内部人员贷款的限制。美国三十年代的金融大萧条后，会员银行对其行政人员的贷款成为美国金融管理当局密切监督的内容之一。自1978年，对银行内部有特别影响的人的贷款受到了更大关注。现在，美国联邦储备法第22（g）节和第22（h）节及条例o对会员银行内部人员贷款和透支作了规定。

根据条例o，会员银行对其本银行任何一名行政人员、经理或主要股东或对他们的有关股权发放贷款时，贷款条件包括利率和抵押品在实质上必须与外部当事人作类似交易时的条件相同。并且，这些贷款所涉风险必须是正常风险（12c.f.r.215.4（a））但银行其他雇员和股东不受条例o限制。

如果把对某一行政人员、经理或主要股东的一项贷款与发放给他或其有关股权的贷款合计起来，总额超过条例规定的限额时，则这项新贷款的发放就必须经全部董事的多数同意。条例o规定，累计额超过25，000美元或超过银行资本和公积金5％的内部人员贷款，事先须征得董事会批准。并且该当事人必须不直接或间接参加董事会对该项贷款的审议决定。除了符合上述规定外，任何会员银行不得对其内部人员发放累计额超过500，000美元的贷款。会员银行对其行政人员或主要股东（不包括经理）或他们有关股权（注：“有关股权”，按美国的管理条例解释，包括（1）由某人控制的公司，或（2）由某人控制的政治或竞选委员会。另外，本文的行政人员系指董事会主席、行长、副行长、出纳

员、秘书、财务人员。）的贷款限额与国民银行对同一借款人的限额相同。即未充分担保贷款不得超过银行资本和公积金的15％，另外加上不超过银行资本和公积金10％的有充分担保的贷款。

除对内部人员贷款规定了上述一般限制外，条例o还专门规定了对行政人员贷款的额外限制。行政人员用于购买住宅或资助子女教育的贷款不受限制，但他用于其他目的的贷款总额必须不超过25，000美元或不超过银行资本和公积金的2.5％，但在任何情况下不得超过100，000美元。

会员银行一般不可以对其行政人员、经理透支，除非根据事先书面授权的付息贷款计划，已规定了还款方法，或根据事先书面授权，从另一帐户转入资金。这一规定不适用于主要股东，除非主要股东同时也是经理或行政人员。

联邦存款保险法第18（j）（2）节扩大了联邦储备法第22（h）节的适用范围，使其也适用于非会员投保银行。这样，除了对行政人员的贷款限制（联邦储备法第22（g）节），对会员银行的限制同样适用于非会员投保银行。

内部人员贷款限制通过报告和银行检查>文秘站:报告它对其行政人员、股东及其有关股权的贷款总额。银行还必须列出内部贷款已超过银行资本和公积金5％或500，000美元的行政人员或股东的人数。假如个人贷款超过了25，000美元，据书面请求，可将这些人的名字公布于众。内部贷款记录及遵守条例情况将在银行定期检查中作进一步的调查。

除了对其内部人员从其本行借款加以限制外，对内部人员从往来行借款，美国也以法规加以限制。当两家银行之间有往来业务关系时，禁止其中一银行对另一银行的行政人员、经理或主要股东提供优惠贷款。如果一银行对另一银行的行政人员、经理或主要股东已发放了优惠贷款，则它们之间不能开立往来帐户（参见12u.s.c.a.1972（2））。但只要往来行人员间的贷款遵守了适用于银行内部人员的贷款限制，即无优惠条件、风险正常，它们之间对双方行政人员、经理或主要股东的贷款就不受上述规定限制。对内部人贷款的限制，在一定程度上消除了内部人员的现象。

6.可接受的证券种类及证券到期日搭配。为了控制投资风险，美国法律限制银行持有的证券种类和持有某种证券的数量。根据美国法律规定，银行可以持有投资证券，但不包括投机性强的证券。根据这一规定，会员银行只能购进由证券评议机构确定的4个最高级别的证券（aaa级、aa级、a级和baa级）或虽未评级但质量相等于上述四种级别的证券。另外，会员银行持有的某一个发行人的投资证券总额不得超过银行资本和公积金的10％。这主要是为了分散证券投资风险。但持有美国财政部发行的或由其担保的国库券、各州和市政机构的一般债券，不受上面数额限制。

在银行检查中，对于具有太大风险的证券，检查员可以命令银行将其售出。对于不符合标准的证券，将被划入“低于标准类”、“可疑类”或“坏损类”证券。坏损类证券应予以注销，其他两类在计算银行可靠净资本时应按一定比率扣除。

由于银行证券投资是为了提高流动性和增加收入来源，所以，银行管理机构还要检查银行是否对证券到期日作了合理安排。随着前十年长期利率的增长，证券期限管理变得特别重要。由于20年代的教训，美国法律对银行持有股票予以严格限制。但银行能持有且仅能持有：联邦银行股票、附属服务公司股票、银行建筑物所属公司的股票及暂时作为无力偿还贷款而抵押的股票。

7.检查和监督对信贷质量的影响。美国银行管理机构对银行及银行控股公司发放贷款的种类、期限和质量的主要影响是通过检查和监督实现的。在银行检查中，主要是根据贷款的全部质量和贷款在不同条件下的风险评价银行贷款业务。由于大部分银行资产由贷款构成，评价贷款质量是银行检查的重点，也是保护银行存款人的一个重要方面。

在监督评价贷款中，首先，美国银行监督机构的工作人员将分析银行的贷款政策及政策执行情况。其次，他们将审查个别贷款，并特别注意信用额度较大的贷款。清偿方面遇到麻烦的贷款将被划入低于标准的信贷、可疑信贷、坏损信贷、应予特别注意信贷。此外，检查员将提醒银行注意这几类信贷。

尽管银行不能避免某些不可预见的贷款问题和损失，但银行应该通过控制自己承担的风险来减少贷款损失。这样，在分析贷款风险时，美国银行检查员将要检查银行是否已避免风险过大的信贷，如投机交易贷款、对不合格的借款人贷款、将流动资金贷给好冒险的企业、不能由借款人现金流量及有形净资产偿付的未担保的贷款，银行给企业的贷款实际为股权投资。银行检查员还要检查银行贷款的期限搭配，并注意检查长期固定利率贷款是否过于集中。因为这类贷款在利率变动和通货膨胀时可能使银行遭受严重的利率风险。在美国70年代利率上涨和80年代初利率波动时，美国一些银行确实遭受了此类风险。

银行检查员还将对银行如何避免贷款集中进行评价。分散风险是银行业和金融业的基本原则之一。它可以使银行脱离于任何一特定领域里的萧条。

（二）保持足够的资本（保持资本的适应性）

商业银行必须有充足的资本。这样可以为消化可能发生的贷款损失或其他麻烦，增大存款安全提供一个缓冲垫。所以，银行管理机构把资本视为将银行风险限制在一个可接受水平上的重要因素。

在确定资本是否充足时，监督人员将考虑各种因素。根据美国三个联邦管理机构于1978年采用的统一评议制度，将从以下几方面评议资本的适应性：（1）风险资产的数量；（2）低质量资产的数量；（3）银行成长经验、计划和前景；（4）与（1）、（2）、（3）有关的管理水平。

另外还可以考虑其他一些因素，如同等级别银行间的比较、利润留存、打入资本市场或取得其他资金来源的机会。

再有，联邦存款保险公司、货币监理官和联邦储备委员会在1985年为投保银行确定了统一的最低资本比率。1985年的标准首次规定所有投保银行都必须遵守同一资本比率。在此之前，大银行曾被允许保持低于小银行的资本比率。最低资本比率指明了经营良好，基本稳健，没有重大财务问题的银行必须维持的最低资本额。资产负债表外业

务风险大、正在接受专门监督、或估计可能有较大损失、附属公司有问题的银行要遵守较高的资本比率。

对于资本不足的机构，联邦银行机构可以通过使用提高资本计划和书面指导确保银行遵守资本比率标准。如果这些方法没有奏效，银行管理机构可以对银行处以民事罚款，停止命令，否定任何可能转移盈余、减少资本或其他妨碍将资本恢复到规定标准的发展建议。

这些强制性权力及确定最低资本比率的全部权力来自于1983年美国国际贷款法。该法第908节规定，联邦银行机构“应该通过确定最低资本比率和使用它认为合适的其他办法，促使银行机构取得或维持充足的资本。”

银行控股公司的资本比率标准与银行的一样。银行控股公司主要是由联邦储备委员会评定它的资本的适应性。银行控股公司原始资本与总资产的最低比率与银行一样，但因为银行控股公司可能不收集季度统计表，对控股公司是使用年底的总资产数字，而不是平均总资产计算资本比率。其他方面的区别有：（1）不要求控股公司自动地从原始资本或总资本中扣除无形资产。（2）控股公司的权益承诺票据在一定条件下将被视为原始资本。（3）对控股公司总资本中含有的次级资本比率没有任何限制。

州当局有关资本比率的政策在某种程度上与联邦政策不同。但也有许多相同的考虑。国民银行和州银行还面临与资本持有有关的其他许多管理问题。除了资本充足的要求外，银行通过支付过多的红利或其他方法抽掉或损害其资本的行为也受到禁止。会员银行必须经过管理机构批准，才能支付超过当年纯利润的红利。对任何投保银行来说，管理机构可以根据一般强制措施和停止命令限制银行支付使银行处于危险状态的红利。

（三）禁止银行从事的投资活动

1929年，美国股票市场价格大跌，一些银行遭受了证券损失和包销损失。与商业银行有附属关系的一些投资银行也因之倒闭。这促使美国在银行立法中禁止银行从事投资业务。力图将商业银行与投资银行分开。1933年的银行法包括了禁止商业银行从事投资银行业务的大部分规定，这些规定也称为格拉斯—斯蒂高尔法。

该法第21节（a）（1）规定：任何从事投资银行业务而同时又接受活期和定期储蓄存款的人都是违法的。投资银行业务系指发行、包销、销售和处理股票、公债、债券、票据或其他证券。但1933年银行法第16节也有例外规定。允许国民银行从事某些投资活动。例如，国民银行可以在顾客指令下并为顾客买卖投资证券。在遵守个人发行证券的法定限制和货币监理官条例的前提下，可以持有自己的投资证券。另外，国民银行为自己买卖、包销联邦政府、州政府或政治机构及某些联邦机构的债券不受限制。

该法第20节要求会员银行取消与投资银行的任何附属关系。第32节禁止会员银行和它们的高级职员、经理、雇员与投资银行有任何联系。即会员银行的行政人员、经理、雇员不得在投资银行兼职。该法还授权联邦储备委员会制订实施条例，这些条例现在编入了条例r.

1933年美国银行法对商业银行一般投资业务作了限制规定。但1933年银行法仅允许国民银行从事一些投资业务，而对其他金融机构则没有类似的规定。1935年美国银行法第303节将相同的投资业务权力赋予了州银行、信托公司、其他金融机构和私人银行家。1935年银行法第308节还规定，所有金融机构的股票交易仅限于买卖无追索权的股票，并只能根据顾客指示为顾客买卖股票。它特别禁止金融机构自己持有股票。

自1935年以来美国投资银行业务方面的法规仅有微小变化。由于美国是普通法国家，判例也是其法律渊源的一个重要组成部分，一些法院的判决也有助于解释和确立银行法规的某些规定。美国最高法院1971年的一项判决宣布，银行不能发行或包销联合经营机构的证券。1975年哥伦比亚特区联邦法院已确认了银行提供零售经纪服务及自动投资服务的权利。再有，1981年美最高法院的一项判决认为银行和银行控股公司的非银行机构可以作封闭型投资公司的顾问，只要银行和银行控股公司不参与推销、处理、包销该投资公司的股票就可以。

在上述判决和最近裁决的基础上，美国许多银行组织正在提供零售经纪业务。一些组织已建立了单独的银行或控股公司子公司，从事法律许可的经纪活动。1982年8月，经货币监理官批准，安全和平国民银行开始通过子公司提供经纪服务。1983年1月，美州银行经联邦储备委员会同意，吞并了查尔斯·施瓦布公司，一贴现经纪企业。随后，联邦储备委员会在与银行业务有密切联系的活动的条目中加上了经纪业务一项。另外，1984年美国最高法院的判决限制了银行从事商业票据活动。在判决中，法院认为银行不可以包销和经营商业票据。根据事后的联邦储备委员会的裁决，银行在一定条件下可以为顾客处理商业票据。上述判例对美国银行立法的发展有着积极的作用。

（四）银行与附属公司关系

对银行与附属公司的关系加以限制主要是为了将银行风险限制在一个适当的水平上，以便实现保护存款人和存款保险制度的政策。因为，银行可能更乐意向其附属公司的顾客提供贷款。倘若银行的附属公司濒临倒闭，银行可能会对其发放风险贷款进行支撑。此外，附属公司的破产还可能导致银行倒闭。

银行附属公司的活动由1962年银行服务公司法（1982年修改过）和1970年银行控股公司法加以限制。银行服务公司法允许投保银行持有银行服务公司股票，但投保银行对某一个银行服务公司的投资不得超过银行总资产的5％或资本和公积金的10％。这些公司可以从事日常银行服务业务，如支票清算、数据计算处理业务。还可以从事已批准母银行或银行从事的任何服务业务，但吸收存款除外。另外，据格拉斯—斯蒂高尔法，银行服务公司可以从事联邦储备委员会条例允许银行控股公司从事的非银行业务。不过银行服务公司在从事这些非银行业务之前，必须得到联邦储备委员会的批准。

根据美国银行控股公司法及其修正案规定，联邦储备委员会有权规定银行控股公司的非银行子公司所能从事的业务。据该法案第4节（c）（8）规定，联邦储备委员会依据“与银行有密切联系”一标准确定银行控股公司非银行子公司所能从事的业务，即非银行子公司从事的业务必须是“与银行业务、管理或控制银行有如此密切之联系，以致这类业务是银行业务和银行管理的一种恰当的补充。”尽管一个更广阔的业务范围可以使银行进一步分散风险，但为了减少利益冲突和将银行家限制在他们具有专业知识的领域内，美国法律禁止银行从事与银行无关的业务。

为了保护存款人和防止内部人员，会员银行对附属公司的贷款或对其附属公司的投资亦受限制。首先，投保银行对某一个附属公司的贷款、投资和购买其资产的交易不应超过银行资本和公积金的10％。与所有附属公司的信贷和投资等交易总和不得超过银行资本和公积金的20％。其次，给附属公司的贷款必须有充分的担保。但这些限制不适用于同一控股公司子银行之间的交易，如果该公司对每一银行均拥有80％或以上的有表决权的股票。另外，投保银行一般不能购买其附属公司的低质量资产。最后，银行控股法1970年修正案禁止银行、控股公司母公司和控股公司的子公司之间的某些共同安排。

（五）准备金比率（又称储备金比率）

在州和国民银行体系中采用准备金比率最初是为了提高银行资产的流动性，以抵销存款外流和保护银行顾客。但这种观点不再为大多数人所支持。现在，流动性和公众信任已通过联邦储备委员会的最后救济和存款保险制度得到保障。但无论如何，准备金还是有助于银行安全的。

美国1980年放松存款机构管理和金融管制法（简称金融管制法），要求所有提供交易帐户的机构对这些存款帐户保留准备金。另外，期限不足18个月的非个人定期存款也必须备有准备金。联邦储备委员会在一定范围内有权改变准备金比率，但这种情况极少发生。准备金可以是库存现金、存于其他银行的存款或是在联邦储备银行的存款。

（六）联邦储备银行的贷款

根据美国联邦储备法，联邦银行对会员银行贷款要实现两个目的。其一，提供弹性货币和准备金，防止过去金融恐慌和金融萧条的重演。其二，用这些贷款帮助流动性暂时有问题的银行。通过给遇到存款外流或其他麻烦的银行提供短期贷款，联邦储备委员会可保证这类银行不采用过激行动。以免公众对银行发生猜疑，动摇其对银行的信任。

根据1980年美国金融管制法，任何提供交易帐户或非个人定期存款的机构都可以从联邦储备银行获得信贷。这种信贷主要是短期调整信贷、季节性信贷或其他类型的信贷。不过，只有在有问题的银行无任何其他资金来源时，联邦储备银行才对其发放信贷。也就是说，联邦储备银行是最后的贷款人。

（七）对投保银行存款利率的限制

美国于30年代的金融恐慌之后，通过了规定定期和储蓄存款的利率上限及禁止银行对活期存款付息的立法。美实行利率管制是想减少银行之间的利率竞争，降低银行风险。

1980年以前，联邦储备委员会在其条例q中对会员银行的利率上限作出规定。但是，从70年代起，利率管制的消极效果逐渐暴露。利率上限妨碍了吸引存款机构以及与较少受到管制、能够对资金支付较高利息的机构进行竞争。由于上限规定，银行被迫使用许多间接的、低效率的办法吸收存款。在美国，利率管制逐渐被认为无助于银行获取利润，也无助于银行控制风险。

（八）经纪存款

在美国，近几年里经纪存款市场有了迅速发展。但也引发了不少问题。一些银行依赖经纪存款迅速扩大投机性投资资金。通过支付高利率吸收大量经纪资金。据联邦存款保险公司统计，美国1982年至1984年5月倒闭的110家银行中，有55家拥有超过10亿美元的经纪存款。

为检查经纪存款的使用和减少潜在风险，联邦银行机构从1983年9月30日起对经纪存款实行季度报告要求。1984年，联邦存款保险公司要求经纪存款超过总资本或超过全部存款5％的银行每月向存款保险公司呈交报告。美银行管理机构还利用监督检查和强制措施控制滥用经纪资金的行为。

（九）资产负债表外业务（也称表外业务）

除了银行资产业务中的风险外，没有直接反映在资产负债表中的承诺也能影响银行风险。银行承诺和意外责任主要有以下几种：1.商业信用证。2.备用信用证。3.法律诉讼。4.回购协议。5.贷款承诺。6.外汇买卖。

美国使用几种管理方法估测和控制表外业务风险。例如，用法律禁止银行从事某些表外业务，通过检查监督和报告管理其他一些表外业务。

（十）保护存款人的其他条例

除了上面提到的法规条例外，美国还有保护存款人的其他一些条例。例如，1968年银行保护法对投保银行的安全保护措施及程序的最低标准作了规定。联邦储备法第24a节规定了会员银行对银行建筑物投资应遵守的限制条件。其他一些条例和监督措施对银行经营管理及银行中公共资金存款等方面加以管理。

二、保护存款人和稳定金融的法律监督程序

（一）检查银行

检查银行常用于收集银行财务方面的信息及检查银行是否遵守法律。银行业务的所有方面都在检查之列。在检查个别业务和各部门之后，检查员将分析各种交叉关系，并对银行的一般状况作出评价。但检查不是银行审计，检查员只评价银行业务和银行记录，并不核实银行资产负债表。

检查周期因各银行状况、其主要监督者以及它是否由州和联邦双方监督而有所不同。美国大多数银行每年接受一次检查。检查周期最长不超过18个月。

在检查评级体制中，联邦银行监督员主要检查以下五个方面：（1）资本是否充足（资本适应性）；（2）资产质量；（3）管理水平；（4）利润；（5）流动性。

在每一方面，把银行分成5个等级（从最好至最差）。一旦五个方面的级别都评定完，检查员将综合五个方面的级别评出一综合级别。这种评级的目的是：通过评级决定哪些银行是稳健的，具有承受经济波动的能力。哪些是不稳健的，需要及时纠正问题和接受更多的监督。

（二）审查银行控股公司

因为银行控股公司或它的任一子公司的财务状况都可能给银行带来不良影响，所以联储定期审查银行控股公司，主要是审查对子银行有损害的关系。审查银行控股公司包括：评价母公司、子银行和非银行子公司的财务状况；评价控股公司目前的工作和管理；检查控股公司是否遵守法律。

银行控股公司的审查周期由控股公司的规模和状况而定。联储每隔三年至少审查一次所有的银行控股公司。拥有1亿到10亿美元固定资产的控股公司和拥有大量非银行资产或母公司债务与净资产比率超过30％的控股公司，一般每隔18个月接受一次审查。固定资产在10亿美元以上的银行控股公司，通常每年接受一次审查。有问题的控股公司每年至少接受一次审查。

（三）报表

美国银行必须向银行监督人员呈交各种报告或报表。要求银行呈交报表主要是为了便于对其进行监督管理。大多数银行报表也可以公开，为投资者和银行顾客提供有关银行业务和工作成绩的信息。目前，美银行监督机构正在考虑在银行业中进一步加强公开披露，促进和扩大私人和银行报表在监督银行方面的作用。

（四）监督和早期警告系统

在两次检查之间，美联邦银行监督者使用监督和早期警告系统检查银行的状况和工作，并决定在什么时间有必要对银行进行特别检查或采取紧急措施。监督和早期警告系统主要根据以前银行检查得到的信息和银行及银行控股公司呈交的定期报表进行。早期警告系统依据一些财务比率和一个函数公式，测出某一银行属于何种等级的概率。（注：参阅钱祝钧主编：《西方银行管理》，西南财经大学出版社1989年版，第319—322页。）使用监督和早期警告系统可以提醒监督机构对等级低的银行进行更多的监督，安排检查银行的时间。

三、联邦存款保险公司的政策

上面阐述了美国保护存款人和稳定金融的一些法律和检查监督程序。这些法律和检查监督程序无疑有助于银行稳步发展，但由于各方面的原因，有些银行的倒闭仍是不可避免的。在银行濒临倒闭时，存款人如何得到保护呢？为了保护存款人，减少金融恐慌，美国联邦存款保险公司于1934年宣告开业。现在几乎所有的美国银行都参加了联邦存款公司的存款保险。因为，在吸收存款的竞争中，投保银行比未投保银行具有较大的优势。在某一银行濒临倒闭时，联邦存款保险公司采用以下方法保护存款人：

1.存款承担。即联邦存款保险公司为濒临倒闭的银行找到买主或合并者，使其并入稳健的银行。由合并者承担倒闭银行的全部负债，存款人（包括大额存款人）不会遭受任何损失。在使用这种方法时，联邦存款保险公司常常给合并者提供一定的资助金。联邦存款保险公司经常使用存款承担方法处理濒临倒闭的银行。

2.赔偿存款。联邦存款保险公司索性让银行倒闭，由联邦存款保险公司赔偿存款人存款，每一帐户最高赔偿限额不超过10万美元。这种方法不利于大额存款人（存款超过10万美元）。1986年，联邦存款保险公司宣布，目前一般要避免使用支付存款方法，多采用银行合并方法，以便保护所有的存款。

3.对濒临倒闭的银行提供资金，帮助其恢复营业。不过，联邦存款公司很少使用这种方法。

四、保护存款人的改革建议

美国联邦存款保险公司正在考虑的一种改革建议是建立可变保险费制度。根据该制度，当银行承担的风险增大时，保险费也该相应增加。即根据风险的大小决定保险费的多少，改变过去按存款帐户规模缴纳保险费的办法。

建议者认为，在银行中设计良好的保险费制度可使银行在选择适当风险时具有灵活性。由于较大的风险要缴纳较多的保险费，银行在控制风险时就会比较谨慎。监督机构可以较少运用条例规章来制约银行的行为，也就是说，银行可以比较自觉地控制风险水平。

公积金贷款限制条件范文篇12

关键词住房储蓄住房金融贷款

1中德银行对我国住房金融的影响

1.1促进我国住房金融制度改革

目前，提供住房贷款仅仅是各大商业银行众多贷款业务之一，我国尚未建立专门的住房金融机构。众所周知，住房是老百姓生活所不可缺少的物质基础，但由于其耗资巨大，人们大多几乎不可能一次付清全部购房款，这就决定了人们的购房活动必须借助于专门的住房金融机构才能更好的实现。鉴于住房金融的特殊性，我国曾经进行过住房储蓄银行的试点，然而，在市场机制不发达，房改还不彻底的情况下以失败告终。在此之后，我国又多次提出建立专门的住房金融机构，进行专业化、规模化的运作，然而一直没有进入实际的操作阶段。中德住房储蓄银行的建立无疑是对这一思路的大胆再尝试，通过中外合作，引进先进的管理理念、管理方法和技术，以住宅储蓄开路，为我国今后建立系统化、规模化、专业化的住房金融体系创造了条件。

1.2增加购房贷款渠道

在我国，政府鼓励拥有公积金的人们采取公积金贷款和商业贷款组合的住房贷款模式。而实际上，有相当一部分城镇职工，由于单位的经济效益差，或者因所属单位不在公积金的覆盖范围之内（包括大量非国有企业和个体人员如私营企业、个体工商业者、一部分“三资”企业和外商驻华机构的员工等）而被排斥在政策性住房金融体系之外。这些没有公积金的购房者中低收入阶层只有通过高利率的商业贷款获得支持，加重了购房者的负担。目前，在中国住房信贷三种方式中，公积金贷款只占全部住房贷款的32％，所以其余68％的消费需求可以由商业银行和储蓄银行共同满足。住宅储蓄贷款则为这些人群“量身定做”住房贷款产品，以类似于公积金体系的低存低贷的运作机制建立一个住房金融互助合作体系，增加房贷渠道。

1.3有利于我国对个人信用体系的建立

“人无信不利，市无信则乱。”市场是人们各种行为的组合体，因此个人信用是企业信用、社会信用乃至国家信用的基础。住房储蓄以最低存款额和最低贷款年限为基础，通过让人们自愿地参加住房储蓄，根据自己的支付能力选择储蓄金额，在3～5年的定期储蓄过程中，让贷款机构更好了解借款人的收入状况、信用情况、支付能力及就业、家庭的稳定性，它不但是一个个人信用建立和培养的过程，而且保障了存款权利与义务的对称，同时也降低了信用风险。在我国个人信用体系刚刚起步的今天，可以考虑以这种方式建立个人信用记录，并通过个人信用制度的建立来降低金融风险，促进我国住房抵押信贷和其他消费信贷(如汽车、教育和耐用品消费贷款)，完善整个社会信用体系。

2中德住房储蓄银行的运作机制研究

2.1利率制定缺乏灵活性

中德住宅储蓄银行的卖点集中于超低的贷款利率，而且是低存低贷、不存不贷的封闭式运作，这是以储户坚持储蓄并最终履行贷款合同为前提的。如果储户虽然达到配贷条件，但由于特殊原因放弃贷款，一方面，将无法得到正常的市场存款利率，另一方面，如果储户不能出具该笔存款用于住房消费的证明，也享受不到存款时的利息补贴。如果储户达到配贷条件而提前支取存款，存款时交纳的占合同额1％的服务费也不予退还，储户的损失更大。目前，住宅储蓄银行业务没有考虑这部分储户的利益，也会把一部分储户拒之门外。

2.2贷款时间短，还款压力大

根据有关规定，国内提供个人住房抵押贷款各大商业银行中，贷款期限最长可达30年。在国外同类银行中：加拿大通过建房公司（CMHC）提供保险的住房抵押贷款偿还期可至35年，贷款额度可高达90％；英国住房抵押贷款一般可达15－25年，最常可达35年，贷款额度达80％，在有保险公司担保的条件下，最高可达100％。按照中国人民银行规定住房公积金个人住房抵押贷款最长也达到30年。贷款偿还期长，每年还款付息就少，这就使借款者具有充足的偿还能力。而目前住房储蓄贷款期限分别为5年1个月(AA合同)，6年8个月（AB合同）和10年2个月（AC合同）。其中AA和AB合同的贷款利率才是最优利率，即3．3％，而AC合同贷款利率为3.9％。人们为取得较低的贷款利率，就必须考虑选择前两种合同类型，这无疑加重了购房者每月的还款压力。

2.3存款比例过高，变相限制了最高贷款额

住宅储蓄银行是以存定货的运作机制，客户签署了一定合同额的住房储蓄合同后，只要按合同约定存够最低存款额和存足一定期限，并同意接受配贷，住房储蓄银行将客户的住房储蓄存款，以及在落实抵押担保和资信审查后将住房储蓄贷款发放给客户。如此，在贷款阶段开始，客户即获得了与合同额等额的融资。从这个运行机制可以看出，存足最低存款额和一定存款期限是获得贷款的必要条件，而且最低存款额占合同总额比例越低，则贷款的可得性就越高。在德国，这一比例为30％，而且政府通过各种扶助措施给予存款者补贴，变相提高了储户的存款额，缩短了达到最低存款额的时间，增加了贷款的可得性。中德银行则要求储户必须存足合同额的50％才能取得贷款，而且政府的补贴也仅仅限于贴息这一项内容。如果初始合同额较高，或者储户不能在规定期限内存足合同额的50％，储户达到贷款条件的时间就会拉长。如果人们为了按期取得贷款，就必须通过修改合同（减少合同额）来提高贷款的可得性，这无疑有限制了贷款的最高额。

2.4固定利率给银行带来高风险

低进低出、固定利率在经济运行比较平稳的时候可以起到防风险的作用，这种封闭运作的支撑条件就是要求具有较低且稳定的市场利率和通货膨胀率，否则合同储蓄很难维持吸引力。但在正常的市场环境中，利率是波动的。当市场通货膨胀率持续增高的情况下，如果市场利率调高，若银行仍然维持原来的存贷款利率，一方面会出现贷款经营成本增长速度超过收益增长速度的情况，另一方面由于人们的资金可能流向存款利率高的商业银行，住宅储蓄银行的资金库就有可能出现危机；如果中德银行同时也调高存贷款利率，以保证正常的利润，那么对于已经签订合同的但是尚未打算贷款或根本不打算贷款的客户仍执行合同利率显然是不合理的。唯一的办法就是修改合同，那么同时也降低了银行对储户资金的吸引力。

2.5封闭运作蕴涵高风险

中德银行的封闭式运作系统一方面指资金是封闭运作的，即它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，另一方面，还包括其单一的存贷业务，即利润仅仅从存贷利差中获得，不进行任何其他投资。这种系统在德国是以强大的政府支持为前提的。而在我国如1989年，为了治理通货膨胀，国家出台了相关政策，包括要求所有银行三年内不得给予房地产开发商贷款支持。这些都蕴涵着政策的高风险。

3住房储蓄银行发展前景分析

3.1住宅储蓄将来的地位

住房储蓄银行不能取代公积金制度。中国社会科学院经济研究所研究员汪丽娜指出：“由于德国施威比豪尔银行是依据特定法律设立的专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构，尽管它要求承担为政府目标服务的责任，却未改变它作为独立的金融企业的法人地位。”这说明中德住房储蓄银行不是政策性银行，而是作为专业型银行存在，是独立法人，最终还是以盈利为目的的，而且政府也并没有强制规定其必须具有政策性职能。它与德国本土的住房储蓄制度的根本区别是具有盈利性，政府支持力度有限，而且在资金筹措方面不具有相对垄断性。而我国公积金制度则具有强烈的政策保障色彩，它服务于政府的住宅政策目标，具有非盈利性特点，由政府强制缴存，基金来源稳定，是保证中低收入者购房基本需求的有效措施。尽管目前还不是狠完善，但无论在归集总额、覆盖面，还是在缴存比例和贷款数量上都有所增加，今后也会在存贷机制上不断完善、使公积金制度更具人性化。由此可见，我国不可能也没有必要出现两种政策性住房金融机制，对于有公积金的市民，购买住房时，还是会首选公积金贷款。住房储蓄银行只能作为公积金贷款和商业贷款的补充，为希望享受地贷款利率，不急于购房或购买第二套住房以及没有公积金的群体服务。

3.2运作机制的改进方向

3.2.1打破封闭运行

封闭运行虽然可以免受市场波动的影响，但是也使得住宅储蓄银行的盈利模式十分单一，在资产和负债两个方面的市场竞争能力都比较弱。一方面限制了存款规模，另一方面也可能增加贷款风险。

笔者认为，在吸收存款方面，可以考虑人们的不同需要，给予灵活的存款利率。对于今后打算通过住房储蓄贷款买房的储户实行低存款利率，而对于一开始就不打算贷款的储户直接给予市场利率，对于那些开始签订储蓄贷款合同后来由于某种原因无法取得贷款贷款的储户，可以扣除一定的违约金后同样给予市场利率。这样就可以吸纳各方资金，扩大资金来源。对于沉淀下来的资金同样可以通过购买基金和国债来取得稳妥的收益。在发放贷款方面，可以考虑朝着全面性住房金融机构发展，实现一条龙服务，通过其他商业银行参股增资，合并提供商业性住房按揭贷款服务，从而保证存贷平衡。此外，可以考虑开展公积金贷款业务，从而减少人们的交易成本，实现真正一体化。

3.2.2通过客户群体细分，设计个性化的业务品种，以满足不同客户的需求

如可以对住房储蓄、商业贷款和住房公积金组合贷款进行多种业务品种设计，从三者之间的贷款比例、偿还期限。还款方式上进行个性化设计，从而满足不同层次的需求。

3.2.3不断扩大住房储蓄银行的覆盖范围

在具备条件的城市设立机构，将住宅储蓄这一住房金融模式在全国推广。

中德合作住宅储蓄银行在进行市场化经营的同时，也要积极主动地加强与政府主管部门的沟通与协调，积极争取政府对住宅储蓄银行业务的适当补贴，以推动中德合作住宅储蓄银行在住宅储蓄业务方面不断扩大经营规模，提高核心竞争力。

参考文献

1么士奇．关于中德合作开办住宅储蓄银行前瞻性的探讨［J］．中国房地产，2003（5）

2汪丽娜．德国的住房储蓄银行与中国的公积金———政策性住宅金融的国际比较.http: