楼宇经济发展研究报告范文

1.楼宇经济的概念

楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体,以开发、出租楼宇引进各种企业,在楼宇内产生、发展,并集聚、衍生、扩散相关产业,带动区域经济发展的一种新的经济形态。它以集约型、高密度、高效益为主要特点,并与城市功能相协调,是推进城市经济向“空间”和“高度”发展的重要表现。

2.楼宇经济特征

楼宇经济继知识经济、总部经济之后受到城市政府的青睐,成为城市经济新的增长点、城市经营的新理念、城市发展的新模式。

2.1集聚效应明显。楼宇经济像一个巨大的磁场,通过楼宇的招商引资,吸引相关的要素在特定的空间集聚。一方面大批企业集中在一栋商务楼宇中从事各种经济活动,资本、技术、信息、知识、人才等高度聚集;另一方面,众多商务楼宇集中在一定的区域内形成功能良好、配套齐全的商圈,又能带动周边的餐饮、购物、商务、休闲等相关行业聚集发展。

2.2财富效应突出。楼宇经济以吸引各类公司入驻楼宇进行办公、研发和商务活动获得丰厚的利润回报,是城市的效益高地。楼宇经济空间的单位经济效益远远高于一般的城市功能空间。楼宇经济实现税收高,是转变经济增长方式、实现城市跨越式发展的重要突破口。

2.3集约效应显着。楼宇经济集约利用土地和资源,实现了城市经济从外延式扩张向内涵式深化转变的新型经济形态,通过把平面土地和空间概念联系起来,充分利用空间资源,使土地要素得以拓展,提高了土地使用率和产出率。

3.楼宇经济统计调查重点

当前人们对楼宇经济的关注,主要集中在经济规模、发展程度、经济效益和楼宇环境四大方面,因此对楼宇经济的统计调查,也应主要围绕这四方面展开。其中,楼宇经济规模主要用来反映楼宇承载能力和聚集能力;楼宇经济发展程度主要用来反映楼宇发展潜力;楼宇经济效益主要用来反映楼宇产出水平和能源消耗情况;楼宇环境主要用来反映楼宇经济发展的支撑能力。

4.楼宇经济发展评价指标体系构建

4.1构成

为更直观的反映楼宇经济规模、发展程度、经济效益和环境,福田区根据科学性、导向性、综合性、可比性和可操作性原则,研究创建了楼宇经济发展评价指标体系,以综合地评价和测定楼宇经济发展中各系统的变动程度(当前,纳入楼宇经济统计的载体主要有写字楼、商业楼、科研楼和城市综合体,以下统称商务楼)。福田区楼宇经济发展评价指标体系由四个一级指数构成,即楼宇经济规模指数、楼宇经济发展指数、楼宇经济效益指数和楼宇经济环境指数,权重分别为25%、25%、30%和20%。

4.1.1楼宇经济规模指数。是反映楼宇承载能力和聚集能力的指标。其主要由亿元楼栋数(指楼内企业纳税合计达到1亿元及以上的楼宇,简称亿元楼)、亿元楼建筑面积、亿元楼增加值和亿元楼税收四个二级指标构成,权重分别为20%,20%、30%和30%。

4.1.2楼宇经济发展指数。是反映楼宇发展程度和潜力的指标。其主要由亿元楼增加值占辖区地区生产总值比重、亿元楼税收相当于辖区税收比重、两年均为亿元楼楼宇增加值和两年均为亿元楼楼宇税收四个二级指标构成,权重分别为20%、20%、30%和30%。

4.1.3楼宇经济效益指数。是反映楼宇产出水平和能源消耗的指标。其主要由单位占地面积增加值产出、单位占地面积税收产出、单位增加值水耗和单位增加值电耗四个二级指标构成,权重分别为25%、25%、25%和25%。

4.1.4楼宇经济环境指数。是反映楼宇经济发展的支撑能力的指标。其主要由单一业主占比、一级物业管理资质楼宇占比、楼宇空置率和楼宇综合环境满意程度四个二级指标构成,权重分别为20%、20%、20%和40%。

在各项指标权重的设定上,楼宇经济指数主要采用德尔菲法,邀请有关专家学者根据各个指标的重要程度分别赋予相应的权重。在考虑各指标的权数上主要基于以下因素:第一,各子系统对楼宇经济发展的贡献程度及其相关关系;第二,各子系统内因素对系统的影响程度及其相关关系;第三,结合福田区的发展战略目标的相关性。权数的最终确定采用统计平均法,即根据专家们对各评价指标所赋予的相对重要性系数分别求其算术平均数,所得的平均数作为各指标的权重。

4.2计算方法

以上年楼宇经济的调查数据为基数,计算本期一级指标和楼宇经济综合发展指数。计算公式:

一级指标=∑[(二级指标报告期值/基期值)*本项指标的权重]

楼宇经济综合发展指数=∑(一级指标值*本类指标的权重)

5.楼宇经济发展评价指标统计调查方法

通过对楼宇经济发展评价指标体系16个二级指标梳理,需要进行统计调查的指标主要集中在四大方面,分别是税收指标、增加值指标、楼宇基本情况相关指标以及楼宇环境满意度指标。

5.1税收指标。根据基本单位名录库,整理出辖区商务楼宇内的企业单位名录,并与国、地税部门的税收数据库进行双向匹配(因当前税收征收以注册地为准,而统计数据以生产经营地为准,为保持数据尽量统一性,匹配时以统计数据为基准的基础上,对注册在本辖区而生产经营不在本辖区的企业,未纳入本辖区基本单位名录库的企业,计算单栋楼宇税收时以税收数据为准),最终整理出单栋楼宇纳税数据。

5.2增加值指标。当整理出纳税超亿元商务楼宇后,对纳税超亿元的商务楼宇内的企业,根据其规模,对三上企业(指规模以上、限额以上、资质内)及房地产开发企业,根据统计年报库内相关财务指标核算增加值;对三下企业发放《企业生产经营情况调查表》(该表根据收入法计算增加值的需要制定而成,主要含劳动者报酬、税金、固定资产折旧和营业盈余等指标)核算增加值,最后将所有三上企业与三下企业增加值汇总得出单栋楼宇增加值。

5.3楼宇基本情况指标。对纳税超亿元的商务楼宇,由物业管理公司填写《商务楼宇基本情况调查表》,主要包括业主个数、物业管理公司资质、占地面积、建筑面积、商务面积、用水量、用电量等指标。

5.4楼宇综合环境满意程度指标。在一定的概率保证度下,随机抽取一定数量的楼内从业人员,填写《商务楼宇环境满意度调查问卷》,对所在楼宇环境进行满意度评价,主要包括办公环境、治安、卫生、用餐、物业管理服务、交通便捷等问题。

6.楼宇经济发展评价指标体系实际应用

围绕楼宇经济发展评价指标体系,福田区与2012年下半年针对辖区近400栋商务楼宇,组织开展了楼宇经济统计调查工作。经统计2011年福田区纳税超过亿元的楼宇共有63栋,总占地面积59.16万平方米,总建筑面积544.59万平方米;共实现税收407.36亿元,相当于辖区税收总额的62.5%;共实现增加值1140.84亿元,占辖区地区生产总值的54.3%;楼宇综合环境满意度77.3分(80分为满意,70分为一般)。2011年福田区楼宇经济综合指数为114.2(以2010年为100),综合反映出福田区楼宇经济发展水平和潜力有较大提升。其中,楼宇经济规模指数达125.2,反映出扩张速度显着;楼宇经济发展指数为112.6,反映出发展能力强劲;楼宇经济效益指数为114.1,高产低耗效应得到进一步体现;楼宇经济环境指数为102.6,反映出福田楼宇综合环境得到进一步提升。

通过楼宇经济发展评价指标体系,综合、全面、直观反映出了辖区楼宇经济发展的各个方面,科学评价其发展现状,为政府科学管理决策提供了重要的参考依据和数据支撑,同时,也为社会各界了解辖区楼宇建筑、办公环境、周边设施、入驻率、租金等情况提供了有效参考,得到各方认可。

7.楼宇经济统计中值得关注的问题

7.1楼宇统计力量方面

楼宇经济发达地区,具有楼宇多、单位高度集聚的特点,而且楼宇内单位变动频繁,要做好楼宇经济统计,需要一支稳定的基层统计力量作为支撑。当前,福田区主要依靠街道助理统计员,建议有条件的地区,可将街道相关力量整合,与楼宇物业管理部门加强合作,改变信息多头采集模式,实现楼宇信息的一次性采集,或采取从楼宇物业公司购买服务的形式,建立“一楼一人”的楼宇经济工作队伍。

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关键词：智能化楼宇；自动监控；报警系统

智能化楼宇安防自动监控报警系统是围绕智能化数字硬盘录像为主控系统来进行设计的。数字硬盘录像系统是指以计算机硬盘为图像录像媒体，集成画面分割切换、云镜控制、录像检索、网络传输及报警联动等多功能为一体的，高度智能化的监控系统。它以DVR（DigitalVideoRecorder）为基础，在其中增加了前端设备的控制功能、报警信息处理功能，以及计算机网络传输功能等，从而构成完善的数字化监控报警系统。

1、自动监控报警系统的作用

随着计算机技术的不断发展，新观念和新技术不断更新，这些将对智能化楼宇的发展有了更高和更新的要求，也要求在智能楼宇的建设中要不断地增加新的目标和功能。楼宇自动化系统也叫建筑设备自动化系统（BuidingAutomationSystem，BAS），是智能楼宇建筑不可缺少的一部分，其任务是对建筑物内的能源使用、环境及安全设施进行监测、控制，以提供一个既安全可靠、节约能源、舒适宜人的工作或居住环境。特别是随着我国国民经济的迅速发展，安防系统的相对滞后已经严重阻碍了经济的发展。伴随着我国各个行业的智能楼宇化，这种矛盾越来越突出。

2、自动监控报警系统机构组成

本研究的安防自动监控报警系统应用了现代化的控制部件与设备，查询了人们无法实时检查的环境.将楼宇建筑物中的重要场景传输到一个或多个监控系统并显示。使在无人值守的各类情况下及时观察、了解灾情、监控盗情、记录窃情与相关的暴力犯罪行为。它可以通过遥控摄像机及其辅助设备（镜头、云台、门禁、防盗探头等）直接观看被监视场所的情况。同时，监控系统还可以与消防报警等其他安全技术防范体系联动运行，使防范能力更加强大。该监控系统的另一个特点是可以把被监视场所的图像及声音全部或部分地记录下来，为日后对某些事件的处理及分析提供了方便条件及重要依据。

2.1信息采集系统

主要由图像信息采集和探头信息采集两部分组成。图像信息采集部分是监控系统的主要部分，是整个系统的“眼睛”，它把监视的内容变为图像信号传送到控制中心的监视器上显示并实时存储。探头信息采集通过各种监控探头（如红外线防盗探头、消防探头、门禁探头等实时监控各个探头信息点的实时状态，通过信息传输控制系统送达信息管理系统判断处理。包括摄像机、镜头、云台、智能球形摄像机探头、红外探头、玻璃破碎感知器或门磁开关等。

2.2信息控制系统

主要传输前端各信息监视点的实时状态信息.并对所采集系统中各数据采集点控制，包括传输线缆、光纤传输、同轴电缆传输、网线传输、无线传输。远程拓展系统包括IP监控、远程监控、网络监控、视频会议等技术交流。信息管理系统是负责处理由前端监视摄像采集系统采集的信息数据。通过信息管理系统，将传送过来的图像信息显示在监视器上，记录所有的图像及监控信息。计算并生成对所采集监控信息的信息处理结果，受理台显示发生警情的用户的相关信息。系统包括dvr硬盘录像系统、视频矩阵、画面处理器、切换器、分配器、报警主机。

2.3设备配置

控制中心需对前端监控探头等进行实时监控和记录。考虑到监控效果要求比较高、图像质量要求清晰稳定，控制中心采用3台全实时（回放、监视都是25帧/秒）的16路的嵌入式硬盘录像机进行实时监控、录像，嵌入式硬盘录像机是完全脱离PC平台设计的，彻底杜绝了病毒的入侵，启动迅速、性能稳定，系统参数及程序在断电时也不会丢失。硬盘录像机本身不带硬盘，为了能够保存一段时间内的录像资料.至少需给每一台硬盘主机配备2块500G硬盘（硬盘占用空间按0.15G/小时/路来计算）。可以自选配备l台音视频矩阵，由至少8台监视器组成电视墙.可以多点监控、指定监视器监控等。嵌入式硬盘录像机的输出信号首先输入到视频矩阵，然后通过视频矩阵输出到监控电视墙上。要实现同一时间硬盘录像机的录像功能和电视墙的监视功能。需将输入信号一分为二.选配音视频分配器4台。为了实现视频控制矩阵、主控计算机能够并行控制前端的摄像头和云台.需要一个系统协议转换器（BL—D322C）。考虑到多个用户同时访问网络将带来流量瓶颈等问题，使用视频服务器来进行中转。让视频服务器提供强大的负载能力。

3、监控功能与实现

3.1报警功能

报警功能包括：防盗防火防燃气泄漏；远程监听、布防与撤防；10秒钟录音及紧急求助；切断通话，优先报警；后备电源可达24小时等。一旦住宅办公室、仓库或机房等有人非法进入。以及有其他紧急求救时，通过探测器的感应，系统会自动拨通事先设定的报警电话，用事先录入的语言报告发警地点和名称、电话号码等警情信息。防盗防入侵报警系统一般由报警主机及报警探头组成.而探头分为红外、微波双探测器及闪光报警器等。

3.2实现过程

警报接收与处理主机也称为防盗主机.是报警探头的中枢.负责接收报警信号、控制延迟时间、驱动报警输出等工作。将某区域内的所有防盗防侵入传感器组合在一起.形成一个防盗管区，一旦发生报警就可在防盗主机上一目了然地反映出区域所在。防盗主机目前以多回路分区防护为主流。优越的系统更可显示出警报来源是该区域内的哪一个报警传感器及所在位置。以便采取相应的接警对策，当前所使用的防盗主机主要是采用微处理器进行控制，内有设有只读存储器和数码显示装置，因此具有较高只能控制功能。

4、结束语

智能化楼宇安防自动监控报警系统对于楼宇的安全十分重要，因此对于这方面的研究具有重要的意义和价值。

参考文献：

楼宇经济发展研究报告范文篇3

一、健全服务机制

(一)成立服务机构。区政府成立楼宇经济发展服务小组及办公室，办公室设在区发改局。服务小组负责指导、协调、推动楼宇经济发展。辖区商务楼宇较多的街道办事处应成立相应服务机构。

(二)建立联络员网络。街道办事处应确定一名以上的楼宇经济联络员，并建立健全辖区商务楼宇服务制度。

(三)做好统计调查。区发改局、财政局、统计局以及各街道办事处负责辖区楼宇经济统计调查并进行相关分析，相关部门应积极配合。街道办事处负责提供商务楼宇入驻企业名单，并开展本辖区楼宇经济统计调查，按区楼宇经济发展服务小组办公室要求汇总填写有关调查表格并拟写上报分析报告；区财政局负责商务楼宇入驻企业的纳税情况核实并提供相关数据；区统计局负责提供商务楼宇内入驻的规模以上、限额以上、资质以上企业的营业收入（产值）和基本信息（规模以下、限额以下、资质以下以及其它入驻企业营业收入和基本信息由商务楼宇所在街道办事处负责调查统计）；区发改局负责全区楼宇经济发展情况综合分析。

(四)强化跟踪服务。街道办事处楼宇经济联络员应加强与楼宇物业的联系沟通，及时跟踪了解辖区商务楼宇企业变动情况，更新“区楼宇经济信息管理系统”相关信息，同时协助做好楼宇招商、协税护税工作。对新建商务楼宇入驻率低于30%，所在街道办事处要设立临时窗口，派驻专人实行“一门受理、限期办结、一条龙服务”。

二、加强政策扶持

(一)对纯商务楼宇开发主体的扶持

1、开发主体新投资开发建设的纯商务楼宇采取只租不售方式的，在该商务楼宇入驻企业产生税收次年起三年内，每年按该商务楼宇对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比上一年度新增部分的3%给予扶持。

2、开发主体新投资开发建设的纯商务楼宇采取租售结合方式的，在该商务楼宇入驻企业产生税收次年起三年内，每年按该商务楼宇租用企业对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比上一年度新增部分的1%给予扶持。

(二)对商务楼宇物业服务企业的扶持

1、物业服务企业达到国家一级管理资质且在我区内管理2座及以上商务楼宇的，一次性给予1万元的扶持。

2、物业服务企业所管理的商务楼宇在我区年纳税总额3000万元及以上，比上一年度新增部分分别超过1000万元、2000万元、3000万元的，且该楼宇入驻率达到80%及以上，分别给予1万元、2万元和3万元的扶持。

(三)对纯商务楼宇入驻企业的扶持

1、入驻企业为新登记设立，内资注册资本500万元人民币及以上，外资注册资本100万美元及以上，注册登记过程中发生的工商注册费等行政事业性收费（不含中介机构有偿服务收取的费用）予以全额或部分补助。

2、区外新引进的纯商务楼宇入驻企业，自企业纳税归属我区当年（企业在下半年税收归属我区的则从次年算起）起三年内，年地方级财力贡献在100万元（不含房地产、建安税收）及以上的年度可对应给予以下扶持：第一年按其该年对区级财力贡献的15%给予扶持，第二、三年均按企业该年对区级财力贡献比上年增加部分的30%给予扶持。

3、区外新引进的总部型企业，在纯商务楼宇新租用自用办公用房（租赁合同期在5年以上）并实际入驻办公的，自获得总部型企业认定当年起3年内,年地方级财力贡献300万元及以上的年度可给予20万元租金补贴，但不超过年度实际支付租金。同时，该企业还可按《区人民政府关于加快总部经济发展的暂行办法》（政【】1号）给予相应扶持。

(四)对老旧纯商务楼宇更新改造的扶持

1、对投入使用时间超过15年、商务建筑面积10000平方米及以上的老旧纯商务楼宇整幢整体进行公共部位、公共设施设备等更新改造的，工程竣工结算款（需由有甲级资质的工程造价咨询机构审核认定）超过500万元的，对出资组织实施更新改造的楼宇业主或物业服务企业按照工程竣工结算款的5%给予一次性补贴，最高不超过100万元。

2、老旧纯商务楼宇更新改造后采取只租不售方式经营的，在更新改造次年起三年内，每年按该商务楼宇对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比改造前一年度新增部分的5%给予出资组织实施更新改造的楼宇业主或物业服务企业扶持。

(五)对原有厂房经批准后转为纯商务楼宇的扶持

原用途为厂房，经批准用途转为纯商务楼宇，从按新用途使用当年起三年内可将其缴纳的房产税对区级财力贡献的50%给予纳税企业扶持。

三、调动工作积极性

区政府每年结合楼宇经济工作会对在我区楼宇经济发展工作中表现突出的单位和个人给予适当奖励，对工作不力的单位和个人予以通报。考评工作每年由区楼宇经济发展服务小组办公室组织并提出建议，报区政府楼宇经济发展服务小组研究和批准。

(一)先进单位：满足以下条件可参评楼宇经济工作先进单位，经区政府批准后，给予5000元的奖励。

街道办事处参评条件：有效开展楼宇招商、协税护税、统计调查、更新系统信息等工作；上年度辖区内有2幢以上在我区年纳税总额超亿元商务楼宇或有3幢以上在我区年纳税总额超5000万元商务楼宇或辖区商务楼宇在我区年纳税总额比上一年度有较大幅度增长；辖区纯商务楼宇（不包括投入使用两年以内的楼宇）入驻率均在80%以上；辖区商务楼宇中在我区的纳税额和纳税企业数达90%及以上。

(二)先进个人：对努力推进楼宇经济发展、成绩显著的个人，由单位推荐1-2名，经区政府批准后，每人给予1000元的奖励。

四、其它

(一)本修订意见中的“商务楼宇”是指现有或新建，以对外出租、出售为主，主要用途为企业商务办公的楼宇，商务办公用途的建筑面积应在5000平方米及以上。

(二)本修订意见的适用范围为：

1、在我区区域范围内（不含观音山国际商务营运中心启动区、自建区和软件园等另有政府扶持政策的商务集聚区）纳税归属我区的商务楼宇开发主体和物业服务企业。

2、区外新引进并经区招商责任单位或招商部门认定、纳税归属我区的商务楼宇入驻企业。

(三)本修订意见中“总部型企业”是指按照《区人民政府关于加快总部经济发展的暂行办法》（政【】1号），经区政府审核认定的企业。

(四)本修订意见中涉及的楼宇“入驻率”是指：(该楼宇中企业已实质入驻办公的面积总和/该楼宇用于商务办公的建筑面积总和)X100%。“入驻率”以年度楼宇经济统计调查数据为准。

(五)对高端服务业入驻企业、商务楼宇招商等方面的扶持参照我区现有相关政策执行。

(六)我区在商务楼宇开发建设时已给予开发主体其它综合扶持的，不再给予扶持。企业同时符合本修订意见与区政府出台的其他扶持政策时，可择优但不重复享受扶持政策；扶持政策另有规定的除外。