商业综合体方案范文篇1

一、指导思想

商务综合行政执法工作，必须以邓小平理论和党的依法治国的基本方略为指导，坚持科学发展观，以宪法和法律为准绳，以商务行政法律、法规和规章为依据，通过开展商务综合行政执法试点，深入探索商务行政执法工作规律，改革和创新商务行政执法体制，努力解决当前执法中存在的执法缺位、执法力量分散、执法效率低下、执法不规范等实际问题，全面加强商务法制建设，努力提高商务执法水平，强化行政执法监督，规范行政执法行为，促进我市经济建设、改革开放和社会各项事业持续、快速、健康发展。

二、基本原则

商务综合行政执法工作必须坚持党的统一领导，坚持执法为民，教育引导为主，处罚和宣传教育相结合原则；必须遵循“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”社会主义法制的基本原则；必须贯彻全心全意为人民服务的根本宗旨，以维护人民的根本利益为原则；必须坚持决策权、执行权、监督权相互制约、相互协调原则；坚持改革创新、勇于实践的原则；坚持统一指导与自主探索相结合的原则。

三、总体目标

当前和今后一个时期，商务综合行政执法工作的总体目标是：逐步将商务行政行为纳入法制化轨道，实现行政决策科学化、民主化，行政管理法制化，廉政建设制度化，监督机制完善化，建立起办事高效、运转协调、行为规范的行政管理体系，推进商务工作协调发展。

四、主要任务

为了确保商务综合行政执法工作总体目标的实现，主要任务是：

（一）整合执法资源，实行综合行政执法。按照精简、统一、效能的原则，将现有由财政全额拨款10名队员组成的生猪屠宰稽查大队、由机关部分人员及相关企业实体人员共15名组成的酒类流通管理稽查大队组建成商务综合行政执法大队。代表商务主管部门统一行使生猪屠宰、酒类流通、典当拍卖、餐饮服务、美容美发、成品油市场等法律、法规、规章赋予的行政执法职能。商务综合执法大队下设三个执法中队。一中队主要负责生猪屠宰监督管理工作。二中队主要负责酒类流通监督管理工作。三中队主要负责典当拍卖、美容美发、成品油市场等商务综合行政执法的监督管理工作。

（二）优化人员结构，提高执法能力。对新增的人员按照有关规定考试补充熟悉法律、管理等方面专业人才，不断优化执法队伍人员结构；全面实行持证执法制度，对新充实的人员，申报办理行政执法证件；同时组织开展执法人员法律法规、业务技能及思想作风建设等方面的培训，提高其思想业务素质；进一步完善面包车、乡式小货车、照相机、摄像机等调查取证执法装备，切实提高综合执法调查取证及检测能力。

（三）完善执法制度，规范执法行为。制定统一的行政执法程序，规范执法环节和步骤，做到流程清楚、要求具体、期限明确；建立健全内部工作管理制度，完善案件统计及数据报送制度，统一执法文书格式，规范填制方式，加强执法文书档案管理；认真落实行政执法责任制，按照规定分解执法职权，严格追究违法行政责任。

（四）健全举报投诉体系，完善社会参与渠道。开通举报投诉服务热线，增配电脑、打印机、传真机等举报投诉工作设备，建立相应的举报投诉案件流转、督办机制及工作制度，安排一人具体负责相关事务，开展举报投诉、预警、咨询服务，形成有效、全方位覆盖的市场监管公共服务平台；建立举报奖励制度，调动社会力量参与市场监管积极性。

（五）建立协作配合机制，形成执法合力。密切与公安、工商、质检、农业、卫生、食品药品监督等部门关系，探索建立部门间执法协作机制；加强行政执法与刑事司法衔接，确保当罚则罚，当刑则刑；建立部门之间信息共享与协作机制，提高执法效能。

（六）加大宣传教育力度，营造良好执法环境。采取多种形式和途径宣传商务法律法规，引导广大企业、职工学习商务法律知识，树立诚信守法经营理念；充分运用电视、广播、报刊、网络等媒体，发挥舆论监督作用，及时曝光典型案件，震慑违法犯罪分子。

（七）加强行政执法工作，严格依法行使权力。切实加强和改善行政执法工作，严格依照法定职权和程序行使行政执法权力，努力提高执法水平，保证法律、法规和规章的正确执行。把解决行政执法中存在的突出问题作为依法行政工作的切入点，采取切实有效的措施，坚决纠正行业不正之风，对重大违法违纪案件要认真查证、严肃处理；严格行政执法的权限、程序和纪律，树立行政机关严格执法、热情服务的形象。认真推行行政执法责任制，将现行的法律、法规和规章分解细化，落实到部门和岗位，明确责任，定期考评，并将考评结果作为对行政执法人员实施奖惩、任用、晋级的依据。通过推行行政执法责任制，实现执法权限法定化，执法责任明晰化，执法程序公开化，执法行业规范化。

五、组织领导

为切实加强对商务综合行政执法工作的领导，确保试点工作顺利进行

六、保障措施

1、深刻认识商务综合行政执法的重大现实意义，统一思想认识，切实加强组织领导，采取得力措施，扎实开展工作，保证商务综合行政执法试点工作取得预期成效。

2、为确保商务综合行政执法工作在我市顺利实施，依据《商务部关于加强商务行政执法工作的通知》精神，所需经费列入市财政全额拨款。

3、狠抓商务综合行政执法队伍建设，不断提高政治业务素质。把狠抓执法队伍建设作为一项根本任务，摆到重要位置，常抓不懈。加强行政执法人员的思想政治教育，不断提高政治素质，采取多种办法和途径，对他们进行综合法律知识培训，熟悉掌握各种法律知识，不断提高业务素质；不断加强行政执法队伍的思想作风和职业道德建设，严明执法纪律，切实强化监管，严肃处理行政执法人员中的违法违纪案件，树立行政执法队伍在社会上的良好形象。

4、坚持抓点带面，加强督促指导。在商务综合行政执法试点工作方案实施过程中，先在市区作为示范点，先行一步，树立样板，而后在各乡镇全面展开。

七、时间安排

年9月至年8月，历时一年，整个试点工作分三个阶段进行。年9月至10月为宣传发动阶段。年11月至年6月为全面实施阶段。年7月至8月为总结提高阶段。

八、工作安排

1、加强生猪屠宰管理执法。一是严格执行《生猪屠宰管理条例》，继续保持城区和乡镇生猪定点屠宰率分别达到100％和95%以上，保证肉食品加工企业、集体食堂、餐饮单位用肉100%来自定点屠宰企业。二是进一步推动生猪定点屠宰厂的标准化建设，严格按照商务部制定的编码规则，对我市生猪定点屠宰证书、标志牌进行统一编码，按照商务部规定式样，制作生猪定点屠宰证书和标志牌，并加强管理；对我市生猪定点屠宰企业进行逐一核查，对符合条件的，报市政府批准，按照每厂“一证一牌”的要求，换发生猪定点屠宰证书和标志牌，收回原证牌并销毁；对不符合条件的，限期整改，经整改仍不合格的，报市政府取消其生猪定点屠宰资格。三是开展生猪定点屠宰厂生猪入厂检查验收制度情况专项检查。未严格执行入厂检查验收制度的，责令立即整改；有屠宰检验检疫不合格生猪或病死猪情况的，要依法严肃处理，取消其定点屠宰资格。四是严厉打击私屠滥宰，继续保持高压态势。要主动协调工商、公安等部门，加大对私屠滥宰的巡查、打击力度。对过去发现的私宰窝点、私宰专业村，以及其他屡禁不止的顽固窝点，要重点防范。一经发现私屠滥宰行为，要立即联合工商、公安等部门，彻底捣毁私宰窝点，严厉打击违法分子，掐断私宰肉和病死猪流向市场的渠道。五是及时妥善处理突发事件。要加强与农业、卫生、工商、质检等部门的沟通联系，严密监控猪肉市场质量安全状况，建立相应的应急预案。一旦发现猪肉质量安全事故，要立即启动应急响应，及时协调、配合有关部门依法妥善处理。要指导、监督生猪定点屠宰企业建立健全应急处置机制，提升企业应急处置能力。六是严格执行《生猪定点屠宰厂（场）病害猪无害化处理管理办法》，确保病害猪无害化处理的各项管理制度和监管措施全面落实到位，防止病害生猪产品流入市场，保证人民群众吃上“放心肉”。

2、加强酒类流通管理执法。一是继续贯彻落实《酒类流通管理办法》。要完善具体实施办法，继续做好酒类流通备案登记证的办理和变更、随附单的发放和管理等工作，适时推进随附单使用电子化，努力提高酒类经营者的备案登记率和酒类商品流通随附单的使用率。要严格按照《办法》和有关法律法规的规定，开展酒类经营者备案登记和执行随附单溯源制度等的专项检查，对没有履行备案登记手续，未执行随附单溯源制度的，要依据《办法》或有关法律法规规定进行处罚。二是加强酒类流通管理基础工作。要以备案登记制度和随附单溯源制度为基础，建立监测制度，全面、定期地调查本地酒类流通行业的企业数量、规模，酒类商品的销量、销售额等行业数据，对部分大型流通企业要进行重点监测。要根据掌握的行业情况，认真做好本地酒类流通行业的规划和指导，制定有效的政策，引导本地酒类流通行业健康有序发展。三是开展“放心酒“服务体系建设。继续把规范酒类流通秩序，切实维护广大消费者和企业合法权益，作为一项重要工作来抓，并在此基础上开展“放心酒“服务体系建设。四是继续加大培训力度。要加强对酒类管理人员，特别是基层管理人员的培训，提高管理水平；要加强对酒类经营者的培训，使经营者知法、懂法，做到守法经营，规范经营行为。

3、加强拍卖管理执法。严格要求拍卖企业认真贯彻实施《中华人民共和国拍卖法》、《江西省拍卖管理办法》以及商务部、江西省内贸行业管理办公室的有关拍卖法规，使拍卖企业在日常拍卖业务中依法依规严格操作，自觉在市场经济中摆正位置，不违规、不踩线，在委托人与买受人之间牵线搭桥，甘当红娘，争创双赢。特别是在国有资产改革中，要求拍卖企业坚持拍卖程序和标准，做到公平、公正、阳光操作、诚信经营，竭力维护卖受双方的合法权益，同时力争保障国有资产不流失。

4、加强直销经营管理执法。严格执行《直销管理条例》，采取“一审阅、二察看、三认可”的办法，在尽可能为直销企业提供便利的情况下，严格对网点认可的管理。通过对申报企业有关资料的审阅和实地察看，对符合条件的网点出具直销企业服务网点认可书。对已设立的直销服务网点进行密切跟踪，及时了解和掌握企业的经营情况，密切关注直销企业服务网点的经营活动，防止出现变相的传销行为，保护消费者的合法权益和社会公共利益，不断规范直销行为，确保直销业合法、有序的发展。

商业综合体方案范文

关键词：工商管理；专业改革；实践教学体系

依据天津理工大学中环信息学院“十三五”规划的指导思想、主要目标和重点任务，立足天津，辐射环渤海区域，服务地方经济社会发展和京津冀协同发展，着力培养适应经济社会发展需要，笔者就工商管理专业改革目标设计和实践教学体系设计做了初步探索。

一、改革目标

工商管理专业的综合教学改革目标是：由传统的“标准化”人才培养模式，转变为符合社会发展需求的应用型“精细化”人才培养模式，培养“宽口径、厚基础、强能力、高素质”的创业者和未来的经理人。工商管理专业综合教学改革争取在教学模式、教学内容、教学管理及教学手段上实现大突破，逐步构建起与应用型“精细化”人才培养模式相适应的课程体系、管理制度和相应的配套措施。工商管理专业的人才培养目标侧重于“素质”，包括综合素质和专业素质，强调领导力、创造力和执行力的训练。上述目标，将成为培养方案以及授课模式改革的中心出发点。

二、改革内容

（一）构建并完善应用型“精细化”

人才培养模式依托工商管理专业，我们计划采取分方向建班方式，主要分为人力资源管理和市场营销两个具体方向，固定教室，采取小班型研讨式、案例型授课模式，探索应用型“精细化”人才培养模式。根据培养目标分模块设计课程体系，主要有公共基础必修课、学科基础必修课、专业精选必修课、特色组合选修课、模拟实验（实训）课和自主实践课等。在课程设计及安排上，突出几个重点应用方向：一是外语的总体水平及听说训练；二是计算机实用技能训练；三是管理研究方法的训练；四是管理案例分析能力训练；五是毕业设计和创业计划能力。

（二）实施课程体系配套改革

工商管理专业拟在课程体系上做如下配套改革：1.选修课程设计体现研究型和应用型两种导向。课程设计既要体现人才培养的需要，也要满足学生出口的需要。为满足一部分学生的考研或后续学习需要，人力资源管理与市场营销各方向至少要开设一门采用研讨式或双师制授课的研究导向的选修课程。学生选择研究导向选修课程，可以规划未来考研专业或者辅助教师进行科学研究，如有（独立或与教师联名，参照学院的科研期刊奖励划分），可给予学生相应的学分奖励。2.推进研讨式和案例式教学实验。在课程属性上，除了必修和选修之外，还要体现研究型和应用型的多种需求，并相机采用研讨式和案例式主导授课。研讨式和案例式主导授课是相辅相成的，一个侧重于研究型，一个侧重于应用型。拟在工商管理专业的教学方案设计中实施本科生研究型（考研生）和就业型两个导向，全方位开展上述教学改革与实验。同时，我们也将就考评方式进行相应创新和改革，争取实现平时过程考核和期末考核的有机结合（如平时和期末各占50%），也将通过实验室建设来支撑考试条件和考试手段。3.增加专业涵养类课程。增设一些能够提高学生综合素养的选修课程，进一步体现“宽口径、厚基础”的培养目标。如心理学、文学欣赏、国学修养、孙子兵法等，增厚学科底蕴和涵养。这些课程应该尽可能往前面学期安排，避免和专业课选修冲突。此外，心理素质是人才培养的一个重要素质构成，目前在我系是缺项。可在教学方案调整中增设心理学此类课程，依托人力资源专业方向，发展心理学相关实验与测评课程，或与校外心理咨询机构联合，或者成立专门机构，开辟面向本科生的心理测评、辅导和咨询体系。4.将理论课程、实验课程和社会实践课程设计有机结合。实践课程是与理论课程相对应的，包含实验课程但不局限于此。在新的方案设计中，尝试将课外活动和课程结合起来，作为“弹性学分”设置。如把《招聘也测评》课程与学生模拟招聘大赛结合起来，把《创业管理》课程与学生参与创业大赛结合起来，并取得相应晋级成绩可以免修此课，并获得此课程学分。同时，也可学习其他院校经验，开设横向或纵向课题的自主实践课程选修，将课程与老师的科研与实践工作紧密结合起来。并对此种课程预留弹性学分。如工商管理的创业课程主线（创业管理课程-创业方案大赛-经营决策模拟）；人力资源的就业训练主线（就业指导（测评）课程-模拟招聘大赛-就业模拟实验）这样的课程安排和弹性学分设计，有利于学生更加自主和有效的安排学习计划，整合校内和校外两种资源，将创新能力培养、创业学习、社会实践和就业招聘、社会服务等环节有机结合起来也满足不同类型学生的差异化需求。

（三）实施教学管理配套改革

1.加强过程管理。过程管理是研讨式与案例的有效保障。一些课程平时成绩占60-70%，进行过程考核的实验。2.创新考试方式。平时成绩可扩大比例至50-70%，期末采取题库式计算机随机抽题考试。专业选修课程，在平时过程考核的基础上，期末可以采取课程论文答辩、口试等多种考核方式。3.推动专业主导的产学研结合机制生成。由各专业汇同学院发展本科生实习基地，打造多种产学研结合模式。

三、完善工商管理专业综合实践教学体系

商业综合体方案范文

关键词：综合体；方案设计；编制要点

Abstract:urbancomplexurbanexpansionintheprocessofbuildingthecityplaysanewbusiness,businesscenter,makethefunctionofthenewcitylandmarks,andatthesametime,inthecitycenterKongDongHuaavoid,reducetheurbancommutertrafficpressure,richcityleisureeracontentsalsoplaysanimportantrole.Thispaperanalyzesthedesignofurbancomplexpoints.

Keywords:complex;Design;Keypointsof

中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：

随着城市发展进程，越来越多的城市综合体项目出现在人们的视野。特别是在深圳，因土地紧缺而推广的新发展模式―城市更新，造就了更多的城市综合体项目，其形式和功能也越来越完善，堪称引领了国内地产开发的新趋势。作为开发商，在前期运作过程中，就必须对整个项目有着详细深入的规划，并保证整个开发过程能按照运营理念顺利进展，从而达到项目完成后最完美的效果，产生最大的效益。城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，还会受到每个城市文化习俗、消费模式理念等因素的影响。可以说，每个综合体其实都有着自己独特的个性，是不可复制的。在这个过程中，设计要点的编制，起到承上启下的作用，要完整表达开发理念，把握设计方向，是保证项目顺利进行的重要先决条件。下面我们就来分析城市综合体方案设计要点编制过程中的一些重要元素。

一，深刻认识城市综合体

城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母的缩写。一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链空间的高度集约的街区群体，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，因此又被称为“城中之城”。城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

城市综合体具有如下的典型特征：

1,超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2,通道树型交通体系

由于城市综合体各功能之间联系紧密，因此各建筑体之间会形成互补、流动，并且连续的空间体系。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖较强，通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系，形成流动而多变的复合空间。

3,现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

4,高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。使用新材料，新技术，迎合了城市发展的进程。

5,地标式的城市建筑

城市综合体一个显著特点就是地标性，在所在城市、所处区域具有显著的标识性。如美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体，它一直作为纽约乃至美国的象征而存于世界。在过去的许多年里，从这里走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，它们中包括通用电气(GE)、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头――时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其它一大批全球知名的大企业。毫不夸张地说，这些企业每日的举动，都在影响着全世界。而由他们所组成的洛克菲勒中心，则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。再如法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体，是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界各大都会提出了一个新的发展方向。拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；其成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。日本东京“六本木”城市综合体是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为许多走在时代尖端的人们竞相留下造访脚印的黄金区域。

6．高可达性

城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

7．整体的统一性

建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调

8．土地使用均衡性

城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一特定功能，不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求

9．空间连续性（包含平面连续性和立面延续性）

鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果，立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是要使立面由延续性空间的连续。由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系

10．内外部联系的完整性

城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合

城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模

11．巨大的社会效应

因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签

12．巨大的升值潜力

一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如，上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目产生的巨大社会效应，产生良好口碑和巨大的品牌效应。同时还要考虑到项目本身的更新换代。

二，城市综合体方案设计要点编制过程的几个重要问题

方案设计要点是给设计院的设计指引，它必须明确地传达开发理念，对项目定位、各项指标、开发周期、成本控制、设计风格、总平规划甚至设计细节等各方各面都要有详尽的表述，务求对后续设计制定大方向和大框架，保证最终的项目运营效果。基于以上对城市综合体特点的认识，我们认为，在方案设计要点的编制过程中，以下三点显得尤其重要。

1,项目土地解读。所谓解读，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行详尽分析，从而避免将来的产品出现“水土不服”的情况。曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为世界新七大奇观的东莞某大型购物中心，总占地面积51万平方米，总建筑面积116万平方米，这在当年已属体量巨大。就是因为其商业定位和业态设计与市场的需求情况产生偏差。致使人气不足、消费力不强；餐饮娱乐、购物、文化、休闲、各类主力店等业态也均比预期少了一半以上。对此，业内人士分析，“城市综合体的设计需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。”而对于一些位于地铁站点上盖的城市综合体项目，如果交通枢纽的设计失败，也容易导致城市综合体产生风险。。

综上所述，土地解读具体分为：

1.1、了解所在城市规划定位、区域规划定位及现有经济指标，包括区域地位、经济总量、产业发展、人口状况等信息。

1.2解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过、公交站点设置，道路规划等。

1.3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；

1.4、项目可利用资源，如：河流，公园，景观带，市政设施，学校等；

1.5、项目规划条件和经济指等标：容积率、限高、配套设施等；

1.6、地块周边的环境分析，包括商业，住宅区，人口。

2，商业详细研究对设计有着决定性。在城市综合体项目中，商业和住宅从设计上来说是矛盾的，一个动一个静，一个要开放一个要私密，但在营销中，它们却是互相促进的。商业创出了品牌，打出了名气，聚集了人流，带旺了区域，自然而然地提升了土地价值，保证了项目的后续发展。在深圳不乏商业启动后带动人气，从而提高住宅价值的例子，例如万象城，海岸城等等。所以成功的商业设计，在城市综合体中起着重要的作用。然而商业设计有别于传统的建筑设计，它需要更多的商业理念和更多的商业运营知识，更多地为功能服务。

2.1商业建筑包含非同一般的多样性。

2.1.1在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。

2.1.2在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的经营对物业的需求，特别是可视性和易达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，需要对商业运营有着更专业的了解，有时候甚至要专门的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。在商业建筑规划设计中应遵循三个设计原则：一是主力店和次主力店应按市场与商家的普遍需求的高标准设计；二是商业空间的设计应满足绝大部分商家的物业需求，而且可分可组，灵活切割，三是考虑区域价值提升后的产品升级。因为在不同的品牌商家在不同的地区、不同的城市、不同区位其销售的商品有所不同，导致开店的规模也不同，故其对项目的物业需求也有所不同。商业综合体的设计需要满足不同市场的需求的同时，也得考虑市场的变化对项目的带来的影响。

2.2商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。所有城市空间的营造，都是为其功能服务的。

2.2.1不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。

2.2.2商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。

2.2.3业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

2.2.4满足不同功能商业的技术要求。如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。主力连锁超市每个品牌对建筑面积、柱网、层高、荷载、坡梯的位置、强弱电、空调、给排水、排污等都有不同的要求。大型娱乐设施的功能布局、内部人流疏散路线需要严密的计算。甚至小到招牌位置，入口面积这样的细节，都必须有所考虑。所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。

综合来讲，商业综合体的设计涉及的功能多，业态广，需要多方协作，每个阶段都对商业地产的成功运作是非常重要，甚至事关项目的成败，设计者应对项目市场、项目定位、项目涉及的商家、业态的物业需求、发展商的投资目标等多方面综合考虑，才能设计出一个成功的商业地产项目。

3，交通解决方案

交通在整个设计中有着不可忽视的作用，便利、可达、畅通，可以吸引人群，有利于创造良好的商业氛围。在编制方案设计要点时，对交通的解决方案必须有着足够和正确的研究。

3.1内外部交通体系

客流的存在是城市综合体各个部分达到其经济目的的基本条件，城市综合体的交通体系结构可划分为外部交通体系和内部交通体系（表1）。

城市综合体设计，尤其是以组织繁杂的城市交通为核心的综合体设计，必然要建立一个基于行为需求的多层面的交通整合系统，包括与综合体步行体系配合的景观空间规划；区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合。在这一系列的整合关系中，步行交通体系构成了所有要素的核心（表2）。

综合体的主要步行体系有方格网型、通道树型两种。上海大宁国际商业广场采用了不规则的方格网体系，内外两种交通体系分别满足步行与车行两种通行模式（图1-2）。万达集团开发的城市综合体系采用通道树型结构，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并与餐饮的室外休闲茶座结合，模糊道路与建筑用地之间的界限。事实上，综合体的交通组织没有固定的模式，新颖的步道体系设计能够提升整个综合体的城市价值，增加步行乐趣。无锡通惠路步行街商业综合项目的商业主体就是引用一条600m长的螺旋式天街，将商铺从地下一层延伸至地上四层（图3-4），形成了一气贯通的有趣的商业形体。

3.2立体化的交通系统

城市综合体是城市交通构架系统整体的一部分，立体化的城市交通为综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施有机联系。旧金山港湾枢纽、拉德芳斯换乘枢纽、来哈特枢纽、大阪筑波城都是以交通为核心组织建设起的大型城市综合体项目。拉德方斯区作为欧洲最大的公交换乘中心，拥有67平方hm2的步行系统，其裙楼通过建在空中的巨大广场，实现人行广场上，下行公路、停车场和公共汽车站，保障行人与车流的彻底分离，互不干扰。香港太古城在城内分区，以架空天桥及多层平台将人车分道，并使各区连接成整体，澳大利亚的墨尔本中心、美国伊利诺斯州中心、深圳太古城等知名的城市综合体都是地铁连体物业，以地铁为主导，辅以商业办公，在开放的建筑内部，利用城市立体中庭组织建筑内外的空间关系和功能关系。

三，结语

在城市综合体的开发过程中，开发商提交给设计院的设计要点，需要清晰表述整个项目的运营理念，确保设计质量，使设计达到要求。作为服务于地产公司的建筑专业人员，自身对各项指标，各项要求，要有着更深入透彻的研究，不仅仅是从设计的角度，更应以开发的角度，来对项目进行诠释和把控。对地块的理解，对商业的定位，还有对交通流线的控制，是在编制方案设计要点时的几个关键节点，对这几个关键节点做好研究，明晰概念，才能编制出符合要求，保证设计质量的设计要点。

参考文献：1，浙江日报[今日关注]：城市综合体，破解现代都市病

2，李蕾：开放下的聚合――城市综合体的规划布局设计解析