国土空间规划风险评估范文

开展我国地质环境容量研究，服务经济社会发展的地质环境安全需要

要保护好地质环境，合理开发矿产资源和土地资源，促进我国经济社会协调发展，需要开展地质环境容量研究。地质环境容量（capacityofgeologicalenvironment）是指在不影响人类健康和社会经济和谐快速发展前提下，一个特定地质空间可能承受人类社会经济活动发展的扰动的最大阈值。人类生活、生产的所有消费物资，都是直接或间接地取自地质环境。人类在生活、生产过程中产生的废弃物，又都直接或间接地排入地质环境中。所以，地质环境容量，可以用特定地质空间可能提供给人类利用的地质资源量和对人类生产生活的扰动的容纳能力来评价。

1.影响地质环境容量的要素影响地质环境容量的要素有以下三个方面：地质结构与状态变化的临界值；可能提供人类利用的地质资源阈限量；人类活动排放的有害废弃物的最大容纳能力（蔡鹤生等，1998）。即：影响我国地质环境容量的要素主要有地质条件、地下水环境、地表径流、降雨、矿产资源与土地承载力和人类生产生活造成的污染、破坏等，这就需要以这些要素为基础，对我国的地质环境容量进行系统地分析评价。

2.地质环境容量评价地质环境容量评价需要结合实际来进行，重点放在人类对地质环境可能造成的不良影响的变化临界值的确定上，即找出评价区域中，地质环境恶化进程中迈向地质灾害的临界点。地质环境容量评价应该与地质环境质量评价相适应。评价内容主要包括：地质结构与状态变化的临界值，如崩塌、滑坡、泥石流灾害的临界降雨持续时间与降雨量等；地质资源阈限量，如地下水资源最大开采量等；有害物阈限值，如污染排放容限值等。

3.地质环境容量对经济社会影响的模拟研究随着经济社会的发展，地质环境容量应该是动态变化的；其对社会经济的反作用也应该是动态变化的。通过构建相关模型，开展地质环境对经济社会影响的模拟评估研究，一方面可以摸清地质环境容量与经济社会之间的相互作用的量化指标；另一方面，最终形成地质环境容量指数对外，可以为我国某一区域生产生活活动提供最直接的指导。对地质环境容量进行定量评价，可以为我国城镇发展、重大工程和基础设施建设提供较为准确的地质本底数据，从而可以为我国未来城镇建设，重大工程建设和基础设施建设提供最根本的安全保证。

建立地质环境容量调查区划制度，提高地质环境工作服务经济社会发展的水平

1.建立地质环境容量调查制度地质环境容量调查是资源开发利用、工程建设、城镇乡村建设、城市规划、区域发展规划、土地资源开发利用规划、矿产资源规划、公路铁路航道机场港口建设规划、水利水电建设规划、能源开发规划、农林业建设工程规划、旅游景点建设规划编制的科学依据，为合理安排开发建设活动，最大限度地降低开发建设活动对地质环境的影响，保护、改善地质环境和地质环境资源，合理利用地质环境的功能，在上述开发建设活动和规划编制前必须对相关地区的地质环境容量开展深入调查。只有在法定的、符合规范的地质环境调查工作完成的基础上，才能编制和实施开发、建设规划，批准开发建设活动。重大开发建设活动的事前、事中和事后都应该进行地质环境容量调查。

2.建立地质环境容量评价制度国土资源部门应尽快制定地质环境容量评价制度实施管理办法和相应的技术指南，积极推动规划和工程活动的地质环境容量评价制度建设，切实规范地质环境容量评价工作。国土资源部门应以行政法规的形式规定凡资源开发利用、工程建设、乡村建设规划、城镇规划、区域发展规划、土地资源开发利用规划、矿产资源规划、公路铁路航道机场港口建设规划、水利水电建设规划、能源开发规划、农林业建设工程规划、旅游景点建设规划的编制，以及重大开发建设活动的事前、事中和事后都必须进行地质环境容量评价。规划编制和开发建设可行性研究报告编制必须以国土资源部门认定的地质环境容量评价报告为依据，合理安排开发建设活动，最大限度地降低开发建设活动对地质环境的影响，保护、改善地质环境和地质环境资源，合理利用地质环境的功能。只有在法定的、符合规范的地质环境容量评价工作完成的基础上，才能编制和实施开发、建设规划，批准开发建设活动。

国土空间规划风险评估范文

关键词：土地评估机构脱钩改制竞争风险保障

我国土地评估机构已经成为土地市场正常运行不可缺少的“媒介”。随着土地市场活动的日益频繁和活跃以及房地产业的发展，将为土地评估业提供更多的市场机会，带来新的发展机遇。但同时，根据我国加入WTO的承诺，专业服务性行业将逐步对外开放，外国专业人员被允许进入我国市场。这样，中外评估机构不得不正面交锋，既在评估业务上，也在人才的争夺上，这种形势迫使我国土地评估机构必须直面自身的发展状况并采取相应措施。

我国土地评估机构的现状分析

我国的土地评估机构从上世纪90年代初期的主要进行基准地价评估发展现在主要从事大量的宗地价格评估，评估机构由当初的以政府事业单位性质的“评估所”为主，逐渐发展成为完全市场化的中介评估机构。

在政策法规和标准体系的指引下健康发展

土地的价值不能孤立地看，它与国民经济的各行业如房地产、金融紧密相连，有关土地的政策法规是在房地产、金融及国土资源等市场中出现问题的背景之下而适时提出的。我国在借鉴国外中介机构并结合自身实际情况的基础上形成了一套比较健全的土地法律构架。在对这些法律法规规章的充分认识下，我国建立了与市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度。我国先后颁布了两个国家标准、三个行业标准和一系列技术标准，出版了大量专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。

形成了专业队伍并走上发展正轨

从“中国土地估价师协会”网站统计的数据得知，截至目前，全国执业土地评估机构已达到205家，省市级机构遍布全国各市县，全国经过资格考试认证的土地估价师总数达到19，520人，其中执业土地估价师有2，098人。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展、自我约束、自主经营、自担风险的土地估价专业队伍。

找准了自身定位并建立持续发展的市场

土地评估机构有力地配合了土地使用制度改革和土地市场建设。据有关部门的不完全统计，1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。土地出让金收入主要用于地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。土地评估机构有力地配合了国有企业改革。据不完全统计，自1992年至2001年，全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作，显化资产5千多亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200家，涉及宗地约9.8万宗，面积约16万公顷，土地资产价值近1500亿元，其中就包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。

我国土地评估机构的制约因素分析

我国土地评估机构在发展的过程中，必须认清可能受到的来自外部环境和内部运行机制的各种影响和制约因素。

脱钩改制不彻底

国土资源部早于1999年就发出了《关于土地评估机构与政府部门脱钩的通知》，要求参与市场竞争的机构在人、财、物等方面与政府主管部门彻底脱钩。按规定现在的所有在册的土地评估机构都应该是完成脱钩改制的、实行企业化经营的企业法人实体。但是，由于受传统的经营体制和经营观念的影响，有许多机构的脱钩改制只是形式上的，并没有真正实现企业化经营，更缺乏充分的市场研究，尚未建立良好的投资管理和企业管理内部机制，甚至少数机构还受到来自行政的干扰，这对机构自身发展来说是非常不利的。

地方壁垒依然存在

2001年开始，土地估价报告备案取代了确认审批制，由机构对土地估价结果独立承担责任。土地行政主管部门将对土地估价及估价报告进行定期抽查，对弄虚作假的机构，将追究责任，依法处理，对违法违规的机构和个人进行处罚。这种做法在很大程度上减少了政府对于评估机构的行政干预。但土地估价机构存在着严重的地方壁垒，一些省级的估价机构，实际上只具备其机构所在市的估价资格，单独进入本省的其他市是非常困难的，只有通过与其想进入城市的本地评估机构合作等迂回的形式。

外国评估机构的介入加剧竞争

我国加入WTO后，逐渐涌现了一批中外合资和外国独资的地产评估机构，这给国内评估业带来极大的冲击，因为这些机构先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实践经验。正是这些优势，突显了目前我国国内评估机构存在的规模小、机制不活、市场意识差、职业素质不高、经营管理水平弱、独立性不强等问题。

机构之间存在恶性竞争

我国土地估价机构存在短期行为多、恶性竞争严重的现象。不少估价的工作重点不是放在专业服务上，而是放在公关上。具体表现在三个方面：一是送回扣已成为行业默许行规之一，这种现象的存在严重地影响了评估服务的质量，危害了行业的声誉，损害了行业的利益；二是各估价机构争相压低收费价格。评估服务收费是由财政部、物价局规定的，全国统一，有些评估机构为了达到争取市场份额的目的，自行推出自己的收费标准，并向金融机构、企业、法院等公开，给行业造成了极坏的影响；三是同行之间互相诋毁、拆台。估价行业十几年的发展历程，先后有百余家机构在寻求生存发展之道，你方唱罢我登场，各领一两年，之后沉寂下来，原因之一就是急功近利，赚钱的心态多于做企业的心态。

市场接受度较差

影响市场接受度的因素一是服务范围，二是服务质量。目前我国的土地评估机构主要业务范围就是土地资产价格评估，范围太窄，缺乏市场灵活性，同时由于服务意识和技术等问题，服务质量难以达到市场需求的要求，这样从市场需求者的角度就认为土地评估可有可无，只要不被强制要求不得不做，就缺乏需求的主动性，由此引起土地评估时常需求量极不稳定。

风险意识不够

土地评估机构作为独立的经济法人实体，独立承担业务，享受相应的经济收益，同样承担相应的经济和法律责任。过去作为事业单位，后面有强大的行政主管部门，风险相对较小，但是现在作为企业单位，必须面对A级B级机构不均衡发展的风险、税收风险、法律风险等问题，风险明显加大，我国土地评估机构却没有相应制定迎接风险的举措。

我国土地评估机构发展的几点建议

针对我国土地评估机构遭遇的制约因素，本文从脱钩改制、开拓新业务以及加强风险保障等方面提出了几点建议。

彻底脱钩，走企业化改制的道路

机构改制过程中，在本金配置上按经营者、管理者、劳动者所承担的不同风险以及对估价所贡献的大小进行配置，通过改制把员工的责权利紧密地结合起来。同时根据公司运作，坚持股本金的配置必须相对集中的原则，经营者持大股，避免“改制前吃集体，改制后吃股东”的现象。经营管理层在改制中既是得利者，更是风险和责任的承担者，要让经营管理层意识到既然改制，就必须顺应发展，适应形势的需要。因此，在日常工作中经营管理层应该考虑以下几点：

第一，要有积极的意向，主动迎接挑战，并对生存要有一种“危机感”。第二，在市场拓展上要高度重视，经营策略上要有针对性，内部管理上要下功夫，在人才引进、培育上要想办法，在业务质量上要不断提高，使企业在社会上的形象有亮度。第三，要提高企业对市场竞争的应变能力，适应外部环境，要在拓展市场、创造更多的生存机会上动脑筋。第四，要积极做好员工的思想工作，首先，使大家认识到“狼”真的来了，挑战就在面前，机遇也在面前。只有不断提高服务质量，提高服务意识，练好“内功”，公司才能得以生存和发展。其次，培养员工树立良好的品牌理念，培育自己的企业文化，充分调动员工的主观能动性，使员工对公司的发展充满信心。

积极开拓新业务，走多元化发展道路

随着各项经济领域的改革，开展土地评估业务的机遇也大量地涌现出来，关键是看谁在土地评估业务上具备开拓创新的能力。

目前摆在土地评估机构面前的机遇主要有：划拨土地使用权评估、征地价格评估、集体建设用地流转价评估，这三个评估政策的出台，将会大大推进土地评估业务的发展，而且可以一举三得：既为中介机构找到新的业务渠道；又推进土地评估事业向前发展；还使国土资源部的划拨土地使用权政策得到落实。还有土地登记业务拓展。随着土地市场的逐步完善，要开展更多种类的土地中介业务来保证机构业务量和经济效益，国土资源部已将土地登记作为新的产业方向发展。可以预计，登记在不久的将来将和土地估价共同形成具有强大市场竞争力的综合业务。我国土地评估机构要尽快引进这种业务类型，争取创造更大的利润空间。

评估机构拓展业务受到资质业务范围的限制，但是市场对其的要求是综合性一条龙式的服务。因此，各类评估中介机构可以考虑合并加大规模效应、提高规模效益。这种做法也可以加快企业的壮大和树立良好的品牌，提高与国外进来的评估中介机构竞争的实力。

加强风险保障，走健康发展道路

随着土地评估机构的市场化，尤其土地行政主管部门又取消了土地评估结果的审查确认制度，评估机构的风险明显增加。应对风险的策略可以参考以下几方面：要控制风险，从机构自身的角度出发，加强内部项目管理、提高评估人员素质和估价报告质量；要规避风险，这要求机构在执业过程中提高服务质量、改善服务环节、规范服务内容；转嫁风险，从整个行业长远发展的角度，政府和行业协会应积极考虑如何建立行业保险制度，如借鉴西方发达国家的经验，与有关保险业共同建立执业保险制度，这是促进评估行业顺利发展的有效措施。同时，要整个行业联合起来，建立一套完善行业退出机制、保证行业的优胜劣汰的措施，毕竟我国土地评估机构大量规模较小，在内部运行机制不完善的基础上受外部影响很大，一旦环境改变，他们往往不能很好的适应新的环境，就会面临着倒闭的危险，而机构拥有的不动产和人员将无法继续安置，这会造成社会资源的大量浪费。国家要对土地评估机构进行定期审核，保证该行业的正常发展。

参考文献：

1.谭杰.深圳估价行业问题思考.房地产中介，2003.4

2.克里福德•科布（美）.寻找中国企业的好模式.国外社会科学，2004.5

3.丁家祧.中国入世与中介服务业的发展.技术经济与管理研究，2004.4

4.戴双兴.构建征用征购双轨并存的征地补偿制度.中国房地产信息月刊，2004.6

国土空间规划风险评估范文篇3

关键词：社会稳定；评估机制；风险识别方法

近年来，我国城市基础设施建设和房地产业迅速发展，随之产生的各类社会矛盾逐渐凸显，利益分化程度加大，社会稳定潜在着较大风险。在这种形势下，我国各省市政府紧密贯彻中央提出的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，根据自身发展特点，先后出台了关于建立重大事项社会稳定风险分析和评估机制。

一、建立重大事项社会稳定风险分析和评估机制的相关概念和理论

重大事项社会稳定风险分析与评估机制是指在与人民群众利益密切相关的重大决策出台或重大项目审批前，对可能引发群体性社会矛盾风险、影响社会稳定的因素开展科学、系统的预测、分析和评估，制定风险防范、应对策略和预案，以便充分考虑相关群体利益诉求，从源头上预防、减少和防范化解社会稳定矛盾，是维护社会稳定的一项创新工作机制，主要评估范围如：政府重大投资项目、重大公共设施建设、土地征用、房屋拆迁、环境保护等。

二、建立重大事项社会稳定风险分析和评估的程序和方法

以工程建设项目为参照，对建立重大事项社会稳定风险分析和评估的一般程序和方法进行论述。

（一）社会风险分析和评估范围

主要针对工程建设项目，组成风险分析调研咨询组，通过对工程建设项目基地现场调查及相关规划资料，对项目选址周围用地的现状进行分析，包括居民住宅、办公楼、工业厂房、医院、商业设施、配套设施、道路等进行调研分析，甄别出项目周围主要建筑和敏感目标。

（二）社会风险分析和评估过程

社会稳定风险分析评估主要经历了风险调查、风险因素识别、风险估计、风险评判、风险对策建议、报告撰写等阶段，各阶段的主要工作如下:

1．风险调查：收集资料、现场踏勘、召开会议；

2．风险识别：因素识别、风险筛选、编表汇总；

3．风险估计：概率估计、影响估计、时间估计；

4．风险评判：概率等级评判、影响等级判断、整体风险评判；

5．风险对策建议：研究应对策略、提出分工建议、提出预案建议；

6．报告撰写：撰写初稿、论证研讨、修改完善。

（三）社会风险分析评估的主要方法

建立重大事项社会稳定风险分析和评估的主要方法包括风险因素对照法、主观概率专家估计法、风险概率－影响矩阵法、综合评估法。

1．风险因素对照法。根据重点建设项目社会稳定风险分析和评估的一般编制中的风险因素分类，按照项目的实际情况和相关参考评价指标，逐条对照，初步识别项目中可能引发的各类社会稳定风险。

2．主观概率专家估计法。主观概率专家估计法是通过对风险事件发生的概率（即可能性大小）做出主观估计，以此作为风险事件概率结论的一种定性分析方法。主观概率法一般和其他经验判断法结合运用。

3．综合评估法。邀请有经验的专家对可能出现的风险水平或风险事件进行评估，然后综合整体的风险水平，对风险进行排序。通过调查专家的意见，获得风险因素的权重和发生概率，进而获得项目的整体风险程度。

4．风险概率－影响矩阵法。根据判断的风险发生概率等级和风险影响等级，运用风险概率－影响矩阵（也称风险评价矩阵）对单个风险因素进行分析，判定其风险等级。

（四）社会风险识别和估计

工程建设项目的社会稳定风险因素一般可以分解、归纳成项目工程风险因素和项目与社会互适性风险因素两类，主要发生在项目的前期阶段、施工阶段和运营阶段。工程风险因素包括直接风险因素和间接风险因素，根据不同风险的发生概率，又分为重大风险、较大风险和一般风险。工程风险因素随项目情况而各异，一般可分为以下6大类:

1．政策、规划和审批程序方面的风险：包括与产业政策、发展规划之间是否存在矛盾；项目立项程序是否全面合法合规；规划选线（选址）是否合理；规划设计参数是否合理；立项过程中公众参与。

2．技术经济方面的风险：包括工程方案是否合理；施工组织管理制度的健全落实和实施进度安排的合理性；资金筹措和

保障。

3．生活环境方面的风险：包括大气污染物排放；水体污染物排放；噪声和振动影响；电磁辐射、放射线影响；土壤污染；固体废弃物及其二次污染（垃圾臭气、渗沥液等）；日照影响；通风、热辐射影响；光污染；公共开放活动空间、绿地、生态环境和景观的破坏；环境风险。

4．项目管理方面的风险：包括项目“五制”建设是否到位；项目建设单位六项管理制度是否到位；地基开挖是否引起周边地质沉降或建筑损坏；施工是否引发周边人群生活不便；社会稳定风险管理体系是否健全。

5．宏观经济和社会环境方面的风险：包括对周边土地、房屋价值的影响；就业影响（失业率增加）；当地居民收入是否下降；相关生活价格是否提高；对公共配套设施的影响；项目引起的流动人口的增长；对社区文化的影响；对周边交通的影响。

6．安全和治安方面的风险：包括物理伤害事件；火灾、洪涝灾害；治安和公共安全影响。

（五）社会风险等级评估标准

工程建设项目社会稳定风险等级按导致后果的影响程度，可分为三级：

A级：项目的实施可能引发大规模。风险水平高，项目必须严格实施削减风险的应对措施。

B级：项目的实施可能引发一般。风险水平较高，必须实施削减风险的应对措施。

C级：项目的实施可能引发个体矛盾冲突。风险水平一般，当前应对措施有效，可不必采取额外技术、管理方面的预防措施。

（六）社会风险对策措施建议

根据工程项目建设的总体目标，将以有利于提高风险控制能力和降低风险潜在危害为原则，分析研究和提出具有针对性的风险预防、控制对策建议。

风险对策措施可以分为风险预防和规避措施、风险控制和处置措施两大类。

1．风险预防和规避措施主要是从源头上控制风险的发生以及发生后的影响程度。

2．风险控制和处置措施是在采取风险预防、规避措施后，对其中自留风险以及由此引发风险事件的控制和处置方案，力图将风险置于可控范围，有利于项目的顺利推进。