房建安全风险评估范文篇1

关键词：抵押贷款评估；资产产权；风险防范

一、待估资产产权的风险防范

资产评估机构接受委托方的资产评估业务后，首先要确定待估资产的产权，待估的资产均应取得相应的产权证明文件。与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。

1．抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究；共原因，弄清来龙去脉并予以说明。

2．在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。

3．评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而增加风险。

4．如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，最大限度减少风险。

抵押贷款中，最常见的就是机器设备和房地产评估，对房地产评估时，要求委托方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相差文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。

对设备评估时，要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。

对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估。防范权证不齐，产权不清的风险。

二、评估方法的风险防范

众所周知，重置成本法用于持续使用假设前提下资产的评估，不宜评估非续用状态下的资产。而在我国抵押贷款评估中，评估总是以持续使用为前提，采用重置成本对抵押物进行评估。所谓资产的抵押，实际上是资产产权的抵押，而并非资产本身的抵押。抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权人（贷款人）在不能近期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常的使用其所有的资产，但无处置权。换言之，其产权虽然没有转移，但实际已牌冻结状态。借款人将其拥有的资产处置权转变为借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权，反之，不能如期归还贷款本息，产权将可能发生转移，而形成最终的产权变动。该特殊目的下资产的评估价值，应该是该财产实现变现时的价值。因为至债务人履行债务前，银行实际上拥有该资产的处置权和收益权。当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖方式行使处置权和收益权，不会该资产进“持续经营”。由此看来，在该评估目的下，采用重置成本法的前提“持续经营”是不存在的，在以抵押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。如考虑市场快速变现因素，可采用市场折扣法。

成为抵押物的资产除本身因有的特点外，又产生一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。

1．注重预期风险。资产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的参数。

2．抵押贷款资产的风险性。无论抵押贷款的风险是多少，资金的提供者总是希望抵押人能如期偿还贷款，而不是希望看到抵押人无力还贷而最终发生产权的转移。作为金融机构而言，是以经营资金为主的，当然希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需付出相应的处理费用。

3．抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的额数相匹配，而企业的各类资产中往往以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额世大，能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其他资产一般不用来作为抵押资产。

4．分析市场变现能力。由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。而不象有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用为抵押资产。

抵押贷款的资产评估是各类不同目的的资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则，即遵循独立性、客观性和科学性工作原则之外，还要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则。还要遵循主要权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值。

除上述普遍原则之外，抵押贷款的资产评估业务根据自身的特点，还应遵循以下原则：

1．安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除了现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、适用性和其他因素的未来情况都要进行预测。如对于附属主体建筑的简易仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围。或虽然进行了评估却须予以特别说明。以防抵押期间这部分资产价值损失。

2．真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明。而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。

3．保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。

针对不同的资产抵押，应采用不同的评估方法。房地产情况复杂，价值较大，在评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果。为此，必要时最好选用两种或两种以上方法评估，相互验证后确定评估值。因采用的评估方法不同，选用的数据、参数都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。评估时应从资产评估的效率和相对合理角度，按各种评估方法的特点，明确其最适宜发挥作用的范围选用好评估方法，将有利于提高资产评估的质量和效率，免除因评估方法选用不当形成的风险。如整体商品房（办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押价值评估，可采用市场比较法和收益法；行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押评估时，可采用房产与土地开发费用（征地或拆迁安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的估价额减去土地出让金的方法；部分（局部）房产作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或假设开发法。在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法评估。某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押。

抵押贷款，银行注重的是资金的收回，其目的并不是得到抵押物，对于抵押贷款评估来说，其一般在企业出现经营失败，贷款难以收回时加大，对此，评估师应保持应有的职业道德和职业谨慎，充分关注企业的经营能力，可采用市场调查、同行业咨询、借助于专家帮助等，采取有效的方法来防范风险。

参考文献

[1]刘萍．个人住房抵押贷款风险探析[j]．金融研究，2002，（8)．

[2]田雨．商业银行住房抵押贷款风险及其对策[j]．财经科学，2004．

[3]杨笑寒．个人住房抵押贷款风险的控制[j]．环渤海经济瞭望，2005，(8)．

房建安全风险评估范文

关键词：房地产评估风险防范

防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，防范风险首先得认清风险，然后才能防患于未然。

一、房地产抵押贷款评估的内涵

房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。

二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素

（一）政府因素

政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。

（二）估价机构和估价人员因素

估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者，是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产估价都需要详实的基础资料来支撑，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，在一些中小城市的评估机构中，有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。

（三）其他相关经济活动主体因素

其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。

三、房地产抵押贷款评估风险的防范

（一）规范房地产抵押贷款评估的程序

一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。

（二）建立健全估价制度

规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。

建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。

（三）提高估价人员素质和估价技术

一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。

（四）商业银行提高风险预警能力

积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。

四、小结

防范房地产抵押评估风险，不仅对于降低金融风险、保证金融安全具有重要意义，同时也有利于降低评估机构和评估人员的执业风险。评估机构及其从业人员应提高风险防范意识，严格按估价规范流程操作，不断提高执业水平，从而有效防范房地产抵押评估风险

参考文献：

1.于伟，吴文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[J].中国房地产金融

2.谢经荣，朱勇，曲波，周健，朱海洪，丰雷地产泡沫与金融危机经济管理出版社.

3.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师。

房建安全风险评估范文

关键词：房地产开发项目；风险；管理

房地产开发是一种投资高、风险高的行业，风险存在与房地产开发的每一个环节。近年来，我国房地产价格上涨过快，房价的飞涨，房地产投资过热，而居民购房行为日趋理性化，加剧了房地产的竞争压力。除此之外，国家也不断出台一些政策措施以加强对房价的宏观调控，使得一些城市的房地产面临着有价无市的威胁，增加了房地产开发项目的风险。

1房地产开发项目的风险因素分析

在特定的时间内、特定的客观条件下，发生的实际结果与计划结果之间的差异程度就是风险，这种差异程度变化越大，风险就越大。房地产开发项目按其自然属性可分为设计阶段、采购阶段、建设阶段、销售阶段四个阶段，按照房地产开发项目的四个阶段可将房地产开发项目风险划分为投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、建设阶段风险和销售阶段风险。

1.1房地产开发项目投资决策阶段的风险

房地产投资决策阶段是整个房地产投资项目过程中关键的一步，影响整个投资计划。房价政策的变化调整、房价市场波动、利率和汇率的变动等都对房地产开发投资的决策提供了重要依据，是房地产开发项目投资决策阶段的风险因素的主要组成部分。房地产行业与国家政策和经济联系紧密，房地产投资商必须按照国家对房产的相关政策要求和经济发展现状，开发设计合适的投资项目。

1.2房地产开发项目土地获取阶段的风险

房地产开发商一旦作出了投资决策后，就要进入土地获取阶段。这一阶段，涉及征地、拆迁等事宜，耗资巨大，存在较大的风险。我国现行的拆迁安置法规有待完善，法规可操作性差，加上原有土地的房产所有者的拆迁意愿问题，给征收土地工作带来了一定难度，加大了房地产开发商获取土地的成本。另外，土地的自然属性、社会规划部门对土地的使用的不确定性等都给房地产开发项目土地获取阶段带来了一定的风险。

1.3房地产开发项目建设阶段的风险

时间、质量和成本是房地产开发项目建设阶段的重要内容，也是三大风险因素。房地产开发项目建设阶段的目的是要按期、按质、节约地完成项目建设，以保障尽早售出并回收资金。虽然建设阶段风险比前期阶段低，但仍存在许多不可防范的风险，主要有：（1）自然风险，即地形地势、气候环境的变化对施工安全造成的威胁。（2）工期拖延风险，受主客观因素影响造成实际工程的完成与计划差异引起的风险。（3）项目质量风险，由于设计不当和施工质量问题带来的风险。（4）成本风险，工期的增加造成投资成本增加的风险。

1.4房地产开发项目销售阶段的风险

销售是房地产开发项目的最终目的，是开发商实现利润的关键阶段。房地产的滞销而给房地产开发商带来了营销风险。国家对住房政策的调整、房价市场变动情况、经济发展的态势都对房产的销售产生重要的影响。例如，国家实行廉租房或经济适用房政策，会降低人们对房地产商品的市场需求，给开发商带来销售风险。

2加强房地产开发项目风险管理的措施

风险是客观存在，只要存在风险的诱因，一旦条件成熟，就会发生风险导致损失。我们虽然不能消除房地产开发项目的风险，但是我们可以采取有效管理方式降低风险发生的概率，从而减少损失程度。加强风险管理包括风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个方面。

2.1风险识别

加强房地产开发项目风险管理的首要工作就是要提高对风险的识别能力，这就要求房地产企业全面了解房产的行市情况、最新的国家住房政策，深入分析本企业内部的资金、技术情况，从而提高对房地产开发项目过程中可能面临的风险的识别能力。

2.2风险评估

风险评估即对风险的估计和评价，风险估计是分析单一的风险，而风险评价是考虑各阶段的风险因素对项目目标的影响。众所周知，房地产开发风险存在开发项目的各个阶段，但只是简单地了解可能存在的风险还不够，还必须深入分析各种风险发生的概率有多大，对项目总目标的影响程度。可以采取项目风险概率估计法、项目风险损失估算法、项目风险损失期望值法、盈亏平衡分析和敏感性分析方法等方法对房地产开发项目进行风险评估。

2.3风险应对

通过采取相应的风险应对措施可以有效地降低风险发生的概率和风险损失程度，在房地产开发项目中，可以采取风险规避、风险转移、风险减轻以及风险自留的方式应对风险。加强企业员工对现行法规政策和企业规章制度的学习，全面掌握国家对房地产行业的政策规定和标准，从而提高其对“违法、违规”行为的识别能力，有效地规避“政策风险”。对于可以转移的风险尽量转移，无法转移的且后果非常严重的就选择放弃以规避风险，尽早处理已经发生的风险，防止后果的进一步扩大。

2.4风险监控

为了保障房地产开发项目的高效性，必须加强对房地产开发项目全过程风险的动态监督和控制，建立健全风险监控机制，使得房地产开发商可以及时地制定风险的应对策略，减少风险带来的损失。这就要求提高房地产开发项目管理人员和工程实施人员的风险意识，及时发现并反馈风险管理中存在的问题，以确保风险管理的实施。

3结语

房地产开发项目投资大、风险高，项目开发过程中存在诸多的确定因素，风险充斥着房地产开发项目各个环节。房地产开发商要提高风险识别能力、风险评估能力、风险应对能力和加强风险监控，加强房地产开发项目过程中的风险管理，降低风险发生概率和风险损失程度，促进房地产开发项目和房地产企业的可持续发展。

参考文献

[1]汤红星.对房地产投资决策风险的分析[J].广东科技，2011（14）.

[2]林悦.房地产开发项目在建设阶段的风险分析及应对策略[J].经管视点，2011（5）.