城中村改造存在的问题范文

城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。目前我国的城市基本都有城中村现象，其中以珠三角、长三角、环渤海经济区等经济发达地区最为明显。城中村改造是统筹城乡战略的重要组成部分，也是我国城市化进程的重要组成部分。因此，我国应加大力度进行城中村改建，以使其适应现有的经济社会发展方式。

城中村与周边城市地区相比，在建筑景观、经济特征、行政管理等方面有着明显的差异，其特征表现为：

1、土地和建筑特征

城中村土地属于集体所有制土地，基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅，农用土地较少。建筑物以村民家庭住宅楼为主，一般缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率很高，违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施较为缺乏。

2、人口特征

本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会，相互之间为房东和房客关系。

3、经济特征

城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业等服务业，外来人口以居住为主，部分在本村从事经营活动，房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。

二、现阶段我国城中村发展中存在的主要问题

（一）城中村存在的主要问题

目前我国大部分地区都存在城中村现象，综合其共有特点，可以看出城中村生活设施条件差，缺乏公共绿地空间，环境质量差，建筑物间距小，城市二元管理体制的存在和行政、管理体制的混淆和散乱，规划滞后、管理落伍、建设混乱、市政建设和公共设施缺乏及其他问题，导致社会治安问题十分突出，经济社会发展后劲不足，这些严重制约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善。

（二）城中村改建存在的问题

基于城中村存在的问题及其对我国城市化发展的消极影响，我国大部分地区开始提出并实施城中村改建的发展策略。然而，从近年来城中村改建效果并不明显，而且存在着亟待解决的问题。具体表现在以下方面：

1、利益的非均衡分配问题

城中村建设的核心问题在于利益的非均衡分配，具体表现在以下几个方面：

（1）社会资源分配的非均衡性。城中村以其廉价私房为外来人口提供居住场所，但城中村在基础设施投入和城市建设管理方面存在严重不足，存在严重的消防、治安隐患，使城中村居民的生存条件极其恶劣。

（2）城市改造投资分配的非均衡性。区位条件好的旧村开发利润较高，是城市房地产开发商的新宠，城市投资成本大量聚集。而区位条件相对较差的地区则面对着资金匮乏、投资不足、社会关注不足的困境，制约了其进一步的改造。

（3）补偿分配的非均衡性。开发商和被拆迁人的利益分配冲突制约城中村的改造，两种利益主体的相互博弈，延缓了城中村改造的快速发展，造成了大量社会资源的浪费，保障城中村改建过程中的各方利益。

2、城中村土地管理问题

效率与公平难以兼顾。在现行的土地制度下，由于有些地区实行以工补农政策，补贴按承包面积发放，导致有些村民不必要地承包土地，将承包土地作为领取补贴的手段不仅使城中村改造企业不堪重负，也造成社区间的收入水平难以趋同。而且，村民自发实行土地流转，这在某种程度上更加深了城中村土地管理的难题，为城中村改建增加了难度。

3、有形改造与无形改造的非均衡问题

城中村改建过程中，过多的注意物质文明的发展，却忽略了精神文明的提高。一些城中村村民没有适应由村民向居民的角色转变，在思想认识方面还存在着一些旧观念、旧思想，导致有形的城中村外貌改造与无形的思想意识改造发展不平衡，制约了城中村的综合发展。

基于城中村存在的问题及城市化改造过程中存在的主要问题，我们必须加大力度推进城中村改进的步伐，进一步完善城市规划，实现城市发展的有序管理，逐步提高我国的城市化水平。

三、城中村改造的建议

城中村的改造，主要涉及政府、开发商、村集体、村民等行为主体，政府作用、改造形式、改造主体、筹资方式、拆迁补偿方式、土地权属变更、管理体制变更等诸多要素，这些要素的不同组合，在全国形成了一些比较典型的城中村改造模式，值得我们借鉴。但是基于城中村的不同情况、改造的特殊性和复杂性，各地区在进行改造时应与城市整体发展规划相结合，并坚持"一村一策"的原则，本文将根据其共有特征针对不同的行为主体提出具体的建议。

（一）政府方面

政府作为城中村改造的规划者、引导者、服务者、监督者，要充分发挥其组织、规划、指导、服务和监督的职能作用，努力做到以下方面：

1、模式选择

"城中村"改造中应采取"政府主导、市场化运作"的基本模式。政府牢牢把握改造方向，进行合理引导和适当调控；坚持"规划先行"原则,在改造中对基础设施、公共服务、城市风貌、开敞空间、绿地系统等进行全面调控；权力下放，主体下沉，让各区政府成为"城中村"改造的组织者、协调者；综合运用各项优惠政策，吸引投资者，调动村内居民的积极性和主动性。

2、法律保障

要根据城中村改造过程中出现的问题制定相应的法律、法规，做好法律宣传，使人们更加懂法、知法、用法，依法保护自身的合法权益。在法律执行上，应加大力度，保证违法必究，保障各方利益及城中村改建各项事业的有序进行。

3、利益协调

政府要维护各方参与者的利益公平，特别是要维护广大村民的根本利益。在城中村改造中，政府要照顾到村民的心理感受，考虑他们将来的生活保障等，做好拆迁安置工作。并保证开发商投资进行城中村改造中取得一定的经济利益，只有这样才能保障改造工作资金链的衔接，并保证城中村改造工作的顺利进行。

（二）开发商方面

采用信托融资方式解决土地开发的问题。信托融资模式的构想是解决目前城中村改造融资结构单一的有效途径，期待着新的融资模式能够取得良性发展，形成传统融资模式与新兴融资模式相结合的格局，从而既能分散和降低银行风险，又能使城中村改造走出目前的融资困境。银行信贷长期内仍将是房地产融资的主要工具，其在城中村改造中也具有一定的现实意义。

（三）村集体和村民方面

城中村村名应积极转变观念，参与到城中村改建中来。发挥自身的主体性和能动性。"城中村"改造政策的执行关键在于村民的积极配合。村民参与到"城中村"改造执行计划当中，及时准确地了解政策内容、政策目标、政策要求，这有利于政策执行资源的合理配置，减少政策执行过程中的资源浪费，将参与决策化为"城中村"改造政策执行的内在动力。

在城市化的发展进程中，应该坚持以人为中心推动城市化，创新城市化管理和城市治理模式。城中村问题的有效解决，必将推动我国城市化的发展。

参考文献：

[1]肖仲萍，于桂兰.我国城中村土地管理存在问题与对策分析[J].科技信息.2009：85

[2]冯小东.高度城市化地区城中村全面改造模式研究[J].经济与产业.2010（3）：22-23

[3]郭婧."城中村"改造研究浅探[J].内蒙古环境科学.2007（3）：9-15.

[4]李继学.中国面对"半城市化的挑战"[N].中国财经报.2010-9-28（4）

城中村改造存在的问题范文

关键词：城市规划；城市更新

Abstract:urbanupdateisthedevelopmentofcitieswithpermanentproblem,relatedtothedevelopmentofthecitystaminaanddevelopmentquality.Thispaperfocusesonthereformofurbanrenewalandtheanalysisofexistingproblemsandputsforwardcountermeasures.

Keywords:urbanplanning;Urbanrenewal

中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：

1、城市更新的理念

城市要更新，理念要创新。创新城市更新理念，对宝安而言就是要转变城市建设和城市发展观念，认真吸取过去忽视环境保护、滥用资源能源、粗放型开发建设的教训，从人民群众的根本利益出发，从经济社会的可持续发展着想，大力推进绿色创新，坚持低碳发展，营造一个绿化、美化、净化的人居环境;大力推进节能降耗减排，积极发展低碳经济，助推产业转型;大力推进土地资源的节约集约利用，努力拓展城市发展空间，不断提升城市形象和城市发展质量。因此，城市更新要坚持以科学发展观为指导，按照以人为本、绿色低碳、集约发展、彰显特色、打造精品的基本理念，进一步完善城市功能，改善人居环境，优化产业结构，把我们的城市打造成为国际化现代化先进城市。

2、城郊旧村改造问题分析

先期的研究往往将城中旧村和城郊旧村的概念相混淆，两者的共同点是农村居民聚集点的土地利用、空间布局、房屋建设、配套设施、环境与安全等在经济发展和社会管理方面存在严重问题;不同之处是城郊旧村位于城镇现状建成区且城镇基础设施可通达、而城中旧村是指被城镇现状建成区包围且城镇基础设施完善。城郊旧村包括重点新建设地区(城市新区、产业园区)以及城乡结合部一般性旧村庄。城镇化高速发展初期的空间上跳开相近农村居民点的开发方式是造成城郊旧村产生的直接原因。节约集约建设用地和建设宜居城乡是城郊旧村改造的目的，城乡用地布局优化、结构调整、基础设施改善和更新、历史风貌保护等是城郊旧村改造的手段。对于社会公平，在党文件中十七大第一次指出“初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系，再分配更加注重公平”。“公平与效率并重”已是我国今后一段时期发展的总原则，在这一原则下城郊旧村改造主要的问题表现在如下几个方面。

2．1理论研究滞后

先前大量的研究是基于“效率优先、兼顾公平”指导原则下进行，其不足表现在:关注城郊旧村非公共设施物质规划，关注效率的提高，关注利益的最大化;因此，单个方面的公平研究，难以被决策的高层接受，更难以付诸实践而进行经验总结完善。产生这种情况的原因，是我国发展的历史阶段不同所形成的。在我国计划经济向市场经济转换的一个关键发展时期，党的十四届三中全会确立了“效率优先、兼顾公平”收入分配制度，保证了国民经济近20年的健康运行，我国已发展成为世界第二大经济强国。在这期间，虽有学者对公平开展了相关研究及探讨，对村庄改造的公共产品配置进行了规划，但受“效率优先”的影响，基本公共服务设施却大打折扣、难以实现。党的十七大对社会公平给予了高度重视，新的历史阶段应加强农村和谐发展、建设用地集约利用的系统性研究、加强经济公平与社会效率辩证统一研究。

2．2土地溢价分配失衡

在农村，被征用土地的收益分配比例如何分割，权威机构对典型案例调查的信息反馈是:20%～30%归地方政府，40%～50%归企业，25%～30%归村级组织，5%～10%归农民。出让价与征地成本之间产生的巨额差价，绝大部分或被中间商或被地方政府或被腐败的官员所攫取，土地溢价分配严重失衡。另外，在这种土地补偿机制中，还同时存在噪音污染、水污染、土地分割带来的不经济等引起的分配不公。地方政府既充当公共职能又充当市场经济人的双重角色，这种制度设计的缺陷是造成土地溢价分配失衡的主要原因。制度设计的缺失使得政府轻而易举地对市场和产权双垄断，为任期政绩的实现，“以地生财”并实现资产利益最大化就成为各级地方政府首选，“圈地运动”益演益烈。

2．3规划编制的针对性不强

规划布局、市政配套、环境景观改善、公众形式参与等方面是现阶段城郊旧村改造规划设计的主体内容，其研究与实践基本上都孤立在城市规划单学科的有限范围。现实情况证明，政策缺位、市场无序、政府失效等是造成城郊旧村改造难以推行实施的根本原因。面对农民这一弱势群体，他们在经济上已失去了话语权，因此，作为公共政策的城乡规划，必须更加关注市场缺陷的有效弥补、政府失效行为的防止和解决、弱势群体公平发展的推进，用综合性行动计划替代未来蓝图展示的成果，以此来全面解决城郊旧村改造中涉及的社会、政治、经济问题。《城乡规划法》出台后，城郊旧村改造规划中急需加强的内容包括现有土地权属确认、改造资金平衡、公众实质参与等。

2．4原住村民生存竞争不公

当村民聚集点成为城镇建设的一部分时，在就业上被迫向非农转移。在城市中，人与人通过外倾式交往而建立业缘关系，实现社会规范、价值观、工作和生活方式的转变或完成。由于原住村民的文化水平与技能相对较低，户籍制度限制城郊旧村的原住民不能享有城镇的教育、技能培训等福利服务等原因，从事搬运服务、修理或体力工作成为许多村民的唯一选择。并且其交往对象或范围的有限性，也使村民融入城市环境、分享城市文明的进程受阻。改造后，经济与社会需求的不平衡导致有的村民基本生存都成问题，造成了竞争起点的不公平。因此，必须制度创新以确保原住村民生存竞争平稳过渡，必须以全面综合的社区规划为原住村民生存竞争创造物质基础。

2．5技术指标体系缺失

城乡规划作为城郊旧村改造的公共政策，其核心是通过技术指标来实现控制。GB50188－1993《村镇规划标准》是城乡规划标准技术支撑体系的重要组成部分，也是唯一全面涉及村庄建设用地指标体系的标准，但2007年颁布实施的GB50188－2007《镇规划标准》已将该标准废止，实质上已造成村庄规划无建设用地标准的现况。由于新标准还未制定，为应对大量而繁重的村庄规划任务，规划设计单位和管理部门还是沿用《村镇规划标准(GB50188－1993)》。该标准的村庄人均建设用地在体系方面、技术指标方面、理论整合等存在缺项、不完善、不全面等诸多问题。从已完成的城郊旧村改造规划成果来看，出现了诸如用城市的标准、观念来规划建设农村;用城市居民的现状来要求所有的农民;用城乡同一化发展取代城乡差异性互补发展等“城市病态规划”不良情况出现，城郊旧村改造的成果质量大打折扣。作为农村土地红利再次分配中的城郊旧村改造，事关村民当代及后代利益，如果没有处理好，村民将“以身试法”去捍卫“最后一次机会”。

城中村改造存在的问题范文篇3

摘要：城中村是我国城市化发展到特定阶段形成的一种特殊的社区类型。目前对改造环境下城中村金融借贷的风险分析研究较少。论文就城中村的发展、改造的现状、金融借贷问题及其风险分析与控制进行了分析，给出了相应的控制方法和建议，可为实际工程应用参考。

关键词：城中村；改造；金融；借贷；风险

引言

城中村不仅是一种居住形态，更是一种组织形态、社会形态、经济形态[1].从时间跨度上，城中村是农村城市化进程中实现城乡一体化的一个阶段；从空间跨度上，城中村是城市范围内的村庄，具有非城非村亦城亦村的特征.随着城市的不断发展、完善，城中村的形成、发展也衍生了一系列的问题，引起了众多的研究学者的广泛关注。城中村是我国城市化发展到特定阶段的产物，是城市化的农民及集体经济组织自身参与市场、发展形成的一种特殊的社区类型。目前关于城中村现象及其问题的研究，大多集中于对城中村产生的原因、经济和社会特征、引发的问题及整治或改造方案等的探讨，通过资料调研，本文主要针对改造环境下城中村金融借贷的风险问题进行分析研究。

1.城中村改造的现状

1.1城中村改造的背景

我国城市化进程的快速发展是城中村形成的客观原因[4].在城市化过程中，为了扩大城市规模，征用城郊农村土地，逐渐将一部分村落包围在建成区内，随着城市规模的持续快速扩张，城市的耕地被征收，而当地的农民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地，形成一种城市包围农村的态势，原有村庄不能得到及时的改造升级，进而形成了城中村.

据预测，十二五期间，我国的城市化率将突破50%，意味着中国的城市化将迎来新一轮跳跃式的发展时期.在城市化过程中，城市政府征用城郊农村土地，要平衡政府，村民，村集体和开发商等各方利益.村民与公司作为独立的经济实体，也具备追求收益最大化的要求.在城中村形成社区实体过程中，其重要的经济原因是社区大众经济起到了关键的作用.城中村的城市化进程，既反映了村民生活方式转型的过程，也是社区大众经济转变经济增长方式的过程.社区大众经济奠定了凝聚社区的经济基础.社区大众经济存在与发展，使得社区治理完善，居民生活改善，农村传统历史文化保护也有了经济上支持，并推进原村社区居民为边界的共同生活体发展。

1.2城中村的改造现状

近些年来，我国不少的大城市及沿海发达城市都不同程度地面临着城中村问题的困扰，有关研究将城中村的改造归结为从20世纪80年代开始至20世纪90年代中期和20世纪90年代中后期两个阶段.第一阶段城中村是城市地域扩张的一种自然延伸，但是这些村庄基础设施建设、商业氛围、配套服务设施等都较落后.第二阶段城中村坐落在繁华都市之中，成为转型中的传统农村社区与城市社区的混合体，社区结构复杂，管理难度大，成为阻碍城市发展的原因之一.

不同城市城中村改造数量对比见表1.数据表明，城市快速的发展，城市周边村庄悄然的进入到了城市，形成了中国独有的“城中村”.城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。

2.城中村改造金融借贷问题分析

2.1城中村改造的资金链分析

城中村改造过程中，资金是最重要的.而这其中，资金链的建立和良性的发展显得尤为关键和重要.城中村改造资金链关系见图1。

由图可以看出，城中村改造资金链是由城中村改造借方和城中村改造贷方共同建立形成的，没有单一借方资金链，也没有单一的贷方资金链.

2.2城中村改造的金融借方问题

现有的农村信用社已经难以满足农村发展和农民生产的需要，但同时，农村的民间借贷情况[5]，也就是非体制内的金融活动异常活跃的存在于农村地区，这样的情况不但会影响国家宏观经济调控的效果，同时也会增加社会风险，并且，存在于民间的借贷行为利率一般远远超过银行的贷款利率，给农民增加了负担，也影响着农业的发展。全国各地经济发展差异明显，而存在于民间的借贷行为也是各不相同，但是它们都有一个共同点，也就是在农村金融市场中占据着巨大份额，与体制内的金融形成了竞争。

2.3城中村改造的金融贷方问题

在交易之前，金融机构需要对借款人进行有效筛选，由于缺乏对借款人所投资对象的各项信息，金融机构难以对各种不同借款人的收益差异进行了解，总是习惯性偏向于积极性的借款人，但这些申请贷款积极的人恰是存在较大违约风险的群体，这在无形中加大了存在的违约风险，由于金融机构不能及时、完全的了解各项信息，所以在借贷的过程中，利率就成为了一种检测信号和机制，但这样的方式反而会导致优质品被劣质品所驱逐，提高借款人的实际利率，会增加违约风险，因为实际利率提高后，接受贷款人出价的为风险偏好型借款人，而风险回避型的借款人会选择退出申请队伍，形成所谓的“逆向选择”。总之，信息不对称通过逆向选择和道德风险增加了交易活动中的信息成本，成为信贷风险的重要来源。

3.城中村金融借贷的风险分析与控制

3.1城中村金融借贷问题的风险体现

城中村金融借贷风险的分类见表2。

信用风险是指资金借贷过程中或赊销过程中债权人可能遭受违约偿还以及其他损失的可能性。信用风险是金融机构面临的主要风险。由于经济的薄弱性和信用客户的复杂多样性，以及金融生态环境不佳等多种因素的影响，客户的信用意识普遍较差，信用风险相当严重，我国农村普遍缺乏一个良好的信用环境体系；监管风险是指由于金融机构数量多，银监机构的监管能力有限，而带来金融机构在经营管理过程中出现的风险；政策风险是指政府的经济金融政策和政府的行政行为对金融机构造成的风险；操作风险是由内部程序、人员、系统的不当与失误或外部事件冲击所造成直接或间接损失的风险；内控风险是指金融机构内部相关风险控制制度、管理流程、监督方式以及核算方式、业务处理流程等内控管理基本制度不完善，操作性不强，导致金融机构经营中出现风险.由于大多数农村新型金融组织受业务规模的限制，为控制机构经营成本，不能建立完善的组织结构和健全的内部控制制度，使金融机构的风险进一步扩大；盈利风险是金融组织由于管理水平不高导致操作失误造成意外和面临农户分散、贷款笔数多且额度小，对分散的单笔贷款的信息采集成本和操作费用呈现出双高而造成的风险.有关统计表明，小额贷款也很难盈利；流动性风险是指商业银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资而造成损失或破产的风险，是指经济主体由于金融资产的流动性的不确定性变动而遭受经济损失的可能性。

3.2应对的措施与方法

基于上述分析，城中村改造的金融借贷问题解决应从以下几个方面着手：

3.2.1争取政府支持，改善政策环境.完善政策引导农村新型金融组织发展；优化农村信用环境；完善农业保险体系；加快农村信用担保保障体系建设。

3.2.2科学审慎监管，提高监管水平.严格市场准入条件；明确的监管目标定位；科学的监管制度安排；加强风险控制能力；完善监管和政策扶持机制。

3.2.3强化法制建设，完善制度.健全风险管理程序，提供法律保障平台.加强农村信用的法制建设，完善农村抵押权制度，构建风险控制政策和程序体系。

4.结语

当前我国进入城市高速发展的时期，城中村作为重要的组成部分得到了更多的关注和重视，尤其是城中村改造过程中的资金问题，不仅关系着城中村改造的效果，也关系城中村的社会经济稳定.本文系统论述了城中村发展、改造现状以及城中村改造环境下金融借贷的风险，并在此基础上提出了针对金融借贷风险的应对措施和方法，可为实际应用参考。

（作者单位：1.郑州大学建筑学院；2.中国人民95995部队；3.郑州大学水利与环境学院；4.河南省渑池县农村商业银行）

参考文献：

[1]郭斌，宋波.开发性金融对西安市城中村改造的启示[J].建筑经济.2009（4）：64-67.

[2]吴修国.城中村改造的金融服务[J].中国地产市场.2013（4）：62-63.

[3]崔慧霞.城市化进程中的农村合作金融转型―以广州市为例[J].农村金融研究.2011（1）：73-77.

[4]付名.民间借贷风险监管法律制度研究[D].[硕士学位论文].辽宁大学，2013.

城中村改造存在的问题范文篇4

一、引言

城市规划与城中村改造问题是近年来一直受到广泛关注的问题，两个领域都有大量学者进行深入研究。

石楠认为城市规划继续沿用单纯的空间思维已经无法满足当前经济社会的发展，城市规划应当成为一种公共利益协调工具，为实现公共利益最大化服务。王中则立足人文关怀的角度，认为在城市规划的过程中应当充分体现人文关怀的元素。孙施文认为城市规划应当在市场运行过程中体现出公正、公平，不应唯效率论。王华兵等学者针对城市规划的本质进行了深入研究，发现城市规划实际是一种社会规划，是基于空间规划之上的，保证公共利益最大和冲突最小化。吴晓等学者也从社会学的角度对城市规划进行研究，认为城市规划在构架过程中需要充分研究社会学作为基础，实践过程则是社会学接入的过程，城市规划从实施到落成都离不开社会学的参与。

袁伟从我国城中村改造模式入手进行了研究，对不同模式之间的异同、成因和要素进行了深入分析，建立了城中村改造的基本框架。在城中村改造的利益方面，何元斌、张侠、贾生华等学者认为城中村改造是一个多方博弈的过程，不同的利益相关方都在城中村改造过程中谋求自身利益最大化，因此明晰产权和利益分配制度是城中村改造的首要任务。孟维华等学者研究了在城中村改造过程中可能出现的市场失灵和政府失灵现象，并提出了相应的防范措施。

牛俊蜻等学者对城市规划如何引导城中村改造的机制进行了研究，并对渭南市主城区做了实证研究。秦小东等学者从城市规划的角度观察城中村问题，以包头市为例探究了城中村存在的问题和从城市规划角度看存在的改造难点问题，并提出了相应解决对策。姜崇洲等学者从产权的角度对城市规划管制改革进行了研究，从城中村改造角度入手进行了深入探讨。

通过之前学者的研究，在城市规划、城中村改造问题上都已经有了十分坚实的基础，但城市规划与城中村改造的协调机制方面的研究依旧较少。对城市规划与城中村改造的协调机制进行研究，不仅在理论上能够填补协调机制的空白，而且能够为城市规划与城中村改造在实践中协调发展提供理论指导。

二、研究背景

(一)城市规划

美国认为城市规划是对城市空间进行设计和指导，进而促进经济社会发展的一种活动;日本认为城市规划是一种技术手段，通过这种技术手段合理有效地创造良好生活、工作、学习环境，进而达到完善空间布局、建设城市的效果。英国认为城市规划不仅要对诸如城市建筑、城市街道、城市广场及公共市政服务设施等城市形体进行合理安排，而且要有效实现经济社会目标。

在我国，城市规划是多项功能的综合体，它包括对城市在规模、性质等方面进行界定，再通过土地利用管理达到城市空间合理分布和城市建筑景观和谐共处的效果。城市规划不但是管理和建设城市的依据，更是实现城市经济社会发展的重要手段。

(二)城中村改造

城中村改造，是对现有城中村存在的问题进行整改和重建，要通过规划、土地收储、拆迁和建设四个环节。其中规划过程中涉及到申请、立项和审批三个环节;土地收储主要由城市土地储备中心进行收储;拆迁涉及拆迁方案的制度、集体债务审定、前期开发费用的投入、土地供应方案编制和房屋拆迁补偿安置等多个方面;建设则需要制定建设方案和建设方实施建设。城中村改造的目的是为了增强城市活力、改善居民生活质量、缩小城乡差距和共享公共服务，充分体现新型城镇化的发展理念。

(三)城市规划与城中村改造互动关系

城市规划和城中村改造在一定程度上是紧密不可分割的，在不同模式、作用机制和相互影响下，两者之间存在的协调机制是建立在相互作用基础上的一种协调发展状态。这种发展状态的内在动力就是城市规划与城中村改造两者间的协调机制，这个协调机制存在两个方面，即城市规划对城中村改造的正向导控机制、城中村改造对城市规划的逆向反馈机制。在正向导控机制和逆向反馈机制的共同作用下，城市规划和城中村改造才能实现协调发展，才能通过城市规划更好的实现城中村改造，进而实现城中村改造推动提升城市规划效果。城市规划对城中村改造的正向导控机制主要体现在城中村改造模式、城中村改造安置途径和城中村改造用地配置三个方面。城市规划对城中村改造的逆向反馈机制主要体现在城市空间结构、经济发展、土地利用和城市景观四个方面。

三、城市规划对城中村改造引导机制研究

(一)城市规划影响城中村改造模式

在传统的城中村改造过程中，主要有由村集体主导的村集体自行改造、由房地产开发商主导的开发商主导改造和由市政府主导的政府主导改造三种形式。在实践的过程中，三种城中村改造模式都存在着一定的问题，例如村集体自行改造存在改造后建筑风格陈旧单调，很难与周边城市发展协调一致，改造后效果不佳的问题;开发商主导改造存在开发商对市场把握不足、盲目开发改造、规划管理等方面的问题，同时难以配合城市整体规划要求;政府主导改造存在过度投资、村民不积极响应和寻租的问题。

在整体城市规划的作用下，需要谋求多方共同参与、改造效果与城市整体规划相一致以及投资合理的城中村改造模式，即通过城市规划，推动城中村改造模式转变为政府引导、开发商融资和村民入股的三方合作改造模式。首先，政府的职责是通过引导城市发展进而提高居民的生活质量，在这个过程中，仅靠政府的力量是不足的，必须依靠居民的支持和企业的资金优势。其次，在保障居民权益和对企业实行优惠两个方面，可以通过城市规划的引导来满足双方的利益诉求。其中，城市规划的引导主要通过控制公共投资和扬抑对物质环境开发进行私人投资的权利。在城市规划的引导作用下，城中村改造模式将从原来单一的村集体、开发商和市政府分别主导的改造模式逐步转化为政府引导、开发商融资和村民入股的三方合作改造模式。

(二)城市规划影响城中村改造安置途径

城中村改造的安置途径可以总结为回迁安置、异地安置和货币补偿这三种主要途径。其中，选择回迁安置的城中村居民可以在城中村改造项目建设好之后，搬回到改造前设计好的回迁安置房内;选择异地安置的城中村居民将在其他的区域内进行安置，安置时可以按照原有房屋合法面积略作上调进行产权置换;选择货币补偿的城中村居民，则可以获得通过评估原有房屋合法面积市价的基础上略作上调的一笔一次性补偿款。同时，一些地区的政府和开发商还在安置过程中给予不同程度地补助，充分体现了以人为本的关怀精神，解决了城中村居民的实际问题。

城市规划主要通过对城市低价进行极差分类影响城中村改造的安置途径。通过城市规划，一个城市的不同地段土地价格形成级差地价，越靠近商业中心、行政中心的区域土地价格就越高，越远离商业中心、行政中心的区域土地价格就越低。因此，城中村在城市规划中地段所处的位置决定了城中村的土地价格高低，也直接影响了城中村居民选择城中村改造的安置途径选择。当城中村所处地段土地价格高时，居民容易选择回迁安置;当城中村所处地段土地价格低时，居民容易选择货币补偿或异地安置。

(三)城市规划影响城中村改造用地配置

城中村改造用地配置是指在城中村土地面积的基础上对土地进行分类评估，对用于出让的用地进行一定比例的补亏。通过这种方式不仅能够保证村民能够利用自有土地进行安置，还能够解决安置住房的资金不足。通过对城中村土地的不同功能进行合理配置，达到城中村土地收益最大化的效果，而且最大限度的满足了城中村的生活和生产需求。

城市规划对城中村改造用地配置的影响主要集中在土地利用管理方面。城市规划影响土地利用管理主要通过城市的总体、分区和详细规划三个方面。首先，城市总体规划对城市土地的经济价值进行了客观评定，通过城市总体规划对城市土地建立的基本土地价格标准，能够有效确定城中村的土地价格;其次，城市分区规划在不同城市土地价格的基础上，明确了城市土地在分区内不同时期里的供应量，为城中村所在区域的用地类型进行了预定。最后，城市详细规划充分地考虑了城中村土地流转过程中各利益相关方的诉求，在合同管理要求中明确了土地的转、出让相关操作流程，为保障城中村土地正常流转提供了依据。通过城市规划的三个方面影响土地利用管理，进而影响到城中村改造的用地配置。

四、城中村改造对城市规划的反馈机制研究

(一)城中村改造影响城市空间结构

城中村改造能够对城市空间结构进行影响。城中村在城市的不同位置决定了其土地价值和土地用途。通过对城中村进行改造，能够对城市空间结构在两个方面产生影响:其一，对已建成城区内的空间结构进行重构。城中村属于村镇建设用地，建筑多数存在规模小、分布集中的特点，同时城中村被包围在城市其他建筑中，其土地价格、房屋价格和租房价格都大幅提升，在这种利益驱使下，村民多建乱建的势头上升，形成城中村房屋建筑无序的状况。通过对城中村进行改造，能够有效遏止城中村多建乱建、分布集中等现象，将城中村改造纳入统一城市规划体系当中，使城市空间结构得到重新构建，有效完善了城市空间结构。其二，对已建成城区的扩展区域产生影响。通过对城中村进行改造，原有城中村中的道路建设、商业服务设施和公共市政设施建设日益完善，不仅对现有城市已建成区域有积极正面影响，而且能够有效辐射城市已建成区域之外的区域范围，通过道路延伸、商业辐射和公共市政配套服务的推进，城市已建成区域外的区域在空间结构上也受到积极正面影响。

(二)城中村改造影响城市经济发展

城中村改造通过具体改造项目来影响带动城市中一些产业的发展，进而推动城市经济社会发展。城中村改造项目主要集中在以下几方面:第一，住房开发建设。住房开发建设包括房地产开发建设、保障性住房建设和回迁住房建设等，通过住房开发建设，能够有效增加城市房屋供给，提供一手房源和租住房源，为带动长期经济发展提供了有力保障。若打造高端房地产项目，将更大程度地提升项目经济收益，促进经济快速发展。第二，商业服务设施建设。商业服务设施主要包括商场、写字楼等，通过商场和写字楼的对外出租和广告费用，能够带动当地商业快速发展，推动经济发展。同时巨大的商业宣传效果会产生集聚效应，将城市资源向商业地带集中，从长远推动经济发展。第三，公共市政服务设施建设。公共市政服务设施包括道路、护栏、绿化、照明等多个方面，公共市政服务设施的建设虽然无法即时对经济发展产生作用，但完备的公共市政服务设施建设，能够为城市发展树立良好的形象，为引入投资、加快经济资源流动产生积极影响，从侧面支持和推动了城市经济发展。

(三)城中村改造影响土地利用

城中村改造是推动实现城市土地利用结构合理化的重要组成部分。在过去计划经济体制下，我国城市土地利用结构十分不合理，存在大量工业企业、仓库等用于生产性的土地利用比重过高，而公共市政服务设施如道路、广场、绿地等土地利用比重过低。土地利用方面经常出现无目的、无规划性地进行土地开发经营，好地差用等不合理的现象，这不仅无法增加经济收益，更直接使土地资源遭到严重浪费。随着经济体制和经济增长方式在改革开放之后的巨大转变，城市土地利用也顺应大的发展趋势，不断满足因城市产业结构转变和调整所产生的土地利用需要。城中村改造是城市土地利用的重要组成部分，不断通过合并、集中、开发、更新等不同途径实现城市土地利用效用和产出效益的提高。不断压缩工业企业、仓库等生产性的土地利用比重，提升道路、广场、绿地等公共市政服务设施土地利用比重。不断完善城市土地利用的合理性，提升土地利用效率。

(四)城中村改造影响城市景观

城中村改造主要在空间形态上创造和改变方面影响城市景观。城中村在改造前往往以密、乱、杂等形象出现，严重影响城市景观的美感，是城市发展中的阻碍因素。通过城中村改造，应该兼顾打造适宜的城市空间环境，将城市规划设计中的先进理念和技术引入城中村改造项目中。城中村改造需要统筹考虑城中村与城市整体规划景观结构和城中村改造的局部问题，设立城市景观对城中村改造的引导性原则，设计具体改造细节。城中村改造从旧有城中村改造和城市更新两方面对城市景观产生影响。首先，通过对旧有城中村建筑、公共市政服务设施进行拆除或升级改造，使之与周围城市景观效果相近，能够有效提升城市景观的整体效果。其次，从城市更新的大方向着手，对城中村周边城市建筑和公共市政服务设施和城中村内建筑和公共市政服务设施进行整体升级更新，使城中村与周边城市区域形成一个完整的整体，进而推动城市景观的提升。

城中村改造存在的问题范文篇5

【关键词】内控审计；城中村改造；运用

随着中国经济稳步进入了新常态模式，城镇化建设也到了如火如荼的地步。全国各地城镇化都在高速发展，城中村改造也成为了各级政府的一项重点工作。然而随着城中村改造的步伐加速，我们经常在各种媒体上看到城中村改造过程中出现的极端事件，暴力拆迁事件层出不穷，违规拆迁屡见不鲜，自焚乃至以命抗拆的现象时有发生，这就聚焦了一个全社会关注的问题――城中村改造的规范运作问题。

一、城中村改造中的问题及分析

在城中村改造中存在的主要问题有加盖、赔偿不能达成一致、违法拆迁、扬尘、安全事故、质量问题、延期交房、回迁安置问题等，造成上访频次高，群访社会负面影响大，究其原因，主要有以下几点：

1.城中村改造主体文化理念存在着业绩观、形象观的问题，没有将百姓利益放在首位。

2.城中村改造过程中运营不规范，拆迁评估监管不力，拆迁安置程序混乱，监督公示不到位，造成了各种违法拆迁等负面社会现象的发生，以至于百姓利益受损。

3.城中村改造中管理体系不健全，管理制度和业务流程不全，内部控制等管理工具缺失，是造成城中村改造出现问题的主要成因。

4.城中村改造过程中的监督控制缺失，缺乏第三方的监督，相关信息渠不畅通也是造成上访的原因。

二、如何解决城中村改造的问题

如何规范城中村改造业务？如何解决在城中村改造过程中出现的突出问题？内部控制审计就提到日程上来。

1.开展城中村改造内部控制体系建设

在城中村改造过程中，由于涉及面广，涉及部门多，各业务流程接口以及相关政策都存在缺乏统一标准的问题，因此规范城中村改造工作，搭建内部控制体系，加强内部监管，通过对内部控制体系的审计，促进整个城中村管理体系的提升就成为规范城改业务的关键。

（1）内控体系建设基础阶段

组织架构上设立内控工作领导小组与内控推进工作小组直接对内控工作领导小组负责，保证了内部审计的独立性。通过编发《内部控制审计制度》等相关内控管理制度，赋予内部控制推进工作小组人员开展城中村改造内部控制体系建设及开展内控审计的权力。

内控推进工作小组通过开展城中村改造过程中各部门以及城改工作小组的权责界定、做好各部门管理制度、城改业务流程的梳理工作，理顺单位内部层级之间、部门之间的权责；实现制度无遗缺、无重复。

（2）内控体系建设搭建阶段

针对单位在城中村改造过程中宅基地审核、动迁评估、收房拆除、财务审核、接待等各业务层面的风险识别、评估和应对措施的制定，对城中村改造过程中各业务的全流程风险进行定性定量，建立有效的防控措施。

（3）体系推广实施阶段

对城改内控体系进行测试、改进和推广实施，通过测试改进使城改内控体系紧贴城改业务实际，达到可操作、能执行的目的，通过推广实施使城改内控体系融入日常经营管理活动。

（4）评价与持续优化阶段

针对已运行的城改内控体系，进行自我评价和持续优化。通过实施该阶段工作实现对风险的动态管理，对内控体系的持续优化、对城改内控运行的跟踪督导，保证城中村改造内控体系落地。

2.如何在城中村改造过程中运用内控审计

在开展内部控制审计时应遵循有效性、全面审慎性、独立性原则，在实施城改内控审计过程中对被审计部门内控制度的健全性、合理性及内部控制过程的有效性进行测试与评价。

（1）明确城改内部控制审计范围及重点内容

城改内控审计范围主要包括了城中村改造的控制环境、风险评估、控制活动、信息及沟通、监督五个方面，同时重点关注宅基地审核、动迁评估、收房拆除、财务审核、接待主要业务流程，使得审计内容贯穿于主要的经营活动中。

①城中村改造的控制环境包括了城改的治理结构和议事规则、组织结构及权责分配、内部审计、人力资源政策、城改理念、文化等。重点审计方向是城改治理结构是否完善、“三重一大”决策制度是否落实、政策宣传及宅基地审核等业务小组岗位职责是否明确；人力资源结构是否合理、引进开发与使用退出环节机制是否健全；城改过程中的社会责任是否履行，包括工程建设安全生产、安置房质量控制、治污减霾措施是否得当；城改中是否以阳光拆迁、法制拆迁、和谐拆迁为主题文化开展相关工作。

②城中村改造的风险评估主要包括识别和分析影响城改目标实现的各类风险、对城中村改造业务流程进行风险评估、及时调整风险应对策略，建立城中村改造风险管理体系。重点审计城改各业务环节中风险是否被准确识别并制定相应应对策略。

城中村改造存在的问题范文1篇6

关键词：城中村；现状；社会功能；积极性

Abstract:atthisstageinthedevelopmentofurbanandruralconstructionprocessplanning,thetransformationofthevillageoftenhavemisunderstandings,simplemarketingmodeoftransformingthebenignsocialfunctioncannotbetheexistenceofgoodperformance,provideexcellentopportunitiesfordevelopmentcannotbebetterforthedevelopmentofvulnerablegroups.

Keywords:Villageincity;presentsituation;socialfunction;enthusiasm

中图分类号：文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

一、人居环境理论概述

1976年，温哥华“世界人类住区会议”“(人居I”)发表了《温哥华人类住区宣言》，大体上确立了人类聚居学的学术框架，在全世界范围内尤其是西方发达国家开始了理论建构和实践探索，随后这些理论逐渐影响到包括中国在内的发展中国家。改革开放以后，随着人们生活水平的提高和住房制度改革的推进，我国人居环境实践取得令世人瞩目的成就，与此同时，相应的问题也开始显现，对人居环境问题的研究受到政府和专家学者的关注，并且学者们开始在学术框架内进行探索。1993年，吴良镛先生在道氏学说的基础上创立了“人居环境科学”(TheSciencesofHumanSettlements)，提出该学科是一门以人类聚居(包括村庄、集镇、城市等)为研究对象的学科。吴先生认为人居环境是一个民生问题,建立多层次的住房保障体系是让发展惠及群众的基石；人居环境是一个政治问题,住有所居是社会和谐稳定的物质基础。

二、当前城中村改造的现状及问题

2.1城中村形成原因

城中村的形成有着多方面复杂的原因。首先，在城镇化过程中，城市蔓延和城市向郊区发展加速,城市边缘区土地被大量征用，而城市根本没有时间吸收、消化原有的村落。其次，城市外来人口的剧增，促进了城中村廉价出租屋市场的繁荣。村民为了实现自身利益最大化，想方设法最大限度地提高土地开发强度，密集搭建违章建筑，形成了今天城中村的外在建筑形态。第三，在市场经济条件下，经济效益往往是城市建设投资主体追求的唯一目标。由于城中村拆迁量过大，政府和投资商往往有意避开了居住密度大、拆迁安置费用相对较高的城中村居民点，而选择拆迁难度较小的空地，这客观造成了城中村问题越积越深。

2.2城中村的社会功能

（1）低收入者栖息地

城市的快速发展提高了城市的拉力，城市的建设也需要大量外来务工人员，因此大量农民工和非正式合同的外来务工人员进入城市生活，目前我国各个城市普遍存在低端商品房与保障性住房均供应不足的问题，因此城中村的存在满足了这些群体的需要，不同程度上完善了社会的功能。

（2）高校学生聚居地

由于近几年高校的扩张，有些城中村在空间上与高校或相邻或接近，部分学生租用占了城中村收入的一部分，这些学生一部分是刚毕业的大学生，由于经济收入较低，往往选择价格较低廉的城中村出租房屋，还有一部分是准备考研和假期勤工俭学的学生，这些学生往往本身家庭条件较差，城中村出租房可以满足这些年轻学生的需要。

2.3城中村改造产生的社会问题

目前，城中村的存在严重影响了城市形象和城市的健康良性发展，已经成为了各大城市重要的民生工程，但是改造过程普遍出现单一化改造的趋势，只注重建筑形态的改造，未能充分研究考虑城中村所承载的城市功能。一方面目前城中村得承载着大量低收入者的提供出租房屋的功能，这种情况下一味简单拆除城中村现有房屋进行改造，若处理不当必然造成社会不稳定因素的增加。另一方面，城中村的全面改造也容易造成城市多样化空间形态和兼容并蓄的文化的破坏，使城市活力受损。

2.4人居环境理论视角下的城中村改造

人居环境理论认为，不能将复杂的系统问题一味的简单化，对复杂的城市问题不作深入的解析,做机械的、简单化的处理，反而会导致忽视人的生活复杂性等新问题。城中村作为人居环境复杂系统具有社会多面性，一方面，二元社会管理制度的延续会进一步深化诸多社会问题，因此急需改造；另一方面，城中村在相当一段时期内承担了尚无法替代的社会功能，比如提供低廉出租房屋等。因此城中村在改造原有人居环境的同时，应延续或优化其原有社会良的特点，避免

因改造及规划模式的单一带来规模化的社会排斥。以城市可持续发展为指向的城中村改造，有必要对现行城中村改造模式进行公共政策的补充、调整，改变现行单纯的“拆迁重建”的简单的改造方式，必要时可以把城中村改造与公租房建设结合起来，既保证村民利益，又充分考虑社会弱势群体的需要，以创造更具社

会适应性、更符合现实需要城中村改造形式。

三、对策和建议

1、解放思想，转变观念，增强“城中村”群众参与新农村建设的积极性。

（1）社会主义新农村规划的方法与传统城市规划方法最主要的区别就是尊重农村的土地，要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，坚持从当地实际出发，尊重农民意愿，做好规划工作，稳步推进新农村建设。

（2）要通过农民的辛勤努力和国家的适当支持来改善农村的生产生活条件和整体面貌，积极宣传中央关于建设社会主义新农村的有关文件精神，教育引导农民要面对现实，立足长远在社会主义新农村建设上出谋献策。切实做好搬迁农民的安置工作，作为政府层面，应当坚持“大处着眼、小处着手”的原则，走土地集约化利用，改造农民居住环境，建住宅小区，实现每户一套住房一套商铺。使农民走有住房，有产业的道路。为实现这个目标，我们要反复做群众的思想动员工作，只有群众的思想通了，观念转变了，他们就会积极投身于新农村建设，我们既定的目标才能实现。

2、加强组织领导，确保“城中村”改造顺利实施

（1）加强领导，坚持政府主导。“城中村”改造是一项庞大的政府主导的社会工程，镇政府要成立城中村改造领导小组，抓好面上的指导工作，重点做好规划设计，政策制定，利益协调和必要的资金平衡工作，尤其要建立一支既会运作，又懂工程建设的专业队伍，加强人员力量和专业人才配备，加强面对面群众工

作，讲清目的意义，讲明任务要求，讲透政策利益，争取群众最广泛的理解、认可和支持，使城中村改造得以快速推进。

（2）加强调研，不断完善政策。改造城中村，关系到群众切身利益的再分配、再调整，能否制定一套符合实际，群众实惠、公平合理的政策，是城中村改造建设工作成败的关键，对拆迁安置，优惠政策等要进一步研究落实，对房屋拆迁补偿，搬家补助，安置的资格和标准，临时建筑的处理等实际问题，要提出具体的意见和可操作的规定，在制订过程中，要遵循法规依据，尊重群众意愿，符合实际情况，努力让绝大多数群众所接受保证城中村改造建设的平稳推进。

（3）切实加强农村基层组织建设，发挥基层党组织在新农村建设中的战斗堡垒作用。各级政府要重视和充实新农村建设的村级领导组织，管好农村“两委”、选好农民致富带头人，加大工作指导和政策支持力度。新农村是农民自己的家园，农民期盼什么，需要什么，他们最有发言权，因此，新农村建设必须尊重农民意愿，不能搞形式主义。要充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，建立“党委统一领导、党政齐抓共管、部门积极配合、村干部群众主动参与”的领导机制，精心组织，周密部署，分类指导，逐步推进，真正把新农村建设抓出成效。

（4）加强宣传，做好舆论引导。城中村改造，是一项综合性非常强的系统工程，涉及方方面面，对于村民无疑是一场转变思想观念和生活方式的革命，有没有一套正确有效的手段，能不能把群众宣传引导好，是顺利推进的关键。通过多渠道，多角度搞好宣传动员工作，将政策转化为广大群众的自觉行动，集中各方面力量融入到整治工作中来，切实为群众把好事办好。

四、结语

从以上的分析中可以看出,解决好城中村改造问题是关系民生的重大问题,也是我们能否建设美好人居社会的关键环节。城中村的形成和存在有复杂的社会、经济和历史原因，对为数众多的城中村群体改造不能一味追求土地经济效益，应该正视其社会效应，否则，最终必定导致城市人居环境系统的整体不经济。

参考文献

1新华网.城中村改造需要2000亿廉价出租屋将变得高级[EB/OL].2007-01-24.

2兰州市规划局.兰州市雁滩“城中村”问题专题研究[EB/OL].

3赵燕菁.就业增长与空间政策[J].城市发展研究，2006，（2）.

城中村改造存在的问题范文篇7

关键词:城中村改造;社会冲突;解决方案

一、城中村概念综述

城中村是指在城市高速发展的进程中，落后于时展步伐、远离现代城市管理之外、生活质量水平低下的居民区。［1］“城中村”的出现及发展具有其特殊性。“城中村”出现的原因也是多方面的:从城市化发展来说。在过去改革开放的30多年中，我国的城市数目从1978年的320个发展到的662个。城市建成区面积由3．6万平方公里扩张到9万多平方公里。城市化的快速发展就必然要通过征收农村耕地以获得其扩展的空间。而当地失去耕地的农民却仍然留在原居住地并拥有自己的宅基地，所谓的“城市包围农村”的运动便发生了，城市里镶嵌农村，逐渐形成了“城中村”。从制度角度来说，是我国城乡、土地二元管理结构、体制所造成的，这也是深层次的产生原因。“城中村”内成为了城市与农村“二元所有制结构”同时存在、并行发挥作用的“边缘社区”特征，因此既不同于传统农村又无法融入现代城市生活的“城中村”必然应运而生。综上，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。这种结构下村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，然后村民通过自发建造房屋出租给外来人口以获取租金收益最大化。由于土地和房屋租金收益最大化的诱惑便导致了“城中村”现象的进一步加剧。

二、西安城中村改造过程中出现的主要问题及原因

(一)拆迁过程中的村民抗议引发

在城中村改造过程中利益的博弈主要来自于三个方面:政府、开发商、和村民。在城中村改造过程中政府与开发商都是其推动因素，也存在着更加紧密的利益关联。而村民显然成为这一过程中的阻力因素，因为城中村改造直接切断了大部分村民的主要收入来源(租金收益)但政府又不能在后续保障中为村民提供就业、经营等其他收入保障。这种种对未来不确定的担忧以及改造过程中的不公正行为都将引起消极的对抗心理，由此引发一系列的利益冲突与社会矛盾的出现。

(二)拆迁过程中的开发商与黑恶势力联合强拆

开发商与黑恶势力的联合以暴力、恐吓、甚至是制造流血事件在城中村改造中屡见不鲜。我们可以看到这背后既折射着开发商拿地的巨大利益驱动、黑社会对法治民主生活的践踏，更隐藏着政府为追求GDP的土地经济，官员希望通过改造过程而提升政绩以默许开发商与恶势力的暴力行为，而村民只能成为弱势的一方艰难争取自己的权益。

(三)拆迁中的政府“寻租”行为及基层干部“分肥”现象

“寻租”行为发生的主客体为政府主管部门及其官员与开发商之间的利益输送，包括开放商对市政项目的资金支持，对主管官员的行贿受贿、政治献金等行为以换取政府政策有利于开放商的拿地行为;而较低层次的“寻租”行为发生主客体则是基层拆迁工作人员与大多普通村民，被拆迁户通过红包、送礼的行为以换取拆迁工作人员在房屋评估、补偿标准划定等具体操作行为上有利于自己。而这些“寻租”现象往往造成的后果是政府在城中村改造中的权威与公信力大大下降，村民对于公平、公正度表现出强烈质疑。

(四)“后拆迁时代”所引发的部分社会问题

“拆迁暴富魔咒”的出现，［3］多数村民一夜暴富、财富急剧增长、生活方式改变的同时其家庭生活及生存状况也出现了新的危机。在经历城中村改造的居民中，许多人尤其是年轻人的消费心理发生了巨大变化，攀比、挥霍现象比比皆是，再加上等的兴起，短短几年就可能重新回到甚至比以前更差的生活状态。如何解决“后拆迁时代”村民引导就业、社会保障、生活发展就成为政府公共服务的一项重要课题。

三、如何更好的进行城中村改造工作的思考城中村改造项目合法、合理、科学、民主的推进，我们需要从以下几方面入手:

(一)加强沟通机制，切实尊重村民的权益保障

《西安市城中村改造管理办法》规定，“城中村改造方案须经村民(或户代表)大会通过形式决议后，由区城中村改造主管机构初审，市城中村改造管理机构审查同意后，报市人民政府审批”。［6］当前村民群体与开发商、政府的社会地位不平等性、对话机制不公正性是引发新一轮拆迁中矛盾出现的关键因素。因此，作为城中村改造主导因素的政府部门势必应当构建新的对话机制，以平等姿态与村民协商一致，拓宽沟通渠道，提高工作中的服务意识，切实尊重村民群体的合法权益。

(二)加快立法进程，明确城中村改造的规范、标准

鉴于目前我国还没有专门针对城中村集体规划改造的法律出台，也没有适用城中村房屋拆迁评估的相关法律依据，因此，国家制定统一的城中村改造法规是必要的。［7］目前改造工程进入一个瓶颈时期，更亟待一部真正意义上的“城中村改造”相关法律的出台，通过法律对政府改造过程中行为的规范化、透明化、法制化，实现标准统一、补偿合理、程序规范以赢得村民对政策的支持。

(三)完善政府职能，体现改造中的政府责任—政府主导

在城中村改造过程中政府应当做到以下几点:1、在城中村改造项目的各个环节将具体信息及时、准确的向村民透明、公开，充分保障村民的知情权;2、成立专门的一村一点式城中村改造工作领导小组，及时有效掌握信息、协调各方，具有针对性且简化程序、提高效率。3、必须充分尊重市场价值规律、对城中村改造补偿金额评估上公平、公正的同时保障开发商的利润空间，以避免开发商雇佣黑恶势力强拆的出现，避免干群关系紧张。［8］

(四)完善社会保障，妥善统筹“后拆迁时代”村民及租户的生存、生活问题

“城中村”村民利用区位地理优势而对拥有的土地、房屋实现收益的最大化，利用新的“房租经济”模式而迅速蜕变为新的“食利阶层”。［9］面对“后拆迁时代”问题，应该做到以下几点:1、建立健全城市一体化社会保障机制，真正将改造后的村民纳入到社保体制中去，实现生活基本保障解除其后顾之忧;2、积极鼓励引导村民创业就业，开展各种免费技能培训项目，创造更多村民就业岗位，实现其可持续发展。3、加强城市廉租房建设，保障城市外来人口的居住生活要求、降低其生存成本、加强其社会服务管理［10］。综上，必须在总结经验教训的基础上更加强调政策执行的贯彻度，重新定位政府所扮演的角色职能、更加广泛的听取和吸收村民意见愿景、推进我们的城中村改造相关法治进程、妥善处理各方利益。

作者：王耀南单位:延安大学公管学院

参考文献:

［1］名册解释:城中村［EB/OL］，搜狐教育2010．

［2］沈莹，李志民．城中村外来人口类型及居住问题调查研究［J］．唐都学刊，2010．(03)

［3］赵海均．拆迁时代的三大悲剧［EB/OL］中华网，2013．

［4］张秀琴．谁来过问城中村中农民工的居住权［J］．城市化与社会发展，2010．(06)

［5］邓小兵，吴志强．城中村土地经济问题思考［J］．城乡建设，2004(12)

城中村改造存在的问题范文篇8

关键词：城中村；改造；广州；发展策略；政策研究

Abstract:BasedonthebackgroundanalyzeofIn-cityvillagerenovationinZhujiangDelta,anddiscusstheemphases,difficulties,modeandrouteinGuangzhouIn-cityvillagerenovation.OnexampleofTangxi-In-cityvillage,analyzethesocietyandeconomydevelopment,prospecttherenovationwhichitbringsforwardtheassumptionandconception.

Keywords:in-cityvillage；renovation；Guang-

zhou；developmentalstrategy;politicinvestigate

中图分类号：TU984.17

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2008）09-0114-04

1概念理解

“城中村”已经演化为“为城市流动人口提供廉租房的低收入社区”，是有序的、自组织的“类单位制”的社会经济运行系统，城中村不同于“贫民窟”。

2改造遇到的问题与难点

2.1形成原因

①“城中村”保留了以家庭为单位、以宅基地为基础的居住用地，失去了耕地的村民利用耕地补偿金建造的高密度的、用于出租的“牵手楼”，适应了大量流动人口进城后对低租金住房的需求，同时亦增加了村民的经济收入。政府“绕开村落”的空间拓展思路，使这里被城市建成区所包围，呈“镶嵌状”散布在城市新建职能分区内(甚至在城市CBD周边地区)的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流动人口的居住地和工作地相重合。譬如天河区新CBD核心地带“岗顶―天河城―中信广场”周边的石牌、林和、冼村等4个“城中村”聚居了10余万流动人口。

②“城中村”是“有根的”，具有“空间固着性”。它是一个以血缘、亲缘、宗缘、地缘、民间信仰、乡规民约等深层社会关系网络构架的村落乡土社会生活共同体，具有血脉传承和对村落旧址的历史归属感。

③“城中村”已形成了适应市场需求的、有效运作的“类单位制”的社会经济系统。以村委会为管理层的村集体经济实行“类国有企业的单位制式”的块状管理，全面负责社区生活，其管理是有序的。从广州市“城中村”运作来看，政府并未从资金上对“城中村”的公共服务做出补贴。

④“城中村”这种居住模式将是长期的。目前我国大城市流动人口聚居模式有三种：一是以地缘、业缘为纽带的聚居。二是外来人口以集体户的形式，在企业集体居住，形成当地人口与外来人口分开居住的“二元社区”，多分布于劳动密集型企业集中地；三是快速城市化地区的“城中村”，珠江三角洲大中城市最为明显。实质上中国进城的“农民流动人口”处于“无限供给状态”。

2.2政府改造遇到问题

①要在“城中村”土地补偿和村民安置方面支付巨额经济成本和社会成本。②在信息沟通方面，存在着“信息不对称”，政府、村委会、村民二者的切实交流成为关键。③在产权方面，“城中村”房屋产权既清晰，又不清晰，原则的清晰和数据的模糊并存，需要摸清家底。④在资金来源方面，应放弃“补偿”这种运作模式。⑤从利益入手：改造城中村给什么人带来利益？什么人会有损失？哪一部分人的利益重要？⑥“城中村”成为“问题村”，即在土地利用、建设景观、规划管理、社区文化等方面表现出强烈的城乡差异及矛盾，影响城市的建设质量和发展秩序。物质空间杂乱无序、成为城市社会的藏污纳垢之地、地下非法经济屡禁不止、出租屋和流动人口难于管理，使其成为“社会―经济塌陷带”。

3广州市“城中村”改造模式的再思考

3.1改造思路分析

“城中村”的演变和形成历史各不相同，非常复杂和多样化，各地也出现了不同的改造思路和模式与之相适应。归纳来看，主要有：

①通过“拆迁―补偿―重新安置”的途径，从分散、混杂、设施不足、居住环境差的传统农村聚落，转变为有序、设施完善、环境宜人的现代化人居环境；（张建明(1998)、敬东(1999)等专家提出）

②自上而下的“撤村改制”模式，即用城市管理体制取代农村管理体制，期望通过“城中村”集体经济的社区型股份合作制调和“城中村”的城乡二元结构，建立城乡统一规划管理体制，改善人居环境，促进城乡协调发展。（房庆方(1999)和郑静(2002)等专家提出）

这些改造的观点和模式被城市政府广泛地接受，开展了如“社会主义新农村建设”、“村改居”等实践工作，取得了一定效果，但从各大城市的城中村改造进程来看，大多数的城中村改造停留在策划、规划等初级阶段，即使是“试点”的工作推进也十分艰难。

3.2珠三角“城中村”改造实践分析

①广州市：改造策略：按照“先行试点、积极稳妥”的原则。

第一步是转制。选择位于中心城区的7个自然村作为改造试点，采取“一村一策”的办法，取得经验后，逐步在全市范围内开展。分两步走：第一步：把城市建成区内的城中村农民转为居民，把村委会转成居委会，同时把原来属于农民所有的集体土地转为国有土地，把原来由村委会管理的集体经济转为由集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司，把城中村纳入城市一体化管理，并逐步把市政、环卫、供电、供水、供气以及治安等纳入城市管理范畴，施行统一管理。第二步是有步骤地推进城中村物质环境的改造。结合各村的实际情况和周边城市建设编制旧村改造规划，改造主要形式是新的农民公寓建设和旧村改造相互结合。以村集体为主导，“三个一点”落实资金。以村集体和村民个人出资为主，市、区两级财政视情况，对编制规划设计方案及建设事业公共设施、基础设施给予适当支持。市政府在资金问题上不允许房地产开发商插手。

②珠海：市场运作为主导政府给政策的策略，珠海市在城中村改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，引入竞争机制吸引房地产商投资旧村改造。通过政策借力改造城中村，是珠海开展城中村改造的重要举措和成功经验。这种探索和实践也为进一步推动公共设施与服务市场化改革提供了借鉴，是经营城市的一种有益探索。

③深圳：深圳市从1997年开始尝试改造城中村，按每镇一村的办法试点，“以政府为主导、规划全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的经验与特点。规划中以土地系统控制为核心，以合理引导乡村工业相对集中发展，村民住宅联建统建为基点，逐步摸索出一条“经济、建设、环境协调发展”的农村城市化之路。

3.3“原位改造低收入廉租住房社区”的改造思路

广州市“城中村”改造所坚持的“两个原则”和“四项转制”是正确的，不要异地新建农民公寓，应实行“原位改造”，尤其对位于中心城区的“城中村”，应通过改变其物质空间模式，最终构建保证“城中村”村民及集体物业收益来源的空间系统，其关键是继续让其发挥为低收入流动人口提供住房的功能。

“城中村”的“原位改造”在保持其出租屋经济和集体物业获利空间的基础上着手物质空间改造，遇到的难题集中在信息沟通、产权界定和资金来源等方面。在信息沟通方面，存在着“信息不对称”，村委会和村民掌握着详细的基础数据，而相关规划及法律规章制度的绝大部分则掌握在政府手里（如图2）。这种不对称造成政府和村民互不信任，难以磋商。政府、村委会、村民两者的切实交流成为关键。在产权方面，“城中村”房屋产权既清晰，又不清晰，原则的清晰和数据的模糊并存，需要摸清家底。在资金来源方面，应放弃“补偿”这种运作模式，因为原位改造仅仅是物质空间的调整，不改变其出租屋和集体物业经济，政府只是担当管理者的角色，既不谋其区位，也不谋其利益，因而“补偿”是不必要的。

4广州城中村实例研究――以棠涌村改造社会经济发展策略和政策研究为例

4.1社会经济发展对策

①分析和评估村集体物业的发展变化情况，提出新背景下农村集体经济今后发展的动力来源和发展方向问题，并提出村经济发展转型和提升村集体公司经营能力的具体建议；②评估现有村委及集体公司的职能，以及与市区两级政府在基础设施、社会服务设施和保障体系的投资分配情况，以保障村民收益不降低为基点制定合理的补偿安置标准（包括人均合理占地指标、需确权用地量、货币及实物补偿比例、安置面积等）；③对未来村级公共服务设施和基础设施建设，教育、治安、民政、卫生、社会保障等方面的公共支出进行核算，提出集体经济发展和社区建设与城市发展的衔接建议。

4.2配套政策设计

①在现状调研、村民意向、政策条件和经验参考基础上，研究提出适合当地实际的可行的改造模式；②针对会涉及到的周转安置用地、白云新城核心区内的集体留用地、原住民生活用地、集体建设用地、历史用地以及违法用地等不同类型用地提出具体的调整和处理措施，包括开发措施以及相应政策（如土地置换）等；③研究城中村原住民在改造后的就业和社会保障问题，制定相应的就业扶持办法以及就如何将原住民纳入城市同一的社会福利保障体系方面的内容提出可操作性的方案。

4.3主要社会问题的解决

①就业问题：广州失业率统计指标新增加的2%中，“城中村”的“村改居”居民占了很大的比重。其主要原因是：“城中村”居民长期游离于城市的就业体系之外、集体经济分红和个人出租屋收入可观、35岁以上的居民缺乏文化教育和劳动技能、20多岁的年轻人存在着“眼高手低”的心理障碍等。

解决方法：针对上述情况，在改制中全面推行劳动预备制度，各区劳动就业培训机构为“城中村”居民开设了专门培训。政府还充分利用市、区、街道、社区居委会4级劳动就业服务网络，为“农转非”居民提供推荐就业服务。“城中村”居民可以和城市居民一样，享受政府的“一三一”服务，即“一次就业培训，三次工作介绍，一次推荐就业”。改制使“城中村”居民就业纳入社会再就业工程，为“城中村”居民改变以前的靠集体分红和出租房屋的谋生方式提供了机遇。实现谋生方式的职业化，是“城中村”居民从农村居民转型为现代意义的城市居民的最重要的标志。

②社会保障问题：由于各村的经济发展水平差异较大，大多数村仍然沿用原来农村体制下的保障供应制度。目前实现全体“村改居”居民集体购买社会养老保险的只有海珠区的联星村和白云区的三元里村等少数村。“城中村”公共设施的发展也相对落后，公共设施配套水平与城市规划的标准还存在较大差距。村民由于长期依赖于集体分红和出租屋收入，在社区转型期存在着患得患失的心理，不信任政府政策。

解决方法：在过渡时期，引导、鼓励农民参加商业医疗保险，以降低村的医疗保障风险，减轻村集体经济负担，以利于加强医疗支出监管和减少医药资源浪费。其医疗保险费用来源，参照合作医疗的做法，实行集体、个人各出一点的办法。

③环境生态问题：主要表现在：景观和居住环境日益恶化；环境监督和管理工作滞后；河涌整治还任重道远；海珠区万亩果树林的保护措施还需加强；“城中村”采石场整治和复垦工作还面临着很多困难；公益林和绿化隔离带的建设和维护不到位。

4.4转制后的集体经济组织发展

改制前的集体经济体制存在着限制资产的流动和优化组合的问题。“股份合作制”实行“一人一票”，村民股东一般没有决策权，股份可以继承，但不能转让、退股和抵债。这种产权的占有和收益具有集体的“封闭性”它不允许以外部资金的注入来改变产权结构和分享收益。这种单位利益的排他性和对内部福利的追求，增强了内部的凝聚力，却限制了资源的流动和增加了公共物品管理的成本。

2002年出台的改制政策规定，农村集体经济组织转制为股份制企业(公司)。撤销“城中村”村委会的同时，改变原村集体经济组织政企不分的状态，将其转制成为由集体法人股东或个人股东持股的股份制企业(公司)。从整体意义上看，“城中村”企业作为维系村民的社区成员身份的纽带功能不会改变，但是在局部意义上，经股东大会同意后，可以通过成立风险性的投资公司，按照现代企业的模式进行投资和经营，从而维护了社区资产和消除“封闭性”之间的平衡。

4.5改造方式

①物质空间改造方式

“新建农民公寓”与“旧村改造”相结合，改造根据农民公寓建设进展情况安置村民后再逐步实施。

“新建农民公寓”，安置本村搬迁村民，为旧村改造创造条件，此用地为该村原有自留用地。而“旧村改造”，基础设施建设和自来水供应问题，以及清理村内两旁的违章建筑，各类飘蓬、招牌广告、整治防盗网，清理“六乱”现象及屋顶阳台杂物，外墙整治穿衣带帽，逐步增加绿化、路灯和消防设施的设置，安排市政排污设施的建设。

所产生问题：“异地新建农民公寓”看似为村民提供了漂亮舒适的住宅，但村民失去了原来村落区位所具有的巨大经济价值――出租屋、集体物业以及触手可及的谋生机会。况且富裕的“城中村”村民已有足够资金购买自己所中意的商品房，新建农民公寓对其并没有吸引力。“城中村”，应通过改变其物质空间模式，最终构建保证“城中村”村民及集体物业收益来源的空间系统，其关键是继续让其发挥为低收入流动人口提供住房的功能。

②对社会形态的改造

改造两部分人：村民――不仅是身份转变，仓促的改造进一步边缘化。低收入人群――廉价出租屋。

三个问题：就业问题（一次就业培训、三次工作介绍、一次推荐就业），社会保障问题（养老保险医疗保险）、环境生态问题（公共服务――环卫、治安、市政维护）。只有这样才能打破现有的地缘、血缘结构，最终在文化上、行为方式上、价值观念上将村民塑造成为真正的城市居民，实现社会形态和村落经济经营形态的变革。文化推进――把“城中村”人的思想和行为融入城市文明。

③中心村规划：a.在规划村生活范围内征地建设村民新村。b.村民新村的筹资方式基本上按照1∶1∶1的原则，由银行贷款、村委会出资和村民户集资3部分组成。c.拆除旧村的旧房由村委会按建筑成本价购回。被拆除的旧村用地在修建性详细规划尚未完成时，由村委会作为经济发展用地使用。d.村申请的政策优惠有，按村的申请批准征用建设村民新村的用地；由区政府负责完善市政基础设施接入；免除市政配套费和有关税费。e.新建村民新村的建筑容积率控制在2.0以内，要求安置村民依据的异地安置调节比为1∶1。建设村民新村的开发方式：主要由村委会组织实施，在适当的时候，要求允许村以土地入股，引进开发商资金。

5结论与展望

广州城中村改造还在如火如荼地进行，离2010年158个改造完毕的目标还有很大的差距，广州市实施“中调”战略。要结合珠江新城、白云新城等新区建设、河涌整治等来进行城中村改造。而新社区及广州新城建设的推进，也为“中调”留下了更多开发空间。

参考文献：

[1]李钊.“城中村”改选途径的思考[J].安徽建筑，2001，(3).

[2]白涛.珠江三角洲城中村问题探析[J].广东社会科学，2004，(3):1232127.

[3]郑静.论广州城中村的形成、演变与整治对策[J].规划与观察，2002，(1):15222.

城中村改造存在的问题范文篇9

关键词：城中村改造；渭南市；可持续发展

中图分类号：F299.2文献标识码：A文章编号：1673-8500（2013）02-0044-01

一、研究背景

通过对城中村的改造研究中发现新困难新问题，比如城市在开发过程中过于迁就土地所有制和行政隶属，致使延误了最佳改造时机，而随着城市发展城中村的区位价值日益加大，导致改造开发成本过高。大多城中村区域位于城市景观控制带，对容积率的严格控制使得局限于该区域的改造开发活动无利可图搁置了改造时机。局部开发收益与成本形成逆差，导致城市建设无法顺利进行等。“城中村”的改造必定是一个艰难的产权重新界定和社会关系网络重组的过程，必须创造一种使各方共赢的合约安排才能顺利进行。而这些仍需要进行深入研究和探索，坚持找出更加合适的可持续发展的方案。

二、渭南市城中村现状及存在问题

渭南是具有丰富历史文化和资源的城市，随着城市的不断发展扩张加之外来人口的聚集膨胀，渭南市建成区由1980年13平方千米、19.5万人口到2007年已发展到38平方千米、36.8万人口。目前渭南市中心城区规划区域内有临渭区等6个街道办事处、26个城中村、144个村民小组、共计14534户约50339人，其宅基地占地约6859亩，公共占地约3372亩，房屋建筑面积约360万平方米。其中例如城中村五里铺作为城市重要功能片区，自身已形成一个比较成熟的小经济体系，可以满足当地居民的基本生活需求，但是这些街区以村中居民宅基地建起的私房建筑为主，其中临街建筑一层大多改建成门面房，从事商业活动。当地居民大多以家族形式居住在村中，生活条件十分落后，已经完全跟不上村子周围城市发展的脚步。生活环境、商业形式、基础教育等方面出现了诸多连锁不良反应，这是城中村在急速发展的城市现状中的典型。

通过对渭南市城中村的调查研究可以发现几个问题，首先由于城乡分离的户籍管理制度，导致土地管理制度城乡差异较大，无规划高密度建筑的城中村区域难以融入城市之中，使得该区域城市化进程滞缓；其次，由于行政管理的不统一，城中村村民住房面积过大，区域变化过快带来的文化适应问题是该类社区城市综合治理的重点。从城市发展统一规划、城中村区域规划和出台的相关政策等角度提出相应对策，同时在改造过程中要注意因地适宜，不能过于强硬，要提出可持续发展的适宜政策，规范集体土地的出让、出租和建设。在流动人口方面，由于城中村是外来流动人口的聚集地，对城中村的改造除了要妥善安置村民，如何解决外来人口对廉租房需求等问题也是重中之重。在进行整合和改造的同时，既要控制人口数量，还要限制开发建设规模，从政策、经济等各方面多管齐下，由改造单位主要负责，组成包括社会学家、经济学家、工程师、规划师等专业人员的团队联合进行操作，完善针对外来流动人口的住房租赁市场和安置问题。由于宅基地制度的存在导致了城中村管理混乱，城中村区域的土地未能及时收回国有。从文化角度对城中村进行研究，发现城中村的城市化不仅是单纯的物质形态的转化，而是从社会、经济、文化、景观等多方面的转化。城中村区域的村民将要面对本土文化与外来文化的冲突到融合及从农业文化到现代都市文化的转变。在城中村改造问题上，当地政府应该积极配合积极引导，改进市场机制、加大公众参与力度，加强对本土传统文化的保护，加大城乡结合部的整体规划建设等策略，争取做到区域规划、产权清晰、法制健全，走可持续发展的生态城市化道路。

三、结论及思考

通过对渭南市传统街区城中村的调查研究，分析了城中村改造中出现的问题和矛盾，认为城中村问题的核心是如何满足外来流动人口对城市廉租房的需求问题和城中村本地村民的营生安置问题。针对这两个问题提出构建政府、村民和开发商之间的利益均衡机制来改造其物质生存环境，提供各类教育补偿以及政策福利，改善村委会和村民的多样化现状，提出绿色环保可持续发展的城中村改造理念，充分利用现有的自然优势，采用生态方式因地制宜地进行改造，为城市宜居、发展绿色生态城市建立总体战略规划。借鉴近年来对各大城市的改造经验，对于像渭南市这类向大城市快速迈进的二线城市，城中村的改造应趁还未有大规模整合之前，及早规划，提早防控，降低改造成本的同时完善各类保障制度，妥善安置村民，开展阳光拆迁，加强大众参与，转变村民被动改造的情绪，从而达到顺利和谐改造城中村的目标。另外通过对城中村改造的功能引导，使改造方案符合未来城市发展规划的要求，与周边区域发展相协调，避免条形商业区域形式出现，激发城市活力，提高土地价值和使用效益。

从生态环保、人居环境可持续发展的高度来审视，如何防止新的城中村产生也将是城中村问题研究的一个重要课题，城市在不断发展，二线城市要抓住机会，慎重对待城中村问题，防止新村产生。彻底解决城中村问题将是一个漫长又繁杂的历史过程，居住环境的可持续发展可以说是个久远并能不断创新的课题。

参考文献：

[1]田莉.“都市里的乡村”现象评析――兼论乡村――城市转型期的矛盾与协调发展[J].城市问题.1998，（06）：43-46.

[2]吴晓.城市中的“农村社区”――流动人口聚居区的现状与整合研究[J].城市规划.2001，（12）：24-28.

城中村改造存在的问题范文篇10

一、“城中村”治理现有模式及弊端分析

以“城中村”治理的内容为标准，可以将现有“城中村”的治理模式分为城市化的治理模式和村落化的治理模式。我们有必要分析现有模式及存在的弊端。

“城中村”的城市化治理模式，其特点在于，以政府为主导力量，村落以及社会力量参与，通过外在的强制力将“城中村”改造成为城市组成部分的模式。该“城中村”治理模式，本质上是城市化与现代化的延续，通过外在的强制力，实现城市化对“城中村”的覆盖，最终的结果是将“城中村”原有的乡村村民村落变成城市居民生活的城市社区。而又有两种不同的具体实现方式。一种方式是通过对于原有“城中村”居民房产的置换或征收，对“城中村”地区进行大规模的拆迁改造，其与二十世纪九十年代我国实现城市化的主要手段并无不同。这样的“拆迁改造”模式具有见效快的特点，可以在短时间大面积解决“城中村”问题。另一种方式是依托中心城市化进程累积的资金以及技术，对原有的“城中村”区域进行城市标准的基础设施改造和城市服务的延伸。该手段主要围绕解决“城中村”地区基础设施配套差、欠缺发展规划以及与城市交流欠缺等问题。通过交通、医疗、文化、教育等基础配套设施建设和城市服务的扩张，将“城中村”改造为城市社区，进而实现城市化对“城中村”的覆盖。这样的“基础设施建设”模式，见效相对缓慢，但可以保留原有“城中村”的居民结构，照顾居民的生活模式，避免由于大规模拆迁带来的矛盾与冲突。可以说，政府主导下城市化的治理模式，是目前比较普遍的“城中村”改造模式。

其次是村落化的治理模式。可以说它是城市化与中国村民社会相遭遇后的一种妥协。“城中村”的村落化治理模式以维护原有村民集体结构和生活模式为中心，着力对“城中村”中的“脏、乱、差”以及“黄、赌、毒”问题进行解决，提供村民集体以资金、技术和服务，改善原有“城中村”中服务设施匮乏、基础设施落后的条件，同时在组织结构上，保留原有的村民组织结构，以村民集体企业或者村民村落的形式继续存在。在村落化的治理模式中，起到主导作用的主体是村落和社会组织，政府并非是治理的主导方。政府作为主体一方，在该类型的治理模式中参与的程度没有城市化模式那么具有规模性。虽然客观上仍需要政府在一定范围内的参与和介入，但政府参与的程度是有限的，角色也是被动的。在改造的过程中，事实上依托村落自身的力量与社会力量进行，更多地尊重村落和村民的意志。在改造内容上也尽可能对村落原貌进行保留。因而，村落化的治理模式是对原有乡村村落的最大程度保留，最终改造的目标是乡村村落的现代化，而非城市化。在部分具有历史文化价值或有明显宗族聚落聚居的“城中村”治理中，多以村落化的治理模式进行，政府一般对这样的“城中村”改造持放任的态度，起引导的作用居多。

我们有必要分析“城中村”治理现有模式的症结及弊端。可以说，政府不同参与程度下的城市化治理模式和村落化治理模式，虽然在表现等方面有着不同，但在实践中有着共同的症结――即政府行政意志的恣意贯彻，其隐患在于：第一，忽视治理规划科学性。城市建筑的建设与规划本身具有高度的科学色彩与成分，在“城中村”问题的解决上更是如此。“城中村”中的不少建筑是在原有建筑基础上的加建和扩建，不仅性质上属于违章建筑，同时在结构和安全性上也不能保障。建筑物之间的采光、通风条件不佳，分布也不合理。“城中村”的道路普遍狭窄，道路的排水以及周边的消防设施也不尽人意。整个“城中村”的建筑物建设和公共设施缺乏统一科学的规划，使得“城中村”的生活条件不但不能很好地满足居民的生活需要，甚至不能基本保障居民的生活安全。以科学的规划和安全标准来进行建筑物的整改和道路修整、建设等是政府应当重视的。第二，忽视利益群体合法利益保护。传统意义上的“城中村”是村民聚落的形式，其生活成员以原有村庄内的农民为主。但在城市化不断的进程中，“城中村”内单一的组成结构发生了转变。由于“城中村”独特的性质，使得“城中村”的居住生活成本远低于城市的其他地区。“低成本”的集聚效应发挥，使得大量的城市外来务工人员，城市白领、蓝领工人也成为了“城中村”的居民。这样的多社会阶层成员混居的现象，一方面加剧了“城中村”自身的负面问题，同时也使得“城中村”变成了多种利益诉求聚集的场所。这样的复杂居民构成现象在东部发达城市地区表现的尤为明显。第三，忽视对违法行为处理。“城中村”往往是犯罪行为的滋生地。“低成本”的集聚效应使得“城中村”的居民组成多样，既可能有农村人口，也会有外来人口，甚至还有城市的白领以及蓝领。复杂的人口构成使得“城中村”成为了“犯罪”的温床。“黄、赌、毒”、打架斗殴、盗窃抢劫等犯罪行为在“城中村”中屡见不鲜。

二、“城中村”依法治理模式的思考

“城中村”的治理模式应当进行转变，其转变的核心就是实现对存在于现有两种模式中行政恣意的限制，也就是用法治的手段来实现对“城中村”的治理，即“城中村”问题的第三种治理模式――法治化治理模式。

当然，这涉及如何理解法治。就中国的法治概念，我们认为内涵包含三个层次：第一，国家层面。法治首先是一种治国的方略。[1]1997年“依法治国”作为《宪法》第十三修正案，正式被写入了我国宪法。2014年党的十八届四中全会首次以党的全会的形式专题讨论了全面推进依法治国具体方案，并出台了《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》，并再一次强调依法治国是党领导人民治理国家的基本方略，依法执政是党治国理政的基本方式。这说明，社会主义法治首先是以国家治国方略的形式存在的，具有统帅性的作用，是法的工具性价值的体现。第二，社会层面。法治表达是一种社会秩序与社会状态。社会在完备的社会主义法律体系指引下，政府依法行政，公民自觉守法，社会自觉形成守法、遵法的意识，社会秩序在法律法规的规制、调整下达到稳定、和谐、有序的社会治理状态。第三，公民个人层面。人的尊严与自由是法治的核心价值，[2]所以法治概念的核心内涵也应当包括对于公民基本权利的保护。在一个法治国家中，公民的基本权利将得到很好的尊重与维护。国家的法律法规对公民的基本权利在立法上要予以确认，行政机关对公民的基本权利在行政上要予以维护，司法机关对公民的基本权利在司法上要进行最终的保护。

“城中村”治理的法治化，便是要在法治内涵上，对现有的“城中村”治理模式进行重新定义。“城中村”的法治化治理模式在宏观上，是对所有“城中村”地区治理的指导性原则，无论是否存在不同地区，不同风俗，不同的“城中村”地区治理方案的差别，但治理模式均为法治化治理;在微观上，是要通过法治来实现过去治理模式中政府各种行政恣意行为的规制，使得政府恣意治理“城中村”变成政府依法治理“城中村”。就具体内容而言，有以下几点。

其一，法治价值在“城中村”治理中要有所体现。现有的两种治理模式的出发点是立足解决“城中村”的“脏、乱、差”等社会问题，其视角是政府视角。法治化的治理模式出发的视角并非是单一的行政机关视角，鉴于法治价值在法治化治理模式中的体现，该新的治理模式的出发视角同时还兼顾“城中村”居民的视角，是双重视角。法治化的治理模式，便是要将法治的基本价值――自由、正义和秩序，落实到“城中村”的治理中。一方面，它要求“城中村”的治理必须以“城中村”居民的视角为出发点，着力解决提高“城中村”村民的生活质量与水平，切实维护“城中村”居民的基本权益，另一方面，又要求“城中村”的治理必须以建立良好的生活秩序为最终目标，实现村民根本利益的实现。因而，法治化的“城中村”治理方案建立在对村民权益维护的基础上，充分尊重和照顾村民的合法利益需求和主张，切实为居民重新打造良好的生活环境为最终目标，而不是简单地实现对于“城中村”“脏、乱、差”等社会问题的解决。

其二，法治程序要求“城中村”治理的规范化。原有“城中村”治理模式中最集中的隐患便是对于政府的行政恣意没有限制。无论是何种的治理模式，依然是政府恣意行政意志的产物。“城中村”治理的法治化，解决的便是对具体治理方案中行政恣意的约束和规范。近年来，我国政府为了贯彻依法行政的理念，在不少行政领域开始推行行政体制改革，逐步改变行政恣意以及不受约束、规制的面貌，这为“城中村”的法治化治理提供了思路。《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》也为“城中村”治理的法治化指明了方向。理论和实践表明，程序是限制恣意的最佳手段。[1]法治对于“城中村”问题治理方案内容的规范化，表现在运用法治的程序将治理、改造的方案内容，在决策、执行、监督等方面进行整合，详细贯彻表现为三方面。

第一，加强“城中村”治理的决策机制法治化建设。“城中村”的改造、治理方案必须依据不同地区，不同“城中村”的情况具体进行，客观上要求政府对“城中村”治理方案的选择决策必须科学。采取政府主导的城市化治理模式，还是政府放任的村落化治理模式，都要经过科学的决策，科学合理的产生。依据党十八届四中全会的精神，在“城中村”治理方案内容的制定、决策上，一是要把公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论决定确定为“城中村”治理方案决策的法定程序。二是要建立重大决策合法性审查机制和重大决策终身责任追究制度及责任倒查机制，以便于日后发生责任事故与问题的追究、惩处。三是在“城中村”的治理方案内容确定上，行政机关要推行政府法律顾问制度，由政府的法律顾问对政府作出了治理方案进行评估，与专家、第三方评估结合，加强治理方案的科学性，便于“城中村”问题的切实、真正解决。

城中村改造存在的问题范文篇11

关键词：城中村；拆迁；东部城市

中图分类号：F29文献标识码：A

收录日期：2012年3月31日

“城中村”是指伴随产业分散化以及乡村城市化的迅猛发展，为城建用地所包围或纳入城建用地范围的原有农村聚落。“城中村”是中国城市发展过程中普遍存在而又具有中国特色的特殊现象，与中国城乡二元结构体制密切相关。其中，城市的发展与扩张是城中村形成的主要外部推动力，所以城中村的突出问题主要存在于东部比较发达的城市中。在城市发展过程中，为了扩大城市面积，整治城市容貌，许多东部城市都对城中村进行了拆迁与整治。在整治过程中由于各方面的利益冲突，因此出现了很多问题。

一、城中村拆迁过程中存在的问题

（一）拆迁政策不统一、拆迁行为不规范

1、拆迁协议的签订问题。按照《城市房屋拆迁管理办法》规定，在拆迁期限内拆迁人应与被拆迁人签订书面协议。但是在实际运作中由于种种原因，被拆迁人有时处于弱势地位，签订的拆迁协议对自己以后的生活帮助不大，甚至有时会出现因不签订协议而进行强拆的情况。

2、拆迁过程中不依法办事。其中，最为明显的则是因为拆迁人与被拆迁人因利益冲突没有达成协议，拆迁人采取强制手段进行拆迁。从而导致拆迁人与被拆迁人产生矛盾甚至是摩擦，酿成惨剧。

（二）拆迁安置没有统一标准，补偿不合理

1、征地补偿标准不合理。首先，征地的补偿费标准过低，不能保证城中村拆迁户的生活水平；其次，给予被拆迁人的补偿没有依照《物权法》进行评定与估价，没有给予合法补偿；第三，城中村房屋拆迁后村民户籍被划入城市管理，身份变为城市居民，补偿却仍是按照村民的标准进行。

2、“城中村”房屋拆迁补偿程序混乱。由于“城中村”房屋在地理位置、房屋性质方面具有特殊性，也就是这些房屋地理位置上与城市房屋毗邻，但在房屋性质方面则属于农村集体土地上的房屋，不属于城市房屋，所以一般没有办理房屋所有权登记。而在这些房屋需要被拆迁时往往被划在与被拆迁的城市房屋的同一拆迁地段。所以，在实践中，对于需要被拆迁的“城中村”房屋究竟是否按照《城市房屋拆迁管理条例》或将来的《征收与拆迁补偿条例》规定的程序进行拆迁补偿，拆迁人没有做好慎重的选择，导致“城中村”房屋拆迁补偿程序混乱。

（三）拆迁后的安置工作不到位。城中村改造成功与否最关键的问题是村民失去土地、出租屋之后没有了稳定的收入来源，生活来源应该如何解决。房屋拆迁后，村民从户籍上成为城市市民，但他们与城市市民又存在着一些差距。竞争力不如原本的城市市民，受教育水平也比较低，不能够保证自己失去房屋后的生活水平。另外，村民的医疗、教育、劳动保障等社会福利也没有得到妥善的解决。

其次，城中村中居住的除了本地村民外还有很多外地民工，房屋拆迁后他们很难再找到租金低廉的住处，很多地方城中村拆迁后没有考虑到外来务工人员的安置问题。

在城市建设与发展过程中毫无疑问会出现很多问题，城中村房屋拆迁也是其中一个，采取适当的措施解决问题才能更好地促进城市的建设。

二、解决措施

（一）完善拆迁编制，规范“城中村”房屋拆迁及补偿程序。作为拆迁房屋的所有人和使用人，其合法权益都应受到保护。要使拆迁工作顺利进行，就必须完善立法，使拆迁以及补偿问题有法可依，同时也要统一拆迁的方法，所有的拆迁行为都要做到合理合法。

在对城中村房屋进行拆迁前应对城中村的基本情况进行全面调查，在建立“城中村”的基本数据的基础上，按人均占地面积的多少，分别完善“城中村改造规划”的安排，并计划性地做好城中村分批改造规划图、用地规划图的科学编制工作，使基层干部、群众了解相关情况，熟悉办事程序，为拆迁改造创造条件。

（二）提高城中村房屋拆迁的补偿。“城中村”改造之所以那么困难，主要是因为利益问题没有协商解决好，安置或补偿没有达到村民的要求。对于房屋拆迁的补偿工作应在对房屋进行评估与断定之后，结合本地物价以及生活水平对被拆迁人作出赔偿。补偿基本上应做到能够保证被拆迁人一定的生活水平。

同时，补偿方式应该多样化，除了现金补偿外，还可以由企业或政府对村民进行长期补偿，或者让农民入股分红等。

（三）妥善安置城中村村民，保障村民权利。城中村村民的房屋被拆迁后，户籍划入城市管理，身份变为城市居民，给予合理补偿，应按照城市居民的管理标准保障村民的利益，解决好医疗保险、养老保险、失业保险、就业、子女上学问题等。

在安置过程中，把失地农民的当前利益与长远利益结合起来，综合考虑多种因素并结合不同年龄段的失地农民的情况，可以进行技能培训，就业培训，解决市区房屋后的生存问题等。

（四）完善争议解决机制，依法救济被侵害的权利。根据《物权法》，“城中村”房屋如果被国家征收，被拆迁人享有合法补偿的权利，“城中村”房屋如果属于个人住宅，则应该保障被拆迁人的居住条件。但如上所述，当“城中村”房屋被拆迁人的这些权利被侵害时却不能得到很好的救济，缺乏法定的争议解决机制。有时甚至因为强拆出现自焚等激烈行为，因此建立完善的争议解决机制势在必行。

同时，也应对征地实施进行监管，保证拆迁行为和拆迁过程的公平合理。如果因房屋拆迁确实导致被拆迁人原有生活水平下降的，当地国土资源部门应积极会同政府有关部门，切实采取行之有效的措施，多渠道解决好被拆迁人的生产生活，维护社会稳定。

在城市化进程中，城中村集体土地房屋拆迁补偿问题是每个城市都会存在的。由于自然地理条件和历史文化的差异，各个地域房屋拆迁补偿问题存在一定的差异。因此，解决措施需要结合地区特点，分析补偿政策及执行情况和存在问题。总体而言，推进城市化进程、促进城市发展应当与城中村村民的个人利益实现进行综合平衡，不应使农民利益受损，从而为构筑和谐社会创造有利的经济环境。

主要参考文献：

[1]黄家海.社会学视角下的和谐社会-获奖论文集.社会科学文献出版社，2006.

[2]郑也夫.都市的角落.上海交通大学出版社，2002.

[3]林聚任.当代社会发展研究.山东人民出版社，2007.

[4]颜秀金.关于完善我国征地补偿标准的探讨.河南国土资源.

[5]王晓东，刘金声.对城中村改造的几点认识.城市人口.

城中村改造存在的问题范文1篇12

关键词：城中村；改造；回迁社区；建筑外环境空间设计

一、引言

在我国城市化进程不断深入的背景下，城市建设逐渐扩张的城市，原有的城市近郊的农村土地逐渐向新的城市建设用地进行转变，进而造成城市被城郊农村包围的格局。再加上一直以来，在我国城乡二元土地制度影响之下，自20世纪90年代起，城中村不管是规模还是数量都有了很大的提升并且愈演愈烈。在城中村不断增长的背景下，其产生的负面与问题越来越突出，围绕重建式的改造工程建设与发展势在必行。

二、城中村现状分析

就城市而言，城中村的形成必然与历史与社会因素有着密切的关联。不可否认，城中村对于城市建设有着积极的影响。首先，城中村提供了大量的廉价住房解决未来人口的居住与安置问题；其次，站在农民的角度，城中村是他们生活的主要来源；再者，外来人口在融入城市的过程中，城中村发挥着重要的过渡带作用。然而不可否认的是城中村的负面影响也是非常突出的。

首先，城中村占用了大面e的城市建设用地，显然不利于城市土地价值的充分发挥。通常情况下，城中村在土地规划与布局上显得相对凌乱，缺乏基础设施，环境情况也不理想，相较于城市景观，城中村的整体情况有着巨大差距，土地资源难以得到充分利用。

其次，城中村的居住环境相对恶劣。城中村的各种土地资源交错混杂，功能尚未统一。很多村民住宅存在严重的超标违建现象，这导致城中村内部建筑具有很大的密度与容积率，在安全性方面有所缺失，整个建筑布局混乱无序。城中村内部道路系统也显得曲折、狭窄，甚至连人流、物流、车流以及消防的基本需求都无法满足。在给排水系统方面，很多日常需求难以得到保障，一些村民需要打井取水，村内排水堵塞情况十分普遍，一到阴雨天气，那么就会发生积水等现象。在电力系统建设上，城中村内部电力情况并不理想，存在普遍的私搭乱接现象，安全隐患较多。最后，关于公共卫生方面，城中村存在的问题更是十分严重，绿地与室外活动场地建设几乎停留在空白阶段。

再者，城中村存在严重的治安问题。在大量外来人口涌入的背景下，城中村居民社区管理问题日益突出，其整体犯罪率相对较高，整个治安环境十分不理想，对于城市社会治安而言，城中村成为了重灾区，对于社会的稳定发展有着十分不利的影响。

此外，就文化观念而言，城中村居民与城市化发展需求不相适应，在传统农村文化与现代城市文化的冲击与碰撞之下，很多村民在角色上难以快速转变过来，不管是文化心理，还是生活方式，他们并没有真正与城市相融合，这显然对城市的健康发展造成了不利的影响。

三、城中村改造回迁社区建筑外环境空间设计探析

1.兼顾内外使用设计原则

对于城中村回迁社区规划设计而言，兼顾内外使用的设计原则具有重要意义，一方面，兼顾内外使用者的设计原则，对于城市与社会层面的意义十分重大。城中村内部人员与外来者属于一个子系统，二者之间的平衡关系十分微妙，在具体改造中，如果这一平衡被打破，那么整个系统必然会崩溃。在城中村改造进程中，人这一因素发挥得作用非常关键，如果简单改造物质空间，那么城中村“人”的问题必然无法得到解决。城中村回迁社区的改造如果没有考虑低收入外来人口在城市中的居住权，那么就会使其居住趋于边缘，给新一轮城中村的建设与发展带来严峻的挑战。究其原因，就体现在改造中忽视了低收入外来人口的空间使用权。因此，对于城中村回迁社区改造而言，必须对低收入外来使用者对空间的使用权予以足够的尊重与肯定，确保回迁社区在原城中村发挥着的关键作用得到充分发挥，进而实现新城中村对城市建设产生的消极作用的控制与消除，为城市化与经济建设的快速推进提供强有力的支持。

另一方面，兼顾内外使用者的设计原则，还需要重视城中村村民的基本生活与生产需求，这不仅需要考虑居住空间设计，还需要对出租空间设计予以重视，促使出租屋易租性得到提升，为村民生活来源提供可靠保障；为了使村民出租易租性得到提升，还需要重视回迁社区新涌入的中等收入租用群体的使用需求；对于城中村原有的低收入外来群体而言，也需要关注他们的使用权，应不断调整与优化城市外来劳动力资源配置，使村民出租屋承租人群范围得以扩张，使易租性要求的提升得到保障。

2.遵循使用需求与空间对等的设计原则

站在使用者的角度，使用需求与空间对等的原则是建筑空间设计必须遵循的。只有如此，才能够使人们的使用需求得到满足，提高其与建筑空间之间的契合度，实现建筑空间的充分利用，改善使用者对空间的体验。在具体设计中，应充分了解分析使用者使用需求，围绕建筑空间的功能构成、环境布局以及面积尺度对设计进行优化，如此才能够将人本思想体现出来，为改善回迁社区建筑外环境空间状况提供强有力的保障。

3.坚持高效、经济、灵活的设计原则

对于建筑空间设计而言，为了提高空间利用效率，就必须对不同使用人群的需求予以充分考虑与分析，基于此对回迁社区住宅空间的功能构成、尺度空间等进行优化设计。而灵活运用空间则表现在两个方面，一方面在于套内空间设计的灵活性，换言之就是同一空间在稍微的改动之下就可以发挥出不同的作用；而另一方面则是指不同套型的合理组合，对一些特殊空间进行合理运用，可以使套型设计的多样性、丰富性需求得到满足。此外，建筑空间设计还需要基于对空间的高效、灵活运用，不断追求经济性的提升。除了需要建筑空间建造具有可观的经济效果，同时也要对空间使用的经济性目标予以关注。例如对于不必要的空间面可以进行压缩，如此就能够使回迁社区使用者的使用成本得到有效控制。

参考文献：

[1]刘建，赵肖丹，崔璨等.城中村的“保留性”改造模式探讨[J].河南城建学院学报，2012，21（1）：76-79.

[2]唐蕴婷.转型期“城中村”更新策略及设计控制研究――以广州市海珠区北山村“城中村”更新改造规划为例[D].长安大学，2013.