房地产公司盈利模式范文

一、盈余管理概述

（一）盈余管理概念界定

盈余管理也称利润管理，是近来会计学界研究的热点问题之一，但关于盈余管理的概念，会计学界一直存有诸多不同意见。权威的定义有美国会计学家雪普（katherineschipper,1989）曾在著名的“盈余管理的评论”文章中提出：盈余管理实际上是旨在有目的地干预对外财务报告的过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。该定义突出了盈余管理的出发点是私人利益的满足。美国会计学家斯可特（scott，2000）认为“盈余管理是在gaap许可范围内，通过会计政策选择使经营者自身效用或企业市场价值最大化的行为”。但该定义是狭义的，将盈余管理限定在公认会计原则的约束范围内，采取的方法仅包括会计政策选择。此外，美国前证监会主席莱维特（arthurlevitt，1998）对盈余管理现象表示担忧，认为盈余管理已成为美国证券市场参与者之间违背市场原则的游戏，将给美国财务报告系统造成很坏的影响。www.lw881.com管理当局滥用“巨额冲销”的方式来调整费用正在威胁着财务报告的可靠性。将盈余管理与财务舞弊之间不易区分的地带称之为“灰色地带”。该定义是广义的盈余管理概念。本研究将盈余管理界定在狭义的盈余管理。

（二）盈余管理方法概述

纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种：

第一，对会计原则的选择与运用。比如:（1）谨慎性原则的运用。即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。(2)重要性原则的运用。重要性原则认为，对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。

第二，会计政策和方法的选用。在选择会计政策时，企业一般要处于盈余管理的角度，站在有利于企业管理当局的角度进行选择，但是会计政策一旦选用不得随意更改。

第三，会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。

实务界在具体操作中，往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境，从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。

二、盈余管理与会计职业判断

会计职业判断对盈余管理产生着重要的影响，根据国内外的各种表述，本文将会计职业判断定义为“具有会计专业技能知识和经验的会计人员，基于客观的、谨慎的、正直的态度，本着为会计信息使用者高度负责并为之提供高质量信息的职业精神，在会计职业标准的框架内或是会计职业标准制定机构的意思指引下，通过识别、计算、分析、比较或是咨询等方法，对不确定性的会计事项所做的裁决与断定的思维过程”。虽然盈余管理与会计职业判断都是对不确定性的会计事项所做的判断，但是会计职业判断与盈余管理之间还是存在着显著的差异：

第一，主体不同。盈余管理的主体是企业管理当局，而会计职业判断的主体是从事会计工作的会计人员。

第二，目的不同。盈余管理的目的是为了获取管理当局的私人利益，但受益者和利益表现非常复杂，通常有报酬计划、债务契约、政治成本三大动机，也有我国现阶段公开上市发行股票、配股、避免处罚、炒作股票等动机。而会计职业判断要求会计人员必须尊重客观事实，如实反映经济事项对企业财务状况和经营成果造成的实际影响，在做判断时，要保持客观中立。

第三，客体不同。盈余管理的客体有两类：一是公认会计原则、会计方法和会计估计；二是交易事项的规划和时点的选择。由于会计职业判断一般是在经济事项发生后进行，因此它只包括前类事项在内。即盈余管理研究将总体应计部分拆分为非主观应计部分和主观应计部分。非主观应计部分不需要用到太多的会计职业判断，而涉及到主观应计部分就需要会计人员谨慎合理地运用会计职业判断。

第四，研究目的不同。盈余管理主要采用实证研究方法，研究目的在于揭示盈余管理行为的存在，并对其进行解释，研究涉及一系列的管理和经济问题。会计职业判断研究的重点在于探讨会计人员进行职业判断的规律，目的在于帮助会计人员提高职业判断水平，减少判断偏误，以更好地为合法的盈余管理服务。

财政部在2006年2月实施新准则以来，我国的会计标准体系才真正实现了与国际趋同。施行的新准则给了我国会计实务工作者更大的职业判断空间，同时也对会计人员提出了更大的挑战。如公允价值的合理计价、投资性房地产、生物资产、金融工具等都需要会计人员合理运用职业判断。也就是说，目前的新准则模式完全采用国际会计准则的“原则导向模式”，会计职业判断被提到了一个前所未有的高度，给会计人员对公司的盈余管理提供了更大的平台。

三、新准则下盈余管理空间研究

会计的不确定性是会计本身所固有的，它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法，或由不同的会计师进行计量，会产生不一致的结果，这就给合法的盈余管理提供了机会。在会计标准的框架内，如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理，那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断，使会计人员的职业判断水平有所提高。反之，如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断，那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间，以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。因此，本文结合新准则中会计人员职业判断对盈余管理的空间进行以下归纳：

（一）关于会计核算原则、核算条件及时间的判断

1.企业会计准则——基本准则

（1）会计核算原则的要求

①相关性。新准则第13条规定，企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策相关。对相关性的判断也就是要求企业出于经营决策需要的盈余管理存在。

②实质重于形式。这里要求会计人员进行职业判断的是，实质重于形式原则在具体准则中的运用。新准则中涉及到经济实质判断的有非货币资产交换准则中商业实质的判断、融资租赁的判断、债务重组中债务人做出实质性让步、金融资产控制权转移的判断、纳入合并财务报表范围的子公司的确定、合同的拆分与合并、资产或资产组的划分等等。

③重要性。新准则第17条规定企业的会计信息所有重要交易或者事项。至于“重要性的程度”，新准则没有规定，本文认为可以参照注册会计师审计的重要性的量度来判断。

④谨慎性。新准则第18条要求企业不应高估资产或者收益、低估负债或者费用，这也是对企业盈余管理的客观要求。

（2）资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润各要素的确认

确认为资产或负债要求准确判断三项内容：“企业过去的交易或者事项形成的”、“由企业拥有或者控制的”、“预期会带来企业经济利益流入或者流出的”。确认为收入或费用要求判断以下三项内容：“企业日常活动中发生的”、“会导致所有者权益增加或减少的”、“会导致与向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出”。

2.企业会计准则——具体准则

（1）企业会计准则第3号——投资性房地产

①投资性房地产的初始确认和后续支出的确认。新准则规定，为赚取租金或资本增值的投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，不包括自用或作为存货的房地产。

②投资性房地产转换的确认条件：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产开始出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用改为出租；这里要求判断的是“时间问题”。（2）企业会计准则第6号——无形资产

①无形资产的确认。新准则要求判断的是，无形资产是“没有实物形态的”和“可辨认性标准”，其中“可辨认性标准”要求判断“能够从企业中分离或划分出来用于出售等”或“源自合同性权利或其他法定权利”。

②研究费用和开发费用的不同处理的确认。要进行开发阶段的费用资本化，必须判断是否符合“有技术可行性”、“有使用或出售意图”、“有市场或对企业有用”、“有能力支持完成开发或出售”、“支出能可靠计量”。五个条件要同时符合才能进行资本化。

（3）企业会计准则第8号——资产减值

关于资产和资产组的认定，以及总部资产的概念。资产和资产组的划分主要是判断“是否独立产生现金流量”，能独立产生现金流的归为一项资产。与其他资产一起产生现金流的，归为一个资产组。判断总部资产主要看其特征“难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流，而且其账面价值难以归属于某一资产”。

（4）企业会计准则第21号——租赁

租赁分类的判断。租赁分为经营租赁和融资租赁。要求会计人员根据实质重于形式原则来判断“经营租赁”和“融资租赁”，在判断为“融资租赁”时尤其要谨慎，看是否符合准则所规定的条件（满足一条既可）：所有权转移；承租人拥有低价购买选择权（5%以下）；租赁期占使用寿命大部分（75%以上）；承租人最低付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值（90%以上）；性质特殊，只有承租人可以使用。这为盈余管理提供了比较大的空间。

（5）企业会计准则第23号——金融资产转移

金融资产转移的确认。会计人员应当比较金融资产转移前后未来现金流量净现值及时间分布的波动使其所面临的风险，判断是否已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方。需要按照实质重于形式原则的要求，通过计算来判断是否已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方，在计算金融资产未来现金流量净现值时，应当考虑所有合理、可能的现金流量波动，并采用适当的现行市场利率作为折现率。

（二）关于会计计量和核算方法的判断和选择

1.初始计量及核算方法的选择

企业会计准则——基本准则中明确会计计量属性的选择：一般应当采用历史成本；采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。

2.后续计量及核算方法的选择

（1）企业会计准则第2号——长期股权投资

母公司对具有控制权的投资由权益法改为成本法，将大大减少母公司尤其是自身没有主营业务的控股型母公司的利润总额。这里要求会计人员判断的是“转换条件”是否满足。

（2）企业会计准则第3号——投资性房地产

投资性房地产后续计量模式选择，采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。就我国目前房地产市场的现状来看，企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力，执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。

（3）企业会计准则第4号——固定资产

①固定资产后续计量。累计折旧计提的范围和方法要求会计人员作出合理判断；固定资产使用寿命和预计净残值也要求会计人员根据具体情况做出合理判断。②预计弃置费用计入固定资产成本。其中预计“固定资产弃置费用”也是会计人员判断的内容。

（4）企业会计准则第6号——无形资产

无形资产的后续计量中需要区分，使用寿命有限的无形资产，使用寿命不确定的无形资产。企业会计人员应当在判断和复核无形资产的使用寿命时，根据使用寿命是否有限来确定无形资产的后续计量方法和相应的摊销期。

（5）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量

金融资产和金融负债的后续计量分别采用公允价值和摊余成本计量。采用公允价值计量的金融资产和金融负债，公允价值的变动计入当期损益；采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。

3.公允价值计量

公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在38项具体准则中涉及到公允价值计量的具体准则有17项之多，为了显示公允价值在新准则体系中的重要性，引起企业会计人员的重视，本文将公允价值从后续计量中分离出来。涉及到的具体会计准则有：存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币资产交换、资产减值、股份支付、债务重组、收入、建造合同、政府补助、企业合并、金融工具的确认和计量、金融资产转移、套期保值等17个。下面就从上面这些具体准则中选取几个重要的作分析。

（1）企业会计准则第3号——投资性房地产

在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）企业会计准则第11号——股份支付

新准则要求企业在行权前的等待期间，以对可行权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本和资本公积；或者以对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。这里要求判断的还有“最佳估计数”。在保证职工获得相等的对价的条件下，如果企业在以“权益结算”和以“现金结算”这两种支付方式中选择不同的方式，则可以记录不同的成本和费用。前一种方式下按照授予日的公允价值计量，这就给企业带来了盈余管理的空间。

（3）企业会计准则第12号——债务重组

新准则第5条规定，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额，计入当期损益。

新准则第6条规定，债务人将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有的股份的面值总额确认为股本或者实收资本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。

（4）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量

企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量，同时应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。对按照本准则规定应当以公允价值计量，但以前公允价值不能可靠计量的金融资产或金融负债，企业应当在其公允价值能够可靠计量时改按公允价值计量。金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按下列规定处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，应当计入当期损益；可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，应当直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。

4.资产减值准备

资产减值准备由《企业会计准则第8号——资产减值》进行规范。资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。新准则中的资产，除了特别规定之外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。企业会计人员要判断“资产和资产组”、“减值迹象”、“减值金额的估计”。

5.会计政策、会计估计的变更

由《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规范。

①应当严格区分会计政策变更和会计估计变更。②原来划分为会计政策的，只有发生的交易或事项与以前相比具有本质性的差别并且重要程度高时，才可以判断为会计政策变更等。

四、新会计准则下盈余管理的具体方法应用研究

（一）新会计准则关于会计确认方面盈余管理的主要方法

1.投资性房地产转换的确认

在成本模式下的会计处理，是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，进行盈余管理的空间几乎没有。但在新准则下，投资性房地产一旦选用了公允价值核算模式，进行盈余管理的空间就较大。按新准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，是不需要计提折旧或进行摊销的，转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额进入当期损益，并且按账面价值计价后计提折旧或进行摊销，企业的费用就会增加。自用房地产或存货转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。需要强调的是，运用投资性房地产转换进行盈余管理的目的不是为了追求公允价值与账面价值之间的转换而调整收益，因为按新准则的要求，房地产转换公允价值与账面价值之间的差额必须详细地在报表附注中披露，而是为了追求在公允价值模式下不需要计提折旧与成本模式状态下要计提折旧的区别来进行盈余管理。

2.关于资产和资产组的认定

研究资产和资产组的划分认定是为了能够合理地通过计提资产减值准备进行适度的盈余管理。新准则规定，有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础的可收回金额。企业资产的可收回金额低于账面价值时，要计提资产减值准备，而按单项计提和按资产组计提的减值准备的数额显然不一样。也就是说，企业在购建或生产企业的资产时，就应当考虑未来几年内企业的盈余管理要朝什么方向努力。以盈余管理所要达到的目标为指导，合理地划分资产和资产组。

3.金融资产转移确认：主要风险和报酬、控制权转移的判断

新准则强调判断金融资产转移要遵循实质重于形式的原则，要看所出售的金融资产是否从实质上发生转移，全部转移的要终止确认该金融资产；部分转移的就已转移的部分终止确认；转移部分金融资产的公允价值变动计入当期损益。而判断金融资产是否发生实质性转移主要是看控制权是否转移，控制权转移的确认在复杂的金融资产转移交易过程中是关键之所在，需要会计人员进行合理的职业判断。企业会计人员在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，应当注重转入方出售该金融资产的实际能力，从而合理地确定金融资产销售的公允价值以及所确认的利得或损失。需要强调的是，在国外的金融资产转让交易中，交易者通常会设计出复杂的金融合约结构，通过保留部分合约权利与义务来掩盖交易的真实意图或经济实质，从而造成会计确认界限的模糊，以此规避准则所管制的范围，来进行盈余管理。

4.合并财务报表范围的确定

合并财务报表的确定，遵循实质重于形式的原则。新准则在确定合并范围时不再强调重要性原则，无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司均纳入合并范围。合并财务报表范围的确定留出的盈余管理的空间不仅限于此，更多的是在准则允许的范围内，通过合理的规划和安排，将原本应该纳入合并报表的子公司转换成不纳入合并报表核算的公司，或将本不应纳入合并报表的公司转换成应该纳入合并报表核算的子公司。根据子公司的盈利情况的不同，编制合并报表的总公司可以决定该“子公司”是去还是留。但是值得注意的是，要合理掌握时间，要做到编制合并报表时，这些“子公司”已经在新准则规定的范围内做好了去还是留的问题。

（二）新会计准则关于会计计量方面盈余管理的主要方法

1.投资性房地产的公允价值

目前我国的房地产市场的公允价值基本上已经完善化，大部分企业都可以采用公允价值模式进行投资性房地产的初始计量和后续计量。新准则下，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额即入当期损益，将使费用减少，利润增加。为企业进行盈余提供了新的空间。

2.非货币资产交换中的公允价值

新准则规定，在非货币性资产交换同时一定的条件下，当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换入资产账面价值的差额计入当期损益。产生的结果是，这一交换将产生利润，如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大，则差额对当期损益的影响也大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产会产生很大影响。也就是说要在非货币资产交换中运用公允价值进行适度盈余管理操作，就必须根据会计人员的职业判断确定交换是否具有商业实质。

3.债务重组中的公允价值

新准则对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。采用了公允价值以后，将产生的债务重组收益计入当期损益。进行债务重组将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务重组，其重组收益可以直接反映在当期利润表中。

4.非同一控制下的企业合并中的公允价值

新准则规定，非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。根据企业会计制度，按账面价值进行计量不产生损益。在新准则下，非同一控制下的企业合并，由于资产按公允价值计量，很可能产生商誉，而商誉按照资产减值准备的规定，期末进行减值测试，不允许摊销，这样的做法可使企业的资产增加。但是，我国目前仍未对商誉的会计处理专门的具体准则，也就是说，在商誉会计处理这个点上还是存在着一定的盈余管理空间的。

（三）新会计准则关于会计政策选择中的盈余管理

1.长期股权投资核算方法的选择

新准则规定①能够控制——成本法；②共同控制、重大影响——权益法；③不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量——成本法。权益法核算的有关规定——净资产的公允价值。这里要求会计人员作出职业判断的是：控制、共同控制和重大影响的概念。基于盈余管理的角度，这里就要求会计人员在判断对其他企业是否就有控制、共同控制或重大影响时，应该联系每种状态下所要运用的核算方法。一般来说，把其他的关联企业转换成符合权益法核算状态下为宜，因为权益法核算可以按照净资产的公允价值计价，存在较大的盈余管理空间。当然这不能一概而论，需要看企业进行适度盈余管理的方向，是做大还是做小，以此来决定对联营企业采用的核算方法。但是实务操作中，也不能仅仅只从盈余管理的角度来考虑，要决定对联营企业是应该控制、共同控制还是有重大影响，一般还要考虑企业的经营管理的战略等。

2.投资性房地产等后续计量模式的选择

投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种。但是，采用公允价值模式必须满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。要强调的是，凡是涉及到在成本模式与公允价值模式选择、账面价值计价模式和公允价值计价模式选择时，一般来说企业会计人员应会同企业的其他经营管理人员为实施或选择公允价值模式计量创造条件，因为公允价值模式相对于成本模式给会计人员留下了更大的盈余管理空间。

（四）新会计准则关于会计估计方面的盈余管理

1.资产可收回金额的估计

新准则明确可收回金额的确认包括公允价值扣减处置费用后的净值及资产预计未来现金流量现值的两种方法；预计未来现金流量现值分别从现金流量、使用寿命和折现率三个角度对资产预计未来现金流量现值进行规定，强调企业在预算或者预测基础上的预计现金流量，折现率采用能反映当前活跃市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率，而且是企业购置或投资资产时所要求的必要报酬率。资产可收回金额的估计采用第一种方法相对来说比较简单，由于涉及到公允价值，可以在公允价值运用的范畴内进行盈余管理操作。而第二种方法中，要预计未来现金流量的现值，对于我国的企业的大部分会计人员来说，要做出准确的预计难度较大，但也是企业可以进行适度盈余管理的空间。

2.按实际利率法摊销的估计数确定

按实际利率法进行摊销是新准则的又一亮点。涉及到的具体准则有：①借款费用中涉及折价或溢价的摊销；②融资租赁下，为确认融资费用、收益才用实际利率法进行分摊；③采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。在按实际利率法摊销时，决定摊销额的有市场利率和摊销期限两个因素，但是有一点可以肯定的就是，摊销期限越长，前期的摊销金额越少；摊销期限越短，前期的摊销金额越大。我们企业的会计人员可以利用这一点进行适度的盈余管理的操作。但是要注意，由于实务中碰到的问题会千变万化，顾及到盈余管理的问题而去规划摊销期限，有的时候会得不偿失。这就要求企业会计人员权衡各方面利弊，最后选择最有利于企业的做法。

五、研究结论

由于新准则的实施加大了会计职业判断的空间，理所当然也就加大了企业进行适度盈余管理的空间。但是新准则从很多方面来讲也提高了会计信息的质量，改变了企业进行适度盈余管理的模式。在施行新准则以后，要求企业的会计人员和其他经营管理人员一起做好以下几个方面的工作：

1．研究掌握新准则尚未明确指出或者模棱两可的地方，往往新准则最薄弱的地方也是我们企业进行盈余管理最好的地方。企业在这方面要对会计人员加强培训和指导。

房地产公司盈利模式范文篇2

盈余管理是指企业管理者在会计准则允许的范围内，通过选择会计政策等手段，控制、调整对外财务报表，以满足特定盈余目的的行为。美国会计学者斯科特（William・K・Scott）在其所著的《财务会计理论》一书中给出定义，“盈余管理”是指在GAAP允许的范围内，通过对会计政策的选择使经营者自身利益或企业市场价值达到最大化的行为。他认为，只要企业的管理人员有选择不同会计政策的自由，他们必定会选择使其效用最大化或使企业的市场价值最大化的会计政策。美国会计学者凯瑟琳・雪珀（KatherineSchipper）在1989年指出，“盈余管理”实际上是企业管理人员通过有目的地控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。

盈余管理的主体是企业管理当局，包括董事会、总经理、高级管理人员等。他们通过会计政策变更，资产、负债重组，关联方交易，地方政府支持等手段，可以实现盈余管理目标，最终实现自身利益最大化。而当这种调整财务数据，实现盈余目的的行为超出会计准则的允许范围时，就成为了非法的利润操纵。本文所讨论的主要是在会计准则允许范围之内的盈余管理行为。

二、上市公司盈余管理动机

企业进行盈余管理的动机复杂多样。例如管理者报酬与公司收益挂钩机制，企业避税目的，维持股票价格等。在中国现有资本市场条件之下，亏损上市公司盈余管理的主要动机在于规避证券监管机构对于亏损公司的处理。

根据《深圳证券交易所股票上市规则》规定，上市公司最近两年连续亏损（以最近两年年度报告披露的当年经审计净利润为依据），交易所有权对其股票交易实行退市风险警示；上市公司股票因连续两年亏损被实行退市风险警示后，首个会计年度审计结果表明公司继续亏损，交易所有权决定暂停其股票上市交易，即连续三年亏损便会被暂停上市；上市公司股票被暂停上市后，在法定期限内披露的暂停上市后首个年度报告显示公司出现亏损，交易所有权决定终止其股票上市交易，即连续四年亏损便会被终止上市。

连续亏损的上市公司为了保住其上市资格，继续享受获取投资资金、融资渠道、品牌美誉度等优势，都会想方设法提高账面盈余，扭转连续亏损局面。而企业要想在短期内通过改善内部管理，提高生产效率等方式来实现盈余较为困难；利用会计政策变更、资产重组等方法实现账面盈余却相对轻松。所以，盈余管理现象在连续亏损的上市公司中尤其普遍。

三、会计政策变更的含义

会计政策，是指企业在会计确认、计量和报告中所采用的原则、基础和会计处理方法。根据我国《企业会计准则》第28号规定，企业采用的会计政策，在每一会计期间和前后各期应当保持一致，不得随意变更。但是，满足下列条件之一的可以变更会计政策：（1）法律、行政法规或者国家统一的会计制度等要求变更。（2）会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息。

四、上市公司利用会计政策变更进行盈余管理的主要手段

一方面，由于企业财务活动复杂性的客观现实，会计准则和制度不可能对每一类交易事项都进行严格规范；另一方面，会计活动本身就具有很强的主观性，会计的职业判断从中起到很大作用。所以，会计政策变更的空间不可能被完全消除，会计政策变更一直是企业盈余管理活动最重要的手段之一。下面总结了企业利用会计政策变更进行盈余管理的具体手段。

折旧政策变更。由于固定资产自身具有使用年限长、单位价值高的特点，在企业的资产总额中通常占有非常大的比例。因此，固定资产折旧政策的确定与变更对于企业利润有很大影响，正确计算固定资产折旧是正确核算企业利润的基础。由于不同固定资产本身的特性以及行业的特点，固定资产额的确定具有主观性。例如，固定资产预计净残值、使用年限、预计工作总量等考虑因素。此外，不同的折旧计算方法，包括直线法、加速折旧法等都会影响企业折旧额的确定，因而企业进行盈余管理的空间很大。例如，利用直线法计提折旧，使用后期的维修费支出将会高于前期维修费支出，从而影响固定资产使用成本。因此，变更固定资产折旧政策就成为一些企业进行盈余管理的重要方式。

变更存货计价方法。根据我国《企业会计准则》规定，发出存货成本的计量方法有四种：先进先出法、移动加权平均法、月末一次加权平均法和个别计价法。这四种存货成本计量方法之间的选择和变更也属于会计政策变更。存货计价方法的改变与折旧方法的变更对企业利润的影响一样，都是通过对一定的成本费用在会计期间上的不同安排来影响企业利润。不同的存货计价方法对企业当期利润的影响如下：一是如果期末存货计价过低，当期的收益可能因此而相应减少；二是如果期末存货计价过高，当期的收益可能因此而相应增加；三是如果期初存货计价过低，当期的收益可能因此而相应增加；四是如果期初存货计价过高，当期收益可能因此而相应减少。上市公司利用改变存货计价方法进行盈余管理的现象也十分普遍。

变更长期股权投资的核算方法。长期股权投资是指通过投出各种资产取得被投资企业股权且不准备随时出售的投资，其主要目的是为了长远利益而影响、控制其他企业。根据投资企业与被投资企业的关系，长期股权投资分别采用成本法或权益法进行核算。根据权益法的规定，无论被投资企业是否分配利润，投资企业都应根据被投资企业的盈亏情况和持股比例，确认收益或损失，计入当期利润总额。而成本法只要求根据被投资企业的利润分配情况，在宣告发放现金股利时，计入投资企业按当期的投资收益，不考虑被投资企业实际发生的盈亏。所以，企业出于盈余管理的考虑，倾向于对亏损的被投资企业采用成本法核算；对盈利被投资企业采用权益法进行核算。

坏账损失核算方法的变更。企业因坏账而发生的损失在会计上有两种核算方式――直接转销法和备抵法。采用备抵法按期估计坏账损失也有两种方法――余额百分比法和账龄分析法。企业应根据具体情况，自行确定计提坏账准备的方法和计提比例等。为了达到盈余管理目的，企业往往隐瞒真实的应收账款情况，尽可能少地确认坏账损失。一般选择直接转销法，或将备抵法改为直接转销法，从而达到增加利润的目的。

变更投资性房地产的后续计量方法。投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值模式，计量模式一经确定不得随意变更。由成本模式转为公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。在我国房价不断上涨的城市，企业将投资性房地产由成本模式转为公允价值模式将对盈余公积、未分配利润以及当期损益造成较大提高。

合并政策的变更。集团公司应编制合并会计报表，而纳入合并会计报表编制范围的子公司的财务状况及经营成果会直接影响合并会计报表的结果。合并范围最重要的标准是控制权，控制权的判断存在数量和质量两个标准。因此，上市公司可以通过改变合并范围来调整公司的利润额。而在实践中，通过变更合并范围进行盈余管理的现象非常普遍。通常的做法是在原有合并范围的基础上减少一些亏损或盈利能力差的子公司，以提升合并会计报表的利润。

除以上六个常见的盈余管理手段之外，会计政策变更中涉及到企业盈余管理问题的还有很多。例如：非货币性资产交换是以公允价值还是账面价值作为成本计量基础；借款费用是资本化还是费用化；研发项目开发阶段的支出是选择资本化还是选择费用化等。因为这些会计确认具有很强的主观性，所以它们也成为上市企业进行盈余管理的手段。

五、案例引介

以下分别介绍两个连续亏损上市公司扭亏为盈、成功“摘帽”的案例。其中，运用会计政策变更都对公司的盈利起到了关键性作用。

案例一：调整固定资产折旧年限

鞍钢股份已经连续在2011年、2012年度两年亏损，如果ST鞍钢2013年仍为亏损，公司将被暂停上市。2013年，在六成钢铁企业显示亏损的情况下，鞍钢股份实现扭亏为盈：净利润6.88亿，其中所得税费用为-5.6亿。除了提高管理效率、降低生产成本外，鞍钢股份还主要通过调整固定资产折旧年限、资产置换等手段增加了净利润。

鞍钢股份属于重资产型的工业，固定资产占总资产比重超过48.94%。会计政策变更，尤其是固定资产折旧年限调整或者重分类，在很大程度上影响了账面利润。从2013年披露的公司财务报表来看，鞍钢将房屋、建筑物折旧年限由30年调整为40年；传导、机械等由之前的15年调整为19年；将动力设备由10年调整为12年。通过这样的调整，公司2013年上半年度固定资产折旧额减少5.89亿元，使得所有者权益及净利润在上半年增加了4.42亿。累计折旧的数额大幅减少，由累计折旧结转到费用类科目的金额，例如营业成本、管理费用等的费用科目也相应大幅减少。

案例二：变更投资性房地产后续计量模式

2010年、2011年度，深圳市国际企业股份有限公司（*ST国商）连续两年亏损，截至2011年末净资产为负数。根据退市规定，若*ST国商不能在2012年12月31日前扭转连续亏损局面，公司将面临暂停上市甚至退市的风险。根据《企业会计准则第3号―投资性房地产》等相关规定要求，公司从2012年1月1日起，将投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式，以更恰当反映深国商的财务状况和经营成果。

资料显示，截至2012年3月31日，*ST国商的投资性房地产项目主要集中在广州、海南及深圳等地区。由于该区域有活跃的房地产交易市场，可取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而可以对投资性房地产的公允价值进行合理估计。

深国商会计政策变更的重心是深国商的核心项目――皇庭国商购物广场。在假设市场价值波动不大的前提下，采用公允价值计量投资性房地产后，皇庭广场项目如在2012年底前完工并投入使用，预计将增加公司2012年12月31日递延所得税负债11.05亿元，增加所有者权益（留存收益）约33.15亿元，增加归属于母公司所有者权益（留存收益）约19.89亿元；预计将增加公司2012年度净利润33.15亿元，增加归属于母公司净利润19.89亿元。由此导致公司所有者权益及净利润等指标发生变化，挽救处于退市悬崖边缘的*ST国商。

按企业会计准则规定，公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量后，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。本次会计政策变更对公司现金流量预计不会产生影响。

六、总结

上市公司的盈余管理现象在各国都很普遍。近年来，我国上市公司的盈余管理行为也越来越引起财务报表使用者的注意。管理部门也已经针对这种现象修改会计准则，尽量减少企业盈余管理的空间。但是，由于会计活动本身的一些特点，盈余管理现象无法从根本上消除。

首先，会计的基本前提――权责发生制是形成盈余管理的主要原因。权责发生制要求会计主体在一定期间内发生的各项业务，以是否取得经济权利、是否承担经济责任为标准，决定资产、负债、收入和费用的确认。为了反映经济实体在某一期间的业绩，而不是仅仅记录本期的收入和费用，会计采用了预提、待摊、递延以及分配等方法程序，将各期间收人与费用、收益与损失配比。因此，就给了企业调整会计记录时点的可能性。

其次，会计准则留给企业的灵活性是形成盈余管理的另一根源。由于会计是一项主观性较强的活动，国际会计准则和我国会计准则都留给了企业会计人员一定的选择和判断空间，会计的职业判断成为会计活动的一个重要组成部分。因此，企业管理当局可以利用会计准则的灵活性对经济业务作出对自身有利的估计或判断。

房地产公司盈利模式范文篇3

关键词:投资性房地产计量模式公允价值成本模式

投资性房地产是指以赚取租金或者资本增值为目的而持有的房地产,并能够单独计量和出售。在《企业会计准则第3号―投资性房地产》中规定：我国上市公司的投资性房地产在初始计量时使用成本模式；在后续计量中可以根据不同条件选择成本模式或者是公允价值模式。本文根据投资性房地产计量模式的理论，通过上市公司财务数据对两种计量模式下带来的不同财务效果进行分析。

一、投资性房地产的计量模式

准则规定：上市公司的投资性房地产在初始计量时使用成本模式,后续计量可以用成本模式，条件允许时可使用公允价值模式。可见，新准则明确了上市公司有通过判断选择计量模式的权利。这一规定在实现了同国际会计准则趋同的同时，也考虑了我国的房地产市场的现实。

(一)成本模式

准则规定：在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号―固定资产》和《企业会计准则第6号―无形资产》的规定，对投资性房地产进行计提折旧或者摊销；另外存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号―资产减值》的规定进行处理。经减值测试之后，确实存在减值的，投资性房地产应当计提减值准备，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

(二)公允价值模式

准则规定：企业存在确凿证据表明其公允价值能够可靠取得的，允许采用公允价值模式进行计量。对于采用公允价值模式计量的外购或者自建投资性房地产，应当按照其实际成本进行初始计量；而在其后续计量中，不应计提折旧或摊销，应当根据资产负债表日的公允价值，将投资性房地产的账面价值与其差额计入当期损益，另外需要强调的是企业一旦采用公允价值计量模式，就必须对其所有投资性房地产均采用公允价值模式。

新的会计准则强调上市公司在投资性房地产计量上采用成本模式，但是鼓励上市公司在符合条件的情况下采用公允价值模式。原因在于，我国的投资性房地产价值一直处于被低估的状况。

二、成本计量模式对投资性房地产的财务影响

在采用成本模式计量的行业中，根据财政部会计司2009年公布的数据，房地产行业占得比重最大，比重一直在78.46%左右波动，另外采掘业占得比重也很大，比重大约在11.76%。通过对5家较为典型的并且投资性房地产金额占非流动资产比例较高的上市公司作为研究对象，分析成本模式所带来的财务效应。分析结论如下：

(一)成本模式提高了存货周转率和流动资产周转率，并且降低了流动比率

造成这种影响的原因在于：在新的会计准则前提下，企业必须将原来计入“存货”的投资性房地产改计入非流动资产中的单独的科目“投资性房地产”。而“存货”属于流动资产，就使得流动资产比例下降，造成企业流动比率的下降，同时提高了企业存货周转率和流动资产周转率。

从对上市公司财务指标的分析来看，流动比率的下降在一定程度上会影响企业的短期偿债能力，这就影响了财务报表使用者对企业偿债能力的评价。流动资产周转率的提高在一般情况下可以使得企业流动资产周转速度加快，利用情况更好。同时在周转速度加快的情况下，流动资金会相对的节约，相当于流动资产的增加，在一定程度上增强了企业的盈利能力。存货周转率的提高表明其可以在一定程度上降低存货占用水平，增强企业的存货流动性，进而提高企业的变现能力和短期偿债能力，这对企业是有利的。

(二)成本模式在很大程度上起到了抵税的作用，帮助企业减少所得税的支出

从对上市公司的分析中，我们可以的发现，投资性房地产金额所占流动性资产的比重很高，从50%-80%不等。尤其是在大型上市公司中，根据财政部会计司公布的数据，该数据也达到29%-46%。这说明投资性房地产涉及的金额是相当大的。根据新的会计准则，企业必须对投资性房地产计提折旧或摊销。而现行税法规定当期计提的折旧费用或摊销费用可在税前全额抵扣或者部分抵扣（超过税法规定的税前可抵扣标准需做纳税调整）。之所以要列示房地产行业，是因为房地产与其他行业最为不同的是投资性房地产从“存货”中独立出来，归属于非流动资产，企业计提的折旧额或摊销额在很大程度上直接减少了当期企业的账面盈利，以及减少了企业的所得税支出，起到了抵税的效果。

(三)成本模式避免了企业利润的波动性

成本模式是按照其投资性房地产的实际成本进行折旧或摊销，这些不会受到上市公司所在房产市场的价格波动而不断变化，进而在很大程度上避免了企业利润的波动性，保持了企业利润的稳定性，同时还可以有效防止企业人为操纵利润。

三、公允计量模式对投资性房地产的财务影响

通过对房地产行业中的5家上市公司为分析对象，并提取其2008年财务报表中的所有者权益变动以及当期净利润总额等数据，来分析公允价值所带来的财务效果。

通过计算5家上市公司的公允价值贡献率和净资产收益率两个指标。可以看出，5家上市公司中，4家公允价值变动收益是正的，仅1家是负的。其中方大A的公允价值贡献率在2008年达到了177%。但是其中也不乏有像金宇车城公允价值贡献收益率为-43.88%。经过查看金宇车城的年报，发现这家上市公司在2007年投资性房地产金额为355.12万元，而2008年投资性房地产金额达到5850.56万元。很明显金宇车城在历史成本模式下严重低估了自身的投资性房地产价值，导致在2008年将成本模式变更为公允价值模式后，公允价值贡献收益率下降到-43.88%。由此看出，在成本模式计量下，上市公司很可能会低估自身投资性房地产价值。

所选公司ROE（净资产收益率）均为正的.这表明这些上市公司在公允价值模式下的盈利能力都比较强，企业自有资本获取收益能力也较强。从客观的角度上看，允价值模式在一定程度上有利于企业提高运营效益，增强企业盈利能力。

需要指出一点：虽然公允价值模式有着成本模式所无法展现得优势，但是公允价值模式有着一个很明显的缺陷――公允价值的取得。这一问题在一定程度上影响了我国部分上市公司对投资性房地产计量模式的选择。毕竟我国目前的市场环境并不是很完善，不能与像美国、英国、德国和日本这些发达国家相比。即使公允价值可以取得，也需要进行评估，而如何评估也是难题，如果评估不当，很可能会使一些本着恶意的企业利用公允价值来操纵利润。

四、成本模式与公允价值模式的对比

(一)对上市公司资产状况的影响差异

长期以来，企业一直将出租房与自用房放在一起核算，不加区别。在新准则实施以来，上市公司必须对投资性房地产独立核算。因此，在成本模式下，原本应计入“存货”科目的现在必须统一单独计入“投资性房地产”。存货量的减少代表存货的占用水平降低，流动性增强，存货转换为现金或应收账款的速度也加快了，即存货周转率提高了，时流动资产周转率也相应提高。而公允价值模式下，上市公司一旦选用了，那么其早年购入的投资性房地产将会大大的增值，提高其偿债能力。

(二)对上市公司税负的影响差异

公允价值模式的税负效应比较弱，与成本模式相比，由于投资性房地产采用公允价值模式不再计提折旧或摊销。因此就不能享受税前扣除，那么公允价值模式的抵税效果势必会弱于成本模式。

(三)对上市公司盈利能力的影响差异

公允价值模式在盈利能力的影响主要有两点，一方面因为公允价值模式不需要计提折旧或摊销，那么就降低了企业的成本费用，这在房地产行业是相当明显的。另一方面公允价值模式需要将当期资产的账面价值与公允价值之间的差额计入公允价值变动收益，调整当期损益。在我国目前的房地产市场来看，房地产行业高速发展，升值潜力相当大。其中投资性房地产物业盈利最为稳定，总体上每年都会增值。那么采用公允价值模式会对上市公司当年的净利润产生较大的贡献。但是企业每年的净利润波动也随之加大，也加大了经营与财务风险。而成本模式由于不考虑公允价值的变动，所以对企业利润的影响比较稳定。

参考文献：

[1]财政部．企业会计准则[M]．北京：经济科学出版社，2006年版．

[2]财政部会计司.国际会计准则第40号――投资性房地产.会计研究.2000,(7):11-13

[3]财政部.企业会计准则一应用指南.北京：中国财政经济出版社.2006

房地产公司盈利模式范文篇4

一是降低了利用资产减值准备调节盈余的可能。过去我国会计准则、制度均规定资产应建立减值准备（资产发生减值时计提，资产升值转回）。但事实表明资产减值准备的这一核算规定被用来进行盈余管理的频度及深度均很大。如何有效遏制企业利用减值准备进行盈余管理，新“企业会计准则——资产减值”舍弃了过去与IASB趋同，即允许转回长期资产减值的做法，转而向FASB靠拢，采取了在长期资产存续期间只计提不允许转回的做法，这样就使资产减值的调节功能大大降低，从而反制公司滥用资产减值调节利润。另外，对流动资产计提的准备（如坏账准备、存货跌价准备等），新会计准则虽然允许计提和冲回，但对其计提和冲回也进行了严格限制，如应收账款作为一项金融工具，要求必须有“客观证据（如债务人发生严重灾害、财务困难、即将倒闭或财务重组等）”表明发生减值才能计提，减值准备的大额冲回也必须提出证明原计提的减值准备的适当性和资产价值于本期确实大幅回升的充分适当的证据，否则视为调节利润而建立的秘密准备，必须按“重大会计差错”来处理。

二是对公允价值的运用过程进行了适当限制。相对于国际会计准则而言，我国公允价值使用的前提、范围及具体方法上更加谨慎，这既是对我国过去曾使用公允价值计量属性出现问题的总结和改进，也是基于我国国情，确保公允价值不被滥用的现实选择。如在基本准则第43条中就明确指出采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。投资性房地产准则第10条明确规定只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量。在非货币换准则中规定了以公允价值作为计量基础确定换人资产入账价值和换出资产价值损益的首要条件是交换必须具有商业实质，同时还明确指出：“关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质”。此外，公允价值使用的限制性规定还在金融工具的确认与计量、股份支付、套期保值等会计准则中得到体现。新会计准则的这些规定向企业传达的信息是严肃而鲜明的，只有在具有一定的可靠性基础上才能使用公允价值计量模式，禁止含有较多假设的估值技术的应用。

三是消除了死角。过去有不少经济业务，要么会计准则、制度未作规范，要么准则、制度虽作规范，但规范粗糙、模糊，针对性和可操作性差，成为企业进行盈余操控的最佳选择。新会计准则基本上消除这些会计规范的“盲区”，一定程度上牵制了企业盈余管理。如企业合并业务，过去各企业在如何确定合并成本及其分配、如何确定作为对价付出的相关资产的相关损益、发生或承担的负债等方面一直很混乱，影响了盈余的核算口径。新会计准则第20号对此作了专门规范，要求企业将企业合并区分为同一控制和非同一控制下的合并两大类，并分别采用不同的规则进行处理。又如，对传统金融企业出现的创新金融业务和一般企业的套期保证、衍生金融工具、年金基金等新业务的确认、计量和列报进行了统一规范，减少了企业会计处理上的随意性。

四是完善了会计披露的要求，增强了企业经常性和非经常性损益信息的透明度。新准则对损益披露的要求随处可见，除“财务报告列报”准则外，各具体准则几乎都有要求，如非货币性资产交换准则要求在会计报表附注中披露非货币性资产交换而换入换出资产的公允价值及确认的损益金额；债务重组准则要求在附注中披露债务重组双方的重组利得或损失的金额；投资性房地产准则要求在附注中披露公允价值确定的依据和方法、公允价值变动对损益的影响、房地产转让的情况和理由、当期处置的投资性房地产及其对损益的影响等；关联方披露准则要求在附注中披露关联方交易的金额、定价政策等；分部报告准则要求在附注中将企业的损益按地区分部或业务分部进行分部披露等。这些会计报表列报要求使财务报告使用者能较好判断企业损益的构成、风险币Ⅱ报酬的主要来源，增强了决策科学性。

二、新会计准则客观上增加了盈余管理的空间

（一）借款费用资本化范围扩大

由原来仅限于“为购建固定资产的专门借款所发生的借款费用”扩大到“为需要经过相当长的时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、存货、投资性房地产等的专门借款和一般借款的借款费用”。由于企业的借入资金借入后是混合使用的，企业上述符合资本化条件的资产到底占用了多少一般借款，为符合资本化条件的资产而借入的专门借款到底有多少被用于短期投资性运作、产生了多少投资收益，企业外部人很难准确了解，因此借款费用是费用化还是资本化，数量上如何分配，企业管理层选择的空间有所增大。

（二）公允价值运用范围的拓展

新准则在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面的确认与计量中引入了公允价值计量属性。公允价值如能在上述经济业务事项中得到正确运用，将有效提高会计信息的相关性，但不能排除公允价值不被滥用。公允价值与企业盈余关系密切，其可验证性相对较差，加之存在信息不对称，审计部门和监管机构的审计、监管手段、方法等又不尽完善，所以企业管理层有意识地借助公允价值计量进行盈余管理的可能性极大。

（三）资产减值中会计选择与职业判断增多

资产减值准则中的“可收回金额的计量”、“资产未来现金流量的预计”、“折现率的选择”，“资产组的认定”等都存在不确定因素和主观判断，若企业管理层利用公允价值进行盈余管理，将更难查证。

（四）研发支出的非完全费用化处理

企业的研究与开发费用支出过去一直是全部计入当期损益。新无形资产准则则将企业的研发费用分成两个阶段，并允许部分“符合条件”的开发阶段的支出资本化计入无形资产的价值，然后分期摊销。由于允许开发支出资本化大大降低了开发费用对发生当期利润的冲击，对调动企业科技创新的积极性有利。但由于新产品、新设计和新技术的研发难度大，风险高，且其研究阶段和开发阶段的界限也较难准确划分，因而可能被企业管理层用于盈余管理。

（五）预计负债计量的新规定

新或有事项准则对预计负债的初始计量增加了“……如果货币时间价值影响重大，应当通过对相关未来现金流出折现后确定最佳估计数”；同时还增加了后续计量的规定：“企业应在资产负债表日对预计的账面价值进行检查，如有客观证据表明该账面价值不能真实反映当前最佳估计数，应作相应的调整，差额计入当期损益。”这些新规定也为企业进行盈余管理增加了余地。

（六）新债务重组的三大变化

一是债务重组利得的会计处理由“资本公积”科目回归到“营业外收入”科目，而且由此增加的利润只需在附注中披露，勿需在计算每股收益指标时扣除；

二是以非现金资产抵偿债务时，既确认债务重组利得又确认转让非现金资产损益，而且用以抵债的资产的转让损益应根据资产的性质确认为正常情形下的出售损益，如主营业务收入（成本）、投资收益等；

三是以修改其他债务条件进行债务重组时未来应收金额或应付金额由过去以协议中规定的未来的本利和确定，改为按未来现金流量的公允价值确定。新债务重组准则的这三大重要变化也给企业盈余管理留有一定空间。

此外，非货币性资产交换准则的交易类别划分和不同类别相关损益的不同处理规定，存货准则有关存货与投资性房地产之间重分类的会计处理规定，企业合并准则中有关同一控制和非同一控制下企业合并的界定及不同的会计处理规定等，都存在盈余管理的空间。

三、新会计准则盈余管理差异分析

（一）对上市公司和非上市公司的影响不同

由于新会计准则主要是以上市公司为平台进行调查研究后设计的，而且出台后其实施范围又暂定于上市公司，所以新会计准则对上市公司的影响必然大于非上市公司。但新会计准则的实施范围随时都可能扩大，因此其对非上市公司的影响在1—2年后也会逐渐显现。

（二）对境内公司和境外公司的影响不同

新会计准则对设立在我国境内的公司影响较大，而对设立在境外或设立在香港、澳门、台湾地区的公司，由于其必须遵守所在国或地区的会计准则体系，所以新会计准则对其影响也小。但是，对于内地企业设立在境外或港、澳、台等地的子公司，因其财务会计报告要与大陆的母公司合并，其会计信息需要遵从新会计准则进行折算、调整和合并，所以新准则对其的影响也不亚于境内公司。

（三）对不同行业的影响不同

就上市公司而言，不同行业板块公司执行新会计准则对其会计确认、计量、记录和报告的冲击是不同的，对其盈余管理所产生的冲击也不尽相同。如经营投资性房地产的企业执行新会计准则后，其持有的投资性房地产的后续计量模式不再为单纯的成本计量模式，而可能完全采用公允价值计量模式。在采用公允价值模式的情况下，投资性房地产的价值将随其公允价值的变动而调整，调整的金额要计人当期损益。这意味着过去市价大幅上升或下降带来的资产价值和潜在利润波动不予反映的情况将不复存在。总体上讲，新准则对石油、天然气、金融、保险、农业、房地产、特许经营服务等行业的会计要素的确认、计量、记录和报告会产生较大影响，其盈余管理的空间也随之变大。

新会计准则对企业盈余管理的影响是客观存在的。面对新会计准则对盈余管理的这些影响，应采取正确态度和方略。

第一，不能将新的盈余管理行为完全归咎于新会计准则。因为盈余管理的存在有其深层的社会政治、经济原因，会计准则与盈余管理不存在因果关系。会计准则只不过是盈余管理在特定时期和特定环境下加以利用的工具，而不是唯一可资利用的工具。实际上，早在会计准则产生之前，盈余管理即已存在。会计准则并不影响盈余管理的存在，影响的只是盈余管理的具体手段。

房地产公司盈利模式范文

以中航地产为例，本文分析了中航地产在投资性房地产后续计量会计政策选择对其财务指标的影响及选择动因。根据对中航地产的分析，对企业选择会计政策提供借鉴意义。

【关键词】

投资性房地产；会计政策选择；盈余管理

从2007年《企业会计准则第3号—投资性房地产》执行，企业对投资性房地产后续计量有更多的选择权，同时也为企业利用会计政策选择进行盈余管理提供了机会。公允价值一般都用于计量金融资产项目，但是投资性房地产是唯一使用公允价值计量的非金融资产项目。

投资性房地产是指为了赚取租金或者用于资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。我国《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则规定，企业应该在资产负债表日对投资性房地产采用成本模式或者公允价值模式计量。

如果采用成本模式计量，资产负债表日必须对投资性房地产计提折旧，如果发生了减值，需要计提减值准备。

如果采用公允价值计量模式，不需要对投资性房地产计提折旧，也不需要计提减值准备。房地产价格有变动时，公允价值与原来账面价值之间会有差额，差额计入当期损益，可以用来调节当年的利润。在2007—2009年间，我国投资性房地产上市公司绝大多数采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少。采用公允价值计量的上市公司，三年分别为18家、20家和25家，仅占2.86%、2.9%、3.24%（刘玉廷、王鹏、薛杰，2010）。但是2009年中航地产改变了投资性房地产的计量模式，由成本模式转变为公允价值模式，这种会计政策的改变动机是值得研究的。

因此，本文以中航地产公司为例，分析其投资性房地产计量模式转变对盈余的影响，分析其转变计量模式的动因，为房地产企业选择会计政策提供借鉴，为加强监管，提高会计信息质量提供建议对策。

1中航地产案例简介

深圳中航地产股份有限公司（简称中航地产，证券代码000043）成立于1985年，公司于199年改组为上市公司，简称“中航地产”。公司发展二十多年，业务涉及地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理，连续多年进入深圳百强企业榜。

2009年1月1日中航地产对投资性房地产进行会计政策变更，由成本模式变为公允价值模式，转换日投资性房地产公允价值增加3.37亿元，当期采用公允价值进行后续计量的投资性房地产公允价值变动损益为3169.13万元，该公司当期净利润为6286.75万元，对当期利润影响为50.41%。

2投资性房地产会计政策变更动因以及制约因素分析

2.1变更动因分析

对于房地产企业来说，无论是市场环境还是国际通行做法，运用公允价值进行后续计量的时机已经成熟。2008年我国金融危机爆发，房价涨跌十分的不确定。董事长吴光权即将结束他在中航地产的任职。一系列原因促使了公司在2009年变更投资性房地产的计量方式。

2.1.1有利于优化财务指标，便于融资。

如果使用公允价值计量，资产的账面价值会增加，这样可以从报表层面优化财务指标，例如：降低资产负债率，可以使企业呈现出较低的财务风险。企业容易以较低的资本成本进行融资，有利于企业扩张和发展壮大。

国际上普遍采用公允价值模式计量，我们采用此种模式，可以更好的接轨国际准则，帮助投资者进行更好的决策，更好的对比国内外企业的价值，以便吸引更多的投资。

2.1.2盈余管理的驱使

2009年仇慎谦担任董事长，石正林担任总经理，有可能是因为报酬契约等原因导致当期调整利润。公允价值变动损益占非经常损益比重分别为-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同时占利润总额的比例分别为-85%（2008年）、21.30%（2009年），通过会计政策选择来提高经营业绩指标，从而可以反映企业管理层受托责任的履行状况。

2.2制约因素分析

2.2.1利润变化程度加剧

采用公允价值计量，会计利润会随着公允价值的波动而相应的变动。盈余大幅度波动绝对不是管理层所愿意看到的，管理层更愿意看到有一个持续平滑且可预期的盈余走势（王小力，2012）。我国房地产市场受国家的宏观调控影响很大，公允价值很容易受到影响。此外房地产市场变化、投资者心理也会影响公允价值波动。随着公允价值的变动，会计利润跟着发生变化，容易给投资者、债权人造成困扰，加大企业的风险。

2.2.2净利润与现金流的背离程度加剧

权责发生制模式下，净利润背后有可能就缺乏足够的现金流支撑，二者经常出现背离。而公允价值的引入，更加加剧了背离的程度，弱化了净利润和现金流之间的关系。

在资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入利润，如果没有对房地产进行处置，则没有相应的现金流入。没有足够的现金作支撑，就会加大利润分配的难度。

3结论及建议

2007年新会计准则引入公允价值计量投资性房地产对我国发展市场经济具有积极意。但是由于目前房地产市场不稳定，公允价值采用需要十分谨慎。对于如何选择投资性房地产的后续计量模式，需要针对本公司的实际情况来选择相应的会计政策。如果公司迫切需要提高业绩，可以选择变更公允价值计量模式；预期房地产价格会大涨的经济环境下，选择公允价值利大于弊；反之，则按成本模式计量更好。

公允价值是必然的趋势，同时是一把双刃剑，我们要充分发挥有利方面，同时规避其不利方面，让公允价值计量更好的为经济发展服务。

【参考文献】

[1]孙玉柱.新准则下投资性房地产盈余管理分析[J].财会研究，2012，（15）：31-33.

[2]张卓奇，党爱民.公允价值在上市公司投资性房地产计量中的运用[J].财务与会计，2008，（1）：20-21.

[3]王秀萍.关于投资性房地产计量模式选择的动因分析[J].商业现代化，2011，（649）：113.

[4]谢获宝，张亮子.投资性房地产后续计量模式的盈余管理研究[J].财务与会计，2012，（1）：41-42.

[5]裘宗舜，夏炎.投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式[J].金融与经济，2007，（12）：93-95

房地产公司盈利模式范文篇6

关键词：沪市地产上市公司现金股利政策影响因素主成分分析

一、文献回顾

(一)国外研究自MillerandModlgliani于1961年提出MM理论以来，许多学者围绕MM假设进行了广泛的研究，分别运用不同的理论对MM定理提出质疑并进一步发展了资本结构理论和股利政策理论。林特(1956)通过对美国600家上市公司财务经理的问卷调查和实证研究，发现在1946年至1954年间，美国各上市公司一般都保持一个长期的目标股利支付率，公司的股利变化与长期可持续的净收益水平一致，这个基本发现就是多数经理试图维持一个稳定、正常的股利。Fama和French(1968)对美国股票市场中股利支付率下降的相关历史数据作了定量分析，得出股利支付率与公司规模、盈利能力和成长能力三个方面有关，规模越大、盈利能力越强的公司越有可能支付现金股利，而成长机会越多的公司支付现金股利的可能性就越小。Rozeff(1982)、Schooley和Bar-hey(1994)发现，股利支付率与公司过去的成长回报以及未来的成长回报呈负相关关系。若公司过去和未来收入具有高增长率，则需要更多的资金来维持这一增长，因此具有高成长机会的公司往往为了维持未来的增长而支付较低的股利。

(二)国内研究我国学者对股利政策研究，主要以信息传递理论和理论为主。刘星、吕长江等(1997、1999)对影响上市公司现金股利的因素进行分析，认为影响现金股利的因素主要有：投资价值因素、公司规模、盈利能力、流动能力等。刘星等(1999)探讨上海股票市场股利政策信息传递效应的存在性。以313个分红送配方案为事件样本，考察在这些事件宣告前后各20个交易日(即41个交易日)内股票价格的波动情况。结论认为股利政策在宣告日前后均会产生异常报酬率。从而证明了沪市股利政策的信息传递效应确实存在。原红旗(2001)从理论角度，以沪深两市1994年至1997年的股利方案为样本进行了详细的研究，发现公司的当期收入与发放现金股利正相关，公司的累计留存收益与股票股利正相关，可分配收益少、每股资本公积金高的公司会以转增股本代替股利。但没有发现股利政策与企业成长性之间的关系。吕长江、王克敏(2002)用成本理论解释了公司股利水平与管理层股权比例负相关、与盈利能力和公司股本规模正相关这一现象，认为管理层股权比例与股利水平可替代地降低成本。原红旗(2004)在《中国上市公司股利政策分析》中指出，我国上市公司股利政策的现状主要呈现以下特点：41.95％的公司选择不分配股利，35.67％的公司选择发放现金股利。而其他的股利发放形式则比较分散。据此可以大体了解，虽然中国上市公司总体股利支付意愿不强，但如果进行分配，首选股利方式为现金股利，同时在混合股利的多种方式中，集中体现在现金股利和股票股利、或现金股利和转增股本相配合，由此可见上市公司在股利方式的选择上，对现金股利有明显的倾向。

二、地产类上市公司股利政策影响因素分析

(一)盈利能力股利来源于公司的净利润，盈利能力越强，现金股利的支付率就越高。针对房地产行业，央行2003年出台的“121”文件，全面收紧了房地产信贷，再加上央行接连几次地提高利率水平。使得我国地产类上市公司的筹资渠道更加短缺。由于地产类项目投资周期长，项目初期的投资往往数额较大，但利润回收得较晚，所以即使是盈利能力强的地产类公司也需要通过配股获得新的资金。鉴于目前我国证监会对配股的限制，上市公司有可能通过发放股利提高净资产收益率的方法，获得配股，因此也会相应提高现金股利发放。

(二)资产规模资产规模越大，现金股利支付率越高。公司规模越小，往往扩张的要求越强烈，因而会较少的支付现金股利和较多的支付股票股利；相反，大公司扩张欲望不强烈，凭借其实力和声誉，更容易获得资金，因此，可能较多的发放现金股利。

(三)股权结构股权结构对上市公司的影响很大，对于地产类上市公司也不例外，主要从两个方面影响股利政策：股权集中度和流通股比率。在我国，大股东倾向于获得资本利得，股权越集中，现金股利支付率越低，股票股利支付率越高。国家股和法人股由于股票不能上市流通，获得现金必需要依靠股利收入，而流通股比例越高，国家股和法人股等非流通的比例越低，则现金股利支付率越低，股票股利支付率越高。

(四)成长机会公司成长机会越多，为扩充资产所需的资金越多，未来资金需求也越大，因而此时公司保留盈余而不支付现金股利的可能性就越高。即：成长性良好的公司，为满足公司扩大生产的需要，倾向于少支付现金股利或以股票代替现金发放股利。

(五)流动性流动性对于地产类上市公司来说，是一个典型的特点。地产类上市公司具有行业最低的应收账款周转率和最低的存货周转率。这些都与房地产行业的经营特点有密切关系，应收账款账龄明显偏长，且大部分都依赖于银行。前几年地产业的过度投资，造就了现在存货数量巨大的局面。这大大降低了地产类上市公司的流动性。公司对资金的需求量增加，使得流动性越低的公司，支付现金股利的可能性越小。

(六)资产负债率资产负债率越高，公司的债务负担越重，越倾向于发放股票股利而将留存收益用于改善公司的财务状况，从而避免财务结构的进一步恶化，因此，现金股利支付率越低，股票股利支付率越高。

(七)地产市场情况房地产的实际情况从根本上影响着地产类上市公司的经营业绩、成长机会以及其他指标。房地产市场中房价越高，上市公司在销售量一定的情况下，经营业绩越好，成长机会越多，支付股利的可能性也就越大。

三、研究设计

(一)变量设计基于前文研究分析，本文分别选取了23个变量(表1)，作为沪市地产类上市公司现金股利政策的影响因素，其中，因变量为每股现金股利(X24)。

(二)样本收集为剔除不同股利政策类型之间的相互干扰，根据本文需要，选取了上海证券交易所A股中2002年12月31日前上市的，除ST股、PT股之外的房地产板块所有上市公司为研究样本。数据涉及样本公司2004年度的股利分配情况，共采集得到1032个样本数据进行统计研究。样本公司占地产类上市公司总数的80％以上，能够很大程度代表地产板块上市公司情况，从而保证本文实证结果的普遍适用性。主要数据来源为这43家沪市地产类上市公司2004年年报，以及2004年国家统计年鉴的相关数据。为保证数据之间的可比性，选取的数据仅为年度股利分配数据，不包括中期分配。由于进行中期分配的公司数量较少，选取年度数据对研究结果影响不大。

(三)研究方法本文采用主成分分析方法。首先利用

主成分分析工具(spss)分离出影响股利政策的主要因素，再对主要因素进行排序，确定不同因子之间所含信息量的大小与内容。

四、实证结果及分析

(一)各因素的巴特利特球体检验

巴特利特球体检验的显著性水平为0.000(α=0.005)，检验伴随概率小于判定值，可以拒绝零假设，即认为系数矩阵不太可能是单位矩阵，待分析变量适合作因子分析。由此可以进行下一步的主成分分析。

(二)计算因子分析的初始结果对变量作因子分析的初始结果，可得出因子对样本变量的总体解释程度，以确定是否每个变量都能被充分解释。由第三列表示的最终计算因子共同度，虽然部分共同度有所下降，但总体解释程度都在70％以上。可以确定，对该23个变量进行因子分析所得出的公共因子能够充分解释各变量的含义，体现各变量的特征。

(三)绘制碎石图，估计主成分数量碎石图如(图1)所示：横轴表示公共因子数，纵轴表示各因子的特征值，判断将提取出10个因子。当分别提取1-10个公因子时，特征值变化较为强烈，当提取12个公因子时特征值变化很小，基本趋于平缓。由此可知，提取lO个公因子左右对原变量信息的刻画有显著作用。

(四)计算各因素的贡献率和累计贡献率、因子提取与因子旋转选取累计贡献率能够描述原变量总体方差80％以上、排序在前面的各因素为主成分。输出结果如(表2)：由碎石图判断提取出十因子，首先求出旋转前的因子初始统计量(计算结果略)，此时前10个因子的累积贡献率已达到83.63％，可以确定由碎石图得出的结论基本正确，并且该10个因子基本反映了原变量的绝大部分方差，符合主成分分析要求。采用方差最大法计算因子的提取与旋转，并求出因子提取的载荷矩阵。可以看出：提取了10个公因子并进行旋转后，因子对原变量总体的刻画情况达到83.63％，说明可以描述原变量总方差的83.63％，大于80％，可以认为这10个因子基本反映了原变量的绝大部分信息。

(表3)是按照方差极大法对因子载荷矩阵旋转后的结果。因子变量在许多变量上都有较高的载荷。比如：第一因子变量旋转前，在每股收益、土地增值收益、地产销售增长率、总资产、总股本等14个变量上都有很高的载荷数；经旋转后，第一个因子变量的含义更加清晰了，在资产收益率、存货周转率和地产开发成本占总成本比例上有非常高的载荷数，主要反映资产收益率和存货周转率的信息。第二个因子变量则基本反映了主营业务增长率、总资产增长率、经营性现金倍数的主要情况。其他因子变量分析类似。

(五)因子命名与解释根据以上旋转结果，可对10个因子进行命名和解释，各因子变量的命名和主要解释如(表4)所示。

(六)计算因子协方差矩阵和因子得分因子分析后因子的协方差矩阵(此表略)中，除对角线上的协方差为1外，其余协方差均为0，协方差矩阵是单位矩阵，可以确定，因子变量是正交的、不相关的，因子分析所得结果没有异常。用回归法计算因子得分，因子得分是因子变量构造的最终体现。结果如(表5)所示。输出结果给出了用回归法计算的因子得分函数的系数。根据该输出结果可以写出以下因子得分函数：

F1=0.013X1+0.367X2-0.034X3……-0.108X23+0.127X24

F2=0.035X1+0.018X1+0.006X3……+0.039X23+0.033X24

F10=-0.168X1-0.048X2+0.062X3……+0.426X23+0.021X24

(七)回归检验根据以上分析结果，使用2004年沪市地产类上市公司现金股利相关数据对因子分析所得的10个因子进行回归检验，采用逐步多元线性回归，逐步回归使用F统计量的伴随概率为标准，选取进入方程的标准为0.05，剔出方程的标准为0.1。检验结果如下：调整后的拟合优度为0.731，说明回归方程对样本数据的解释程度为73.1％，基本可以解释样本数据的特征。输出结果中的F检验的伴随概率为0.000，小于判定值(α=0.005)，顺利通过F检验，可以确定因变量与所有自变量间存在显著线性相关关系。输出的D-W检验结果的值为2.063，可以判断样本数据的残差序列不存在自相关关系。输出结果(结果略，反映在每股现金股利模型中)显示有8个因素进入了回归方程，分别是因子1(盈利能力)、因子3(公司规模)、因子4(地产业盈利能力)、因子5(流动性)、因子6(地产市场情况)、因子7(公司市场价值)、因子8(股权结构)和因子9(经营能力)。各自变量t检验的伴随概率数据与α=0.005的判定值无显著差异，可以确定，各自变量与因变量存在显著线性相关关系。

常数项的回归结果：逐步回归后常数项的Beta值为0.858，常数项的T检验伴随概率为0.000，小于判定概率(α=0.005)，可以确定，回归方程的常数项为0.858，显著不为零。至此，可以得出各因素对每股现金股利的影响如下：

每股现金股利=0.073F1-0.003F3+0.041F4-0.091F5-0.002F6+0.147F7-0.095F8-0.132F9+0.858

因子分析输出结果和回归检验结果表明：公司盈利能力、地产业盈利能力和公司市场价值这三个因素与每股现金股利呈正相关关系。盈利能力越强，就有更多的利润可供分配，因此相应会提高现金股利支付率和股票股利支付率。地产类上市公司的主营业务是地产销售和租赁，因此，公司在地产业的盈利能力决定了股利政策的选择，同时当公司的市场价值越高时，说明公司盈利越高，支付股利的实力也越大，因此支付股利的可能性和股利水平也就越高。而公司规模、流动性、地产市场情况、股权结构和经营能力这五个因素与每股现金股利呈负相关关系。公司规模越大，股利支付可能性越小。我国房地产行业发展前景还很广阔，目前已有一定规模的房地产上市公司仍渴望继续扩大规模，而由于地产业利润期较长。扩大公司规模所依赖的资金大部分来自于之前年度的盈利，所以公司规模越大，扩张所需的资金越多，发放股利的可能性就越小。地产类上市公司的应收账款账龄明显偏长，且大部分都依赖于银行，这大大降低了地产类上市公司的流动性，公司对资金的需求量增加。所以，应收账款账龄越长，坏账比例越高，越依赖于银行资金，支付现金股利的可能性就越小。房地产市场情况越好，即地产价格和租赁价格越高，公司扩张的欲望越大，也就越需要资金留存在企业中，因此，支付股利的可能性就越小。股权越集中，现金股利支付率越低，股票股利支付率越高。流通股比例越高，现金股利支付率越低，股票股利支付率越高。公司经营能力越强，公司的扩张越快，扩张所需的资金就越多，未来资金需求也就越大，因而此时公司保留盈余而不支付现金股利的可能性就越高。

房地产公司盈利模式范文篇7

关键词：信用风险模型；房地产上市公司；财务预警

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2016）03-0100-04

引言

随着经济全球化的发展，国内房地产企业在市场竞争中面临各种各样的风险，如何辨识、评估、监测、控制风险已成为我国房地产企业发展道路上必须面对的问题。而在我国房地产企业风险意识不强，风险管理工作薄弱，是企业发生重大风险问题的重要原因。

一、文献综述

国内外对企业财务风险识别的研究主要集中在识别方法和识别变量的选择方面，而且这些研究成果主要是用于企业财务危机预警模型的构建。

Beaver[1]（1968）率先提出单变量分析法。选择79家公司，通过6组30个变量来反映公司破产前一至五年的财务能力，研究发现最好的判别变量是营运资本与负债之比和净利润与总资产之比。Altman[2]（1968）首次运用多变量分析模型对企业财务危机进行判别分析。从流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和活动性五个方面选用22个变量作为预测备选变量，通过对1946―1965年间破产制造企业和33家非破产配对企业的研究分析，构建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）构建Logistic预测模型，研究发现，影响公司破产概率的变量，即公司规模、资本结构、业绩和当前的变现能力。

周首华等[4]（1996）运用1977―1990年的62家公司，即31家破产公司和相对应的同一年度、同一行业及相近净销售额的31家非破产公司，建立了F分数模型，并以ComPustatPCPlus会计资料库中1990年以来的4160家公司数据作为检验样本进行了验证，其F模型的准确率高达近70%。生育新、顾寿仪[5]（1998年）通过流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转率、应收账款周转率和利息倍数对财务风险的预警指示，研究宏观回避和微观回避对财务风险的回避。杨淑娥和徐伟刚[6]（2003）在Z分数模式的基础上，运用统计学中的主成分分析方法，提出了Y分数模型，并用建立模型的134个原始样本进行回代，在预测值Y=0.5时，模型的回判准确率为80%左右。王芳云[7]（2005）在系统阐述奥特曼Z计分法的基础上，有针对性地选取了2003年沪、深上市公司的财务风险进行实证研究。实证表明，Z-score模型、模型对某个行业或某类企业的财务风险整体性分析的指导作用较强，可有效的评价企业财务风险。邢姝媛[8]（2011）结合了王伟、赵占军认为的房地产企业财务风险的三种表现形式，从内部控制体系、财务管理体系、资金管理体系和加强财务管理意识等方面提出防范措施。赵春[9]（2012）应用于企业财务风险分析与危机预警的研究，提出了企业财务风险概念层次树模型和时间序列动态维护的财务危机预警模型。通过基于Hash结构的关联规则交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度树的关联规则增量式更新算法IUPS_Miner和关联规则的动态维护算法ARDM方法，构建偿债能力、盈利能力、现金流量指标、运营能力、成长能力和指标相关性分析几项财务指标。杜俊娟[10]（2013）从系统风险，非系统风险两方面分析房地产企业财务风险的类型及产生原因，提出将财务指标与非财务指标结合进行预警分析的新思路。杜运潮、徐凤菊[11]（2013）以我国房地产上市公司为研究对象，选取8家财务状况异常的公司，按照4倍比例选取了32家财务状况正常的配对公司，采用反映企业偿债能力、资产运营能力、盈利能力、成长能力、现金流量能力五个方面能力的30个财务风险评价指标，构成Logistic财务风险识别模型。代岑颖[12]（2014年）将财务风险划分为筹资风险、投资风险、流动资产风险三类，针对每一类风险选取相关财务指标，共27个量化指标构成财务风险分析指标体系，对该房地产企业的财务风险进行识别与防范。王惠聪[13]（2014）运用财务比率分析法，单变量分析模型、Z3计分模型、F分数模型，对房地产公司的财务风险水平进行了分析，研究发现房地产公司的财务风险水平正在逐渐升高。向晓露[14]（2014）、刘砂砂[15]（2014）研究结果表明，对房地产行业的财务风险影响最大的为偿债能力因子和成长能力因子，盈利能力因子对强势公司影响最大，而偿债能力因子对弱势公司的影响最大。庞明和吴红梅[16]采用多元回归分析法，利用现金流视角研究财务风险。研究结果表明，经营活动现金流增长率、投资活动总流入结构比率与财务风险的变化趋势反比净利润现金比率、全部现金流量比率、筹集活动总流入结构比率显著影响财务风险。

二、研究设计与指标构建

Vasicek于2002年首先提出来的财务风险，并在财务预警体系研究中得到应用。该模型假设财务运行状况主要取决于两个变量ZA和ZB为正的概率，用公式表示为：

财务预算的名义杠杆率？渍可以表述为：

鉴于最大概率为1，现金流运行状况的概率可以表述为：

当概率为1时表示现金流的约束较松，可以降低风险标准提高高风险项目的投资，如果把剩余资金用于项目A，则B+A项目的收益情况W可以表示为：

根据上述公式可以得出以下公式：

上述公式表明，在约束条件下，公司现金流的最优财务状况和公司项目收益E呈正向关系，与置信度系数α也呈正向关系，和违约率PA和PB呈反向关系，即风险的存在将提高公司财务危机发生的概率。

企业收益情况可以表示为：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc

其中，Pi表示企业利润，如果i为0，表示企业完全使用自有资金，i等于C，表示完全使用外部资金。

只有在E>0，即企业利润为正时才会继续扩大投资规模，意味着企业现金流的财务状况良好，对E求导可得如下形式：

上述公式意味着房地产企业所处外部环境越复杂，房地产企业资金不足时，进行外部融资的成本越大，将会影响企房地产企业正常运转。财务预警指标从经营效率、偿债能力、盈利能力和资本收益四个方面对财务状况进行分析，其中经营效率包括企业内部现金充足率、经营现金比率、自由现金比率和资金周转率4个子指标，偿债能力包括企业现金比率、资本负债率和现金债务比率3个子指标，盈利能力包括盈利现金比率、经营现金比率和净资产利润3个子指标，资本收益用每股的现金流量表示。随机抽取2015沪深两市54家房地产上市公司ST公司和50家非ST公司，把ST公司设定为1，非ST公司设定为0，在分析时把94个样本公司分成两组，分别为估计组和检验组，计量分析使用SPSS软件，数据的描述性统计（见表1）。

三、实证检验

根据财务风险的数理模型，企业财务状况主要取决于企业收益情况和现金流项目特质性。

由于企业财务风险（CF）和企业收益和现金流存在密切关系，基于上述变量选取，本文设定经营效率（JY）、偿债能力（CZ）、盈利能力（YL）和资本收益（ZB）四大影响因素构建计量模型：

为了对公司的财务风险进行定量分析，首先使用上述风险计量模型进行回归分析，回归结果（见表2）。

从模型回归结果可以看出，所有变量都通过了显著性检验，伴随概率较小，从标准差和t值可以看出回归结果较为理想。在市场经济的环境下，目前还存在很多不合理的地方，而且上市公司融资压力是制约企业财务状况的重要因素。合理规划、制定行业标准是国家经济健康发展的重要保障。

参考文献：

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[2]EdwardI.Altman.Financialratios，discriminantanalysisandpredictionofcorporatebankruptcy[J].JournalofFinance，1968.

[3]OhlsonJ.A.Financialratiosandtheprobabilisticpredictionbankruptcy[J].Journalofaccountingresearch，1980，（1）.

[4]周首华，等.论财务危机的预警分析――F分数模式[J].会计研究，1996，（8）.

[5]生育新，顾寿仪.浅谈企业财务风险[J].财会月刊，1998，（12）.

[6]杨淑娥，徐伟刚.上市公司财务预警模型――Y分数模型的实证研究[J].中国软科学，2003，（2）.

[7]王芳云.运营Z计分模型对上市公司财务风险的实证研究[J].山东纺织经济，2005，（5）.

[8]邢姝媛.关于我国房地产企业财务风险分析[J].中国证券期货，2011，（6）.

[9]赵春.基于数据挖掘技术的财务风险分析与预警研究[D].北京：北京化工大学硕士学位论文，2012.

[10]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013，（10）.

[11]杜运潮，徐凤菊.房地产上市公司财务风险识别――基于Logistic模型的实证研究[J].财会月刊，2013，（18）.

[12]代岑颖.？菖？菖房地产企业财务风险识别与防范研究[D].重庆：重庆理工大学硕士学位论文，2014.

[13]王惠聪.BLDC公司财务风险分析与防范[D].沈阳：辽宁大学硕士学位论文，2014.

[14]向晓露.我国房地产企业财务风险评价研究[D].成都：西南财经大学硕士学位论文，2014.

房地产公司盈利模式范文1篇8

公司经营数据

2011上半年，公司实现营业收入14.88亿元，同比下降7.15%；营业利润1.94万元，同比增长49.26%；归属于上市公司股东净利润为1.06亿元，同比增长21.44%。实现基本每股收益0.10元。

公司基本面概述

公司形成以房地产开发和基础设施经营为主体的产业布局，以水务、热电和物流等为主的基础设施经营性产业体系。公司大股东苏高新集团是苏州高新区的开发、融资和经营主体，与园区管委会合作多年，总资产规模230亿元。公开资料显示大股东已经切入到参与扩区10倍后的高新区城区土地开发，未来具有持续低成本获得土地的能力。

地产销售良好，项目储备丰富

报告期内公司存量商品房去化率50.26%，商品房预售面积12.33万平方米、预售收入10.75亿元，分别同比下降13.41%、1.56%，而平均销售单价比去年同期增长13.72%。结转方面，上半年共结转各类房地产项目面积19万平方米，其中含动迁房6.33万平方米；结转销售收入12.87亿元，其中含动迁房1.16亿元。目前公司包括新增土地储备、在开发项目/商品房存量约250万平方米，土地成本相对较低，可保证未来3年开发需求，潜在盈利能力较强。

未来经营亮点

房地产公司盈利模式范文篇9

【关键词】投资性房地产；计量模式；公允价值

一、引言

投资性房地产是公司拥有的重要资产，与流动资产收益低、固定资产流动性差的特点不同，投资性房地产既具有保值增值的收益能力，同时兼具较强的流动性，是较为理想的投资项目。截至2011年12月31日，沪深两地有投资性房地产业务的公司有899家，涉及的金额达2289.72亿元，每家公司平均金额为2.55亿元。投资性房地产涉及的金额大，其计量模式的选择直接关系到企业资产总额、负债结构、每股收益等财务指标，对企业的融资、配股等具有重要影响。当前，97%的公司采用成本模式对投资性房地产计量，仅有3%的公司采用公允价值进行计量。基于投资性房地产计量的选择，需要研究的是，管理层基于何种考虑选择投资性房地产计量模式，管理层对投资性房地产进行会计政策选择背后的影响因素是什么？是出于会计信息质量考虑还是私有收益的需要，是信息披露成本的考虑还是融资配股的需求？对这些问题的回答有助于监管层、股东、债权人以及潜在的投资人正确运用投资性房地产披露的信息。可见，对投资性房地产计量模式的研究有重要的理论和实践价值。

二、公允价值计量模式的文献综述

国内外大量的学者对公允价值计量模式进行了广泛的研究。从资本市场、盈余管理、信息质量等各方面对公允价值计量进行了探讨。

Bemerdetal（1995）发现，比起历史成本计量，采用市值会计后，收益的波动性会增加。Dietrichetal（2000）研究了英国强制执行房地产公允价值模式后估值的可靠性问题。发现公允价值的估值低于销售价格；相对于历史成本而言，对销售价格的估计更为精确。但是，在估计公允价值时，管理层会在许可的会计方法中选择以报告更高的盈余；择时进行销售以平滑业绩和净资产的变化；在筹集新的债务资金前推高公允价值。另外，在有外部评估师以及六大审计师监管的情况下，估值可靠性会提高。Cotter（2002）认为，公允价值的计量需要管理层进行大量的估计和判断，由此产生的逆向选择和道德风险削弱了公允价值信息的有用性。Muller（2002）认为不同来源的资产价值信息是不同的，通过分析英国投资性房地产的样本，比起内部评估师，使用外部评估师对房地产进行估值，资本市场上交易者之间的信息不对称程度较低，从而影响公司的资金成本和企业价值。根据财务理论，信息不对称程度越高，交易者要求的利率会越高，公司的资本成本会增加。Landsman（2007）认为公允价值的确认和披露对投资者具有信息含量，但是信息含量的水平受计量误差的影响，同时也受评估独立性（管理当局评估还是外部评估师评估）的影响。

谢诗芬（2004）认为，公允价值计量更加符合财务报表有用性的目标，会计提供的信息与信息使用者的决策更加相关。陈美华（2006）认为，以公允价值取代历史成本作为会计的计量基础，不仅可以满足多元产权主体的决策需要和利益需要，而且与会计目标的内在要求逻辑一致。公允价值计量基础是一个比历史成本计量基础更为合理、包容性更强的计量基础。王建刚、刘庆艳（2009）研究了会计准则实施前后的盈余管理程度，结论是整体无差异，但不同行业程度有所变化。刘永泽（2011）认为，新会计准则对公允价值的引入在一定程度上提升了财务报告的信息含量。

总体来看，以公允价值计量投资性房地产有助于市场交易的信息透明度，降低信息不对称程度，公允价值具有较好的相关性；但是其可靠性受各种条件约束以及管理者动机的影响，当企业监督较弱时，其可靠性会受到较大的影响。

三、投资性房地产计量的现状

（一）企业数量

新企业会计准则自2007年1月1日在上市公司实施以来，上市公司已经披露了2007—2011年五年的年度报告，根据已披露的年报统计，将近97%的公司采用成本模式计量，大约只有3%的公司采用公允价值模式计量①，具体见表1，2008年和2009年分别有5家上市公司对投资性房地产从成本模式调整为公允价值计量模式，2010年有1家公司调整了投资性房地产后续计量的会计政策，2011年新增了2家公司从成本模式改为公允价值模式。

（二）行业分布

分析2010年27家投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司，其行业分布主要集中于房地产开发与经营业、银行业、零售业、饮料制造业，其中房地产开发与经营业、银行业比重最大，占比均为18.52%，具体见表2，行业分类按照证监会行业分类确定，前三位代码相同则为一个行业。

（三）确认依据

投资性房地产的公允价值由谁决定，其确认的依据和原则是什么？确定投资性房地产公允价值时，首先，参照活跃市场上同类或类似的现行市场价格；其次，如果无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，则参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；最后，也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值计量②。但是对于公允价值由谁确定，没有作出强制性的规定。实务中，公允价值可以由管理层确认，也可以聘请外部专业机构确认。通过对上市公司年度报告整理统计，以2010年为例，投资性房地产公允价值确认依据如表3所示。

从表3可以看出，大多数公司选择专业机构评估来确定投资性房地产的公允价值。这意味着公司要为房地产公允价值的计量支付额外的评估费用。

通过对我国上市公司投资性房地产计量模式的现状分析，我们发现，大多数上市公司对公允价值计量持谨慎态度。这点与我们对公允价值的认识有很大差异。与成本模式相比，公允计量因其能提高会计信息质量而备受推崇，并且在房地产价格总体趋势上涨的情况下，公允价值计量将大幅提高其账面价值，增加当期利润。公允价值计量理应受到实务界和理论界的重用。因此，我们不禁要问，公司管理层在决定投资性房地产计量模式时，其主导因素是什么，行为背后的原因是什么，是哪些因素影响投资性房地产计量模式的选择？

四、成本计量模式的原因分析

（一）信息披露成本低

公司管理层确定投资性房地产公允价值一般有几种途径：一是聘请专业机构进行评估；二是公司参照同类房地产交易价格确定；三是公司根据政府机构的房地产调查报告确定；四是其他一些途径或者有些公司在年报中未作披露。总体而言，大多数上市公司要么聘请专业机构的专业人士进行评估（投资者较为信赖这种信息），要么根据收集到的信息合理判断或者董事会根据调查报告而定，因此，公允价值的确定需要上市公司支付不小的评估费用以及信息收集费用。成本计量模式，因其无需披露公允价值信息，几乎没有额外的披露成本。

（二）公允价值计量的顺周期效应导致利润波动大

公允价值计量反映了资产的价值情况，当市场行情较好时，资产、利润同时增加，当市场萧条疲软时，通过公允价值变动损益减少资产的账面价值，结果资产和利润进一步下降，此时容易引起投资者恐慌性抛售，导致价格进一步下降。当市场的交易价格波动较大时，容易产生利润的波动，这就是所谓顺周期效应。简单地说，就是市场情况越好，资产越容易被高估；市场情况越不好，资产就越被低估。虽然我国房地产的总体价格趋势是上涨的，但是我国政府一直推行一系列的房地产调控政策，以控制房地产价格的持续上涨，一旦房价大幅下跌，企业利润必然会产生很大的波动，进而影响到公司的业绩、高管的薪酬奖励以及股票的市场表现。管理层出于私有利益考虑，往往不愿意利润有较大的波动，利润的较大波动会给投资者造成公司经营不稳定的判断，从而质疑管理层的经营能力，因此，公司管理层对公允价值计量模式持保留态度，谨慎地以成本模式计量投资性房地产。

（三）监管层谨慎使用的导向

由于我国资本市场发展特有的制度背景，我国上市公司中绝大多数是国有企业，国有企业除了具有一般企业特性外，有时还需要承担部分政府职能，比如保持较低失业率、增加税收等，因此政府有较强的动机保障对企业的控制权。体现之一为监管层的权力大，监管层的态度能直接影响到上市公司政策的选择。当前，上市公司会计与信息披露的监管机构主要有证监会、财政部与证券交易所，在中小投资者保护较弱的情况下，相比决策有用性的目标，监管机构更注重财务报告的受托责任。因此，监管层更注重的是会计信息可靠性的质量特征。历史成本因其有据可依，可靠性较强，而公允价值的确定需要依靠主观判断，存在人为操纵空间，可靠性较弱。另外，我国市场发育程度各地区之间高度不均衡，持续可靠地计量公允价值在不少地区与不少领域难以实现③。财政部、证监会对采用公允价值计量都作出了严格规定，要求谨慎适度选用公允价值计量模式。

五、公允价值计量模式的原因分析

（一）理想的计量模式

根据《企业会计准则——基本准则》规定，财务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策④。会计目标是提供有用的资讯，如果提供的会计资讯没有市场信息含量，那么财务报告就失去了其编制的意义。因此，政府、股东、债权人、潜在的投资者都非常重视会计信息质量。投资性房地产持有的目的不是为了生产经营，而是在于投资增值，以牟取更多的现金流入。当有利可图时，管理层会变现该项投资。按公允价值计量投资性房地产，投资者可以获得该项资产的真实价值，更有利于投资决策，并且因其反映了市场价格变化，有助于评估企业过去、现在和未来现金流量的信息，反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，能较准确地体现企业的现实情况。因此，从理论上而言，投资性房地产公允价值计量模式既能如实反映，又最具相关性，其信息含量更高，是一种理想的计量模式。

（二）融资需求

在我国土地资源有限、人多地少、房地产市场持续繁荣的背景下，采用公允价值计量投资性房地产，期末按照公允价值调整报表资产，公允价值变化的部分计入损益，将会使企业账面资产、利润大幅上升，从而美化企业的财务状况与经营情况，传递出更加乐观的信息，投资者、债权人对企业的盈利能力与偿债能力信心更足，有利于企业融资。通过对2007—2010年四年间变更了投资性房地产计量方式企业的报表分析，发现在变更当年以及下年短期借款或者长期借款均有较大的变化，这也佐证了部分企业出于融资需求变更投资性房地产的计量模式。具体情况为，2007年有16家公司采用公允价值计量，5家公司当年短期借款和长期借款有较大增加；2008年新增5家公司从成本模式改为公允价值模式，其中2家公司融资规模发生较大变动；2009年新增5家公司投资性房地产计量模式更改，其中3家公司当年借款发生大的变动；2010年金隅股份（601992）更改了投资性房地产计量模式，当年短期借款对资产总额的占比从3.54%升至11.54%。为简化篇幅，仅列出2007年情况，具体见表4。

房地产公司盈利模式范文篇10

【关键词】房地产行业；上市公司；资本结构；影响因素

一、房地产上市公司资本结构影响因素实证研究

（一）样本选取

本文主要以2007年—2009年的年报数据为选样窗口，共选择了20家房地产上市公司，具体选择标准如下：

1.上市时间比较长。由于考虑到新上市的房地产公司业绩不稳定，容易出现非常规波动，同时满足研究样本量的需要，剔除了2003年1月1日以后上市的公司；

2.剔除了2007—2009年期间被实施过ST和*ST类上市公司。

3.考虑到样本在不同时间的可对比性，本研究选取了2007--2009年连续公布年报，且年报数据都齐全的上市公司。

基于以上原则，共选取了20家房地产上市公司，分别有10家来自于深圳证券交易所，10家来自于上海证券交易所。

（二）研究变量

研究变量包括被解释变量和解释变量。

1.被解释变量。本文采用较为常用的总资产负债率指标来度量资本结构。总资产负债率（TDR）=总负债/总资产

2.解释变量

公司规模：选择资产规模、销售额规模作为变量；

成长性：选择主营业务收入增长率、总资产增长率、净利润增长率作为变量；

盈利能力：选择总资产收益率、净资产收益率、销售净利率作为变量；

资产结构：选择有形资产比例作为变量；

短期偿债能力：选择速动比率、流动比率作为变量。

（三）模型分析及结果

1.主因子命名

根据表2主因子命名如下：

主因子1与流动比率和速动比率正相关，而流动比率和速动比率反映了公司的短期偿债能力，因此，将主因子1定义为短期偿债能力，用STL表示。

主因子2与总资产自然对数和主营业务收入自然对数高度正相关，总资产自然对数和主营业务收入自然对数反映公司的整体实力和规模，因此可以将主因子2定义为公司规模指标，用SIZE表示。

主因子3与净利润增长率和主营业务收入增长率正相关，净利润增长率和主营业务收入增长率反映的是公司的成长性，因此可以将主因子3定义为成长性指标，用GROW表示。

主因子4与总资产收益率、净资产收益率高度正相关，总资产收益率、净资产收益率表明公司的盈利能力，因此可以将主因子4定义为盈利能力指标，用EP表示。

主因子5与有形资产比例高度正相关，有形资产比例反映了公司的资产的抵押价值，所以将主因子5定义为资产抵押价值指标，用CV表示。

a.旋转在6次迭代后收敛。

2.多元回归

由表2我们可以得出：主因子2公司规模、主因子4公司盈利能力和主因子5资产抵押价值与资产负债率正相关，主因子1短期偿债能力、主因子3成长性和与资产负债率负相关。

公司规模、短期偿债能力和盈利能力的估计系数可通过a=0.05显著水平的T检验，因此，就房地产上市公司来说，公司规模、短期偿债能力和盈利能力对资本结构具有显著影响。

成长性和资产抵押价值的估计系数不能通过a=0.05显著水平的T检验。因此，就房地产上市公司来说，成长性和资产抵押价值对资本结构没有显著影响。成长性和资产抵押价值是我国房地产上市公司的非主要影响因素。

资本结构决策模型如下：

二、结论及建议

（一）结论

通过实证研究证明我国房地产上市公司的公司规模、短期偿债能力和盈利能力对资本结构具有显著影响，且公司规模、盈利能力与资本结构正相关，短期偿债能力与资本结构负相关；成长性和资产担保价值与资本结构的关系不显著。

（二）建议

1.提高长期负债比例，加强对房地产上市公司管理层的监管

房地产上市公司的长期负债水平普遍较低，公司负债主要为流动负债，这说明企业在进行资本结构的决策时，并没有把资本成本最小化，也就是股东财富最大化作为公司经营的目标，只是片面追求对公司的控制权，加强对房地产上市公司管理层的监督和激励似乎非常必要。

2.拓宽融资渠道，降低企业风险

目前我国房地产企业规模小，负债率高并且融资渠道比较单一，使得企业防范风险能力偏弱，由于企业规模有限，企业无法达到像债券融资，上市再融资等其他融资方式的条件要求，银行贷款是其唯一可行的融资渠道，对于这类企业由于资金上的限制使得企业内部融资比例也偏少。所以优化融资结构，提高内源融资比例，提高房地产企业规模是关键。

参考文献：

[1]洪锡熙，沈艺峰.我国上市公司资本结构影响因素的实证分析.厦门大学学报（社会科学版），2000（3）.114-120

[2]陆正飞，辛宇.上市公司资本结构主要影响因素之实证研究[J]会计研究，1998（8）

[3]张羽，何小三.我国房地产上市公司资本结构之实证研究[J].金融经济，2006（6）

[4]陈维云，张宗益.对资本结构财务影响因素的实证研究[J].财经理论与实践，2002（1）

[5]张喜玉.信息技术行业上市公司资本结构的影响因素[J].统计与决策，2003（7）

[6]查道林、杨蓓.矿业上市公司资本结构影响因素实证分析[J].财会通讯（综合），2008（4）

房地产公司盈利模式范文篇11

关键词：会计准则资本市场信息效率

资本市场信息效率亦即资本市场上会计信息价值的相关性，国内外有许多学者进行了相关研究。陈信元等研究认为，会计信息对股价的解释能力存在阶段性。赵宇龙(1999)认为我国证券市场存在“功能锁定”现象，证券投资者还不能区分会计信息收益的质量而做出相应市场反应。我国于2006年颁布并要求上市公司于2007年1月1日实施的新《企业会计准则》(以下简称“新准则”)必将影响我国资本市场信息效率。本文拟对该影响效果做出分析。

一、我国资本市场信息效率现状

(一)投资者的短视行为会计学者已证实了会计收益和股票投资收益之间的关系，但在我国目前资本市场还不完善状况下，投资者在分析相同会计收益下的不同收益质量时仍有局限。投资者仅能对会计净收益做出有限度的市场反应，但对企业盈余的构成、持续性，资产的质量和潜在盈利能力，企业未来发展空间、成长能力等信息仍然无法做出深层分析从而影响股价。投资者行为是股票市场上的风向标。投资者对企业盈余的浅层次理解必将影响上市公司的投资经营理念，导致短期行为。大量公司在上市前盲目追求盈余，上市后投机行为盛行说明了这一点。企业如没有坚实的积累，很难持续保有快速的盈余增长能力和良好的投资机会。长此以往，必将不利于上市公司的长期健康发展。因此，从整体上改善证券市场的投资环境，改善对上市公司的盈余评价理念，提高财务报告的信息涵量，提高投资者对财务报告的分析理解能力，以对上市公司的经营成长形成激励机制是十分必要的。

(二)信息不对称信息不对称也是证券投资风险的来源，它将导致逆向选择，从而降低资本市场上的信息效率。针对众多风险程度各异的企业，企业投资者由于信息资源不足、信息理解能力有限等原因对企业投资风险难以充分估计或估计成本过高，只能根据不准确的风险状况作出投资决策。低风险高收益率的优质企业不能获得理想融资效果，愿意支付高额融资成本的劣质企业所获得的融资资金使用效率低下。这种因信息不对称引起的劣质企业对优质企业的挤出效应将影响资源的有效配置，降低资本市场运作效率。会计准则的修订能够提高财务会计信息的产出质量，从而提高会计报表的可利用性，提高投资者对企业营运状况的评估能力和预测水平。这对降低信息的不对称，提高资本市场信息的透明度，从而提高资本市场信息效率，提高具有强大成长能力的上市公司的筹资效率和资金成本是有利的。

二、新会计准则对信息效率的影响分析

(一)利润表新准则在利润表披露项目上作了相关修订，将主营业务收入和其它业务收入合并列示为营业收入，将主营业务成本和其他业务成本合并列示为营业成本，并将主营业务税金及附加改为营业税金及附加，这对转移证券投资者对盈余的评价方向和上市公司对盈余的追求方向是有利的。真正反映一个企业潜在盈利能力和发展潜力的并不仅是主营业务利润。许多企业的非主营业务对企业的成长同样具有重大贡献，如能实现规模效应，提高企业的核心竞争力，扩大销售市场，提高资产使用效率以及增加内部筹资来源等，作用不容小视。而且非主营业务并不像营业外收支那样具有很大的不确定性和偶然性，其同样可能是在企业中持续发生的收益，能够为企业未来带来更大的获利能力和发展空间。非主营业务仅是其经营业务在企业中占据从属地位，但在企业中的作用可能是不可或缺的。主营业务和非主营业务的合并列报有助于转移投资者对企业盈余的分析重心，而将关注的重点导向营业收入和非营业收入的比例和结构，这对提高具有大量非主营业务并具有高成长性的上市公司的筹资能力是极为有效的。新准则将营业外收入和营业外支出项目下单独列示公允价值变动损益、资产减值损失、非流动资产处置损益。营业外收支项目向来因其事项性质的不确定性且发生频率和金额比例不大而根据重要性原则予以合并列示，但因其内容庞杂，种类繁多，合并列示往往不便于普通投资者分析和理解，更无法掌握其中所包含的巨大信息含量从而做出理性的决策。许多投资者在进行财务分析时仅关注营业外收支总额和在盈余中所占的比重，而忽视对其分析，但营业外收支项目可能包含着与企业经营能力、管理水平和未来成长性相关的重要信息。资产减值损失的单项列示能够反映一个企业资产的减值程度和速度，进而反映企业对资产的管理水平和重视程度，以及资产的良好性、市场变现能力和未来盈利能力。且新准则规定，计提的减值准备不得转回，也缩减了企业通过减值准备操纵利润的空间，提高了报表的可靠性。旧准则将应收账款、存货等的减值列入管理费用，而将固定资产、长期投资等的减值列入营业外支出，但管理费用、营业外支出在利润表中又是笼统列示，投资者很难获得资产减值的数据。新准则的资产减值损失项目适当地引导了投资者对保值水平的考察，盈利能力的预测以及变现水平和抗风险能力的关注。非流动资产处置损益项目则从另一角度反映了企业非流动资产的变动状况。新准则中公允价值的引入增加了公司盈余的波动性，但这并不影响公司盈余信息的可靠性。公允价值变动损益的单独列报可以使投资者更准确的分析资产估值的变化。同时，引入公允价值计量模式并将其变动计入当期损益能更及时地反映企业资产价值变动对利润的贡献以及资产管理方面的优势或弊端。新准则的这一变化大幅调整了上市公司利润表。据统计，2007年深沪上市公司前三季度短期股票投资公允价值变动收益为271亿元，占净利润的比例为4.51％，但也有45家公司该比例在20％以上，其中8家公司该比例在100％以上，二级市场的波动将会对公司当期收益产生很大的影响。在已公布年报的上市公司中，有28家*ST公司成功扭亏，其中仅有14家的营业利润为正值，利润真正来源集中在债务重组和政府补助利得。新准则对营业外收支项目的更详尽列示有助于投资者更深入分析上市公司盈余的质量、结构、来源、持续性和潜在获利能力，也必将对上市公司的经营理念和投资行为起到导向作用。

(二)资产负债表新准则在资产估值上引入了公允价值，允许对一些变现能力强或变现可能性较大的资产以公允价值计量。随着证券市场的发展，企业融资渠道、结构和方式的深刻变化，投资者对获取企业资产质量和抗风险能力的信息提出了更高要求，新准则的这一修订提高了资产负债表的信息容量，更好地体现了财务报表的决策有用性。许多研究都已证实净资产和收益具有显著的解释相关性，亦即投资者在投资决策时会使用这些会计信息。对比以历史成本为基础的传统会计计量方法，以公允价值为计量基础更能反映资产的现时价值和未来盈利能力，更能反映企业面临的各项风险。新准则主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面采用了公允价值。

(1)金融工具引入公允价值。一是对提高资本市场信息效率的贡献。金融工具蕴含着大量风险，其给企业带来的未来收益也会随市场供求等因素的变化而不断变化。新准则在金融工具的计量上引入公允价值能够更大程度地在报表中反映资产近期的市场价值、变现能力、获利能力等信息，有助于投资者分析企业资产的质量和风险，提高报表的决策有用性，从而提高会计信息在资本市场上的价值相关性。金融工具计量引入公允价值对上市公司财务报告的影响面是较大的。据统计，在1139家上市公司中，共246家公司股东权益调节表下“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产”项目发生了调整，其中241家正向调整，5家公司负向调整，合计变动数值为539.17亿元。因新准则发生的资产价值的调整必将影响投资者的决策并引导资本市场资金的流向。二是局限性。年末资产负债表中用公允价值计量金融工具，也对投资者的报表理解能力和投资分析水平提出了更高的要求，更新了财务报告中的风险理念。会计分期假设决定了资产负债表反映的是企业一个时点的信息，其财务状况会不断波动和变化。旧会计准则较好运用了谨慎性原则，仅对金融工具价值减少部分做出反映，因而资产价值信息列报是保守的、低风险的。新准则要求将瞬息万变的公允价值反映在资产负债表中，提高了财务报告信息的风险，也提高了对投资者分析报告时的风险意识要求。据统计，385家涉及交叉持股的上市公司，在最近一期定期报告(2007年年报或三季报)披露后，假设持股情况未发生变化，以2月15日收盘价计算，持股市值合计为3325亿元，较2007年末市值减少547.5亿元，缩水幅度达14.14％。可见，新准则下财务报告提供的会计信息具有了更大的波动性。因而，会计准则的修订虽然提高了财务报告的信息涵量，但扩大的信息量只受益于引入风险理念的、对新准则下的报告具有较强理解能力的投资者。投资者根据报告分析企业资产负债状况时，还应具体分析金融工具公允价值的变化，从动态的角度理解财务报告。因而，公允价值的引入会以引导投资者评价模式和风险理念、扩大财务报告信息含量等方式提高会计信息的价值相关性，但也是有条件的，当投资者能充分理解公允价值内涵，识别资产质量，合理预估风险，有效率地使用会计信息时，这种贡献才是高效的。

(2)投资性房地产引入公允价值。一是对提高资本市场信息效率的贡献。房地产的单位市场价值较大且具有较大波动性。企业拥有或控制的房地产根据其持有目的为出租或增值界定为投资性房地产后，采用公允价值计量模式能更好地反映资产的现时价值信息。近年来，房地产行业的兴起及其密切相关的投融资问题引起了投资者关注。房地产因其建设周期长、投资回收慢、资金需求量大、单位价值高、收益高、风险高、业内良莠不齐等特殊性更容易引起资源配置的低效和使用的浪费，许多投资者因为旧准则固有的不足和投资分析的困难而对房地产投资望而却步。以成本计量模式生成的房地产会计信息具有较低的价值相关l生，需要更具针对性的准则提高投资者对资产良好性和项目风险的分析辨别能力。新准则的这项变动会对有较多出租出售行为的房地产公司产生较大影响。对投资性房地产更多运用公允价值能更好地区分优质资产和不良资产，引导资金流向，提高资金利用率，对会计收益灵敏的市场反应能促进企业间优胜劣汰，也为房地产行业的投融资注入了活力。二是局限性。从按照新准则编制的财务报表看，这种影响并不明显。截至2007年4月23日已披露年报的1139家上市公司中，在股东权益调节表中对“拟以公允价值模式计量的投资性房地产”项目进行调整的上市公司仅有10家，合计调增金额40.31亿元。由此可见，很多房地产上市公司出于税收、股权激励、扭亏为盈等目的，并没有采取公允价值计量模式，而是采取传统的成本计量模式，希望在房地产出售的当期获得大量收益，而不是将利润分散在不同会计期间。显然，投资性房地产准则的修订由于使用范围的限制和会计选择的存在并没有大幅度提高资本市场上的会计信息效率。因此，进一步推动投资性房地产项目中公允价值模式的选用对提高资本市场资金使用效率是有益的。

(3)债务重组引入公允价值。债务重组采用公允价值模式同样能为投资者提供关于债务实时价值的信息，其对资产负债表的影响主要是将债务重组中原本计入资本公积的项目计入了企业当期收益进入年终的未分配利润项目。债务重组虽然是非经常性事项，但因其有时数额巨大且牵涉到支付的非现金资产的计量，采用公允价值是有意义的。新准则的这一修订对提高资本市场信息效率作出了贡献，同时也为管理者不良竞争操纵股市提供了便利，并对债务重组中公允价值的选用范围进行控制是有益的。(4)非货币易引入公允价值。新准则规定，上市公司进行资产交换时，如果具有商业实质且公允价值能够可靠计量，应将换出资产的公允价值与账面价值的差额计入当期损益，不符合条件的以换出资产的账面价值计量。新准则相较旧准则的全部使用账面价值计量更为客观合理。新准则的修订对证券市场上企业的资产价值评估产生了影响，截至2007年1月底已经公布年报的36家上市公司，按新准则调整后其股东权益比按原制度计算的股东权益总计净增加12.28亿元，每家上市公司股东权益平均净增加约0.34亿元，平均增幅为3，69％。新准则使投资者能更清晰的区分优质资产和不良资产，从资产的良好性判断企业未来获利能力和发展潜质，从资产现时市场价值的角度客观评价资产质量和企业实力。由于公允价值随时间而波动，投资者也能从动态的角度不断关注企业资产价值的变化，从而对管理层形成激励，影响上市公司的经营管理水平。

(三)财务报表附注新准则要求在披露基本每股收益外，还必须披露稀释每股收益，其计算方法也产生了变化。这对资本市场上企业绩效指标和盈余评估，对上市公司股票价值的重估也必将产生深远影响。另外，新准则要求披露将净利润调节为经营活动现金流量的信息并单独披露公允价值变动损益的调节。

三、新会计准则对信息效率的影响效果分析

(一)剧烈变动的年报信息在资本市场上引起了震荡在2007年由新准则编制的第一季度财务报表后，多家上市公司股价变动，ST长控因债务豁免形成2.71亿元的收益，在复牌当日上涨850％；岁宝热电、两面针等股票因所持上市公司股权形成巨额资本公积，股价大幅飙升；中工国际因收入确认时点改变带来一季度业绩增长，当日涨停。沪深300指数2007年共上涨了161.55％，上证综合指数的涨幅远高于上市公司实现的净利润的增幅。由此可见，新准则已经通过提高财务报告信息含量以提高信息透明度，降低信息不对称程度以减小投资风险，极大地激励了投资者的投资行为，合理地吸引了社会闲散资金，提高了资本市场运作效率。

房地产公司盈利模式范文1篇12

【关键词】非盈利性组织；保障性住房；建设新模式；问题

一、非盈利性组织模式在发达国家的成功实践

欧洲的许多国家在第二次世界大战以后都不同程度地出现了住房短缺的情况。为解决住房问题，不同的开发建设模式和倾向也应运而生。而通过非盈利性组织（瑞典）进行房地产开发是其中比较成功的一种。非盈利企业主要包括工会系统组织、住房合作社和各种住房协会等。这些组织靠通过出售股份获得启动资金，政府的低息或无息对其进行贷款，并免除税收。而政府要求其以低于市场的价格出租所建住房。瑞典、荷兰、法国就是其中的代表。非盈利组织建造了瑞典二战后75%的住宅。在1985年，瑞典非盈利性租住投资住房占住房总投资的55.1%，同期的日本为1.2%，美国为0.0%。非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量。而日本八十年代末出现房地产泡沫并引发危机，美国在2007年出现房地产次级抵押贷款市场危机并引发金融持续动荡，由此来看非营利性组织成为经受了实践考验的先进模式。

二、非营利性组织模式的初步设计

非盈利型企业在创建之初需要建设主管部门严加监管，因为从保障性住房建设的急迫性来说，其最初的资金仍由政府投资。许多欠发达地区仍存在政府背景性质的开发运营公司，因此由建设主管部门牵头在这些公司的基础上进行内部改造，这样既可以有效避免承担因为成立新企业而造成的政策困难和磨合瓶颈。同时又能由主管部门紧抓企业监管。若能通过直属开发公司进行保障性住房项目的开发，可以有效解决通过委托开发建设单位开发建设所产生的三个弊端：

首先，非营利性开发公司受政府直接领导，接受审计机关跟踪审计，其企业性质可最大限度的推进相关建设，其只需支出日常管理费用，不需考虑盈利，可以从优选取优质施工企业。

其次，财务支出直属管理可以有效解决资金管理的透明性问题，既可以从源头把握资金管理方向，又可以从施工现场把握资金使用方向，确保了资金使用效率和质量。

同时，由于直接参与施工现场分部分项验收及管理，可以直接管理施工现场的质量安全。通过直接参与合同管理和设计方案、施工方案的选择，可以保证小区整体品位和细部质量。

三、非营利性组织进行开发建设保障性住房目有关问题解决方案（途径）

1、资金瓶颈的突破

就短期启动资金来看，除政府直接拨付解决外，可以采用以下两个渠道解决资金问题。以皖南某欠发达小城市为例，一个按占地260亩（17.3公顷）的项目为例，容积率1.5，建筑面积260000㎡，前期征迁补偿、杆线迁移、测绘等按160元/㎡单方造价计算，项目前期共需投入资金4000万元的项目。

一是出售部分已建保障性住房小区的配建商铺（城东新村及夏渡新城商铺）。城东新村即将交付使用的门面房2800㎡，按同地块贝林1.3万/㎡计算，保守估计可筹得资金3640万元，夏渡新城门面房2100㎡，按门面房实际售价等于住宅三倍计算，按5000元/㎡计算，可筹得资金1050万元。综合可知，若通过销售配售商铺可筹得资金4700万元。

二是通过城东新村门面房及夏渡新城商铺为抵押向银行贷款。以贷款四千万为例，如能享受政策性贷款（以7%计算），一年所需支付利息280万元，若新项目以配建商铺出售，折算面积在6000㎡，售价5000元/㎡计算，共计可获得收入3000万元。按两年交付计算，共需支付资金4600万元，另有1600万元缺口。

同时，也可以通过两者相结合的解决方案：若所需启动的资金4000万完全自筹，可向银行贷款3000万元，通过出售一部分（或者夏渡新城商铺的全部）已建成商铺筹得资金1000万元，项目两年建成后，已出售商铺的收入3000万元还银行贷款。这样可以保证城东新村这种地段较好的商铺每年在获得稳定收益的同时，也为留作以后项目的贷款抵押。

就长期来看，资金的解决可以通过采用两个“1+1”模式。两个“1+1”模式是指项目选址上“在一个商品住宅小区周边建一个保障性住房小区”，在项目使用上“用一部分，卖一部分”。前一个“1+1”是后一个“1+1”保证高效持久的基础，后一个“1+1”是前一个“1+1”保证公平效率的保证。

2、人员及企业管理问题

该项目若按两期实施，需要人员及其分工具体如下：

企业总经理（1人）：一、负责主持公司的全面工作；二、协助分管领导与其他部门、外单位的协调工作；三、策划项目开发；

副总经理（1人）：一、协助总经理开展公司各项业务；二、负责项目开发的策划、实施；三、协助进行工程项目招投标，施工管理，竣工验收；四、负责于建立单位、施工企业的协调、服务工作；

出纳（1人）：一、登记公司现金和日常记帐；二、保管公司有关印章、财务相关票据；

质量安全管理人员（2人）：一、负责施工现场质量安全管理及分部分项验收工作；二、施工现场交叉施工协调；三、施工签证工程量核算及认定；四、负责全部资料整理归档；五、负责项目各种合同拟写和管理，文件呈批。（说明：其中一人可作为现场负责人：一、负责开发项目的实施；二、协助项目设计、招投标、发包工程施工的协调、服务等工作；三、负责施工企业临时用水、电的安装服务和日常管理工作。）

造价人员（1人）：负责工程量清单及阶段性付款核算。

以上人员可以短期内可以从住房建设主管部门抽调人手专门负责，待公司正常运营后以“职业经理人”模式负责企业运营与管理，其技术专业技术人员可再从社会上抽调经验丰富的管理人员。

四、非盈利性保障性住房建设模式需要着重解决的几个问题

本文所提及的非盈利性组织在项目组织实施中，应积极发挥政策导向，起着保障性住房资源整合和动态管理的作用。同时，这个组织更应该是信息整合、交流、处理以及资源整合的动态平台。

1、保障性住房建设应兼顾城市发展战略并起到导向作用

保障性住房的最终目标是“居者有其屋”。在过去提及保障性住房的时候保障性对象都为城市低收入家庭或群体。但是，在实际情况下，资金问题的瓶颈往往限制目标的实现，并且低收入家庭群体住房的改善在短期内无法达到其特定的实际意义。因此，要注意保障性住房保障群体的多元化选择和管理。要注意对新毕业大学生及高级技术人才倾斜。

但具体实际情况是，每年毕业的大学生，他们工作前两年的收入不会比民工高多少，但他们未来将是宣城城市发展的中坚份子，将会推动社会的发展。所以，在大学生毕业一至三年内，给他们不同比例的租房补贴或廉租房保障，让他们在宣城扎根，也是一项高回报的投资，他们不仅会以成功后的高收入的个人所得税回报社会，更会为社会创造出意想不到的财富。正如政府机关引进官员、安置转业干部、提供过渡性租赁住房一样道理。我们应该为这些未来的城市精英提供过渡性的保障用房。

此外，对有固定收入的高学历人才，因为其有稳定的收入，对其供给的保障性住房（如公共租赁房）可逐步放宽产权限制，允许其在自身能力范围内逐步购买产权，这从一方面也可以解决资金来源。

2、注意房屋产权与居住权的流动与转至

宣城是一个后发展城市，底子薄，低收入人群众多，解决住房保障问题压力很大，特别是在近些年招商引资的热潮下，外来廉价的劳动力和就业困难在一个相长的时期内将依然存在。在此背景下，如何保障广大居民的基本住房需求，促民生，保稳定，需要政府的细细考量。

（1）、要区别对待房屋产权和居住权。

保障性住房的根本目标是“居者有其屋”但不是“人人都有房产证”。所以，要通过社会普查、划定保障线，按略高于保障线的人群居住标准建设保障性住房。而不是对所有保障对象和群体提供保障性住房产权，对于能够自食其力以改变现状的低收入人群应予以适当限制，即在不完全购买产权的情况下，限制其低水平房租下的租房年限。

（2）要建立科学合理的准入和退出机制，充分吸取经济适用房在推广过程中的教训。