房地产公司审计报告范文篇1

关键词：房地产；内部控制；信息披露；影响因素

1中国房地产上市公司内部控制信息披露现状

我国内部控制信息披露的发展速度比较慢，相关法律也不是很健全，我国对内部控制信息披露还没有得到应有的重视，许多大公司还没有意识到主动披露内部控制信息的重要性，所以我国在内部控制信息披露的发展中一直处于弱势，然而还有一部分大公司之所以能健康平稳的发展，就是因为它们意识到了内部控制信息披露对建设公司的未来、展示沟通利益相关者、核心价值观的重要性，而证券市场的发展也需要房地产上市公司主动披露信息。目前，自愿性信息披露和强制性信息披露相结合是我国房地产行业发展的重要指向标，只有这样才能使内部控制信息披露有效且真实，但是就目前的状况来看，房地产上市公司内部控制信息披露还存在着很多问题。

2房地产上市企业内部控制信息披露问题的原因

2.1法律层面

2.1.1缺乏公认统一的内部控制信息披露规则及制度就我国的现状来看，一大部分的房地产上市公司对于主动自愿的披露内部控制信息还没有达到重视程度，信息披露程度也仅仅局限于形式主义，然而这样的信息披露可能会给投资者带来一定的损失和错误的投资，因此，颁布一部对披露内部控制信息的形式、内容、主体、监督、法律责任等方面进行强制性规范是非常有必要的，使房地产上市公司能够自觉自愿的信息披露而不只是形式的内容。2.1.2信息披露方式不明确目前看来有些企业把内部控制体现在年度报表中，用年度报表对信息开始披露，这样的年度报表不仅内容模糊而且这样公布的信息很难给投资者想要的主要信息。还有一些企业公布的只是企业自身的评估报告和外部审计对企业进行的建议，信息公布的相对集中可是依旧不能体现出实质性的信息。加大对内部控制信息的公布实质性进行规范才是当下问题解决方案，应把内务控制所公布的信息的被动性变成主动性。

2.2房地产上市公司内部因素

2.2.1公司管理者认识不到位在信息披露中，公司的每个员工都是有着重要的作用，但是最重要的还是公司的管理者，管理者的决定影响着信息披露的质量高低，目前，大部分房地产上市企业还没有意识到信息披露对于公司的发展有多重要:首先是管理层的认识有局限性，然后是没有具体的法律规则约束，从而使内部控制信息披露的质量下降；还有一部分上市企业，担心投资者看到自己公司的缺陷，所以只披露一些无关紧要的信息，规避不利的信息。上述两种情况都是对信息披露质量的不小的影响，到一些信息失真，混淆了投资者的视线。2.2.2成本因素房地产上市公司披露内部控制信息，肯定会导致成本的增加，比如聘请会计师事务所的成本、评价报告的成本，这都是导致公司对信息披露放松和懈怠的因素。由于我国现阶段是采用强制性的信息披露，因此房地产上市公司肯定是需要付出一定的成本，为了可以节约成本，一些上市企业就会选择性的进行信息披露或者随意披露无关的信息，对管理层来说节约成本才是最重要的。2.2.3商业机密在内部控制信息披露的过程中，如果内容真实可靠，肯定会触及到商业秘密，由于内部控制信息与公司的商业秘密是密不可分的，而且上市公司的资金随时在运转，企业合并的现象也是经常发生，股权变更也有可能发生，所以以前的管理层随时都有可能把信息泄露出去；有两种情况可以分析：第一种是房地产上市公司把对自己公司不好的因素全部当成商业秘密，不披露；第二种是真的有对公司极其重要的信息，也就是真正的商业秘密，管理者一定会小心谨慎减少对商业秘密的披露。

3房地产上市企业内部控制信息披露相关建议

3.1法律制度层面

3.1.1将涉及内部控制信息的相关政策制度化目前，财政部、银监局、证监会等监管机构公布了现有的与内部控制制度建设的相关规定和制度，然后上市企业根据自己的意愿遵守这些推广的规定。从一定程度上讲这样的形式完全靠企业自觉，相反，在金融监管体制上开始较早的某些国家，这些有关企业内部控制的问题将会被提高到国家法律层面，以此引起企业的重视，避免企业制造虚假信息和保障对信息使用的安全。所以，我国应当设置相关的条文采用法律的手段，并推动企业内部控制，对企业内部控制的规定有正文的形式，并且对违反相关规定的企业予以相应的处罚，推动企业内部控制建设的积极性。3.1.2细化法规明确内部控制信息披露的内容和形式我国上市的房地产行业从2010年各部委出台《企业内部控制基本规范》之后都在规范进行内控的信息披露，但对于现在的情况，各家公司层次不齐的进行相关信息的披露内容和形式，无论是格式还是内容都有很大的不同。我国的相关政策如《上海交易所指引》和《深圳交易所指引》规定，尽管都要求上市企业对内部控制信息对外披露，同时对有用的信息作出详细说明，但是政策上并没有强调企业应该对哪些信息作出具体的披露。特别是对于上市房地产企业，现阶段信息披露内部控制的具体内容、时间和渠道都是根据自己企业的需要自主设定的，这种设定给存在较大内控缺陷的企业带来了快捷，同时，帮助这些企业隐瞒了对其不利的信息，导致投资者做出了错误的判断。故而，为了更好的提高企业对外信息披露的内部控制信息质量，这一部分应当由政府统一规定并有针对性和强制性的要求。3.1.3针对房地产上市企业内部控制信息缺陷信息披露方面制定更加严格标准综上所述，企业内控缺陷上面的信息披露是企业内部控制评价报告最重要的一部分内容，为有效提高企业内部控制的效力应当及时的发现，正确的改正，给企业的发展带来好处，同时企业的动态可以被外部的信息使用者及时掌握，信息使用者会据此做出投资或价值的合理判断，综合考量，企业的公众形象和价值形象会得到提升。不过现在的一些企业对此并不是太上心，只是重在完善自身制度、防范风险，然而信息披露的缺陷做得远远不够。因此，加强对企业内部控制缺陷信息披露的整改在现阶段来说由显重要。根据这方面的问题，相关部门应当调研走访不同的行业,进行细致由自身培养专业人才，再通过第三方的专家，掌握风险与困难在实行过程中的启示，同时关注各行业运行模式、经营特点、面临的风险等不同方面。然后，针对房地产行业的内部控制缺陷及根据掌握的实际信息评估出台细则和标准，与此同时，企业联盟制定相应的整改措施。采用这种手段，从而提高上市房地产企业在内部控制评价报告和审计报告上的操作效力和执行能力。

3.2监管层面

3.2.1加强对房地产上市企业内部控制评价报告的监管力度实践过程中企业存在着不认真态度信息披露，甚至披露虚假的报告或者报告内容不完整以及甚少说明内控缺陷情况，出于对成本或是投资者因素的考虑，为确保企业内部控制评价报告的真实性，第三方可以审计政府推出的内部控制审计制度。因此，企业为了进一步约束、规范在信息披露内部控制信息过程中的行为，应该由政府加大监管力度，企业上报的内部控制评价报告应该被严格审核，核查审计报告，避免互相串通，保证信息的可靠。另外，利用法律对严厉的制止和惩罚违反相关规定的企业行为，根据利害程度设定具体的条文对不同行为处不同惩罚，使得企业自身能够认识到严重性，从而在以后的执行过程中严格遵守相关规定，提供高质量的内控信息，以此来保证投资者和信息读取者的权益。3.2.2加强对中介机构独立审计工作质量的监管力度根据了解社会上的一些信息，有些上市企业把自身的内部控制相关业务和一些审计业务都交给了会计师事务所去操作。但是根据对《企业内部控制基本规范》的查阅，这种行为是不被允许的，所以它们又想了个办法，就是以事务所为介质用原来的方法又创立了新的模式用来绕过相关部门的监督和管理。在这中间可能也存在不正当的买卖审计意见的行为，这种行为是不被认可的，而且这也违背了道德的底线，同时也违反了独立性的审计原则，从而使得内部控制审计报告的质量受到影响，得不到群众的认可。所以，国家应该增大对第三方审计的监督管理并对审计部门设立强制性的道德规范，并严禁再出现此类情况的发生，必须保证审计意见的真实性。

参考文献：

[1]李明辉.浅谈上市公司内部控制报告[J].审计研究，2009（3）：42-46.

房地产公司审计报告范文篇2

我国股票市场运行20多年来，上市公司数量突飞猛进，截至2012年4月30日，我国境内上市的公司（A、B股）共有2403家，而美国股票市场运行近200年来才拥有3600多家，中国股票年度扩容率世界第一。在股市不够成熟的基础上，这种快速膨胀引发了我国上市公司的一系列问题，如投机性强、分红低、违规造假、关联交易信息披露缺失等，继上述现象之后，不合规的会计师事务所变更层出不穷，成为近年来人们关注的新一焦点。中国注册会计师协会（下称中注协）的有关数据显示，自2011年5月1日至2012年4月30日，我国共有312家上市公司变更了会计师事务所，其中A股上市公司306家，占我国大陆上市公司总额的13.4%。而2011年同期更换会计师事务所的上市公司总数仅为162家。

现有研究表明，除了由于原聘用的会计师事务所自身不可抗力（失去或暂停证券执业资格）而不得不改聘会计师事务所的情况外，上市公司更换注册会计师的原因非常复杂且多样，主要包括：管理层的变化、前任注册会计师收费过高、注册会计师出具保留意见、上市公司处于财务困境、注册会计师采取了稳健的会计处理方法、购买审计意见等。注册会计师出具非标准的无保留意见和过于稳健，或者企业为了聘用有可能对有争议会计处理做出妥协的事务所，是国内上市公司更换事务所较为多见的原因。

本文以JK地产（集团）股份有限公司（本文使用该上市公司简称中前两个字的首字母代替，下称JK股份）为例，在了解和分析其2011年年报及相关信息的基础上，指出其给出的变更会计师事务所的原因牵强，并试图揭示其变更会计师事务所的真正主因。

二、JK股份概况

JK股份成立于1998年，历经14年发展，已成为一家以房地产开发为主业，以园林、门窗及物业管理、五星级酒店等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质，2012年半年报显示，其总资产达439.42亿元。已进入北京、重庆、四川、江苏、湖南等省市的16个城市进行房地产开发，截至2012年第一季度末全国在建项目超过38个，公司土地储备可建面积超过1000万平米。

2009年3月，JK股份收购重庆东源产业发展股份有限公司13.42%的股份，成为其第二大股东，迈出了借壳上市的重要一步。同年6月初，ST东源公布重组预案，ST东源将向JK集团全体26名股东以每股5.18元的价格增发9.21亿股，用以购买JK集团100%的股权，JK集团全体股东以其所持JK集团100%的权益折为公司股份，成为公司股东，这一规模为ST东源当时总股本的3.7倍，JK集团实现整体注入ST东源。经审批后，ST东源变身为“JK地产（集团）股份有限公司”。2011年8月23日，JK股份借ST东源在深交所挂牌上市。

三、对JK股份更换会计师事务所理由的质疑

2012年1月下旬，JK股份董事会决议称改聘天健会计师事务所（重庆分所）担任2011年度审计机构，原因是“为了加强与审计机构的日常沟通，考虑地域因素”。但其前任审计机构京都天华会计师事务所（下称京都天华）向中注协报备的原因是“重大重组审计中，前任与公司对信托融资、投资性房地产的会计处理和审计费用未形成一致意见”。

面对不同说法，JK股份有关人员表示：“我们关于信托融资与投资性房地产的会计处理意见与京都天华有所不一，但两种处理方法都是我国企业会计准则和证监会认可的，而更换会计师事务所的主要原因是因为京都天华在JK股份所在的重庆没有分所，沟通不方便，工作也不方便，而天健则在重庆有分所，双方沟通会比较方便。”此种解释显然站不住脚，疑点如下：

第一，京都天华从2010年起担任JK股份前身ST东源的审计机构，并审计了ST东源2009年和2010年的年报。如确属地域问题，早就摆在眼前，为何直到2012年1月下旬才提出？第二，JK股份在2011年3月28日召开的2010年年度股东大会上，已经决定续聘京都天华担任公司2011年年度财务报告审计机构，为何不在2011年度内，而是在会计年度终了后的敏感期，在2012年2月6日召开的2012年第二次临时股东大会上决定改聘会计师事务所？第三，一般从前一年份的12月开始，上市公司和审计机构就忙着为年报的披露和审计做准备了，JK股份为何在公司以及京都天华做了相关准备工作之后，突然决定改聘会计师事务所？第四，京都天华2012年初与天健正信会计师事务所合并，事务所规模扩大，业务素质随之提升，竞争力增强。JK股份却为何在此时舍弃了京都天华的服务？

以上种种说明JK股份变更事务所的原因绝非简单的地域限制，有待深入剖析。

四、JK股份和京都天华的分歧事项分析

（一）分歧事项1：信托融资会计处理

1.JK股份将信托融资由所有者权益调整为负债

信托融资是间接融资的一种形式，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产收益型信托四种模式。JK股份旗下子公司的信托融资模式均为股权型信托，如表1所示。

表1信托资金认缴子公司注册资本情况

股权型信托是信托投资公司获得房地产公司的股权，该股权的性质类似于优先股，即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权，但可能具有建议权、知情权、监督权等其他有限的权利。信托投资公司将其所持有的股权委托给原有股东进行管理，同时与原股东或关联方签署股权回购协议。双方可能需要有一些担保条件来确保回购协议的履行。房地产企业通过该模式能够增加资本金，以达到银行融资条件。信托公司只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润，这样既满足了充实房地产开发商资本金的要求，开发商亦未丧失对项目的实际控制权，是房地产企业乐选的融资方式。

JK股份2011年年报称“根据中国证监会会计部于2011年7月25日的《2010年上市公司执行企业会计准则监管报告》（下称《监管报告》）明确要求，信托公司对于项目公司有固定回报和保本的出资从实质上应视为债权性投资，原JK集团对信托公司投入的资金应列示为负债。据此，公司对原JK集团的相关财务报表数据进行了相应调整。”

2.对上述调整的剖析。

（1）负债确认是否符合条件。

证监会会计部的《监管报告》中对“股权和债权的分类报告分析”有如下说明：从2010年年报分析看，部分公司划分为长期股权投资核算的项目实质上应属于债权性质。如某上市公司和A公司（独立第三方，非上市公司）分别持有B公司49%和51%的股权，而且各方约定，在未来三年中，该上市公司不参与B公司的生产经营决策和经营管理。协议约定期满后，若上市公司决定退出，可将对B公司的投资按不低于其享有B公司的股东权益为基准价格转让给A公司。协议同时约定，若B公司提前终止清算，保证清算时上市公司将取得不低于其在B公司中所享有的股东权益价值，不足部分由A公司补足，同时由另外一家公司为此提供担保。此外，B公司承诺在约定期限内按照出资额的15%向上市公司分配固定利益，不足部分由A公司补足，多余部分由A公司享有。从该协议分析，上市公司对B公司投出的资金虽然从形式上表现为股权投资，实质上主要承担的是利率风险和信用风险，并没有承担被投资单位的经营风险，因此应分类为长期应收款等债权类资产。

根据以上例证分析，发现JK股份在其2011年报中所列的9笔信托融资协议，均未明确列示向信托公司分配固定利益；也没有说明如信托公司退出后，是否会取得不低于其在JK股份子公司中所享有的股东权益价值；在担保人名单中JK股份都是以信托项目自身来提供担保，或以公司及公司实际控制人黄红云提供连带责任保证担保，而非第三方担保。该担保对信托公司来说价值有限，如果JK股份子公司出现问题，项目自身也在劫难逃，相对于独立第三方的担保保障度低。所以JK股份以贯彻《监管报告》的精神为由改权益性融资为债权性融资的条件并不具备。

（2）房地产项目资本金比例是否达到要求。

为了防范金融风险，国家规定“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。”一般来说房地产企业的自有资本金都是很有限的，大部分开发商靠贷款负债来运营，难达上述比例要求，所以很多房地产开发商把目光投向了股权融资方式。JK股份将信托公司投入的资金从所有者权益中调整至负债，如果这种调整是合理的，那么调整后的项目资本金比例是否仍然符合国家的相关规定？是否仍然符合银行的放贷要求？已经开工的项目银行会不会追缴偿债？由于JK股份年报中没有列示出信托融资子公司具体的项目名称及投资成本，相关核算无法进行，但这是个不容忽视的问题。

（二）分歧事项2：投资性房地产会计处理

1.JK股份将投资性房地产的后续计量由成本模式转为公允价值模式。

我国会计准则规定投资性房地产的后续计量有两种模式，成本模式和公允价值模式。若采用公允价值后续计量模式，必须满足会计准则中的限定条件。

JK股份2011年年报称：公司所持投资性房地产主要为成熟商业区的商业物业，而物业价值增值较快，升值潜力较大且预计并将持续，在成本模式计价下，账面净值会随着折旧和摊销而不断减少，无法反映投资性房地产的增值部分，低估了公司价值，不利于投资者了解公司的真实情况。因此，公司将投资性房地产的后续计量由成本模式转为公允价值模式，并在期末委托土地房地产估价机构对投资性房地产进行评估以确定其公允价值。

2.对上述变更的剖析。

（1）我国运用公允价值计量模式的条件尚不成熟。

国际财务报告准则公允价值计量所依赖的是“成熟市场经济”，虽然公允价值计量是国际会计准则通行的做法，但在国际会计界却广受诟病。面对我国没有发达的资本市场、国家对一些产品物价仍有调控政策、市场经济体制欠完善的现实，目前采用公允价值模式仍存在诸多障碍和困难，即使可局部运用，准则中也设定了一些限定条件。以下对我国沪深两市124家房地产公司的投资性房地产计量模式进行了统计，剔除其中3家年报中没有投资性房地产、附注亦未提及计量模式的公司，其余121家公司的情况如表2所示。

表2深沪两市房地产公司投资性房地产计量模式

数据表明，采用成本模式计量投资性房地产的上市公司数占绝对优势。这至少可以说明两点：一是我国尚未形成成熟的报价体系；二是公允价值计量因技术上存在难度尚未得到普遍运用。因此，即使JK股份采用了公允价值计量模式，其公允价值也是值得怀疑的。

（2）调整金额巨大，有粉饰报表的嫌疑。

投资性房地产准则中规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。JK股份2011年报中并未详细列示投资性房地产项目具体在哪些商业区，这为采用公允价值模式操纵利润提供了空间。经核实JK股份2011年会计报表，发现就投资性房地产而言，因其计量模式的变更并采用追溯调整法，调增了公司2009年留存收益约5.9亿元，累计调增2010年净利润约1.86亿元，累计调增2011年净利润约7567万元。此项变更对会计报表影响巨大，有粉饰报表嫌疑。

五、结论

JK股份不惜以在年度结束后的敏感时期变更会计师事务所为代价而进行上述调整和变更，其主要目的有二：

一是节税。将股权型信托融资调整为负债融资，其所产生的利息支出可在税前扣除。按2011年下半年中国银行一到三年期贷款基准利率6.65%计算，就此一项业务可以使得JK股份年节税额约6445万元。

二是粉饰报表。JK股份2011年年报反映出其存在着两大财务隐患。其一是偿债压力巨大。截至报告期末JK股份总资产为373.53亿元，负债总额为319.40亿元，资产负债率高达85.51%，而经营活动现金流量净额却为-33.55亿元。其流动负债中，短期借款8.74亿元，应付票据和应付账款30.17亿元，一年内到期的非流动负债27.08亿元，显然JK股份短期内面临的偿债压力巨大；其二是担保数额庞大。截至报告期末JK股份对控股子公司以及控股子公司之间提供的融资担保总额为78.60亿元，占公司净资产的145.21%。若因一家子公司经营不善，无法偿还到期债务而出现连锁反应，JK股份将陷入财务困境。此外，JK股份还存在大量或有负债。截至2011年末JK股份及子公司为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保的余额为28.07亿元，占JK股份报告期末净资产的51.86%。一旦商品房承购人无力偿还贷款，JK股份要承担还债义务。

2011年为JK股份正式重组更名上市的第一年，其报表的好坏关系到企业的形象塑立和今后的融资发展问题，JK股份显然在不遗余力地来使其年报“好看”。投资性房地产计量模式的变更使得资产和所有者权益大幅增加，但其代价却是公司财务风险的加大。

房地产公司审计报告范文篇3

一、涉及货币出资的事项分析

事项1:自然人甲、乙、丙、丁共同出资组建A有限责任公司,合同规定甲、乙、丙、丁分别出资人民币25,000元,各占注册资本的25%。注册会计师实施了必要的审验程序,即向银行函证,核对函证、银行对账单和进账单是否一致,检查进账单真伪和要素是否完备,并审验了注明投资款10万元的进账单。

分析:注册会计师对该事项的审验符合《独立审计实务公告1号一验资》及其规范指南的要求,但为了避免:(1)各个自然人之间代为出资而引起的权责纠纷。注册会计师取得的进账单上显示的是各出资者缴款的汇总金额,不能反映各个投资人实际出资情况,如果某个出资人如丙方没有资金,私下协议由其他出资人代为垫付,这在注册会计师取得的证据中没有办法得知,并且在各个出资人拟设立公司的良好关系下,他们也不会把实情告诉注册会计师。但一旦出资人之间出现矛盾,其权责无法私下调和需要司法介入时,代为出资方可能会控告注册会计师验资报告不实,因为实际情况是丙方没有出资;(2)出资人用借款出资,取得验资报告拿到营业执照后,立即抽逃资本还债。注册会计师还应关注和取得以下证据:(l)证明各个自然人经济状况的资料;(2)由各个出资人、被审验单位签名盖章的“出资人货币出资清单”。如果某一出资人的经济状况不能保证其货币出资,注册会计师应谨慎出具验资报告;如果存在代为出资的情况,注册会计师还应取得由出资方、代为出资方共同签名的“委托受托代为出资协议”,并关注出资方和代为出资方的权利义务,尤其是代为出资款的偿付条款的规定。

事项2:甲、乙、丙三方共同出资组建A外商投资公司,注册会计师审验三方投入A公司的货币资金时,发现一张3月2目的300万元的转账凭证是B公司转入A公司,A公司提供了一份由B公司出具的“B公司转入A公司的货币资金300万元是B公司欠乙、丙两公司的款项”的证明材料,要求注册会计师把300万元验证为乙、丙两公司对A公司的货币出资。

分析:注册会计师可以通过审验证明3月2日确有300万元的货币资金进入A公司,但对于300万元货币资金的权属及其是否属于投资款尚没有取得令人满意的证据,注册会计师遇到这种事项必须小心,因为我国尚没有关于代为投入出资款的法规规定,而且代为投入出资款的双方串通弄虚作假的可能性较大,因此,注册会计师最好不审验这种情况的出资。但如果现实中要求注册会计师对这种事项进行审验,注册会计师还应关注和取得以下证据:(1)乙、丙公司和B公司之间的经济业务行为及其所欠款项的原始凭证的复印件;(2)乙、丙公司和B公司共同签名的“委托受托代为投入出资额的协议”,并得到A公司和甲方的同意;(3)乙、丙公司共同签名的“货币出资声明书”,主要注明300万元货币出资各占的份额;(4)乙、丙公司财务状况及其资料。如果不能取得以上证据或根据取得的证据表明B公司欠乙、丙公司的款项不可信,注册会计师不能确认此货币出资。

事项3:注册会计师一进驻被审验单位S公司,S公司就给注册会计师提供了完整的验资证据和相关材料,其中包括出资方甲方货币出资的银行进账单、银行对账单以及向银行询证函回国。

分析:在验资实务中,被审验单位能够提供出较完善的验资相关资料,对注册会计师来讲,是一件幸事,但验资应是注册会计师主动取证的过程,“主动取证”不是被审验单位提供什么资料,注册会计师就验证什么,而是注册会计师根据验证目标的需要,设计适当的审计程序,在有效控制审验程序实施中获取有力的证据,因此,注册会计师对货币资金进行验证时,不仅要谨慎地审验被审计单位提供的进账单和银行对账单的真伪,还应亲自寄发和收回、分析向银行函证出资款的回函,询证函不能让被审验单位一并办理,以避免被审计单位和银行的串通作弊而提供虚假证据。

二、涉及非货币资产出资的事项分析

事项个甲方以一新建的房屋建筑物投入被审验单位A公司,并提供了建筑房产的决算书、付款凭证,以及该房屋所占土地的租赁协议,土地租赁期为20年。

分析:虽然造房屋确实为甲方建造,但由于它建在租赁土地上,不能取得土地证,其权属问题容易发生经济纠纷,注册会计师不能确认甲方以此实物出资。

事项5:甲方以一批抵债收回的存货投入被审验单位A公司,不能提供存货的发票,仅提供了某具有资格的评估机构对存货所做的评估报告。

分析:由于存货价值、存在性和权属的变动性大,因此以存货投资的验证本身风硷性大,初果被审验单位原合同、章程中没有规定以存货作为出资,被审验单位只是为了凑够足额出资而准备修改合同、章程以存货出资,这时在没有购买存货的发票表明存货的归属情况下,注册会计师最好不要确认此存货投资。但如果合同章程中明确规定以存货方式出资,表明存货为生产经营所必需,注册会计师应谨慎地关注和取得以下证据,验证存货投资:(1)实物出资清单。注册会计师应把实物出资清单镇列的存货品名、规格、数量、作价、出资日期等内容与协议、合同、章程的规定相核对,并实地观察、监盘存货的数量及其品质状况,在出资清单上记录审验情况;(2)评估报告;(3)投资各方及其被审验单位对存货评估的确认书,如为国有资产,是国资部门的确认文件。注册会计师应关注投资各方确认存货的价值是否以评估报告为基准,如果与评估结果悬殊大,注册会计师应建议被审验单位重新考虑对存货的确认;(4)财产交接清单;(5)存货发票的复印件,如果是抵债收到的发票,由于其购货方不是投资者,还需要检查债务重组协议及其相关凭证,获取投资方对该存货的所有权证明。

事项6:注册会计师承接了A公司变更验资业务。A公司原注册资本为100万元,甲方投入的工业诀窍25万元,占注册资本的250。A公司运营几年后的其无形资产一工业诀窍的账面价值为10万元。这时,A公司增资扩股,其注册资本为200万元,甲方以某一专利权40万元投入A公司。

分析:注册会计师对于无形资产的投入验证,除检查知识产权、非专利技术和土地使用权等无形资产出资清单中的名称、有效状况、作价等内容是否符合协议、合同、章程的规定;检查无形资产的评估情况及其投资各方的确认情况;检查无形资产的权属证书以及无形资产交接手续和交接清单外,还应关注无形资产投入占注册资本的比例是否符合国家有关规定。即演算知识产权、非专利技术投入占变更后注册资本的比例是否超过20%(如果是省部级高新科技部门认可的高新技术成果出资,(可达35%)该事项中知识产权、非专利技术投入所占比例为(25+40)/200=32.5%,超过了20%,注册会计师应建议A公司增资时把专利权中价值25万元确认为甲方的资本投资,专利权其余不可分割的价值15万元经投资各方的协商确认为A公司对甲公司的负债或资本公积。

事项7:注册会计师承接了对A公司的设立验资业务,了解到甲方投入到A公司的机器设备、货币资金会计数额超过甲公司净资产的50%;乙方对A公司投入的房屋建筑物、专利技术合计为100万元,而己公司近年来报表确认净资产均为负数。

分析:此事项的问题在于出资方违背了公司法关于对外投资的规定,以及出资方长年亏损、资不抵债时,注册会计师是否可以接受验资委托企业。虽然《公司法》第十二条规定“公司向其他有限责任公司、股份有限公司投资的,除国务院规定的投资公司和控股公司外,所累计投资额不得超过净资产的50%,在投资后,接受被投资公司以利润转增的资本,其增加额不包括在内。”但没有相关法规明确规定公司不能接受出资方长年亏损、资不抵债或出资方出资额超过其净资产的50%时的出资。因此,只要注册会计师取得被审验单位有关管理部门设立或变更的批准文件,以及其合同、章程、相关协议,注册会计师可以接受此种情况的验资委托,但应注意这样的验资风险大,容易出现出资方虚假出资、出资后抽逃资本以及出资方逃废债务等风险,因此,注册会计师应谨慎地关注出资方的财务状况,并在验资报告的意见段后加解释说明段予以充分披露出资方长年亏损、资不抵债或出资方出资额超过其净资产的50%等情况。

三、净资产出资事项分析

事项8:注册会计师承接了A股份有限公司的变更验资业务。A公司是由A国有企业改制而来的,改制前A企业执行工业企业会计制度,在改制审计和评估时,净资产的确认都是以工业企业会计制度确认的价值为基础,改制后按照《企业会计制度》进行会计处理时,A公司的净资产因计提各项减值而减少。

分析:注册会计师在验资时根据改制审计和评估确认的净资产折股确认改制企业的出资,与改制后按照《企业会计制度》进行会计处理之间资产的差额,容易被社会公众或其他股东认为是验资不实造成的,因此,注册会计师在接受改制企业变更验资业务时,应建议被审验单位按照《企业会计制度》的相关会计处理进行改制审计和评估,确认净资产,否则,注册会计师应在验资报告的意见段后的说明段说明该事项。

事项9:A国有企业2000年7月31日为改制基准日,把其净资产1,200万元折股设立A股份有限公司,期间其生产经营没有间断,在2001年2月3日A公d委托注册会计师对此作变更验资,截止到2001年A公司的净资产为对万元。A公司向注册会计师提供了截止到2000年7月31日的改制审计报告和评估报告,以及截止到2001年1月31日A公司的会计报表及其相关账簿。

分析:此事项的问题在于根据改制审计报告和评估报告确认的验资基准日与验资外勤工作日的间隔太长,而且期间业务活动不断变化,验资的风险增大,如果注册会计师根据相关情况的了解认为验资风险不能承受,可以拒绝接受业务委托;如果注册会计师认为自己可以控制和承担此验资风险,除执行一般审验程序外,还应考虑对2000年7月31日至2001年1月31日A公司的财务状况实施必要的审计,关注期间引起净资产变动的明细情况,并形成相应的审验工作底稿。同时,在验资报告的意见段后增加说明段,充分披露该净资产的变动情况。值得注意的是,验资基准日和注册会计师审验日期一般不应间隔时间太长。