房地产财务风险研究背景范文

［关键词］宏观调控；国有房企；财务风险；管理；控制

［中图分类号］F275［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）23-0062-02

1国有房企财务风险管控的特点

11强化风险意识是国有房企财务风险管控的重要基石

房地产是高风险高收益行业,前些年的“暴利”使得一些企业风险意识淡薄,认为中国的房地产业涉及社会经济的方方面面,政府不会出手过重让房地产行业彻底崩溃。一些国有企业甚至认为,自己背靠国家这棵大树,一旦企业出现财务危机,政府不会坐视不管。由于所处行业的高风险性,以及肩负的社会责任和政治责任,国有房企财务风险管控的重要基石就是不断强化风险意识,实时监控各项潜在风险,及时发现异常情况并采取应对措施,以有效化解财务风险。

1.2建立预警机制是国有房企财务风险管控的首要任务

仅有风险意识是不够的,如果没有一套行之有效的管控机制,就不可能真正做到将风险拒之门外。财务风险预警机制就是这样一种制度安排,它包括风险管控体系、风险预警指标、风险监测方法和风险控制措施等内容。继国务院国资委于2006年6月实施《中央企业全面风险管理指引》之后,各地国资监管部门陆续出台针对国有企业的财务风险管理办法,要求国有企业建立财务风险管理制度,及时防范与控制财务风险。国有房企财务风险管控的首要任务就是在国资监管部门有关规定的基础上,结合房地产行业的高风险特点,制订一套符合企业实际的财务风险预警机制,及时反映经营与财务活动中可能发生的风险,提前发出风险预警信号,为管理层提供决策依据。

1.3识别财务风险是国有房企财务风险管控的关键环节

企业的财务风险主要包括筹资风险、投资风险、运营风险、管理风险和分配风险等方面,贯穿于企业生产经营的整个过程。这些风险有的来自企业内部,有的则来自外部环境。国有房企财务风险管控的关键环节就是充分研究宏观经济政策和所处市场环境,结合自身实际情况,对于可能面临的财务风险,分析判断其性质和程度,及时研究制定因应方案,减少因财务风险造成的损失。

1.4确保资金链安全是国有房企财务风险管控的核心目标众所周知,房地产是资金密集型行业,具有投入资金大、投资周期长等特点,一个项目动辄投资几亿至几十亿元,开发周期则在3~5年甚至10年以上。同时,房地产又是周期性行业,受经济周期和调控政策影响较大,对货币政策和财税政策的变化极为敏感。国有房企除了自营开发项目外,还承担着保障房和其他政府重点工程的代建任务,筹融资工作和财务风险管控工作更加繁重,企业财务风险管控的核心目标就是以担保、往来、现金为关键控制点,加强财务活动各环节的风险评估,提高抗风险能力,确保资金链安全。

2当前国有房企财务风险管控面临的主要难题

2.1企业的财务风险管控制度尚不健全

一套完整的财务风险管控制度包括财务风险管控体系、财务风险识别、财务风险评估、财务风险控制、风险管控报告、风险管控内部监督、风险管控绩效评估等内容。虽然在经历了2007—2009年的全球金融风暴之后,国有房企的财务风险意识纷纷被唤醒,许多企业根据国资监管部门的要求,开始着手建立自己的财务风险管控制度,但是由于当前国有企业的法人治理结构不够完善,所有者缺位,监事会和内部审计部门没有真正发挥审计和监督职能,一些管理制度未能得到有效执行,企业的财务风险管控体系难以充分发挥应有的作用。

2.2企业的财务风险管控能力亟待提高

由于财务风险管控能力欠佳,一些国有房企在前几年的扩张中过度举债,且经营管理不善,造成财务指标恶化,陷入财务危机当中；另一些国有房企虽然风险意识较强,但对市场变化节奏把握不佳,资产运营效率低下,企业的发展同样裹足不前。即便是万科这样的龙头企业,以其公布的2011年财务报告来看,资产负债率771%,比2010年上升2.4个百分点,自2009年开始逐年递增；虽然万科积极推行“过冬政策”,经营活动产生的现金净流量比2010年增加115亿元,但是万科的现金净流量自2008年开始逐年下降,2011年现金净流量仅为-148亿元,自2008年以来首次出现负数,其面临的财务风险不容小觑。

2.3企业的资金链安全面临政策和市场的严峻考验

市场方面,以万科为代表的大型房地产企业延续“积极销售,谨慎拿地”的策略,继续实施降价促销,进一步挤压中小房企的生存空间。政策方面,央行两次下调存款准备金,一些市场人士认为调控政策可能有所放松,房地产股票也因此走出一波反弹行情,但近期高层关于“房价还远远没有回到合理价位”的表态,对这些人无疑是一记当头棒喝,房地产股价立即掉头向下。可以预见,2012年政府将继续加强对房地产业的宏观调控,房企融资仍然困难重重。目前,房企IPO大门继续紧闭,上市房企再融资已被暂停,房企在债券市场很难获得新的融资,信托基金不再向房企提供新的贷款,房企获取开发贷款的难度不断增加,国有房企在获得增资方面也受到诸多限制。如果未来房地产销售持续萎缩,国有房企的资金链将有断裂之虞。

3宏观调控下国有房企加强财务风险管控的对策31完善财务风险测评指标体系

企业应当在国资监管部门有关规定的基础上,以资产负债率和资产现金回收率作为重点监测指标,结合日常监测的存货变动、应收款项、逾期担保等指标,形成符合行业特点和企业实际的内部财务风险测评指标体系,综合评定企业财务风险程度。对资产负债率和资产现金回收率指标的监测应当是实时和动态的,在不同时期可以赋予不同的权重。对指标体系中的监测指标也应当定期更新,以反映企业在各个发展阶段的不同避险需求。

32培育财务风险管理文化

企业应当加强财务风险知识教育,提高全员财务风险防控意识,培育具有企业特色的财务风险管理文化,并通过加强业务培训,提高财务风险管控部门和人员的专业能力。企业还应当实施严格的奖惩制度,以全国国有企业行业标准值为基准,将财务风险测评结果量化为企业管理层年度和任期经营业绩考核得分,与管理层的薪酬挂钩,并把财务风险管控责任层层落实到具体的部门及个人,推动企业各个层面切实执行财务风险管控制度,从制度上保证财务风险管控工作有效进行。

房地产财务风险研究背景范文

关键词：房地产开发；可行性分析

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

房地产开发项目的可行性研究，主要是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行系统而全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，来确定项目是否具有可行性。房地产开发项目的可行性分析是投资决策的重要依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后的评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

在我国，房地产的实际开发中，可行性研究方面仍存在着很多不足的地方，这些问题的存在为项目带来了相当大的风险，具体则表现在以下的几个方面：

（一）可行性分析缺乏完善的理论指导

目前，我国的房地产开发项目可行性研究仍然是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出了相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有着很大的不同之处，所以，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》。因此，许多研究分析人员只能根据个人的理解，对于计算机评价的指标有选择性的适应，房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告存在质量低下的问题。

（二）可行性分析只注重经营分析

虽然房地产开放项目可行性研究分析报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此有足够的重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，有可能就会导致决策和市场脱节甚至出现背离的问题，这样只会增加房地产开发项目的市场风险性。

（三）房地产开发项目可行性分析的市场地位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。例如，某集体公司在江南地区开发休闲广场项目成功以后，决定在相邻城市另外一个更大的房地产项目，主要是用于餐饮和百货经营方面。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如之前的休闲广场的收益，其主要原因就在于对该项目的市场定位不准确，在该房地产项目的周围已经有了类似的经营业态，并且也已经形成了品牌，新开发的房地产项目与其就存在了经营范围重叠的问题。

（四）会先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津的现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。3房地产开发项目可行性研究完善的对策

三、完善路径

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入了低迷的状态，那种“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场的紧俏时代已经一去不复返了。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。房地产开发项目的可行性分析主要从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，具体而言，我们可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目的审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

（四）对房地产开发项目进行财务评价

房地产开发项目的财务评价是指依据前期总体策划所制定的投资方案、进度计划、资金筹措计划、营销计划所编制的财务报表，计算、分析出项目的成本、费用、效益，从而判断和评价项目的财务状况和经济收益状况。因此，仔细、谨慎的做好财务评价，才能有效的控制和降低财务开支，减少经营风险，从而达到利益最大化。

四、结论

为了降低和规避风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性分析，对项目要进行全面的技术经济分析，从而为投资决策提供科学的、客观的、正确的依据，最终可以取得良好的投资效果，获得良好的效益。

参考文献：

[1]汤炎非，杨青著.可行性研究与投资决策.武汉：武汉大学出版社，1998：5-7.

[2]李竹成，主编.房地产经济专业知识与实务，北京：团结出版社，2001.

房地产财务风险研究背景范文篇3

1.1房地产项目背景

1.1.1房地产项目名称

1.1.2房地产项目承办单位

1.1.3房地产项目主管部门

1.1.4可行性研究工作的编制单位

1.1.5研究工作概况

1.2编制依据与原则

1.2.1编制依据

1.2.2编制原则

1.3研究范围

1.3.1建设内容与规模

1.3.2房地产项目建设地点

1.3.3房地产项目性质

1.3.4建设总投资及资金筹措

1.3.5投资计划与还款计划

1.3.6房地产项目建设进度

1.3.7房地产项目财务和经济评论

1.3.8房地产项目综合评价结论

1.4主要技术经济指标表

1.5结论及建议

1.5.1专家意见与结论

1.5.2专家建议

第二章房地产项目背景和发展概况

2.1房地产项目提出的背景

2.1.1国家或行业发展规划

2.1.2房地产项目发起人和发起缘由

2.2房地产项目发展概况

2.2.1已进行的调查研究房地产项目及其成果

2.2.2试验试制工作情况

2.2.3厂址初勘和初步测量工作情况

2.2.4房地产项目建议书的编制、提出及审批过程

2.3投资的必要性

第三章房地产项目市场分析与预测

3.1市场调查

3.1.1拟建房地产项目产出物用途调查

3.1.2产品现有生产能力调查

3.1.3产品产量及销售量调查

3.1.4替代产品调查

3.1.5产品价格调查

3.1.6国外市场调查

3.2市场预测

3.2.1国内市场需求预测

3.2.2产品出口或进口替代分析

3.2.3价格预测

3.3市场推销战略

第四章产品方案设计与营销战略

4.1产品方案和建设规模

4.1.1产品方案

4.1.2建设规模

4.1.3产品销售收入预测

4.2市场推销战略

4.2.1推销方式

4.2.2推销措施

4.2.3促销价格制度

4.2.4产品销售费用预测

第五章建设条件与厂址选择

5.1资源和原材料

5.1.1资源评述

5.1.2原材料及主要辅助材料供应

5.1.3需要作生产试验的原料

5.2建设地区的选择

5.2.1自然条件

5.2.2基础设施

5.2.3社会经济条件

5.2.4其它应考虑的因素

5.3厂址选择

5.3.1厂址多方案比较

5.3.2厂址推荐方案

第六章房地产项目技术、设备与工程方案

6.1房地产项目组成

6.2生产技术方案

6.2.1技术来源途径

6.2.2生产方法

6.2.3技术参数和工艺流程

6.2.4主要工艺设备选择

6.2.5主要原材料、燃料、动力消耗指标

6.2.6主要生产车间布置方案

6.3总平面布置和运输

6.3.1总平面布置原则

6.3.2厂内外运输方案

6.3.3仓储方案

6.3.4占地面积及分析

6.4土建工程

6.4.1主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

6.4.2特殊基础工程的设计

6.4.3建筑材料

6.4.4土建工程造价估算

6.5其他工程

6.5.1给排水工程

6.5.2动力及公用工程

6.5.3地震设防

6.5.4生活福利设施

第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析

7.1房地产项目选址及用地方案

7.2土地利用合理性分析

7.3征地拆迁和移民安置规划方案

第八章资源利用与节能措施

8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2节能措施分析

8.2.1土地资源节约措施

8.2.2水资源节约措施

8.2.3电能源节约措施

第九章房地产项目原材料供应及外部配套条件

9.1主要原材料供应

9.2燃料、加热能源供应

9.3给水供电

9.4外部配套条件

第十章房地产项目进度与管理

10.1工程建设管理

10.2房地产项目进度规划

10.3房地产项目招标

第十一章环境影响评价

11.1建设地区的环境现状

11.1.1房地产项目的地理位置

11.1.2地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

11.1.3矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

11.1.4自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

11.1.5现有工矿企业分布情况;

11.1.6生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况;

11.1.7大气、地下水、地面水的环境质量状况;

11.1.8交通运输情况;

11.1.9其他社会经济活动污染、破坏现状资料。

11.2房地产项目主要污染源和污染物

11.2.1主要污染源

11.2.2主要污染物

11.3房地产项目拟采用的环境保护标准

11.4治理环境的方案

11.4.1房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

11.4.2房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响

11.4.3房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

11.4.4各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

11.4.5绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化

11.5环境监测制度的建议

11.6环境保护投资估算

11.7环境影响评论结论

第十二章劳动保护与安全卫生

12.1生产过程中职业危害因素的分析

12.2职业安全卫生主要设施

12.3劳动安全与职业卫生机构

12.4消防措施和设施方案建议

第十三章企业组织和劳动定员

13.1企业组织

13.1.1企业组织形式

13.1.2企业工作制度

13.2劳动定员和人员培训

13.2.1劳动定员

13.2.2年总工资和职工年平均工资估算

13.2.3人员培训及费用估算

第十四章投资估算与资金筹措

14.1房地产项目总投资估算

14.1.1固定资产投资总额

14.1.2流动资金估算

14.2资金筹措

14.2.1资金来源

14.2.2房地产项目筹资方案

14.3投资使用计划

14.3.1投资使用计划

14.3.2借款偿还计划

第十五章财务与敏感性分析

15.1生产成本和销售收入估算

15.1.1生产总成本估算

15.1.2单位成本

15.1.3销售收入估算

15.2财务评价

15.3国民经济评价

15.4不确定性分析

15.5社会效益和社会影响分析

15.5.1房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。

15.5.2房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性;

15.5.3房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性;

15.5.4房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性;

15.5.5房地产项目对合理利用自然资源的影响;

15.5.6房地产项目的国防效益或影响;

15.5.7对保护环境和生态平衡的影响。

第十六章风险分析

16.1风险影响因素

16.1.1可能面临的风险因素

16.1.2主要风险因素识别

16.2风险影响程度及规避措施

16.2.1风险影响程度评价

16.2.2风险规避措施

第十七章可行性研究结论与建议

17.1对推荐的拟建方案的结论性意见。

17.2对主要的对比方案进行说明。

17.3对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。

17.4对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。

17.5对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。

17.6可行性研究中主要争议问题的结论。