房地产企业审计报告范文篇1

【关键词】房地产企业工程项目内部控制风险管理

【中图分类号】F224

一、房地产企业工程项目内部控制简介

近年来，我国房地产行业飞速发展，并在短短的几年间，一度成为我国国民经济支柱型产业。然而现阶段，由于市场竞争日益激烈，针对房地产出现的经济犯罪和腐败问题引发了社会各界对房地产企业工程项目的批评和关注，出现问题的房地产企业大多数是工程项目内部控制做的差，甚至忽视内部控制的重要性，也因此导致房地产企业不能及时发现工程项目隐藏的巨大风险，企业只有对工程项目内部控制给予高度重视，才能防范类似风险的发生。

二、房地产企业工程项目内部控制面临的主要风险

（一）工程立项管理

1.项目建议书不合规

项目建议书编制要规范，必须先保证内容齐全，项目建议书具体内容包括开发项目的意义及依据、产品的初步方案、建设规模、项目进度计划等等。房地产企业在编制项目建议书时，容易出现项目建议书内容不全面、不规范，产品方案及用途模糊，建设规模不明确，项目资金概算与项目进度计划安排不一致，进而无法为项目提供实质性的建议。

2.可行性研究流于形式

项目建议书编制完成后，企业应及时开展可行性研究，并编制《项目可行性研究报告》，房地产企业在编制可行性报告时，要注意可行性研究的内容涵盖那些方面，如项目建设的意义、市场前景、项目建设的地址选择及标准等相关内容。但在实际项目立项阶段，企业往往会忽视可行性研究或者是只注重可行性研究的形式忽略内容实质，更有的在可行性研究中只触及表面的东西而可行性研究的深度未达到标准或者实质要求，这些都不利于项目决策，可行性研究流于形式会导致决策不当，难以实现项目预期效益，甚至可能导致项目失败。

3.项目决策与评审流程不规范

房地产企业应当组织企业投资发展部、计划财务部、项目运营部的相关专业人员或者委托具有相应资质的专业机构，对企业的项目建议书与可行性研究报告进行评审，经过充分论证之后给出相应的评审意见，注意项目评审人员应当与项目建议书与可行性报告的编制人员应当适当分离。项目决策与评审程序不规范，比如采用“少数服从多数”进行决策，或者不符合适当的独立性，都会导致项目决策、评审程序流于形式而不利于项目的决策。

（二）工程招标管理

1.投标资格审核未做到公平化、透明化

房地产企业工程项目投标单位一般是通过公开招标的方式进行选择，通过网络或者社会关系寻找供应商，进行筛选，择优选择具有相应资质的供应商。但实际操作中，由于投标资格的审核条件是人为设置的，标准因人而异，很难做到公平、透明，很有可能存在暗箱操作的情况，所以中标人的质量很难保证，无端将合格单位排除在外。

2.招标人与投标人串通投标进行舞弊

房地产企业在组织投标时，招标人可以组织投标人去项目现场去考察，便于投标人对项目进行全面具体的了解；还可以召开投标预备会，对投标人的疑问进行解答。在双方接触的过程中，招标人与投标人之间可能会串通投标进而舞弊，对工程项目的质量产生不良的影响。

3.开标不透明、评标不合理

根据招投标的相关规定，房地产企业应当遵循公开、公正、平等的原则，招标公告，同时要提供招标工程及开评标、定标的程序、标准等内容的相关招标文件。企业需对投标文件是否符合招标文件进行审核，对未进行保密的投标文件进行废除。若开标要求不明确，会误拒合格单位参与开标；废标标准不清晰，容易导致现场核对不严格。评标工作未按招标文件约定条款进行，未做到公平、公正、合理，或者因个别评委做出误导性陈述或相关言论，可能导致中标候选人并非最优选择。

（三）工程设计管理

1.设计单位选择不当

设计单位的选择直接影响整个工程项目的质量，企业应当指定专门机构负责设计单位信息采集，从而建立设计单位资源信息库，再根据设计的资源信息库结合项目进行针对性调查，重点关注设计单位的组织结构、项目运作方式、工地服务质量等方面，同时根据项目情况采用邀标和直接委托的方式选择设计单位。设计单位的选择不当，比如设计单位的资质不符合项目要求，容易产生设计中的错误、遗漏，使企业的项目设计无法达到预期的效果。

2.项目概算严重脱离实际

房地产企业应编制项目设计成本概算，为控制项目设计投入和项目的投资提供依据。同时企业应及时进行成本概算、投资收益的修正，并形成下阶段预控目标成本。但在实际操作中，项目的概算易严重脱离实际，导致项目投资失控。

3.设计变更审批不严格

房地产企业应明确设计变更的审批权限，规范设计变更的审核流程。设计变更未经审批或者审批不严格，可能会影响规划要求，增加不必要的成本，发生重大经济损失。

（四）工程建设管理

1.盲目赶进度影响工程质量

建设单位一般会根据施工合同总工期要求，审核和检查施工单位上报的月施工进度计划、周施工进度计划，那么这就会造成承包单位会为了应付建设单位的检查，盲目的赶进度，进而影响工程的质量，建设工程的安全也得不到保障。

2.建设资金使用管理混乱

建设项目应以施工合同为标准，只有通过工程建设部（建设单位）组织的整体竣工验收，并已进入竣工审核备案阶段，方可进入结算审核程序。但在实际工作中，工程进度款结算周期不定，有的按月，有的按年，容易引起建设资金使用混乱，项目资金严重短缺，延误工期。

3.工程变更频繁延误工期

房地产企业典型的特点就是工程项目建设周期长，在漫长的建设过程中，往往会发生一些非常规事项。如建设单位要求对工程进行修改、外部环境的变化等等，必须对工程项目进行变更。为保证工程项目的顺利进行，建设单位必须做出应对，那么在变更的过程中，由于房地产企业利益关系错综复杂，往往会引起方方面面的变动，从而影响企业的项目资金费用，最终导致工程未能按时完成。

（五）工程验收管理

1.交房前未进行验收审核可能导致工程质量降低

工程验收是在工程项目竣工结束之后进行的程序，工程项目的验收应当符合规定的质量标准，有完整、全面的工程技术经济资料及文件，并满足国家规定的企业竣工验收的条件。对于工程验收合格的项目，应当及时上交财产清单，及时办理交付使用手续。房地产企业在交房前若未进行建筑功能、观感和用户满意度的验收审核可能导致工程质量降低，无法达到预期效果。

2.竣工决算未经审计

根据竣工结算相关规定，企业应当组织相关部门的专业人员对竣工项目进行决算，在审核中，应当重点关注审查决算依据是否充分、相关竣工文件是否齐全、竣工清理是否结束、决算的编制是否有误。

竣工决算未经审计，可能造成项目投资完成额不准确、开发成本虚报或者私藏结余资金，使竣工结算失真。

3.未对完工项目进行后评估

工程项目后评估是指对已完成项目的效益、影响进行总结与分析的活动，评价的主要内容是工程项目是否达到预期的目标以及项目投资收益等，并把评估结果作为企业绩效考核与责任追究的依据。未对完工项目进行后评估使得企业无法及时总结质量管理经验，资源没有的得到充分的利用，影响管理效率与效果的提高。

三、房地产企业工程项目内部控制风险应对措施

（一）工程立项管理

1.重视项目建议书的编制

企业应根据工程项目相关规定，结合本企业实际情况，来规范项目建议书的编制，对于专业性较强、较复杂的工程项目，企业可以委托专业财会、技术、工程等机构专业人员进行编制，项目建议书的编制，要特别注意相关内容的协调、明确，并且要对工程项目的质量、标准、投资估算、项目进度安排进行充分的论证评估，保证项目建议书的规范、有效。

2.确保可行性研究的编制质量

对于可行性研究报告的编制，房地产企业应制定完善的控制制度，相关编制人员应当按照企业的规章制度来进行编制，对于项目比较重大的，涉及金额比较大的项目，企业可以委托相关的法律、技术、项目工程机构等相关专业人员来开展可行性研究，当然在选择专业机构的时，企业应有一套标准，以确保专业机构的资质、业绩、声誉等符合要求。

3.委托专业机构对可行性研究报告进行审核

房地产企业应当组织企业内部相关部门组建专业的评审组或者委托具有相应资质机构的相关专业人员对项目可行性研究报告进行评审，要注意可行性报告或者项目建议书的编制人员不得进行项目评审，评审组的成员应熟悉工程项目的业务流程，在决策时要充分兼顾项目的质量、标准、进度，不得采用“少数服从多数”原则进行决策，对项目方案、投资规模、投资估算、项目进度情况进行严格审核，充分核实这些内容的相关审批文件是否真实、可靠，在可行性研究中，经济技术是整个项目的核心，要特别地对经济技术的可行性进行深入的分析与论证。决策过程中必须保证有完整的书面记录，实行问责制，“三重一大”项目要报经董事会或者类似权力机构审批。

（二）工程招标管理

1.加强对投标资格审核管理

企业应当严格按照招投标相关规定，结合本企业实际，遵循公开、公平、公正的原则，建立健全本单位的招投标制度，明确招标工程项目的范围、招标方式、招标标准、招标程序等环节的管理规定。招标公告的编制要本着公开、透明的原则，严格按照企业招投标管理办法确定中标人，不得根据“意向中标人”的实际情况来确定中标人的资格条件。建设单位不具有招标能力的，应当委托相应资质的专业机构人员招标。

2.对投标人的信息进行严格保密

为了防止招标人与投标人之间串通舞弊，我们应对投标人的信息采取严格的保密措施，任何人在公布中标方之前都不得透露投标人的信息，对于未做到保密的投标，企业应当做废标处理，并追究责任。只有找到符合资质条件的投标人，才能确保工程项目的质量。

3.完善开标、评标、定标的内部控制环境

为了保证开标环境的公开、透明，企业应邀请所有投标人或其出席开标，并邀请社会公正机构对开标环节进行监督。企业应当组建评标委员会，该评标委员会的成员由企业的相关专业代表和有关工程项目、财会、技术经济方面的专家组成。评标委员会成员的名单在中标结果宣布之前应进行保密，评标委员会的成员不得与投标人私下接触，也不得受企业的干扰而影响投标结果。

（三）工程设计管理

1.采用招标方式确定设计单位

对于设计单位的选择，房地产企业可以采用公开招标的方式来确定设计单位，在筛选时，企业可以根据项目的特点来选择具有相应资质的设计单位，关于工程项目的设计合同，需要明确设计单位的权利和义务。特别是当一个项目由不同的设计单位共同设计时，更需要分清楚责任，在这种情况下，可以确定一个设计单位作为主体设计单位，主体单位需要对企业项目设计的整体情况进行负责。对于设计方案，企业应进行初步审查，通过严格的复核，层层把关，来保证工程项目设计的质量。

房地产企业审计报告范文篇2

欧盟2008年底前将就中国企业会计准则是否与之等效做出决定

日前，欧盟委员会内部市场与服务事务委员查利-麦克里维表示，欧盟委员会将在2008年底前做出中国企业会计准则与国际财务报告准则是否等效的决定。这将意味中国成为欧盟确定的除美国、日本和加拿大三国之外第四个“等效准则”候选国家。分析人士指出，双方的这一表态意味着今后欧盟将与财政部在会计准则的制定和执行方面开展更积极、全面的合作。一方面中欧双方可在国际准则的制定中更多地协调立场；另一方面，鉴于目前中欧完全市场经济地位问题中的会计问题主要集中的准则执行层面，双方在会计准则制定和执行中开展更积极的合作，将有利于增进互信，并直至最终解决这些问题。此外，中欧双方还认为在审计领域加强合作也很重要。最终目标是希望在双方监督和监管体系之间建立互信。

中国会计学会会员条件有变化

日前中国会计学会决定增加中型企业、行政单位、事业单位的财务会计机构成为单位会员。同时，在行政、事业单位从事会计和会计管理工作，并具有高级职称的人员亦可申请成为个人会员。中国会计学会单位会员原来的申请条件一是各省、自治区、直辖市和计划单列市会计学会和全国性专业会计学会，二是高等院校设立的会计系(或领域)学院，三是科研单位设立的会计研究机构，四是大型企业的财务会计机构。此次修改的单位会员的申请条件则涵盖了我国有代表性的大中型企业和行政、事业单位的财务会计机构。中国会计学会个人会员的申请条件一是具有高级职称，从事会计教学或科研的人员和会计专业博士，二是具有高级职称的大中型企业的总会计师或财务负责人，三是政府部门、中介机构等从事会计及会计管理工作且具有一定学术水平和研究能力的人员。

事务所审计报告不实应当担责

最高人民法院近日公布的《关于审理涉及会计师事务所在审计业务活动中民事侵权赔偿案件的若干规定》明确，利害关系人以会计师事务所在从事注册会计师法第十四条规定的审计业务活动中出具不实报告并致其遭受损失为由，向人民法院提起民事侵权赔偿诉讼的，人民法院应当依法受理。该司法解释自2007年6月15日起施行。

央企财务预算管理办法将施行

国务院国资委日前颁布了《中央企业财务预算管理暂行办法》。据介绍，《预算办法》具有四方面的特点，一是体现了出资人依法履行职责的现实需要。《预算办法》规定所出资企业应当向国资委报送年度财务预算报告，国资委对企业财务预算编制、报告、执行等进行监督。二是体现了财务预算与企业战略规划实施相结合。三是体现了财务预算管理与企业法人治理结构建设相衔接。四是体现了财务预算管理与企业重大事项管控相结合。《预算办法》强调企业财务预算管理应当以收入、成本、费用、利润、资金为核心，切实加强投融资、担保、资金、购销等重大事项的财务管控。

中央部门所属单位三个问题比较严重

日前公布的《2006年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》显示，目前中央部门所属单位在设立和管理中三个问题比较严重。一是一些部门的部分行政职能由所属单位承担。截至2006年底，审计署抽查25个部门的125个所属单位发现，其通过代行行政职能，取得收入4.56亿元。二是一些部门办实体问题仍未得到根本解决。三是所属单位依托部门权力收费的现象比较突出。抽查26个部门所属的138个单位的收费情况表明，收费已成为一些部门所属单位最为重要的资金来源，有的甚至依靠收费生存。

银监会确立银行业风险计量标准

中国银监会日前公布《关于建立银行业金融机构市场风险管理计量参考基准的通知》，要求境内银行业金融机构加强市场风险管理。从今年十月起，这些金融机构将根据官方采用的标准，量化各自的市场风险水平，向监管机构报告。被中国银临会选中的风险管理计量参考基准，是由中国中央国债登记公司编制公布的银行间国债收益率曲线、央行票据收益率曲线和政策性金融债收益率曲线。据悉，从十月的第一个工作日开始，各金融机构将根据此曲线，计算交易账户人民币头寸市值。至此，中国银行业开始拥有统一的人民币债券收益曲线。

政策

企业年金将试行多牌照审批模式我国的企业年金牌照审批模式将发生改变。日前，劳动和社会保障部基金监督司司长陈良表示，今后将试行“企业年金账户管理资格+受托资格与企业年金账户管理资格+托管资格等多牌照”审批模式。陈良认为，虽然目前我国企业年金的基本制度已得以确立，其规模也突破了900亿元，但仍面临不少挑战：人口老龄化趋势愈加明显；历史债务沉重；企业年金管理市场化程度不高、相关政策还不配套；市场监管力量不足等。

装修房契税要按总价算

6月18日，国家税务总局作出关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复，强调房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。市场人士分析，国税总局此举应是针对一二于房交易中存在利用“装修条款”做低房价以避税的行为。

软件产业扶持新政年底有望出台

信息产业部相关人士日前透露，新的软件集成电路扶持政策文本已经送交到国务院，有望在年底出台。信息产业部电子信息产品管理司副司长陈英认为，这些条例政策将在今年底之前获得批复，在做出相应修改后将出台。2000年国务院出台了《鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策》(18号文)，2002年国务院办公厅转发了《振兴软件产业行动纲要》(47号文)。但美国等认为扶持政策给予软件和集成电路企业17％的退税率违反了WIO原则。同时，47号文件有效时间截止于2005年，18号文件中的政策也只能持续到2010年。新的条例政策也因此势在必行。

部分经营天然气外企可享优惠税率

国家税务总局日前的《关于外商投资经营天然气项月享受生产性企业有关问题的通知》规定：“单一从事城市燃气输配管网建设经营项目的外商投资企业，属于从事能源交通基础设施建设经营项目的企业，其取得的城市燃气输配管网的运营收入和所得，经报国家税务总局批准，可适用15％的减低税率优惠”。

财经

银监会查处八家被企业挪用信贷资金的中资银行

中国银临会日前宣布，银监会决定对被企业挪用信贷资金的8家银行分支机构进行行政处罚，对涉及中国核工业建设集团公司挪用短期贷款进入房地产市场、证券市场和其他方面的交通银行北京分行和北京银行等2家机构将给予罚款和其他行政处罚，给予涉及中国海运(集团)公司挪用贷款资金申购新股的招商银行、中国工商银行、中国银行、兴业银行、中信银行和

深圳发展银行等6家银行驻上海部分分支机构罚款、暂停部分业务和拟取消高管任职资格的处罚。

商业银行6月22日启动身份核查系统

6月22日，由央行和公安部共同搭建的联网核查公民身份信息系统在全国正式上线运行。由此，银行必须对人民币银行账户业务和支付结算业务等进行个人身份信息核查，并根据核实信息确定能否办理业务。据了解，新系统上线后，不仅能对使用假身份证开户的不法分子进行实时拦截，还能对目前已开立的账户进行鉴别，到时候假名或匿名账户将会被清理。

特别国债将分批发行

6月下旬召开的十届人大常委会第28次会议，将审议财政部发行特别国债购买外汇，作为外汇投资公司的启动资金。据透露，特别国债将分批发行，可能分四次或五次，预计为期限七年左右。据透露，特别国债的规模相当于2000亿美元左右，约合3月底时我国外汇储备的20％～25％。静态来看，市场流动性的确得到了有效回笼。分析人士指出，成立外汇投资公司、发行特别国债，对流动性和股市来说并不是“洪水猛兽”，过分的担忧和恐慌是不必要的。

央企整合年底将大面积铺开

“从今年年底开始，央企整合将大面积铺开。国资委将中央企业整合为80家至100家的目标有望在2008年底就提前完成。”国资委研究中心企业改革与发展研究部部长王志钢近日透露，国资委各司局都在紧锣密鼓地在各央企调研，以尽快形成下一轮整合的具体方案，届时，央企的数量将至少在现有基础上缩减1/3。

深交所中小板迎来新的上市高潮

深交所中小板正迎来新的上市高潮，目前中小板138家上市公司里，有36家是今年以来上市的。据了解，目前各地中小企业对赴中小板上市十分积极，大批中小企业正密集申请首发。深圳30多家企业已在深圳证监局开始辅导备案，10多家企业完成了辅导工作，另有2家公司日前还通过了证监会审核；浙江现已进入或完成上市辅导期的企业达43家；山东有4家企业向证监会提出了上市申请，lO家企业完成了上市辅导，还有25家进入了辅导期；北京今年也计划上市20家中小企业。据悉，深交所中小企业板近期还有一批早期上市公司推出增发等融资计划，计划融资120.36亿元。

杭萧钢构内幕交易案三人被捕

继证券监管部门对杭萧钢构(600477.SH)信息披露违法违规行为作出行政处罚后，对杭萧钢构案件内幕交易相关责任人的刑事责任追究已取得重要进展。目前，已有3名犯罪嫌疑人被公安机关依法批准逮捕。6月11日，经报浙江省检察机关批准，浙江省公安机关对涉嫌泄露内幕信息罪的犯罪嫌疑人罗高峰、涉嫌内幕交易罪的犯罪嫌疑人王向东、陈玉兴执行逮捕，目前此案仍在进一步办理中。

基金从业人员可以投资基金

证监会基金部近日下发通知，对基金从业人员投资证券投资基金的有关事宜作出详细规定。根据通知，基金从业人员指的是在基金管理公司和基金托管银行的基金托管部门工作的从业人员。通知要求，基金从业人员投资基金时应当遵守有关法律法规，遵循公平、公开、公正的原则，不得利用内幕信息买卖基金，不得利用职业便利牟取个人利益。基金从业人员投资基金应当树立长期投资的理念。持有基金份额的期限不得少于6个月。通知鼓励基金从业人员通过定期定额或者其他方式进行长期投资。

华夏

北京：开始房地产税收监控

近日，北京市地税局组织开展全市范围的加强房地产业税源信息管理的检查工作。北京市先后有几百家开发企业被“集体约谈”。而随着北京市以税收手段参与房地产宏观调控的动作逐渐深入，加强税收政策的执行力成为北京有关部门目前的工作重点。

河南：对中小企业财务进行辅导

为支持中小企业发展，河南省金融机构将开展对中小企业的财务辅导工作，此举开了全国之先河。“各金融机构及分支机构要选择重点培育的中小企业进行辅导。全省各金融机构支行、县联社一级机构每家要重点辅导8～10家中小企业。目前，全省每年处于培育中的中小企业要达到8000家以上。”

数字

39373.2亿元

财政部长金人庆在十届全国人大常委会第28次会议上做了关于2006年中央决算情况的报告。金人庆在报告中称，汇总中央和地方决算，2006年中国全国财政总收入达到39373.2亿元，比2095年增长了24.4％，总支出为40422.73亿元，增长了19.2％。去年我国的财政收入已经超过了39000亿元，而财政支出已经超过了4万亿元，4万亿中75％～76％是用于地方政府，中央财政本级仅仅用了不到25％。

7214亿元

国家统计局最新报告显示，5月份国房景气指数为103.32，比4月份上升0.67点；同比上升1.45点，升幅比4月份高出0.41点。这是国房景气指数连续两个月同比、环比双双上升，标志着国内房地产市场持续向好。今年1～5月，全国房地产开发投资继续快速增长，完成投资7214亿元，同比增长27.5％。其中，商品住宅完成投资5042亿元，同比增长29.5％，增幅与4月份基本持平。

2784亿元

央行最新数据显示，5月份居民户存款减少2784亿元，同比多减2959亿元，创居民户存款月度最大降幅。如果加上4月份减少的数字，就在过去两个月里，居民户人民币存款净减少4458亿元。央行认为，居民户存款增速减缓的原因一方面来自于城乡居民收入水平稳步提高，消费意愿增强；另一方面，资本市场繁荣使居民选择收益相列较高的股票、基金等投资工具或理财产品的意愿增强，证券公司客户保证金大幅增加，分流了部分居民户存款。

348亿元

审计署审计长李金华日前在上届全国人大常委会第28次会议上，作关于2006年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告时说，今年共审计56个中央部门，并延伸审计434个二级预算单位。这次审计发现部门本级存在的问题348，53亿元。其中管理不规范问题331.15亿元，占95％；违法违规问题15.24亿元，占4％；损失浪费问题2.14亿元，占1％。

声音

王忠明：全民炒股是好事

国务院国有资产监督管理委员会研究中心主任王忠明在京出席由腾讯网主办的“2007证券中国投资论坛”时力挺当前股市，在谈到备受关注的“全民参与炒股”时，王忠明说：“我觉得这是一件天大的好事。”在王忠明看来，“全民炒股”这一概念并不确切，“我觉得我们自己不要预设一种过热来判断这个市场的状况。假如是真正的过热，一定要有充分的数据。”

建设部：小产权房不受法律保护

建设部日前了购买新建商品房的风险提示。同时，建设部还特别提醒广大市民不要购买在集体土地上建设的房屋(即小产权房)，并表示“小产权房”不受法律保护。建设部新闻发言人表示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。现在，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象、以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售的情况却一直存在。

国际

欧盟限制会计师事务所责任提议起争议

欧盟委员会6月18日公布了对限制会计师事务所责任提议的咨询结果，各方对此反应不一。咨询结果显示，限制责任得到了会计行业的强烈支持，非会计行业的则分成两派，其中国内已存在责任限制的民众支持欧盟的提议，而国内尚没有规定的则反对欧盟“插手”此事。在限制会计师事务所责任的方式上，会计行业从业人员支持做出“封顶”规定，而其他人士则倾向于根据过错程度确定责任比例。分析人士指出，这一咨询结果可能会为欧盟委员会下一步起草具体规定提供支持，但具体采纳何种方案目前还不清楚。

房地产企业审计报告范文篇3

关键词：房地产企业治理瞒报利润

1、房地产企业瞒报利润表现及成因

1.1表现和危害

当前财政部对房地产开发企业加强了会计信息的质量检查，发现会计不真实现象在这些房地产企业中主要表现为企业资产情况核算不实，大多采取开发成本多计，收入少计，营业费用和管理费用虚增等手段对利润进行隐瞒，有些企业存在非常严重的隐瞒利润情况，个别企业达到57%利润率，与上报的平均利润率比起要高出近3倍。其实单纯的高利润没有什么错误，从市场角度看“合理合法”，弊端在于利润隐瞒、偷税漏税。同时，少数房地产开发企业还用虚构业务进行合同编造等手段骗取银行信用，这些行为都是违规犯罪行为。

1.2瞒报利润成因

1.2.1地方政府的腐败和“宽容”态度使然。因为房地产企业对地方GDP增长具有非常的推动作用，有的地方政府把千方百计引资、加大城市基础设施建设及鼓励房地产发展，作为发展地方经济的“要诀”，对待房地产商的违规违法行为他们多以“宽容”的态度。同时开发商与某些官员早已结成了利益共同体，官员低价批给房地产商土地，常常要获取开发商数额可观的回扣，可以说有些开发商开发的商品房，无法透明其成本。

1.2.2为本部门生存会计师事务所在利益驱动下甘为造假，丧失职业操守。某些会计师事务所为企业出具虚假审计报告，严重违规执业。作为独立的社会监督机构的会计师事务所，，在市场的大环境中为了生存发展，一方面不得不虚假信息为其“帮凶”，甘为企业造假，否则就会失去很多业务；另一方面，有些会计师事务在利益第一、职责第二的原则下，对企业的财务报告履行社会监督职能时“抽条”或不履行监督职能，以致房地产企业瞒报利润、会计造假得以进行。

1.2.3有些房地产开发商没有诚信，贪得无厌，缺乏社会责任感。多年来房地产开发商养成暴利情结，也是因为政府一些部门监管的失误和缺位及决策导向失误，导致有的房地产开发商胆大妄为，缺乏诚信，罔顾民生，放弃社会责任，他们对会计人员授意、指使或强迫，通过一些方法使得成本费用虚高，或者通过关联企业使利润转移，以此来使利润虚减，少缴土地增值税、营业税和所得税。

1.2.4会计人员欠缺职业道德。会计人员具有较高的道德素质是会计职业的特性。眼下会计人员有两个原因导致做假账：一是会计人员为了自己的私欲，主动做假；二是企业老总与会计人员的地位属于从属关系，在企业老总的授意、强迫、指使下，原则丧失，被动作假。由于会计人员的福利待遇、工资与企业的效益相挂钩，受到社会不正之风的熏染，为了追求个人利益，一些会计人员对造假行为不但不进行抵制，以至于会计职业道德完全丧失，主动甘为鹰犬或为做假账等行为提供便利，他们行事的准则就是利益至上，他们对房地产企业的造假行为好不抵制，并且进行主动服务，致使房地产企业利润瞒报现象严重。

2、治理房地产企业瞒报利润的方法

2.1对政府各部门的外部监管进行加强

我国政府有国土、审计、财政、工商、税务、物价、金融等多个部门对房地产企业的进行监管，要不断加强其外部监管，形成监管合力。企业与这些政府部门之间具有很多联系，例如与财政主管部门发生会计业务检查和指导联系等；与税务部门发生税金缴纳关系；与统计部门发生的统计调查与监督关系；与工商部门发生的发生商品经济合同、商品广告、企业登记及工商行政监督关系等联系；，企业与金融部门发生结算、信贷、保险、证券等联系；与审计部门发生审计咨询、监督等联系。国家政府通过这些监管部门的平时监管工作，对各部门对房地产行业的监管职责进行明确，在房地产贷款、开发、核算、销售等环节促使这些部门形成监管合力，加大对该行业监管力度和执行调控措施，使房地产企业难以实现作假账、偷税漏税和隐瞒利润。

2.2消灭“灰色开支”，加大执法力度

从行业的横向及特殊性讲，社会公认的商业贿赂突出的行业就是房地产开发业是。有业内人士透露，有的公司用来疏通开发环节的红包大概占到2%一3%的楼盘总成本，还有的更高，很多公司的这些“灰色开支”是通过成本费用虚增的方式来对税前利润进行冲减的。因此政府部门在对房地产行业加大监管的过程中，必须对《反不正当竞争法》的执法力度进一步加强，严厉打击商业贿赂，对房地产行业的“灰色开支”进行消灭，打掉利益集团和地方政府之间的关系，对官员的腐败问题进行解决，这在一定程度上对不正当竞争现象的发生不仅能够减少，同时对房地产开发商开发成本的透明度予以提高，在很大程度上杜绝了瞒报利润。

2.3对出具虚假审计报告的会计师事务所要进行严肃处理

对会计师事务所的执业行为进行规范，严肃处理和处罚违规会计师事务所及有关责任人。财政部对注册会计师人员和出具虚假审计报告、严重违规执业的会计师事务所要依法进行严肃处理，有力打击审计违规行为和会计造假，并对会计师事务所和广大企业起到一个警示作用。

2.4对会计人员的职业道德教育要不断加强

导致房地产商得以瞒报利润的一个重要原因就是会计人员职业道德缺乏。会计人员的职业道德加强建设能促使会计人员对财经制度严格遵守，坚持原则，忠于职守，对会计的监督职能有效履行，提高防腐败能力，对各种利益的诱惑能够自觉抵制，本着“独立、客观、公正”的原则促使会计人员服务于社会。

总而言之，由多种因素促成了房地产企业隐瞒利润、帐务不实，应该采取相应对策处理不同成因问题，从企业层面上，我们进行宣传法制教育，提高会计人员的职业道德水平和房地产开发商依法纳税的素质；从政府层面上，我们可以通过对各部门的加强监管，严厉打击腐败，加大执法力度，对商业贿赂进行消灭等措施，来净化房地产开发市场，对房地产企业瞒报利润问题从根本上解决。

参考文献：

[1]高利东；；房地产开发企业贯彻ISO9000族标准的思考[A]；全国推行全面质量管理20周年大会论文集[C]；1999年

[2]李开猛；；房地产开发企业资本结构优化的理论与对策[A]；中国建设会计学会第五次会议论文集[C]；2000年